ECLI:NL:RBROT:2025:2091

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven Vonnis van 12 februari 2025 in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/10/680346 / HA ZA 24-499 van 1 [eiser 1] , 2. [eiser 2], beiden wonend in Rotterdam, eisers, advocaat mr. V.J. Verhulst te Den Haag, tegen 1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2], beiden wonend in Bergen op Zoom, gedaagden, advocaat mr. S. Eernstman te Hilversum, en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/10/680342 / HA ZA 24-498 van 1 [eiser 3] , 2. [eiser 4], beiden wonend in Rotterdam, eisers, advocaat mr. K. Zeylmaker te Rotterdam, tegen 1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2], beiden wonend in Bergen op Zoom, gedaagden, advocaat mr. S. Eernstman te Hilversum. Eisers in zaak HA ZA 24-499 zullen hierna gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) [eisende partij 1] genoemd worden. Eisers in zaak HA ZA 24-498 zullen hierna gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) [eisende partij 2] genoemd worden. Gedaagden in beide zaken zullen hierna gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) [gedaagde partij] genoemd worden.

in zaak 24-499 : 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding d.d. 27 mei 2024; de door [eisende partij 1] overgelegde producties; de conclusie van antwoord; de door [gedaagde partij] overgelegde producties; de zittingsagenda van 2 oktober 2024; de mondelinge behandeling, gehouden op 8 november 2024 (gezamenlijk met HA ZA 24-498); de spreekaantekeningen van mr. Verhulst. in zaak 24-498 1.2. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding d.d. 30 mei 2024; de door [eisende partij 2] overgelegde producties; de conclusie van antwoord; de door [gedaagde partij] overgelegde producties; de zittingsagenda van 2 oktober 2024; de mondelinge behandeling, gehouden op 8 november 2024 (gezamenlijk met HA ZA 24-499); de spreekaantekeningen van mr. Zeylmaker. 1.3. Beide zaken zijn op verzoek van partijen op de rol gevoegd. 1.4. Ten slotte is vonnis bepaald in beide zaken.

2.1. [gedaagde partij] was eigenaar van een pand aan [adres 1] . [gedaagde partij] heeft dit pand gerenoveerd en gesplitst in twee appartementsrechten: [adres 2] (benedenwoning) en [adres 3] (de bovenwoning). in zaak 24-499 2.2. Op 12 september 2020 heeft [eiser 1] via zijn makelaar aan [gedaagde 1] een e-mailbericht gezonden dat onder meer luidt: "Het bod bedraagt € 835.000,- met de volgende aandachtspunten. (...) In de woning is geavanceerde techniek opgenomen en bovendien ingrijpend gerenoveerd. Voor ons is het belangrijk dat we bedieningsinstructie krijgen en dat de toegepaste techniek juist wordt ingeregeld (seizoenen) en wordt opgeleverd met garantie. Wij verwachten dat er in het eerste jaar na overdracht de dringende behoefte bestaat aan het bijregelen en afstellen van de installaties en dat verkoper hier kosteloos invulling [aan] geeft. De woning is zichtbaar met veel zorg verbouwd. Mochten zich er onverhoopt toch gebreken voordoen, zoals bijvoorbeeld een lekkage, een niet werkende kraan, apparatuur of elektra, defect door schakelmaterieel etc. gaan wij ervan uit dat verkoper dit kosteloos repareert/vervangt." 2.3. [gedaagde 1] heeft hierop geantwoord per e-mailbericht van 15 september 2020, dat onder meer luidt: "Allereerst wil ik aanvangen met de mededeling dat er drie jaar garantie op de installatie is gegeven; één jaar meer dan gebruikelijk en dat ik met het oog op die lange periode en de bedrijfsrisico's die daar in het COVID-tijdperk aan zijn verbonden, ter meerdere dekking van het installatie risico een bankgarantie heb bedongen van € 10.0000. Om eventuele juridische problemen in verband met de ten naam stelling te voorkomen, ben ik zonder meer bereid zelf die bankgarantie door te zetten naar koper ter hoogte van hetzelfde bedrag, geldende tot 3 jaar na de datum oplevering 11-07-2023. (...) Wat betreft de generieke installatietechnische opmerkingen heb ik er geen probleem mee de plicht op me te nemen prompte service op mijn kosten te arrangeren die leiden tot herstel of vervanging mochten zich onvoorziene problemen voordoen. Dit onverlet de garantieplichtsvervulling die de aannemer ten opzichte van mij heeft." 2.4. Op 25 september 2020 is tussen [eisende partij 1] en [gedaagde partij] een koop-/verkoopovereenkomst gesloten met betrekking tot het appartementsrecht [adres 2] (hierna: [adres 2] ). 2.5. [adres 2] maakt 52/100e onverdeeld aandeel in de gemeenschap (het pand) uit. 2.6. In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen: "Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1 De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat (...). (...) 