ECLI:NL:RBNNE:2025:4854

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Groningen Zaaknummer: 11512474 \ CV EXPL 25-436 Vonnis van 4 november 2025 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. B. de Smit, tegen 1 [gedaagde sub 1] , wonende te [woonplaats] ,2. [gedaagde sub 2], wonende te [woonplaats] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagde partijen] , gemachtigde: mr. M. van Egmond.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 29 april 2025; - de conclusie van antwoord in reconventie met wijziging van eis in conventie; - de akte overlegging producties van de zijde van [gedaagde partijen] ; - de mondelinge behandeling van 1 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Met ingang van 1 mei 2023 hebben [eiser] (verhuurder) en [gedaagde partijen] (huurders) een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde). Zij zijn daarbij een huurprijs overeengekomen van € 1.175,00 per maand. 2.2. In oktober 2023 constateren [gedaagde partijen] dat er sprake is van vocht- en schimmelvorming in de woonkamer en slaapkamer van het gehuurde. Zij hebben daarvan melding gemaakt bij [verhuurbedrijf] (hierna: [verhuurbedrijf] ), die op dat moment namens [eiser] als beheerder van het gehuurde optrad. 2.3. In november en december 2023 hebben [gedaagde partijen] nogmaals melding gedaan bij [verhuurbedrijf] van de vocht- en schimmelvorming en een herstelverzoek ingediend. 2.4. Op 15 februari 2024 heeft er in opdracht van de Vereniging van Eigenaren [VVE] (hierna: de VVE) een meting en inspectie plaatsgevonden door een deskundige ( [bedrijf] ). In het naar aanleiding daarvan opgestelde onderzoeksrapport van 25 februari 2024 is opgenomen, voor zover hier van belang: ‘Deze woning is zeer sterk aangetast door de zwarte schimmel en wel dusdanig dat deze per direct professioneel is behandeld, daar uit meting naar voren is gekomen dat de hoeveelheid aanwezige sporen ver boven de maximaal toelaatbare waarden voor woningen uitkwam. Echter neemt dit niet de oorzaak weg. De oorzaak hier is de slechte dakconstructie welke niet geïsoleerd is en lekt zoals uit een eerder onderzoek van een dakdekkersbedrijf is gebleken.’ 2.5. Naar aanleiding van het deskundigenrapport zijn er in maart 2024 ventilatieroosters aangebracht. Daarnaast is de schimmel in opdracht van de VVE behandeld met het middel benzalkoniumchloride. 2.6. Op 30 april 2024 heeft [eiser] een brief gestuurd aan [gedaagde partijen] , waarin hij heeft aangegeven dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2024 wordt verhoogd naar € 1.239,63 per maand. 2.7. Op 1 mei 2024 hebben [gedaagde partijen] een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen. De huurcommissie heeft op 28 november 2024 uitspraak gedaan. De huurcommissie heeft daarin beslist dat de door partijen overeengekomen huurprijs niet redelijk is. De huurcommissie heeft de redelijke aanvangshuurprijs bepaald op € 690,01 per maand. 2.8. Op 1 mei 2024 hebben [gedaagde partijen] [eiser] in gebreke gesteld en hem in de gelegenheid gesteld om binnen veertien dagen zorg te dragen voor het herstel van de lekkage en het bestrijden van de schimmelvorming. 2.9. Met ingang van september 2024 hebben [gedaagde partijen] iedere maand een gedeelte van de huurbetaling opgeschort. 2.10. Op 29 oktober 2024 hebben [gedaagde partijen] aan [eiser] een herinnering van de ingebrekestelling gestuurd. 2.11. Op 26 november 2024 heeft [eiser] gereageerd. Daarin is aangegeven, voor zover hier van belang, dat er in verband met de lekkage en schimmelontwikkeling, renovatiewerkzaamheden nodig zijn. 2.12. In april 2025 zijn in opdracht van de VVE werkzaamheden aan het dak uitgevoerd.

in conventie 3.1. [eiser] vordert na vermeerdering van eis, samengevat weergegeven, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: de kale huurprijs van het gehuurde vast te stellen per 1 mei 2023 op € 1.175,00 en per 1 juli 2024 op € 1.239,63; [gedaagde partijen] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurpenningen van € 6.899,26, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente; [gedaagde partijen] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de contractuele boete uit de huurovereenkomst van € 1.000,00, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente; [gedaagde partijen] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 588,59, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente; [gedaagde partijen] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente. 3.2. [gedaagde partijen] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.4. [gedaagde partijen] vorderen, samengevat weergegeven, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: [eiser] te veroordelen tot het (laten) verrichten van de onderhouds- en herstelwerkzaamheden, op straffe van een dwangsom; voor recht te verklaren dat het gehuurde per 1 mei 2023 gewaardeerd dient te worden met primair 128 punten dan wel met 138 punten en de kale huurprijs per 1 mei 2023 vast te stellen op € 690,01 dan wel € 747,06, of subsidiair met een door de kantonrechter te bepalen aantal punten en de kale huurprijs per 1 mei 2023 vast te stellen op het op dat moment bij dat puntenaantal behorende bedrag per maand; voor recht te verklaren dat [gedaagde partijen] over de periode vanaf 1 oktober tot en met het moment dat de gebreken zijn hersteld maandelijks 30% van de kale huurprijs zijn verschuldigd vanwege gebreken in het gehuurde; [eiser] te veroordelen tot (terug)betaling van de onverschuldigde te veel betaalde huur vanaf mei 2023, althans vanaf oktober 2023, vermeerderd met de wettelijke rente; [eiser] te veroordelen tot vergoeding van de door [gedaagde partijen] geleden schade van € 4.764,06, vermeerderd met de wettelijke rente; [eiser] te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente. 3.5. [eiser] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde partijen] , dan wel tot afwijzing van hun vorderingen, met veroordeling van [gedaagde partijen] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente. 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zal de kantonrechter de vorderingen hierna gezamenlijk behandelen. (Aanvangs)huurprijs 4.2. Tussen partijen is in geschil of de aanvangshuurprijs van € 1.175,00 per maand voor het gehuurde redelijk is. De kantonrechter stelt bij de beoordeling daarvan voorop dat de huurcommissie uitspraak heeft gedaan over de redelijke aanvangshuurprijs en dat partijen op grond van artikel 7:262 lid 1 BW worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [eiser] heeft zich tijdig tot de kantonrechter gewend. Daardoor vervalt de uitspraak van de huurcommissie en zijn beide partijen in het geheel niet meer gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie. De kantonrechter moet de redelijkheid van de aanvangshuurprijs van het gehuurde vervolgens zelfstandig beoordelen. 4.3. Bij die beoordeling is de kantonrechter gebonden aan dezelfde regelgeving als de huurcommissie. De beoordeling zal daarom plaatsvinden aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, dat is vastgelegd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) en het Besluit huurprijzen woonruimte, zoals dat gold van 1 juli 2022 tot en met 30 juni 2023 (hierna: Bhw). In Bijlage I onder A bij het Bhw is het waarderingsstelsel voor een zelfstandige woonruimte opgenomen. Hoewel de kantonrechter niet gebonden is aan het ‘Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte’ van de huurcommissie (hierna: het Beleidsboek), zal de kantonrechter in haar beoordeling wel aansluiten bij het Beleidsboek, omdat beide partijen hiernaar ter onderbouwing van hun standpunten verwijzen en de handleiding als aanvulling kan dienen op Bijlage I bij het Bhw. Voor zover bij de beoordeling verwezen wordt naar het Beleidsboek, wordt daarmee de versie van mei 2022 bedoeld, omdat deze versie van toepassing was ten tijde van de ingangsdatum van de huurovereenkomst. 4.4. Ten aanzien van de beoordeling van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs, hebben partijen het geschil beperkt tot een aantal punten. Ten aanzien van de onderdelen uit de uitspraak van de huurcommissie waartegen partijen geen bezwaren hebben geuit, zal de kantonrechter die punten in haar beslissing zonder nadere motivering overnemen. Het geschil beperkt zich daarom tot de volgende door partijen opgeworpen punten: i. energieprestatie ii. vaatwasser iii. extra kasten keuken iv. luxe uitvoering keuken v. extra tegels badkamer vi. handdoekenradiator vii. luxe uitvoering badkamer viii. WOZ-waarde ix. renovatiewerkzaamheden x. gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen 4.5. De kantonrechter zal deze punten hierna afzonderlijk bespreken en beoordelen. i. energieprestatie 4.6. De kantonrechter is, anders dan [gedaagde partijen] , van oordeel dat rekening gehouden moet worden met het energielabel. Dat het energielabel er nog niet was ten tijde van de procedure bij de huurcommissie is niet relevant. Evenmin is van belang waarom het energielabel niet eerder geregistreerd kon worden en of dit samenhangt met de houding van [gedaagde partijen] . De procedure bij de kantonrechter is namelijk een geheel nieuwe procedure, waarin de kantonrechter, los van hetgeen al dan niet naar voren is gebracht bij de procedure bij de huurcommissie, het puntenaantal vaststelt. Verder geldt dat een energielabel niet aanwezig hoeft te zijn op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, maar dat de opname ook na deze datum kan plaatsvinden. Door [gedaagde partijen] is in dit geval niet aangevoerd dat de feitelijke toestand van de woning tussen de ingangsdatum van de huurovereenkomst en de opname van het energielabel gewijzigd is, zodat uitgegaan wordt van het door [eiser] overgelegde energielabel C. Dit levert 15 punten op. ii. vaatwasser 4.7. Tussen partijen is niet in geschil dat in het gehuurde een vaatwasser aanwezig is en dat dit gewaardeerd wordt met 1,25 punt, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. Ter zitting hebben [gedaagde partijen] nog aangevoerd dat de vaatwasser op dit moment defect is. Dit betekent echter niet dat de punten voor de vaatwasser als gevolg daarvan buiten beschouwing gelaten moeten worden. Op grond van het Beleidsboek komt een ingebouwde voorziening (apparatuur) namelijk voor extra punten in aanmerking, ongeacht de onderhoudstoestand daarvan. Bovendien beoordeelt de kantonrechter de kwaliteit van de woonruimte naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst. Op dat moment was sprake van een (functionerende) vaatwasser. iii. extra kasten keuken 4.8. Tussen partijen is in geschil of punten moeten worden toegekend voor een aantal extra kasten in de keuken. [eiser] stelt zich op het standpunt dat er meer dan zes kasten zijn en dat voor de extra kasten (de servieskast en de dubbele bovenkast) punten toegekend mogen worden. Volgens hem moet rekening worden gehouden met 3 of 4 keer 0,25 punt voor de servieskast en met 0,5 punt voor de dubbele (boven)kast. [gedaagde partijen] hebben naar voren gebracht dat hiermee geen rekening gehouden moet worden, omdat de servieskast niet bij de keuken en inbouwkasten hoort en dat er ook geen extra punten voor de bovenkast gerekend mogen worden, omdat deze kasten niet voldoen aan de minimumbreedte (60 centimeter). 4.9. De kantonrechter overweegt als volgt. Het Beleidsboek bepaalt dat van extra kastruimte sprake kan zijn als er in totaal meer dan zes kasten zijn, die allemaal een breedte hebben van circa 50-60 centimeter. Tussen partijen is niet in geschil dat de keuken zes kasten heeft. De discussie richt zich daarom op de vraag of de servieskast en de dubbele bovenkast extra kastruimte is waarvoor punten toegekend moeten worden. Het Beleidsboek geeft aan dat onder extra kastruimte verstaan moet worden: ‘Elk gefixeerd element behorende tot de keuken/ het keukenblok, voorzien van een kastdeur, klep of lade én ongeacht de hoogte en breedte.’ De servieskast voldoet hieraan, omdat de kast aard- en nagelvast zit, er in de kast ook een stopcontact verwerkt zit en de kast is voorzien van kastdeuren. De kantonrechter zal voor de servieskast 3 x 0,25 punt toekennen, omdat de kast in totaal drie vakken heeft die voorzien zijn van kastdeuren. De huurcommissie heeft reeds 1 x 0,25 punt toegekend voor de servieskast, zodat er (bovenop de beoordeling van de huurcommissie) nog 0,5 punt extra toegekend wordt. 4.10. Ten aanzien van de dubbele bovenkast, geldt dat op grond van het Beleidsboek geen minimumkastbreedte vereist is en dat de kast voldoet aan de gestelde, hiervoor genoemde, eisen om aangemerkt te kunnen worden als extra kast. De kantonrechter zal daarom rekening houden met de dubbele bovenkast (0,5 punt). iv. luxe uitvoering keuken 4.11. Tussen partijen is in geschil of in verband met de luxe uitvoering van de keuken extra punten moeten worden toegekend. [eiser] heeft gemotiveerd gesteld dat hiervan sprake is. Hij heeft aangevoerd dat de keuken diverse extra’s heeft, waaronder verlichting in de keukenkasten, een barelement onder het keukenraam, hoogglans en glazen deuren en extra opbergruimte. [gedaagde partijen] hebben dit niet betwist. Gelet op deze extra’s en op basis van de uiterlijke kenmerken van de keuken is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een luxe uitvoering. Daarvoor worden 2 punten toegekend. v.

