ECLI:NL:RBZWB:2023:5612

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Bergen op Zoom Zaaknummer: 10183068 \ CV EXPL 22-3247 Vonnis van 9 augustus 2023 in de zaak van 1 [eiser01] , te [plaats01] , 2. [eiser02] , te [plaats01] , eisende partijen, hierna samen te noemen (in mannelijk enkelvoud): [eiser01] c.s., gemachtigde: mr. J. Groot Koerkamp, tegen 1 [gedaagde01] , te [plaats01] , 2. [gedaagde02] , te [plaats01] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen (in mannelijk enkelvoud): [gedaagde01] c.s., gemachtigde: mr. H.S. Memelink.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 25 januari 2023 en de daarin vermelde stukken, - de brief van mr. Groot Koerkamp van 15 juni 2023 met productie 13, - de mondelinge behandeling gehouden op 12 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, alsmede de op de mondelinge behandeling door mr. Groot Koerkamp overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen en de door mr. Memelink overgelegde en voorgedragen toelichting. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. In 2016/2017 heeft [gedaagde01] c.s. de woning aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de woning) gebouwd. 2.2. [gedaagde01] c.s. heeft de woning op 23 december 2019 verkocht aan [eiser01] c.s. In de koopovereenkomst staat in artikel 6: “ 6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…) 6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…)” In artikel 9 staat (onder meer) dat partijen hoofdelijk zijn verbonden voor de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. 2.3. Bij de koopovereenkomst is (onder meer) een vragenlijst gevoegd. In deze vragenlijst heeft [gedaagde01] c.s. een aantal vragen beantwoord over de woning. Onder “15. Gebreken en bezwaren” staat: “Zijn er aan uw huis gebreken en/ of bezwaren bekend die van belang kunnen zijn Ja / Nee voor een koper bij het nemen van de koopbeslissing? (denk bijvoorbeeld aan lekkages, verzakkingen, etc.) (…)” 2.4. Op 1 april 2020 heeft de levering van de woning plaatsgevonden. 2.5. In juni/juli 2021 heeft [eiser01] c.s. lekkages geconstateerd op de muur en aan het plafond in de slaapkamer op de tweede verdieping van de woning. Hij heeft die lekkages bij e-mail van 21 december 2021 gemeld bij [gedaagde01] c.s. Partijen zijn daarover in overleg getreden, maar zij hebben ter zake geen overeenstemming bereikt. 2.6. De gemachtigde van [eiser01] c.s. heeft bij brief van 2 februari 2022 namens [eiser01] c.s. [gedaagde01] c.s. aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de lekkages. Daarbij is aangekondigd dat [eiser01] c.s. een onderzoek naar de lekkages zal laten uitvoeren. 2.7. Op 4 mei 2022 heeft EMN in opdracht van de gemachtigde van [eiser01] c.s. het onderzoek uitgevoerd. EMN heeft haar bevindingen opgenomen in een Rapport van expertise van 30 mei 2022. Daarin staat: “ 1. Is er sprake van een lekkagegebrek? Ja, tijdens ons onderzoek constateerden wij vochtsporen aan de binnenzijde van de woning. Deze vochtsporen waren zichtbaar in de slaapkamer rechts achter ongeveer op goothoogte. 2 Zo ja, wat is de oorzaak van dit lekkagegebrek? Tijdens ons onderzoek hebben wij zoals reeds vermeld de dakpannen verwijderd, hierdoor konden wij de zinken verholen goot lichten. Als gevolg daarvan constateerden wij lekkage sporen op zowel de dakplaten en in de vorm van corrosie op het opgezette zink van de verholen goot (afbeelding 1 en 2). De lekkage sporen begonnen ter plaatse van de aansluiting tussen twee natuurstenen muurafdekkers (afbeelding 3). Vervolgens hebben wij water over de muurafdekkers laten stromen, zodat de exacte locatie van de inwatering bepaald kon worden. Wij constateerden dat er water tussen de kitnaad van twee muurafdekkers stroomde en tevens door een lichte scheur in de muurafdekker over de dakplaat kon stromen alvorens het naar de binnenzijde van de woning werd afgevoerd (afbeelding 4). Vervolgens hebben wij druk op de betreffende kitnaad uitgeoefend waarna deze eenvoudig werd weggedrukt. Hieruit blijkt dat de kitnaad niet volledig vullend is aangebracht en onthecht is van het natuursteen (afbeelding 5). Bij het toepassen van kitnaden op en tussen natuursteen behoort een speciale kit gebruikt te worden, een kit zonder weekmakers. Deze kit is in hoge mate bestand tegen UV, water en weersomstandigheden en om die redenen minder vergankelijk en geschikt voor voornoemde toepassingen. Echter dient er wel rekening gehouden te worden met het aanbrengen van een voeg met de juiste dimensies. De algemene regel is dat de verhouding voegdiepte: voegbreedte tot een voegbreedte van 10 mm 1:1 is, met een minimum van 5 mm breedte en diepte. Uit de ingezakte en vervolgens verwijderde kitnaad is gebleken dat de voegvulling niet volgens de algemeen regel is aangebracht (bijlage 1), hierdoor heeft het door normaal voortkomende werking en weersinvloeden kunnen onthechten en is de lekkage ontstaan. Voornoemde, in combinatie met de scheurvorming in de muurafdekker, welke het water tot achter de verholen goot leidde, is de lekkage uiteindelijk na verzadiging van de wand in het stucwerk in de woning zichtbaar geworden en voldoet de woning niet aan het bouwbesluit 2012 Afdeling 3.6 Wering van vocht van buiten. 3 Is er sprake van een bouwfout? Zo ja, waar bestaat deze bouwfout uit? Ja. Zoals in punt 2 beschreven is de kitnaad niet volgens de algemene regel aangebracht en kon hierdoor tezamen met een gebrek in de gebruikte muurafdekker (de scheurvorming) waterintreding optreden. 4. Was de oorzaak van het lekkagegebrek en/of bouwfout aanwezig ten tijde van de notariële levering van de woning? Ja. De primaire oorzaak van de inwatering is ontstaan tijdens de bouw van de woning. Opgemerkt wordt dat dit mogelijk niet door partij 2 [kantonrechter: [gedaagde01] c.s.] is opgemerkt gezien dit gebrek zich pas later zal manifesteren. Daarnaast blijken de kitnaden op de dakplaten, welke partij 1 [kantonrechter: [eiser01] c.s.] heeft aangezien als reparatiesporen, niet overeen te komen met de watersporen op het dak. Ons inziens is deze kitnaad aangebracht om de zaagranden aan de dakplaat weg te werken, gezien het passtuk tijdens de bouw verkeerd om is gezaagd. 5 Op welke wijze kan het lekkagegebrek goed en deugdelijk worde weggenomen? Door de scheurvorming in de muurafdekker is het openhalen van de kitnaad en het opnieuw afkitten niet voldoende om tot duurzaam herstel over te gaan. Om die reden moet de gehele muurafdekker vervangen worden. 6. Hoe worden de kosten voor wegname van het lekkagegebrek en van eventuele gevolgschade begroot, rekening houdend, zo aan de orde, met een aftrek ‘nieuw voor oud’? Er behoeft geen correctie / aftrek ‘nieuw voor oud’ te worden toegepast, dit gezien er buiten het verhelpen van het gebrek geen verbetering optreedt. De kosten van de reparatie aan de binnenzijde van de woning laten wij vooralsnog buitenbeschouwing gezien dit een door de opstal en inboedel verzekeraar van partij 1 gedekt wordt. Wij begroten het noodzakelijk herstel volgens onderstaande begroting op minimaal € 1.470,15 inclusief btw. de- en montage steiger € 250,00 verwijderen dakpannen en muurafdekker € 220,00 nieuwe hardstenen muurafdekker € 250,00 aanbrengen nieuwe muurafdekker € 150,00 afwerken muurafdekker en terug leggen dakpannen € 270,00 klein materiaal en afvoerkosten € 75,00 totaal exclusief btw € 1.215,00 btw-bedrag € 255,15 Totaal, inclusief btw € 1.470,15 7. Hebt u als bouwkundig deskundige nog relevante opmerkingen in het kader van uw onderzoek?