6.3 De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (...) Artikel 22 Niet-Zelfbewoningsclausule Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden." 2.7. De eigendomsoverdracht van [adres 2] heeft op 21 oktober 2020 plaatsgevonden. 2.8. Constructiebedrijf Van Dijke heeft in opdracht van [gedaagde partij] controleberekeningen gemaakt van de balkonconstructies. Op 18 februari 2021 heeft Van Dijke een rapportage opgeleverd. 2.9. Daarop heeft [gedaagde partij] aan Staalwerken Schiedam B.V. opdracht gegeven de door Van Dijke aanbevolen versterkingen te realiseren. Staalwerken Schiedam B.V. heeft een ijzeren constructie gemaakt die op de balkons kon worden gemonteerd. 2.10. Op 9 juli 2021 heeft [gedaagde 1] een e-mail aan [eiser 1] en [eiser 3] gestuurd, die luidt: "Geachte leden van [naam VvE] , Daar ik de indruk aan uw reacties overhoud dat wat u betreft bezwaren kleven aan de door Bouw- & Woningtoezicht voorgeschreven ingrepen [ zie bijlage ] waarvoor ik na doorrekening van de constructeur opdracht heb gegeven in het kader van het voldoen aan nadere afsluitende opmerkingen van de Inspectie over de uitvoering van de allerlaatst afgebouwde elementen van de renovatie volgens de verstrekte vergunning, stuur ik u bij deze detail tekeningen betrekking hebbende op 'versterkingen', die ten dele het resultaat zijn van verschil in normen die de EU-landen aanleggen voor balustrades. Van die Nederlandse beoordelingscriteria en dus de ingrepen kan niet van worden afgeweken. Er is enige tijd voorbij gegaan voordat de resultaten van voornoemde elementen van de eind-inspectie, de controle berekeningen, de goedkeuring daarvan en het vinden van een staalbedrijf voor uitvoering voorbij zijn gegaan, maar-ter geruststelling - tegen in gebruik neming bestonden geen bezwaren. Mijn verzoek luidt aldus, niet in het minst in uw eigen belang, zonder verder uitstel medewerking te verlenen aan de uitvoering van de voorgeschreven aanpassingen, niets meer en niets minder. Indien nieuwe afspraken moeten worden gemaakt met een constructiebedrijf over planning van uitvoering zullen we namelijk weer enkele maanden verder zijn en zal ik uitstel moeten vragen aan B&W-toezicht op straffe van blokkering/verwijdering van de betreffende balkons." 2.11. Op 29 juli 2021 heeft [eisende partij 2] mede namens [eisende partij 1] een e-mail aan [gedaagde partij] geschreven, die luidt: “Geachte [gedaagde 1] , U mag uit onze berichten inderdaad concluderen dat wij medewerking zullen verlenen aan de uitvoering van de benodigde werkzaamheden.

in de zaak 24-499 3.1. De vordering van [eisende partij 1] luidt - zakelijk weergegeven - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van € 48.656,24 aan vervangende schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de datum van dagvaarding; II [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 1.261,56 aan buitengerechtelijke kosten; III Alles met veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten van het geding, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het te dezer zake te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening. 3.2. Het verweer van [gedaagde partij] strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij 1] , met veroordeling van [eisende partij 1] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten. in de zaak 24-498 3.3. De vordering van [eisende partij 2] luidt - zakelijk weergegeven - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde partij] hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partij 2] te voldoen: 1. ter zake schadevergoeding een bedrag ad € 24.246,09 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 augustus 2023, dan wel vanaf een door de rechtbank te bepalen datum tot de dag van volledige betaling; 2. ter zake expertisekosten ex artikel 6:96 lid 2 sub b BW ad € 6.969,60, inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 augustus 2023, dan wel vanaf een door de rechtbank te bepalen datum tot de dag van volledige betaling; 3. ter zake buitengerechtelijke incassokosten ex artikel 6:96 lid 2 sub c BW ad € 1.315,46 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot de dag van volledige betaling; 4. de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum vonnis tot de dag van volledige betaling. 3.4. Het verweer van [gedaagde partij] strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij 2] , met veroordeling van [eisende partij 2] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten.