4.31. Op grond van het voorgaande en op basis van de onderdelen uit de uitspraak van de huurcommissie waartegen partijen geen bezwaren hebben geuit, berekent de kantonrechter het totaal aantal punten als volgt: Oppervlakte van vertrekken 51,00 Oppervlakte overige ruimten 3,75 Verwarming & installaties 9,00 Energieprestatie 15,00 Keuken 15,00 Sanitair 11,50 Woonvoorzieningen gehandicapten 0,00 Privé-buitenruimten 0,00 WOZ-waarde 42,00 Renovatie 5,60 Zorgwoning 0,00 Rijksmonument 0,00 Gemeenschappelijke ruimten/voorzieningen 3,36 Totaal 156,21 4.32. De kantonrechter stelt vast dat het puntenaantal (afgerond) 156 is. In 2023 lag de liberalisatiegrens op € 808,06 (149 punten). Omdat het gehuurde gewaardeerd is op 156 punten, is er sprake van een geliberaliseerde huurprijs. Dit betekent dat het partijen vrijstaat om een huurprijs af te spreken boven de maximale huurprijsgrens en dat de door partijen overeengekomen huurprijs redelijk is. De kantonrechter zal daarom de kale huurprijs voor het gehuurde met ingang van 1 mei 2023 vaststellen op € 1.175,00 per maand en met ingang van 1 juli 2024, vanwege de huurindexatie, op € 1.239,63 per maand. Huurachterstand 4.33. Voor de berekening van de huurachterstand van [gedaagde partijen] over de periode van september 2024 tot en met september 2025, zal de kantonrechter uitgaan van een huurprijs van € 1.239,63 per maand, zoals hiervoor onder 4.32. is vastgesteld. Op basis van die huurprijs bedraagt de huurachterstand over de hiervoor genoemde periode volgens [eiser] een bedrag van € 6.899,26. Dit is door [gedaagde partijen] niet betwist, zodat de kantonrechter dat bedrag op de wijze zoals is gevorderd zal toewijzen. 4.34. De door [eiser] gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand zal worden afgewezen, omdat niet gesteld of gebleken is dat sprake is van een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW. In plaats daarvan zal de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW worden toegewezen. [eiser] heeft gevorderd dat de huurachterstand binnen drie dagen na dagtekening betaald moet zijn. Conform die vordering zal de kantonrechter bepalen dat de wettelijke rente, indien de huurachterstand niet binnen die termijn is betaald, vanaf dat moment verschuldigd is. 4.35. De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. Huurprijsvermindering vanwege gebrek 4.36. Tussen partijen is in geschil of er sprake is van een gebrek en, als dat het geval is, of en in hoeverre dit gebrek aanleiding geeft voor huurprijsvermindering. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder (een evenredige) vermindering van de huurprijs vorderen als sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. De huurprijsvermindering wordt berekend over de periode die is gelegen tussen de melding van het gebrek door de huurder en het verhelpen van het gebrek door de verhuurder. Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Ten slotte geldt dat niet elk gebrek een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Het gebrek en het verminderd huurgenot dat daarvan het gevolg is, moeten daarvoor voldoende ernstig zijn. 4.37. [gedaagde partijen] hebben aan hun vordering tot huurprijsvermindering ten grondslag gelegd dat er sprake is geweest van ernstige vocht- en schimmelproblematiek in de woon- en slaapkamer van het gehuurde, als gevolg waarvan hun woongenot is aangetast. [gedaagde partijen] hebben hun stellingen onderbouwd met correspondentie tussen hen en de beheerder van het gehuurde en tussen hen en [eiser] . Daaruit blijkt dat [gedaagde partijen] na de eerste melding van gebreken (oktober 2023) herhaaldelijk contact hebben opgenomen met zowel de beheerder van het gehuurde als (op een gegeven moment ook) met [eiser] over de vocht- en schimmeloverlast. [gedaagde partijen] hebben verder foto’s overgelegd, waarop de ontwikkeling van de schimmel (en de condensvorming) over een langere periode zichtbaar is. De problematiek en de ernst daarvan blijkt bovendien uit het door [gedaagde partijen] overgelegde onderzoeksrapport van [bedrijf] van 25 februari 2024. In dat rapport wordt geconcludeerd dat de woning zeer sterk is aangetast door zwarte schimmel en dat de hoeveelheid aanwezige sporen ver boven de maximaal toelaatbare waarden voor de woning uitkwam. In dat rapport is ook reeds de oorzaak van de problematiek benoemd, namelijk de slechte, lekkende en niet geïsoleerde dakconstructie. [eiser] heeft de conclusies uit dit rapport niet weersproken. 4.38. De kantonrechter stelt vast dat er na dit rapport verschillende acties zijn ondernomen om de vocht- en schimmelvorming te bestrijden, zoals het aanbrengen van ventilatieroosters en het behandelen van de schimmel met benzalkoniumchloride. Anders dan [eiser] heeft aangevoerd, hebben deze maatregelen er echter niet toe geleid dat de problemen waren verholpen. Met deze maatregelen is de oorzaak van de problematiek namelijk niet aangepakt en uit de door [gedaagde partijen] overgelegde correspondentie en foto’s blijkt ook dat de vocht- en schimmelvorming ook na deze maatregelen bleef terugkeren. Verder hebben [gedaagde partijen] toegelicht dat zij de schimmel regelmatig zelf bestreden (en de muren daarna overschilderden), zodat de problemen niet altijd in dezelfde mate zichtbaar waren. De kantonrechter stelt vast dat de vocht- en schimmelvorming heeft voortgeduurd, met name gedurende de natte maanden van het jaar, totdat er een structurele oplossing is gekomen met de werkzaamheden die in april 2025 aan het dak zijn verricht. Door [gedaagde partijen] is niet weersproken dat er na april 2025 geen sprake meer is geweest van vocht- en schimmelproblematiek, zodat de kantonrechter ervan uit zal gaan dat het probleem toen is verholpen. 4.39. De kantonrechter gaat verder voorbij aan het standpunt van [eiser] dat (ook) de huurcommissie heeft vastgesteld dat van ernstige gebreken aan of in het gehuurde geen sprake was. Nog daargelaten dat de schimmel op dat moment mogelijk niet zichtbaar was omdat de schilder voorafgaand aan het onderzoek van de huurcommissie de wanden van het gehuurde had gewit, blijkt uit het rapport van de huurcommissie ook dat deze procedure enkel betrekking had op het vaststellen van de aanvangshuurprijs en niet op de aanwezigheid van gebreken, zoals [gedaagde partijen] terecht hebben aangevoerd. 4.40. [eiser] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat van een gebrek geen sprake is omdat de vocht- en schimmelvorming is veroorzaakt doordat [gedaagde partijen] het gehuurde niet goed hebben geventileerd. [gedaagde partijen] hebben dit weersproken en ter zitting toegelicht dat zij, nadat zij door [verhuurbedrijf] gewezen zijn op het belang van ventilatie, in het gehuurde altijd ramen open hebben staan. [gedaagde partijen] hebben bovendien naar voren gebracht, en ook met stukken onderbouwd, dat de vocht- en schimmelvorming het gevolg zijn geweest van lekkage in de muren en/of het dak van het gehuurde.

