ECLI:NL:RBLIM:2024:1236

vonnis RECHTBANK LIMBURG Burgerlijk recht Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 10410270 CV EXPL 23-1113 Vonnis van de kantonrechter van 13 maart 2024 in de zaak van: [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , wonende te [woonplaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, gemachtigde: mr. R.P.H.W. Haas, tegen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , wonende te [woonplaats 2] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, gemachtigde: mr. R.A. Wijnands. Partijen worden hierna genoemd [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . De zaak in het kort [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] komt in deze procedure op tegen een uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie waarin is geoordeeld dat de tussen partijen geldende huurprijs voor een door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gehuurde woning tijdelijk moet worden verlaagd. Zij meent voorts dat sprake is van achterstallige huur omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] huurverhogingen niet heeft betaald en maandelijkse vergoedingen is verschuldigd voor het gebruik van stoffering in de woning. Zij wil dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] deze volgens haar achterstallige bedragen betaalt. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist dat. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert dat de huurprijs juist wordt verminderd omdat de woning gebreken heeft en dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] haar te veel betaalde huur terugbetaalt. Wat oordeelt de kantonrechter? De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] af. De huurprijs is niet verhoogd en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen vergoeding meer verschuldigd voor het gebruik van de stoffering in de woning. Van achterstallige betalingen is na verrekening geen sprake (meer). Omdat de woning (een) gebrek(en) heeft (gekend) stelt de kantonrechter de huurprijs vanaf 1 mei 2022 tot en met april 2023 vast op € 270,- per maand en vanaf 1 mei 2023 op € 540,- per maand tot en met de maand waarin het gebrek in de wand rechts naast de open haard is hersteld. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] moet een bedrag van € 3.105,- aan te veel betaalde huur terugbetalen. Zij zal in de kosten van beide procedures worden veroordeeld. In de procedure in conventie bestaat grond af te wijken van de gebruikelijke toepassing van het liquidatietarief. Deze beslissingen zullen hierna worden toegelicht.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 7 maart 2023, de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, de conclusie van repliek tevens conclusie van antwoord in reconventie alsmede eiswijziging, de conclusies van dupliek in conventie/repliek in reconventie tevens reactie op vermeerdering van eis in conventie, de conclusie van dupliek in reconventie, de akte reageren productie 12 bij conclusie van dupliek in reconventie, de akte zijdens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , de akte reageren op producties van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . 1.2. Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.

Wat is er gebeurd? 2.1. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] huurt vanaf 1 november 2013 van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de woning aan de [adres] te [woonplaats 2] (hierna: de woning). Bij het begin van de huur in november 2013 is een huurprijs afgesproken van € 675,- per maand en daarnaast een bedrag van € 25,- voor het gebruik van de in de woning aanwezige stoffering. 2.2. In 2022 is tussen partijen (schriftelijk) contact geweest over gebreken in de woning en het verhogen van de huurprijs. 2.3. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over een tijdelijke verlaging van de huurprijs op grond van vijf klachten. De voorzitter van de huurcommissie heeft bij uitspraak van 9 januari 2023 (verzonden 12 januari 2023) beslist dat het verzoek van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] redelijk is en dat sprake is van de volgende ernstige gebreken: “1. Er bevinden zich lekkageplekken op het plafond onder de bovengelegen douchecabine. Door huurder is de douchebak zelf afgekit, maar de lekkage is hiermee niet verholpen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb2); 2. Er bevindt zich een vochtplek bij het behangwerk rechts van de haard. Ook is het behang gebobbeld als gevolg van loslatend stucwerk achter het behang. Bij vochtmeting is de muur nat bevonden. Dit zal waarschijnlijk door optrekkend vocht komen. De oppervlakte van de vochtige plek (loslatend stucwerk) is ca. 0,9x0,8=0,72 m2. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1).” 2.4. De voorzitter van de huurcommissie heeft geoordeeld dat de geldende huurprijs vanaf 1 mei 2022 tijdelijk wordt verlaagd tot € 270,- per maand. 2.5. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft vanaf 1 mei 2022 tot en met januari 2023 € 675,- per maand aan huur betaald. Vanaf februari tot en met juni 2023 heeft zij € 270,- per maand betaald. Wat vordert [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ? 2.6. Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is sprake van een huurachterstand omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] (met terugwerkende kracht) doorgevoerde huurverhogingen en een vergoeding voor het gebruik van de stoffering in de woning niet heeft betaald. Ook bestaat er volgens haar geen grond de huurprijs vanwege gebreken tijdelijk te verlagen. Na vermeerdering van eis heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in totaal 15 vorderingen ingesteld (primair, subsidiair en meer subsidiair). Die komen erop neer dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wordt veroordeeld achterstallige huurpenningen, achterstallige kosten voor stoffering, wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten te voldoen. 2.7. De perioden waarover [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot en met juni 2023 achterstallige huurpenningen (inclusief een vergoeding voor het gebruik van de stoffering) vordert varieert. Het gaat primair om € 6.895,59, subsidiair om € 3.417,87 en meer subsidiair om € 3.371,28. De gevorderde buitengerechtelijke kosten variëren van € 791,12 (primair) tot € 313,57 (meer subsidiair). Over de gevorderde hoofdsommen en buitengerechtelijke kosten vordert [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ook betaling van wettelijke rente. