ECLI:NL:GHDHA:2026:872

ECLI:NL:GHDHA:2026:872 text/xml public 2026-05-06T10:23:08 2026-04-20 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Den Haag 2026-04-28 200.349.774/01 Uitspraak Hoger beroep NL Den Haag Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2026:872 text/html public 2026-05-06T10:21:31 2026-05-06 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHDHA:2026:872 Gerechtshof Den Haag , 28-04-2026 / 200.349.774/01 Huurprijswijzigingsbeding, geen oneerlijk beding in de zin van de Europese Richtlijn 93/13, verstoring evenwicht tussen rechten en verplichtingen van partijen, art. 7:248 BW, duurovereenkomst, gerechtvaardigd belang verhuurder, rechtmatig belang huurder, maatschappelijke doelen Woningcorporatie, Huurdersraad, terme de grace, art. 7:280 BW. GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.349.774/01 Zaak- en rolnummer rechtbank : 10709232 CV EXPL 23-25685 Arrest van 28 april 2026 in de zaak van Stichting Hef Wonen , gevestigd in Rotterdam, appellante, advocaat: mr. E.J. Eijsberg, kantoorhoudend in Rotterdam, tegen 1 [geïntimeerde 1] , wonend in [woonplaats] , 2. [geïntimeerde 2] , wonend in [woonplaats] , geïntimeerden, niet verschenen. Het hof noemt partijen hierna Hef Wonen en [geïntimeerden] 1 De zaak in het kort 1.1 [geïntimeerden] huren een woning van Hef Wonen. De kantonrechter heeft ambtshalve geoordeeld dat de in de huurovereenkomst opgenomen huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dat de eerste (kale) huurprijs is blijven gelden en dat er dus geen huurachterstand is. De kantonrechter heeft de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen. 1.2 Het hof is van oordeel dat de huurprijswijzigingsbepaling niet oneerlijk is en dat er dus wel een huurachterstand is. Als [geïntimeerden] binnen een maand de huurachterstand niet hebben betaald, moeten zij de woning en de parkeerplaatsen ontruimen. 2 Procesverloop in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 2 augustus 2024, waarmee Hef Wonen in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 14 mei 2024; de memorie van grieven tevens wijziging van eis van Hef Wonen van 25 maart 2025, met bijlagen; het exploot van betekening aan Tahiri c.s. van de memorie van grieven met de vermeerdering van eis van 31 maart 2025. 3 Feitelijke achtergrond 3.1 [geïntimeerden] hebben een huurovereenkomst gesloten met Vestia, de rechtsvoorgangster van Hef Wonen. Zij huren een woning aan de [adres 1] voor een aanvangshuurprijs van € 940,95 per maand, inclusief servicekosten en bijkomende kosten. De kale huurprijs (netto huur) is € 895,00. 3.2 De ingangsdatum van de huurovereenkomst is 22 januari 2018. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. 3.3 In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen: “ Huurprijswijzigingen De huurprijs kan jaarlijks met een door verhuurder nader te bepalen percentage worden verhoogd en vindt voor het eerst plaats per 1 juli 2018. Algemene huurvoorwaarden Op deze overeenkomst zijn van toepassing de bijgevoegde Algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van Vestia, versie maart 2010.” 3.4 In de Algemene huurvoorwaarden van Vestia staat, voor zover van belang: “Wijziging huurprijs (…) 1. De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met inachtneming van de geldende wettelijke bepalingen/voorschriften en de bepalingen in de huurovereenkomst. 2. Wanneer de in lid 1 genoemde bepalingen en voorschriften op enig moment ontbreken, wordt de huurprijs gewijzigd op basis van het beleid van verhuurder.” 3.5 [geïntimeerden] huren van (de rechtsvoorgangster van) Hef Wonen met ingang van 22 januari 2018 respectievelijk 12 februari 2018 ook de parkeerplaatsen 502 en 488 aan de [adres 2] voor een aanvangshuurprijs van € 101,30 per maand per parkeerplaats. 3.6 Artikel 4 van de huurovereenkomst van de parkeerplaatsen bepaalt, voor zover van belang: “1. De maandelijks door huurder verschuldigde huurprijs bestaat uit: a. de huurprijs, b. indien van toepassing: een vergoeding voor door of vanwege de verhuurder te leveren bijkomende zaken en diensten (servicekosten), 2. De in lid 1 onder a genoemde huurprijs kan jaarlijks door de verhuurder worden gewijzigd, voor het eerst op 1 juli 2018 met een door de verhuurder jaarlijks nader te bepalen percentage.” 4 Procedure bij de rechtbank 4.1 Hef Wonen heeft [geïntimeerden] gedagvaard en, samengevat, gevorderd ontbinding en ontruiming van de gehuurde woning en betaling (hoofdelijk) van een bedrag van € 4.386,79, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom van € 3.965,98. Daarnaast vordert Hef Wonen [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een maandelijkse huursom van € 1.145,79, te vermeerderen met de wettelijke huurverhoging, met veroordeling van [geïntimeerden] in proceskosten. 4.2 [geïntimeerden] zijn niet verschenen in de procedure. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en Hef Wonen in de proceskosten veroordeeld. Dit heeft de kantonrechter gedaan omdat zij van oordeel is dat het huurprijswijzigingsbeding een oneerlijk beding is, dat tot gevolg heeft dat alle huurverhogingen zijn komen te vervallen en dat de eerste (aanvangs)huurprijs van € 895,00 is blijven gelden. In dat geval is er geen huurachterstand. De kantonrechter gaat niet mee in het argument van Hef Wonen dat de huurverhoging niet hoger is geweest dan de consumentenprijsindex plus 1% omdat het in beginsel niet van belang is of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage maar of het beding het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort en dat moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het (enkele) feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen kan het evenwicht dus al verstoren, ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt, aldus de kantonrechter. 5 Vordering in hoger beroep 5.1 Hef Wonen heeft in hoger beroep haar eis gewijzigd en vordert nu: [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 7.625,65 (huurachterstand tot en met maart 2025), te vermeerderen met een bedrag van € 1.219,89 per maand vanaf 1 april 2025 tot de ontruiming; ontbinding en ontruiming van de gehuurde woning binnen drie dagen na betekening van het arrest; hoofdelijke veroordeling tot betaling van € 600,25 ter zake van de huurachterstand van de parkeerplaats 502 (tot en met maart 2025) en € 240,26 ter zake van de huurachterstand van de parkeerplaats 488 (tot en met maart 2025), te vermeerderen met € 120,13 per maand per parkeerplaats vanaf 1 april 2025 tot de ontruiming; ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaatsen 502 en 488 aan de [adres 2] en ontruiming binnen drie dagen na betekening van het arrest; en voorts voor het geval het hof het huurprijsverhogingsbeding in de huurovereenkomsten van de woonruimte, de parkeerplaats 488 en de parkeerplaats 502 en de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden oneerlijk beoordeelt: 1) de huurovereenkomsten van 22 februari 2018 met betrekking tot de woning en de parkeerplaats 488 en de huurovereenkomst van 12 februari 2018 met betrekking tot de parkeerplaats 502 te wijzigen in die zin dat: a) de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd vanaf 1 juli 2018 op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI). b) als de exploitatielasten van verhuurder met betrekking tot het gehuurde met meer zijn gestegen dan het uit sub a) voortvloeiende huurverhogingspercentage en/of als verhuurder investeringen in het gehuurde heeft gedaan die niet kunnen worden terugverdiend met dat huurverhogingspercentage en ook niet met een huurverhoging ex artikel 7:255a BW, dan heeft verhuurder het recht om bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig het onder sub a) genoemde, de huurprijs te verhogen met maximaal 3%.

ECLI:NL:GHDHA:2026:872 text/xml public 2026-05-06T10:23:08 2026-04-20 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Den Haag 2026-04-28 200.349.774/01 Uitspraak Hoger beroep NL Den Haag Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2026:872 text/html public 2026-05-06T10:21:31 2026-05-06 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHDHA:2026:872 Gerechtshof Den Haag , 28-04-2026 / 200.349.774/01 Huurprijswijzigingsbeding, geen oneerlijk beding in de zin van de Europese Richtlijn 93/13, verstoring evenwicht tussen rechten en verplichtingen van partijen, art. 7:248 BW, duurovereenkomst, gerechtvaardigd belang verhuurder, rechtmatig belang huurder, maatschappelijke doelen Woningcorporatie, Huurdersraad, terme de grace, art. 7:280 BW. GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.349.774/01 Zaak- en rolnummer rechtbank : 10709232 CV EXPL 23-25685 Arrest van 28 april 2026 in de zaak van Stichting Hef Wonen , gevestigd in Rotterdam, appellante, advocaat: mr. E.J. Eijsberg, kantoorhoudend in Rotterdam, tegen 1 [geïntimeerde 1] , wonend in [woonplaats] , 2. [geïntimeerde 2] , wonend in [woonplaats] , geïntimeerden, niet verschenen. Het hof noemt partijen hierna Hef Wonen en [geïntimeerden] 1 De zaak in het kort 1.1 [geïntimeerden] huren een woning van Hef Wonen. De kantonrechter heeft ambtshalve geoordeeld dat de in de huurovereenkomst opgenomen huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dat de eerste (kale) huurprijs is blijven gelden en dat er dus geen huurachterstand is. De kantonrechter heeft de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen. 1.2 Het hof is van oordeel dat de huurprijswijzigingsbepaling niet oneerlijk is en dat er dus wel een huurachterstand is. Als [geïntimeerden] binnen een maand de huurachterstand niet hebben betaald, moeten zij de woning en de parkeerplaatsen ontruimen. 2 Procesverloop in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 2 augustus 2024, waarmee Hef Wonen in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 14 mei 2024; de memorie van grieven tevens wijziging van eis van Hef Wonen van 25 maart 2025, met bijlagen; het exploot van betekening aan Tahiri c.s. van de memorie van grieven met de vermeerdering van eis van 31 maart 2025. 3 Feitelijke achtergrond 3.1 [geïntimeerden] hebben een huurovereenkomst gesloten met Vestia, de rechtsvoorgangster van Hef Wonen. Zij huren een woning aan de [adres 1] voor een aanvangshuurprijs van € 940,95 per maand, inclusief servicekosten en bijkomende kosten. De kale huurprijs (netto huur) is € 895,00. 