ECLI:NL:RBROT:2025:7289

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/681689 / HA ZA 24-571 Vonnis van 11 juni 2025 in de zaak van de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid 1. [eiser 1], gevestigd in Amsterdam, 2. [eiser 2], gevestigd in Vlaardingen, en 3. [eiser 3], 4. [eiser 4], beiden wonend in Amsterdam, eisers, advocaat mr. J.J. Blok te Rotterdam, tegen de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid 1. [gedaagde 1], 2. [gedaagde 2], beide gevestigd in Rotterdam, gedaagden, advocaat mr. F. van Westrhenen te Rotterdam. Partijen worden hierna [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3], [eiser 4], [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd. Eisers worden gezamenlijk aangeduid als [eisers] en gedaagden als [gedaagden]

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 21 juni 2024, met producties 1 tot en met 12; de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 27; de aanvullende producties 13-15 van [eisers]; de akte wijziging van eis, met producties 16 en 17; de spreekaantekeningen van partijen; de mondelinge behandeling op 27 maart 2025. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [gedaagde 2] was eigenaar van een bedrijfspand op het adres [adres] (hierna: het bedrijfspand). [naam] (hierna: [naam]) is statutair bestuurder van [gedaagde 2]. [gedaagde 1] houdt alle aandelen in [gedaagde 2]. 2.2. [eiser 3] en [eiser 4] zijn (indirect) statutair bestuurders van [eiser 1]. 2.3. [eiser 1] en [gedaagde 2] hebben vanaf september 2023 onderhandeld over verkoop van het bedrijfspand door [gedaagde 2] aan [eiser 1]. 2.4. Op 30 oktober 2023 heeft [eiser 1] een (tweede) niet-bindende intentieverklaring (hierna: “LOI”) naar [gedaagde 2] gestuurd met daarin een koopsom van € 5.000.000,00. [gedaagde 2] en [eiser 1] hebben die LOI op 6 november 2023 ondertekend. De tweede LOI voorzag in exclusiviteit voor [eiser 1] tot 1 april 2024 en in een door [eiser 1] te verrichten due dilligence onderzoek. Verder staat erin: “3. Leveringsdatum: Koper verwacht een bindende overeenkomst te sluiten om het Vastgoedobject te verwerven op of voor 31 december 2024. Hoewel deze potentiële transactie is besproken met het senior management moet een bindende overeenkomst voor de Beoogde Transactie worden goedgekeurd door de investeringscommissie, welke kan worden verkregen na voltooiing van een conveniërend due dilligence-onderzoek en instemming met de definitieve overeenkomst. Koper zal een eerste concept van de koopovereenkomst verstrekken dat zal zijn opgemaakt in de Nederlandse taal. (…) 9. Juridische status: Met uitzondering van dit artikel en de artikelen 5 (“Exclusiviteit”), 6 (“Vervaldatum”), 7 (“Vertrouwelijkheid”) en 8 (“Geen aankoopverplichting”), die bedoeld zijn om juridisch bindend te zijn, is deze Intentieverklaring niet bedoeld om juridisch bindend te zijn, wordt zij niet geacht juridisch bindend te zijn en mag zij niet worden opgevat als een bindende verplichting van Koper, of een van de aan hen gelieerde ondernemingen. Geen van de partijen bij deze Intentieverklaring is aansprakelijk voor enige schade (direct of indirect) van welke aard dan ook in verband met deze Intentieverklaring, waaronder het niet tot stand komen van overeenstemming over de Beoogde Transactie. Op deze Intentieverklaring is Nederlands recht van toepassing en de Partijen onderwerpen zich aan de exclusieve bevoegdheid van de rechtbank Amsterdam met betrekking tot alle geschillen die in verband hiermee zouden kunnen ontstaan.” 2.5. [eiser 1] heeft na afloop van haar due dilligence onderzoek aangeboden om niet het bedrijfspand maar de aandelen van [gedaagde 1] in [gedaagde 2] te verwerven, omdat dit voor haar fiscaal aantrekkelijker was. [eiser 1] schreef op 10 april 2024 aan [gedaagde 2]: “Hi [naam], As discussed, hereby what we just verbally agreed upon on the phone. Going further, we are able to koop [letterlijk] the purchase price for [adres] at € 5.000.000,- (…) under the following conditions: - We can acquire the entity holding the real estate ([gedaagde 2]) through a share deal. We will start the standard checks on this matter next week with our tax advisor. I will send a separate email for the necessary documents. - You will take care of the fire safety capex. We would like to initiate the following steps. Therefore we need to extend the exclusivity period until Wednesday, May 15, 2024. Could you also send your approval via email for our administration, then we will set everything in motion as soon as possible.” 