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert in alle gevallen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen om toekomstig verschuldigde huurpenningen (inclusief de vergoeding voor het gebruik van de stoffering) tijdig en correct te voldoen en het besluit van de huurcommissie te vernietigen en de huur over de periode mei 2022 tot aan de dag van herstel niet te matigen. Tot slot vordert [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten inclusief nakosten, voorwaardelijk te vermeerderen met wettelijke rente. Wat vordert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ? 2.8. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vindt dat zij primair aanspraak kan maken op een tijdelijke huurprijsvermindering vanaf 28 januari 2022. Van achterstallige huurpenningen en vergoedingen voor het gebruik van de stoffering is volgens haar geen sprake. Zij stelt over een periode te veel huur aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te hebben betaald. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert in reconventie: Primair “a. Een huurprijsvermindering van 40% toe te passen over de periode 28 januari 2022 tot aan de dag dat de gebreken volledig zijn hersteld door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] b. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen tot betaling aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van een bedrag van ad € 5.352,91 ter zake de onverschuldigd betaalde huur alsmede de buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente over de periode 1 februari 2022 tot en met 12 januari 2023.” Subsidiair “a. een verklaring voor recht af te geven ter bekrachtiging van de uitspraak van de Huurcommissie van 12 januari 2023, zijnde het toepassen van een huurprijsvermindering van 40% over de periode 1 mei 2022 tot aan de [dag, ktr] dat de gebreken volledig zijn hersteld door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] b. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen tot betaling aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van een bedrag van € 4.331,28 ter zake de onverschuldigd betaalde huur alsmede de buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente over de periode 1 mei 2022 tot en met 12 januari 2023.” 2.9. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert primair dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de procedure in conventie wordt veroordeeld in de daadwerkelijke proceskosten omdat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] misbruik van (proces)recht heeft gemaakt dan wel onrechtmatig heeft gehandeld. Subsidiair vordert zij veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de proceskosten conform het liquidatietarief. In reconventie vordert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de kosten van de procedure conform het liquidatietarief. Plan van behandeling 2.10. De kantonrechter zal de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk behandelen. De belangrijkste beslispunten zijn: Is [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] nog een vergoeding voor het gebruik van de stoffering verschuldigd? Welke huurprijs geldt tussen partijen, los van een eventuele tijdelijke huurprijsvermindering? Moet de huurprijs tijdelijk worden verlaagd omdat de woning gebreken heeft en zijn die gebreken inmiddels hersteld? Deze drie geschilpunten worden hieronder na elkaar behandeld.

De kantonrechter: in conventie 3.1. wijst de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] af, 3.2. veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de proceskosten van € 1.219,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ook de kosten van betekening betalen, in reconventie 3.3. stelt de tussen partijen geldende huurprijs vanaf 1 mei 2022 tot en met april 2023 vast op € 270,- per maand en vanaf 1 mei 2023 op € 540,- per maand tot en met de maand waarin het gebrek in de wand naast de haard zoals bedoeld in 2.33 is hersteld, 3.4. veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te betalen een bedrag van € 3.105,- ter zake te veel betaalde huur, 3.5. veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de proceskosten van € 1.086,00,-, 3.6. wijst het meer of anders gevorderde af, in conventie en reconventie 3.7. verklaart de veroordelingen onder 3.2, 3.4 en 3.5 uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. S.C. Hagedoorn, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2024. Het is niet nodig dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] eerst bij de huurcommissie in verzet komt tegen de uitspraak van de voorzitter. Zie HR 19 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:53, r.o. 3.12. HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, r.o. 2.9. Op grond van artikel 3a lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte.

Daarna zal worden uitgelegd wat dat betekent voor de door partijen ingestelde vorderingen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen vergoeding meer verschuldigd voor het gebruik van de stoffering 2.11. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert nakoming van de afspraak dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] per maand € 25,00 betaalt voor het gebruik van de stoffering in de woning. Zij verwijst naar artikel 5 van de huurovereenkomst. Daarin staat onder meer: “Naast de genoemde huurprijs voor de woning betaalt huurder voor het gebruik van de aanwezige stoffering bij aanvang van de huurovereenkomst € 25,- (zegge: vijfentwintig euro) per maand.” Verder heeft zij gesteld dat partijen dit zo zijn overeengekomen omdat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het voor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] mogelijk wilde maken dat zij nog in aanmerking zou komen voor huurtoeslag. Het ‘overige’ dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] als huur voor de woning vroeg is daarom opgenomen onder de noemer stofferingskosten. Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nog nooit deze vergoeding voor het gebruik van de stoffering betaald. Zij vordert betaling vanaf september 2017 tot en met juni 2023. 2.12. Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is dat partijen medio 2014 mondeling hebben afgesproken dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de maandelijkse vergoeding van € 25,- niet meer verschuldigd zou zijn. Dat verweer slaagt. 2.13. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft verwezen naar een verklaring van de heer [naam] , de partner van haar moeder. Die komt erop neer dat [naam] nadat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de woning had betrokken diverse werkzaamheden in de woning heeft verricht – [naam] noemt onder andere het vernieuwen van de tegelvloer van de badkamer en het daarin diverse malen aanbrengen van kitranden – en dat met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is overeengekomen dat enkel het daarbij gebruikte materiaal bij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in rekening zou worden gebracht, maar geen arbeidsloon. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] was daartegenover bereid af te zien van de maandelijkse bijdrage van € 25,-, aldus [naam] . [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft niet inhoudelijk gereageerd op de verklaring van [naam] . Zij heeft enkel herhaald dat uit de huurovereenkomst duidelijk blijkt wat partijen over het betalen van stofferingskosten hebben afgesproken. Voorts heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aangevoerd vanaf medio 2014 geen stofferingskosten meer te hebben betaald. Dit heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet meer weersproken. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] sinds november 2013 tot medio 2014 wel maandelijks € 25,- heeft betaald voor het gebruik van de stoffering. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft niet uitgelegd waarom zij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet eerder heeft aangesproken op het niet voldoen van de stofferingskosten, terwijl het wel gaat om een maandelijks terugkerende betalingsverplichting. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft deze kosten pas voor het eerst gevorderd toen tussen haar en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een geschil ontstond over de huurprijsverhoging in 2022. Deze gang van zaken wijst eerder op de juistheid van de stelling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat partijen zijn overeengekomen de vergoeding voor het gebruik van de stoffering te laten vervallen, dan dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] er kennelijk simpelweg jarenlang vanaf heeft gezien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van die bijdrage aan te manen. De kantonrechter vindt op grond van wat hiervoor is overwogen dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de door haar gestelde afspraak voldoende heeft onderbouwd en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het bestaan ervan onvoldoende heeft weersproken. Dat betekent dat de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gestelde afspraak is komen vast te staan en haar verweer slaagt dat zij sinds medio 2014 niet meer hoeft te betalen voor het gebruik van de stoffering. Juridisch kader huurverhoging 2.14. Er is sprake van ‘niet-geliberaliseerde huur’. Dan gelden de regelingen voor huurprijzen en andere vergoedingen bij huur van woonruimte zoals die zijn opgenomen in onderafdeling 2 van afdeling 5 van boek 7 BW (art. 7:246 t/m 7:265 BW). Deze bepalingen zijn van dwingend recht, tenzij uit die bepalingen anders voortvloeit (art. 7:265 BW). In art. 7:248 lid 1 BW is bepaald dat de huurprijs kan worden verhoogd hetzij op grond van een beding in de huurovereenkomst dat in deze wijziging voorziet, hetzij indien een dergelijk beding niet van kracht is, op de wijze als voorgeschreven in de artikelen 7:252, 7:252a, 7:252c en 7:253 BW. Gedurende het bestaan van een dergelijk beding is toepassing van die artikelen uitgesloten. Is zo’n beding niet meer van kracht, dan kan vanaf een tijdvak van twaalf maanden na het tijdstip waarop voor het laatst toepassing is gegeven aan het beding, aan die artikelen toepassing worden gegeven. In art. 7:250 BW is bepaald hoe en wanneer de huurprijs op verzoek van de verhuurder kan worden verhoogd. 2.15. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft zich in haar processtukken niet beroepen op het bestaan van een beding zoals bedoeld in art. 7:248 lid 1 BW. De kantonrechter begrijpt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aldus dat de tussen partijen geldende huurprijs is verhoogd omdat zij (op de juiste wijze) toepassing heeft gegeven aan het bepaalde in art. 7:250 BW e.v. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dit nu juist niet op de correcte wijze gedaan en is het gevolg daarvan dat de huurprijs ongewijzigd is gebleven. Geen huurverhogingen in 2018, 2019 en 2020 2.16. Het meest verstrekkende standpunt van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is dat zij op grond van de wet de huurprijs met terugwerkende kracht vanaf april 2018 kon en mocht verhogen. Daarbij gaat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] uit van een maandelijkse huurprijs van € 701,33 per maand voor de periode april 2018 tot en met juni 2019 (€ 675,- te vermeerderen met een percentage 3,9%), waarna de huurprijs met uitzondering van 2021 steeds per 1 juli wordt verhoogd. In 2019 en 2020 beide keren met 2,6%. Dat standpunt is niet juist. Om de huurprijs op grond van art. 7:250 BW e.v. eenzijdig per 1 april 2018, dan wel 1 juli 2019, of 1 juli 2020 te kunnen verhogen is ten minste vereist dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] steeds uiterlijk twee maanden daarvóór schriftelijk een voorstel tot wijziging van de huurprijs had gedaan dat voldeed aan de vereisten genoemd in art. 7:252 lid 2 BW. Gesteld noch gebleken is dat daar in 2018, 2019, 2020 en 2021 sprake van is geweest.

Dat betekent dat in ieder geval tot 1 juli 2022 de ‘kale’ huurprijs € 675,- per maand is gebleven. Ook geen huurverhoging in 2022 2.17. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wel twee maanden vóór 1 juli 2022 schriftelijk op de hoogte gesteld de huurprijs per 1 juli 2022 te verhogen naar € 856,11 per maand. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft hier bij brief van 10 mei 2022 tegen geprotesteerd. Daarin schrijft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de huur per 1 juli 2022 met niet meer dan 2,3% mag verhogen. Hierop is gereageerd door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in een door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in het geding gebracht ongedateerd bericht waarin [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] schrijft dat zij vasthoudt aan de huurverhoging en dat zij zich daarvoor beroept op een ‘contractueel overeengekomen indexering van de huurprijs’. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft bij brief van 7 juli 2022 opnieuw geprotesteerd. Bij brief van 17 augustus 2022 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bij monde van haar gemachtigde [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een huurverhoging per 1 oktober 2022 aangekondigd van 2,3% (van € 675,- naar € 690,53). (De gemachtigde van) [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft ook tegen deze verhoging geprotesteerd bij brief van 14 september 2022. Volgens die brief kan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de huur pas voor het eerst per 1 juli 2023 verhogen met het dan geldende verhogingspercentage. 