in de zaak 24-499 en in de zaak 24-498 4.1. [eisende partij 1] baseert zijn vordering wat betreft de balkonconstructie op het niet nakomen door [gedaagde partij] van zijn verplichting om een woning te leveren die geschikt is voor normaal gebruik vanwege de gebrekkige balkonconstructie. [eisende partij 1] baseert zijn vordering wat betreft de overige gebreken op toerekenbaar tekortschieten door [gedaagde partij] in de nakoming van de op hem rustende garantieverplichtingen ten aanzien van de renovatiewerkzaamheden voortvloeiend uit de koopovereenkomst en de aan de sluiting daarvan voorafgaande e-mailcorrespondentie. In beide gevallen wordt vervangende schadevergoeding gevorderd. 4.2. [eisende partij 2] baseert zijn vordering op tekortschieten van [gedaagde partij] in de nakoming van de koopovereenkomst en meer in het bijzonder ten aanzien van de door hem afgegeven contractuele garantie (artikel 6.3 van de koopovereenkomst) dat [eisende partij 2] [adres 3] normaal zou kunnen bewonen. Uit het rapport van expertise van Dekra blijkt dat sprake is van gebreken aan de balkonconstructie. Dekra heeft de herstelkosten geraamd op een bedrag van € 50.512,68. [eisende partij 2] vordert bij wijze van vervangende schadevergoeding 48% van dit bedrag, gelet op zijn aandeel in de gemeenschap, dat is € 24.246,09. 4.3. [gedaagde partij] heeft de volgende verweren gevoerd: - [eisende partij 1] en [eisende partij 2] zijn in schuldeisersverzuim, omdat zij de door [gedaagde partij] per e-mail van 9 juli 2021 verzochte medewerking aan de herstelwerkzaamheden aan de balkonconstructie hebben geweigerd. Daarmee is [gedaagde partij] niet in verzuim geraakt. - De gebreken en de balkonconstructie komen op grond van artikel 22 van de koopovereenkomst voor rekening van [eisende partij 1] en [eisende partij 2] . [gedaagde partij] heeft de woning niet zelf feitelijk gebruikt en kon [eisende partij 1] en [eisende partij 2] dus niet informeren over gebreken aan het verkochte waarvan [gedaagde partij] op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. - De conclusies van het rapport van Dekra zijn onjuist. - [eisende partij 1] en [eisende partij 2] hebben [gedaagde partij] niet in gebreke gesteld ten aanzien van het heiwerk. - Op [gedaagde partij] rust jegens [eisende partij 1] geen garantieverplichting in de nakoming waarvan hij tekort geschoten is. 4.4. Bij de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [gedaagde partij] aangegeven dat het beroep op de ouderdomsclausule in artikel 23 van de koopovereenkomst niet wordt gehandhaafd. in zaak 24-499 en in zaak 24-498 balkonconstructie 4.5. Bij de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde partij] met het beroep op artikel 7.4 van de koopovereenkomst niet meer bedoelt dan dat [eisende partij 1] en [eisende partij 2] ook de aannemer die de balkonconstructie heeft aangelegd kunnen aanspreken, omdat [gedaagde partij] zijn aanspraken op de aannemer aan hen heeft overgedragen. 4.6. [gedaagde partij] en [eisende partij 1] respectievelijk [eisende partij 2] hebben hun afspraken vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst. Indien partijen van mening verschillen over de rechtsgevolgen van de overeenkomst, dan moeten die worden vastgesteld door middel van uitleg van de overeenkomst. Uitleg geschiedt aan de hand van de door de Hoge Raad geformuleerde Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Volgens die maatstaf wordt een partijbedoeling niet alleen afgeleid uit de tekst van de overeenkomst, maar ook uit de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over- en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en wat zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 4.7. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst(en) moet de woning, op het moment van de eigendomsoverdracht, de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Deze bepaling dient te worden uitgelegd als een garantie aan de zijde van de verkoper. 4.8. [eisende partij 1] en [eisende partij 2] vorderen schadevergoeding op grond van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de [gedaagde partij] in de nakoming van een verbintenis uit overeenkomst. Daarvoor is in beginsel vereist dat sprake is van verzuim zoals bedoeld in artikel 6:81 BW. [gedaagde partij] heeft aangevoerd dat daarvan geen sprake is, omdat [eisende partij 1] en [eisende partij 2] in schuldeisersverzuim verkeren en [gedaagde partij] niet in gebreke hebben gesteld ten aanzien van het heiwerk. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op schuldeisersverzuim niet slaagt. Uit de tussen partijen over en weer gevoerde correspondentie blijkt genoegzaam dat noch [eisende partij 1] noch [eisende partij 2] de door [gedaagde partij] aangeboden herstelwerkzaamheden heeft geweigerd. Er was in beginsel bereidheid daaraan mee te werken, maar er bestonden nog vragen over de precieze uitvoering daarvan. Dat [eiser 1] en [eiser 3] die vragen hadden is ook voorstelbaar omdat zij hun woningen nog maar kort daarvoor opgeleverd hadden gekregen en overvallen werden door de problemen aan de balkonconstructie. Dat zij daarom duidelijkheid wilden hebben over de precieze oorzaken en de wijze waarop die zouden worden weggenomen, maar ook over de planning en de afwerking, is begrijpelijk. Uit die vragen, waarop [gedaagde partij] maar zeer beperkt antwoord heeft gegeven, volgt echter niet dat [eiser 1] en [eiser 3] hebben geweigerd om aan de aangeboden herstelwerkzaamheden mee te werken. Verder hebben zowel [eisende partij 1] als [eisende partij 2] [gedaagde partij] in gebreke gesteld voor de gebrekkige balkonconstructie, waarbij is vermeld dat die constructie alsnog in overeenstemming met de omgevingsvergunning, het Bouwbesluit en overige wet- en regelgeving moet worden gebracht. In een later stadium hebben [eisende partij 1] en [eisende partij 2] zich onder verwijzing naar de rapporten van Dekra op het standpunt gesteld dat ook het voor de balkonconstructie vereiste heiwerk niet in overeenstemming met de omgevingsvergunning is uitgevoerd. De eerder uitgebrachte ingebrekestellingen omvatten ook dat gestelde gebrek. Bovendien waren de vorderingen tot nakoming op dat moment al omgezet in een vordering tot betaling van vervangende schadevergoeding, omdat [gedaagde partij] naar aanleiding van de ingebrekestellingen niet tot herstel overging. [eisende partij 1] en [eisende partij 2] mochten er dan ook van uit gaan dat [gedaagde partij] ook ten aanzien van het heiwerk niet tot herstel zou overgaan, zodat een afzonderlijke ingebrekestelling daarvoor ook om die reden niet vereist was. 4.9. Tussen partijen is in geschil of de woning vanwege de balkonconstructie geschikt was voor een normaal gebruik als woonhuis. 4.10. Normaal gebruik als woning brengt mee dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan uit mag gaan dat de bouw van de woning of een verbouwing is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning (Hoge Raad 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383). 4.11. Naar het oordeel van de rechtbank mag een koper van een woning - in lijn met de hiervoor genoemde uitspraak van de Hoge Raad - in beginsel ook verwachten dat het renoveren van (een onderdeel van) de woning niet in strijd is met de geldende wettelijke voorschriften.

