ECLI:NL:RBNHO:2025:7119

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: 11514511 \ CV EXPL 25-323 Vonnis van 26 juni 2025 in de zaak van de stichting STICHTING NETWERK, te Hoorn, eisende partij in conventie, verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie, hierna te noemen: Stichting Netwerk, gemachtigde: mr. J.P. Groen, tegen 1de vennootschap onder firma [de VOF] , gevestigd te Hoorn,2. [verweerster sub 2], wonende te [woonplaats] ,3. [verweerder sub 3], wonende te [woonplaats] , 4. [verweerder sub 4] wonende te [woonplaats] , 5. [verweerster sub 5] wonende te [woonplaats] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in (voorwaardelijke) reconventie, hierna samen te noemen: [de VOF] , gemachtigde: mr. W.J.M. Loomans. De zaak in het kort Eiser is beheerder van een wijkcentrum en gedaagde huurt een bedrijfsruimte in het wijkcentrum van een gemeente. Eiser vordert betaling van servicekosten over 2023 en 2024, wat wordt toegewezen. De tegenvordering van gedaagde wordt grotendeels ook toegewezen omdat haar beroep op onverschuldigde betaling slaagt. De servicekosten vóór 2023 omvatten namelijk posten die de beheerder op grond van de huurovereenkomst niet in rekening mocht brengen.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 28 januari 2025 met 13 producties, de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 26 februari 2025 met 5 producties, de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende wijziging van eis van 26 maart 2025, de akte houdende aanvulling van het verweer van 27 mei 2025 van [de VOF] , het bericht van 28 mei 2025 met een productie van Stichting Netwerk, de mondelinge behandeling van 2 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [de VOF] huurt per 1 december 2013 bedrijfsruimte in Wijkcentrum Kersenboogerd van de eigenaar van het wijkcentrum, de gemeente Hoorn. 2.2. [de VOF] en de gemeente Hoorn hebben op 25 november 2013 een huurovereenkomst gesloten. Op deze huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW volgens het model door de Raad voor Onroerende Zaken vastgesteld op 11 juli 2003. In de huurovereenkomst staat het volgende opgenomen: Levering en diensten 5. De bijkomende leveringen en diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting, t.w. gas, elektra, water en evt. alarm moeten worden geregeld met de beheerder van het wijkcentrum Kersenboogerd (…). 2.3. Stichting Netwerk treedt op als beheerder van Wijkcentrum Kersenboogerd. 2.4. Vanaf 2013 hebben partijen jaarlijks een servicelastenovereenkomst gesloten op grond waarvan [de VOF] op basis van het aantal vierkante meters aan gehuurde ruimte een vaste prijs heeft betaald voor de servicekosten van dat jaar. Partijen hebben ieder jaar de prijs per vierkante meter verhoogd bij wijze van inflatiecorrectie. 2.5. [de VOF] huurt per 1 mei 2021 twee ruimtes en per 1 april 2022 drie ruimtes van de gemeente Hoorn in Wijkcentrum Kersenboogerd. 2.6. Partijen voeren vanaf september 2023 discussie over welke servicekosten onder de servicelastenovereenkomst vallen, en over de grootte van de oppervlakte van de ruimtes aan de hand waarvan de berekening plaatsvindt. In de correspondentie hierover zet Stichting Netwerk uiteen dat zij servicekosten in rekening heeft gebracht voor de volgende diensten: - Onderhoud - Personeel onderhoud en Bhv-diensten - Afvalverwerking - Alarm - Internet - Gemeentelijke belastingen - Nuts - Glasbewassing - Administratiekosten 2.7. Op 3 oktober 2023 heb partijen per e-mail afgesproken welke servicekosten Stichting Netwerk bij [de VOF] in rekening mag brengen vanaf het jaar 2023. Naast nuts- en alarmkosten draait het om de volgende diensten: - Onderhoud - Afvalverwerking - Gemeentelijke belastingen - Administratiekosten 2.8. [de VOF] laat de servicelastenovereenkomsten voor de jaren 2023 en 2024 onbetaald. 2.9. [de VOF] stuurt op 24 juli 2024 een aanmaning voor terugbetaling van een gedeelte van de vóór 2023 betaalde servicekosten aan Stichting Netwerk. Stichting Netwerk doet geen terugbetaling.