De kantonrechter in conventie en reconventie 5.1. stelt de kale huurprijs voor het gehuurde met ingang van 1 mei 2023 vast op € 1.175,00 per maand en met ingang van 1 juli 2024 op € 1.239,63 per maand, in conventie 5.2. veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 6.899,26, te voldoen binnen drie dagen na dagtekening van dit vonnis, en indien het bedrag niet binnen die termijn is betaald, vanaf dat moment te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag tot de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.223,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde partijen] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten (inclusief nakosten) als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, in reconventie 5.5. verklaart voor recht dat [gedaagde partijen] voor de maanden november 2023 tot en met april 2025 70% van de hiervoor onder 5.1. vastgestelde kale huurprijs verschuldigd zijn vanwege een gebrek in het gehuurde, 5.6. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde partijen] te betalen een bedrag van € 6.538,89, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling, 5.7. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde partijen] te betalen een bedrag van € 2.915,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling, 5.8. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.9. veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten (inclusief nakosten) als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, in conventie en reconventie 5.10. verklaart dit vonnis voor wat betreft de onderdelen 5.2. tot en met 5.4 en de onderdelen 5.6. tot en met 5.9. uitvoerbaar bij voorraad, 5.11. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Haisma en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025. 66449/RG Hoge Raad 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, r.o. 2.8.3. Zie Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 47 en Hoge Raad 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633, r.o. 3.1.2. Hoge Raad 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, r.o. 2.8.5. Hoge Raad 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005, r.o. 4.5.2. Artikel 3 lid 2 Uhw jo. Artikel 2 lid 1 Bhw. Artikel 7:247 BW. Artikel 11 lid 4 Uhw. Artikel 6 lid 1 onder c Bhw. Vgl. artikel 16 lid 3 Uhw. Vgl. artikel 16 lid 4 jo. artikel 12 lid 4 Uhw.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Groningen Zaaknummer: 11512474 \ CV EXPL 25-436 Vonnis van 4 november 2025 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. B. de Smit, tegen 1 [gedaagde sub 1] , wonende te [woonplaats] ,2. [gedaagde sub 2], wonende te [woonplaats] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagde partijen] , gemachtigde: mr. M. van Egmond.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 29 april 2025; - de conclusie van antwoord in reconventie met wijziging van eis in conventie; - de akte overlegging producties van de zijde van [gedaagde partijen] ; - de mondelinge behandeling van 1 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Met ingang van 1 mei 2023 hebben [eiser] (verhuurder) en [gedaagde partijen] (huurders) een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde). Zij zijn daarbij een huurprijs overeengekomen van € 1.175,00 per maand. 2.2. In oktober 2023 constateren [gedaagde partijen] dat er sprake is van vocht- en schimmelvorming in de woonkamer en slaapkamer van het gehuurde. Zij hebben daarvan melding gemaakt bij [verhuurbedrijf] (hierna: [verhuurbedrijf] ), die op dat moment namens [eiser] als beheerder van het gehuurde optrad. 2.3. In november en december 2023 hebben [gedaagde partijen] nogmaals melding gedaan bij [verhuurbedrijf] van de vocht- en schimmelvorming en een herstelverzoek ingediend. 2.4. Op 15 februari 2024 heeft er in opdracht van de Vereniging van Eigenaren [VVE] (hierna: de VVE) een meting en inspectie plaatsgevonden door een deskundige ( [bedrijf] ). In het naar aanleiding daarvan opgestelde onderzoeksrapport van 25 februari 2024 is opgenomen, voor zover hier van belang: ‘Deze woning is zeer sterk aangetast door de zwarte schimmel en wel dusdanig dat deze per direct professioneel is behandeld, daar uit meting naar voren is gekomen dat de hoeveelheid aanwezige sporen ver boven de maximaal toelaatbare waarden voor woningen uitkwam. Echter neemt dit niet de oorzaak weg. De oorzaak hier is de slechte dakconstructie welke niet geïsoleerd is en lekt zoals uit een eerder onderzoek van een dakdekkersbedrijf is gebleken.’ 2.5. Naar aanleiding van het deskundigenrapport zijn er in maart 2024 ventilatieroosters aangebracht. Daarnaast is de schimmel in opdracht van de VVE behandeld met het middel benzalkoniumchloride. 2.6. Op 30 april 2024 heeft [eiser] een brief gestuurd aan [gedaagde partijen] , waarin hij heeft aangegeven dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2024 wordt verhoogd naar € 1.239,63 per maand. 2.7. Op 1 mei 2024 hebben [gedaagde partijen] een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen. De huurcommissie heeft op 28 november 2024 uitspraak gedaan. De huurcommissie heeft daarin beslist dat de door partijen overeengekomen huurprijs niet redelijk is. De huurcommissie heeft de redelijke aanvangshuurprijs bepaald op € 690,01 per maand. 2.8. Op 1 mei 2024 hebben [gedaagde partijen] [eiser] in gebreke gesteld en hem in de gelegenheid gesteld om binnen veertien dagen zorg te dragen voor het herstel van de lekkage en het bestrijden van de schimmelvorming. 2.9. Met ingang van september 2024 hebben [gedaagde partijen] iedere maand een gedeelte van de huurbetaling opgeschort. 2.10. Op 29 oktober 2024 hebben [gedaagde partijen] aan [eiser] een herinnering van de ingebrekestelling gestuurd. 2.11. Op 26 november 2024 heeft [eiser] gereageerd. Daarin is aangegeven, voor zover hier van belang, dat er in verband met de lekkage en schimmelontwikkeling, renovatiewerkzaamheden nodig zijn. 2.12. In april 2025 zijn in opdracht van de VVE werkzaamheden aan het dak uitgevoerd.

in conventie 3.1. [eiser] vordert na vermeerdering van eis, samengevat weergegeven, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: de kale huurprijs van het gehuurde vast te stellen per 1 mei 2023 op € 1.175,00 en per 1 juli 2024 op € 1.239,63; [gedaagde partijen] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurpenningen van € 6.899,26, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente; [gedaagde partijen] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de contractuele boete uit de huurovereenkomst van € 1.000,00, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente; [gedaagde partijen] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 588,59, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente; [gedaagde partijen] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente. 3.2. [gedaagde partijen] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.4. [gedaagde partijen] vorderen, samengevat weergegeven, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: [eiser] te veroordelen tot het (laten) verrichten van de onderhouds- en herstelwerkzaamheden, op straffe van een dwangsom; voor recht te verklaren dat het gehuurde per 1 mei 2023 gewaardeerd dient te worden met primair 128 punten dan wel met 138 punten en de kale huurprijs per 1 mei 2023 vast te stellen op € 690,01 dan wel € 747,06, of subsidiair met een door de kantonrechter te bepalen aantal punten en de kale huurprijs per 1 mei 2023 vast te stellen op het op dat moment bij dat puntenaantal behorende bedrag per maand; voor recht te verklaren dat [gedaagde partijen] over de periode vanaf 1 oktober tot en met het moment dat de gebreken zijn hersteld maandelijks 30% van de kale huurprijs zijn verschuldigd vanwege gebreken in het gehuurde; [eiser] te veroordelen tot (terug)betaling van de onverschuldigde te veel betaalde huur vanaf mei 2023, althans vanaf oktober 2023, vermeerderd met de wettelijke rente; [eiser] te veroordelen tot vergoeding van de door [gedaagde partijen] geleden schade van € 4.764,06, vermeerderd met de wettelijke rente; [eiser] te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente. 3.5. [eiser] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde partijen] , dan wel tot afwijzing van hun vorderingen, met veroordeling van [gedaagde partijen] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente. 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zal de kantonrechter de vorderingen hierna gezamenlijk behandelen. (Aanvangs)huurprijs 4.2. Tussen partijen is in geschil of de aanvangshuurprijs van € 1.175,00 per maand voor het gehuurde redelijk is. De kantonrechter stelt bij de beoordeling daarvan voorop dat de huurcommissie uitspraak heeft gedaan over de redelijke aanvangshuurprijs en dat partijen op grond van artikel 7:262 lid 1 BW worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [eiser] heeft zich tijdig tot de kantonrechter gewend. Daardoor vervalt de uitspraak van de huurcommissie en zijn beide partijen in het geheel niet meer gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie. De kantonrechter moet de redelijkheid van de aanvangshuurprijs van het gehuurde vervolgens zelfstandig beoordelen. 4.3. Bij die beoordeling is de kantonrechter gebonden aan dezelfde regelgeving als de huurcommissie. De beoordeling zal daarom plaatsvinden aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, dat is vastgelegd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) en het Besluit huurprijzen woonruimte, zoals dat gold van 1 juli 2022 tot en met 30 juni 2023 (hierna: Bhw). In Bijlage I onder A bij het Bhw is het waarderingsstelsel voor een zelfstandige woonruimte opgenomen. Hoewel de kantonrechter niet gebonden is aan het ‘Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte’ van de huurcommissie (hierna: het Beleidsboek), zal de kantonrechter in haar beoordeling wel aansluiten bij het Beleidsboek, omdat beide partijen hiernaar ter onderbouwing van hun standpunten verwijzen en de handleiding als aanvulling kan dienen op Bijlage I bij het Bhw. Voor zover bij de beoordeling verwezen wordt naar het Beleidsboek, wordt daarmee de versie van mei 2022 bedoeld, omdat deze versie van toepassing was ten tijde van de ingangsdatum van de huurovereenkomst. 4.4. Ten aanzien van de beoordeling van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs, hebben partijen het geschil beperkt tot een aantal punten. Ten aanzien van de onderdelen uit de uitspraak van de huurcommissie waartegen partijen geen bezwaren hebben geuit, zal de kantonrechter die punten in haar beslissing zonder nadere motivering overnemen. Het geschil beperkt zich daarom tot de volgende door partijen opgeworpen punten: i. energieprestatie ii. vaatwasser iii. extra kasten keuken iv. luxe uitvoering keuken v. extra tegels badkamer vi. handdoekenradiator vii. luxe uitvoering badkamer viii. WOZ-waarde ix. renovatiewerkzaamheden x. gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen 4.5. De kantonrechter zal deze punten hierna afzonderlijk bespreken en beoordelen. i. energieprestatie 4.6. De kantonrechter is, anders dan [gedaagde partijen] , van oordeel dat rekening gehouden moet worden met het energielabel. Dat het energielabel er nog niet was ten tijde van de procedure bij de huurcommissie is niet relevant. Evenmin is van belang waarom het energielabel niet eerder geregistreerd kon worden en of dit samenhangt met de houding van [gedaagde partijen] . De procedure bij de kantonrechter is namelijk een geheel nieuwe procedure, waarin de kantonrechter, los van hetgeen al dan niet naar voren is gebracht bij de procedure bij de huurcommissie, het puntenaantal vaststelt. Verder geldt dat een energielabel niet aanwezig hoeft te zijn op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, maar dat de opname ook na deze datum kan plaatsvinden. Door [gedaagde partijen] is in dit geval niet aangevoerd dat de feitelijke toestand van de woning tussen de ingangsdatum van de huurovereenkomst en de opname van het energielabel gewijzigd is, zodat uitgegaan wordt van het door [eiser] overgelegde energielabel C. Dit levert 15 punten op. ii. vaatwasser 4.7. Tussen partijen is niet in geschil dat in het gehuurde een vaatwasser aanwezig is en dat dit gewaardeerd wordt met 1,25 punt, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. Ter zitting hebben [gedaagde partijen] nog aangevoerd dat de vaatwasser op dit moment defect is. Dit betekent echter niet dat de punten voor de vaatwasser als gevolg daarvan buiten beschouwing gelaten moeten worden. Op grond van het Beleidsboek komt een ingebouwde voorziening (apparatuur) namelijk voor extra punten in aanmerking, ongeacht de onderhoudstoestand daarvan. Bovendien beoordeelt de kantonrechter de kwaliteit van de woonruimte naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst. Op dat moment was sprake van een (functionerende) vaatwasser. iii. extra kasten keuken 4.8. Tussen partijen is in geschil of punten moeten worden toegekend voor een aantal extra kasten in de keuken. [eiser] stelt zich op het standpunt dat er meer dan zes kasten zijn en dat voor de extra kasten (de servieskast en de dubbele bovenkast) punten toegekend mogen worden. Volgens hem moet rekening worden gehouden met 3 of 4 keer 0,25 punt voor de servieskast en met 0,5 punt voor de dubbele (boven)kast. [gedaagde partijen] hebben naar voren gebracht dat hiermee geen rekening gehouden moet worden, omdat de servieskast niet bij de keuken en inbouwkasten hoort en dat er ook geen extra punten voor de bovenkast gerekend mogen worden, omdat deze kasten niet voldoen aan de minimumbreedte (60 centimeter). 4.9. De kantonrechter overweegt als volgt. Het Beleidsboek bepaalt dat van extra kastruimte sprake kan zijn als er in totaal meer dan zes kasten zijn, die allemaal een breedte hebben van circa 50-60 centimeter. Tussen partijen is niet in geschil dat de keuken zes kasten heeft. De discussie richt zich daarom op de vraag of de servieskast en de dubbele bovenkast extra kastruimte is waarvoor punten toegekend moeten worden. Het Beleidsboek geeft aan dat onder extra kastruimte verstaan moet worden: ‘Elk gefixeerd element behorende tot de keuken/ het keukenblok, voorzien van een kastdeur, klep of lade én ongeacht de hoogte en breedte.’ De servieskast voldoet hieraan, omdat de kast aard- en nagelvast zit, er in de kast ook een stopcontact verwerkt zit en de kast is voorzien van kastdeuren. De kantonrechter zal voor de servieskast 3 x 0,25 punt toekennen, omdat de kast in totaal drie vakken heeft die voorzien zijn van kastdeuren. De huurcommissie heeft reeds 1 x 0,25 punt toegekend voor de servieskast, zodat er (bovenop de beoordeling van de huurcommissie) nog 0,5 punt extra toegekend wordt. 4.10. Ten aanzien van de dubbele bovenkast, geldt dat op grond van het Beleidsboek geen minimumkastbreedte vereist is en dat de kast voldoet aan de gestelde, hiervoor genoemde, eisen om aangemerkt te kunnen worden als extra kast. De kantonrechter zal daarom rekening houden met de dubbele bovenkast (0,5 punt). iv. luxe uitvoering keuken 4.11. Tussen partijen is in geschil of in verband met de luxe uitvoering van de keuken extra punten moeten worden toegekend. [eiser] heeft gemotiveerd gesteld dat hiervan sprake is. Hij heeft aangevoerd dat de keuken diverse extra’s heeft, waaronder verlichting in de keukenkasten, een barelement onder het keukenraam, hoogglans en glazen deuren en extra opbergruimte. [gedaagde partijen] hebben dit niet betwist. Gelet op deze extra’s en op basis van de uiterlijke kenmerken van de keuken is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een luxe uitvoering. Daarvoor worden 2 punten toegekend. v.