2.6. [gedaagde 2] heeft diezelfde dag geantwoord: “Thank you [eiser 4]. We have a deal. We will proceed asap to get the fire system operational and will share details. I’ll check with our governance team regarding the entity purchase for the property but I can’t see there being a problem at all on that.” 2.7. [gedaagde 2] heeft de aan [eiser 1] verleende exclusiviteit op 12 april 2024 verlengd tot en met 15 mei 2024. 2.8. Een belastingadviseur van [eiser 1] heeft in een e-mail van 18 april 2024 aan onder meer [gedaagde 2] geschreven dat de notaris die belast is met het opstellen van de aandelenverkoopovereenkomst, instructie wordt gegeven om uit te gaan van een koopsom van € 5.000.000,00 minus een bedrag van € 423.628,00 als voorziening voor “a deferred tax liability’.” Namens [gedaagden] is dezelfde dag medegedeeld dat de verkoopprijs € 5.000.000,00 blijft. 2.9. Namens [eiser 1] is op 22 april 2024 geantwoord dat wordt ingestemd met een waarde van € 5.000.000,00 voor de aandelen en dat [eiser 1] graag de mogelijkheid behoudt om niet de aandelen te kopen maar toch het bedrijfspand zelf. 2.10. [gedaagde 2] heeft [eiser 1] op 24 april 2024 medegedeeld: “It probably makes sense to move now to see an SPA from [eiser 1] on the purchase so we can begin to review it ahead of our deadline on 15 May? Can you look to get that across soon?” 2.11. [eiser 1] heeft een notaris opdracht gegeven een (concept) SPA op te stellen en de notaris eenzijdig geïnstrueerd over aanpassing van de inhoud van dat concept, waarvan meerdere versies bestaan. De notaris heeft op 3 mei 2024 een concept SPA naar partijen gestuurd. In dit concept worden (alleen) [eiser 1] en [eiser 2] als koper genoemd. 2.12. [gedaagden] hebben op 13 mei 2024 bezwaren geuit tegen (onderdelen van) de inhoud van de concept SPA. [eisers] hebben op 14 mei 2024 inhoudelijk gereageerd op die bezwaren van [gedaagden] en daarbij verzocht om verlenging met twee weken van de termijn van exclusiviteit. De correspondentie tussen partijen – waarbij het antwoord van [eisers] vet is weergegeven – luidt als volgt: “Thanks for the draft SPA; we have discussed it internally and with our legal advisors. A first review of the draft raises several commercial issues that would need to be resolved before we can proceed with a mark-up of the SPA. Please find these issues below and note that these are not negotiable. We will not pay rent if we were to continue using the property after 1 January 2025 till 31 March 2025 (and we can’t be required to let know will be using the property till 31 March 2025 before 1 June 2024). We would have to be allowed to use the property free of charge. - We can agree with you extending until the 31st of March without paying any rent, but under the condition that we can also postpone the transfer to that date as well (as otherwise, we would need to pay financing costs without any rent coming in). Furthermore, we need to have a clear date when the decision to postpone until the 31st of March will be made. We need to plan refurbishments and secure a new tenant. We would like to propose a 6-month notice period (June 30, for December 31, 2024, up until September 30 for March 31, 2025). The financials of the proposed buyer [eiser 2] aren’t very convincing. Also, in light of the fact that transfer will only happen in approx. six months time, we will require a deposit payment or a bank guarantee for an appropriate amount (20% of the purchase price) and a penalty equal to the amount of the deposit payment or bank guarantee in case buyer is not able to see the deal through. - At the signing of the SPA, we can provide a guarantee and corresponding penalty clause through the family holding company, 3P Investments BV, for 10% of the purchase price. We would also require a corporate guarantee. Please suggest which company could provide such a guarantee.