3.1. [eiser01] c.s. vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: primair: a. [gedaagde01] c.s. hoofdelijk te veroordelen, des dat de één betalende de andere is bevrijd, tot betaling aan [eiser01] c.s., binnen veertien dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen eindvonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, ten titel van schadevergoeding een bedrag van € 12.176,23, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding (14 oktober 2022) tot aan de dag der algehele voldoening, subsidiair: b. de gevolgen van de tussen partijen ter zake het woonhuis gesloten koopovereenkomst te wijzigen op de voet van artikel 6:228 jo. artikel 6:230 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) in dier voege dat de door [eiser01] c.s. verschuldigde koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 12.176,23, c. [gedaagde01] c.s. hoofdelijk te veroordelen, des dat de één betalende de andere is bevrijd, tot betaling aan [eiser01] c.s., binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen eindvonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, ten titel van onverschuldigde betaling een bedrag van € 12.176,23, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding (14 oktober 2022) tot aan de dag der algehele voldoening, primair en subsidiair: d. [gedaagde01] c.s. te veroordelen in de kosten en nakosten van deze procedure. 3.2. [eiser01] c.s. legt het volgende ten grondslag aan zijn vorderingen. Voor zijn primaire vordering stelt [eiser01] c.s. dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Er zijn lekkages opgetreden door ondeugdelijk kitwerk op het dak door [gedaagde01] c.s. en een scheur in een muurafdekker op het dak. Daarnaast heeft [gedaagde01] c.s. de dakpannen niet gehaakt gelegd zoals het Bouwbesluit 2012 voorschrijft, en hij heeft dakpannen op een ondeugdelijke wijze gelegd door die met kit op een metalen strip te bevestigen. [eiser01] c.s. vordert een schadevergoeding van € 1.470,15 voor het herstel van de lekkages, € 6.709,45 voor het herstel van de dakpannen, € 3.300,88 voor het onderzoek van EMN en € 695,75 voor een noodreparatie door EMN, derhalve een totaalbedrag van € 12.176,23. Voor de subsidiaire vordering stelt [eiser01] c.s. dat sprake is van (wederzijdse) dwaling. [gedaagde01] c.s. is ook op die grond gehouden € 12.176,23 te betalen. 3.3. [gedaagde01] c.s. voert verweer. 3.4. Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Conformiteit 4.1. Ingevolge het conformiteitsvereiste in artikel 7:17 lid 1 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Op grond van het tweede lid beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. 4.2. Aangezien het in deze zaak niet gaat om een consumentenkoop, kort gezegd een koop tussen een professionele verkoper en een particuliere koper van een roerende zaak, staat het partijen vrij om van de wettelijke regels in artikel 7:17 BW af te wijken bij overeenkomst. In dat verband hebben partijen afspraken gemaakt in artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst. Zo is in artikel 6.1 het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken neergelegd bij [eiser01] c.s. als koper. Daarop is in artikel 6.3 een uitzondering gemaakt die overeenkomt met de regel van artikel 7:17 lid 2 BW. [gedaagde01] c.s. garandeert dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. [gedaagde01] c.s. staat evenwel niet in voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren en die [eiser01] c.s. bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Het kitwerk en de scheur in de muurafdekker 4.3. [eiser01] c.s. stelt onder verwijzing naar het rapport van EMN (zie r.o. 2.7) dat er lekkages zijn opgetreden door ondeugdelijk kitwerk van [gedaagde01] c.s. op het dak en een scheur in een muurafdekker op het dak. [gedaagde01] c.s. betwist dat. Volgens [gedaagde01] c.s. is niet meer vast te stellen wat de oorzaak is van de lekkages, omdat in 2021 en 2022 derden herstelwerkzaamheden aan het dak hebben uitgevoerd. De scheur in de muurafdekker is volgens [gedaagde01] c.s. na de levering van de woning opgetreden. 4.4. Het rapport van EMN komt de kantonrechter zorgvuldig en betrouwbaar voor. In antwoord op vraag 2: “Zo ja, wat is de oorzaak van dit lekkagegebrek?” verklaart EMN dat de kitnaad niet volledig vullend is aangebracht en het is onthecht van het natuursteen. Bij uitoefenen van druk op de kitnaad is het eenvoudig weg te drukken. EMN licht toe dat de algemene regel is dat de vulling van de kitnaad moet worden aangebracht volgens de regel voegdiepte:voegbreedte 1:1 met een minimum van 5 mm breedte en diepte, hetgeen niet is gebeurd. Hierdoor heeft na normale werking en weersinvloeden de onthechting van de kitnaad plaatsgevonden en zijn lekkages ontstaan. Door de scheur in de muurafdekker is water tot achter de verholen goot geleid en zijn de lekkages, na verzadiging van de wand, zichtbaar geworden in het stucwerk van de woning. 4.5. [gedaagde01] c.s. heeft onvoldoende aangevoerd om de bevindingen van EMN/de onderbouwde stelling van [eiser01] c.s. over het kitwerk te weerleggen. Hij heeft geen reactie gegeven op hoe hij het kitwerk op het dak heeft aangebracht en of dat voldoende vullend en in de juiste verhouding voegdiepte:voegbreedte is gebeurd. Evenmin heeft hij zijn standpunt onderbouwd dat de lekkages zijn gelegen in een andere oorzaak dan het kitwerk. De kantonrechter volgt daarom de conclusie van EMN dat het kitwerk op het dak de oorzaak is van de lekkages en dat door de scheur in de muurafdekker het water is binnengetreden in de woning. De woning voldoet derhalve met betrekking tot het kitwerk niet aan de koopovereenkomst. Het kitwerk leidt tot lekkages en het verhindert daardoor het normaal gebruik van de woning. 4.6. [gedaagde01] c.s. betwist dat de scheur in de muurafdekker reeds aanwezig was bij de levering van de woning. Gelet op die betwisting lag het op weg van [eiser01] c.s. om feiten en omstandigheden te stellen die aantonen dat de scheur bij de levering van de woning aanwezig was of dat de scheur op dat moment weliswaar niet aanwezig was, maar dat de muurafdekker op dat moment al wel gebrekkig was waardoor de scheur later is opgetreden. Dat heeft [eiser01] c.s. niet gedaan. Het volgt niet uit het rapport van EMN. Aangezien niet is gebleken dat de scheur of de oorzaak daarvoor reeds bij de levering van de woning aanwezig was, komt die scheur niet voor rekening van [gedaagde01] c.s. 4.7. [gedaagde01] c.s. voert nog het verweer dat [eiser01] c.s. niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd na de ontdekking van de lekkages, waartoe hij verplicht was op grond van artikel 7:23 BW. Dat verweer faalt. [eiser01] c.s. heeft de lekkages in juni/juli 2021 ontdekt en het bij e-mail van 21 december 2021 gemeld bij [gedaagde01] c.s. Naar het oordeel van de kantonrechter was dat tijdig. [eiser01] c.s. heeft toegelicht dat hij tijd nodig had om de lekkages te onderzoeken, voordat hij het meldde bij [gedaagde01] c.s. [gedaagde01] c.s. heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat hij het vervelend vond dat [eiser01] c.s. hem aansprakelijk stelde voor de lekkages, omdat hij juist vriendschappelijk contact had met [eiser01] c.s. [eiser01] c.s. heeft daarmee rekening gehouden. Hij heeft zorgvuldig gehandeld door [gedaagde01] c.s. niet te snel te benaderen over de lekkages, maar eerst de tijd te nemen om die te onderzoeken. Daarmee voorkwam [eiser01] c.s. dat hij [gedaagde01] c.s. onnodig verwijten zou maken, althans dat [gedaagde01] c.s. dat zo zou ervaren, en de vriendschappelijke band onnodig werd aangetast. Bovendien is de strekking van artikel 7:23 BW het beschermen van een verkoper tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde01] c.s. nadeel heeft ondervonden van de melding in december 2021 over lekkages die in juni/juli 2021 zijn geconstateerd. 4.8. Omdat de woning ten aanzien van het kitwerk niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, is [gedaagde01] c.s. gehouden om de schade voor het herstel van het kitwerk te vergoeden. De kantonrechter zal daarvoor uitgaan van de door EMN begrote kosten van herstel. De posten die betrekking hebben op de muurafdekker zullen buiten beschouwing blijven. Die komen niet voor rekening van [gedaagde01] c.s., zoals reeds in rechtsoverweging 4.6 is geoordeeld. De post “afwerken muurafdekker en terug leggen dakpannen” ad € 270,00 heeft betrekking op werkzaamheden die nodig zijn voor zowel het herstel van het kitwerk als het herstel van de muurafdekker. Omdat niet is vast te stellen welk deel van het bedrag van € 270,00 ziet op het kitwerk en welk deel op de muurafdekker, zal de kantonrechter op de voet van artikel 6:97 BW schatten dat de helft van het bedrag van € 270,00, derhalve € 135,00, ziet op het herstel van het kitwerk en de andere helft op de muurafdekker. De kantonrechter zal een bedrag van € 822,80 voor het herstel van het kitwerk toewijzen, dat als volgt wordt gespecificeerd: de- en montage steiger € 250,00 verwijderen dakpannen en muurafdekker € 220,00 afwerken muurafdekker en terug leggen dakpannen € 135,00 klein materiaal en afvoerkosten € 75,00 totaal exclusief btw € 680,00 btw-bedrag € 142,80 totaal inclusief btw € 822,80 4.9. Eveneens zullen de niet weersproken kosten van de noodreparatie door EMN ad € 695,75 worden toegewezen. De dakpannen 4.10.