4.31. Op grond van het voorgaande en op basis van de onderdelen uit de uitspraak van de huurcommissie waartegen partijen geen bezwaren hebben geuit, berekent de kantonrechter het totaal aantal punten als volgt: Oppervlakte van vertrekken 51,00 Oppervlakte overige ruimten 3,75 Verwarming & installaties 9,00 Energieprestatie 15,00 Keuken 15,00 Sanitair 11,50 Woonvoorzieningen gehandicapten 0,00 Privé-buitenruimten 0,00 WOZ-waarde 42,00 Renovatie 5,60 Zorgwoning 0,00 Rijksmonument 0,00 Gemeenschappelijke ruimten/voorzieningen 3,36 Totaal 156,21 4.32. De kantonrechter stelt vast dat het puntenaantal (afgerond) 156 is. In 2023 lag de liberalisatiegrens op € 808,06 (149 punten). Omdat het gehuurde gewaardeerd is op 156 punten, is er sprake van een geliberaliseerde huurprijs. Dit betekent dat het partijen vrijstaat om een huurprijs af te spreken boven de maximale huurprijsgrens en dat de door partijen overeengekomen huurprijs redelijk is. De kantonrechter zal daarom de kale huurprijs voor het gehuurde met ingang van 1 mei 2023 vaststellen op € 1.175,00 per maand en met ingang van 1 juli 2024, vanwege de huurindexatie, op € 1.239,63 per maand. Huurachterstand 4.33. Voor de berekening van de huurachterstand van [gedaagde partijen] over de periode van september 2024 tot en met september 2025, zal de kantonrechter uitgaan van een huurprijs van € 1.239,63 per maand, zoals hiervoor onder 4.32. is vastgesteld. Op basis van die huurprijs bedraagt de huurachterstand over de hiervoor genoemde periode volgens [eiser] een bedrag van € 6.899,26. Dit is door [gedaagde partijen] niet betwist, zodat de kantonrechter dat bedrag op de wijze zoals is gevorderd zal toewijzen. 4.34. De door [eiser] gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand zal worden afgewezen, omdat niet gesteld of gebleken is dat sprake is van een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW. In plaats daarvan zal de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW worden toegewezen. [eiser] heeft gevorderd dat de huurachterstand binnen drie dagen na dagtekening betaald moet zijn. Conform die vordering zal de kantonrechter bepalen dat de wettelijke rente, indien de huurachterstand niet binnen die termijn is betaald, vanaf dat moment verschuldigd is. 4.35. De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. Huurprijsvermindering vanwege gebrek 4.36. Tussen partijen is in geschil of er sprake is van een gebrek en, als dat het geval is, of en in hoeverre dit gebrek aanleiding geeft voor huurprijsvermindering. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder (een evenredige) vermindering van de huurprijs vorderen als sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. De huurprijsvermindering wordt berekend over de periode die is gelegen tussen de melding van het gebrek door de huurder en het verhelpen van het gebrek door de verhuurder. Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Ten slotte geldt dat niet elk gebrek een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Het gebrek en het verminderd huurgenot dat daarvan het gevolg is, moeten daarvoor voldoende ernstig zijn. 4.37. [gedaagde partijen] hebben aan hun vordering tot huurprijsvermindering ten grondslag gelegd dat er sprake is geweest van ernstige vocht- en schimmelproblematiek in de woon- en slaapkamer van het gehuurde, als gevolg waarvan hun woongenot is aangetast. [gedaagde partijen] hebben hun stellingen onderbouwd met correspondentie tussen hen en de beheerder van het gehuurde en tussen hen en [eiser] . Daaruit blijkt dat [gedaagde partijen] na de eerste melding van gebreken (oktober 2023) herhaaldelijk contact hebben opgenomen met zowel de beheerder van het gehuurde als (op een gegeven moment ook) met [eiser] over de vocht- en schimmeloverlast. [gedaagde partijen] hebben verder foto’s overgelegd, waarop de ontwikkeling van de schimmel (en de condensvorming) over een langere periode zichtbaar is. De problematiek en de ernst daarvan blijkt bovendien uit het door [gedaagde partijen] overgelegde onderzoeksrapport van [bedrijf] van 25 februari 2024. In dat rapport wordt geconcludeerd dat de woning zeer sterk is aangetast door zwarte schimmel en dat de hoeveelheid aanwezige sporen ver boven de maximaal toelaatbare waarden voor de woning uitkwam. In dat rapport is ook reeds de oorzaak van de problematiek benoemd, namelijk de slechte, lekkende en niet geïsoleerde dakconstructie. [eiser] heeft de conclusies uit dit rapport niet weersproken. 4.38. De kantonrechter stelt vast dat er na dit rapport verschillende acties zijn ondernomen om de vocht- en schimmelvorming te bestrijden, zoals het aanbrengen van ventilatieroosters en het behandelen van de schimmel met benzalkoniumchloride. Anders dan [eiser] heeft aangevoerd, hebben deze maatregelen er echter niet toe geleid dat de problemen waren verholpen. Met deze maatregelen is de oorzaak van de problematiek namelijk niet aangepakt en uit de door [gedaagde partijen] overgelegde correspondentie en foto’s blijkt ook dat de vocht- en schimmelvorming ook na deze maatregelen bleef terugkeren. Verder hebben [gedaagde partijen] toegelicht dat zij de schimmel regelmatig zelf bestreden (en de muren daarna overschilderden), zodat de problemen niet altijd in dezelfde mate zichtbaar waren. De kantonrechter stelt vast dat de vocht- en schimmelvorming heeft voortgeduurd, met name gedurende de natte maanden van het jaar, totdat er een structurele oplossing is gekomen met de werkzaamheden die in april 2025 aan het dak zijn verricht. Door [gedaagde partijen] is niet weersproken dat er na april 2025 geen sprake meer is geweest van vocht- en schimmelproblematiek, zodat de kantonrechter ervan uit zal gaan dat het probleem toen is verholpen. 4.39. De kantonrechter gaat verder voorbij aan het standpunt van [eiser] dat (ook) de huurcommissie heeft vastgesteld dat van ernstige gebreken aan of in het gehuurde geen sprake was. Nog daargelaten dat de schimmel op dat moment mogelijk niet zichtbaar was omdat de schilder voorafgaand aan het onderzoek van de huurcommissie de wanden van het gehuurde had gewit, blijkt uit het rapport van de huurcommissie ook dat deze procedure enkel betrekking had op het vaststellen van de aanvangshuurprijs en niet op de aanwezigheid van gebreken, zoals [gedaagde partijen] terecht hebben aangevoerd. 4.40. [eiser] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat van een gebrek geen sprake is omdat de vocht- en schimmelvorming is veroorzaakt doordat [gedaagde partijen] het gehuurde niet goed hebben geventileerd. [gedaagde partijen] hebben dit weersproken en ter zitting toegelicht dat zij, nadat zij door [verhuurbedrijf] gewezen zijn op het belang van ventilatie, in het gehuurde altijd ramen open hebben staan. [gedaagde partijen] hebben bovendien naar voren gebracht, en ook met stukken onderbouwd, dat de vocht- en schimmelvorming het gevolg zijn geweest van lekkage in de muren en/of het dak van het gehuurde.

De kantonrechter in conventie en reconventie 5.1. stelt de kale huurprijs voor het gehuurde met ingang van 1 mei 2023 vast op € 1.175,00 per maand en met ingang van 1 juli 2024 op € 1.239,63 per maand, in conventie 5.2. veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 6.899,26, te voldoen binnen drie dagen na dagtekening van dit vonnis, en indien het bedrag niet binnen die termijn is betaald, vanaf dat moment te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag tot de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.223,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde partijen] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten (inclusief nakosten) als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, in reconventie 5.5. verklaart voor recht dat [gedaagde partijen] voor de maanden november 2023 tot en met april 2025 70% van de hiervoor onder 5.1. vastgestelde kale huurprijs verschuldigd zijn vanwege een gebrek in het gehuurde, 5.6. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde partijen] te betalen een bedrag van € 6.538,89, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling, 5.7. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde partijen] te betalen een bedrag van € 2.915,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling, 5.8. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.9. veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten (inclusief nakosten) als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, in conventie en reconventie 5.10. verklaart dit vonnis voor wat betreft de onderdelen 5.2. tot en met 5.4 en de onderdelen 5.6. tot en met 5.9. uitvoerbaar bij voorraad, 5.11. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Haisma en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025. 66449/RG Hoge Raad 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, r.o. 2.8.3. Zie Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 47 en Hoge Raad 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633, r.o. 3.1.2. Hoge Raad 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, r.o. 2.8.5. Hoge Raad 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005, r.o. 4.5.2. Artikel 3 lid 2 Uhw jo. Artikel 2 lid 1 Bhw. Artikel 7:247 BW. Artikel 11 lid 4 Uhw. Artikel 6 lid 1 onder c Bhw. Vgl. artikel 16 lid 3 Uhw. Vgl. artikel 16 lid 4 jo. artikel 12 lid 4 Uhw.

