ECLI:NL:RBNNE:2025:2337

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Assen Zaaknummer: 11568764 \ VV EXPL 25-19 Vonnis in kort geding van 16 juni 2025 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. H. Scheper, tegen 1 [bedrijf 1] B.V., 2. [bedrijf 2] B.V., beiden te [woonplaats 2] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden] c.s. en afzonderlijk [bedrijf 1] en [bedrijf 2] (vrouwelijk enkelvoud), gemachtigde: mr. J.A. Venema.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding;- de mondelinge behandeling van 2 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;- de pleitnota van [eiser] ;- de pleitnota van [gedaagden] c.s.

2.1. Op 21 november 2022 heeft [eiser] van [bedrijf 1] het winkelpand aan de [adres] te [woonplaats 2] gekocht (hierna: het pand). Het pand is deels in verhuurde staat geleverd doordat [gedaagden] c.s. een deel van het pand ten titel van huur is blijven gebruiken. 2.2. In de koopovereenkomst is daarover onder meer het volgende bepaald: “Artikel 10A Met betrekking tot de (ver)huur komen partijen het navolgende overeen: 1.A Het verkochte sub a zal aan koper worden geleverd gedeeltelijk in verhuurde staat, via de door partijen op te stellen huurovereenkomst, die in concept aan deze overeenkomst is gehecht, met betrekking tot de begane grond vloer, met de volgende uitgangspunten: - Huur door verkoper sub a. (of naar keuze van verkoper, voor [bedrijf 2] B.V., eventueel voor risico van verkoper, als onderhuurder van verkoper) voor 5 jaar met een optie van 5 jaar; - Huuroppervlakte begane grond ongeveer 600m2, bij benadering op de plaats zoals op de tekening aangegeven; - Huurprijs is tien procent (10%) van de omzet exclusief omzetbelasting van [bedrijf 2] B.V. met een minimum van € € 75.000,00 en een maximum van € 100.000,00 per jaar, exclusief omzetbelasting en exclusief servicekosten; (…)” 2.3. Op 22 november 2022 hebben partijen een geldleningsovereenkomst met elkaar gesloten. Een deel van de koopprijs van het pand (€ 250.000,00 van € 1.750.000,00) is omgezet in een geldlening met [bedrijf 1] als schuldeiser en [eiser] als schuldenaar. Hierin is onder meer bepaald: “De schuldeiser en schuldenaar zijn (elk) gerechtigd de aflossingen (jaarlijks) te verrekenen met de huur die door schuldeiser aan schuldenaar wordt voldaan, aan ondergetekenden volledig bekend; In verband hiermee kan ook in onderling overleg worden overeengekomen de aflossingen van schuld maandelijks te verrekenen. (…)” 2.4. In juli 2024 zijn partijen onder andere met elkaar in overleg getreden over een mogelijke overname van (een deel van) [gedaagden] c.s. door [eiser] of het wijzigen van de huurvoorwaarden vanwege de slechte financiële situatie van [gedaagden] c.s. In dat kader heeft [gedaagden] c.s., bij monde van de heer [naam 1] (directeur), onder andere aan [eiser] gevraagd of hij de zonnepanelen die op het pand liggen wilde overnemen voor een bedrag van € 25.000,00. 2.5. Op 21 juli 2024 heeft [gedaagden] c.s. per e-mail een voorstel aan [eiser] gestuurd, inhoudende dat de jaarlijkse huursom vanaf 1 augustus 2024 8,5% van de omzet zou bedragen en vanaf 1 augustus 2025 10%. Daarbij heeft zij opgemerkt dat de huurprijs inclusief gas, water en licht zou zijn en dat de geldleningsovereenkomst “in de huidige omvang € 250.000” zou worden gekweten. Ook heeft zij [eiser] gevraagd of de betaling van de zonnepanelen de volgende dag kon worden gedaan. 2.6. Op 22 juli 2024 heeft [gedaagden] c.s. [eiser] via een whatsapp bericht verzocht om de factuur van de zonnepanelen te voldoen. 2.7. Later die dag heeft de adviseur van [eiser] per e-mail een tegenvoorstel aan [gedaagden] c.s. gestuurd. Dit voorstel hield onder andere in dat aan de door [gedaagden] c.s. voorgestelde huurprijs vanaf 1 augustus 2025 een jaarlijks minimum van € 85.000 zou worden verbonden. Ook is daarin opgenomen dat huurprijs inclusief gas en stroom is en dat de geldleningsovereenkomst van € 250.000,00 niet meer van toepassing is. 2.8. Later die avond hebben partijen elkaar over en weer de volgende berichten gestuurd: “[22-07-2024, 20:36:25] [eiser]: Wil je reageren op de mail van [naam 2] ? [22-07-2024, 20:37:50] [naam 1]: Zeker, ligt in Zweden, kom er vanavond of morgen op terug. Ik vind het niet onredelijk, minimale bedrag vind ik hoog (had 75000 willen zien).. [22-07-2024, 20:38:09] [naam 1]: Ik kom erop terug [22-07-2024, 20:39:45] [eiser]: €85000 is inclusief de energie dan [22-07-2024, 20:40: 12] [naam 1]: Weet ik” 2.9. [eiser] heeft de factuur van de zonnepanelen op 22 juli 2024 betaald. Op 23 juli 2024 heeft [gedaagden] c.s. [eiser] gevraagd of het al gelukt was om de factuur te voldoen. 2.10. ! [gedaagden] c.s. heeft de huur van het pand tot en met oktober 2024 betaald en tot 11 november hebben partijen niet meer over de huurvoorwaarden gecorrespondeerd of whatsapp berichten verstuurd. 2.11. Op 11 november 2024 stuurde [gedaagden] c.s. een e-mail aan [eiser] waarin zij zich beroept op verrekening van de openstaande huur over 2023, alsmede over de maanden november 2024, december 2024 en januari 2025. Deze bedragen heeft [gedaagden] c.s. willen verrekenen met de jaarlijkse aflossing uit de geldleningsovereenkomst.

3.1. [eiser] vordert - na wijziging en vermeerdering van eis samengevat afgifte/inzage in de jaarrekeningen 2023 en 2024 (in concept), alsmede een verklaring van een (register)accountant waaruit blijkt dat de omzet over 2023 en 2024 zoals opgenomen in de jaarrekeningen correct is. Daarnaast vordert hij ontruiming van het pand binnen zeven dagen, een voorschot van € 150.000,00 (te vermeerderen met wettelijke handelsrente over de onbetaalde huurtermijnen), alsmede veroordeling van [gedaagden] c.s. in de proceskosten. 3.2. [eiser] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagden] c.s. de verschuldigde huur ten onrechte onbetaald heeft gelaten en daarmee tekortschiet in haar huurbetalingsverplichting. [eiser] betwist dat [gedaagden] c.s. gerechtigd is om de huur te verrekenen met de jaarlijkse aflossing op de geldleningsovereenkomst. Partijen hebben in juli 2024 nieuwe huurvoorwaarden vastgesteld, waaronder het kwijten van de geldlening van € 250.000,00. [gedaagden] c.s. kan dan ook geen beroep doen op verrekening met die lening. Bovendien hebben partijen met elkaar afgesproken dat verrekening slechts jaarlijks mag plaatsvinden en slechts voor zover er sprake is van een omzet van méér dan € 750.000,00, zodat hij altijd de minimale huurprijs van € 75.000,00 ontvangt. Om die reden vordert [eiser] een voorschot op de huurachterstand van € 50.000,00. Daarnaast maakt [gedaagden] c.s. gebruik van delen van het pand (circa 900 m²) die niet onder de huurovereenkomst vallen en waarvoor zij geen huurvergoeding betaald. [eiser] stelt dat hij hiervoor een redelijke vergoeding dient te krijgen van € 125,00 per m² en vordert daar een voorschot op van € 100.000,00. Vanwege de huurachterstand en het gebruik van 900 m² van het pand, vordert [eiser] ontruiming. De vordering tot afgifte/inzage van bescheiden wordt door [eiser] gegrond op artikel 843a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). 3.3. ! [gedaagden] c.s. voert verweer. [gedaagden] c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.4. ! [gedaagden] c.s. voert daartoe het volgende aan. [gedaagden] c.s. betwist dat partijen in juli 2024 nieuwe huurvoorwaarden zijn overeengekomen en dat de geldlening zou zijn kwijtgescholden. Uit het feit dat [eiser] de zonnepanelen van [gedaagden] c.s. heeft gekocht, kan dat niet worden afgeleid. [gedaagden] c.s. heeft de huur dan ook mogen verrekenen met de aflossingen uit de geldleningsovereenkomst, voor een bedrag van circa € 50.000,00. Er is dan ook geen huurachterstand. De huur wordt april 2025 weer door [gedaagden] c.s. betaald en dat zal zij ook blijven doen. Verder betwist [gedaagden] c.s. dat zij meer m² van het pand in gebruik heeft gehad, dan de gehuurde 600 m². Voor zover zij dat wel heeft gedaan, was dat op grond van bruikleen en niet op grond van huur, zodat daar ook geen voorschot op huur voor kan worden gevorderd. Gelet hierop meent [gedaagden] c.s. dat de gevorderde ontruiming moet worden afgewezen. Bovendien weegt haar belang om de winkel te kunnen blijven exploiteren zwaarder dan het belang van [eiser] . Verder voert [gedaagden] c.s. aan dat zij alle beschikbare stukken ter onderbouwing van de omzet reeds aan [eiser] heeft overgelegd. Tot slot merkt [gedaagden] c.s. op dat [eiser] om een constitutief oordeel vraagt, waardoor de vorderingen zich niet lenen voor een kort geding procedure.