De rechtbank in zaak 24-499 5.1. veroordeelt [gedaagde partij] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partij 1] te betalen een bedrag van € 26.266,24 aan vervangende schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 27 mei 2024 tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling aan [eisende partij 1] van een bedrag van € 1.261,56 aan buitengerechtelijke kosten, 5.3. veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij 1] te betalen een bedrag van € 4.069,80 aan proceskosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af, in zaak 24-498 5.6. veroordeelt [gedaagde partij] hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partij 2] te betalen - ter zake schadevergoeding een bedrag van € 24.246,09, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 2 augustus 2023 tot de dag van volledige betaling, - ter zake expertisekosten ex artikel 6:96 lid 2 sub b BW een bedrag van € 6.969,60, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 2 augustus 2023 tot de dag van volledige betaling, - ter zake de buitengerechtelijke incassokosten ex artikel 6:96 lid 2 sub c BW ad € 1.315,46, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 30 mei 2024 tot de dag van volledige betaling, 5.7. veroordeelt [gedaagde partij] hoofdelijk om aan [eisende partij 2] te betalen een bedrag van € 4.071,10 aan proceskosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.8. verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.9. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Rop en, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025. [2111/2819]

Vooraf willen wij inderdaad graag duidelijkheid over wat, wanneer, hoe lang, door wie, het eindresultaat in termen van materiaalgebruik en kleuren, te verwachten overlast, sanitaire voorzieningen etc.” 2.12. Op 31 december 2021 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisende partij 1] aan [gedaagde 1] gestuurd die onder meer luidt: "Voorts verzoek ik u – en indien nodig sommeer ik u – om binnen veertien dagen na datum dezes over te gaan tot herstel van onderstaande punten, namelijk: 1. Achterdeur begane grond; 2. Knop uiteinde trapleuning; 3. Afronden werkzaamheden dwarsbalk; 4. Reinigen muur als gevolg van werkzaamheden dwarsbalk; 5. Tegels toilet BG liggen los; 6. Voegwerk vloertegels bij afvoer douche 1e verdieping en tot slot 7. Veilig maken (voldoen aan vigerende wet- en regelgeving volgens rapport constructeur) balkons [adres 2] en [adres 3] door aanpassing constructie. Indien u binnen die gesteld termijn daartoe niet overgaat, verkeert u (nog steeds) in verzuim en zal client die punten door een derde laten herstellen op uw kosten. Uw verplichting tot nakoming/herstel wordt alsdan ook voor wat betreft die punten omgezet in een verplichting tot vervangende schadevergoeding. (...). De kosten van herstel/veilig maken van het balkon zijn opgevraagd." 2.13. In opdracht van de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisende partij 1] heeft [naam] NIVRE-re (hierna: [naam] ) van Dekra Experts (hierna: Dekra) in oktober 2022 onderzoek gedaan naar de door [eisende partij 1] gemelde gebreken en de balkonconstructie. [naam] heeft op 21 december 2022 een rapport van expertise opgeleverd. 2.14. Op 14 juni 2023 heeft [naam] een aanvullend rapport van expertise opgeleverd. In dit rapport is, naast wat onder 2.22. is weergegeven, onder meer opgenomen: "Inrichting onderzoek In aansluiting op uw opdracht hebben wij met [eiser 1] , verder te noemen partij 1, een afspraak gemaakt voor een bezoek op 25 oktober 2022. Voor het onderhavige onderzoek hebben wij [gedaagde 1] , verder te noemen partij 2, schriftelijk uitgenodigd. Wij hebben van partij 2 geen reactie ontvangen en ten tijde van ons bezoek is niemand komen opdagen. Met partij 1 hebben wij de feiten en omstandigheden ter plaatse besproken en de situatie geïnspecteerd. Voorafgaand aan het bezoek hebben wij overleg gehad met Raadgevend Ingenieursbureau Van Dijke, die voor partij 2 de controleberekening voor de balkonconstructie heeft gemaakt. Aan de hand van deze bevindingen hebben wij gerapporteerd op 21 december 2022. Op 3 februari 2023 kregen wij een aanvraag van de andere appartementsgerechtigde van de VVE ( [naam familie] ) met betrekking tot het balkon wat wij voor partij eveneens in onderzoek hadden. Omdat dit tot nieuwe conclusies leidde hebben wij ons dossier (...) heropend