extra tegels badkamer 4.12. Tussen partijen is in geschil of rekening gehouden moet worden met de extra tegels in de badkamer. [eiser] stelt zich op het standpunt dat hiermee rekening gehouden moet worden, omdat er sprake is van een badruimte en de minimale vereiste hoogte voor betegeling in dat geval 1,50 meter is. De extra tegels boven die hoogte bedragen volgens [eiser] in totaal een oppervlakte van 2,568 m² en daarvoor mag op basis van het Beleidsboek 0,25 punt worden toegekend. 4.13. [gedaagde partijen] hebben zich op het standpunt gesteld dat er sprake is van een doucheruimte (en niet van een badruimte), zodat uitgegaan moet worden van een minimale vereiste hoogte voor betegeling van 1,80 meter en er niet voldaan wordt aan de vereisten uit het Beleidsboek om voor de extra betegeling punten toe te kennen. 4.14. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde partijen] ter zitting hebben aangegeven dat er sprake is van een douche in een bad. Omdat er in de ruimte een bad aanwezig is en de (extra) tegels ook zijn aangebracht boven het bad, is de kantonrechter van oordeel dat er sprake is van een badruimte. De door [eiser] aangevoerde totale oppervlakte van 2,568 m² is niet weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uit zal gaan en rekening zal houden met 0,25 punt voor de extra tegels in de badkamer. vi. handdoekenradiator 4.15. Partijen zijn het erover eens dat voor de handdoekenradiator in de badkamer 0,25 punt moet worden toegekend, zodat de kantonrechter daarvan uit zal gaan. vii. luxe uitvoering badkamer 4.16. Tussen partijen is in geschil of in verband met de luxe uitvoering van de badkamer extra punten moeten worden toegekend. Volgens [eiser] is dat het geval en moet daarvoor 1 extra punt worden toegekend, omdat de badkamer diverse luxe elementen bevat, zoals een luxe badkamermeubel, extra lichtpunten en tegels met reliëf. 4.17. [gedaagde partijen] betwisten dat er sprake is van een algehele luxe uitvoering van de badkamer. 4.18. De kantonrechter overweegt als volgt. In het Beleidsboek is bepaald dat sprake kan zijn van een algehele luxe uitvoering als er sprake is van (bijvoorbeeld) luxe plafondafwerking, vloer- of wandafwerking van reliëf of natuursteen of ingebouwde verlichting. Ook als de badkamer zou zijn voorzien van tegels met reliëf (hetgeen betwist wordt), ziet de kantonrechter geen aanleiding om hiervoor extra punten toe te kennen, omdat voor de extra tegels onder 4.14. al punten zijn toegekend. [eiser] heeft zijn stelling dat er sprake is van ingebouwde verlichting of andere luxe elementen onvoldoende onderbouwd, zodat dit niet is komen vast te staan en hiervoor geen extra punten kunnen worden toegekend. viii. WOZ-waarde 4.19. Uit de overgelegde stukken blijkt dat de WOZ-waarde op de peildatum (1 januari 2022) € 234.000,00 was. Het daarbij horende puntenaantal kan worden berekend aan de hand van Bijlage I onder A, punt 9 bij het Bhw. De berekening ziet er dan als volgt uit: voor elke € 12.090,00 van de WOZ-waarde wordt 1 punt toegekend; de WOZ-waarde wordt gedeeld door de oppervlakte van de vertrekken en overige ruimten. Deze waarde wordt vervolgens gedeeld door € 189,00; de afgeronde som van i. en ii. is het aantal punten voor de WOZ-waarde. 4.20. Voor de oppervlakte van de vertrekken en overige ruimten wordt uitgegaan van de door de huurcommissie berekende oppervlakte van vertrekken en de oppervlakte van de overige ruimte, die in deze procedure niet ter discussie staan. De totale oppervlakte is in dit geval (afgerond) 55 m². Dit leidt tot de volgende berekening: (€ 234.000,00 / € 12.090,00 = 19,35) + ((€ 234.000,00 / 55) / € 189,00) = 22,51) = (afgerond) 42 punten. 4.21. [gedaagde partijen] hebben erop gewezen dat het puntenaandeel voor de WOZ-waarde niet hoger mag zijn dan 33% van de totale punten, op het moment dat het totale puntenaantal boven de 142 punten uitkomt (punt 9.3. van de Bijlage bij het Bhw). De kantonrechter stelt vast dat het puntenaandeel in dit geval niet hoger is dan 33% van het totaal (zoals hierna is weergegeven onder 4.31.). De toepassing van deze regel leidt daarom niet tot een verlaging van de hiervoor vastgestelde punten voor de WOZ-waarde. ix. renovatiewerkzaamheden 4.22. [eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat bij de waardering rekening gehouden moet worden met de door hem verrichte renovatiewerkzaamheden in de periode van 1 december 2020 tot 1 juli 2021. Omdat er in totaal een bedrag van € 28.330,94 is geïnvesteerd, mogen er volgens hem 5,60 punten toegekend worden voor de jaren 2021 tot en met 2026. 4.23. [gedaagde partijen] vinden dat deze punten niet toegekend mogen worden, omdat de werkzaamheden zijn uitgevoerd voordat zij het gehuurde gingen bewonen. Daarnaast waren deze werkzaamheden al uitgevoerd op het moment van de beoordeling door de huurcommissie, zodat er met de renovatiewerkzaamheden al rekening is gehouden. 4.24. De kantonrechter overweegt dat op grond Bijlage I onder A, punt 10 bij het Bhw punten kunnen worden toegekend voor renovatiewerkzaamheden. Deze punten worden niet toegekend indien de renovatie heeft geleid tot een puntenwaardering op grond van rubriek 9.2 (in verband met de WOZ-waarde), maar van een dergelijke situatie is in dit geval geen sprake. Dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd voordat [gedaagde partijen] het gehuurde gingen bewonen en dat de werkzaamheden ook al waren verricht ten tijde van de procedure bij de huurcommissie, is evenmin relevant, omdat het Bhw niet als voorwaarde stelt dat de renovatiewerkzaamheden verricht moeten zijn na ingang van de huurovereenkomst. Ook is niet gebleken (en dit is ook niet concreet aangevoerd door [gedaagde partijen] ) dat de door [eiser] opgevoerde renovatie al op een andere manier verdisconteerd zit in het berekende puntenaantal, bijvoorbeeld in de toegekende punten voor het energielabel. De kantonrechter zal de renovatiewerkzaamheden daarom op punten waarderen. 4.25. Bij die puntenwaardering zal de kantonrechter uitgaan van het door [eiser] gestelde en door [gedaagde partijen] niet betwiste investeringsbedrag van € 28.330,94. Op grond van het Bhw wordt per geïnvesteerd bedrag van € 1.000,00 0,2 punt toegekend. Dit leidt tot een puntenaantal van 5,60. x. gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen 4.26. Partijen verschillen van mening over de vraag of en hoe de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen (het dakterras, de fietsenberging en de tuin) gewaardeerd moeten worden. 4.27. Ten aanzien van het dakterras zal de kantonrechter uitgaan van een totale oppervlakte van 67,91 m². De kantonrechter is namelijk van oordeel dat [gedaagde partijen] hun stelling dat een deel van het dakterras (6 m²) hoort bij het penthouse van de buurman, onvoldoende hebben onderbouwd, nog daargelaten dat deze stelling, zoals hierna zal blijken, niet tot een ander puntenaantal geleid zou hebben. Op grond van het Beleidsboek wordt de gemeenschappelijke buitenruimte gewaardeerd aan de hand van onderdeel 8 van Bijlage I onder A bij het Bhw en worden de punten vervolgens gedeeld door het aantal gebruikers. Partijen zijn het erover eens dat er sprake is van 11 wooneenheden. Bij een totale oppervlakte van 67,91 m² (dat valt in de categorie 50 - 75 m²) worden 6 punten toegekend.