2.18. Als [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de voorgestelde huurverhoging (tegen de zin van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ) toch doorgevoerd had willen zien dan had zij gegeven het protest van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , de redelijkheid van dat voorstel door de huurcommissie moeten laten toetsen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] had in ieder geval binnen zes weken na de datum waarop de huurverhoging had moeten ingaan (1 juli dan wel 1 oktober 2022) zo’n verzoek bij de huurcommissie moeten indienen (vgl. art. 7:253 BW). Dat heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet gedaan. Dat was wel nodig om de huurprijs te kunnen verhogen. Dit kan ook niet meer worden hersteld door de kantonrechter alsnog te verzoeken zich over de redelijkheid van het voorstel tot huurverhoging uit te spreken. Conclusie is dat de huurprijs niet op grond van art. 7:250 BW e.v. per 1 juli dan wel 1 oktober 2022 is gewijzigd. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft ook niet toegezegd of afgesproken de wél toegestane huurverhoging te betalen 2.19. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt dat de huurprijs in ieder geval per 1 juli 2022 is verhoogd van € 675,- naar € 690,53 omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daarmee heeft ingestemd, althans heeft toegezegd per 1 juli 2022 € 690,53 per maand te zullen betalen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft dit gemotiveerd betwist. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kunnen inderdaad onderling overeenkomen de huurprijs te verhogen, maar [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft gelet op de inhoud van de schriftelijke reacties van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en haar gemachtigde onvoldoende gemotiveerd gesteld dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft toegezegd de (voorgestelde) verhoging te gaan betalen of zélf heeft voorgesteld per 1 juli 2022 een hogere huurprijs te gaan betalen en dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dit aanbod heeft geaccepteerd. 2.20. Uit de schriftelijke reacties van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van 10 mei en 7 juli 2022 aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] blijkt alleen wat volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de maximale verhoging mág zijn. Eventueel kan daaruit de bereidheid van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] worden afgeleid dat zij met zo’n verhoging zou instemmen als [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zo’n verhoging zou voorstellen, maar dat heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet gedaan. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft na 10 mei 2022 juist schriftelijk aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] laten weten vast te houden aan de aangekondigde huurverhoging en die te baseren op een contractueel overeengekomen indexeringsbeding (waar [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in deze procedure overigens geen beroep op doet en die ook niet uit de overgelegde stukken blijkt). Op 7 juli 2022 heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nogmaals geprotesteerd tegen de genoemde huurverhoging. In die reactie staat aan het einde: “Dit betekend vooralsnog dat u per 1 juli 2022 hooguit een bedrag van € 15,53 (2,3% over € 675,--) erbij mag verwachten en dus uitkomt op een totaal bedrag van € 690,53 per maand.” Die uitlating is in de context waarin zij is gedaan niet op te vatten als een ondubbelzinnige, onvoorwaardelijke toezegging van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Het begrip ‘verwachten’ heeft naar het oordeel van de kantonrechter in deze context geen betrekking op wat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kan ‘verwachten’, maar op de wettelijk maximaal toegestane indexering. Zij wijst in dat verband naar wat zij daarover heeft begrepen van haar rechtsbijstandsverzekeraar en de huurcommissie. Ook schrijft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ‘hooguit’. Dat duidt erop dat de huurverhoging ook lager kan zijn. Verder is relevant dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vanaf 1 juli 2022 ook niet een met 2,3% verhoogde huurprijs heeft voldaan, waaruit [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zou mogen opmaken dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het met die prijs eens is. Zij is tot februari 2023 € 675,- per maand blijven betalen. Van een toezegging waaraan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is gebonden is dus geen sprake. 2.21. Voor zover deze uitlating van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] al kan worden gezien als een aanbod aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] blijkt nergens uit dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat aanbod vervolgens heeft geaccepteerd en langs die weg overeenstemming is ontstaan over een nieuwe huurprijs per 1 juli 2022. Sterker, uit de brief van de gemachtigde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van 17 augustus 2022 blijkt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zelf kennelijk ook niet uitging van een per 1 juli 2022 met 2,3% verhoogde huurprijs. Daarin kondigt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] namelijk opnieuw een verhoging van € 675,- naar € 690,53 aan, maar dan per 1 oktober 2022.