4.1. Het gaat om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De vorderingen van [eiser] kunnen in dit kort geding alleen worden toegewezen als aannemelijk is dat de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. Geen constitutieve beslissing 4.2. De kantonrechter is allereerst van oordeel dat de vorderingen van [eiser] geen constitutief karakter hebben, zoals door [gedaagden] c.s. is betoogd, en zich daarom lenen voor beoordeling in kort geding. Het staat de kantonrechter vrij om in een kort geding procedure een oordeel te geven over de vraag of partijen al dan niet gewijzigde huurvoorwaarden met elkaar zijn overeengekomen, zonder dat sprake is van een constitutief oordeel. Huurrelatie 4.3. De kantonrechter overweegt dat partijen geen schriftelijke huurovereenkomst met elkaar hebben gesloten, maar dat zij er wel over eens zijn dat zij met het sluiten van de overeenkomst van 21 november 2022 een huurovereenkomst met elkaar zijn aangegaan, waarbij [eiser] optreedt als verhuurder, [bedrijf 1] optreedt als huurder en [bedrijf 2] als huurder dan wel onderhuurder. [eiser] heeft zijn vorderingen jegens [bedrijf 1] én [bedrijf 2] ingediend vanwege de samenhang die er volgens hem tussen hen bestaat. Hier is door [gedaagden] c.s. geen verweer tegen gevoerd. De stellingen en verweren die [gedaagden] c.s. in onderhavige procedure heeft ingenomen, zijn ingenomen namens zowel [bedrijf 1] als [bedrijf 2] , zonder dat er onderscheid tussen hen is gemaakt. Om die reden zal de kantonrechter dat onderscheid in dit vonnis ook niet maken, tenzij daar aanleiding voor is. Afgifte jaarrekeningen 2023 en 2024 4.4. [eiser] vordert afgifte/inzage in de jaarrekeningen over 2023 en 2024 van [bedrijf 2] en een verklaring van een (register)accountant waaruit blijkt dat de omzet 2023 en 2024 zoals opgenomen in de jaarrekeningen correct is. [eiser] baseert deze vordering op artikel 843a Rv. 4.5. De kantonrechter merkt daarover allereerst het volgende op. Door de Wet vereenvoudiging en modernisering bewijsrecht is artikel 843a Rv op 1 januari 2025 vervallen. Op basis van het overgangsrecht bij die wet blijft dat artikel van toepassing in een procedure die vóór deze datum is gestart, totdat de procedure bij die instantie is geëindigd. Onderhavige procedure is na 1 januari 2025 gestart, zodat de vordering van [eiser] niet kan worden gegrond op artikel 843a Rv, maar moet worden gegrond op artikel 195 Rv. De kantonrechter zal de vordering daarom op grond van artikel 195 Rv beoordelen. 4.6. Artikel 195 lid 1 Rv heeft betrekking op het verzoek om inzage tijdens een lopende procedure. De rechter kan naar aanleiding van een verzoek van de partij die daar ingevolge artikel 194 lid 1 eerste volzin Rv recht op heeft, de wederpartij bevelen tot het verstrekken van inzage, afschrift of uittreksel van bepaalde gegevens waarover de wederpartij beschikt. De partij die om gegevens verzoekt moet voldoende belang hebben bij het krijgen van de gegevens, de gegevens moeten relevant zijn voor de rechtsbetrekking waarbij de verzoeker partij is en de verzoeker moet voldoende concreet kunnen omschrijven om welke gegevens het gaat. Verder zal aannemelijk moeten worden gemaakt dat de wederpartij over die gegevens beschikt of deze eenvoudig van een derde kan verkrijgen. 4.7. De kantonrechter stelt vast dat is voldaan aan het vereiste van het zijn van “een partij bij een rechtsbetrekking” nu partijen een huurrelatie met elkaar zijn overeengekomen, waarbij een omzetafhankelijke huur is afgesproken. [eiser] heeft ook een rechtmatig belang bij het verkrijgen van de jaarrekeningen, aangezien inzage daarvan essentieel is om de hoogte van de huur over de jaren 2023 en 2024 te kunnen vaststellen en om te kunnen bepalen hoe hoog de huurachterstand is. De door [gedaagden] c.s. reeds overgelegde gegevens zijn daarvoor kennelijk niet voldoende, nu [eiser] onbetwist heeft gesteld dat daarin meerdere tegenstrijdigheden staan. Verder is de kantonrechter van oordeel dat de vordering betrekking heeft op concrete bescheiden, nu deze slechts betrekking heeft op de jaarrekeningen over 2023 en 2024. 4.8. De kantonrechter overweegt dat artikel 195 Rv slechts ziet op bestaande bescheiden, hetgeen onder andere betekent dat de betreffende bescheiden aanwezig zijn en dus niet nog moeten worden opgesteld. [gedaagden] c.s. stelt dat zij geen beschikking heeft over jaarrekeningen voor [bedrijf 2] en dat zij deze om die reden ook niet kan afgeven. De kantonrechter overweegt allereerst dat het in beginsel op de weg ligt van degene die om afgifte verzoekt (in dit geval [eiser] ) om te onderbouwen dat diens wederpartij de beschikking heeft over bepaalde bescheiden. De kantonrechter is echter van oordeel dat van [eiser] in dit geval niet meer kan worden verwacht ten aanzien van die onderbouwing. [eiser] heeft in dat kader aangevoerd dat elke besloten vennootschap een jaarrekening dient op te stellen en dat er voor [bedrijf 2] geen geconsolideerde jaarrekening wordt opgemaakt, nu er in 2022 ook een jaarrekening voor [bedrijf 2] is gedeponeerd en er vanaf 2023 geen (geconsolideerde) jaarrekening meer is gedeponeerd door [bedrijf 2] of haar moederbedrijf. Zoals [eiser] terecht heeft opgemerkt, is een besloten vennootschap in beginsel gehouden om een jaarrekening op te stellen. De kantonrechter overweegt dat daar onder bepaalde voorwaarden een uitzondering op kan worden gemaakt, maar dat het dan wel op de weg van [gedaagden] c.s. ligt om dat aan te voeren en te onderbouwen. Dat heeft [gedaagden] c.s. niet gedaan. In het licht daarvan is de enkele opmerking van [gedaagden] c.s. dat “zij geen jaarrekeningen heeft” onvoldoende. Van haar had mogen worden verwacht te onderbouwen waarom zij deze niet heeft of niet hoeft op te maken. Dergelijke informatie ligt immers in haar domein. De kantonrechter gaat er daarom in dit kort geding van uit dat [gedaagden] c.s. gehouden is om een jaarrekening op te stellen, zodat deze aan [eiser] kunnen worden afgegeven. 4.9. De kantonrechter zal [gedaagden] c.s. veroordelen tot het afgeven van de jaarrekeningen over 2023 en 2024 binnen een termijn van 30 dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [gedaagden] c.s. te veroordelen om de gevraagde verklaring van een (register)accountant te laten opstellen. Niet alleen omdat artikel 195 Rv niet bedoeld is om een wederpartij bescheiden te laten opstellen (zoals hiervoor reeds is overwogen), maar ook omdat partijen geen afspraken hebben gemaakt over de wijze waarop de jaaromzet dient te worden aangetoond. Als [eiser] de door [gedaagden] c.s. te verstrekken jaarrekeningen niet vertrouwd, is het aan hemzelf om op eigen kosten daaromtrent een verklaring van een (register)accountant te vragen. 4.10. De kantonrechter zal aan deze veroordeling een dwangsom verbinden aangezien [eiser] er belang bij heeft om zo spoedig mogelijk over de betreffende jaarrekeningen te beschikken. De dwangsom zal worden beperkt, in die zin dat [gedaagden] c.s. een dwangsom is verschuldigd van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij hier niet aan voldoet, met dien verstande dat aan de dwangsom een maximum wordt verbonden van € 10.000,00. Voor de volledigheid overweegt de kantonrechter dat de dwangsom niet “dubbel” wordt verbeurd (voor [bedrijf 1] én [bedrijf 2] ) en dus ook niet tweemaal kan worden geëind.

4.26. Concluderend heeft [gedaagden] c.s. op dit moment een huurachterstand van € 45.098,13 (€ 15.375,50 + € 11.026,63 + € 18.696,00), met dien verstande dat deze huurachterstand is gebaseerd op de in onderhavige procedure overgelegde gegevens van [gedaagden] c.s. en deze huurachterstand dus mogelijk hoger kan uitvallen nadat [gedaagden] c.s. de jaarrekeningen van [bedrijf 2] heeft overgelegd (zie r.o 4.9). Als gevolg hiervan is [gedaagden] c.s. tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting. 4.27. [eiser] heeft, bij wijze van voorschot, betaling gevorderd van € 50.000,00 ter zake van de huurachterstand. Het voorschot ziet op de huurachterstand die [gedaagden] c.s. volgens haar eigen overgelegde gegevens verschuldigd is. De kantonrechter acht het daarom aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure in ieder geval betaling van een bedrag van € 45.098,13 zal toewijzen. [eiser] heeft belang bij de ontvangst daarvan nu [gedaagden] c.s. dit bedrag deels al vanaf 2023 onbetaald laat, het sindsdien is opgelopen en [eiser] heeft aangevoerd dat zijn eigen financiële verplichtingen doorlopen. Concrete feiten of omstandigheden waaruit volgt dat er reden is om te vrezen dat [eiser] het voorschot niet zal kunnen terugbetalen bij een andersluidend oordeel van de bodemrechter, zijn niet naar voren gebracht. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om te oordelen dat vanwege een restitutierisico het voorschot niet toewijsbaar is. Aangezien [eiser] heeft gevorderd om de veroordeling hoofdelijk uit te spreken gezien de nauwe samenhang tussen [bedrijf 1] en [bedrijf 2] , [gedaagden] c.s. daartegen geen verweer tegen heeft gevoerd en [bedrijf 2] kennelijk ook (deels) de huur voldoet, zal de betaling van het voorschot hoofdelijk worden uitgesproken. Om die reden zal de kantonrechter [gedaagden] c.s. veroordelen tot betaling van € 45.098,13. Voor de volledigheid merkt de kantonrechter op dat betaling van dit bedrag door [gedaagden] c.s. niets afdoet aan de eventuele verschuldigdheid van aanvullende huur, voor zover dat uit de nog door [gedaagden] c.s. te overleggen jaarrekeningen volgt. Voorwaardelijke ontruiming 4.28. Een dergelijke langdurige en hoog opgelopen huurachterstand is een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ondanks dat [gedaagden] c.s. een groot belang heeft bij het kunnen blijven exploiteren van het pand, heeft [eiser] als verhuurder eveneens een groot belang bij een huurder die haar huurverplichtingen nakomt, waarvan een van de belangrijkste verplichtingen het tijdig betalen van huur is. [eiser] hoeft niet langer te accepteren dat [gedaagden] c.s. haar huurverplichtingen niet nakomt en dat zij van het een op andere moment is gestopt met het betalen van de huur. Daarbij betrekt de kantonrechter ook de omstandigheid dat het [gedaagden] c.s. überhaupt niet was toegestaan om de huur over de maanden januari tot en met maart 2025, zonder instemming van [eiser] , met de geldleningsovereenkomst te verrekenen, dus ook niet als die overeenkomst nog wél bestond, aangezien verrekening met de huur slechts jaarlijks was toegestaan. [eiser] heeft er belang bij dat de door [gedaagden] c.s. gehuurde bedrijfsruimte beschikbaar komt ten behoeve van een huurder die de betalingsverplichtingen tegenover [eiser] wel en tijdig nakomt. Hoewel een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is waarbij terughoudendheid dient te worden betracht, acht de kantonrechter het in dit geval voldoende aannemelijk dat een bodemrechter tot de conclusie komt dat een huurachterstand van deze aard de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De daarop vooruitlopende bij voorlopige voorziening gevorderde ontruiming zal dan ook – met inachtneming van het navolgende – worden toegewezen. 4.29. De kantonrechter ziet, alle omstandigheden in aanmerking genomen, aanleiding voor het toestaan van een termijn als bedoeld in artikel 7:280 BW voor [gedaagden] c.s. om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen. Daarbij wordt overwogen dat [gedaagden] c.s. de lopende huurtermijnen weer betaald en dat gesteld noch gebleken is dat er aanleiding is om te veronderstellen dat de huurachterstand verder zal oplopen. De huurachterstand is het gevolg van het verschil van mening tussen partijen over de gewijzigde huurafspraken als gevolg waarvan [gedaagden] c.s. ten onrechte in de veronderstelling was dat zij de huurbedragen mocht verrekenen. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter het redelijk om [gedaagden] c.s. de kans te geven om de huur, die zij ten onrechte heeft ingehouden, alsnog aan [eiser] te voldoen om de huurrelatie te kunnen voorzetten. Wanneer [gedaagden] c.s. aan die voorwaarde voldoet acht de kantonrechter het niet (langer) aannemelijk dat een rechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst nog ontbindt en [gedaagden] c.s. tot ontruiming van het pand veroordeelt. Onder deze omstandigheden wordt [gedaagden] c.s. 30 dagen de tijd gegeven om met voldoening van de huurachterstand een ontruiming te voorkomen. Hierbij wordt uitgegaan van de op dit moment berekende huurachterstand van € 45.098,13. [eiser] zal de ontruiming niet ten uitvoer kunnen leggen indien [gedaagden] c.s. deze achterstallige huur binnen 30 dagen betaalt. 4.30. De huurovereenkomst is gesloten tussen [eiser] en [bedrijf 1] . [bedrijf 1] heeft ervoor gekozen om [bedrijf 2] in het gehuurde te laten plaatsnemen. Aangezien er sprake is van een 7:290 BW-bedrijfsruimte, er geen onderhuurbescherming tussen partijen is overeengekomen en [gedaagden] c.s. geen omstandigheden heeft aangedragen waarom die bescherming er zou moeten zijn, acht de kantonrechter het aannemelijk dat bij het ontbinden van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, [bedrijf 2] het gehuurde eveneens dient te ontruimen. Zij maakt dan immers zonder recht en titel gebruik van het pand. Om die reden wordt de ontruiming in onderhavige procedure ook jegens [bedrijf 2] uitgesproken. 4.31. Verder heeft [gedaagden] c.s. onweersproken gesteld dat zij een langere ontruimingstermijn nodig heeft dan de door [eiser] gevorderde zeven dagen, gelet op de grootte van het pand en het feit dat de boekhandel nog volledig in bedrijf is. De kantonrechter acht onder deze omstandigheden een ontruimingstermijn van twee maanden redelijk, waarbij rekening wordt gehouden met de 30 dagen die [gedaagden] c.s. krijgt om de huurachterstand te voldoen (zie r.o. 4.29). Geen voorschot ten aanzien van de niet gehuurde ruimtes (900 m²) 4.32. Naast een voorschot op de huurachterstand van € 50.000,00 heeft [eiser] eveneens een voorschot gevraagd van € 100.000,00 ten aanzien van de huurachterstand voor het gebruik dat [gedaagden] c.s. maakt dan wel heeft gemaakt van delen van het pand die niet tot het oorspronkelijk gehuurde behoren. De kantonrechter zal deze vordering afwijzen. 4.33. Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] c.s. op enig moment gebruik heeft gemaakt van ruimtes in het pand die niet tot het gehuurde behoren. Partijen verschillen van mening over de vraag welk deel daarvan door [gedaagden] c.s. in gebruik is (geweest), of dit met toestemming van [eiser] is geweest, en of [gedaagden] c.s. daar op dit moment nog steeds deels van gebruik maakt. Het antwoord op die vragen is in onderhavig kort geding niet duidelijk geworden, terwijl deze procedure zich niet leent van bewijslevering. 4.34. Al zou [gedaagden] c.s. zonder toestemming van [eiser] delen van het pand in gebruik hebben genomen, dan maakt dat op zichzelf gezien nog niet dat [gedaagden] c.s. daarvoor een gebruiksvergoeding is verschuldigd van € 125,00 per m². De kantonrechter volgt [eiser] ook niet in het standpunt dat er ten aanzien daarvan een huurovereenkomst tussen hen tot stand is gekomen in de zin van artikel 7:201 BW.