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde01] c.s., hoofdelijk, om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, aan [eiser01] c.s. te betalen een bedrag van € 11.528,88, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [gedaagde01] c.s., hoofdelijk, in de proceskosten van € 1.302,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde01] c.s. ook de kosten van betekening betalen, 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2023.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Bergen op Zoom Zaaknummer: 10183068 \ CV EXPL 22-3247 Vonnis van 9 augustus 2023 in de zaak van 1 [eiser01] , te [plaats01] , 2. [eiser02] , te [plaats01] , eisende partijen, hierna samen te noemen (in mannelijk enkelvoud): [eiser01] c.s., gemachtigde: mr. J. Groot Koerkamp, tegen 1 [gedaagde01] , te [plaats01] , 2. [gedaagde02] , te [plaats01] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen (in mannelijk enkelvoud): [gedaagde01] c.s., gemachtigde: mr. H.S. Memelink.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 25 januari 2023 en de daarin vermelde stukken, - de brief van mr. Groot Koerkamp van 15 juni 2023 met productie 13, - de mondelinge behandeling gehouden op 12 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, alsmede de op de mondelinge behandeling door mr. Groot Koerkamp overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen en de door mr. Memelink overgelegde en voorgedragen toelichting. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. In 2016/2017 heeft [gedaagde01] c.s. de woning aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de woning) gebouwd. 2.2. [gedaagde01] c.s. heeft de woning op 23 december 2019 verkocht aan [eiser01] c.s. In de koopovereenkomst staat in artikel 6: “ 6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…) 6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…)” In artikel 9 staat (onder meer) dat partijen hoofdelijk zijn verbonden voor de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. 2.3. Bij de koopovereenkomst is (onder meer) een vragenlijst gevoegd. In deze vragenlijst heeft [gedaagde01] c.s. een aantal vragen beantwoord over de woning. Onder “15. Gebreken en bezwaren” staat: “Zijn er aan uw huis gebreken en/ of bezwaren bekend die van belang kunnen zijn Ja / Nee voor een koper bij het nemen van de koopbeslissing? (denk bijvoorbeeld aan lekkages, verzakkingen, etc.) (…)” 2.4. Op 1 april 2020 heeft de levering van de woning plaatsgevonden. 2.5. In juni/juli 2021 heeft [eiser01] c.s. lekkages geconstateerd op de muur en aan het plafond in de slaapkamer op de tweede verdieping van de woning. Hij heeft die lekkages bij e-mail van 21 december 2021 gemeld bij [gedaagde01] c.s. Partijen zijn daarover in overleg getreden, maar zij hebben ter zake geen overeenstemming bereikt. 2.6. De gemachtigde van [eiser01] c.s. heeft bij brief van 2 februari 2022 namens [eiser01] c.s. [gedaagde01] c.s. aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de lekkages. Daarbij is aangekondigd dat [eiser01] c.s. een onderzoek naar de lekkages zal laten uitvoeren. 2.7. Op 4 mei 2022 heeft EMN in opdracht van de gemachtigde van [eiser01] c.s. het onderzoek uitgevoerd. EMN heeft haar bevindingen opgenomen in een Rapport van expertise van 30 mei 2022. Daarin staat: “ 1. Is er sprake van een lekkagegebrek? Ja, tijdens ons onderzoek constateerden wij vochtsporen aan de binnenzijde van de woning. Deze vochtsporen waren zichtbaar in de slaapkamer rechts achter ongeveer op goothoogte. 2 Zo ja, wat is de oorzaak van dit lekkagegebrek? Tijdens ons onderzoek hebben wij zoals reeds vermeld de dakpannen verwijderd, hierdoor konden wij de zinken verholen goot lichten. Als gevolg daarvan constateerden wij lekkage sporen op zowel de dakplaten en in de vorm van corrosie op het opgezette zink van de verholen goot (afbeelding 1 en 2). De lekkage sporen begonnen ter plaatse van de aansluiting tussen twee natuurstenen muurafdekkers (afbeelding 3). Vervolgens hebben wij water over de muurafdekkers laten stromen, zodat de exacte locatie van de inwatering bepaald kon worden. Wij constateerden dat er water tussen de kitnaad van twee muurafdekkers stroomde en tevens door een lichte scheur in de muurafdekker over de dakplaat kon stromen alvorens het naar de binnenzijde van de woning werd afgevoerd (afbeelding 4). Vervolgens hebben wij druk op de betreffende kitnaad uitgeoefend waarna deze eenvoudig werd weggedrukt. Hieruit blijkt dat de kitnaad niet volledig vullend is aangebracht en onthecht is van het natuursteen (afbeelding 5). Bij het toepassen van kitnaden op en tussen natuursteen behoort een speciale kit gebruikt te worden, een kit zonder weekmakers. Deze kit is in hoge mate bestand tegen UV, water en weersomstandigheden en om die redenen minder vergankelijk en geschikt voor voornoemde toepassingen. Echter dient er wel rekening gehouden te worden met het aanbrengen van een voeg met de juiste dimensies. De algemene regel is dat de verhouding voegdiepte: voegbreedte tot een voegbreedte van 10 mm 1:1 is, met een minimum van 5 mm breedte en diepte. Uit de ingezakte en vervolgens verwijderde kitnaad is gebleken dat de voegvulling niet volgens de algemeen regel is aangebracht (bijlage 1), hierdoor heeft het door normaal voortkomende werking en weersinvloeden kunnen onthechten en is de lekkage ontstaan. Voornoemde, in combinatie met de scheurvorming in de muurafdekker, welke het water tot achter de verholen goot leidde, is de lekkage uiteindelijk na verzadiging van de wand in het stucwerk in de woning zichtbaar geworden en voldoet de woning niet aan het bouwbesluit 2012 Afdeling 3.6 Wering van vocht van buiten. 3 Is er sprake van een bouwfout? Zo ja, waar bestaat deze bouwfout uit? Ja. Zoals in punt 2 beschreven is de kitnaad niet volgens de algemene regel aangebracht en kon hierdoor tezamen met een gebrek in de gebruikte muurafdekker (de scheurvorming) waterintreding optreden. 4. Was de oorzaak van het lekkagegebrek en/of bouwfout aanwezig ten tijde van de notariële levering van de woning? Ja. De primaire oorzaak van de inwatering is ontstaan tijdens de bouw van de woning. Opgemerkt wordt dat dit mogelijk niet door partij 2 [kantonrechter: [gedaagde01] c.s.] is opgemerkt gezien dit gebrek zich pas later zal manifesteren. Daarnaast blijken de kitnaden op de dakplaten, welke partij 1 [kantonrechter: [eiser01] c.s.] heeft aangezien als reparatiesporen, niet overeen te komen met de watersporen op het dak. Ons inziens is deze kitnaad aangebracht om de zaagranden aan de dakplaat weg te werken, gezien het passtuk tijdens de bouw verkeerd om is gezaagd. 5 Op welke wijze kan het lekkagegebrek goed en deugdelijk worde weggenomen? Door de scheurvorming in de muurafdekker is het openhalen van de kitnaad en het opnieuw afkitten niet voldoende om tot duurzaam herstel over te gaan. Om die reden moet de gehele muurafdekker vervangen worden. 6. Hoe worden de kosten voor wegname van het lekkagegebrek en van eventuele gevolgschade begroot, rekening houdend, zo aan de orde, met een aftrek ‘nieuw voor oud’? Er behoeft geen correctie / aftrek ‘nieuw voor oud’ te worden toegepast, dit gezien er buiten het verhelpen van het gebrek geen verbetering optreedt. De kosten van de reparatie aan de binnenzijde van de woning laten wij vooralsnog buitenbeschouwing gezien dit een door de opstal en inboedel verzekeraar van partij 1 gedekt wordt. Wij begroten het noodzakelijk herstel volgens onderstaande begroting op minimaal € 1.470,15 inclusief btw. de- en montage steiger € 250,00 verwijderen dakpannen en muurafdekker € 220,00 nieuwe hardstenen muurafdekker € 250,00 aanbrengen nieuwe muurafdekker € 150,00 afwerken muurafdekker en terug leggen dakpannen € 270,00 klein materiaal en afvoerkosten € 75,00 totaal exclusief btw € 1.215,00 btw-bedrag € 255,15 Totaal, inclusief btw € 1.470,15 7. Hebt u als bouwkundig deskundige nog relevante opmerkingen in het kader van uw onderzoek?