Die verhoging zou zonder nadere toelichting – die niet is gegeven – niet nodig zijn als [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] toen al meende met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] overeenstemming te hebben bereikt over eenzelfde huurverhoging per 1 juli 2022. 2.22. De conclusie is dat de tussen partijen geldende huurprijs € 675,- per maand is gebleven in de periode april 2018 tot en met juni 2023 (dit is de periode waarover [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] primair betaling van achterstallige huur vordert). Uit de stukken die partijen na die datum hebben overgelegd blijkt niet dat zij alsnog een hogere huurprijs zijn overeengekomen. Gebreken en tijdelijke huurprijsvermindering Partijen zijn niet (meer) gebonden aan de beslissing van de voorzitter van de huurcommissie 2.23. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is binnen acht weken na de verzenddatum, en daarmee tijdig, opgekomen tegen de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie over het verzoek van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de huurprijs tijdelijk te verminderen tot 40% van de geldende huurprijs. Daardoor is de gehele uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie komen te vervallen. Dat kan anders zijn als partijen ondubbelzinnig hebben aangegeven bepaalde beslissingen van die uitspraak te eerbiedigen, maar van zo’n verzoek is in deze procedure geen sprake. De kantonrechter zal dan ook moeten beslissen over de aan (de voorzitter van) de huurcommissie voorgelegde geschilpunten. De huurder kan als eiser of gedaagde ongedaanmaking vorderen in die zin dat de verhuurder wordt veroordeeld tot terugbetaling van eventueel te veel betaalde huur. Een vordering in reconventie is daarvoor niet nodig. 2.24. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kan de gebreken die zij ten grondslag heeft gelegd aan haar verzoek aan de huurcommissie niet meer ten grondslag leggen aan een (reconventionele) vordering tot huurprijsvermindering op grond van art. 7:207 BW. Zo’n vordering kan zij wel instellen op grond van andere gebreken. De kantonrechter komt hier onder 2.38 nog op terug. 2.25. Bij de beoordeling van de vraag of grond bestaat de huurprijs tijdelijk te verminderen omdat sprake is van een gebrek is van belang dat het (gestelde) gebrek leidt of heeft geleid tot een substantiële vermindering van het huurgenot. Niet iedere vermindering van het huurgenot rechtvaardigt dus een vermindering van de huurprijs. De mate waarin het huurgenot is of wordt aangetast bepaalt bovendien de hoogte van een eventuele huurprijsvermindering. Geen schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] 2.26. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] weerspreekt niet langer dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] haar in januari 2022 voldoende duidelijk heeft verzocht enkele gebreken in de woning te herstellen. Zij verwijt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat zij de door haar ingeschakelde klusjesman [naam klusjesman] van MGB-Allround-Service geen gelegenheid heeft geboden de gebreken te herstellen, zelfs ieder herstel onmogelijk te hebben gemaakt door [naam klusjesman] bij herhaling af te bellen en niet beschikbaar te zijn. Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is sprake van schuldeisersverzuim en kan daarom van een tijdelijke verlaging van de huurprijs geen sprake zijn, ook al zouden de gebreken niet zijn verholpen. Zij verwijst ter onderbouwing naar een door [naam klusjesman] ondertekende verklaring (productie 9 van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ). [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft gemotiveerd betwist dat zij gemaakte afspraken zou hebben afgezegd. Zij heeft verwezen naar WhatsApp-correspondentie tussen haar en [naam klusjesman] (productie 8 van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ). Daaruit blijkt naar het oordeel van de kantonrechter inderdaad niet van afzeggingen, wel dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en [naam klusjesman] in de periode februari en maart 2022 zochten naar een geschikt moment waarop [naam klusjesman] kon langskomen en dat dit lastig bleek. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] onvoldoende concreet heeft gesteld dat en zo ja wanneer [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met [naam klusjesman] gemaakte afspraken heeft afgezegd en op die wijze het herstel heeft gefrustreerd. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] kan zich dan ook niet beroepen op schuldeisersverzuim van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat aan een tijdelijke verlaging van de huurprijs in de weg zou staan (ongeacht het bestaan van gebreken). Rapportage voorafgaande aan uitspraak voorzitter huurcommissie 2.27. Aan de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie is een onderzoek door een rapporteur van de huurcommissie voorafgegaan. Hij heeft vijf specifieke klachten van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onderzocht. Naast de twee onder 2.3 genoemde gebreken heeft hij klachten over een convectorput met (plassen) water en schimmel, een defecte schuifpui en een in slechte staat verkerende voordeur beoordeeld. 2.28. Over de convectorput oordeelt de rapporteur dat niet duidelijk is of sprake is van een gebrek. Hij heeft geen water in de convectorput aangetroffen en slechts een kleine schimmelplek. De schuifpui gaat volgens hem inderdaad zwaar open en dicht en bij de sluitnaad blijft (in gesloten toestand) een kier van ca. 1 à 2 mm, maar de schuifpui is volgens de rapporteur goed af te sluiten door een lat achter de schuifdeur te leggen. Over de voordeur oordeelt hij dat sprake is van achterstallig schilderwerk, maar niet van ernstige verrotting. Er is een kier, maar geen tocht en de deur functioneert verder naar behoren, aldus de rapporteur. 2.29. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert aan dat de door de voorzitter van de huurcommissie vastgestelde gebreken per 6 maart 2023 zijn hersteld. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is dat niet het geval. Ook gaat zij er – kennelijk – vanuit dat sprake is van de vijf in haar verzoekschrift aan de huurcommissie genoemde gebreken (in plaats van de twee gebreken die de voorzitter van de huurcommissie heeft vastgesteld). Lekkage vanuit badkamer 2.30. Voor wat betreft de lekkage vanuit de badkamer stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat weliswaar de naden tussen de douchebak en naastgelegen wanden opnieuw zijn gekit, maar dat de douchebak niet is voorzien van pootjes en dat klusjesman [naam klusjesman] zelf van mening is dat die pootjes nog moeten worden geplaatst. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] weerspreekt niet dat de pootjes nog niet zijn geplaatst, maar dat doet er volgens haar niet aan af dat het gebrek (de lekkage vanuit de badkamer naar de woonkamer) als zodanig is hersteld. De kantonrechter oordeelt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat de lekkage vanuit de badkamer naar de woonkamer zich niet meer voordoet. Dat het niet plaatsen van pootjes onder de douchebak ertoe kan leiden dat in de toekomst kitafdichtingen tussen douchebak en naastgelegen wanden eerder gaan openstaan, moge zo zijn maar die omstandigheid is geen gebrek dat nog een tijdelijke verlaging van de huurprijs rechtvaardigt. De lekkage is immers verholpen.