3.1. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen, na wijziging van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: Primair: I. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot het vergoeden aan [eisers] van alle schade die [eisers] hebben geleden als gevolg van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [gedaagden], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, Subsidiair: II. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eisers] van € 250.000,00 te verhogen met de daarover verschuldigde wettelijke handelsrente, te rekenen vanaf 15 januari 2025 tot de dag van betaling. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen verder een hoofdelijke veroordeling van [eisers] in de proceskosten. 3.2. [gedaagden] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [eisers] in hun vorderingen, althans tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met hoofdelijke veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [eisers] in de proceskosten. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

Procedureel Eiswijziging 4.1. Bij dagvaarding werd door [eisers] – kortgezegd – nakoming van de gestelde koopovereenkomst gevorderd, met een veroordeling tot (primair) levering van de aandelen van [gedaagde 1] in [gedaagde 2] dan wel (subsidiair) het bedrijfspand. In verband met de verkoop en levering van het bedrijfspand aan een derde (zie 2.18) hebben [eisers] hun eis gewijzigd. Op het moment van de eiswijziging was nog geen datum voor vonnis bepaald, zodat deze in beginsel toelaatbaar is (artikel 130 Rv). [gedaagden] hebben te kennen gegeven dat zij ondanks de late indiening geen bezwaar hebben tegen de schriftelijke eiswijziging. [eisers] hebben ter zitting verduidelijkt dat de nieuwe eis moet worden gelezen als ingesteld door [eiser 1] en [eiser 2] en als een vermindering tot nihil, ofwel intrekking van de vorderingen van [eiser 3] en [eiser 4]. Dit betekent dat de rechtbank zal beslissen op de gewijzigde eis, zoals die in 3.1 staat vermeld. Grondslagwijziging 4.2. Eerst in hun spreekaantekeningen tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiser 1] en [eiser 2] aan hun eis ten grondslag gelegd dat [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld door het afbreken van onderhandelingen toen dat volgens [eiser 1] en [eiser 2] niet meer mocht. Van [eiser 1] en [eiser 2] had verwacht mogen worden dat zij die nieuwe grondslag tijdig zouden aankondigen zodat [gedaagden] daarop adequaat konden reageren. Dat hebben zij niet gedaan en dat maakt de nieuwe grondslag uit oogpunt van de goede procesorde ontoelaatbaar. Inhoudelijk: wel of geen koopovereenkomst 4.3. Tussen partijen is niet in geschil dat op het moment dat [naam] schreef “we have a deal” (zie 2.6) niet op alle onderdelen waarover partijen onderhandelden, overeenstemming was bereikt. [eiser 1] en [eiser 2] menen echter dat de mededeling van [naam] niettemin bindend is en dat op dat moment een overeenkomst tot stand is gekomen. [gedaagden] betwisten dat en voeren aan dat op essentiële onderdelen nog geen overeenstemming is bereikt. 4.4. Het antwoord op de vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij de totstandkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent een of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is afhankelijk van de bedoeling van partijen zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen (ECLI:NL:HR:2003:AF9414 (Regiopolitie/Hovax)). 4.5.

4.6. Daarbij komt dat de stelling van [eiser 1] en [eiser 2] dat op 10 april 2024 bindende overeenstemming is bereikt niet verenigbaar is met de door [eiser 1] voor zichzelf (en [eiser 2]) als koper(s) in artikel 3 van de LOI bedongen voorwaarden voor binding aan een overeenkomst. Daaruit volgt dat sprake moet zijn van (i) definitieve overeenstemming, (ii) een door koper op te stellen overeenkomst en (iii) goedkeuring door de investeringscommissie. Dat stadium was op het moment van de mail van [naam] (en is ook daarna) niet bereikt. Dat de investeringscommissie kennelijk bestaat uit de heren [eiser 4] en [eiser 3], die kopers vertegenwoordigen, maakt dat niet anders. 4.7. De conclusie is dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dit betekent dat de vorderingen worden afgewezen wegens gebrek aan grondslag. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat die beslissing naar het zich laat aanzien niet anders zou zijn in geval van gerechtvaardigd vertrouwen bij [eiser 1] en [eiser 2] dat die overeenkomst tot stand zou komen. Een vordering op die grondslag is immers niet verenigbaar met artikel 9 van de LOI, waarin partijen in de kern uitsluiting van eventuele aanspraken op schadevergoeding in de precontractuele fase zijn overeengekomen. Proceskosten 4.8. [eisers] worden als de in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden – op basis van het liquidatietarief dat past bij de door [eisers] genoemde bedragen waartegen [gedaagden] verweer hebben gevoerd – begroot op: Griffierecht € 688,00 Advocaatkosten € 8.714,00 (2 punten × tarief VIII van € 4.357,00) Nakosten € 178,00 (plus de in de beslissing vermelde verhoging) Totaal € 9.580,00 4.9. De rechtbank acht deze proceskostenveroordeling ook in het licht van het beroep van [gedaagden] op schending van de waarheids- en volledigheidsplicht door [eisers] passend. Weliswaar hebben [eisers] bij dagvaarding aanvankelijk niet de juiste versie van de concept koopovereenkomst overgelegd, maar niet gebleken is van moedwilligheid daarbij en uiteindelijk is het debat tussen partijen voldoende gevoerd op basis van de feitelijke situatie, zonder dat dat tot vertraging of andere benadeling heeft geleid. Daarbij komt dat de eiswijziging al heeft geleid tot een hoger tarief, terwijl die wijziging slechts geringe invloed heeft gehad op het inhoudelijke verweer van [gedaagden] Voor veroordeling van [eisers] tot vergoeding van een hoger bedrag aan proceskosten dan in overeenstemming met het liquidatietarief bestaat geen grond. 4.10. De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat de daartoe strekkende vordering een wettelijke grondslag heeft en niet is bestreden.