3.1. [eiser01] c.s. vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: primair: a. [gedaagde01] c.s. hoofdelijk te veroordelen, des dat de één betalende de andere is bevrijd, tot betaling aan [eiser01] c.s., binnen veertien dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen eindvonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, ten titel van schadevergoeding een bedrag van € 12.176,23, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding (14 oktober 2022) tot aan de dag der algehele voldoening, subsidiair: b. de gevolgen van de tussen partijen ter zake het woonhuis gesloten koopovereenkomst te wijzigen op de voet van artikel 6:228 jo. artikel 6:230 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) in dier voege dat de door [eiser01] c.s. verschuldigde koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 12.176,23, c. [gedaagde01] c.s. hoofdelijk te veroordelen, des dat de één betalende de andere is bevrijd, tot betaling aan [eiser01] c.s., binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen eindvonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, ten titel van onverschuldigde betaling een bedrag van € 12.176,23, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding (14 oktober 2022) tot aan de dag der algehele voldoening, primair en subsidiair: d. [gedaagde01] c.s. te veroordelen in de kosten en nakosten van deze procedure. 3.2. [eiser01] c.s. legt het volgende ten grondslag aan zijn vorderingen. Voor zijn primaire vordering stelt [eiser01] c.s. dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Er zijn lekkages opgetreden door ondeugdelijk kitwerk op het dak door [gedaagde01] c.s. en een scheur in een muurafdekker op het dak. Daarnaast heeft [gedaagde01] c.s. de dakpannen niet gehaakt gelegd zoals het Bouwbesluit 2012 voorschrijft, en hij heeft dakpannen op een ondeugdelijke wijze gelegd door die met kit op een metalen strip te bevestigen. [eiser01] c.s. vordert een schadevergoeding van € 1.470,15 voor het herstel van de lekkages, € 6.709,45 voor het herstel van de dakpannen, € 3.300,88 voor het onderzoek van EMN en € 695,75 voor een noodreparatie door EMN, derhalve een totaalbedrag van € 12.176,23. Voor de subsidiaire vordering stelt [eiser01] c.s. dat sprake is van (wederzijdse) dwaling. [gedaagde01] c.s. is ook op die grond gehouden € 12.176,23 te betalen. 3.3. [gedaagde01] c.s. voert verweer. 3.4. Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Conformiteit 4.1. Ingevolge het conformiteitsvereiste in artikel 7:17 lid 1 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Op grond van het tweede lid beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. 4.2. Aangezien het in deze zaak niet gaat om een consumentenkoop, kort gezegd een koop tussen een professionele verkoper en een particuliere koper van een roerende zaak, staat het partijen vrij om van de wettelijke regels in artikel 7:17 BW af te wijken bij overeenkomst. In dat verband hebben partijen afspraken gemaakt in artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst. Zo is in artikel 6.1 het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken neergelegd bij [eiser01] c.s. als koper. Daarop is in artikel 6.3 een uitzondering gemaakt die overeenkomt met de regel van artikel 7:17 lid 2 BW. [gedaagde01] c.s. garandeert dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. [gedaagde01] c.s. staat evenwel niet in voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren en die [eiser01] c.s. bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Het kitwerk en de scheur in de muurafdekker 4.3. [eiser01] c.s. stelt onder verwijzing naar het rapport van EMN (zie r.o. 2.7) dat er lekkages zijn opgetreden door ondeugdelijk kitwerk van [gedaagde01] c.s. op het dak en een scheur in een muurafdekker op het dak. [gedaagde01] c.s. betwist dat. Volgens [gedaagde01] c.s. is niet meer vast te stellen wat de oorzaak is van de lekkages, omdat in 2021 en 2022 derden herstelwerkzaamheden aan het dak hebben uitgevoerd. De scheur in de muurafdekker is volgens [gedaagde01] c.s. na de levering van de woning opgetreden. 4.4. Het rapport van EMN komt de kantonrechter zorgvuldig en betrouwbaar voor. In antwoord op vraag 2: “Zo ja, wat is de oorzaak van dit lekkagegebrek?” verklaart EMN dat de kitnaad niet volledig vullend is aangebracht en het is onthecht van het natuursteen. Bij uitoefenen van druk op de kitnaad is het eenvoudig weg te drukken. EMN licht toe dat de algemene regel is dat de vulling van de kitnaad moet worden aangebracht volgens de regel voegdiepte:voegbreedte 1:1 met een minimum van 5 mm breedte en diepte, hetgeen niet is gebeurd. Hierdoor heeft na normale werking en weersinvloeden de onthechting van de kitnaad plaatsgevonden en zijn lekkages ontstaan. Door de scheur in de muurafdekker is water tot achter de verholen goot geleid en zijn de lekkages, na verzadiging van de wand, zichtbaar geworden in het stucwerk van de woning. 4.5. [gedaagde01] c.s. heeft onvoldoende aangevoerd om de bevindingen van EMN/de onderbouwde stelling van [eiser01] c.s. over het kitwerk te weerleggen. Hij heeft geen reactie gegeven op hoe hij het kitwerk op het dak heeft aangebracht en of dat voldoende vullend en in de juiste verhouding voegdiepte:voegbreedte is gebeurd. Evenmin heeft hij zijn standpunt onderbouwd dat de lekkages zijn gelegen in een andere oorzaak dan het kitwerk. De kantonrechter volgt daarom de conclusie van EMN dat het kitwerk op het dak de oorzaak is van de lekkages en dat door de scheur in de muurafdekker het water is binnengetreden in de woning. De woning voldoet derhalve met betrekking tot het kitwerk niet aan de koopovereenkomst. Het kitwerk leidt tot lekkages en het verhindert daardoor het normaal gebruik van de woning. 4.6. [gedaagde01] c.s. betwist dat de scheur in de muurafdekker reeds aanwezig was bij de levering van de woning. Gelet op die betwisting lag het op weg van [eiser01] c.s. om feiten en omstandigheden te stellen die aantonen dat de scheur bij de levering van de woning aanwezig was of dat de scheur op dat moment weliswaar niet aanwezig was, maar dat de muurafdekker op dat moment al wel gebrekkig was waardoor de scheur later is opgetreden. Dat heeft [eiser01] c.s. niet gedaan. Het volgt niet uit het rapport van EMN. Aangezien niet is gebleken dat de scheur of de oorzaak daarvoor reeds bij de levering van de woning aanwezig was, komt die scheur niet voor rekening van [gedaagde01] c.s. 4.7. [gedaagde01] c.s. voert nog het verweer dat [eiser01] c.s. niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd na de ontdekking van de lekkages, waartoe hij verplicht was op grond van artikel 7:23 BW. Dat verweer faalt. [eiser01] c.s. heeft de lekkages in juni/juli 2021 ontdekt en het bij e-mail van 21 december 2021 gemeld bij [gedaagde01] c.s. Naar het oordeel van de kantonrechter was dat tijdig. [eiser01] c.s. heeft toegelicht dat hij tijd nodig had om de lekkages te onderzoeken, voordat hij het meldde bij [gedaagde01] c.s. [gedaagde01] c.s. heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat hij het vervelend vond dat [eiser01] c.s. hem aansprakelijk stelde voor de lekkages, omdat hij juist vriendschappelijk contact had met [eiser01] c.s. [eiser01] c.s. heeft daarmee rekening gehouden. Hij heeft zorgvuldig gehandeld door [gedaagde01] c.s. niet te snel te benaderen over de lekkages, maar eerst de tijd te nemen om die te onderzoeken. Daarmee voorkwam [eiser01] c.s. dat hij [gedaagde01] c.s. onnodig verwijten zou maken, althans dat [gedaagde01] c.s. dat zo zou ervaren, en de vriendschappelijke band onnodig werd aangetast. Bovendien is de strekking van artikel 7:23 BW het beschermen van een verkoper tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde01] c.s. nadeel heeft ondervonden van de melding in december 2021 over lekkages die in juni/juli 2021 zijn geconstateerd. 4.8. Omdat de woning ten aanzien van het kitwerk niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, is [gedaagde01] c.s. gehouden om de schade voor het herstel van het kitwerk te vergoeden. De kantonrechter zal daarvoor uitgaan van de door EMN begrote kosten van herstel. De posten die betrekking hebben op de muurafdekker zullen buiten beschouwing blijven. Die komen niet voor rekening van [gedaagde01] c.s., zoals reeds in rechtsoverweging 4.6 is geoordeeld. De post “afwerken muurafdekker en terug leggen dakpannen” ad € 270,00 heeft betrekking op werkzaamheden die nodig zijn voor zowel het herstel van het kitwerk als het herstel van de muurafdekker. Omdat niet is vast te stellen welk deel van het bedrag van € 270,00 ziet op het kitwerk en welk deel op de muurafdekker, zal de kantonrechter op de voet van artikel 6:97 BW schatten dat de helft van het bedrag van € 270,00, derhalve € 135,00, ziet op het herstel van het kitwerk en de andere helft op de muurafdekker. De kantonrechter zal een bedrag van € 822,80 voor het herstel van het kitwerk toewijzen, dat als volgt wordt gespecificeerd: de- en montage steiger € 250,00 verwijderen dakpannen en muurafdekker € 220,00 afwerken muurafdekker en terug leggen dakpannen € 135,00 klein materiaal en afvoerkosten € 75,00 totaal exclusief btw € 680,00 btw-bedrag € 142,80 totaal inclusief btw € 822,80 4.9. Eveneens zullen de niet weersproken kosten van de noodreparatie door EMN ad € 695,75 worden toegewezen. De dakpannen 4.10.