3.2 De ingangsdatum van de huurovereenkomst is 22 januari 2018. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. 3.3 In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen: “ Huurprijswijzigingen De huurprijs kan jaarlijks met een door verhuurder nader te bepalen percentage worden verhoogd en vindt voor het eerst plaats per 1 juli 2018. Algemene huurvoorwaarden Op deze overeenkomst zijn van toepassing de bijgevoegde Algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van Vestia, versie maart 2010.” 3.4 In de Algemene huurvoorwaarden van Vestia staat, voor zover van belang: “Wijziging huurprijs (…) 1. De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met inachtneming van de geldende wettelijke bepalingen/voorschriften en de bepalingen in de huurovereenkomst. 2. Wanneer de in lid 1 genoemde bepalingen en voorschriften op enig moment ontbreken, wordt de huurprijs gewijzigd op basis van het beleid van verhuurder.” 3.5 [geïntimeerden] huren van (de rechtsvoorgangster van) Hef Wonen met ingang van 22 januari 2018 respectievelijk 12 februari 2018 ook de parkeerplaatsen 502 en 488 aan de [adres 2] voor een aanvangshuurprijs van € 101,30 per maand per parkeerplaats. 3.6 Artikel 4 van de huurovereenkomst van de parkeerplaatsen bepaalt, voor zover van belang: “1. De maandelijks door huurder verschuldigde huurprijs bestaat uit: a. de huurprijs, b. indien van toepassing: een vergoeding voor door of vanwege de verhuurder te leveren bijkomende zaken en diensten (servicekosten), 2. De in lid 1 onder a genoemde huurprijs kan jaarlijks door de verhuurder worden gewijzigd, voor het eerst op 1 juli 2018 met een door de verhuurder jaarlijks nader te bepalen percentage.” 4 Procedure bij de rechtbank 4.1 Hef Wonen heeft [geïntimeerden] gedagvaard en, samengevat, gevorderd ontbinding en ontruiming van de gehuurde woning en betaling (hoofdelijk) van een bedrag van € 4.386,79, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom van € 3.965,98. Daarnaast vordert Hef Wonen [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een maandelijkse huursom van € 1.145,79, te vermeerderen met de wettelijke huurverhoging, met veroordeling van [geïntimeerden] in proceskosten. 4.2 [geïntimeerden] zijn niet verschenen in de procedure. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en Hef Wonen in de proceskosten veroordeeld. Dit heeft de kantonrechter gedaan omdat zij van oordeel is dat het huurprijswijzigingsbeding een oneerlijk beding is, dat tot gevolg heeft dat alle huurverhogingen zijn komen te vervallen en dat de eerste (aanvangs)huurprijs van € 895,00 is blijven gelden. In dat geval is er geen huurachterstand. De kantonrechter gaat niet mee in het argument van Hef Wonen dat de huurverhoging niet hoger is geweest dan de consumentenprijsindex plus 1% omdat het in beginsel niet van belang is of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage maar of het beding het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort en dat moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het (enkele) feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen kan het evenwicht dus al verstoren, ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt, aldus de kantonrechter. 5 Vordering in hoger beroep 5.1 Hef Wonen heeft in hoger beroep haar eis gewijzigd en vordert nu: [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 7.625,65 (huurachterstand tot en met maart 2025), te vermeerderen met een bedrag van € 1.219,89 per maand vanaf 1 april 2025 tot de ontruiming; ontbinding en ontruiming van de gehuurde woning binnen drie dagen na betekening van het arrest; hoofdelijke veroordeling tot betaling van € 600,25 ter zake van de huurachterstand van de parkeerplaats 502 (tot en met maart 2025) en € 240,26 ter zake van de huurachterstand van de parkeerplaats 488 (tot en met maart 2025), te vermeerderen met € 120,13 per maand per parkeerplaats vanaf 1 april 2025 tot de ontruiming; ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaatsen 502 en 488 aan de [adres 2] en ontruiming binnen drie dagen na betekening van het arrest; en voorts voor het geval het hof het huurprijsverhogingsbeding in de huurovereenkomsten van de woonruimte, de parkeerplaats 488 en de parkeerplaats 502 en de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden oneerlijk beoordeelt: 1) de huurovereenkomsten van 22 februari 2018 met betrekking tot de woning en de parkeerplaats 488 en de huurovereenkomst van 12 februari 2018 met betrekking tot de parkeerplaats 502 te wijzigen in die zin dat: a) de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd vanaf 1 juli 2018 op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI). b) als de exploitatielasten van verhuurder met betrekking tot het gehuurde met meer zijn gestegen dan het uit sub a) voortvloeiende huurverhogingspercentage en/of als verhuurder investeringen in het gehuurde heeft gedaan die niet kunnen worden terugverdiend met dat huurverhogingspercentage en ook niet met een huurverhoging ex artikel 7:255a BW, dan heeft verhuurder het recht om bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig het onder sub a) genoemde, de huurprijs te verhogen met maximaal 3%.