De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af; 5.2. veroordeelt [eisers] hoofdelijk, zo dat als de een betaalt ook de ander in zoverre zal zijn bevrijd, in de proceskosten van [gedaagden], tot op heden begroot op € 9.580,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend; 5.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Arts, mr. C. Bouwman en mr. M.J. Drop en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2025. 3268/3028/1729/3455

- See comment above (3) We are having doubts whether we can make this deal work as a share deal, as this adds a layer of complexity and extra handling on our side. This is still under consideration. - As discussed earlier, in regard with the higher-than-expected capex and the earlier mentioned fiscal aspects, this is a very important part for us. Our general impression is that the draft does not meet customary market practice terms and conditions for combined real estate/share deals. For this reason, the draft requires serious markup to meet customary market practice standards and to be more in balance from seller’s and buyer’s interest point of view, as it is currently in favour of buyer’s interests. If we were proceed with a share deal, without being exhaustive, amongst others the following stipulations should apply: a. It will have to remain a share deal. We will not agree with buyer being able to switch back to an asset deal. – This is agreed b. The warranties and liabilities of seller would have to be brought (i) more in balance and (ii) in line with market practice, dovetailing as much as possible with an “as-is’ asset deal. The set of warranties should be structured in a clear way and be limited. Consequences of a breach of warranties are not clear, the scope of ‘damages’ are too broad. The de minimis amount and the threshold amount should meet market practice amounts (0.1% and 1% of the purchase price respectively). We don’t see customary maximum liability for the Seller. The draft should include customary exclusions and limitations of liability of Seller. The term/period of the warranties are too long and there are no distinctions made between the different categories of warranties, each of them with their own warranty period. Customary anti sandbagging clauses are missing. The third-party claim procedure should be redrafted to be more in balance. All information provided by the seller in relation to the due diligence of the buyer should be excluded from the warranties (data room disclosure). - Please make any preferred adjustments to the warranties and liabilities in the attached Word file, and we can review them. c. The purchase price mechanism should refer to a net asset value, whereby the final purchase prices will be settled via a closing accounts mechanism. - This is agreed and can be adjusted in the Word file if needed. 6. We are not okay with buyer being able to transfer its rights under the SPA. - After signing of the SPA we will set up SPV’s tot structure the deal, which is customary as we don’t want to include the asset in our operating company. Furthermore we are looking for one minority stakeholder as each entity can’t hold more then 33% of the shares due to the RETT. We can, however, add an additional provision stating that at least the majority of the rights remain in the hands of an affiliated company of the aforementioned buyers ([eiser 1]/[eiser 2]). Can you let me know this Wednesday at the latest, if you can agree on the abovementioned points? If so, can you then also provide us with a Word version of the SPA so we can do a mark-up? The summary of issues in this mail is not exhaustive and during mark-up other issues will pop-up, but we need to know if you can agree on the above. Otherwise, I don’t see this deal working out.” 2.13. [gedaagden] hebben op 14 mei 2024 medegedeeld niet akkoord te gaan met verlenging van de termijn van exclusiviteit tot na 15 mei 2024 en dat zij zich intern zullen beraden op de reactie van [eisers] 2.14. Op 23 mei 2024 heeft [naam] telefonisch laten weten dat er geen overeenstemming was en dat de verkoop niet door zou gaan. Een dag later heeft hij dat per e-mail bevestigd: “To confirm my call last night: we do not wish to continue our hitherto-fore unsatisfactory negotiations with [eiser 1] regarding [adres], and we have taken the decision to not sign an SPA with you. We thank you and the team at [eiser 1] for your interest in the property and we regret that, on this occasion, an agreement will not be concluded. 2.15. In een e-mail van 4 juni 2024 heeft [eiser 1] medegedeeld dat zij zich op het standpunt stellen dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. 2.16. [eiser 1] heeft ten laste van [gedaagde 2] conservatoir leveringsbeslag laten leggen op het bedrijfspand. [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] hebben ten laste van [gedaagde 1] conservatoir leveringsbeslag laten leggen op de aandelen van [gedaagde 1] in [gedaagde 2]. 2.17. [gedaagden] zijn een opheffingskortgeding gestart, waarin op 18 september 2024 vonnis is gewezen. De voorzieningenrechter heeft de conservatoire beslagen op de aandelen en op het bedrijfspand opgeheven in verband met de summierlijk gebleken ondeugdelijkheid van de aan de beslagen ten grondslag liggende vorderingen van [eisers] 2.18. Op 24 september 2024 is in het Kadaster ingeschreven de koopovereenkomst van 20 september 2024 waarbij [gedaagde 2] het bedrijfspand voor € 5.250.000,00 heeft verkocht aan een derde. Op 15 januari 2025 is het bedrijfspand aan die derde geleverd.