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde01] c.s., hoofdelijk, om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, aan [eiser01] c.s. te betalen een bedrag van € 11.528,88, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [gedaagde01] c.s., hoofdelijk, in de proceskosten van € 1.302,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde01] c.s. ook de kosten van betekening betalen, 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2023.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Bergen op Zoom Zaaknummer: 10183068 \ CV EXPL 22-3247 Vonnis van 9 augustus 2023 in de zaak van 1 [eiser01] , te [plaats01] , 2. [eiser02] , te [plaats01] , eisende partijen, hierna samen te noemen (in mannelijk enkelvoud): [eiser01] c.s., gemachtigde: mr. J. Groot Koerkamp, tegen 1 [gedaagde01] , te [plaats01] , 2. [gedaagde02] , te [plaats01] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen (in mannelijk enkelvoud): [gedaagde01] c.s., gemachtigde: mr. H.S. Memelink.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 25 januari 2023 en de daarin vermelde stukken, - de brief van mr. Groot Koerkamp van 15 juni 2023 met productie 13, - de mondelinge behandeling gehouden op 12 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, alsmede de op de mondelinge behandeling door mr. Groot Koerkamp overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen en de door mr. Memelink overgelegde en voorgedragen toelichting. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. In 2016/2017 heeft [gedaagde01] c.s. de woning aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de woning) gebouwd. 2.2. [gedaagde01] c.s. heeft de woning op 23 december 2019 verkocht aan [eiser01] c.s. In de koopovereenkomst staat in artikel 6: “ 6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…) 6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…)” In artikel 9 staat (onder meer) dat partijen hoofdelijk zijn verbonden voor de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. 2.3. Bij de koopovereenkomst is (onder meer) een vragenlijst gevoegd. In deze vragenlijst heeft [gedaagde01] c.s. een aantal vragen beantwoord over de woning. Onder “15. Gebreken en bezwaren” staat: “Zijn er aan uw huis gebreken en/ of bezwaren bekend die van belang kunnen zijn Ja / Nee voor een koper bij het nemen van de koopbeslissing? (denk bijvoorbeeld aan lekkages, verzakkingen, etc.) (…)” 2.4. Op 1 april 2020 heeft de levering van de woning plaatsgevonden. 2.5. In juni/juli 2021 heeft [eiser01] c.s. lekkages geconstateerd op de muur en aan het plafond in de slaapkamer op de tweede verdieping van de woning. Hij heeft die lekkages bij e-mail van 21 december 2021 gemeld bij [gedaagde01] c.s. Partijen zijn daarover in overleg getreden, maar zij hebben ter zake geen overeenstemming bereikt. 2.6. De gemachtigde van [eiser01] c.s. heeft bij brief van 2 februari 2022 namens [eiser01] c.s. [gedaagde01] c.s. aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de lekkages. Daarbij is aangekondigd dat [eiser01] c.s. een onderzoek naar de lekkages zal laten uitvoeren. 2.7. Op 4 mei 2022 heeft EMN in opdracht van de gemachtigde van [eiser01] c.s. het onderzoek uitgevoerd. EMN heeft haar bevindingen opgenomen in een Rapport van expertise van 30 mei 2022. Daarin staat: “ 1. Is er sprake van een lekkagegebrek? Ja, tijdens ons onderzoek constateerden wij vochtsporen aan de binnenzijde van de woning. Deze vochtsporen waren zichtbaar in de slaapkamer rechts achter ongeveer op goothoogte. 2 Zo ja, wat is de oorzaak van dit lekkagegebrek? Tijdens ons onderzoek hebben wij zoals reeds vermeld de dakpannen verwijderd, hierdoor konden wij de zinken verholen goot lichten. Als gevolg daarvan constateerden wij lekkage sporen op zowel de dakplaten en in de vorm van corrosie op het opgezette zink van de verholen goot (afbeelding 1 en 2). De lekkage sporen begonnen ter plaatse van de aansluiting tussen twee natuurstenen muurafdekkers (afbeelding 3). Vervolgens hebben wij water over de muurafdekkers laten stromen, zodat de exacte locatie van de inwatering bepaald kon worden. Wij constateerden dat er water tussen de kitnaad van twee muurafdekkers stroomde en tevens door een lichte scheur in de muurafdekker over de dakplaat kon stromen alvorens het naar de binnenzijde van de woning werd afgevoerd (afbeelding 4). Vervolgens hebben wij druk op de betreffende kitnaad uitgeoefend waarna deze eenvoudig werd weggedrukt. Hieruit blijkt dat de kitnaad niet volledig vullend is aangebracht en onthecht is van het natuursteen (afbeelding 5). Bij het toepassen van kitnaden op en tussen natuursteen behoort een speciale kit gebruikt te worden, een kit zonder weekmakers. Deze kit is in hoge mate bestand tegen UV, water en weersomstandigheden en om die redenen minder vergankelijk en geschikt voor voornoemde toepassingen. Echter dient er wel rekening gehouden te worden met het aanbrengen van een voeg met de juiste dimensies. De algemene regel is dat de verhouding voegdiepte: voegbreedte tot een voegbreedte van 10 mm 1:1 is, met een minimum van 5 mm breedte en diepte. Uit de ingezakte en vervolgens verwijderde kitnaad is gebleken dat de voegvulling niet volgens de algemeen regel is aangebracht (bijlage 1), hierdoor heeft het door normaal voortkomende werking en weersinvloeden kunnen onthechten en is de lekkage ontstaan. Voornoemde, in combinatie met de scheurvorming in de muurafdekker, welke het water tot achter de verholen goot leidde, is de lekkage uiteindelijk na verzadiging van de wand in het stucwerk in de woning zichtbaar geworden en voldoet de woning niet aan het bouwbesluit 2012 Afdeling 3.6 Wering van vocht van buiten. 3 Is er sprake van een bouwfout? Zo ja, waar bestaat deze bouwfout uit? Ja. Zoals in punt 2 beschreven is de kitnaad niet volgens de algemene regel aangebracht en kon hierdoor tezamen met een gebrek in de gebruikte muurafdekker (de scheurvorming) waterintreding optreden. 4. Was de oorzaak van het lekkagegebrek en/of bouwfout aanwezig ten tijde van de notariële levering van de woning? Ja. De primaire oorzaak van de inwatering is ontstaan tijdens de bouw van de woning. Opgemerkt wordt dat dit mogelijk niet door partij 2 [kantonrechter: [gedaagde01] c.s.] is opgemerkt gezien dit gebrek zich pas later zal manifesteren. Daarnaast blijken de kitnaden op de dakplaten, welke partij 1 [kantonrechter: [eiser01] c.s.] heeft aangezien als reparatiesporen, niet overeen te komen met de watersporen op het dak. Ons inziens is deze kitnaad aangebracht om de zaagranden aan de dakplaat weg te werken, gezien het passtuk tijdens de bouw verkeerd om is gezaagd. 5 Op welke wijze kan het lekkagegebrek goed en deugdelijk worde weggenomen? Door de scheurvorming in de muurafdekker is het openhalen van de kitnaad en het opnieuw afkitten niet voldoende om tot duurzaam herstel over te gaan. Om die reden moet de gehele muurafdekker vervangen worden. 6. Hoe worden de kosten voor wegname van het lekkagegebrek en van eventuele gevolgschade begroot, rekening houdend, zo aan de orde, met een aftrek ‘nieuw voor oud’? Er behoeft geen correctie / aftrek ‘nieuw voor oud’ te worden toegepast, dit gezien er buiten het verhelpen van het gebrek geen verbetering optreedt. De kosten van de reparatie aan de binnenzijde van de woning laten wij vooralsnog buitenbeschouwing gezien dit een door de opstal en inboedel verzekeraar van partij 1 gedekt wordt. Wij begroten het noodzakelijk herstel volgens onderstaande begroting op minimaal € 1.470,15 inclusief btw. de- en montage steiger € 250,00 verwijderen dakpannen en muurafdekker € 220,00 nieuwe hardstenen muurafdekker € 250,00 aanbrengen nieuwe muurafdekker € 150,00 afwerken muurafdekker en terug leggen dakpannen € 270,00 klein materiaal en afvoerkosten € 75,00 totaal exclusief btw € 1.215,00 btw-bedrag € 255,15 Totaal, inclusief btw € 1.470,15 7. Hebt u als bouwkundig deskundige nog relevante opmerkingen in het kader van uw onderzoek?