c) indien het CBS de bekendmaking van de bedoelde prijsindexcijfers staakt, of de basis van die berekening wijzigt, zal een zoveel mogelijk aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. d) indien en voor zover op de datum waarop de aanpassing van de huurprijs ingaat op grond van wet- en regelgeving een dwingendrechtelijke maximering van toepassing is op de verhoging van de huurprijs voor het segment waar de woonruimte in kwestie toe behoort, dan zal de verhoging van de huurprijs op grond van dit artikel in dat jaar gelijk zijn aan het alsdan voor het toepasselijke segment geldende maximum. e) de huurprijs zal niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende. In dat geval blijft die laatst geldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de huurprijs wordt aangepast, hoger is dan het indexcijfer op basis waarvan de huurprijs voor het laatst is gewijzigd. 2) voor recht te verklaren dat de netto huur van de woning per 1 juli 2024 € 1.138,02 per maand bedraagt en de bruto huur € 1.219,89 per maand. 3) voor recht te verklaren dat de netto huur per parkeerplaats € 120,13 per maand bedraagt. alles met veroordeling van [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van de procedure in beide instanties. 5.2 Kort gezegd zien de bezwaren van Hef Wonen onder grief 1 op het volgende. De huurprijswijzigingsbedingen zijn in de visie van Hef Wonen niet oneerlijk, zodat ze niet vernietigd hadden mogen worden. Ook stelt Hef Wonen dat als het wel een oneerlijk beding is, deze is vervangen door een eerlijk beding. Voor het geval het hof hier niet in mee gaat, vraagt Hef Wonen om de huurovereenkomst en de daarop toepasselijke algemene huurvoorwaarden te wijzigen op de voet van art. 6:258 BW. Hef Wonen verwijst ter onderbouwing van haar vorderingen naar de (prejudiciële) beslissing van de Hoge Raad van 29 november 2024, waarin is beslist dat een splitsing moet worden aangebracht tussen het indexatiebeding en het opslagbeding en dat een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een opslag van 3% bovenop een indexering van de CPI in algemeen geen oneerlijk beding is. Hef Wonen voert aan dat de doorgevoerde huurverhogingen tot stand zijn gekomen in overleg met de huurdersraad, waardoor met de gerechtvaardigde belangen van de huurders rekening is gehouden. Hef Wonen voert verder aan dat als het huurprijsverhogingsbeding als oneerlijk wordt beschouwd, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (mede gelet op de inflatie en de belangen van Hef Wonen) onaanvaardbaar is wanneer de huur al die jaren helemaal niet zou kunnen worden verhoogd en dat teruggegrepen wordt naar de oorspronkelijke huurprijs ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. De belangen van [geïntimeerden] wegen niet zwaarder dan het belang van de allocatiefunctie die Hef Wonen als corporatie op de woningmarkt heeft. Enerzijds heeft Hef Wonen een financieel belang omdat de huur bij een mutatie hoger zou zijn (€ 1.224,55) dan de nu door [geïntimeerden] verschuldigde huursom van € 1.219,89 en een stuk hoger dan de aanvangshuurprijs in 2018 van € 895,00. Anderzijds heeft Hef Wonen een volkshuisvestelijk belang bij het huisvesten van huishoudens in de vrije sector woningen. De tweede grief ziet op het oordeel van de kantonrechter dat er geen huurachterstand is. Volgens Hef Wonen is de huurachterstand inmiddels enorm opgelopen en wordt de huur zeer onregelmatig betaald. De derde grief klaagt over de proceskostenveroordeling. 6 Beoordeling in hoger beroep Huurprijswijzigingsbeding oneerlijk beding? 6.1 Het prijswijzigingsbeding in de huurovereenkomsten valt onder de werking van Richtlijn 93/13, omdat het gaat om een beding dat door een professionele partij wordt gebruikt in overeenkomsten met consumenten terwijl het geen kernbeding is en over het beding niet is onderhandeld. Volgens vaste rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: HvJ-EU) is een nationale rechter die over de daartoe noodzakelijke gegevens – feitelijk en rechtens – beschikt, gehouden, zo nodig ambtshalve, na te gaan of een contractueel beding valt onder Richtlijn 93/13 en zo ja, te onderzoeken of dit beding oneerlijk is. Nagegaan moet worden of het huurprijswijzigingsbeding een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring oplevert van het evenwicht in de zin van art. 3 lid 1 Richtlijn 93/13. Artikel 3 van deze richtlijn bepaalt: “Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.” Het gaat daarbij om omstandigheden waarvan de huurder op de datum van het sluiten van de overeenkomst kennis kon nemen. De rechter moet bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding uitsluitend uitgaan van de datum waarop de betrokken overeenkomst is gesloten en aan de hand van alle omstandigheden rond die sluiting beoordelen of dat een verstoring van het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen ten gunste van de verhuurder in zich droeg (vgl. HvJ-EU 9 juli 2020, ECLI:EU:C:2020:536). Bij een dergelijke beoordeling kan weliswaar rekening worden gehouden met de uitvoering van de overeenkomst, maar zij kan in geen geval afhangen van gebeurtenissen die zich, buiten de wil van de contractspartijen om, voordoen na de sluiting van de overeenkomst. Het gaat dus om de verstoring van het evenwicht vanaf de datum van het sluiten van de overeenkomst, ook al zou deze verstoring zich alleen onder bepaalde omstandigheden kunnen voordoen of zou dat beding in andere omstandigheden zelfs ten goede kunnen komen aan de consument (vgl. HvJ-EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68). Toetsingskader 6.2 De Hoge Raad heeft in het arrest AOV-polis (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1800) overwogen dat om te bepalen of een beding een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen veroorzaakt, met name rekening moet worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht. Het gaat erom of de overeenkomst de consument in een juridisch minder gunstige positie plaatst dan die welke uit het geldende nationale recht voortvloeit. In het arrest SEBA/Amsterdam (HR 29 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:769) heeft de Hoge Raad overwogen dat een beding dat voor de gemeente de bevoegdheid bevatte om algemene erfpachtvoorwaarden eenzijdig te wijzigen niet zonder meer onredelijk bezwarend is omdat onder meer de ratio en rechtvaardiging van, de voorwaarden voor en beperkingen op een dergelijke bevoegdheid kunnen meebrengen dat van die onredelijke bezwarendheid geen sprake is. De Hoge Raad heeft bij arrest van HR 22 november 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1830), verduidelijkt dat een wijzigingsbeding met betrekking tot erfpachtvoorwaarden al bij de totstandkoming beperkingen inhoudt van de bevoegdheid van de gemeente om de erfpachtvoorwaarden te wijzigen. Deze beperkingen liggen besloten in de rechtsverhouding tussen de burger en de gemeentelijke overheid, en zijn verbonden met de bijzondere positie van de gemeentelijke overheid en van het gemeentelijke erfpachtbeleid. Omdat de beperkingen in de rechtsverhouding zelf besloten liggen, kunnen zij bijdragen tot het oordeel dat het wijzigingsbeding in de erfpachtvoorwaarden niet onredelijk bezwarend is. Van belang daarbij is of voor de burger bij het aangaan van de overeenkomst met de gemeente duidelijk was dat het wijzigingsbeding als zodanig beperkingen inhoudt.

c) indien het CBS de bekendmaking van de bedoelde prijsindexcijfers staakt, of de basis van die berekening wijzigt, zal een zoveel mogelijk aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. d) indien en voor zover op de datum waarop de aanpassing van de huurprijs ingaat op grond van wet- en regelgeving een dwingendrechtelijke maximering van toepassing is op de verhoging van de huurprijs voor het segment waar de woonruimte in kwestie toe behoort, dan zal de verhoging van de huurprijs op grond van dit artikel in dat jaar gelijk zijn aan het alsdan voor het toepasselijke segment geldende maximum. e) de huurprijs zal niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende. In dat geval blijft die laatst geldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de huurprijs wordt aangepast, hoger is dan het indexcijfer op basis waarvan de huurprijs voor het laatst is gewijzigd. 2) voor recht te verklaren dat de netto huur van de woning per 1 juli 2024 € 1.138,02 per maand bedraagt en de bruto huur € 1.219,89 per maand. 3) voor recht te verklaren dat de netto huur per parkeerplaats € 120,13 per maand bedraagt. alles met veroordeling van [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van de procedure in beide instanties. 5.2 Kort gezegd zien de bezwaren van Hef Wonen onder grief 1 op het volgende. De huurprijswijzigingsbedingen zijn in de visie van Hef Wonen niet oneerlijk, zodat ze niet vernietigd hadden mogen worden. Ook stelt Hef Wonen dat als het wel een oneerlijk beding is, deze is vervangen door een eerlijk beding. Voor het geval het hof hier niet in mee gaat, vraagt Hef Wonen om de huurovereenkomst en de daarop toepasselijke algemene huurvoorwaarden te wijzigen op de voet van art. 6:258 BW. Hef Wonen verwijst ter onderbouwing van haar vorderingen naar de (prejudiciële) beslissing van de Hoge Raad van 29 november 2024, waarin is beslist dat een splitsing moet worden aangebracht tussen het indexatiebeding en het opslagbeding en dat een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een opslag van 3% bovenop een indexering van de CPI in algemeen geen oneerlijk beding is. Hef Wonen voert aan dat de doorgevoerde huurverhogingen tot stand zijn gekomen in overleg met de huurdersraad, waardoor met de gerechtvaardigde belangen van de huurders rekening is gehouden. Hef Wonen voert verder aan dat als het huurprijsverhogingsbeding als oneerlijk wordt beschouwd, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (mede