Voor zover [naam klusjesman] inderdaad zelf van mening zou zijn dat het beter is om inderdaad de douchebak van pootjes te voorzien, is het aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om te beslissen of zij dat ook wil. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft onvoldoende weersproken dat [naam klusjesman] (pas) in april 2023 nieuw kitwerk in de badkamer heeft aangebracht. Dit gebrek is dus in april 2023 verholpen en niet op 6 maart 2023. Vochtplekken 2.31. Voor wat betreft het optrekkende/doorslaande vocht in de wand rechts naast de openhaard/kachel stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat het opnieuw aangebrachte stucwerk al weer scheuren vertoont, er nog afplaktape moet worden verwijderd en de wand nog niet opnieuw is behangen (het oude behang was door het vocht aangetast). Ook is volgens haar de achterliggende oorzaak van het optrekken dan wel doorslaan van vocht nog niet aangepakt. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ligt die oorzaak in de tegen de zijgevel gemetselde bloembak die zich aan de andere zijde van de wand bevindt op het perceel van de buren van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en is ook [naam klusjesman] die mening toegedaan. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft in haar conclusie van dupliek in reconventie hiertegen aangevoerd dat een gebrek aan de buitenmuur haar niet bekend is en daarom niet kan kwalificeren als een gebrek. 2.32. De kantonrechter oordeelt als volgt. In het rapport dat de huurcommissie heeft laten opmaken staat: “Tijdens het onderzoek ter plaatse, is er geconstateerd dat er een vochtplek is bij het behangwerk rechts van de haard. Ook is het behang gebobbeld als gevolg van loslatend stucwerk achter het behang. Bij vochtmeting met Testo 606-2 is de muur nat bevonden. dit zal waarschijnlijk door optrekkend vocht komend. De oppervlakte van de vochtige plek (loslatend stucwerk) is ca. 0,9X0,8=0,72 m2.” Volgens de rapporteur is sprake van een (C) V1-gebrek. Volgens het zogeheten beleids- of gebrekenboek dat de huurcommissie en haar voorzitter hanteren is dat ‘Ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte behorende verblijfsruimten (inclusief de tot die ruimten behorende vaste kastruimte).’ In de toelichting daarbij staat: “De binnen/buiten constructiedelen van een woonruimte dienen, ter beperking van het kunnen binnendringen van vocht van buiten, waterdicht te zijn. Dit geldt niet alleen voor het dak en de gevels maar ook voor de kruipruimte. In het algemeen wordt door de Huurcommissie uitgegaan van een ernstig gebrek als de schimmel-, vocht en/of roetplekken een oppervlakte hebben van 0,25 m² of meer.” 2.33. Uit deze toelichting volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat niet alleen herstel van het door vocht aangetaste stucwerk moet plaatsvinden, maar ook de achterliggende oorzaak van het doorslaan of optrekken van vocht. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft niet dan wel onvoldoende uitgelegd waarom met het opnieuw stucen van de wand ook de oorzaak van het optrekken of doorslaan van vocht is weggenomen en de wand waterdicht is. Aangenomen mag worden dat het hier gaat om vocht dat van buiten de woning binnendringt. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft in haar akte van 11 oktober 2023 gesteld en met stukken onderbouwd dat [naam klusjesman] de buitenzijde van de wand en een daartegenaan gemetselde bloembak (die zich op een buurperceel bevindt) zou behandelen om zo vochtdoorslag te voorkomen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft een WhatsApp-gesprek met haar buurvrouw overgelegd. Daaruit blijkt dat volgens de buurvrouw [naam klusjesman] de bloembak heeft bekeken, aan haar heeft gevraagd of hij op 5 april (2023) mocht terugkomen en dat hij dit niet heeft gedaan. In een door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] overgelegde verklaring van haar partner wordt dit onderschreven. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist niet als zodanig dat de bloembak kan leiden tot vochtdoorslag. Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is het aanpakken van de buitenzijde van de wand/de bloembak de verantwoordelijkheid van de buurvrouw en niet van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Dat standpunt is in zoverre niet juist dat voor een huurprijsverlaging wegens een gebrek niet relevant is of de verhuurder een verwijt kan worden gemaakt van het gebrek. De verhuurder dient er in beginsel voor te zorgen dat het gebrek wordt opgeheven. Dat daarbij in dit geval mogelijk ook een rol is weggelegd voor de buurvrouw van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is daarbij niet relevant. Op dit punt is het gebrek dus nog niet hersteld. 2.34. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft er ook onbetwist op gewezen dat nog afplaktape aanwezig is en dat zij er dit niet af durft te halen uit vrees daarbij het stucwerk te beschadigen. De kantonrechter is het met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] eens dat het de verantwoordelijkheid is van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ervoor te zorgen dat dit wordt verwijderd, maar de enkele aanwezigheid van het tape is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om daarvoor tijdelijk de huurprijs te verlagen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt ook dat het stucwerk al weer scheuren vertoont. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft onvoldoende uitgelegd waarom dat maakt dat niet van herstel kan worden gesproken. Daarbij is relevant dat de wand was voorzien van behang en nu nog niet. Als de wand weer wordt behangen, worden de scheurtjes aan het zicht onttrokken. 2.35. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] moet [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ook nog nieuw behang aanbrengen voordat sprake is van herstel. De kantonrechter is het met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] eens dat op grond van de huurovereenkomst de huurder zelf verantwoordelijk is voor het binnenschilderwerk inclusief behang. Daarbij is nog relevant dat het optreden van het gebrek niet aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] toerekenbaar is en ook niet is gesteld of gebleken dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bij aanvang van de huur met dit gebrek bekend was (vgl. art. 7:208 BW). [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is daarom ook niet aansprakelijk voor de gevolgschade in de vorm van het opnieuw moeten behangen of schilderen van de wand. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hoeft de wand dus niet opnieuw te laten behangen voordat gesproken kan worden van herstel. De voordeur en de schuifpui 2.36. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft mede gelet op het oordeel van de rapporteur van de huurcommissie onvoldoende toegelicht dat sprake is van (ernstige) gebreken aan de voordeur en de schuifpui in de zin van art. 7:241 BW die moeten leiden tot een tijdelijke verlaging van de huurprijs. Die gebreken staan daarom niet vast. De convectorput 2.37. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gebeurde het regelmatig dat in de convectorput in de woonkamer aan de achterzijde van de woning plassen water kwamen te staan.

