ECLI:NL:RBDHA:2022:8291

vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team handel zaaknummer / rolnummer: C/09/605020 / HA ZA 20-1252 Vonnis van 13 juli 2022 in de zaak van ARVAST BEHEER B.V. te Waddinxveen, eiseres, advocaat: mr. W. van Leuveren te Waddinxveen, tegen 1INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANCY B.V.te Veghel, 2. BODMIC B.V. te Veghel, 3. [gedaagde 3] te Den Bosch, 4. COPIER HOLDING B.V. te Ede, 5. [gedaagde 5] te Bennekom, gedaagden, advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas te Den Bosch. Partijen zullen hierna Arvast en IREC c.s. worden genoemd. Gedaagden afzonderlijk zullen hierna respectievelijk IREC, Bodmic, [gedaagde 3], Copier Holding en [gedaagde 5] worden genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 21 december 2020, met producties 1 tot en met 27; de conclusie van antwoord van 10 februari 2021; het tussenvonnis van 1 december 2021 waarin een mondelinge behandeling is bevolen; het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 16 februari 2022. 1.2. Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld correcties van feitelijke aard per brief aan de rechtbank kenbaar te maken. Van deze gelegenheid hebben zij geen gebruik gemaakt. 1.3. Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

2.1. Arvast houdt zich bezig met het ontwikkelen, voorbereiden en uitvoeren van plannen op het gebied van onroerend goed. Enig bestuurder en aandeelhouder van Arvast is Arvast Holding B.V. Van deze laatste vennootschap zijn [naam 1] en [naam 2] via hun persoonlijke vennootschappen enig aandeelhouder en bestuurder. 2.2. [gedaagde 3] en [gedaagde 5] zijn via verschillende vennootschappen actief in de vastgoedpraktijk. [gedaagde 3] is enig aandeelhouder en bestuurder van Bodmic, die op haar beurt enig aandeelhouder en bestuurder is van IREC. [gedaagde 5] is enig aandeelhouder en bestuurder van Copier Holding, die op haar beurt enig aandeelhouder is van Copier Special Projects B.V. (hierna: CSP). [gedaagde 3] en [gedaagde 5] zijn via respectievelijk Bodmic en Copier Holding eveneens de bestuurders van Parsleyroad Invest B.V. (hierna: Parsleyroad Invest). 2.3. In het kader van de uitgifte van ontwikkelingskavels door de gemeente Ridderkerk (hierna: de gemeente), heeft CSP van de gemeente een optie verworven op een perceel, waarop een aan R&M Forwarding (hierna: R&M) te verhuren distributiecentrum zou worden gerealiseerd (hierna: de ontwikkeling). Deze optie is op enig moment ingebracht in Pasleyroad Invest. 2.4. Op 25 augustus 2020 heeft [gedaagde 3] met vastgoedmakelaar [naam 3] (hierna: [naam 3]) tijdens een informele ontmoeting een aantal beleggingsmogelijkheden besproken. In dat kader heeft hij [naam 3] verteld over de ontwikkeling. In reactie hierop heeft [naam 3] aangegeven wellicht een partij te kennen die geïnteresseerd zou zijn de ontwikkeling, inclusief huurovereenkomst en grondoptie, over te nemen en zelf uit te voeren. In dit kader heeft [gedaagde 3] aan [naam 3] tekeningen van het pand en een opzet van de stichtingskosten toegestuurd. 2.5. Op 28 augustus 2020 heeft er een bespreking plaatsgevonden tussen [gedaagde 3], [naam 3], [naam 1] en [naam 2]. [naam 1] en [naam 2] vertegenwoordigden hierbij Arvast. [naam 3] trad op als makelaar van Arvast. 2.6. Na afloop van voormelde bespreking hebben [gedaagde 3] en [naam 3] tezamen met [gedaagde 5] gebeld en gesproken over mogelijke prijsconstructies. Nadat [gedaagde 3] en [naam 3] meermaals met elkaar hebben gebeld, heeft [naam 3] op 2 september 2020 namens Arvast ingestemd met het voorstel van [gedaagde 3] om een vaste vergoeding te hanteren van € 350.000 en een variabele vergoeding van 30% van de ontwikkelingswinst tot een maximum van € 300.000. Op 4 september 2020 heeft [gedaagde 3] vervolgens de financiële stukken van R&M aan [naam 3] toegestuurd, alsmede de bijzondere bepalingen uit de met R&M gesloten huurovereenkomst. 