De kantonrechter 5.1. beveelt [gedaagden] c.s. om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis afschriften te verstrekken van de jaarrekeningen over 2023 en 2024 van [bedrijf 2] , 5.2. veroordeelt [gedaagden] c.s. om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.1 voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt, met inachtneming van wat in rechtsoverweging 4.10 is opgenomen, 5.3. veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk om aan [eiser] te voldoen € 45.098,13 bij wijze van voorschot op de in de bodemprocedure te vorderen achterstallige huur, 5.4. veroordeelt [gedaagden] c.s. om binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats 2] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] , 5.5. bepaalt dat [eiser] aan de hiervoor onder 5.4. gegeven veroordeling geen rechten kan ontlenen, indien [gedaagden] c.s. binnen 30 dagen na de betekening van dit vonnis aan de hiervoor onder 5.3. gegeven veroordeling heeft voldaan, 5.6. veroordeelt [gedaagden] c.s. in de proceskosten van € 1.832,61, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.7. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af, Dit vonnis is gewezen door mr. R.TJ. Terpstra en in het openbaar uitgesproken door mr. G. Kattenberg op 16 juni 2025. 56558/NS

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Assen Zaaknummer: 11568764 \ VV EXPL 25-19 Vonnis in kort geding van 16 juni 2025 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. H. Scheper, tegen 1 [bedrijf 1] B.V., 2. [bedrijf 2] B.V., beiden te [woonplaats 2] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden] c.s. en afzonderlijk [bedrijf 1] en [bedrijf 2] (vrouwelijk enkelvoud), gemachtigde: mr. J.A. Venema.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding;- de mondelinge behandeling van 2 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;- de pleitnota van [eiser] ;- de pleitnota van [gedaagden] c.s.

2.1. Op 21 november 2022 heeft [eiser] van [bedrijf 1] het winkelpand aan de [adres] te [woonplaats 2] gekocht (hierna: het pand). Het pand is deels in verhuurde staat geleverd doordat [gedaagden] c.s. een deel van het pand ten titel van huur is blijven gebruiken. 2.2. In de koopovereenkomst is daarover onder meer het volgende bepaald: “Artikel 10A Met betrekking tot de (ver)huur komen partijen het navolgende overeen: 1.A Het verkochte sub a zal aan koper worden geleverd gedeeltelijk in verhuurde staat, via de door partijen op te stellen huurovereenkomst, die in concept aan deze overeenkomst is gehecht, met betrekking tot de begane grond vloer, met de volgende uitgangspunten: - Huur door verkoper sub a. (of naar keuze van verkoper, voor [bedrijf 2] B.V., eventueel voor risico van verkoper, als onderhuurder van verkoper) voor 5 jaar met een optie van 5 jaar; - Huuroppervlakte begane grond ongeveer 600m2, bij benadering op de plaats zoals op de tekening aangegeven; - Huurprijs is tien procent (10%) van de omzet exclusief omzetbelasting van [bedrijf 2] B.V. met een minimum van € € 75.000,00 en een maximum van € 100.000,00 per jaar, exclusief omzetbelasting en exclusief servicekosten; (…)” 2.3. Op 22 november 2022 hebben partijen een geldleningsovereenkomst met elkaar gesloten. Een deel van de koopprijs van het pand (€ 250.000,00 van € 1.750.000,00) is omgezet in een geldlening met [bedrijf 1] als schuldeiser en [eiser] als schuldenaar. Hierin is onder meer bepaald: “De schuldeiser en schuldenaar zijn (elk) gerechtigd de aflossingen (jaarlijks) te verrekenen met de huur die door schuldeiser aan schuldenaar wordt voldaan, aan ondergetekenden volledig bekend; In verband hiermee kan ook in onderling overleg worden overeengekomen de aflossingen van schuld maandelijks te verrekenen. (…)” 2.4. In juli 2024 zijn partijen onder andere met elkaar in overleg getreden over een mogelijke overname van (een deel van) [gedaagden] c.s. door [eiser] of het wijzigen van de huurvoorwaarden vanwege de slechte financiële situatie van [gedaagden] c.s. In dat kader heeft [gedaagden] c.s., bij monde van de heer [naam 1] (directeur), onder andere aan [eiser] gevraagd of hij de zonnepanelen die op het pand liggen wilde overnemen voor een bedrag van € 25.000,00. 2.5. Op 21 juli 2024 heeft [gedaagden] c.s. per e-mail een voorstel aan [eiser] gestuurd, inhoudende dat de jaarlijkse huursom vanaf 1 augustus 2024 8,5% van de omzet zou bedragen en vanaf 1 augustus 2025 10%. Daarbij heeft zij opgemerkt dat de huurprijs inclusief gas, water en licht zou zijn en dat de geldleningsovereenkomst “in de huidige omvang € 250.000” zou worden gekweten. Ook heeft zij [eiser] gevraagd of de betaling van de zonnepanelen de volgende dag kon worden gedaan. 2.6. Op 22 juli 2024 heeft [gedaagden] c.s. [eiser] via een whatsapp bericht verzocht om de factuur van de zonnepanelen te voldoen. 2.7. Later die dag heeft de adviseur van [eiser] per e-mail een tegenvoorstel aan [gedaagden] c.s. gestuurd. Dit voorstel hield onder andere in dat aan de door [gedaagden] c.s. voorgestelde huurprijs vanaf 1 augustus 2025 een jaarlijks minimum van € 85.000 zou worden verbonden. Ook is daarin opgenomen dat huurprijs inclusief gas en stroom is en dat de geldleningsovereenkomst van € 250.000,00 niet meer van toepassing is. 2.8. Later die avond hebben partijen elkaar over en weer de volgende berichten gestuurd: “[22-07-2024, 20:36:25] [eiser]: Wil je reageren op de mail van [naam 2] ? [22-07-2024, 20:37:50] [naam 1]: Zeker, ligt in Zweden, kom er vanavond of morgen op terug. Ik vind het niet onredelijk, minimale bedrag vind ik hoog (had 75000 willen zien).. [22-07-2024, 20:38:09] [naam 1]: Ik kom erop terug [22-07-2024, 20:39:45] [eiser]: €85000 is inclusief de energie dan [22-07-2024, 20:40: 12] [naam 1]: Weet ik” 2.9. [eiser] heeft de factuur van de zonnepanelen op 22 juli 2024 betaald. Op 23 juli 2024 heeft [gedaagden] c.s. [eiser] gevraagd of het al gelukt was om de factuur te voldoen. 2.10. ! [gedaagden] c.s. heeft de huur van het pand tot en met oktober 2024 betaald en tot 11 november hebben partijen niet meer over de huurvoorwaarden gecorrespondeerd of whatsapp berichten verstuurd. 2.11. Op 11 november 2024 stuurde [gedaagden] c.s. een e-mail aan [eiser] waarin zij zich beroept op verrekening van de openstaande huur over 2023, alsmede over de maanden november 2024, december 2024 en januari 2025. Deze bedragen heeft [gedaagden] c.s. willen verrekenen met de jaarlijkse aflossing uit de geldleningsovereenkomst.