3.1. [eiser01] c.s. vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: primair: a. [gedaagde01] c.s. hoofdelijk te veroordelen, des dat de één betalende de andere is bevrijd, tot betaling aan [eiser01] c.s., binnen veertien dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen eindvonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, ten titel van schadevergoeding een bedrag van € 12.176,23, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding (14 oktober 2022) tot aan de dag der algehele voldoening, subsidiair: b. de gevolgen van de tussen partijen ter zake het woonhuis gesloten koopovereenkomst te wijzigen op de voet van artikel 6:228 jo. artikel 6:230 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) in dier voege dat de door [eiser01] c.s. verschuldigde koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 12.176,23, c. [gedaagde01] c.s. hoofdelijk te veroordelen, des dat de één betalende de andere is bevrijd, tot betaling aan [eiser01] c.s., binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen eindvonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, ten titel van onverschuldigde betaling een bedrag van € 12.176,23, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding (14 oktober 2022) tot aan de dag der algehele voldoening, primair en subsidiair: d. [gedaagde01] c.s. te veroordelen in de kosten en nakosten van deze procedure. 3.2. [eiser01] c.s. legt het volgende ten grondslag aan zijn vorderingen. Voor zijn primaire vordering stelt [eiser01] c.s. dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Er zijn lekkages opgetreden door ondeugdelijk kitwerk op het dak door [gedaagde01] c.s. en een scheur in een muurafdekker op het dak. Daarnaast heeft [gedaagde01] c.s. de dakpannen niet gehaakt gelegd zoals het Bouwbesluit 2012 voorschrijft, en hij heeft dakpannen op een ondeugdelijke wijze gelegd door die met kit op een metalen strip te bevestigen. [eiser01] c.s. vordert een schadevergoeding van € 1.470,15 voor het herstel van de lekkages, € 6.709,45 voor het herstel van de dakpannen, € 3.300,88 voor het onderzoek van EMN en € 695,75 voor een noodreparatie door EMN, derhalve een totaalbedrag van € 12.176,23. Voor de subsidiaire vordering stelt [eiser01] c.s. dat sprake is van (wederzijdse) dwaling. [gedaagde01] c.s. is ook op die grond gehouden € 12.176,23 te betalen. 3.3. [gedaagde01] c.s. voert verweer. 3.4. Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Conformiteit 4.1. Ingevolge het conformiteitsvereiste in artikel 7:17 lid 1 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Op grond van het tweede lid beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. 4.2. Aangezien het in deze zaak niet gaat om een consumentenkoop, kort gezegd een koop tussen een professionele verkoper en een particuliere koper van een roerende zaak, staat het partijen vrij om van de wettelijke regels in artikel 7:17 BW af te wijken bij overeenkomst. In dat verband hebben partijen afspraken gemaakt in artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst. Zo is in artikel 6.1 het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken neergelegd bij [eiser01] c.s. als koper. Daarop is in artikel 6.3 een uitzondering gemaakt die overeenkomt met de regel van artikel 7:17 lid 2 BW. [gedaagde01] c.s. garandeert dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. [gedaagde01] c.s. staat evenwel niet in voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren en die [eiser01] c.s. bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Het kitwerk en de scheur in de muurafdekker 4.3. [eiser01] c.s. stelt onder verwijzing naar het rapport van EMN (zie r.o. 2.7) dat er lekkages zijn opgetreden door ondeugdelijk kitwerk van [gedaagde01] c.s. op het dak en een scheur in een muurafdekker op het dak. [gedaagde01] c.s. betwist dat. Volgens [gedaagde01] c.s. is niet meer vast te stellen wat de oorzaak is van de lekkages, omdat in 2021 en 2022 derden herstelwerkzaamheden aan het dak hebben uitgevoerd. De scheur in de muurafdekker is volgens [gedaagde01] c.s. na de levering van de woning opgetreden. 4.4. Het rapport van EMN komt de kantonrechter zorgvuldig en betrouwbaar voor. In antwoord op vraag 2: “Zo ja, wat is de oorzaak van dit lekkagegebrek?” verklaart EMN dat de kitnaad niet volledig vullend is aangebracht en het is onthecht van het natuursteen. Bij uitoefenen van druk op de kitnaad is het eenvoudig weg te drukken. EMN licht toe dat de algemene regel is dat de vulling van de kitnaad moet worden aangebracht volgens de regel voegdiepte:voegbreedte 1:1 met een minimum van 5 mm breedte en diepte, hetgeen niet is gebeurd. Hierdoor heeft na normale werking en weersinvloeden de onthechting van de kitnaad plaatsgevonden en zijn lekkages ontstaan. Door de scheur in de muurafdekker is water tot achter de verholen goot geleid en zijn de lekkages, na verzadiging van de wand, zichtbaar geworden in het stucwerk van de woning. 4.5. [gedaagde01] c.s. heeft onvoldoende aangevoerd om de bevindingen van EMN/de onderbouwde stelling van [eiser01] c.s. over het kitwerk te weerleggen. Hij heeft geen reactie gegeven op hoe hij het kitwerk op het dak heeft aangebracht en of dat voldoende vullend en in de juiste verhouding voegdiepte:voegbreedte is gebeurd. Evenmin heeft hij zijn standpunt onderbouwd dat de lekkages zijn gelegen in een andere oorzaak dan het kitwerk. De kantonrechter volgt daarom de conclusie van EMN dat het kitwerk op het dak de oorzaak is van de lekkages en dat door de scheur in de muurafdekker het water is binnengetreden in de woning. De woning voldoet derhalve met betrekking tot het kitwerk niet aan de koopovereenkomst. Het kitwerk leidt tot lekkages en het verhindert daardoor het normaal gebruik van de woning. 4.6. [gedaagde01] c.s. betwist dat de scheur in de muurafdekker reeds aanwezig was bij de levering van de woning. Gelet op die betwisting lag het op weg van [eiser01] c.s. om feiten en omstandigheden te stellen die aantonen dat de scheur bij de levering van de woning aanwezig was of dat de scheur op dat moment weliswaar niet aanwezig was, maar dat de muurafdekker op dat moment al wel gebrekkig was waardoor de scheur later is opgetreden. Dat heeft [eiser01] c.s. niet gedaan. Het volgt niet uit het rapport van EMN. Aangezien niet is gebleken dat de scheur of de oorzaak daarvoor reeds bij de levering van de woning aanwezig was, komt die scheur niet voor rekening van [gedaagde01] c.s. 4.7. [gedaagde01] c.s. voert nog het verweer dat [eiser01] c.s. niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd na de ontdekking van de lekkages, waartoe hij verplicht was op grond van artikel 7:23 BW. Dat verweer faalt. [eiser01] c.s. heeft de lekkages in juni/juli 2021 ontdekt en het bij e-mail van 21 december 2021 gemeld bij [gedaagde01] c.s. Naar het oordeel van de kantonrechter was dat tijdig. [eiser01] c.s. heeft toegelicht dat hij tijd nodig had om de lekkages te onderzoeken, voordat hij het meldde bij [gedaagde01] c.s. [gedaagde01] c.s. heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat hij het vervelend vond dat [eiser01] c.s. hem aansprakelijk stelde voor de lekkages, omdat hij juist vriendschappelijk contact had met [eiser01] c.s. [eiser01] c.s. heeft daarmee rekening gehouden. Hij heeft zorgvuldig gehandeld door [gedaagde01] c.s. niet te snel te benaderen over de lekkages, maar eerst de tijd te nemen om die te onderzoeken. Daarmee voorkwam [eiser01] c.s. dat hij [gedaagde01] c.s. onnodig verwijten zou maken, althans dat [gedaagde01] c.s. dat zo zou ervaren, en de vriendschappelijke band onnodig werd aangetast. Bovendien is de strekking van artikel 7:23 BW het beschermen van een verkoper tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde01] c.s. nadeel heeft ondervonden van de melding in december 2021 over lekkages die in juni/juli 2021 zijn geconstateerd. 4.8. Omdat de woning ten aanzien van het kitwerk niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, is [gedaagde01] c.s. gehouden om de schade voor het herstel van het kitwerk te vergoeden. De kantonrechter zal daarvoor uitgaan van de door EMN begrote kosten van herstel. De posten die betrekking hebben op de muurafdekker zullen buiten beschouwing blijven. Die komen niet voor rekening van [gedaagde01] c.s., zoals reeds in rechtsoverweging 4.6 is geoordeeld. De post “afwerken muurafdekker en terug leggen dakpannen” ad € 270,00 heeft betrekking op werkzaamheden die nodig zijn voor zowel het herstel van het kitwerk als het herstel van de muurafdekker. Omdat niet is vast te stellen welk deel van het bedrag van € 270,00 ziet op het kitwerk en welk deel op de muurafdekker, zal de kantonrechter op de voet van artikel 6:97 BW schatten dat de helft van het bedrag van € 270,00, derhalve € 135,00, ziet op het herstel van het kitwerk en de andere helft op de muurafdekker. De kantonrechter zal een bedrag van € 822,80 voor het herstel van het kitwerk toewijzen, dat als volgt wordt gespecificeerd: de- en montage steiger € 250,00 verwijderen dakpannen en muurafdekker € 220,00 afwerken muurafdekker en terug leggen dakpannen € 135,00 klein materiaal en afvoerkosten € 75,00 totaal exclusief btw € 680,00 btw-bedrag € 142,80 totaal inclusief btw € 822,80 4.9. Eveneens zullen de niet weersproken kosten van de noodreparatie door EMN ad € 695,75 worden toegewezen. De dakpannen 4.10.