in conventie 3.1. Stichting Netwerk vordert - samengevat - veroordeling van [de VOF] tot betaling van € 18.603,39, te vermeerderen met rente en kosten. Stichting Netwerk legt aan haar vordering ten grondslag dat [de VOF] de servicelastenovereenkomsten voor de jaren 2023 en 2024 niet is nagekomen door de bijbehorende facturen niet te betalen. 3.2. [de VOF] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Stichting Netwerk, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Stichting Netwerk in de kosten van deze procedure. [de VOF] voert daartoe aan dat zij zich mag beroepen op opschorting van haar betalingsverplichting voor de servicekosten over de jaren 2023 en 2024 omdat zij zelf een vordering heeft op Stichting Netwerk vanwege te veel in rekening gebrachte kosten vóór 2023, en dat [de VOF] die vordering wil verrekenen. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.4. [de VOF] vordert voor het geval de kantonrechter het beroep op verrekening niet toewijst - samengevat – in reconventie een verklaring voor recht dat zij een deel van de serviceskosten onverschuldigd heeft betaald voor de periode 2013 tot en met 2022, en vordert terugbetaling van deze kosten voor het bedrag van € 23.426,22, te vermeerderen met rente en kosten. 3.5. Stichting Netwerk voert verweer. 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie Inleiding 4.1. De kantonrechter vindt het doelmatig om eerst de vordering in reconventie te beoordelen. 4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat zij in oktober 2023 afspraken hebben gemaakt over de servicekosten die Stichting Netwerk bij [de VOF] in rekening mag brengen vanaf het jaar 2023. [de VOF] erkent dan ook dat zij de servicelastenovereenkomsten voor de jaren 2023 en 2024 verschuldigd is. Het geschil ziet op de servicelastenovereenkomsten die Stichting Netwerk en [de VOF] vanaf het begin van de huur in 2013 tot aan het jaar 2023 hebben gesloten. 4.3. [de VOF] stelt dat er met betrekking tot de betalingen die zij vóór 2023 heeft gedaan op grond van de servicelastenovereenkomsten deels sprake is van onverschuldigde betaling, en stelt daarom een tegenvordering in. De tegenvordering ziet op drie onderdelen; welke servicekosten Stichting Netwerk in rekening mocht brengen, de oppervlakte die partijen hanteerden in de servicelastenovereenkomsten, en het verschil in prijs per vierkante meter per gehuurde ruimte. 4.4. [de VOF] stelt haar tegenvordering in bij wijze van verrekeningsverweer, en indien de kantonrechter dit niet toewijst, als eis in reconventie. Voor verrekening is vereist dat de tegenvordering eenvoudig vast te stellen is, maar vanwege de gemotiveerde betwisting door Stichting Netwerk is daarvan geen sprake in de zin van artikel 6:136 BW, zodat het beroep op verrekening wordt gepasseerd. Daarmee is aan de voorwaarde voor de eis in reconventie voldaan. 4.5. De kantonrechter zal de tegenvordering hierna per onderdeel behandelen. Welke servicekosten zijn onverschuldigd betaald? 4.6. [de VOF] legt aan haar beroep op onverschuldigde betaling ten grondslag dat zij in de huurovereenkomst met de gemeente Hoorn heeft afgesproken dat Stichting Netwerk een beperkt aantal servicekosten in rekening mocht brengen. De servicelastenovereenkomsten mochten op grond van de huurovereenkomst namelijk alleen zien op ‘gas, elektra, water en evt. alarm’. In 2023, naar aanleiding van een in haar ogen aanzienlijke prijsverhoging per vierkante meter, is [de VOF] nadere informatie gaan opvragen bij Stichting Netwerk over de opbouw van de kosten. Het was [de VOF] tot dit moment niet duidelijk dat Stichting Netwerk ook kosten in rekening bracht voor andere door haar georganiseerde diensten. [de VOF] erkent verschuldigdheid van sommige van de in rekening gebrachte diensten zoals afvalverwerking, maar stelt van andere posten dat de rechtsgrond ontbreekt en dat zij van die diensten geen gebruik heeft gemaakt. Het draait om de kosten voor het inhuren van onderhoudspersoneel en het organiseren van Bhv-trainingen, glasbewassing en internetvoorzieningen (hierna gezamenlijk: de bestreden posten). 