Dat de vocht- en schimmelvorming het gevolg is van omstandigheden die aan de huurders zijn toe te rekenen, is dan ook niet komen vast te staan. 4.41. [eiser] heeft ten slotte naar voren gebracht dat [gedaagde partijen] hem pas in een heel laat stadium hebben geïnformeerd over de kennelijke ernst van de problematiek en dat hij daardoor niet de kans heeft gehad om daarop te acteren. De kantonrechter ziet dat anders. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde partijen] in oktober 2023 melding hebben gemaakt van de vocht- en schimmelvorming, via het portaal van [verhuurbedrijf] , en dat [eiser] deze melding heeft ontvangen. Ook nadien is er, zoals [gedaagde partijen] hebben gesteld en onderbouwd (met de overgelegde correspondentie), herhaaldelijk contact opgenomen met de beheerder van het gehuurde ( [verhuurbedrijf] ) over de vocht- en schimmelvorming. [gedaagde partijen] hebben daarbij steeds gevraagd om een oplossing. Dat deze meldingen niet bij [eiser] terecht zijn gekomen, zoals hij stelt, is een omstandigheid die voor zijn rekening en risico moet blijven, omdat de meldingen zijn ingediend bij een door hem aangewezen beheerder ( [verhuurbedrijf] ). Ook de omstandigheid dat de meldingen (na oktober 2023) niet zijn ingediend bij het door [eiser] aangewezen portaal, kan niet tot een andere conclusie leiden, omdat [gedaagde partijen] , mede gelet op de houding die de beheerder in het contact steeds innam, erop mochten vertrouwen dat zij de juiste weg bewandelden om de gebreken te melden. 4.42. Op grond van het voorgaande is de conclusie dat er sprake is geweest van vocht- en schimmelvorming in de woonkamer en slaapkamer van het gehuurde en dat dit een (substantieel) gebrek is dat het huurgenot van [gedaagde partijen] heeft aangetast. Een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs is gerechtvaardigd. Voor de vraag wat de omvang van de huurvermindering moet zijn, zal de kantonrechter aansluiting zoeken bij artikel 6 van het Bhw, Bijlage II bij het Bhw en de door de huurcommissie gegeven richtlijnen in het Beleidsboek Gebreken. Het gebrek kwalificeert als ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht, dat valt in categorie C. Daarbij past een huurprijsvermindering van maximaal 60%. Een dergelijk percentage is in dit geval, mede gelet op ernst van de problematiek en de daaraan verbonden gezondheidsrisico’s, op zichzelf beschouwd redelijk. De kantonrechter stelt evenwel ook vast, zoals [eiser] heeft aangevoerd, dat de vocht- en schimmelvorming niet gedurende de gehele periode constant aanwezig waren. Partijen zijn het erover eens dat de vocht- en schimmelproblemen vooral ontstonden na de zomer op het moment dat het meer ging regenen. De kantonrechter gaat er op basis daarvan van uit dat de gebreken zich met name hebben voorgedaan in de maanden oktober tot en met februari. Dit betekent dat van de achttien maanden gerekend vanaf de eerste maand na melding van het gebrek (november 2023) tot en met de maand waarin het gebrek is verholpen (april 2025), er in totaal negen maanden zijn geweest waarin de problematiek zich met name heeft voorgedaan en het huurgenot van [gedaagde partijen] als gevolg daarvan is aangetast. Op basis daarvan is een huurprijsvermindering van 30% redelijk. 4.43. De tijdelijke huurprijsverlaging zal ingaan op de eerste dag van de maand, volgend op de maand waarin de huurder de gebreken heeft gemeld bij de verhuurder. Dat is in dit geval november 2023. De tijdelijke huurprijsverlaging geldt tot en met de maand dat de gebreken zijn verholpen. Dat is in dit geval april 2025. Het beroep van [eiser] op de vervaltermijn uit artikel 7:257 lid 3 BW slaagt in dit geval niet, omdat dit artikel alleen van toepassing is als de huurder de huurcommissie had kunnen verzoeken om uitspraak te doen over de huurvermindering vanwege gebreken. In dit geval was die mogelijkheid er niet, omdat er sprake is van een geliberaliseerde huurprijs, waardoor de weg naar de huurcommissie niet openstond. 4.44. Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter voor recht verklaren dat [gedaagde partijen] voor de maanden november 2023 tot en met april 2025 70% van de kale huurprijs verschuldigd zijn. [eiser] moet daarom 30% van de huurprijs terugbetalen. Op grond van de hiervoor vastgestelde kale huurprijzen per 1 mei 2023 (€ 1.175,00) en per 1 juli 2024 (€ 1.239,63) bedraagt de betalingsverplichting van [eiser] voor de maanden november 2023 tot en met juni 2024 ((8 x (30% x € 1.175,00) € 2.820,00 en voor de maanden juli 2024 tot en met april 2025 ((10 x (30% x € 1.239,63) € 3.718,89. In totaal bedraagt de betalingsverplichting daarom € 6.538,89. De kantonrechter zal [eiser] veroordelen tot betaling van dit bedrag. De wettelijke rente over dit bedrag zal als onweersproken worden toegewezen op de wijze zoals is gevorderd. Verrichten van onderhoud- en herstelwerkzaamheden 4.45. [gedaagde partijen] hebben een vordering ingesteld tot herstel van de gebreken. Vaststaat echter, zoals hiervoor onder 4.38. is overwogen, dat de vocht- en schimmelproblematiek in april 2025 is verholpen. De kantonrechter zal deze vordering daarom, bij gebrek aan belang, afwijzen. Schadevergoeding apparatuur 4.46. [gedaagde partijen] hebben gesteld dat door de gebreken apparatuur (speakers en een draaitafel) beschadigd is geraakt. Zij vorderen een bedrag van € 3.500,00 aan schadevergoeding en baseren deze vordering op artikel 6:74 BW. 4.47. Artikel 6:74 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar verplicht de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden. Zoals de kantonrechter hiervoor heeft overwogen, is komen vast te staan dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde, namelijk de vocht- en schimmelproblematiek. Daaruit vloeit voort dat [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verhuurdersverplichting om [gedaagde partijen] het gehuurde vrij van gebreken te laten gebruiken. 4.48. Tussen partijen is in geschil of de door [gedaagde partijen] gestelde schade het gevolg is van het gebrek. Volgens [gedaagde partijen] is dat het geval. Zij hebben daartoe gesteld dat de schade is veroorzaakt door (lekkende) condens aan het plafond, waardoor er uitgebeten vlekken zijn ontstaan op de speakers. [gedaagde partijen] hebben ter onderbouwing van die stelling verwezen naar de door hen overgelegde foto’s, waarop zichtbaar is dat de speakers door vocht zijn aangetast en uitgebeten. [eiser] heeft het causaal verband slechts in algemene zin weersproken. [eiser] heeft enkel naar voren gebracht dat de schade ook ontstaan zou kunnen zijn door het handelen van de huurders en dat eveneens niet vast te stellen is wanneer de schade precies is ontstaan. Daarmee heeft [eiser] , mede gelet op de door [gedaagde partijen] overgelegde foto’s en de door hen ter zitting gegeven overtuigende verklaring over de oorzaak van de schade, onvoldoende betwist dat de schade is veroorzaakt door het gebrek. 4.49. Verder is gebleken dat [gedaagde partijen] maatregelen hebben genomen om de schade te beperken, door de speakers gelijk na de eerste nacht waarin zij schade hebben geleden weg te halen en af te dekken, zoals zij ter zitting hebben toegelicht. In zoverre gaat de kantonrechter dan ook voorbij aan het standpunt van [eiser] dat, zo begrijpt de kantonrechter, [gedaagde partijen] niet voldaan zouden hebben aan hun schadebeperkingsplicht. 4.50. De conclusie is dat [eiser] de door [gedaagde partijen] geleden schade aan de speakers moet vergoeden. [gedaagde partijen] hebben de hoogte van de schade onderbouwd met een offerte. [eiser] heeft de hoogte van het in die offerte genoemde bedrag niet gemotiveerd betwist, zodat de kantonrechter daarvan uit zal gaan.

extra tegels badkamer 4.12. Tussen partijen is in geschil of rekening gehouden moet worden met de extra tegels in de badkamer. [eiser] stelt zich op het standpunt dat hiermee rekening gehouden moet worden, omdat er sprake is van een badruimte en de minimale vereiste hoogte voor betegeling in dat geval 1,50 meter is. De extra tegels boven die hoogte bedragen volgens [eiser] in totaal een oppervlakte van 2,568 m² en daarvoor mag op basis van het Beleidsboek 0,25 punt worden toegekend. 4.13. [gedaagde partijen] hebben zich op het standpunt gesteld dat er sprake is van een doucheruimte (en niet van een badruimte), zodat uitgegaan moet worden van een minimale vereiste hoogte voor betegeling van 1,80 meter en er niet voldaan wordt aan de vereisten uit het Beleidsboek om voor de extra betegeling punten toe te kennen. 4.14. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde partijen] ter zitting hebben aangegeven dat er sprake is van een douche in een bad. Omdat er in de ruimte een bad aanwezig is en de (extra) tegels ook zijn aangebracht boven het bad, is de kantonrechter van oordeel dat er sprake is van een badruimte. De door [eiser] aangevoerde totale oppervlakte van 2,568 m² is niet weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uit zal gaan en rekening zal houden met 0,25 punt voor de extra tegels in de badkamer. vi. handdoekenradiator 4.15. Partijen zijn het erover eens dat voor de handdoekenradiator in de badkamer 0,25 punt moet worden toegekend, zodat de kantonrechter daarvan uit zal gaan. vii. luxe uitvoering badkamer 4.16. Tussen partijen is in geschil of in verband met de luxe uitvoering van de badkamer extra punten moeten worden toegekend. Volgens [eiser] is dat het geval en moet daarvoor 1 extra punt worden toegekend, omdat de badkamer diverse luxe elementen bevat, zoals een luxe badkamermeubel, extra lichtpunten en tegels met reliëf. 4.17. [gedaagde partijen] betwisten dat er sprake is van een algehele luxe uitvoering van de badkamer. 4.18. De kantonrechter overweegt als volgt. In het Beleidsboek is bepaald dat sprake kan zijn van een algehele luxe uitvoering als er sprake is van (bijvoorbeeld) luxe plafondafwerking, vloer- of wandafwerking van reliëf of natuursteen of ingebouwde verlichting. Ook als de badkamer zou zijn voorzien van tegels met reliëf (hetgeen betwist wordt), ziet de kantonrechter geen aanleiding om hiervoor extra punten toe te kennen, omdat voor de extra tegels onder 4.14. al punten zijn toegekend. [eiser] heeft zijn stelling dat er sprake is van ingebouwde verlichting of andere luxe elementen onvoldoende onderbouwd, zodat dit niet is komen vast te staan en hiervoor geen extra punten kunnen worden toegekend. viii. WOZ-waarde 4.19. Uit de overgelegde stukken blijkt dat de WOZ-waarde op de peildatum (1 januari 2022) € 234.000,00 was. Het daarbij horende puntenaantal kan worden berekend aan de hand van Bijlage I onder A, punt 9 bij het Bhw. De berekening ziet er dan als volgt uit: voor elke € 12.090,00 van de WOZ-waarde wordt 1 punt toegekend; de WOZ-waarde wordt gedeeld door de oppervlakte van de vertrekken en overige ruimten. Deze waarde wordt vervolgens gedeeld door € 189,00; de afgeronde som van i. en ii. is het aantal punten voor de WOZ-waarde. 4.20. Voor de oppervlakte van de vertrekken en overige ruimten wordt uitgegaan van de door de huurcommissie berekende oppervlakte van vertrekken en de oppervlakte van de overige ruimte, die in deze procedure niet ter discussie staan. De totale oppervlakte is in dit geval (afgerond) 55 m². Dit leidt tot de volgende berekening: (€ 234.000,00 / € 12.090,00 = 19,35) + ((€ 234.000,00 / 55) / € 189,00) = 22,51) = (afgerond) 42 punten. 4.21. [gedaagde partijen] hebben erop gewezen dat het puntenaandeel voor de WOZ-waarde niet hoger mag zijn dan 33% van de totale punten, op het moment dat het totale puntenaantal boven de 142 punten uitkomt (punt 9.3. van de Bijlage bij het Bhw). De kantonrechter stelt vast dat het puntenaandeel in dit geval niet hoger is dan 33% van het totaal (zoals hierna is weergegeven onder 4.31.). De toepassing van deze regel leidt daarom niet tot een verlaging van de hiervoor vastgestelde punten voor de WOZ-waarde. ix. renovatiewerkzaamheden 4.22. [eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat bij de waardering rekening gehouden moet worden met de door hem verrichte renovatiewerkzaamheden in de periode van 1 december 2020 tot 1 juli 2021. Omdat er in totaal een bedrag van € 28.330,94 is geïnvesteerd, mogen er volgens hem 5,60 punten toegekend worden voor de jaren 2021 tot en met 2026. 4.23. [gedaagde partijen] vinden dat deze punten niet toegekend mogen worden, omdat de werkzaamheden zijn uitgevoerd voordat zij het gehuurde gingen bewonen. Daarnaast waren deze werkzaamheden al uitgevoerd op het moment van de beoordeling door de huurcommissie, zodat er met de renovatiewerkzaamheden al rekening is gehouden. 4.24. De kantonrechter overweegt dat op grond Bijlage I onder A, punt 10 bij het Bhw punten kunnen worden toegekend voor renovatiewerkzaamheden. Deze punten worden niet toegekend indien de renovatie heeft geleid tot een puntenwaardering op grond van rubriek 9.2 (in verband met de WOZ-waarde), maar van een dergelijke situatie is in dit geval geen sprake. Dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd voordat [gedaagde partijen] het gehuurde gingen bewonen en dat de werkzaamheden ook al waren verricht ten tijde van de procedure bij de huurcommissie, is evenmin relevant, omdat het Bhw niet als voorwaarde stelt dat de renovatiewerkzaamheden verricht moeten zijn na ingang van de huurovereenkomst. Ook is niet gebleken (en dit is ook niet concreet aangevoerd door [gedaagde partijen] ) dat de door [eiser] opgevoerde renovatie al op een andere manier verdisconteerd zit in het berekende puntenaantal, bijvoorbeeld in de toegekende punten voor het energielabel. De kantonrechter zal de renovatiewerkzaamheden daarom op punten waarderen. 4.25. Bij die puntenwaardering zal de kantonrechter uitgaan van het door [eiser] gestelde en door [gedaagde partijen] niet betwiste investeringsbedrag van € 28.330,94. Op grond van het Bhw wordt per geïnvesteerd bedrag van € 1.000,00 0,2 punt toegekend. Dit leidt tot een puntenaantal van 5,60. x. gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen 4.26. Partijen verschillen van mening over de vraag of en hoe de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen (het dakterras, de fietsenberging en de tuin) gewaardeerd moeten worden. 4.27. Ten aanzien van het dakterras zal de kantonrechter uitgaan van een totale oppervlakte van 67,91 m². De kantonrechter is namelijk van oordeel dat [gedaagde partijen] hun stelling dat een deel van het dakterras (6 m²) hoort bij het penthouse van de buurman, onvoldoende hebben onderbouwd, nog daargelaten dat deze stelling, zoals hierna zal blijken, niet tot een ander puntenaantal geleid zou hebben. Op grond van het Beleidsboek wordt de gemeenschappelijke buitenruimte gewaardeerd aan de hand van onderdeel 8 van Bijlage I onder A bij het Bhw en worden de punten vervolgens gedeeld door het aantal gebruikers. Partijen zijn het erover eens dat er sprake is van 11 wooneenheden. Bij een totale oppervlakte van 67,91 m² (dat valt in de categorie 50 - 75 m²) worden 6 punten toegekend.