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde01] c.s., hoofdelijk, om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, aan [eiser01] c.s. te betalen een bedrag van € 11.528,88, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [gedaagde01] c.s., hoofdelijk, in de proceskosten van € 1.302,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde01] c.s. ook de kosten van betekening betalen, 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2023.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 25 februari 2005 bepaald dat de conformiteitseis van artikel 7:17 BW meebrengt dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning (HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383). 4.11. Partijen hebben in deze zaak geen andersluidende afspraken gemaakt. [eiser01] c.s. mocht daarom verwachten dat [gedaagde01] c.s. de woning heeft gebouwd met in achtneming van de destijds geldende voorschriften. 4.12. EMN antwoordt op vraag 7: “Hebt u als bouwkundig deskundige nog relevante opmerkingen in het kader van uw onderzoek?” dat de dakpannen niet zijn gehaakt conform de voorschriften in het bouwbesluit 2012. Daarnaast verklaart zij dat de dakpannen ter plaatse van de kilgoot in ieder geval aan de linker achterzijde op ondeugdelijke wijze zijn gelegd door die met kit op een metalen strip te bevestigen. 4.13. [gedaagde01] c.s. betwist dat. Hij verwijst daarvoor naar een verklaring van een aannemer van [naam01] Timmerwerken (productie 7 van [gedaagde01] c.s.). Naar de kantonrechter uit die verklaring begrijpt, meent de aannemer dat het erom gaat dat de dakpannen stevig liggen en dat is volgens de aannemer het geval (zie alinea 4 en 5 van de verklaring). De aannemer verklaart nog dat hij de conclusie van EMN, inhoudende dat de dakpannen in strijd met het Bouwbesluit 2012 niet gehaakt zijn gelegd, niet juist acht, maar hij geeft geen nadere toelichting waarom hij dat niet juist acht (zie alinea 4 van de verklaring). [gedaagde01] c.s. heeft die toelichting evenmin gegeven op de mondelinge behandeling. Hij heeft zijn betwisting onvoldoende gemotiveerd om de onderbouwde stelling van [eiser01] c.s., inhoudende dat de dakpannen in strijd met het Bouwbesluit 2012 zijn gelegd, te weerleggen. De kantonrechter gaat er derhalve vanuit dat de woning op het onderdeel van de dakpannen in strijd met de voorschriften is gebouwd. Dat betekent dat de woning op dat onderdeel niet voldoet aan de koopovereenkomst, zoals is geoordeeld in het arrest van de Hoge Raad van 25 februari 2005. 4.14. [gedaagde01] c.s. voert aan dat de omstandigheid dat de dakpannen niet gehaakt zijn gelegd, het normaal gebruik van de woning niet verhindert. Daarin wordt hij niet gevolgd. Uit het arrest van de Hoge Raad van 25 februari 2005 volgt dat een woning die niet is gebouwd in overeenstemming met de destijds geldende voorschriften niet voldoet aan de conformiteitseis van artikel 7:17 BW, ook indien voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. Bovendien heeft [eiser01] c.s. wel degelijk concreet nadeel van de omstandigheid dat de woning niet is gebouwd volgens de voorschriften. [eiser01] c.s. heeft onweersproken gesteld dat indien hij de woning verkoopt, hij moet melden dat de dakpannen niet zijn gelegd in overeenstemming met de geldende voorschriften, nu dit hem bekend is geworden. Dat zal leiden tot een lagere verkoopprijs voor de woning. Daarnaast heeft hij onweersproken gesteld dat de gemeente handhavend kan optreden jegens hem om de woning in overeenstemming te brengen met de voorschriften waarvoor een bouw- of omgevingsvergunning was afgegeven. Dat brengt kosten met zich mee voor [eiser01] c.s. 4.15. [gedaagde01] c.s. voert ook ten aanzien van de dakpannen het verweer dat [eiser01] c.s. in strijd met artikel 7:23 BW te laat heeft geklaagd. Dat verweer faalt. Het is [eiser01] c.s. pas na het onderzoek van EMN op 4 mei 2022 bekend geworden dat de dakpannen in strijd met het Bouwbesluit 2012 zijn gelegd. Het rapport is op 21 juli 2022 gedeeld met [gedaagde01] c.s. Dat was tijdig. Bovendien geldt ook hier dat artikel 7:23 BW ertoe strekt om een verkoper te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde01] c.s. nadeel heeft ondervonden dat [eiser01] c.s. op 21 juli 2022 het gebrek met betrekking tot de dakpannen meldde bij [gedaagde01] c.s. 4.16. Omdat de woning op het onderdeel van de dakpannen niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, is [gedaagde01] c.s. gehouden om de schade voor het herstel van de dakpannen te vergoeden. EMN begroot het herstel van de dakpannen op een bedrag van € 6.709,45. 4.17. [gedaagde01] c.s. vindt dat het door EMN begrote bedrag hoog is en dat het disproportioneel is om het gehele dak te vervangen. Daarin wordt hij niet gevolgd. EMN verklaart dat, omdat de dakpannen niet juist zijn gelegd, men eerst de dakpannen grotendeels moeten verwijderen om vervolgens de panhaken aan te brengen. Voor zover [gedaagde01] c.s. bedoelt dat het herstel goedkoper kan worden uitgevoerd dan EMN heeft begroot, had het op zijn weg gelegen dat nader te onderbouwen met bijvoorbeeld prijsopgaves of offertes van aannemers. Dat heeft hij niet gedaan. De kantonrechter gaat daarom uit van de door EMN begrote herstelkosten van € 6.709,45. Dat bedrag zal worden toegewezen. Kosten voor het onderzoek van EMN 4.18. De kosten voor het onderzoek van EMN zijn redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Het gevorderde bedrag van € 3.300,88 voor het onderzoek van EMN zal worden toegewezen. Vordering 4.19. Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen: herstel kitwerk € 822,80 noodreparatie lekkage € 695,75 herstel dakpannen € 6.709,45 onderzoek EMN € 3.300,88 totaal € 11.528,88 4.20. De gevorderde wettelijke rente is niet weersproken. Die zal worden toewezen. 4.21. Gelet op artikel 9 van de koopovereenkomst zal [gedaagde01] c.s. hoofdelijk tot betaling worden veroordeeld. Proceskosten 4.22. [gedaagde01] c.s. is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten, waaronder de nakosten, worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser01] c.s. als volgt vastgesteld: kosten van de dagvaarding € 134,45 griffierecht € 244,00 salaris gemachtigde (2,00 punten x € 396,00) € 792,00 nakosten € 132,00 totaal € 1.302,45

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 25 februari 2005 bepaald dat de conformiteitseis van artikel 7:17 BW meebrengt dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning (HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383). 4.11. Partijen hebben in deze zaak geen andersluidende afspraken gemaakt. [eiser01] c.s. mocht daarom verwachten dat [gedaagde01] c.s. de woning heeft gebouwd met in achtneming van de destijds geldende voorschriften. 4.12. EMN antwoordt op vraag 7: “Hebt u als bouwkundig deskundige nog relevante opmerkingen in het kader van uw onderzoek?” dat de dakpannen niet zijn gehaakt conform de voorschriften in het bouwbesluit 2012. Daarnaast verklaart zij dat de dakpannen ter plaatse van de kilgoot in ieder geval aan de linker achterzijde op ondeugdelijke wijze zijn gelegd door die met kit op een metalen strip te bevestigen. 4.13. [gedaagde01] c.s. betwist dat. Hij verwijst daarvoor naar een verklaring van een aannemer van [naam01] Timmerwerken (productie 7 van [gedaagde01] c.s.). Naar de kantonrechter uit die verklaring begrijpt, meent de aannemer dat het erom gaat dat de dakpannen stevig liggen en dat is volgens de aannemer het geval (zie alinea 4 en 5 van de verklaring). De aannemer verklaart nog dat hij de conclusie van EMN, inhoudende dat de dakpannen in strijd met het Bouwbesluit 2012 niet gehaakt zijn gelegd, niet juist acht, maar hij geeft geen nadere toelichting waarom hij dat niet juist acht (zie alinea 4 van de verklaring). [gedaagde01] c.s. heeft die toelichting evenmin gegeven op de mondelinge behandeling. Hij heeft zijn betwisting onvoldoende gemotiveerd om de onderbouwde stelling van [eiser01] c.s., inhoudende dat de dakpannen in strijd met het Bouwbesluit 2012 zijn gelegd, te weerleggen. De kantonrechter gaat er derhalve vanuit dat de woning op het onderdeel van de dakpannen in strijd met de voorschriften is gebouwd. Dat betekent dat de woning op dat onderdeel niet voldoet aan de koopovereenkomst, zoals is geoordeeld in het arrest van de Hoge Raad van 25 februari 2005. 