2.7. Op 7 september 2020 heeft de gemeente [gedaagde 5] en [gedaagde 3] medegedeeld dat de uitgiftegrens van 40% bijna was bereikt, zodat haast was geboden bij het gebruikmaken van de optie. [gedaagde 3] heeft [naam 3] hier nog dezelfde dag over geïnformeerd, waarna Arvast van start is gegaan met het opstellen van een concept koopovereenkomst. In dat kader heeft [naam 2] via [naam 3] verzocht om de personalia van de verkoper en de kadastrale informatie. [gedaagde 3] heeft hier niet meer op gereageerd. Op 9 september 2020 heeft hij [naam 3] met zoveel woorden laten weten niet meer met Arvast in zee te zullen gaan en medegedeeld dat er een andere partij in beeld was. 2.8. Bij brieven van 16 september 2020 aan IREC en Copier Holding “alsmede gelieerde ondernemingen en bestuurders” heeft Arvast bij monde van haar advocaat het standpunt ingenomen dat tussen Arvast en IREC een koopovereenkomst tot stand is gekomen en nakoming gevorderd. Bij brief van 20 september 2020 heeft Arvast aangegeven de overeenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op schadevergoeding. 2.9. Bij brief van 29 september 2020 hebben IREC en Copier Holding bij monde van hun advocaat betwist dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen en aansprakelijkheid van de hand gewezen. De ontwikkeling is vervolgens verkocht aan een derde partij.

3.1. Arvast vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, I. te verklaren voor recht dat IREC onrechtmatig heeft gehandeld jegens Arvast door de koopovereenkomst niet na te komen, althans door de onderhandelingen af te breken en de ontwikkeling aan een derde te verkopen; II. te verklaren voor recht dat Bodmic, [gedaagde 3], Copier Holding en [gedaagde 5] onrechtmatig hebben gehandeld jegens Arvast door IREC de koopovereenkomst met Arvast niet te laten nakomen, althans IREC niet te laten (door)onderhandelen met Arvast en de ontwikkeling aan een derde te (laten) verkopen; III. te verklaren voor recht dat IREC c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die Arvast lijdt door het niet nakomen van de koopovereenkomst door IREC, althans het niet door onderhandelen door IREC, te begroten op een bedrag van € 9.200.000, althans een door de rechtbank in goede justitie te begroten schade, althans nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en IREC c.s. hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van deze schade; IV. IREC c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de wettelijke (handels)rente; V. IREC c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de proceskosten (inclusief beslagkosten en nakosten). 3.2. Aan deze vorderingen legt Arvast primair ten grondslag dat er tussen haar en IREC een koopovereenkomst tot stand is gekomen, nu duidelijk was om welke locatie, prijs en huurder het ging. Dat er geen schriftelijke overeenkomst tot stand is gekomen, doet volgens haar niet ter zake. Subsidiair meent Arvast dat zij ervan uit mocht gaan dat er een overeenkomst tot stand zou komen. Het stond IREC c.s. volgens haar niet meer vrij de onderhandelingen af te breken. Daarnaast zouden ook Bodmic en [gedaagde 3] als (middellijk) bestuurders van IREC onrechtmatig hebben gehandeld door namens IREC een overeenkomst met Arvast aan te gaan in de wetenschap dat IREC deze niet zou nakomen en geen verhaal zou bieden (de zogenoemde ‘Beklamel-norm’). Ook Copier Holding en [gedaagde 5] zouden onrechtmatig jegens Arvast hebben gehandeld, gelet op hun betrokkenheid bij de verkoop van de ontwikkeling aan een derde in de wetenschap dat er door IREC een overeenkomst met Arvast was gesloten. IREC c.s. zouden tot slot geprofiteerd hebben van wanprestatie, omdat er een betere verkoopprijs is gerealiseerd. 