en het rapport aangepast, zodat partijen en daarmee de VVE een eenduidig consistent resultaat kunnen overleggen. Het voorliggende rapport onderscheidt zich van het rapport van de [naam familie] , omdat partij 1 meerdere gebreken heeft die geen onderdeel van de VVE zijn. (...) Begroting herstelkosten De herstelkosten zijn als volgt gecalculeerd: - Herstelkosten balkonconstructie EUR 50.512,00 - Herstelkosten overige gebreken appartement EUR 22.390,00 Totaal inclusief btw EUR 72.902,00" in zaak 24-498 2.15. Op 22 december 2020 is tussen [eisende partij 2] en [gedaagde partij] een koop-/verkoopovereenkomst gesloten met betrekking tot het appartementsrecht [adres 3] (hierna: [adres 3] ). 2.16. [adres 3] maakt 48/100e onverdeeld aandeel in de gemeenschap (het pand) uit. 2.17. In de koopovereenkomst zijn dezelfde bepalingen opgenomen als hierboven onder 2.6 geciteerd. 2.18. De eigendomsoverdracht van [adres 3] heeft op 5 februari 2021 plaatsgevonden. 2.19. In juli 2021 is [eisende partij 2] op de hoogte geraakt van gebreken in de balkonconstructie van [adres 3] . 2.20. Bij brief van 18 november 2021 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisende partij 2] [gedaagde partij] voor het gebrek in de balkonconstructie aansprakelijk gesteld en [gedaagde partij] gesommeerd dit gebrek te herstellen. 2.21. Op 3 februari 2023 [eisende partij 2] heeft zich aangesloten bij het door de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisende partij 1] geïnitieerde onderzoek door [naam] . 2.22. Op 14 juli 2023 heeft [naam] een rapport van expertise opgeleverd. Dit rapport luidt onder meer: “Inrichting onderzoek In aansluiting op uw opdracht hebben wij met [eiser 3], verder te noemen partij 1, een afspraak gemaakt voor een bezoek op 20 maart 2023. Voor het onderhavige onderzoek hebben wij [gedaagde 1] , verder te noemen partij 2, schriftelijk uitgenodigd. Hierop heeft partij 2 per e-mail gereageerd en gevraagd op welk technisch vlak de kwestie betrekking heeft. Hierop hebben wij geantwoord en van partij 2 aanvullende informatie ontvangen over de omgevingsvergunning, de constructieberekeningen, en over een (onder)aannemer. Partij 2 vroeg zich af of hoezeer, na het delen van de informatie, zijn aanwezigheid bij het onderzoek nog zinvol zou zijn? Wij hebben aangegeven voor partij 2 niet te kunnen besluiten of hij bij ons bezoek al dan niet aanwezig wil zijn. Partij 2 is tijdens ons bezoek niet komen opdagen, waaruit wij opmaken dat partij 2, aan de hand van ons e-mailverkeer, heeft besloten niet bij het bezoek aanwezig te zijn. Ten tijde van ons bezoek hebben wij meerdere afwijkingen aan de balkonconstructie geconstateerd ten opzichte van omgevingsvergunning uit 2021. Hierover hebben wij contact opgenomen met de constructeur die de balkonconstructie heeft berekend. De constructeur gaf aan dat afwijkingen die wij hebben waargenomen (ontbreken van de stalen kolom en stalen liggers) zijn meegenomen in de berekeningen die zij hebben gemaakt, voor de afwijkende uitvoering waarvoor de tweede omgevingsvergunning is aangevraagd. Vervolgens ging onze zorg uit naar de door de constructeur opgegeven aanpassingen, die door partij 2 niet zijn uitgevoerd. Op aangeven van de constructeur hebben wij partij 1 gevraagd om geen gebruik meer te maken van het balkon op 2e verdieping, grenzend aan de woonkamer. Zolang het balkon niet belast wordt verwacht de constructeur geen problemen voor de benedenburen, die onder het (afgesloten) balkon een eigen balkon hebben, waar zij gebruik van maken als zij naar de tuin willen. Als gevolg van de aangepaste constructieberekening was één van de twee heipalen komen te vervallen. Omdat de kosten van het op locatie brengen van een hei-installatie doorgaans hoger is dan het slaan van één heipaal, zagen wij geen reden waarom de tweede heipaal niet zou zijn geslagen. Om die reden wilden wij controleren of de resterende heipaal alsnog wel was geslagen. Ons aanvullende onderzoek had een negatief resultaat. Wij hebben partij 2 hierover benaderd en om specifieke informatie gevraagd waaruit alsnog zou kunnen blijken welk heiwerk precies is verricht conform de omgevingsvergunning, te weten: sonderingen, offerte(s), facturen en/of een kalenderstaat. Hierop beantwoorde partij 2 onze vraag, door zijn mening/vermoeden uit te spreken over de uitgevoerde situatie. Gelet op het belang van de reactie van [gedaagde 1] (d.d.