gelet op de inflatie en de belangen van Hef Wonen) onaanvaardbaar is wanneer de huur al die jaren helemaal niet zou kunnen worden verhoogd en dat teruggegrepen wordt naar de oorspronkelijke huurprijs ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. De belangen van [geïntimeerden] wegen niet zwaarder dan het belang van de allocatiefunctie die Hef Wonen als corporatie op de woningmarkt heeft. Enerzijds heeft Hef Wonen een financieel belang omdat de huur bij een mutatie hoger zou zijn (€ 1.224,55) dan de nu door [geïntimeerden] verschuldigde huursom van € 1.219,89 en een stuk hoger dan de aanvangshuurprijs in 2018 van € 895,00. Anderzijds heeft Hef Wonen een volkshuisvestelijk belang bij het huisvesten van huishoudens in de vrije sector woningen. De tweede grief ziet op het oordeel van de kantonrechter dat er geen huurachterstand is. Volgens Hef Wonen is de huurachterstand inmiddels enorm opgelopen en wordt de huur zeer onregelmatig betaald. De derde grief klaagt over de proceskostenveroordeling. 6 Beoordeling in hoger beroep Huurprijswijzigingsbeding oneerlijk beding? 6.1 Het prijswijzigingsbeding in de huurovereenkomsten valt onder de werking van Richtlijn 93/13, omdat het gaat om een beding dat door een professionele partij wordt gebruikt in overeenkomsten met consumenten terwijl het geen kernbeding is en over het beding niet is onderhandeld. Volgens vaste rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: HvJ-EU) is een nationale rechter die over de daartoe noodzakelijke gegevens – feitelijk en rechtens – beschikt, gehouden, zo nodig ambtshalve, na te gaan of een contractueel beding valt onder Richtlijn 93/13 en zo ja, te onderzoeken of dit beding oneerlijk is. Nagegaan moet worden of het huurprijswijzigingsbeding een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring oplevert van het evenwicht in de zin van art. 3 lid 1 Richtlijn 93/13. Artikel 3 van deze richtlijn bepaalt: “Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.” Het gaat daarbij om omstandigheden waarvan de huurder op de datum van het sluiten van de overeenkomst kennis kon nemen. De rechter moet bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding uitsluitend uitgaan van de datum waarop de betrokken overeenkomst is gesloten en aan de hand van alle omstandigheden rond die sluiting beoordelen of dat een verstoring van het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen ten gunste van de verhuurder in zich droeg (vgl. HvJ-EU 9 juli 2020, ECLI:EU:C:2020:536). Bij een dergelijke beoordeling kan weliswaar rekening worden gehouden met de uitvoering van de overeenkomst, maar zij kan in geen geval afhangen van gebeurtenissen die zich, buiten de wil van de contractspartijen om, voordoen na de sluiting van de overeenkomst. Het gaat dus om de verstoring van het evenwicht vanaf de datum van het sluiten van de overeenkomst, ook al zou deze verstoring zich alleen onder bepaalde omstandigheden kunnen voordoen of zou dat beding in andere omstandigheden zelfs ten goede kunnen komen aan de consument (vgl. HvJ-EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68). Toetsingskader 6.2 De Hoge Raad heeft in het arrest AOV-polis (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1800) overwogen dat om te bepalen of een beding een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen veroorzaakt, met name rekening moet worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht. Het gaat erom of de overeenkomst de consument in een juridisch minder gunstige positie plaatst dan die welke uit het geldende nationale recht voortvloeit. In het arrest SEBA/Amsterdam (HR 29 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:769) heeft de Hoge Raad overwogen dat een beding dat voor de gemeente de bevoegdheid bevatte om algemene erfpachtvoorwaarden eenzijdig te wijzigen niet zonder meer onredelijk bezwarend is omdat onder meer de ratio en rechtvaardiging van, de voorwaarden voor en beperkingen op een dergelijke bevoegdheid kunnen meebrengen dat van die onredelijke bezwarendheid geen sprake is. De Hoge Raad heeft bij arrest van HR 22 november 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1830), verduidelijkt dat een wijzigingsbeding met betrekking tot erfpachtvoorwaarden al bij de totstandkoming beperkingen inhoudt van de bevoegdheid van de gemeente om de erfpachtvoorwaarden te wijzigen. Deze beperkingen liggen besloten in de rechtsverhouding tussen de burger en de gemeentelijke overheid, en zijn verbonden met de bijzondere positie van de gemeentelijke overheid en van het gemeentelijke erfpachtbeleid. Omdat de beperkingen in de rechtsverhouding zelf besloten liggen, kunnen zij bijdragen tot het oordeel dat het wijzigingsbeding in de erfpachtvoorwaarden niet onredelijk bezwarend is. Van belang daarbij is of voor de burger bij het aangaan van de overeenkomst met de gemeente duidelijk was dat het wijzigingsbeding als zodanig beperkingen inhoudt.