3.3. IREC c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Arvast in haar vorderingen dan wel tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Arvast in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Een overeenkomst? 4.1. Arvast stelt zich primair op het standpunt dat ten aanzien van de ontwikkeling tussen haar en IREC een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat IREC onrechtmatig heeft gehandeld door deze niet na te komen. 4.2. Op grond van artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (artikel 3:33 in samenhang met de artikelen 3:35 en 3:37 lid 1 BW). Of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van dat wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Partijen dienen in ieder geval overeenstemming te hebben bereikt over de essentialia van de overeenkomst. Een antwoord op de vraag wat als de essentialia van een overeenkomst moeten worden beschouwd, is in het algemeen niet te geven. De aard van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval zijn daarbij doorslaggevend (zie ook HR 2 februari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9771 en HR 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414). 4.3. IREC c.s. betwisten onder meer dat IREC als partij bij de gestelde koopovereenkomst kan worden beschouwd. Zij voeren aan dat [gedaagde 3] en [gedaagde 5] weliswaar met (de makelaar van) Arvast hebben gesproken over verkoop van de ontwikkeling, maar in dat kader niet namens IREC hebben gehandeld. 4.4. Arvast heeft de stelling dat IREC haar contractspartij is, onderbouwd met verwijzing naar het visitekaartje van IREC dat [gedaagde 3] zou hebben overhandigd tijdens de bespreking van 28 augustus 2020. IREC c.s. bestrijden dat betekenis kan worden gehecht aan dit visitekaartje. Zij stellen dat [gedaagde 3] dit visitekaartje heeft overhandigd tijdens de informele ontmoeting tussen hem en [naam 3] van 25 augustus 2020, toen nog niet werd gesproken over een eventuele verkoop van de ontwikkeling aan Arvast. Het zou bovendien toeval zijn geweest dat het een visitekaartje van IREC was, nu dit het enige visitekaartje was dat [gedaagde 3] op zak had. 4.5. Naar het oordeel van de rechtbank is de enkele omstandigheid dat [gedaagde 3] een visitekaartje van IREC heeft overhandigd, of dit nu op 25 of 28 augustus 2020 is gebeurd, onvoldoende om te concluderen dat [gedaagde 3] namens IREC handelde of deze indruk wekte. Uit de eigen stellingen van Arvast blijkt dat zij er altijd van uit is gegaan dat voor het bereiken van overeenstemming de goedkeuring van [gedaagde 5] was vereist. Zo stelt zij zelf voorop dat de ontwikkeling een gezamenlijk project van [gedaagde 3] en [gedaagde 5] betrof en [gedaagde 3] met [gedaagde 5] moest overleggen over het prijsvoorstel van Arvast. Tussen partijen is niet in geschil dat alleen [gedaagde 3] als middellijk bestuurder en aandeelhouder aan IREC verbonden is. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 5] (in andere hoedanigheid) IREC vertegenwoordigde. Arvast kon dus weten dat IREC niet de verkoper van de ontwikkeling was en dat er een andere vennootschap bij betrokken was. Zoals onweersproken door IREC gesteld, was de grondoptie die als onderdeel van de ontwikkeling werd verkocht ook geen eigendom van IREC, maar van Parsleyroad Invest, een vennootschap waaraan zowel [gedaagde 3] als [gedaagde 5] zijn verbonden. In dit kader heeft Arvast ter zitting nog het standpunt ingenomen dat het er niet toe doet welke partij de optie in eigendom had, nu deze eenvoudig kon worden overgedragen. Voor zover dit al strookt met de praktijk, maakt dat het oordeel niet anders; dat IREC geen eigenaar was van de grondoptie wijst erop dat IREC niet de verkopende partij was. 4.6. Ter zitting heeft Arvast nog aangegeven