3.1. [eiser] vordert - na wijziging en vermeerdering van eis samengevat afgifte/inzage in de jaarrekeningen 2023 en 2024 (in concept), alsmede een verklaring van een (register)accountant waaruit blijkt dat de omzet over 2023 en 2024 zoals opgenomen in de jaarrekeningen correct is. Daarnaast vordert hij ontruiming van het pand binnen zeven dagen, een voorschot van € 150.000,00 (te vermeerderen met wettelijke handelsrente over de onbetaalde huurtermijnen), alsmede veroordeling van [gedaagden] c.s. in de proceskosten. 3.2. [eiser] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagden] c.s. de verschuldigde huur ten onrechte onbetaald heeft gelaten en daarmee tekortschiet in haar huurbetalingsverplichting. [eiser] betwist dat [gedaagden] c.s. gerechtigd is om de huur te verrekenen met de jaarlijkse aflossing op de geldleningsovereenkomst. Partijen hebben in juli 2024 nieuwe huurvoorwaarden vastgesteld, waaronder het kwijten van de geldlening van € 250.000,00. [gedaagden] c.s. kan dan ook geen beroep doen op verrekening met die lening. Bovendien hebben partijen met elkaar afgesproken dat verrekening slechts jaarlijks mag plaatsvinden en slechts voor zover er sprake is van een omzet van méér dan € 750.000,00, zodat hij altijd de minimale huurprijs van € 75.000,00 ontvangt. Om die reden vordert [eiser] een voorschot op de huurachterstand van € 50.000,00. Daarnaast maakt [gedaagden] c.s. gebruik van delen van het pand (circa 900 m²) die niet onder de huurovereenkomst vallen en waarvoor zij geen huurvergoeding betaald. [eiser] stelt dat hij hiervoor een redelijke vergoeding dient te krijgen van € 125,00 per m² en vordert daar een voorschot op van € 100.000,00. Vanwege de huurachterstand en het gebruik van 900 m² van het pand, vordert [eiser] ontruiming. De vordering tot afgifte/inzage van bescheiden wordt door [eiser] gegrond op artikel 843a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). 3.3. ! [gedaagden] c.s. voert verweer. [gedaagden] c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.4. ! [gedaagden] c.s. voert daartoe het volgende aan. [gedaagden] c.s. betwist dat partijen in juli 2024 nieuwe huurvoorwaarden zijn overeengekomen en dat de geldlening zou zijn kwijtgescholden. Uit het feit dat [eiser] de zonnepanelen van [gedaagden] c.s. heeft gekocht, kan dat niet worden afgeleid. [gedaagden] c.s. heeft de huur dan ook mogen verrekenen met de aflossingen uit de geldleningsovereenkomst, voor een bedrag van circa € 50.000,00. Er is dan ook geen huurachterstand. De huur wordt april 2025 weer door [gedaagden] c.s. betaald en dat zal zij ook blijven doen. Verder betwist [gedaagden] c.s. dat zij meer m² van het pand in gebruik heeft gehad, dan de gehuurde 600 m². Voor zover zij dat wel heeft gedaan, was dat op grond van bruikleen en niet op grond van huur, zodat daar ook geen voorschot op huur voor kan worden gevorderd. Gelet hierop meent [gedaagden] c.s. dat de gevorderde ontruiming moet worden afgewezen. Bovendien weegt haar belang om de winkel te kunnen blijven exploiteren zwaarder dan het belang van [eiser] . Verder voert [gedaagden] c.s. aan dat zij alle beschikbare stukken ter onderbouwing van de omzet reeds aan [eiser] heeft overgelegd. Tot slot merkt [gedaagden] c.s. op dat [eiser] om een constitutief oordeel vraagt, waardoor de vorderingen zich niet lenen voor een kort geding procedure.

4.1. Het gaat om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De vorderingen van [eiser] kunnen in dit kort geding alleen worden toegewezen als aannemelijk is dat de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. Geen constitutieve beslissing 4.2. De kantonrechter is allereerst van oordeel dat de vorderingen van [eiser] geen constitutief karakter hebben, zoals door [gedaagden] c.s. is betoogd, en zich daarom lenen voor beoordeling in kort geding. Het staat de kantonrechter vrij om in een kort geding procedure een oordeel te geven over de vraag of partijen al dan niet gewijzigde huurvoorwaarden met elkaar zijn overeengekomen, zonder dat sprake is van een constitutief oordeel. Huurrelatie 4.3. De kantonrechter overweegt dat partijen geen schriftelijke huurovereenkomst met elkaar hebben gesloten, maar dat zij er wel over eens zijn dat zij met het sluiten van de overeenkomst van 21 november 2022 een huurovereenkomst met elkaar zijn aangegaan, waarbij [eiser] optreedt als verhuurder, [bedrijf 1] optreedt als huurder en [bedrijf 2] als huurder dan wel onderhuurder. [eiser] heeft zijn vorderingen jegens [bedrijf 1] én [bedrijf 2] ingediend vanwege de samenhang die er volgens hem tussen hen bestaat. Hier is door [gedaagden] c.s. geen verweer tegen gevoerd. De stellingen en verweren die [gedaagden] c.s. in onderhavige procedure heeft ingenomen, zijn ingenomen namens zowel [bedrijf 1] als [bedrijf 2] , zonder dat er onderscheid tussen hen is gemaakt. Om die reden zal de kantonrechter dat onderscheid in dit vonnis ook niet maken, tenzij daar aanleiding voor is. Afgifte jaarrekeningen 2023 en 2024 4.4. [eiser] vordert afgifte/inzage in de jaarrekeningen over 2023 en 2024 van [bedrijf 2] en een verklaring van een (register)accountant waaruit blijkt dat de omzet 2023 en 2024 zoals opgenomen in de jaarrekeningen correct is. [eiser] baseert deze vordering op artikel 843a Rv. 4.5. De kantonrechter merkt daarover allereerst het volgende op. Door de Wet vereenvoudiging en modernisering bewijsrecht is artikel 843a Rv op 1 januari 2025 vervallen. Op basis van het overgangsrecht bij die wet blijft dat artikel van toepassing in een procedure die vóór deze datum is gestart, totdat de procedure bij die instantie is geëindigd. Onderhavige procedure is na 1 januari 2025 gestart, zodat de vordering van [eiser] niet kan worden gegrond op artikel 843a Rv, maar moet worden gegrond op artikel 195 Rv. De kantonrechter zal de vordering daarom op grond van artikel 195 Rv beoordelen. 4.6. Artikel 195 lid 1 Rv heeft betrekking op het verzoek om inzage tijdens een lopende procedure. De rechter kan naar aanleiding van een verzoek van de partij die daar ingevolge artikel 194 lid 1 eerste volzin Rv recht op heeft, de wederpartij bevelen tot het verstrekken van inzage, afschrift of uittreksel van bepaalde gegevens waarover de wederpartij beschikt. De partij die om gegevens verzoekt moet voldoende belang hebben bij het krijgen van de gegevens, de gegevens moeten relevant zijn voor de rechtsbetrekking waarbij de verzoeker partij is en de verzoeker moet voldoende concreet kunnen omschrijven om welke gegevens het gaat. Verder zal aannemelijk moeten worden gemaakt dat de wederpartij over die gegevens beschikt of deze eenvoudig van een derde kan verkrijgen. 4.7. De kantonrechter stelt vast dat is voldaan aan het vereiste van het zijn van “een partij bij een rechtsbetrekking” nu partijen een huurrelatie met elkaar zijn overeengekomen, waarbij een omzetafhankelijke huur is afgesproken. [eiser] heeft ook een rechtmatig belang bij het verkrijgen van de jaarrekeningen, aangezien inzage daarvan essentieel is om de hoogte van de huur over de jaren 2023 en 2024 te kunnen vaststellen en om te kunnen bepalen hoe hoog de huurachterstand is. De door [gedaagden] c.s. reeds overgelegde gegevens zijn daarvoor kennelijk niet voldoende, nu [eiser] onbetwist heeft gesteld dat daarin meerdere tegenstrijdigheden staan. Verder is de kantonrechter van oordeel dat de vordering betrekking heeft op concrete bescheiden, nu deze slechts betrekking heeft op de jaarrekeningen over 2023 en 2024. 4.8. De kantonrechter overweegt dat artikel 195 Rv slechts ziet op bestaande bescheiden, hetgeen onder andere betekent dat de betreffende bescheiden aanwezig zijn en dus niet nog moeten worden opgesteld. [gedaagden] c.s. stelt dat zij geen beschikking heeft over jaarrekeningen voor [bedrijf 2] en dat zij deze om die reden ook niet kan afgeven. De kantonrechter overweegt allereerst dat het in beginsel op de weg ligt van degene die om afgifte verzoekt (in dit geval [eiser] ) om te onderbouwen dat diens wederpartij de beschikking heeft over bepaalde bescheiden. De kantonrechter is echter van oordeel dat van [eiser] in dit geval niet meer kan worden verwacht ten aanzien van die onderbouwing. [eiser] heeft in dat kader aangevoerd dat elke besloten vennootschap een jaarrekening dient op te stellen en dat er voor [bedrijf 2] geen geconsolideerde jaarrekening wordt opgemaakt, nu er in 2022 ook een jaarrekening voor [bedrijf 2] is gedeponeerd en er vanaf 2023 geen (geconsolideerde) jaarrekening meer is gedeponeerd door [bedrijf 2] of haar moederbedrijf. Zoals [eiser] terecht heeft opgemerkt, is een besloten vennootschap in beginsel gehouden om een jaarrekening op te stellen. De kantonrechter overweegt dat daar onder bepaalde voorwaarden een uitzondering op kan worden gemaakt, maar dat het dan wel op de weg van [gedaagden] c.s. ligt om dat aan te voeren en te onderbouwen. Dat heeft [gedaagden] c.s. niet gedaan. In het licht daarvan is de enkele opmerking van [gedaagden] c.s. dat “zij geen jaarrekeningen heeft” onvoldoende. Van haar had mogen worden verwacht te onderbouwen waarom zij deze niet heeft of niet hoeft op te maken. Dergelijke informatie ligt immers in haar domein. De kantonrechter gaat er daarom in dit kort geding van uit dat [gedaagden] c.s. gehouden is om een jaarrekening op te stellen, zodat deze aan [eiser] kunnen worden afgegeven. 4.9. De kantonrechter zal [gedaagden] c.s. veroordelen tot het afgeven van de jaarrekeningen over 2023 en 2024 binnen een termijn van 30 dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [gedaagden] c.s. te veroordelen om de gevraagde verklaring van een (register)accountant te laten opstellen. Niet alleen omdat artikel 195 Rv niet bedoeld is om een wederpartij bescheiden te laten opstellen (zoals hiervoor reeds is overwogen), maar ook omdat partijen geen afspraken hebben gemaakt over de wijze waarop de jaaromzet dient te worden aangetoond. Als [eiser] de door [gedaagden] c.s. te verstrekken jaarrekeningen niet vertrouwd, is het aan hemzelf om op eigen kosten daaromtrent een verklaring van een (register)accountant te vragen. 4.10. De kantonrechter zal aan deze veroordeling een dwangsom verbinden aangezien [eiser] er belang bij heeft om zo spoedig mogelijk over de betreffende jaarrekeningen te beschikken. De dwangsom zal worden beperkt, in die zin dat [gedaagden] c.s. een dwangsom is verschuldigd van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij hier niet aan voldoet, met dien verstande dat aan de dwangsom een maximum wordt verbonden van € 10.000,00. Voor de volledigheid overweegt de kantonrechter dat de dwangsom niet “dubbel” wordt verbeurd (voor [bedrijf 1] én [bedrijf 2] ) en dus ook niet tweemaal kan worden geëind.