4.7. Primair voert Stichting Netwerk het verweer dat de vordering is verjaard. De kantonrechter verwerpt dit verweer om de volgende reden. In artikel 3:309 BW is bepaald dat een rechtsvordering uit onverschuldigde bepaling verjaart door verloop van vijf jaren nadat de schuldeiser met het bestaan van de vordering bekend is geworden. Voor het gaan lopen van deze verjaringstermijn is daadwerkelijke (subjectieve) bekendheid vereist met de ter zake doende feiten en omstandigheden. [de VOF] voert in dit verband aan dat zij pas in september 2023 bekend is geworden met welke servicekosten in rekening werden gebracht in de servicelastenovereenkomsten door het opvragen van informatie. Voor zover Stichting Netwerk daartegen stelt dat [de VOF] had moeten begrijpen dat andere diensten dan nuts- en alarmvoorzieningen in rekening werden gebracht op basis van de aanwezigheid van die voorzieningen, is dit onvoldoende om vast te stellen dat [de VOF] eerder bekend was met haar vordering. De huurovereenkomst bevat een duidelijke beperking, en [de VOF] hoefde er daarom niet vanuit te gaan dat aanvullende voorzieningen via de servicelastenovereenkomst werden doorbelast. 4.8. Stichting Netwerk voert subsidiair het verweer dat er wel een rechtsgrond bestaat op grond waarvan de betalingen zijn gedaan. Partijen hebben vanaf 2013 elk jaar servicelastenovereenkomsten gesloten en [de VOF] heeft de daarin opgenomen bedragen zonder protest voldaan. Dat partijen in 2023 nieuwe afspraken hebben gemaakt, doet volgens Stichting Netwerk niet af aan de geldigheid van de vorige servicelastenovereenkomsten. 4.9. Naar het oordeel van de kantonrechter slaagt het beroep van [de VOF] op onverschuldigde betaling ten aanzien van de bestreden posten. Hij overweegt daartoe als volgt. 4.10. Van onverschuldigde betaling is sprake wanneer een prestatie wordt verricht zonder dat een rechtsgrond bestaat die het verrichten van die prestatie rechtvaardigt. Een overeenkomst biedt in beginsel voldoende grondslag voor een betaling. De betaling is dan niet zonder rechtsgrond, maar op grond van die overeenkomst verricht. De overeenkomst moet de betaling echter wel inhoudelijk kunnen rechtvaardigen. Het ontbrak Stichting Netwerk aan rechtvaardiging om de betwiste posten in rekening te brengen in de servicelastenovereenkomsten. Immers, op grond van de huurovereenkomst mocht Stichting Netwerk alleen nuts- en alarmkosten in rekening brengen. Hoewel de formele contractsverhoudingen gescheiden zijn – [de VOF] huurt van de gemeente Hoorn en sluit servicelastenovereenkomsten met Stichting Netwerk – is hier sprake van een driehoeksverhouding die meebrengt dat Stichting Netwerk de afspraak in de huurovereenkomst moet respecteren. Dat Stichting Netwerk beheertaken uitvoert, komt namelijk omdat de gemeente Hoorn die taken aan haar heeft uitbesteed. Dit vloeit voort uit de huurovereenkomst. Stichting Netwerk stelt bovendien dat zij bij haar beheeractiviteiten op het gebied van onderhoud handelt op instructie van de gemeente. Gezien deze verwevenheid, kan Stichting Netwerk niet zonder meer kosten doorbelasten die buiten de in de huurovereenkomst genoemde diensten vallen. De kantonrechter weegt bij zijn oordeel mee dat uit de servicelastenovereenkomsten van voor 2023 op geen manier blijkt waar de prijs per vierkante meter op is gebaseerd, en dat Stichting Netwerk geen afrekening stuurde na afloop van het betreffende jaar. 4.11. Voor zover Stichting Netwerk zich erop beroept dat zij niet op de hoogte was van de afspraak in de huurovereenkomst tussen [de VOF] en gemeente Hoorn, leidt dit niet tot een ander oordeel. Het is aan de gemeente Hoorn als verhuurder om Stichting Netwerk als beheerder overeenkomstig de afspraken in de huurovereenkomst te instrueren. Op onbekendheid met die afspraken kan Stichting Netwerk zich jegens [de VOF] redelijkerwijs niet beroepen. Overige verweren 4.12. Stichting Netwerk stelt meer subsidiair dat [de VOF] ongerechtvaardigd is verrijkt. Dit verweer slaagt echter niet. Op Stichting Netwerk rusten de stelplicht en de bewijslast dat [de VOF] is verrijkt omdat zij geen kosten hoefde te maken terwijl zij wel genoot van de diensten. Tegenover de betwisting daarvan door [de VOF] stelt Stichting Netwerk echter geen feiten aan de hand waarvan ze onderbouwt dat [de VOF] gebruik heeft gemaakt van een van de bestreden diensten. Ter illustratie: Stichting Netwerk overlegt geen concrete bewijsstukken of aanknopingspunten dat [de VOF] deelnam aan de door Stichting Netwerk georganiseerde Bhv-cursussen. In het licht van de betwisting van [de VOF] dat zij zelf deelname aan Bhv-cursussen heeft geregeld, mag dit wel van Stichting Netwerk verwacht worden. Bij deze stand van zaken voldoet Stichting Netwerk niet aan haar stelplicht en wordt aan bewijslevering niet toegekomen. 4.13. Het beroep van Stichting Netwerk op rechtsverwerking slaagt evenmin.