Die verwachting van de koper strekt zich als het om een appartement gaat, ook uit tot die onderdelen van het appartement die tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw behoren, zoals constructieve elementen. 4.12. In het rapport van [naam] , zowel dat met betrekking tot [adres 2] als [adres 3], staat dat de balkonconstructie die is aangelegd niet voldoet aan de gestelde eisen uit de omgevingsvergunning en daarmee afwijkt van het bouwbesluit. 4.13. [gedaagde partij] heeft bezwaar gemaakt tegen de bevindingen van [naam] . Hij wijst op het volgende. De balkonconstructie voldoet volgens Van Dijke wel. Van Dijke is ook constructeur en [naam] niet. Tot slot is Dekra niet onafhankelijk vanwege haar sterke banden met het bedrijf waarvan [eiser 1] algemeen directeur is. 4.14. De rechtbank acht deze bezwaren ongegrond. [gedaagde partij] heeft zijn stelling over de partijdigheid van Dekra onderbouwd met een verwijzing naar de LinkedIn pagina van [eiser 1] . Daaruit volgt dat Dekra Certification B.V. in februari 2020 een “Kwaliteitslabel erkend specialist klimaatbeheersing” aan [naam bedrijf] heeft afgegeven. [eiser 1] is algemeen directeur van [naam bedrijf] [eisende partij 1] betwist een band te hebben met Dekra/ [naam] en heeft erop gewezen dat, zoals uit een als productie 25 overgelegde e-mailwisseling volgt, niet hij maar zijn rechtsbijstandsverzekeraar voorstelde om Dekra in te schakelen omdat de rechtsbijstandsverzekeraar vaak met Dekra samenwerkt. [naam] heeft er nog op gewezen dat Dekra Certification B.V. een ander onderdeel is dan Dekra Experts waarvoor hij de expertise heeft verricht. [gedaagde partij] heeft zijn stelling niet nader onderbouwd naar aanleiding van de gemotiveerde betwisting van [eisende partij 1] , zodat de rechtbank daaraan verder voorbij zal gaan. 4.15. In het rapport van [naam] is gemotiveerd uiteengezet dat het advies van Van Dijke bij de aanleg van de balkonconstructie niet is opgevolgd en dat de door Van Dijke voorgestelde aanpassingen niet zijn uitgevoerd. Dat betwist [gedaagde partij] niet. Daarmee staat vast dat is afgeweken van de constructietekeningen die mede ten grondslag liggen aan de omgevingsvergunning en is verder niet relevant dat [naam] geen constructeur is. Verder staat vast dat die afwijking noodzaakte tot een aanpassing en versteviging van de balkonconstructie. Daarmee is dus sprake van een ernstig gebrek. Dat leidt tot de conclusie dat zowel [adres 2] als [adres 3] niet de eigenschappen bevat die [eisende partij 1] respectievelijk [eisende partij 2] op grond van de respectievelijke koopovereenkomsten mochten verwachten. 4.16. Volgens [gedaagde partij] staat de niet-zelfbewoningsclausule in artikel 22 van de koopovereenkomst(en) eraan in de weg dat hij verantwoordelijk wordt gehouden voor de gevolgen van een gebrek dat afdoet aan een normaal gebruik van de woning. [eisende partij 1] en [eisende partij 2] hebben aangevoerd dat [gedaagde partij] geen beroep toekomt op deze clausule. [gedaagde partij] heeft het pand gekocht, in twee appartementen gesplitst en daarna gerenoveerd. De gebreken in de balkonconstructie zijn dan ook niet te beschouwen als een gebrek waarvan de verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. 4.17. De rechtbank is met [eisende partij 1] en [eisende partij 2] van oordeel dat het beroep op de zelfbewoningsclausule niet slaagt. De gebrekkige balkonconstructie is in het kader van de in opdracht van [gedaagde partij] uitgevoerde renovatie van het pand aangebracht. Alleen daarom al is niet relevant dat [gedaagde partij] niet zelf in het pand heeft gewoond. Bovendien is sprake van een gebrek dat naar zijn aard niet door bewoning ontdekt wordt. In dat verband is nog relevant dat het gebrek ook niet is ontdekt in het kader van de namens [eisende partij 2] verrichte bouwkundige aankoopkeuring. herstelkosten 4.18. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst(en) is de verkoper voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst (uitsluitend) aansprakelijk voor de herstelkosten. 4.19. De rechtbank is van oordeel dat de herstelkosten in deze zaak bestaan uit het aanbrengen van een deugdelijke balkonconstructie. 4.20. [eisende partij 1] heeft deze kosten conform het rapport van [naam] begroot op een bedrag van € 26.266,24 (52/100ste van € 50.512). [eisende partij 2] heeft deze kosten conform het rapport van [naam] begroot op een bedrag van € 24.246,09 (48/100ste van € 50.512). [gedaagde partij] heeft over de gestelde herstelkosten slechts ter zitting opgemerkt dat hij het herstel goedkoper zou kunnen uitvoeren. Daarmee heeft [gedaagde partij] de gestelde herstelkosten onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat de vorderingen op dit punt zullen worden toegewezen. 