Dat de vocht- en schimmelvorming het gevolg is van omstandigheden die aan de huurders zijn toe te rekenen, is dan ook niet komen vast te staan. 4.41. [eiser] heeft ten slotte naar voren gebracht dat [gedaagde partijen] hem pas in een heel laat stadium hebben geïnformeerd over de kennelijke ernst van de problematiek en dat hij daardoor niet de kans heeft gehad om daarop te acteren. De kantonrechter ziet dat anders. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde partijen] in oktober 2023 melding hebben gemaakt van de vocht- en schimmelvorming, via het portaal van [verhuurbedrijf] , en dat [eiser] deze melding heeft ontvangen. Ook nadien is er, zoals [gedaagde partijen] hebben gesteld en onderbouwd (met de overgelegde correspondentie), herhaaldelijk contact opgenomen met de beheerder van het gehuurde ( [verhuurbedrijf] ) over de vocht- en schimmelvorming. [gedaagde partijen] hebben daarbij steeds gevraagd om een oplossing. Dat deze meldingen niet bij [eiser] terecht zijn gekomen, zoals hij stelt, is een omstandigheid die voor zijn rekening en risico moet blijven, omdat de meldingen zijn ingediend bij een door hem aangewezen beheerder ( [verhuurbedrijf] ). Ook de omstandigheid dat de meldingen (na oktober 2023) niet zijn ingediend bij het door [eiser] aangewezen portaal, kan niet tot een andere conclusie leiden, omdat [gedaagde partijen] , mede gelet op de houding die de beheerder in het contact steeds innam, erop mochten vertrouwen dat zij de juiste weg bewandelden om de gebreken te melden. 4.42. Op grond van het voorgaande is de conclusie dat er sprake is geweest van vocht- en schimmelvorming in de woonkamer en slaapkamer van het gehuurde en dat dit een (substantieel) gebrek is dat het huurgenot van [gedaagde partijen] heeft aangetast. Een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs is gerechtvaardigd. Voor de vraag wat de omvang van de huurvermindering moet zijn, zal de kantonrechter aansluiting zoeken bij artikel 6 van het Bhw, Bijlage II bij het Bhw en de door de huurcommissie gegeven richtlijnen in het Beleidsboek Gebreken. Het gebrek kwalificeert als ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht, dat valt in categorie C. Daarbij past een huurprijsvermindering van maximaal 60%. Een dergelijk percentage is in dit geval, mede gelet op ernst van de problematiek en de daaraan verbonden gezondheidsrisico’s, op zichzelf beschouwd redelijk. De kantonrechter stelt evenwel ook vast, zoals [eiser] heeft aangevoerd, dat de vocht- en schimmelvorming niet gedurende de gehele periode constant aanwezig waren. Partijen zijn het erover eens dat de vocht- en schimmelproblemen vooral ontstonden na de zomer op het moment dat het meer ging regenen. De kantonrechter gaat er op basis daarvan van uit dat de gebreken zich met name hebben voorgedaan in de maanden oktober tot en met februari. Dit betekent dat van de achttien maanden gerekend vanaf de eerste maand na melding van het gebrek (november 2023) tot en met de maand waarin het gebrek is verholpen (april 2025), er in totaal negen maanden zijn geweest waarin de problematiek zich met name heeft voorgedaan en het huurgenot van [gedaagde partijen] als gevolg daarvan is aangetast. Op basis daarvan is een huurprijsvermindering van 30% redelijk. 4.43. De tijdelijke huurprijsverlaging zal ingaan op de eerste dag van de maand, volgend op de maand waarin de huurder de gebreken heeft gemeld bij de verhuurder. Dat is in dit geval november 2023. De tijdelijke huurprijsverlaging geldt tot en met de maand dat de gebreken zijn verholpen. Dat is in dit geval april 2025. Het beroep van [eiser] op de vervaltermijn uit artikel 7:257 lid 3 BW slaagt in dit geval niet, omdat dit artikel alleen van toepassing is als de huurder de huurcommissie had kunnen verzoeken om uitspraak te doen over de huurvermindering vanwege gebreken. In dit geval was die mogelijkheid er niet, omdat er sprake is van een geliberaliseerde huurprijs, waardoor de weg naar de huurcommissie niet openstond. 4.44. Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter voor recht verklaren dat [gedaagde partijen] voor de maanden november 2023 tot en met april 2025 70% van de kale huurprijs verschuldigd zijn. [eiser] moet daarom 30% van de huurprijs terugbetalen. Op grond van de hiervoor vastgestelde kale huurprijzen per 1 mei 2023 (€ 1.175,00) en per 1 juli 2024 (€ 1.239,63) bedraagt de betalingsverplichting van [eiser] voor de maanden november 2023 tot en met juni 2024 ((8 x (30% x € 1.175,00) € 2.820,00 en voor de maanden juli 2024 tot en met april 2025 ((10 x (30% x € 1.239,63) € 3.718,89. In totaal bedraagt de betalingsverplichting daarom € 6.538,89. De kantonrechter zal [eiser] veroordelen tot betaling van dit bedrag. De wettelijke rente over dit bedrag zal als onweersproken worden toegewezen op de wijze zoals is gevorderd. Verrichten van onderhoud- en herstelwerkzaamheden 4.45. [gedaagde partijen] hebben een vordering ingesteld tot herstel van de gebreken. Vaststaat echter, zoals hiervoor onder 4.38. is overwogen, dat de vocht- en schimmelproblematiek in april 2025 is verholpen. De kantonrechter zal deze vordering daarom, bij gebrek aan belang, afwijzen. Schadevergoeding apparatuur 4.46. [gedaagde partijen] hebben gesteld dat door de gebreken apparatuur (speakers en een draaitafel) beschadigd is geraakt. Zij vorderen een bedrag van € 3.500,00 aan schadevergoeding en baseren deze vordering op artikel 6:74 BW. 4.47. Artikel 6:74 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar verplicht de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden. Zoals de kantonrechter hiervoor heeft overwogen, is komen vast te staan dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde, namelijk de vocht- en schimmelproblematiek. Daaruit vloeit voort dat [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verhuurdersverplichting om [gedaagde partijen] het gehuurde vrij van gebreken te laten gebruiken. 4.48. Tussen partijen is in geschil of de door [gedaagde partijen] gestelde schade het gevolg is van het gebrek. Volgens [gedaagde partijen] is dat het geval. Zij hebben daartoe gesteld dat de schade is veroorzaakt door (lekkende) condens aan het plafond, waardoor er uitgebeten vlekken zijn ontstaan op de speakers. [gedaagde partijen] hebben ter onderbouwing van die stelling verwezen naar de door hen overgelegde foto’s, waarop zichtbaar is dat de speakers door vocht zijn aangetast en uitgebeten. [eiser] heeft het causaal verband slechts in algemene zin weersproken. [eiser] heeft enkel naar voren gebracht dat de schade ook ontstaan zou kunnen zijn door het handelen van de huurders en dat eveneens niet vast te stellen is wanneer de schade precies is ontstaan. Daarmee heeft [eiser] , mede gelet op de door [gedaagde partijen] overgelegde foto’s en de door hen ter zitting gegeven overtuigende verklaring over de oorzaak van de schade, onvoldoende betwist dat de schade is veroorzaakt door het gebrek. 4.49. Verder is gebleken dat [gedaagde partijen] maatregelen hebben genomen om de schade te beperken, door de speakers gelijk na de eerste nacht waarin zij schade hebben geleden weg te halen en af te dekken, zoals zij ter zitting hebben toegelicht. In zoverre gaat de kantonrechter dan ook voorbij aan het standpunt van [eiser] dat, zo begrijpt de kantonrechter, [gedaagde partijen] niet voldaan zouden hebben aan hun schadebeperkingsplicht. 4.50. De conclusie is dat [eiser] de door [gedaagde partijen] geleden schade aan de speakers moet vergoeden. [gedaagde partijen] hebben de hoogte van de schade onderbouwd met een offerte. [eiser] heeft de hoogte van het in die offerte genoemde bedrag niet gemotiveerd betwist, zodat de kantonrechter daarvan uit zal gaan.