4.21. Per saldo zal de kantonrechten de tegenvordering toewijzen tot het bedrag van € 20.141,40 (zijnde € 17.771,81 en € 2.369,59). Nevenvorderingen 4.22. [de VOF] vordert wettelijke handelsrente over het onverschuldigd betaalde bedrag vanaf 8 augustus 2024. Deze datum betreft de betalingstermijn van de door [de VOF] verstuurde aanmaning. Art. 6:119a BW heeft alleen betrekking op de primaire betalingsverplichting uit een handelsovereenkomst en niet op een vordering uit onverschuldigde betaling. Daarom zal de wettelijke rente worden toegewezen per de gevorderde datum. Stichting Netwerk heeft geen verweer gevoerd tegen de redelijkheid van de in de aanmaning gegeven termijn, en de termijn van twee weken komt de kantonrechter ook niet onredelijk voor. in conventie 4.23. [de VOF] erkent dat zij de servicelastenovereenkomsten voor de jaren 2023 en 2024 verschuldigd is op grond van de afspraak die partijen in oktober 2023 hebben gemaakt, en daarmee ook de gevorderde hoofdsom in conventie. Dit betreft een bedrag van € 18.603,39, dat zal worden toegewezen. 4.24. Stichting Netwerk vordert wettelijke rente over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldata van de facturen voor de servicelastenovereenkomsten. [de VOF] beroept zich vanwege haar tegenvordering terecht op opschorting van haar betalingsverplichting. Artikel 6:52 BW biedt een schuldenaar de mogelijkheid om de nakoming van zijn verbintenis op te schorten indien hij een opeisbare vordering op de wederpartij heeft die voortvloeit uit dezelfde rechtsverhouding. In dit geval had [de VOF] , gelet op haar stelling dat vóór 2023 onverschuldigde servicekosten aan haar in rekening zijn gebracht, gegronde aanleiding om betaling van de facturen over 2023 en 2024 op te schorten. Vanwege het geslaagde beroep op opschorting is [de VOF] niet in verzuim komen te verkeren en zal de kantonrechter de vordering voor dit deel afwijzen. 4.25. Stichting Netwerk vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, maar stelt en onderbouwt niet dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De kantonrechter zal dit deel van de vordering daarom afwijzen. in conventie en in reconventie 4.26. Partijen zijn over en weer overwegend in het gelijk gesteld. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie ziet de kantonrechter in deze uitkomst aanleiding om de proceskosten te compenseren, zodat ieder partij de eigen kosten draagt.

De kantonrechter in conventie 5.1. veroordeelt [de VOF] om aan Stichting Netwerk te betalen een bedrag van € 18.603,39, 5.2. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.3. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 5.4. veroordeelt Stichting Netwerk om aan [de VOF] te betalen een bedrag van € 20.141,40, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 8 augustus 2024, tot de dag van volledige betaling, 5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af, in conventie en in reconventie 5.7. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. N. Ćulafić en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2025. Vergelijk Hoge Raad 17 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8363 (https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2000:AA8363) r.o. 4.3. Hoge Raad 30 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1710 (https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2020:1710), r.o. 3.1.2.

Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is vereist dat de [de VOF] zich zodanig heeft gedragen dat bij Stichting Netwerk het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat zij haar aanspraak niet meer geldend zou maken, dan wel dat de positie van Stichting Netwerk onredelijk zou worden benadeeld als de aanspraak alsnog wordt ingeroepen. Het enkel tijdsverloop of het uitblijven van protest is onvoldoende. Dat [de VOF] niet eerder navraag heeft gedaan naar de opbouw van de kosten of bezwaar heeft gemaakt, betekent daarom niet dat zij haar recht heeft verwerkt. Toewijsbaar bedrag bestreden posten 4.14. De conclusie is dat [de VOF] voor de bestreden posten onverschuldigd heeft betaald. De volgende vraag die beantwoord moet worden, is welke bedragen onverschuldigd zijn betaald. 4.15. Aan de hand van de afspraken die partijen in 2023 hebben gemaakt, stelt [de VOF] dat het onverschuldigd betaalde deel voor de bestreden posten 38,7 % van de overeenkomsten vóór 2023 bedraagt. Dit komt neer op een bedrag van € 17.771,81 (per gehuurde ruimte: € 13.206,18 (ruimte 1) + € 2.937,33 (ruimte 2) + € 1.628,30 (ruimte 3)) wat als correctie moet worden verminderd op de betaalde servicekosten. Stichting Netwerk heeft deze berekening en bedragen weliswaar bij gebrek aan wetenschap betwist, maar de kantonrechter gaat hieraan voorbij. Stichting Netwerk heeft immers de bestreden kosten in rekening gebracht. Waarom Stichting Netwerk geen inzicht zou hebben in de kosten die zij bij [de VOF] in rekening heeft gebracht en ontvangen, onderbouwt ze niet. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van de berekende verhouding en de bedragen zoals gesteld door [de VOF] . De vordering tot terugbetaling van dit onderdeel is aldus toewijsbaar tot een bedrag van € 17.771,81. 4.16. De gevorderde verklaringen voor recht over welke posten al dan niet in rekening mochten worden gebracht, worden afgewezen wegens gebrek aan belang. De vordering tot terugbetaling wordt toegewezen, waardoor een aparte verklaring voor recht geen toegevoegde waarde meer heeft. Welke oppervlakte geldt als uitgangspunt ? 4.17. Het tweede onderdeel van de gestelde onverschuldigde betaling ziet op de oppervlakte van de gehuurde ruimtes die in de servicelastenovereenkomsten vóór 2023 werden gehanteerd voor de berekening van de kosten per vierkante meter. Daartoe verwijst [de VOF] naar de afspraak tussen partijen van oktober 2023. Uit de daaraan voorafgaande correspondentie tussen partijen van september 2023 volgt dat de ruimtestaat van gemeente Hoorn uitging van een onjuist oppervlakte. Partijen zijn tot de afspraak gekomen om de oppervlakte van de berging en verkeersruimtes van de te hanteren oppervlakte af te trekken. Dit deel van de vordering komt neer op € 2.354,38. 4.18. Anders dan bij de bestreden posten, zoals hiervoor besproken, komt het aantal vierkante meters in de servicelastenovereenkomsten overeen met het in de huurovereenkomst opgenomen aantal vierkante meters. Stichting Netwerk kan zich dus beroepen op een rechtsgrond voor de ontvangen betalingen. Het beroep van [de VOF] op onverschuldigde betaling faalt daardoor. Subsidiair beroept [de VOF] zich op dwaling. [de VOF] heeft tegenover de betwisting evenwel onvoldoende toegelicht dat van een geldig beroep op dwaling sprake is. 4.19. De kantonrechter zal de vordering afwijzen voor zover deze ziet op de correctie van de oppervlaktes in de servicelastenovereenkomsten vóór 2023. Verschil in prijzen tussen ruimtes 4.20. Het derde geschilpunt in reconventie ziet op het volgende. [de VOF] vordert in productie 17 bij haar conclusie van antwoord een bedrag van € 2.369,59 vanwege verschillen in de tarieven voor de sinds 2021 gehuurde ruimte (hierna: ruimte 2) en de sinds 2022 gehuurde ruimte (hierna: ruimte 3) met het tarief voor de sinds 2013 gehuurde ruimte (hierna: ruimte 1). In 2021 bedroeg de prijs ver vierkante meter € 39,50 voor ruimte 1, en € 45,00 voor ruimte 2. In 2022 bedroeg de prijs per vierkante meter € 40,29 voor ruimte 1, en € 45,90 voor ruimtes 2 en 3. De verschillen in tarieven komen neer op een verschil van € 926,67 over het jaar 2021 en € 927,67 over het jaar 2022 voor ruimte 2, en € 514,25 over het jaar 2022 voor ruimte 3. Stichting Netwerk voert geen gemotiveerd verweer tegen dit deel van de vordering. De kantonrechter zal dit deel van de vordering daarom ook toewijzen.