4.21. [gedaagde partij] heeft de verschuldigdheid van de wettelijke rente niet betwist, evenmin als de door [eisende partij 1] respectievelijk [eisende partij 2] gestelde data van intreden van verzuim, zodat de gevorderde wettelijke rente over de respectievelijke hoofdsommen toewijsbaar zijn. 4.22. De door [eisende partij 2] gevorderde vergoeding van expertisekosten is als onbetwist en overigens op de wet gegrond toewijsbaar. 4.23. De door [eisende partij 1] en [eisende partij 2] gevorderde vergoedingen van hun buitengerechtelijke kosten zijn door [gedaagde partij] niet betwist. Overigens is naar het oordeel van de rechtbank in beide gevallen sprake van in redelijkheid verrichte buitengerechtelijke incassowerkzaamheden die voor vergoeding in aanmerking komen. Ook de hoogte van de gevorderde vergoeding komt de rechtbank niet onredelijk voor. Deze vorderingen komen dus voor toewijzing in aanmerking. in zaak 24-499 overige gebreken in [adres 2] 4.24. Bij de beoordeling van deze vordering komt het aan op de uitleg van de e-mail van [gedaagde partij] waarin volgens [eisende partij 1] een algemene garantieverplichting wordt aangegaan. 4.25. Voor de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen, komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en gedaan en op de betekenis die zij redelijkerwijs aan die verklaringen en gedragingen mochten toekennen. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar de eisen van redelijkheid en billijkheid, van belang. In de praktijk komt ook vaak gewicht toe aan de normale betekenis van de gebruikte bewoordingen. 4.26. Naar het oordeel van de rechtbank is in de tekst van de e-mail van [gedaagde 1], ook tegen de achtergrond van de e-mail van [eiser 1] waarop die e-mail een antwoord is, (aangehaald onder r.o. 2.3 respectievelijk r.o. 2.2) geen algemene garantieverplichting opgenomen op grond waarvan [gedaagde partij] gehouden zou zijn de gebreken genoemd in 2.12. onder 1 t/m 6 te herstellen. Er zijn door [eisende partij 1] geen omstandigheden aangevoerd die deze lezing anders zouden maken. Nakoming van een dergelijke algemene garantieverplichting door [gedaagde partij] kan door [eisende partij 1] dus ook niet met succes worden gevorderd. in de zaak 24-499 en in de zaak 24-498 proceskosten 4.27. [gedaagde partij] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eisende partij 1] worden veroordeeld.

28 februari 2023) geven wij deze exact weer: “Ik meen te weten dat de stalen palen van het balkon op de scheidingsmuur souterrain-/tuin niveau staan die op zijn beurt weer op de souterrain plaat staan uit stichtingsjaar ± 1900. Overigens zijn destijds alle voor Bouw- & Woningtoezicht te verlenen toestemming noodzakelijke documenten aangeleverd voor het verkrijgen van goedkeuring voor de restauratie. Men mag er alsdan vanuit gaan dat er bouwtechnisch geen constructieve gebreken kleven aan het gebouw. ” Wij stellen dat onder geen enkele voorwaarde mag worden afgeweken van de omgevingsvergunning en de daarin gestelde voorwaarden, waaronder de gestelde eisen met betrekking tot de constructieberekeningen. Gelet op het gedetailleerd antwoord van partij 2 concluderen wij dat partij 2 er bekend mee was en/of heeft bepaald dat het heiwerk niet uitgevoerd hoefde te worden. Uit de aangeleverde informatie blijkt dat Van Dijke reeds aangepaste berekeningen had gemaakt omdat partij 2 van de omgevingsvergunning was afgeweken. Hierbij heeft partij 2 kennelijk verzwegen dat zij ook hebben verzuimd om heiwerk te verrichten, zoals is geëist in de omgevingsvergunning. Van Dijke heeft hier met de aangepaste berekeningen en de aanvraag van de (aangepaste) omgevingsvergunning geen rekening gehouden. Wij merken op dat nimmer gesteld kan worden dat een voormalige plaat en/of fundering overeenkomstig belast kan worden, zoals door de constructeur is berekend. Uit niets blijkt dat partij 2 hieraan berekeningen ten grondslag heeft gelegd. Wij merken eveneens op dat het exacte punt van de belasting van de staalconstructie op de vloer en/of fundering ook van belang is en men zonder berekening nooit ervanuit kan gaan dat een voormalige fundering bij een nieuwe situatie als vanzelfsprekend volstaat. Wij achten de kans dat de oude fundering of plaat hieraan voldoet verwaarloosbaar. Op basis van deze informatie en ons onderzoek beantwoorden wij de in de opdracht gestelde vragen. Beantwoording vragen Vraag 1. Is er ten aanzien van de hiervoor genoemde punten sprake van een gebrek en waarom dan? En zo ja, kunt u aangegeven welke gebreken worden gekwalificeerd als 'verborgen gebrek’ en daaromtrent een toelichting geven? Meer concreet: Kunt u aangegeven of er bepaalde risico’s kleven aan één of meerdere van de genoemde gebreken? Antwoord: Partij 2 heeft Raadgevend Ingenieursbureau Van Dijke (Van Dijke) opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de uitgevoerde balkonconstructie. De