4.26. Concluderend heeft [gedaagden] c.s. op dit moment een huurachterstand van € 45.098,13 (€ 15.375,50 + € 11.026,63 + € 18.696,00), met dien verstande dat deze huurachterstand is gebaseerd op de in onderhavige procedure overgelegde gegevens van [gedaagden] c.s. en deze huurachterstand dus mogelijk hoger kan uitvallen nadat [gedaagden] c.s. de jaarrekeningen van [bedrijf 2] heeft overgelegd (zie r.o 4.9). Als gevolg hiervan is [gedaagden] c.s. tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting. 4.27. [eiser] heeft, bij wijze van voorschot, betaling gevorderd van € 50.000,00 ter zake van de huurachterstand. Het voorschot ziet op de huurachterstand die [gedaagden] c.s. volgens haar eigen overgelegde gegevens verschuldigd is. De kantonrechter acht het daarom aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure in ieder geval betaling van een bedrag van € 45.098,13 zal toewijzen. [eiser] heeft belang bij de ontvangst daarvan nu [gedaagden] c.s. dit bedrag deels al vanaf 2023 onbetaald laat, het sindsdien is opgelopen en [eiser] heeft aangevoerd dat zijn eigen financiële verplichtingen doorlopen. Concrete feiten of omstandigheden waaruit volgt dat er reden is om te vrezen dat [eiser] het voorschot niet zal kunnen terugbetalen bij een andersluidend oordeel van de bodemrechter, zijn niet naar voren gebracht. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om te oordelen dat vanwege een restitutierisico het voorschot niet toewijsbaar is. Aangezien [eiser] heeft gevorderd om de veroordeling hoofdelijk uit te spreken gezien de nauwe samenhang tussen [bedrijf 1] en [bedrijf 2] , [gedaagden] c.s. daartegen geen verweer tegen heeft gevoerd en [bedrijf 2] kennelijk ook (deels) de huur voldoet, zal de betaling van het voorschot hoofdelijk worden uitgesproken. Om die reden zal de kantonrechter [gedaagden] c.s. veroordelen tot betaling van € 45.098,13. Voor de volledigheid merkt de kantonrechter op dat betaling van dit bedrag door [gedaagden] c.s. niets afdoet aan de eventuele verschuldigdheid van aanvullende huur, voor zover dat uit de nog door [gedaagden] c.s. te overleggen jaarrekeningen volgt. Voorwaardelijke ontruiming 4.28. Een dergelijke langdurige en hoog opgelopen huurachterstand is een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ondanks dat [gedaagden] c.s. een groot belang heeft bij het kunnen blijven exploiteren van het pand, heeft [eiser] als verhuurder eveneens een groot belang bij een huurder die haar huurverplichtingen nakomt, waarvan een van de belangrijkste verplichtingen het tijdig betalen van huur is. [eiser] hoeft niet langer te accepteren dat [gedaagden] c.s. haar huurverplichtingen niet nakomt en dat zij van het een op andere moment is gestopt met het betalen van de huur. Daarbij betrekt de kantonrechter ook de omstandigheid dat het [gedaagden] c.s. überhaupt niet was toegestaan om de huur over de maanden januari tot en met maart 2025, zonder instemming van [eiser] , met de geldleningsovereenkomst te verrekenen, dus ook niet als die overeenkomst nog wél bestond, aangezien verrekening met de huur slechts jaarlijks was toegestaan. [eiser] heeft er belang bij dat de door [gedaagden] c.s. gehuurde bedrijfsruimte beschikbaar komt ten behoeve van een huurder die de betalingsverplichtingen tegenover [eiser] wel en tijdig nakomt. Hoewel een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is waarbij terughoudendheid dient te worden betracht, acht de kantonrechter het in dit geval voldoende aannemelijk dat een bodemrechter tot de conclusie komt dat een huurachterstand van deze aard de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De daarop vooruitlopende bij voorlopige voorziening gevorderde ontruiming zal dan ook – met inachtneming van het navolgende – worden toegewezen. 4.29. De kantonrechter ziet, alle omstandigheden in aanmerking genomen, aanleiding voor het toestaan van een termijn als bedoeld in artikel 7:280 BW voor [gedaagden] c.s. om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen. Daarbij wordt overwogen dat [gedaagden] c.s. de lopende huurtermijnen weer betaald en dat gesteld noch gebleken is dat er aanleiding is om te veronderstellen dat de huurachterstand verder zal oplopen. De huurachterstand is het gevolg van het verschil van mening tussen partijen over de gewijzigde huurafspraken als gevolg waarvan [gedaagden] c.s. ten onrechte in de veronderstelling was dat zij de huurbedragen mocht verrekenen. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter het redelijk om [gedaagden] c.s. de kans te geven om de huur, die zij ten onrechte heeft ingehouden, alsnog aan [eiser] te voldoen om de huurrelatie te kunnen voorzetten. Wanneer [gedaagden] c.s. aan die voorwaarde voldoet acht de kantonrechter het niet (langer) aannemelijk dat een rechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst nog ontbindt en [gedaagden] c.s. tot ontruiming van het pand veroordeelt. Onder deze omstandigheden wordt [gedaagden] c.s. 30 dagen de tijd gegeven om met voldoening van de huurachterstand een ontruiming te voorkomen. Hierbij wordt uitgegaan van de op dit moment berekende huurachterstand van € 45.098,13. [eiser] zal de ontruiming niet ten uitvoer kunnen leggen indien [gedaagden] c.s. deze achterstallige huur binnen 30 dagen betaalt. 4.30. De huurovereenkomst is gesloten tussen [eiser] en [bedrijf 1] . [bedrijf 1] heeft ervoor gekozen om [bedrijf 2] in het gehuurde te laten plaatsnemen. Aangezien er sprake is van een 7:290 BW-bedrijfsruimte, er geen onderhuurbescherming tussen partijen is overeengekomen en [gedaagden] c.s. geen omstandigheden heeft aangedragen waarom die bescherming er zou moeten zijn, acht de kantonrechter het aannemelijk dat bij het ontbinden van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, [bedrijf 2] het gehuurde eveneens dient te ontruimen. Zij maakt dan immers zonder recht en titel gebruik van het pand. Om die reden wordt de ontruiming in onderhavige procedure ook jegens [bedrijf 2] uitgesproken. 4.31. Verder heeft [gedaagden] c.s. onweersproken gesteld dat zij een langere ontruimingstermijn nodig heeft dan de door [eiser] gevorderde zeven dagen, gelet op de grootte van het pand en het feit dat de boekhandel nog volledig in bedrijf is. De kantonrechter acht onder deze omstandigheden een ontruimingstermijn van twee maanden redelijk, waarbij rekening wordt gehouden met de 30 dagen die [gedaagden] c.s. krijgt om de huurachterstand te voldoen (zie r.o. 4.29). Geen voorschot ten aanzien van de niet gehuurde ruimtes (900 m²) 4.32. Naast een voorschot op de huurachterstand van € 50.000,00 heeft [eiser] eveneens een voorschot gevraagd van € 100.000,00 ten aanzien van de huurachterstand voor het gebruik dat [gedaagden] c.s. maakt dan wel heeft gemaakt van delen van het pand die niet tot het oorspronkelijk gehuurde behoren. De kantonrechter zal deze vordering afwijzen. 4.33. Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] c.s. op enig moment gebruik heeft gemaakt van ruimtes in het pand die niet tot het gehuurde behoren. Partijen verschillen van mening over de vraag welk deel daarvan door [gedaagden] c.s. in gebruik is (geweest), of dit met toestemming van [eiser] is geweest, en of [gedaagden] c.s. daar op dit moment nog steeds deels van gebruik maakt. Het antwoord op die vragen is in onderhavig kort geding niet duidelijk geworden, terwijl deze procedure zich niet leent van bewijslevering. 4.34. Al zou [gedaagden] c.s. zonder toestemming van [eiser] delen van het pand in gebruik hebben genomen, dan maakt dat op zichzelf gezien nog niet dat [gedaagden] c.s. daarvoor een gebruiksvergoeding is verschuldigd van € 125,00 per m². De kantonrechter volgt [eiser] ook niet in het standpunt dat er ten aanzien daarvan een huurovereenkomst tussen hen tot stand is gekomen in de zin van artikel 7:201 BW.

De kantonrechter 5.1. beveelt [gedaagden] c.s. om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis afschriften te verstrekken van de jaarrekeningen over 2023 en 2024 van [bedrijf 2] , 5.2. veroordeelt [gedaagden] c.s. om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.1 voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt, met inachtneming van wat in rechtsoverweging 4.10 is opgenomen, 5.3. veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk om aan [eiser] te voldoen € 45.098,13 bij wijze van voorschot op de in de bodemprocedure te vorderen achterstallige huur, 5.4. veroordeelt [gedaagden] c.s. om binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats 2] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] , 5.5. bepaalt dat [eiser] aan de hiervoor onder 5.4. gegeven veroordeling geen rechten kan ontlenen, indien [gedaagden] c.s. binnen 30 dagen na de betekening van dit vonnis aan de hiervoor onder 5.3. gegeven veroordeling heeft voldaan, 5.6. veroordeelt [gedaagden] c.s. in de proceskosten van € 1.832,61, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.7. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af, Dit vonnis is gewezen door mr. R.TJ. Terpstra en in het openbaar uitgesproken door mr. G. Kattenberg op 16 juni 2025. 56558/NS