De rapporteur van de huurcommissie heeft dit niet kunnen vaststellen, wel dat sprake was van enige schimmelvorming, maar die kwalificeerde volgens hem niet als voldoende ernstig. [naam klusjesman] heeft – blijkens de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] overgelegde factuur van [naam klusjesman] kennelijk in opdracht van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] – de convectorput inmiddels afgevuld met zand en de daarin aanwezige verwarming verwijderd en een nieuwe radiator geplaatst aan een nabijgelegen wand. Voor zover er een gebrek was dat bestond uit plas- en schimmelvorming is dat inmiddels hersteld. De kantonrechter kan bij gebrek aan gegevens over het verleden niet vaststellen of sprake was van een ernstig gebrek en zal op dit punt de huurprijs daarom niet tijdelijk verlagen. 2.38. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat die enkele verwarming van onvoldoende capaciteit is en dat dat ook door [naam klusjesman] en de door hem ingeschakelde installateur is onderkend. Na overleg met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is volgens haar besloten een extra radiator bij te plaatsen, die samen met de al geplaatste radiator van voldoende capaciteit is om de woonkamer en de (open) keuken te kunnen verwarmen. Dit gebrek is géén onderdeel geweest van de procedure bij de huurcommissie. De kantonrechter is van oordeel dat deze klacht daarom geen rol kan spelen in de beoordeling of sprake is van de aan de huurcommissie ter beoordeling voorgelegde gebreken. Uit de processtukken van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] inclusief de ingestelde vorderingen in reconventie blijkt ook niet dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dit gebrek op de voet van art. 7:207 BW aan de kantonrechter ter beoordeling heeft willen voorleggen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt immers: ‘”De reconventionele vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] moeten worden beschouwd als een vordering ex artikel 7:262 BW.” De kantonrechter laat deze klacht daarom ook verder buiten beschouwing. Inmiddels is wel duidelijk dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hiervan op de hoogte heeft gesteld en de zoon van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in een e-mail van 11 oktober 2023 heeft geschreven [naam klusjesman] te hebben verzocht de installatie van de (tweede) radiator te verzorgen (zie productie 14 van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ). Tussenconclusie 2.39. Tot 1 juli 2023 is de maandelijkse huurprijs € 675,- gebleven. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen stofferingskosten meer verschuldigd. De lekkage vanuit de badkamer is in april 2023 hersteld. De voordeur en de schuifpui vertonen geen ernstige gebreken in de zin van art. 7:241 BW die aanleiding geven voor een tijdelijke huurprijsvermindering. Voor zover sprake was van een vochtprobleem in de convectorput is dat opgelost. Er is in zoverre nog sprake van een gebrek aan de wand rechts naast de schoorsteen dat de achterliggende oorzaak nog niet is weggenomen. Voor het overige heeft in april 2023 wel herstel plaatsgevonden. Tijdelijke huurprijsverlaging 2.40. De kantonrechter komt tot het oordeel dat wegens de hiervoor vastgestelde en deels weer herstelde gebreken de huurprijs vanaf 1 mei 2022 tot en met april 2023 tijdelijk moet worden verlaagd tot 40% van € 675,-. Daarbij is relevant dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet heeft weersproken dat de door de voorzitter van de huurcommissie geconstateerde gebreken zo’n verlaging rechtvaardigen. Zij heeft enkel aangevoerd dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen gelegenheid heeft geboden tot herstel. Per 1 mei 2023 geldt een verlaging tot een bedrag gelijk aan 80% van € 675,- totdat de achterliggende oorzaak van het optrekkende/doorslaande vocht in de wand naast de openhaard is weggenomen. Voor dat oordeel is relevant dat al wel gedeeltelijk herstel heeft plaatsgevonden en niet gesteld of is gebleken dat zich na het aanbrengen van nieuw stucwerk opnieuw vochtplekken hebben voorgedaan. Als partijen van mening blijven verschillen of sprake is van herstel, kan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zich tot de huurcommissie wenden om daarover een oordeel te krijgen. 2.41. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kan zij aanspraak maken op een tijdelijke huurprijsverlaging vanaf 28 januari 2022 en niet pas vanaf 1 mei 2022, zoals de voorzitter van de huurcommissie in zijn uitspraak oordeelde. Dat is niet juist. De vervaltermijn van 6 maanden van art. 7:257 BW geldt ook in deze procedure op de voet van art. 7:262 BW en die termijn kan, anders dan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt, niet worden gestuit. De kantonrechter sluit daarom aan bij de ook door de voorzitter van de huurcommissie gehanteerde datum van 1 mei 2022. De vorderingen in conventie 2.42. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft tot maart 2023 [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] steeds € 675,- per maand betaald. Vanaf maart 2023 tot en met juni 2023 heeft zij per maand € 270,- betaald. Dat mocht zij gelet op wat hiervoor is overwogen doen van 1 mei 2022 tot 1 mei 2023. Vanaf 1 mei 2023 is zij totdat ook het gebrek in verband met doorslaand/optrekkend vocht in de wand rechts naast de openhaard is opgelost, € 540,- per maand aan huur verschuldigd. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft dus in de maanden mei en juni 2023 in totaal € 540,- te weinig aan huur betaald. Onder punt 10 van haar conclusie van dupliek in conventie/repliek in reconventie tevens reactie op vermeerdering van eis in reconventie heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aangevoerd dat het geen probleem is om enige vorderingen met elkaar te verrekenen voor zover in conventie enige vordering zou kunnen worden toegewezen. Niet in geschil is dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot maart 2023 [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] maandelijks € 675,- heeft betaald terwijl zij vanaf 1 mei 2022 tot 1 mei 2023 maar € 270,- hoefde te betalen. Hierdoor is een dusdanige voorstand ontstaan dat van een achterstand over mei en juni 2023 geen sprake is. De vorderingen tot betaling van achterstallige huurpenningen en stofferingskosten (tot en met maximaal juni 2023) zullen dus worden afgewezen. Dat geldt ook voor de daarover gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. 