Dit betekent dat voor vergoeding in aanmerking komt een bedrag van € 2.915,00. De kantonrechter zal [eiser] hiertoe veroordelen. De gevorderde rente zal eveneens als onweersproken worden toegewezen op de wijze zoals is gevorderd. 4.51. Ten aanzien van de schade aan de draaitafel, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde partijen] onvoldoende hebben gesteld waaruit de schade bestaat en wat de oorzaak is van de schade, zodat de kantonrechter de hierop gerichte vordering zal afwijzen. Gelet hierop zal de kantonrechter eveneens de door [gedaagde partijen] gevorderde kosten voor de stofkappen van de draaitafel afwijzen. Schadevergoeding cv-ketel 4.52. [gedaagde partijen] vorderen verder vergoeding van een bedrag van € 1.264,06 vanwege kosten die zij hebben moeten maken in februari 2025 toen de cv-ketel kapot ging. [gedaagde partijen] hebben daaraan ten grondslag gelegd dat zij deze kosten hebben moeten maken, omdat [eiser] , ondanks herhaaldelijke verzoeken daartoe, geen actie ondernam om de cv-ketel te repareren. 4.53. De kantonrechter overweegt als volgt. Op de verhuurder rust de verplichting om gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen. Dit volgt niet alleen uit artikel 7:206 BW, maar is in feite ook de nakoming van de hoofdverplichting van de verhuurder tot het verschaffen van woongenot. De kantonrechter begrijpt de vordering van [gedaagde partijen] zo dat zij daaraan ten grondslag leggen dat de tekortkoming, op grond waarvan [eiser] schadeplichtig zou zijn, erin gelegen is dat [eiser] zijn herstelverplichting niet (deugdelijk) is nagekomen. De kantonrechter zal de vordering daarom beoordelen aan de hand van artikel 6:74 BW. Op grond van de hoofdregel uit artikel 150 Rv rusten de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de tekortkoming op [gedaagde partijen] . 4.54. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde partijen] , nadat zij bekend zijn geworden met de storing van de cv-ketel, contact hebben opgenomen met Energiewacht . Dit contact heeft echter, om redenen die niet duidelijk zijn geworden, niet geleid tot een reparatie van de cv-ketel. Nadat [gedaagde partijen] [eiser] hiervan op 31 januari 2025 op de hoogte hebben gesteld, heeft [eiser] , zoals hij onbetwist heeft gesteld, diezelfde dag nog contact opgenomen met Energiewacht . Energiewacht heeft toen richting [eiser] aangegeven dat [gedaagde partijen] niet hebben gevraagd om een reparatie. Wat er verder is voorgevallen en waarom de cv-ketel vervolgens (op dat moment) niet gerepareerd kon worden door Energiewacht , is de kantonrechter niet duidelijk geworden. Het had op de weg van [gedaagde partijen] gelegen om daarover duidelijkheid te verschaffen. In elk geval is niet komen vast te staan dat [gedaagde partijen] nadien nog contact hebben opgenomen met [eiser] om de gebreken te verhelpen en dat hij dit, ondanks die verzoeken, heeft nagelaten. [gedaagde partijen] hebben weliswaar gesteld dat zij bij [eiser] na het eerste verzoek nog twee verzoeken (tot reparatie) hebben ingediend, maar hebben die stelling niet (met stukken) onderbouwd. Dit had, gelet op de betwisting daarvan door [eiser] , wel op hun weg gelegen. De conclusie is dan ook dat niet is komen vast te staan dat [eiser] zijn verplichting tot het verhelpen van het gebrek niet deugdelijk is nagekomen. De vordering van [gedaagde partijen] tot vergoeding van de door hen gemaakte kosten vanwege de kapotte cv-ketel zal de kantonrechter daarom afwijzen. Contractuele boete 4.55. Ten aanzien van de door [eiser] gevorderde contractuele boete van € 1.000,00 vanwege het niet tijdig betalen van de huurprijs, overweegt de kantonrechter als volgt. [eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde partijen] de huurprijs over de maanden september tot en met december 2024 niet volledig hebben voldaan en dat zij daarom, op grond van artikel 3.6 van de algemene voorwaarden, de maximale contractuele boete van € 1.000,00 zijn verschuldigd. In dit geval mochten [gedaagde partijen] echter een deel van de huur over deze maanden opschorten, vanwege de (hiervoor vastgestelde) gebreken in het gehuurde. De kantonrechter is onder deze omstandigheden van oordeel dat het niet redelijk is dat [gedaagde partijen] in deze situatie de contractuele boete moeten betalen. Dat [gedaagde partijen] daarbij een groter deel van de huurbetaling hebben opgeschort dan waartoe zij op grond van hetgeen hiervoor is overwogen gerechtigd waren, doet daaraan niet af, omdat de opschorting in dit geval een gerechtvaardigd middel was om herstel van de gebreken af te dwingen. Dit betekent dat de gevorderde contractuele boete wordt afgewezen. Omdat de boete wordt afgewezen, zal de kantonrechter niet meer overgaan tot een ambtshalve toetsing van het in de algemene voorwaarden opgenomen boetebeding. Buitengerechtelijke incassokosten 4.56. De door [eiser] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, omdat gesteld noch gebleken is dat een kosteloze aanmaning (die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW) is verstuurd. Proceskosten in conventie 4.57. [gedaagde partijen] zijn in conventie (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden op basis van het toegewezen bedrag begroot op: - kosten van de dagvaarding € 153,57 - griffierecht € 257,00 - salaris gemachtigde € 678,00 (2 punten × € 339,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.223,57 4.58. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Proceskosten in reconventie 4.59. [eiser] is in reconventie (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

Dit betekent dat voor vergoeding in aanmerking komt een bedrag van € 2.915,00. De kantonrechter zal [eiser] hiertoe veroordelen. De gevorderde rente zal eveneens als onweersproken worden toegewezen op de wijze zoals is gevorderd. 4.51. Ten aanzien van de schade aan de draaitafel, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde partijen] onvoldoende hebben gesteld waaruit de schade bestaat en wat de oorzaak is van de schade, zodat de kantonrechter de hierop gerichte vordering zal afwijzen. Gelet hierop zal de kantonrechter eveneens de door [gedaagde partijen] gevorderde kosten voor de stofkappen van de draaitafel afwijzen. Schadevergoeding cv-ketel 4.52. [gedaagde partijen] vorderen verder vergoeding van een bedrag van € 1.264,06 vanwege kosten die zij hebben moeten maken in februari 2025 toen de cv-ketel kapot ging. [gedaagde partijen] hebben daaraan ten grondslag gelegd dat zij deze kosten hebben moeten maken, omdat [eiser] , ondanks herhaaldelijke verzoeken daartoe, geen actie ondernam om de cv-ketel te repareren. 4.53. De kantonrechter overweegt als volgt. Op de verhuurder rust de verplichting om gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen. Dit volgt niet alleen uit artikel 7:206 BW, maar is in feite ook de nakoming van de hoofdverplichting van de verhuurder tot het verschaffen van woongenot. De kantonrechter begrijpt de vordering van [gedaagde partijen] zo dat zij daaraan ten grondslag leggen dat de tekortkoming, op grond waarvan [eiser] schadeplichtig zou zijn, erin gelegen is dat [eiser] zijn herstelverplichting niet (deugdelijk) is nagekomen. De kantonrechter zal de vordering daarom beoordelen aan de hand van artikel 6:74 BW. Op grond van de hoofdregel uit artikel 150 Rv rusten de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de tekortkoming op [gedaagde partijen] . 4.54. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde partijen] , nadat zij bekend zijn geworden met de storing van de cv-ketel, contact hebben opgenomen met Energiewacht . Dit contact heeft echter, om redenen die niet duidelijk zijn geworden, niet geleid tot een reparatie van de cv-ketel. Nadat [gedaagde partijen] [eiser] hiervan op 31 januari 2025 op de hoogte hebben gesteld, heeft [eiser] , zoals hij onbetwist heeft gesteld, diezelfde dag nog contact opgenomen met Energiewacht . Energiewacht heeft toen richting [eiser] aangegeven dat [gedaagde partijen] niet hebben gevraagd om een reparatie. Wat er verder is voorgevallen en waarom de cv-ketel vervolgens (op dat moment) niet gerepareerd kon worden door Energiewacht , is de kantonrechter niet duidelijk geworden. Het had op de weg van [gedaagde partijen] gelegen om daarover duidelijkheid te verschaffen. In elk geval is niet komen vast te staan dat [gedaagde partijen] nadien nog contact hebben opgenomen met [eiser] om de gebreken te verhelpen en dat hij dit, ondanks die verzoeken, heeft nagelaten. [gedaagde partijen] hebben weliswaar gesteld dat zij bij [eiser] na het eerste verzoek nog twee verzoeken (tot reparatie) hebben ingediend, maar hebben die stelling niet (met stukken) onderbouwd. Dit had, gelet op de betwisting daarvan door [eiser] , wel op hun weg gelegen. De conclusie is dan ook dat niet is komen vast te staan dat [eiser] zijn verplichting tot het verhelpen van het gebrek niet deugdelijk is nagekomen. De vordering van [gedaagde partijen] tot vergoeding van de door hen gemaakte kosten vanwege de kapotte cv-ketel zal de kantonrechter daarom afwijzen. Contractuele boete 4.55. Ten aanzien van de door [eiser] gevorderde contractuele boete van € 1.000,00 vanwege het niet tijdig betalen van de huurprijs, overweegt de kantonrechter als volgt. [eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde partijen] de huurprijs over de maanden september tot en met december 2024 niet volledig hebben voldaan en dat zij daarom, op grond van artikel 3.6 van de algemene voorwaarden, de maximale contractuele boete van € 1.000,00 zijn verschuldigd. In dit geval mochten [gedaagde partijen] echter een deel van de huur over deze maanden opschorten, vanwege de (hiervoor vastgestelde) gebreken in het gehuurde. De kantonrechter is onder deze omstandigheden van oordeel dat het niet redelijk is dat [gedaagde partijen] in deze situatie de contractuele boete moeten betalen. Dat [gedaagde partijen] daarbij een groter deel van de huurbetaling hebben opgeschort dan waartoe zij op grond van hetgeen hiervoor is overwogen gerechtigd waren, doet daaraan niet af, omdat de opschorting in dit geval een gerechtvaardigd middel was om herstel van de gebreken af te dwingen. Dit betekent dat de gevorderde contractuele boete wordt afgewezen. Omdat de boete wordt afgewezen, zal de kantonrechter niet meer overgaan tot een ambtshalve toetsing van het in de algemene voorwaarden opgenomen boetebeding. Buitengerechtelijke incassokosten 4.56. De door [eiser] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, omdat gesteld noch gebleken is dat een kosteloze aanmaning (die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW) is verstuurd. Proceskosten in conventie 4.57. [gedaagde partijen] zijn in conventie (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden op basis van het toegewezen bedrag begroot op: - kosten van de dagvaarding € 153,57 - griffierecht € 257,00 - salaris gemachtigde € 678,00 (2 punten × € 339,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.223,57 4.58. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Proceskosten in reconventie 4.59. [eiser] is in reconventie (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.