Als één van gedaagden, [bedrijf 1] of [bedrijf 2] , de gevraagde stukken heeft overgelegd, is de andere gedaagde bovendien geen dwangsom meer verschuldigd is. Afspraken over de hoogte van de huur 4.11. Om een oordeel te kunnen geven over de door [eiser] gevorderde ontruiming en het voorschot op de huurachterstand, zal de kantonrechter eerst moeten vaststellen wat partijen met elkaar zijn overeengekomen over de hoogte van de huur. 4.12. [eiser] en [bedrijf 1] zijn in de overeenkomst van 21 november 2022 een omzetafhankelijke huur met elkaar overeengekomen van 10% van de jaarlijkse omzet van [bedrijf 2] met een minimum huurprijs van € 75.000,00 per jaar en een maximum van € 100.000,00. Ondanks dat partijen in de overeenkomst geen maandelijkse huurverplichting zijn overeengekomen, begrijpt de kantonrechter dat partijen daar wel uitvoering aan hebben gegeven doordat [bedrijf 1] of [bedrijf 2] maandelijks een bedrag aan [eiser] bij vooruitbetaling voldoet, waarbij wordt aangesloten bij de jaarlijkse minimum huurprijs. Om die reden zal de kantonrechter ervan uitgaan dat partijen eveneens zijn overeengekomen dat de huur maandelijks wordt overgemaakt, hetgeen ook aansluit bij de bepaling in de geldleningsovereenkomst waarin staat dat de huur maandelijks alleen in overleg mag worden verrekend met de aflossing op de geldlening. Doordat partijen op jaarbasis een minimale huur zijn overeengekomen, betekent dit dat als er in een jaar méér omzet wordt gemaakt dan € 750.000,00, de huur dient te worden aangevuld tot maximaal € 100.000,00. 4.13. De vraag of er sprake is van een huurachterstand en zo ja, hoe hoog die huurachterstand is, hangt af van de vraag of er in juli 2024 aanvullende huurafspraken tussen partijen zijn gemaakt. [eiser] stelt zich op het standpunt dat partijen in juli 2024 onder meer een nieuwe huurprijs zijn overeengekomen en dat de geldleningsovereenkomst is gekweten. [eiser] verwijst hiervoor onder meer naar zijn e-mail van 22 juli 2024. [gedaagden] c.s. betwist dat zij gewijzigde huurvoorwaarden zijn overeengekomen; volgens haar is er geen sprake van aanbod en aanvaarding. 4.14. De kantonrechter overweegt hierover allereerst als volgt. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Zowel het aanbod als de aanvaarding is onderworpen aan de wilsvertrouwensleer (art. 3:33 en 3:35 BW). Het antwoord op de vraag of met elkaar onderhandelende partijen een overeenkomst hebben gesloten, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (Artikel 3:33, 3:35 en 3:37 lid 1 BW, vgl. Hoge Raad 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352). Of de inhoud van een tussen twee partijen bestaande overeenkomst gewijzigd kan worden door een daartoe strekkende mededeling van de ene partij aan de andere, in samenhang met het uitblijven van een reactie van de andere partij daarop, hangt hiervan af, of de partij die de mededeling deed, mocht vertrouwen dat hij het uitblijven van een reactie kon opvatten als een blijk van instemming. Zulks hangt af van de inhoud van de mededeling, de wijze waarop partijen verder aan hun contractuele relatie vorm hebben gegeven, en de overige omstandigheden van het geval, zoals de aanleiding voor het doen van de mededeling (Hoge Raad 4 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4732 (Kinheim/Pelders). 4.15. Met inachtneming van dit toetsingskader overweegt de kantonrechter als volgt. Gelet op de correspondentie en het handelen van partijen voorafgaand aan en ná het doen van een (tegen)voorstel tot het wijzigen van de huurvoorwaarden, de inhoud van het (tegen)voorstel, de aankoop en betaling van de zonnepanelen door [eiser] en het feit dat partijen vervolgens aan de kwestie geen woorden meer vuil maken, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat partijen bedoeld hebben hun contractuele verhouding een nieuwe inhoud te geven, althans dat [eiser] in alle redelijkheid erop heeft mogen vertrouwen dat die nieuwe inhoud zou gaan gelden. 4.16. De kantonrechter betrekt daarbij allereerst de correspondentie tussen partijen voorafgaand aan 22 juli 2024. Partijen spreken over een eventuele wijziging van de huurvoorwaarden en daaruit blijkt duidelijk dat het de bedoeling van [eiser] was dat de geldleningsovereenkomst zou vervallen, zodra er nieuwe huurvoorwaarden zouden worden afgesproken (zie bijvoorbeeld het bericht van 20 juli 2024 om 17:35 “Op moment dat wij its veranderen aan de huur verplichting met alle respect van de energie kosten van jou vervalt de leningen en de aflossing daar van naa nul”). In reactie daarop heeft [gedaagden] c.s. aan [eiser] gevraagd hoeveel huur zij zou moeten betalen als er een nieuwe huurovereenkomst zou komen, waarbij de geldleningsovereenkomst werd verrekend. Vervolgens hebben partijen gecorrespondeerd over welk percentage voor hen acceptabel was, hetgeen heeft geleid tot het voorstel van [gedaagden] c.s. van 8,5% met inachtneming van het kwijten van de geldleningsovereenkomst (de e-mail 21 juli 2024). In zowel het voorstel van [gedaagden] c.s., als het daaropvolgende tegenvoorstel van [eiser] (22 juli 2024) is opgenomen dat de geldleningsovereenkomst zou worden gekweten. Voor beide partijen was dus duidelijk dat het afspreken van een nieuwe huurprijs zou leiden tot het kwijten van de geldleningsovereenkomst. 4.17. De nieuwe huurprijs die partijen op 21 en 22 juli 2024 aan elkaar hebben voorgesteld is inclusief energiekosten. [gedaagden] c.s. betaalde de energiekosten namelijk zelf. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagden] c.s. met het sturen van de factuur van de zonnepalen en door [eiser] te verzoeken om deze te betalen tot uitdrukking heeft gebracht dat zij akkoord ging met het tegenvoorstel van [eiser] (22 juli 2024). Volgens [eiser] staat het kopen van de zonnepanelen namelijk in direct verband met het wijzigen van de huurvoorwaarden, omdat dit daarvan een essentieel onderdeel vormt; doordat [eiser] de zonnepanelen koopt, wordt de maandelijkse huurprijs inclusief energie. [gedaagden] c.s. stelt daarentegen dat het betalen van de zonnepanelen los moet worden gezien van de gewijzigde huurvoorwaarden. Volgens haar moet de aankoop van de zonnepanelen los worden gezien van de onderhandeling over nieuwe huurvoorwaarden. 4.18. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat de aankoop van de zonnepanelen niet los kan worden gezien van het wijzigen van de huurvoorwaarden. Partijen hebben voorafgaand aan 22 juli 2024 met elkaar gesproken over de zonnepanelen die op dat moment nog in eigendom van [gedaagden] c.s. waren. [gedaagden] c.s. heeft [eiser] op 14 juli 2024 een bericht gestuurd dat hij haar kon helpen door de zonnepanelen over te nemen voor € 25.000,00. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de reacties van [eiser] daarop dat hij daartoe alleen genegen was als de aankoop daarvan onderdeel uitmaakte van een “totaal deal” (de berichten van 14 en 16 juli 2024 waarin een opsomming wordt gegeven van diverse afspraken, waaronder het overnemen van de zonnepanelen, en waarbij op 16 juli 2024 nog is benadrukt: “Graag een totaal concept deal afspraak maken”). [eiser] heeft ook uitdrukkelijk gezegd dat de geldlening zou vervallen bij het overnemen van de zonnepanelen (het bericht van 20 juli 2024: “Laat wij duidelijk zijn na elkaar dat va nu met overname van de zonnepanelen installatie vervalt de leningen verplicht”). Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagden] c.s.

De betreffende ruimtes zijn immers door [eiser] niet aan [gedaagden] c.s. ter beschikking gesteld. In tegendeel, hij heeft [gedaagden] c.s. gesommeerd om de ruimtes te ontruimen omdat deze niet door [gedaagden] c.s. werden gehuurd. Evenmin is tussen partijen voor die ruimtes een tegenprestatie overeengekomen. De omstandigheid dat [eiser] [gedaagden] c.s. op 20 oktober 2023 heeft gewaarschuwd dat er een marktconforme huur in rekening zal worden gebracht als de niet verhuurde ruimtes niet binnen veertien dagen ontruimd zouden zijn, kan niet worden aangemerkt als een voorstel of afspraak waarbij die ruimtes ter beschikking zijn gesteld en waarbij partijen een tegenprestatie met elkaar zijn overeengekomen. De kantonrechter zal het door [eiser] gevorderde voorschot van € 100.000,00 bij gebreke van een grondslag afwijzen. Wettelijk rente 4.35. [eiser] heeft wettelijke handelsrente gevorderd over de onbetaalde huurtermijnen, vanaf de afzonderlijke vervaldata tot en met de dag der algehele voldoening. De kantonrechter overweegt dat [eiser] in onderhavige procedure geen onbetaalde huurtermijnen heeft gevorderd, maar een voorschot daarop. Nu [eiser] zijn vordering als voorschot heeft ingekleed, is het niet mogelijk om daarover wettelijke rente te vorderen. Gebruik van niet gehuurde ruimtes (900 m²) 4.36. [eiser] vordert ontruiming van het gehele pand, waarbij hij de kantonrechter heeft verzocht onderscheid te maken in het gehuurde van 600 m² en de overige ruimte van 900 m². De kantonrechter overweegt als volgt. 4.37. Op het moment dat [gedaagden] c.s. de onder rechtsoverweging 4.29 genoemde huurachterstand niet binnen 30 dagen voldoet en zij het pand dient te ontruimen, dan geldt de ontruiming uiteraard voor het gehele pand, dus ook als zij méér ruimtes in gebruik heeft dan de gehuurde 600 m². 4.38. Op het moment dat [gedaagden] c.s. de onder rechtsoverweging 4.29 genoemde huurachterstand wél binnen 30 dagen voldoet, dan kan [eiser] de ontruiming niet ten uitvoer leggen. De kantonrechter begrijpt dat [eiser] in dat geval wel nog steeds ontruiming van de overige 900 m² van het pand vordert. Voor de kantonrechter is in onderhavige procedure niet duidelijk geworden welk deel van het pand onder de 600 m² uit de overeenkomst van 21 november 2022 valt, welk deel [gedaagden] c.s. op dit moment in gebruik heeft en dus ook niet of dat met elkaar in overeenstemming is. Aangezien door [gedaagden] c.s. is betwist dat zij op dit moment méér ruimte in gebruik neemt dan de door haar gehuurde 600 m² en deze procedure zich niet leent voor nadere bewijslevering, is het door [eiser] gestelde gebruik niet komen vast te staan. Om die reden kan de kantonrechter op dit moment geen ontruiming toewijzen ten aanzien van de overige delen van het pand. Daarvoor is vereist dat in ieder geval komt vast te staan welk deel van het pand onder het gehuurde valt, maar daarvan is niet gebleken. Blijkens de overeenkomst van 21 november 2022 was er een tekening bij de overeenkomst gevoegd, maar deze is niet overgelegd. Op het moment dat de kantonrechter ontruiming van het pand zou toewijzen voor het deel van het pand dat niet onder de gehuurde 600 m² valt, terwijl onduidelijk is welk deel van het pand daaronder valt, kan [gedaagden] c.s. immers onmogelijk aan die veroordeling voldoen. Zoals [gedaagden] c.s. ter zitting heeft aangevoerd, is de vordering van [eiser] daarom te onbepaald. Het had op de weg van [eiser] gelegen om zijn vordering van voldoende onderbouwing te voorzien. Spoedeisend belang 4.39. [eiser] heeft voldoende spoedeisend belang bij de door hem ingestelde vorderingen ten aanzien van de ontruiming, betaling van het voorschot en de afgifte van bescheiden. [eiser] is erbij gebaat dat zijn huurders zich houden aan hun verplichtingen en heeft de verzochte bescheiden nodig om de hoogte van de huur(achterstand) te kunnen vaststellen. Proces- en nakosten 4.40. ! [gedaagden] c.s. is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 151,61 - griffierecht € 732,00 - salaris gemachtigde € 814,00 - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.832,61 4.41. De veroordeling wordt deels hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