balkonconstructie was eerder door Van Dijke berekend (rapport D101 en D102). Volgens het rapport dat verslag doet van het onderzoek (rapport D-103) had partij 2 de balkonconstructie afwijkend uitgevoerd dan was ontworpen en berekend. Uit het rapport is op te maken dat alle dimensies van de balkonconstructie voldoen, alleen de onderlinge bevestigingen komen rekentechnisch niet uit. Hierop heeft Van Dijke benodigde versterkingen berekend die moesten worden uitgevoerd, waarna de balkonconstructie alsnog zou voldoen. Wij merken op dat de uitvoering conform het aangepaste rapport D-103 (Van Dijke) visueel afwijkt van hetgeen in het ontwerp van de Architect is beoogd (vergunningsaanvraag [adressen] ). Uit ons onderzoek blijkt dat partij 2 in het geheel het advies van Van Dijke (D-103) niet heeft opgevolgd. Wij concluderen dat dit een constructief bouwkundig gebrek betreft, waarmee niet is voldaan aan de gestelde eisen vanuit de omgevingsvergunning en daarmee afwijkt van het bouwbesluit. Verder hebben wij vastgesteld dat de gekozen houtkwaliteit onvoldoende is. Volgens de constructeur is de toepassing van vurenhout bij een balkon ongeschikt en zou (bijvoorbeeld) hardhout gangbaar zijn. Van Dijke geeft eveneens aan dat de levensduur sterk bekort wordt als de uitvoering slecht gedetailleerd is. Dit is het geval bij de uitvoering van het balkon bij partij 1, zoals uit ons antwoord op vraag 2 blijkt. Volgens Van Dijke zou de technische levensduur van de balkons 20 tot 25 jaar moeten zijn, hetgeen in de huidige situatie met de slechte detailleringen niet reëel is. In reactie op de gestelde vraag bevestigen wij dat de gebreken verborgen gebreken betreffen. Immers is ten tijde van de aankoop, de aankopende partij hiervan niet op de hoogte gebracht door de verkopende partij. Door geen gehoor te geven aan de gestelde eisen uit de omgevingsvergunningen, wordt niet voldaan aan het bouwbesluit. Dat er risico’s kleven aan de gebreken wordt door Van Dijke bevestigd, wat blijkt uit het dringende advies om geen gebruik van het balkon op de tweede en derde verdieping te maken. Onderstaand geven wij de door ons gevonden gebreken weer en duiden wij waar conform de omgevingsvergunning een heipaal had moeten staan. Ook geven wij de door Van Dijke opgegeven aanpassingen weer, met daarnaast de huidige situatie, waaruit blijkt dat partij 2 deze berekende aanpassingen niet heeft doorgevoerd. Wij merken op dat wij ons met de weergave van de door ons gevonden gebreken niet beperken tot de balkonconstructie op de tweede en derde verdieping, omdat de constructie niet los gezien kan worden van de overige delen van de balkonconstructie die in zijn geheel de VvE toebehoren. (...) Vraag 2. Kunt u een beoordeling geven over de geconstateerde problemen aan de balkons/balustrades? Meer concreet ontvangen wij graag uw deskundige opinie/mening over de mogelijke oorzaak van deze gebreken en/ofde wijze waarop deze gebreken kunnen worden hersteld (incl. inschatting herstel kosten). Antwoord: Zie ons antwoord op vraag 1, voor onze beoordeling van de door ons geconstateerde problemen aan de balkons/balustrades. Voor wat betreft de oorzaak van de ontstane gebreken concluderen wij dat partij 2 de opdrachtgever was van Van Dijke voor de constructieberekeningen en als voormalig eigenaar de aanvrager was van de omgevingsvergunning. Ons is niet bekend of partij 2 de werkzaamheden heeft uitbesteed aan een aannemer of dat de bouwwerkzaamheden in eigen beheer zijn verricht. In beide gevallen ontlast dat partij 2 niet van de plicht om aan de omgevingsvergunning te voldoen, evenals aan het bouwbesluit. Wij stellen dat het voor het herstel noodzakelijk is om de balkonconstructie vanaf het souterrain tot en met de derde verdieping volledig te slopen en het herstel conform omgevingsvergunning (kenmerk: 4459321/OMV. 19.06.00097) uit te voeren. Wij houden hierbij geen rekening met de aangepaste omgevingsvergunning omdat hierbij rekening is gehouden met de reeds aanwezige afwijkingen ten opzichte van het ontwerp. Wij stellen dat voor het herstel heiwerk noodzakelijk is en dat na sloop terug kan worden gegaan naar het oorspronkelijke ontwerp, waarvoor niet één maar twee heipalen geslagen moeten worden. Kostentechnisch maakt dat op het heiwerk geen significant verschil, omdat de meeste kosten voortkomen uit het op locatie krijgen van de hei-installatie. Dergelijke hei-installaties zijn klein en passen door een deuropening, echter is dat in het appartement van [nummer] (voorheen [adres 2] ) niet realistisch, gelet op de afwerkingen, nauwe doorgangen en het niveau van de woonkamervloer, die niet overeenkomt met het maaiveld. Zover wij hebben kunnen nagaan is er ook geen mogelijkheid om de hei-installatie via een doorgang bij naastgelegen woningen en/of straten naar de balkonconstructie te loodsen.