2.43. Dan de vordering tot vernietiging van het besluit van de voorzitter van de huurcommissie. De gebondenheid van partijen aan deze uitspraak is door het tijdig in verzet gaan door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] al komen te vervallen. Die uitspraak kan de kantonrechter als zodanig niet vernietigen. 2.44. De vordering [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen om alle toekomstige huurpenningen tijdig en correct aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] over te boeken, inclusief kosten stoffering zal ook worden afgewezen.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft, mede in acht genomen wat hiervoor is overwogen over de financiële verplichtingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tegenover [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] uit hoofde van hun huurovereenkomst, niets gesteld dat toewijzing van zo’n verstrekkende vordering rechtvaardigt. De vorderingen in reconventie 2.45. Bij de primaire en subsidiaire vordering onder a heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het in het petitum van haar eis in reconventie over een huurprijsvermindering van 40%. Dat zou neerkomen op een vermindering tot 60% van de geldende huurprijs. De kantonrechter begrijpt dat – mede gelet op de stellingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , haar primaire en subsidiaire vorderingen onder b en de verwijzing naar de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie – [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hier bedoelt een (tijdelijke) huurprijsverlaging tot 40% van de tussen partijen geldende huurprijs. Immers [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is het eens met het oordeel van de voorzitter van de huurcommissie behalve dan de ingangsdatum van de tijdelijke huurprijsvermindering. De voorzitter heeft geoordeeld dat de tussen partijen geldende huurprijs tijdelijk moet worden verminderd tot 40% daarvan. Huurprijsvermindering 2.46. De kantonrechter zal het primair onder a) gevorderde toewijzen op de wijze zoals in het dictum vermeld. Ongedaanmaking: terugbetalen te veel betaalde huur 2.47. De kantonrechter begrijpt de vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zo dat zij ongedaanmaking vordert in die zin dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] wordt veroordeeld tot terugbetaling van naar nu blijkt te veel betaalde huur. De kantonrechter zal [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] veroordelen om een bedrag van € 3.105,- aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] terug te betalen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft vanaf 1 mei 2022 tot en met januari 2023 € 675,- per maand betaald in plaats van € 270,- dat zij gelet op de tijdelijke huurprijsvermindering aan maandelijks aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] verschuldigd was. Zij heeft over die periode in totaal dus € 3.645,- (9 maanden x (€ 675,- minus € 270,-) te veel aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betaald. Vanaf februari tot en met juni 2023 heeft zij € 270,- per maand betaald. Zoals hiervoor is overwogen geldt in mei en juni 2023 een tot € 540,- verlaagde huurprijs. Het tekort over die maanden van in totaal € 540,- (2 keer € 270,-) kan worden verrekend met het bedrag van € 3.645,- (zie 2.42), zodat een door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te betalen bedrag van € 3.105,- overblijft. Wettelijke rente 2.48. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert een bedrag van € 196,78 aan (verschenen) wettelijke rente over de periode 1 mei 2022 tot en met 12 januari 2023. Die vordering zal worden afgewezen. In deze periode bestond er nog geen plicht van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot ongedaanmaking. De plicht tot ongedaanmaking ontstaat per de datum van het uitspreken van dit vonnis. Buitengerechtelijke incassokosten 2.49. De door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen omdat zij daarvoor onvoldoende heeft gesteld. Proceskosten in conventie en reconventie 2.50. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is in conventie in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie (inclusief nakosten). Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bestaat in dit geval aanleiding om [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in conventie in de daadwerkelijke proceskosten te veroordelen wegens misbruik van procesrecht dan wel onrechtmatig handelen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat het grootste deel van de vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ziet op het vorderen van een (vermeende) huurachterstand, terwijl [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dan wel haar gemachtigde de onjuistheid van die vordering behoorde te kennen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot en met 2021 nooit een voorstel tot verhoging van de huurprijs in de zin van art. 7:250 BW gedaan. Dat is zoals hiervoor onder 2.16 is overwogen wel een (eerste) noodzakelijk vereiste om in geval van niet-geliberaliseerde huur de huur eenzijdig te kunnen verhogen. Met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de kantonrechter van oordeel dat ten minste de gemachtigde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , een advocaat, had moeten weten dat met het uitblijven van die voorstellen de geldende huurprijs niet alsnog op de voet van art. 7:250 BW (met terugwerkende kracht en tegen de zin van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ) kon worden verhoogd. Door desondanks toch een (primaire) vordering in te stellen die daarop is gebaseerd maakt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] inderdaad misbruik van procesrecht en handelt daarmee onrechtmatig. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft echter niet gesteld wat haar werkelijke proceskosten zijn. De kantonrechter zal bij de begroting van de proceskosten daarom uitgaan van een hoger tarief, te weten € 543,- per punt, dan het tarief dat hoort bij het door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] primair gevorderde bedrag. De proceskosten van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] worden in conventie begroot op: - salaris gemachtigde € 1.086,- (2 punten x tarief € 543,-) - nakosten € 133,- Totaal € 1.219,- 2.51. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is ook in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] worden (mede gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en reconventie) begroot op: - salaris gemachtigde € 1.086,- (4 x 0,5 punt x € 339,-) -Totaal € 1.086,- 2.52. Omdat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in conventie al in de nakosten is veroordeeld worden geen extra nakosten toegekend voor de procedure in reconventie.