Als één van gedaagden, [bedrijf 1] of [bedrijf 2] , de gevraagde stukken heeft overgelegd, is de andere gedaagde bovendien geen dwangsom meer verschuldigd is. Afspraken over de hoogte van de huur 4.11. Om een oordeel te kunnen geven over de door [eiser] gevorderde ontruiming en het voorschot op de huurachterstand, zal de kantonrechter eerst moeten vaststellen wat partijen met elkaar zijn overeengekomen over de hoogte van de huur. 4.12. [eiser] en [bedrijf 1] zijn in de overeenkomst van 21 november 2022 een omzetafhankelijke huur met elkaar overeengekomen van 10% van de jaarlijkse omzet van [bedrijf 2] met een minimum huurprijs van € 75.000,00 per jaar en een maximum van € 100.000,00. Ondanks dat partijen in de overeenkomst geen maandelijkse huurverplichting zijn overeengekomen, begrijpt de kantonrechter dat partijen daar wel uitvoering aan hebben gegeven doordat [bedrijf 1] of [bedrijf 2] maandelijks een bedrag aan [eiser] bij vooruitbetaling voldoet, waarbij wordt aangesloten bij de jaarlijkse minimum huurprijs. Om die reden zal de kantonrechter ervan uitgaan dat partijen eveneens zijn overeengekomen dat de huur maandelijks wordt overgemaakt, hetgeen ook aansluit bij de bepaling in de geldleningsovereenkomst waarin staat dat de huur maandelijks alleen in overleg mag worden verrekend met de aflossing op de geldlening. Doordat partijen op jaarbasis een minimale huur zijn overeengekomen, betekent dit dat als er in een jaar méér omzet wordt gemaakt dan € 750.000,00, de huur dient te worden aangevuld tot maximaal € 100.000,00. 4.13. De vraag of er sprake is van een huurachterstand en zo ja, hoe hoog die huurachterstand is, hangt af van de vraag of er in juli 2024 aanvullende huurafspraken tussen partijen zijn gemaakt. [eiser] stelt zich op het standpunt dat partijen in juli 2024 onder meer een nieuwe huurprijs zijn overeengekomen en dat de geldleningsovereenkomst is gekweten. [eiser] verwijst hiervoor onder meer naar zijn e-mail van 22 juli 2024. [gedaagden] c.s. betwist dat zij gewijzigde huurvoorwaarden zijn overeengekomen; volgens haar is er geen sprake van aanbod en aanvaarding. 4.14. De kantonrechter overweegt hierover allereerst als volgt. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Zowel het aanbod als de aanvaarding is onderworpen aan de wilsvertrouwensleer (art. 3:33 en 3:35 BW). Het antwoord op de vraag of met elkaar onderhandelende partijen een overeenkomst hebben gesloten, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (Artikel 3:33, 3:35 en 3:37 lid 1 BW, vgl. Hoge Raad 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352). Of de inhoud van een tussen twee partijen bestaande overeenkomst gewijzigd kan worden door een daartoe strekkende mededeling van de ene partij aan de andere, in samenhang met het uitblijven van een reactie van de andere partij daarop, hangt hiervan af, of de partij die de mededeling deed, mocht vertrouwen dat hij het uitblijven van een reactie kon opvatten als een blijk van instemming. Zulks hangt af van de inhoud van de mededeling, de wijze waarop partijen verder aan hun contractuele relatie vorm hebben gegeven, en de overige omstandigheden van het geval, zoals de aanleiding voor het doen van de mededeling (Hoge Raad 4 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4732 (Kinheim/Pelders). 4.15. Met inachtneming van dit toetsingskader overweegt de kantonrechter als volgt. Gelet op de correspondentie en het handelen van partijen voorafgaand aan en ná het doen van een (tegen)voorstel tot het wijzigen van de huurvoorwaarden, de inhoud van het (tegen)voorstel, de aankoop en betaling van de zonnepanelen door [eiser] en het feit dat partijen vervolgens aan de kwestie geen woorden meer vuil maken, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat partijen bedoeld hebben hun contractuele verhouding een nieuwe inhoud te geven, althans dat [eiser] in alle redelijkheid erop heeft mogen vertrouwen dat die nieuwe inhoud zou gaan gelden. 4.16. De kantonrechter betrekt daarbij allereerst de correspondentie tussen partijen voorafgaand aan 22 juli 2024. Partijen spreken over een eventuele wijziging van de huurvoorwaarden en daaruit blijkt duidelijk dat het de bedoeling van [eiser] was dat de geldleningsovereenkomst zou vervallen, zodra er nieuwe huurvoorwaarden zouden worden afgesproken (zie bijvoorbeeld het bericht van 20 juli 2024 om 17:35 “Op moment dat wij its veranderen aan de huur verplichting met alle respect van de energie kosten van jou vervalt de leningen en de aflossing daar van naa nul”). In reactie daarop heeft [gedaagden] c.s. aan [eiser] gevraagd hoeveel huur zij zou moeten betalen als er een nieuwe huurovereenkomst zou komen, waarbij de geldleningsovereenkomst werd verrekend. Vervolgens hebben partijen gecorrespondeerd over welk percentage voor hen acceptabel was, hetgeen heeft geleid tot het voorstel van [gedaagden] c.s. van 8,5% met inachtneming van het kwijten van de geldleningsovereenkomst (de e-mail 21 juli 2024). In zowel het voorstel van [gedaagden] c.s., als het daaropvolgende tegenvoorstel van [eiser] (22 juli 2024) is opgenomen dat de geldleningsovereenkomst zou worden gekweten. Voor beide partijen was dus duidelijk dat het afspreken van een nieuwe huurprijs zou leiden tot het kwijten van de geldleningsovereenkomst. 4.17. De nieuwe huurprijs die partijen op 21 en 22 juli 2024 aan elkaar hebben voorgesteld is inclusief energiekosten. [gedaagden] c.s. betaalde de energiekosten namelijk zelf. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagden] c.s. met het sturen van de factuur van de zonnepalen en door [eiser] te verzoeken om deze te betalen tot uitdrukking heeft gebracht dat zij akkoord ging met het tegenvoorstel van [eiser] (22 juli 2024). Volgens [eiser] staat het kopen van de zonnepanelen namelijk in direct verband met het wijzigen van de huurvoorwaarden, omdat dit daarvan een essentieel onderdeel vormt; doordat [eiser] de zonnepanelen koopt, wordt de maandelijkse huurprijs inclusief energie. [gedaagden] c.s. stelt daarentegen dat het betalen van de zonnepanelen los moet worden gezien van de gewijzigde huurvoorwaarden. Volgens haar moet de aankoop van de zonnepanelen los worden gezien van de onderhandeling over nieuwe huurvoorwaarden. 4.18. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat de aankoop van de zonnepanelen niet los kan worden gezien van het wijzigen van de huurvoorwaarden. Partijen hebben voorafgaand aan 22 juli 2024 met elkaar gesproken over de zonnepanelen die op dat moment nog in eigendom van [gedaagden] c.s. waren. [gedaagden] c.s. heeft [eiser] op 14 juli 2024 een bericht gestuurd dat hij haar kon helpen door de zonnepanelen over te nemen voor € 25.000,00. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de reacties van [eiser] daarop dat hij daartoe alleen genegen was als de aankoop daarvan onderdeel uitmaakte van een “totaal deal” (de berichten van 14 en 16 juli 2024 waarin een opsomming wordt gegeven van diverse afspraken, waaronder het overnemen van de zonnepanelen, en waarbij op 16 juli 2024 nog is benadrukt: “Graag een totaal concept deal afspraak maken”). [eiser] heeft ook uitdrukkelijk gezegd dat de geldlening zou vervallen bij het overnemen van de zonnepanelen (het bericht van 20 juli 2024: “Laat wij duidelijk zijn na elkaar dat va nu met overname van de zonnepanelen installatie vervalt de leningen verplicht”). Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagden] c.s.

De betreffende ruimtes zijn immers door [eiser] niet aan [gedaagden] c.s. ter beschikking gesteld. In tegendeel, hij heeft [gedaagden] c.s. gesommeerd om de ruimtes te ontruimen omdat deze niet door [gedaagden] c.s. werden gehuurd. Evenmin is tussen partijen voor die ruimtes een tegenprestatie overeengekomen. De omstandigheid dat [eiser] [gedaagden] c.s. op 20 oktober 2023 heeft gewaarschuwd dat er een marktconforme huur in rekening zal worden gebracht als de niet verhuurde ruimtes niet binnen veertien dagen ontruimd zouden zijn, kan niet worden aangemerkt als een voorstel of afspraak waarbij die ruimtes ter beschikking zijn gesteld en waarbij partijen een tegenprestatie met elkaar zijn overeengekomen. De kantonrechter zal het door [eiser] gevorderde voorschot van € 100.000,00 bij gebreke van een grondslag afwijzen. Wettelijk rente 4.35. [eiser] heeft wettelijke handelsrente gevorderd over de onbetaalde huurtermijnen, vanaf de afzonderlijke vervaldata tot en met de dag der algehele voldoening. De kantonrechter overweegt dat [eiser] in onderhavige procedure geen onbetaalde huurtermijnen heeft gevorderd, maar een voorschot daarop. Nu [eiser] zijn vordering als voorschot heeft ingekleed, is het niet mogelijk om daarover wettelijke rente te vorderen. Gebruik van niet gehuurde ruimtes (900 m²) 4.36. [eiser] vordert ontruiming van het gehele pand, waarbij hij de kantonrechter heeft verzocht onderscheid te maken in het gehuurde van 600 m² en de overige ruimte van 900 m². De kantonrechter overweegt als volgt. 4.37. Op het moment dat [gedaagden] c.s. de onder rechtsoverweging 4.29 genoemde huurachterstand niet binnen 30 dagen voldoet en zij het pand dient te ontruimen, dan geldt de ontruiming uiteraard voor het gehele pand, dus ook als zij méér ruimtes in gebruik heeft dan de gehuurde 600 m². 4.38. Op het moment dat [gedaagden] c.s. de onder rechtsoverweging 4.29 genoemde huurachterstand wél binnen 30 dagen voldoet, dan kan [eiser] de ontruiming niet ten uitvoer leggen. De kantonrechter begrijpt dat [eiser] in dat geval wel nog steeds ontruiming van de overige 900 m² van het pand vordert. Voor de kantonrechter is in onderhavige procedure niet duidelijk geworden welk deel van het pand onder de 600 m² uit de overeenkomst van 21 november 2022 valt, welk deel [gedaagden] c.s. op dit moment in gebruik heeft en dus ook niet of dat met elkaar in overeenstemming is. Aangezien door [gedaagden] c.s. is betwist dat zij op dit moment méér ruimte in gebruik neemt dan de door haar gehuurde 600 m² en deze procedure zich niet leent voor nadere bewijslevering, is het door [eiser] gestelde gebruik niet komen vast te staan. Om die reden kan de kantonrechter op dit moment geen ontruiming toewijzen ten aanzien van de overige delen van het pand. Daarvoor is vereist dat in ieder geval komt vast te staan welk deel van het pand onder het gehuurde valt, maar daarvan is niet gebleken. Blijkens de overeenkomst van 21 november 2022 was er een tekening bij de overeenkomst gevoegd, maar deze is niet overgelegd. Op het moment dat de kantonrechter ontruiming van het pand zou toewijzen voor het deel van het pand dat niet onder de gehuurde 600 m² valt, terwijl onduidelijk is welk deel van het pand daaronder valt, kan [gedaagden] c.s. immers onmogelijk aan die veroordeling voldoen. Zoals [gedaagden] c.s. ter zitting heeft aangevoerd, is de vordering van [eiser] daarom te onbepaald. Het had op de weg van [eiser] gelegen om zijn vordering van voldoende onderbouwing te voorzien. Spoedeisend belang 4.39. [eiser] heeft voldoende spoedeisend belang bij de door hem ingestelde vorderingen ten aanzien van de ontruiming, betaling van het voorschot en de afgifte van bescheiden. [eiser] is erbij gebaat dat zijn huurders zich houden aan hun verplichtingen en heeft de verzochte bescheiden nodig om de hoogte van de huur(achterstand) te kunnen vaststellen. Proces- en nakosten 4.40. ! [gedaagden] c.s. is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 151,61 - griffierecht € 732,00 - salaris gemachtigde € 814,00 - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.832,61 4.41. De veroordeling wordt deels hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