6.3 Naar het oordeel van het hof is, gelet op de aard en de inhoud van de overeenkomst (waaronder de ratio en rechtvaardiging voor en beperkingen op de bevoegdheid van Hef Wonen om een huurprijsverhoging door te voeren), de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige relevante omstandigheden van dit geval het huurprijswijzigingsbeding geen oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn 93/13, omdat het beding niet het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder ten nadele van de huurder aanzienlijk en ongerechtvaardigd verstoort. Dit oordeel is gebaseerd op de volgende feiten en omstandigheden. 6.4 Het huurprijswijzigingsbeding in deze kwestie houdt in dat Hef Wonen jaarlijks de huur mag verhogen met een nader te bepalen percentage. De op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden vullen dit nader in door te bepalen dat de huur jaarlijks wordt verhoogd met inachtneming van de huurovereenkomst, wettelijke bepalingen of voorschriften en bij gebreke daarvan op basis van het beleid van de verhuurder. Zoals hiervoor is overwogen, speelt voor de vraag of het een oneerlijk beding is mee of de overeenkomst de consument in een minder gunstige positie plaatst dan die welke uit het geldende nationale recht voortvloeit. Dat zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn doordat de consument een extra verplichting krijgt opgelegd waarin de nationale bepalingen niet voorzien. Daarom moet de toelaatbaarheid van huurprijswijzigingsbedingen mede tegen de achtergrond van het Nederlandse stelsel van huurprijsregulering in het BW en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: UHW) worden beoordeeld. In deze zaak gaat het om een vrije sector woning, oftewel wat voorheen werd aangeduid als geliberaliseerde woonruimte. Art. 7:248 BW maakt het mogelijk om in de huurovereenkomst een beding op te nemen dat in verhoging van de huurprijs voorziet. De verhoging is echter wel beperkt tot maximaal eenmaal per jaar (art. 7:251 BW), terwijl art. 7:248 lid 2 BW bepaalt dat de hoogte van de krachtens een huurprijsbeding bewerkstelligde huurverhoging wordt begrensd door het van overheidswege vastgestelde maximale huurverhogingspercentage. Bij geliberaliseerde huur is het huurprijsbeding op grond van art. 7:248 lid 3 BW nietig voor zover het leidt tot een verhoging boven het maximale huurverhogingspercentage als bedoeld in art. 10 lid 3 UHW (of art. 10a lid 2 UHW). De huurprijs geldt dan als verhoogd met de maximaal toegelaten verhoging. 6.5 Een huurovereenkomst voor woonruimte is een duurovereenkomst die doorgaans voor langere tijd wordt gesloten. De verhuurder kan die huurovereenkomst slechts op beperkte gronden beëindigen. De verhuurder heeft een gerechtvaardigd belang om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen om de doelen (compensatie van de geldontwaarding, compensatie van de ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning) na te kunnen streven. Het herzien van de huurprijs is daarom zeer wel verdedigbaar. 6.6 Bij huurprijswijzigingsbedingen staat tegenover het rechtmatige belang van de wederpartij van de consument om zich in te dekken tegen een wijziging in de omstandigheden, het even rechtmatige belang van de consument om te weten, en dus te kunnen voorzien, wat de (mogelijke) gevolgen van een dergelijke wijziging voor hem in de toekomst zullen zijn. 6.7 In het huurprijswijzigingsbeding is weliswaar niet een concreet (maximaal) percentage van de jaarlijkse door te voeren verhoging genoemd, zodat de huurder bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet exact weet wat hem te wachten staat maar hier staat tegenover dat het beding al beperkingen inhoudt van de bevoegdheid van de verhuurder om de huurprijs te wijzigen omdat Hef Wonen zich in het beding heeft verplicht de prijs niet verder te verhogen dan wettelijk is toegestaan en bij het ontbreken daarvan het beleid van de verhuurder zal volgen. Deze beperkingen waren voor de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend. 6.8 Bovendien geldt dat in de huurovereenkomst reeds besloten ligt dat de verhuurder en huurder zich tegenover elkaar behoren te gedragen overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid. Dat geldt in het bijzonder voor een woningcorporatie zoals Hef Wonen. Een woningcorporatie dient maatschappelijke doelen, zoals betaalbaar wonen bevorderen, kwetsbare groepen huisvesten, investeren in leefbaarheid en bijdragen aan duurzaamheid. Woningcorporaties zijn onderhevig aan specifieke wet- en regelgeving om de belangen van huurders en de samenleving te waarborgen. De corporatie heeft een sociale taak (zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lagere inkomens op de huidige krappe woningmarkt), maar moet ook haar maatschappelijke kapitaal op een goede manier beheren, zonder onverantwoorde risico's. 6.9 Van belang is in dat kader dat, zoals Hef Wonen onweersproken heeft gesteld, de huurprijsverhogingen steeds in overleg en in samenspraak met de huurdersraad tot stand komen. De huurdersraad is een democratisch gekozen en vertegenwoordigend adviesorgaan. Bij de berekening van de huurprijsverhoging wordt rekening gehouden met de wederzijdse belangen van huurder en verhuurder. Het is niet eenvoudig om in een huurovereenkomst een concreet bedrag of percentage waarmee de huur jaarlijks wordt verhoogd te noemen, omdat de jaarlijkse verhoging niet elk jaar hetzelfde is, maar juist afhangt van de omstandigheden op het moment van de jaarlijkse huurprijsverhoging, de wet en het overleg met de huurdersraad. Ook uit de feitelijke uitvoering van de overeenkomst blijkt dus dat het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen niet ten nadele van de huurder aanzienlijk is verstoord. 