dat het niet relevant was welke partij als contractspartij zou hebben te gelden en het gebruikelijk is dat dit pas op een later moment wordt vastgesteld. De rechtbank begrijpt hieruit dat het voor Arvast simpelweg nog niet vast stond welke partij door [gedaagde 3] en [gedaagde 5] naar voren zou worden geschoven als contractspartij. Hieruit blijkt temeer dat zij er niet van uitging of mocht gaan dat IREC contractspartner was. 4.7. Aldus is niet komen vast te staan dat Arvast een overeenkomst heeft gesloten met IREC. In het licht van de gemotiveerde betwisting door gedaagden, heeft Arvast niet voldaan aan haar stelplicht op dit punt. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. Onrechtmatig afgebroken onderhandelingen? 4.8. Arvast heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat IREC de onderhandelingen onrechtmatig heeft afgebroken. 4.9. Voor de beantwoording van de vraag of een schadevergoedingsplicht wegens het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen bestaat, heeft als – strenge en tot terughoudendheid nopende – maatstaf te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen, die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen, vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij (HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337). 4.10. Zoals overwogen in 4.7 hiervoor, kan niet worden vastgesteld dat IREC contractspartij is bij de gestelde koopovereenkomst. Op dezelfde gronden is zij ook geen partij geweest bij de onderhandelingen met betrekking tot deze overeenkomst, zodat haar niet het verwijt kan worden gemaakt de onderhandelingen onrechtmatig te hebben afgebroken. Onrechtmatig handelen Bodmic, [gedaagde 3], Copier Holding en [gedaagde 5]? 4.11. Volgens Arvast zijn naast IREC op grond van artikel 2:11 BW eveneens [gedaagde 3] en Bodmic als bestuurders van IREC aansprakelijk voor de door haar gestelde schade. Uit hetgeen de rechtbank in het voorgaande heeft overwogen, volgt dat IREC niet aansprakelijk is jegens Arvast op grond van wanprestatie dan wel het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen. Dit brengt mee dat van afgeleide aansprakelijkheid van haar (middellijk) bestuurders ook geen sprake kan zijn. 4.12. Ten aanzien van Copier Holding en [gedaagde 5] heeft Arvast zich nog op het standpunt gesteld dat zij onrechtmatig hebben gehandeld door het project aan te bieden aan een derde in de wetenschap dat IREC reeds een koopovereenkomst had gesloten met Arvast. Bovendien zouden zij, net als Bodmic en [gedaagde 3], profiteren van de wanprestatie omdat de hogere verkoopwinst als gevolg van deze wanprestatie bij hen terecht zal komen. Nu de rechtbank tot het oordeel is gekomen dat van een overeenkomst tussen IREC en Arvast geen sprake is, missen ook deze verwijten feitelijke grondslag. Resumé en proceskosten 4.13. De uitkomst van het voorgaande is dat niet is gebleken van onrechtmatig handelen door IREC c.s. jegens Arvast, zodat de op basis daarvan gevorderde verklaringen voor recht en schadevergoeding zullen worden afgewezen. Aan bespreking van de overige geschilpunten wordt niet toegekomen. 4.14. Arvast zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Volgens IREC c.s. is Arvast gehouden tot betaling van een dubbele proceskostenveroordeling.

De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af; 5.2. veroordeelt Arvast in de proceskosten, aan de zijde van IREC c.s. tot op heden begroot op € 12.129, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de 15e dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling, en op € 163 aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 85 in geval van betekening; 5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. I.C. Kranenburg en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2022. type: 2984