de factuur voor de zonnepanelen heeft gestuurd in de wetenschap dat [eiser] niet enkel uit was op een afspraak over de zonnepanelen, maar dat dit onderdeel uitmaakte van een grotere afspraak, die onder meer betrekking had op het wijzigen van de huurvoorwaarden. Met die wetenschap heeft [gedaagden] c.s. in de e-mail waarin zij haar voorstel aan [eiser] deed (21 juli 2024) gevraagd of hij de zonnepanelen wilde betalen en heeft zij daags nadat [eiser] zijn tegenvoorstel heeft gedaan nog aangedrongen op betaling daarvan. [eiser] heeft onweersproken aangevoerd dat er voor hem op zichzelf gezien ook geen voordeel zat in het kopen van de zonnepanelen, terwijl die er voor [gedaagden] c.s. juist wel was; op deze manier kon zij gebruik blijven maken van de zonne-energie, werd de nieuwe huurprijs inclusief energie, hoefde [gedaagden] c.s. de zonnepanelen niet meer te verwijderen en ontving zij een bedrag van € 25.000,00. 4.19. De schriftelijke reactie van [gedaagden] c.s. op het tegenvoorstel van [eiser] luidde dat zij het een redelijk aanbod vond, maar dat zij liever een minimum huurprijs van € 75.000,00 had gezien. Ook heeft zij aangegeven dat zij er die dag of de volgende dag op terug zou komen. Niet in geschil is dat zij dat niet heeft gedaan, anders dan dat zij de volgende dag bij [eiser] heeft gecheckt of hij de zonnepanelen al had betaald. Ook nadien is [gedaagden] c.s. niet meer teruggekomen op het tegenvoorstel en hebben partijen niet meer verder onderhandeld over het tegenvoorstel of een ander voorstel. [gedaagden] c.s. heeft ter zitting ook geen reden(en) aangedragen waarom een verdere reactie op het tegenvoorstel is uitgebleven. 4.20. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat [eiser] gelet op deze reactie van [gedaagden] c.s., het uitblijven van een verdere reactie én het feit dat partijen uitvoering hebben gegeven aan het overnemen van de zonnepanelen, waarvan de betaling de volgende dag nog door [gedaagden] c.s. werd geverifieerd, er gerechtvaardigd op had mogen vertrouwen dat [gedaagden] c.s. zijn tegenvoorstel aanvaardde. 4.21. Dat betekent dat vanaf 22 juli 2022 tussen partijen gewijzigde huurvoorwaarden zijn gaan gelden. Als gevolg daarvan is de huurprijs tijdelijk gewijzigd naar 8,5% van de omzet in de periode augustus 2024 tot en met juli 2025. Vanaf augustus 2025 wordt de huurprijs weer 10% van de omzet, maar dan met een minimum van € 85.000,00 per jaar. Daarnaast is de geldleningsovereenkomst vervallen, zodat er voor [gedaagden] c.s. geen verrekenmogelijkheid meer bestaat met de huur. Huurachterstand en voorschot 4.22. Met inachtneming van het voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagden] c.s. de afgelopen jaren te weinig huur heeft betaald. Met het kwijten van de geldleningsovereenkomst was [gedaagden] c.s. niet gerechtigd om de openstaande huur te verrekenen met de aflossingsverplichting van [eiser] , zoals opgenomen in de geldleningsovereenkomst. Dit leidt tot het volgende. 2023 4.23. Tussen partijen is niet in geschil dat er door [bedrijf 2] een hogere omzet is gehaald dan € 750.000,00, zodat er nog aanvullende huur verschuldigd is. Volgens de door [gedaagden] c.s. overgelegde gegevens resulteert dit in een aanvullende huur van € 15.375,50, uitgaande van een percentage van 10% van de omzet en rekening houdend met het bedrag dat [gedaagden] c.s. in 2023 reeds heeft voldaan. 2024 4.24. Volgens [eiser] is [gedaagden] c.s. over het jaar 2024 nog huur verschuldigd, maar hij rekent daarbij ten onrechte met een percentage van 10% over de door [bedrijf 2] behaalde omzet (10% x € 784.284,00), nu partijen vanaf augustus 2024 een percentage van 8,5% zijn overeengekomen. Uitgaande van een percentage van 10% over de eerste zeven maanden (€ 45.749,90) en een percentage van 8,5% over de overige vijf maanden (€ 27.776,75), resulteert dit in een huurprijs op jaarbasis van € 73.526,63. Aangezien [gedaagden] c.s. reeds een bedrag heeft voldaan van € 62.500,00 is [gedaagden] c.s. aan huur nog verschuldigd een bedrag van € 11.026,63 (€ 73.526,63 - € 62.500,00). 2025 4.25. Tussen partijen is ook niet in geschil dat [gedaagden] c.s. in de maanden januari, februari en maart geen maandelijkse huurtermijnen heeft voldaan en dat [gedaagden] c.s. vanaf de maand april weer is aangevangen met het betalen daarvan. Aangezien partijen in het voorstel van 22 juli 2024 aan het percentage van 8,5% geen minimum huurprijs hebben gekoppeld, is onduidelijk welke maandelijkse huur [gedaagden] c.s. dient vooruit te betalen. Aangezien [eiser] stelt dat de huurachterstand over 2025 € 18.696,00 bedraagt en door [gedaagden] c.s. niet is betwist dat zij dit bedrag over die drie maanden had moeten voldoen, als zij geen beroep kon doen op verrekening, zal de kantonrechter van de juistheid van dat bedrag uitgaan. Dat betekent dat de huurachterstand over 2025 € 18.696,00 bedraagt.

de factuur voor de zonnepanelen heeft gestuurd in de wetenschap dat [eiser] niet enkel uit was op een afspraak over de zonnepanelen, maar dat dit onderdeel uitmaakte van een grotere afspraak, die onder meer betrekking had op het wijzigen van de huurvoorwaarden. Met die wetenschap heeft [gedaagden] c.s. in de e-mail waarin zij haar voorstel aan [eiser] deed (21 juli 2024) gevraagd of hij de zonnepanelen wilde betalen en heeft zij daags nadat [eiser] zijn tegenvoorstel heeft gedaan nog aangedrongen op betaling daarvan. [eiser] heeft onweersproken aangevoerd dat er voor hem op zichzelf gezien ook geen voordeel zat in het kopen van de zonnepanelen, terwijl die er voor [gedaagden] c.s. juist wel was; op deze manier kon zij gebruik blijven maken van de zonne-energie, werd de nieuwe huurprijs inclusief energie, hoefde [gedaagden] c.s. de zonnepanelen niet meer te verwijderen en ontving zij een bedrag van € 25.000,00. 4.19. De schriftelijke reactie van [gedaagden] c.s. op het tegenvoorstel van [eiser] luidde dat zij het een redelijk aanbod vond, maar dat zij liever een minimum huurprijs van € 75.000,00 had gezien. Ook heeft zij aangegeven dat zij er die dag of de volgende dag op terug zou komen. Niet in geschil is dat zij dat niet heeft gedaan, anders dan dat zij de volgende dag bij [eiser] heeft gecheckt of hij de zonnepanelen al had betaald. Ook nadien is [gedaagden] c.s. niet meer teruggekomen op het tegenvoorstel en hebben partijen niet meer verder onderhandeld over het tegenvoorstel of een ander voorstel. [gedaagden] c.s. heeft ter zitting ook geen reden(en) aangedragen waarom een verdere reactie op het tegenvoorstel is uitgebleven. 4.20. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat [eiser] gelet op deze reactie van [gedaagden] c.s., het uitblijven van een verdere reactie én het feit dat partijen uitvoering hebben gegeven aan het overnemen van de zonnepanelen, waarvan de betaling de volgende dag nog door [gedaagden] c.s. werd geverifieerd, er gerechtvaardigd op had mogen vertrouwen dat [gedaagden] c.s. zijn tegenvoorstel aanvaardde. 4.21. Dat betekent dat vanaf 22 juli 2022 tussen partijen gewijzigde huurvoorwaarden zijn gaan gelden. Als gevolg daarvan is de huurprijs tijdelijk gewijzigd naar 8,5% van de omzet in de periode augustus 2024 tot en met juli 2025. Vanaf augustus 2025 wordt de huurprijs weer 10% van de omzet, maar dan met een minimum van € 85.000,00 per jaar. Daarnaast is de geldleningsovereenkomst vervallen, zodat er voor [gedaagden] c.s. geen verrekenmogelijkheid meer bestaat met de huur. Huurachterstand en voorschot 4.22. Met inachtneming van het voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagden] c.s. de afgelopen jaren te weinig huur heeft betaald. Met het kwijten van de geldleningsovereenkomst was [gedaagden] c.s. niet gerechtigd om de openstaande huur te verrekenen met de aflossingsverplichting van [eiser] , zoals opgenomen in de geldleningsovereenkomst. Dit leidt tot het volgende. 2023 4.23. Tussen partijen is niet in geschil dat er door [bedrijf 2] een hogere omzet is gehaald dan € 750.000,00, zodat er nog aanvullende huur verschuldigd is. Volgens de door [gedaagden] c.s. overgelegde gegevens resulteert dit in een aanvullende huur van € 15.375,50, uitgaande van een percentage van 10% van de omzet en rekening houdend met het bedrag dat [gedaagden] c.s. in 2023 reeds heeft voldaan. 2024 4.24. Volgens [eiser] is [gedaagden] c.s. over het jaar 2024 nog huur verschuldigd, maar hij rekent daarbij ten onrechte met een percentage van 10% over de door [bedrijf 2] behaalde omzet (10% x € 784.284,00), nu partijen vanaf augustus 2024 een percentage van 8,5% zijn overeengekomen. Uitgaande van een percentage van 10% over de eerste zeven maanden (€ 45.749,90) en een percentage van 8,5% over de overige vijf maanden (€ 27.776,75), resulteert dit in een huurprijs op jaarbasis van € 73.526,63. Aangezien [gedaagden] c.s. reeds een bedrag heeft voldaan van € 62.500,00 is [gedaagden] c.s. aan huur nog verschuldigd een bedrag van € 11.026,63 (€ 73.526,63 - € 62.500,00). 2025 4.25. Tussen partijen is ook niet in geschil dat [gedaagden] c.s. in de maanden januari, februari en maart geen maandelijkse huurtermijnen heeft voldaan en dat [gedaagden] c.s. vanaf de maand april weer is aangevangen met het betalen daarvan. Aangezien partijen in het voorstel van 22 juli 2024 aan het percentage van 8,5% geen minimum huurprijs hebben gekoppeld, is onduidelijk welke maandelijkse huur [gedaagden] c.s. dient vooruit te betalen. Aangezien [eiser] stelt dat de huurachterstand over 2025 € 18.696,00 bedraagt en door [gedaagden] c.s. niet is betwist dat zij dit bedrag over die drie maanden had moeten voldoen, als zij geen beroep kon doen op verrekening, zal de kantonrechter van de juistheid van dat bedrag uitgaan. Dat betekent dat de huurachterstand over 2025 € 18.696,00 bedraagt.