4.14. [gedaagde01] c.s. voert aan dat de omstandigheid dat de dakpannen niet gehaakt zijn gelegd, het normaal gebruik van de woning niet verhindert. Daarin wordt hij niet gevolgd. Uit het arrest van de Hoge Raad van 25 februari 2005 volgt dat een woning die niet is gebouwd in overeenstemming met de destijds geldende voorschriften niet voldoet aan de conformiteitseis van artikel 7:17 BW, ook indien voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. Bovendien heeft [eiser01] c.s. wel degelijk concreet nadeel van de omstandigheid dat de woning niet is gebouwd volgens de voorschriften. [eiser01] c.s. heeft onweersproken gesteld dat indien hij de woning verkoopt, hij moet melden dat de dakpannen niet zijn gelegd in overeenstemming met de geldende voorschriften, nu dit hem bekend is geworden. Dat zal leiden tot een lagere verkoopprijs voor de woning. Daarnaast heeft hij onweersproken gesteld dat de gemeente handhavend kan optreden jegens hem om de woning in overeenstemming te brengen met de voorschriften waarvoor een bouw- of omgevingsvergunning was afgegeven. Dat brengt kosten met zich mee voor [eiser01] c.s. 4.15. [gedaagde01] c.s. voert ook ten aanzien van de dakpannen het verweer dat [eiser01] c.s. in strijd met artikel 7:23 BW te laat heeft geklaagd. Dat verweer faalt. Het is [eiser01] c.s. pas na het onderzoek van EMN op 4 mei 2022 bekend geworden dat de dakpannen in strijd met het Bouwbesluit 2012 zijn gelegd. Het rapport is op 21 juli 2022 gedeeld met [gedaagde01] c.s. Dat was tijdig. Bovendien geldt ook hier dat artikel 7:23 BW ertoe strekt om een verkoper te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde01] c.s. nadeel heeft ondervonden dat [eiser01] c.s. op 21 juli 2022 het gebrek met betrekking tot de dakpannen meldde bij [gedaagde01] c.s. 4.16. Omdat de woning op het onderdeel van de dakpannen niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, is [gedaagde01] c.s. gehouden om de schade voor het herstel van de dakpannen te vergoeden. EMN begroot het herstel van de dakpannen op een bedrag van € 6.709,45. 4.17. [gedaagde01] c.s. vindt dat het door EMN begrote bedrag hoog is en dat het disproportioneel is om het gehele dak te vervangen. Daarin wordt hij niet gevolgd. EMN verklaart dat, omdat de dakpannen niet juist zijn gelegd, men eerst de dakpannen grotendeels moeten verwijderen om vervolgens de panhaken aan te brengen. Voor zover [gedaagde01] c.s. bedoelt dat het herstel goedkoper kan worden uitgevoerd dan EMN heeft begroot, had het op zijn weg gelegen dat nader te onderbouwen met bijvoorbeeld prijsopgaves of offertes van aannemers. Dat heeft hij niet gedaan. De kantonrechter gaat daarom uit van de door EMN begrote herstelkosten van € 6.709,45. Dat bedrag zal worden toegewezen. Kosten voor het onderzoek van EMN 4.18. De kosten voor het onderzoek van EMN zijn redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Het gevorderde bedrag van € 3.300,88 voor het onderzoek van EMN zal worden toegewezen. Vordering 4.19. Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen: herstel kitwerk € 822,80 noodreparatie lekkage € 695,75 herstel dakpannen € 6.709,45 onderzoek EMN € 3.300,88 totaal € 11.528,88 4.20. De gevorderde wettelijke rente is niet weersproken. Die zal worden toewezen. 4.21. Gelet op artikel 9 van de koopovereenkomst zal [gedaagde01] c.s. hoofdelijk tot betaling worden veroordeeld. Proceskosten 4.22. [gedaagde01] c.s. is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten, waaronder de nakosten, worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser01] c.s. als volgt vastgesteld: kosten van de dagvaarding € 134,45 griffierecht € 244,00 salaris gemachtigde (2,00 punten x € 396,00) € 792,00 nakosten € 132,00 totaal € 1.302,45

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 25 februari 2005 bepaald dat de conformiteitseis van artikel 7:17 BW meebrengt dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning (HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383). 4.11. Partijen hebben in deze zaak geen andersluidende afspraken gemaakt. [eiser01] c.s. mocht daarom verwachten dat [gedaagde01] c.s. de woning heeft gebouwd met in achtneming van de destijds geldende voorschriften. 4.12. EMN antwoordt op vraag 7: “Hebt u als bouwkundig deskundige nog relevante opmerkingen in het kader van uw onderzoek?” dat de dakpannen niet zijn gehaakt conform de voorschriften in het bouwbesluit 2012. Daarnaast verklaart zij dat de dakpannen ter plaatse van de kilgoot in ieder geval aan de linker achterzijde op ondeugdelijke wijze zijn gelegd door die met kit op een metalen strip te bevestigen. 4.13. [gedaagde01] c.s. betwist dat. Hij verwijst daarvoor naar een verklaring van een aannemer van [naam01] Timmerwerken (productie 7 van [gedaagde01] c.s.). Naar de kantonrechter uit die verklaring begrijpt, meent de aannemer dat het erom gaat dat de dakpannen stevig liggen en dat is volgens de aannemer het geval (zie alinea 4 en 5 van de verklaring). De aannemer verklaart nog dat hij de conclusie van EMN, inhoudende dat de dakpannen in strijd met het Bouwbesluit 2012 niet gehaakt zijn gelegd, niet juist acht, maar hij geeft geen nadere toelichting waarom hij dat niet juist acht (zie alinea 4 van de verklaring). [gedaagde01] c.s. heeft die toelichting evenmin gegeven op de mondelinge behandeling. Hij heeft zijn betwisting onvoldoende gemotiveerd om de onderbouwde stelling van [eiser01] c.s., inhoudende dat de dakpannen in strijd met het Bouwbesluit 2012 zijn gelegd, te weerleggen. De kantonrechter gaat er derhalve vanuit dat de woning op het onderdeel van de dakpannen in strijd met de voorschriften is gebouwd. Dat betekent dat de woning op dat onderdeel niet voldoet aan de koopovereenkomst, zoals is geoordeeld in het arrest van de Hoge Raad van 25 februari 2005. 4.14. [gedaagde01] c.s. voert aan dat de omstandigheid dat de dakpannen niet gehaakt zijn gelegd, het normaal gebruik van de woning niet verhindert. Daarin wordt hij niet gevolgd. Uit het arrest van de Hoge Raad van 25 februari 2005 volgt dat een woning die niet is gebouwd in overeenstemming met de destijds geldende voorschriften niet voldoet aan de conformiteitseis van artikel 7:17 BW, ook indien voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. Bovendien heeft [eiser01] c.s. wel degelijk concreet nadeel van de omstandigheid dat de woning niet is gebouwd volgens de voorschriften. [eiser01] c.s. heeft onweersproken gesteld dat indien hij de woning verkoopt, hij moet melden dat de dakpannen niet zijn gelegd in overeenstemming met de geldende voorschriften, nu dit hem bekend is geworden. Dat zal leiden tot een lagere verkoopprijs voor de woning. Daarnaast heeft hij onweersproken gesteld dat de gemeente handhavend kan optreden jegens hem om de woning in overeenstemming te brengen met de voorschriften waarvoor een bouw- of omgevingsvergunning was afgegeven. Dat brengt kosten met zich mee voor [eiser01] c.s. 4.15. [gedaagde01] c.s. voert ook ten aanzien van de dakpannen het verweer dat [eiser01] c.s. in strijd met artikel 7:23 BW te laat heeft geklaagd. Dat verweer faalt. Het is [eiser01] c.s. pas na het onderzoek van EMN op 4 mei 2022 bekend geworden dat de dakpannen in strijd met het Bouwbesluit 2012 zijn gelegd. Het rapport is op 21 juli 2022 gedeeld met [gedaagde01] c.s. Dat was tijdig. Bovendien geldt ook hier dat artikel 7:23 BW ertoe strekt om een verkoper te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde01] c.s. nadeel heeft ondervonden dat [eiser01] c.s. op 21 juli 2022 het gebrek met betrekking tot de dakpannen meldde bij [gedaagde01] c.s. 4.16. Omdat de woning op het onderdeel van de dakpannen niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, is [gedaagde01] c.s. gehouden om de schade voor het herstel van de dakpannen te vergoeden. EMN begroot het herstel van de dakpannen op een bedrag van € 6.709,45. 4.17. [gedaagde01] c.s. vindt dat het door EMN begrote bedrag hoog is en dat het disproportioneel is om het gehele dak te vervangen. Daarin wordt hij niet gevolgd. EMN verklaart dat, omdat de dakpannen niet juist zijn gelegd, men eerst de dakpannen grotendeels moeten verwijderen om vervolgens de panhaken aan te brengen. Voor zover [gedaagde01] c.s. bedoelt dat het herstel goedkoper kan worden uitgevoerd dan EMN heeft begroot, had het op zijn weg gelegen dat nader te onderbouwen met bijvoorbeeld prijsopgaves of offertes van aannemers. Dat heeft hij niet gedaan. De kantonrechter gaat daarom uit van de door EMN begrote herstelkosten van € 6.709,45. Dat bedrag zal worden toegewezen. Kosten voor het onderzoek van EMN 4.18. De kosten voor het onderzoek van EMN zijn redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Het gevorderde bedrag van € 3.300,88 voor het onderzoek van EMN zal worden toegewezen. Vordering 4.19. Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen: herstel kitwerk € 822,80 noodreparatie lekkage € 695,75 herstel dakpannen € 6.709,45 onderzoek EMN € 3.300,88 totaal € 11.528,88 4.20. De gevorderde wettelijke rente is niet weersproken. Die zal worden toewezen. 4.21. Gelet op artikel 9 van de koopovereenkomst zal [gedaagde01] c.s. hoofdelijk tot betaling worden veroordeeld. Proceskosten 4.22. [gedaagde01] c.s. is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten, waaronder de nakosten, worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser01] c.s. als volgt vastgesteld: kosten van de dagvaarding € 134,45 griffierecht € 244,00 salaris gemachtigde (2,00 punten x € 396,00) € 792,00 nakosten € 132,00 totaal € 1.302,45