6.10 De slotsom luidt dat het primaire standpunt slaagt en dat de vorderingen worden toegewezen. Dit betekent dat de voorwaarde waaronder de vorderingen tot wijziging van de huurovereenkomsten zijn ingesteld niet wordt vervuld en dus geen bespreking behoeven. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning 6.11 Nu de huurverhogingen niet onredelijk worden geoordeeld en deze door [geïntimeerden] niet zijn betaald, is sprake van een huurachterstand. De huurachterstand is dusdanig groot dat deze zwaarwichtig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning te rechtvaardigen. Dit betekent ook dat de woning ontruimd moet worden. Het hof ziet echter aanleiding om [geïntimeerden] nog een termijn van een maand te geven om alsnog de huurachterstand te betalen voordat de huurovereenkomst wordt ontbonden (terme de grâce, art. 7:280 BW). Ontbinding van de huurovereenkomst van de parkeerplaatsen 6.12 In hoger beroep vordert Hef Wonen nu ook ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de twee parkeerplaatsen 488 en 502 en ontruiming daarvan, omdat ook daarvoor geldt dat sprake is van een forse huurachterstand, ongeveer acht maanden voor beide parkeerplaatsen. Het hof oordeelt op grond van voorgaande overwegingen dat het huurprijswijzigingsbeding, zoals opgenomen in de huurovereenkomst ter zake van de parkeerplaatsen, evenmin een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn 93/13. Niet in geschil is dat (ook) bij de betaling van de huur voor de parkeerplaatsen sprake is van een forse achterstand. Dit levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, die dusdanig is dat ontbinding van de huurovereenkomsten gerechtvaardigd is. Ook ter zake van de twee parkeerplaatsen zal het hof voordat de ontbinding wordt uitgesproken aan Tahiri c.s. een terme de grâce geven van een maand. Conclusie en proceskosten 6.13 De conclusie is dat het hoger beroep van Hef Wonen slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen. Het hof zal [geïntimeerden] als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.

6.3 Naar het oordeel van het hof is, gelet op de aard en de inhoud van de overeenkomst (waaronder de ratio en rechtvaardiging voor en beperkingen op de bevoegdheid van Hef Wonen om een huurprijsverhoging door te voeren), de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige relevante omstandigheden van dit geval het huurprijswijzigingsbeding geen oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn 93/13, omdat het beding niet het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder ten nadele van de huurder aanzienlijk en ongerechtvaardigd verstoort. Dit oordeel is gebaseerd op de volgende feiten en omstandigheden. 6.4 Het huurprijswijzigingsbeding in deze kwestie houdt in dat Hef Wonen jaarlijks de huur mag verhogen met een nader te bepalen percentage. De op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden vullen dit nader in door te bepalen dat de huur jaarlijks wordt verhoogd met inachtneming van de huurovereenkomst, wettelijke bepalingen of voorschriften en bij gebreke daarvan op basis van het beleid van de verhuurder. Zoals hiervoor is overwogen, speelt voor de vraag of het een oneerlijk beding is mee of de overeenkomst de consument in een minder gunstige positie plaatst dan die welke uit het geldende nationale recht voortvloeit. Dat zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn doordat de consument een extra verplichting krijgt opgelegd waarin de nationale bepalingen niet voorzien. Daarom moet de toelaatbaarheid van huurprijswijzigingsbedingen mede tegen de achtergrond van het Nederlandse stelsel van huurprijsregulering in het BW en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: UHW) worden beoordeeld. In deze zaak gaat het om een vrije sector woning, oftewel wat voorheen werd aangeduid als geliberaliseerde woonruimte. Art. 7:248 BW maakt het mogelijk om in de huurovereenkomst een beding op te nemen dat in verhoging van de huurprijs voorziet. De verhoging is echter wel beperkt tot maximaal eenmaal per jaar (art. 7:251 BW), terwijl art. 7:248 lid 2 BW bepaalt dat de hoogte van de krachtens een huurprijsbeding bewerkstelligde huurverhoging wordt begrensd door het van overheidswege vastgestelde maximale huurverhogingspercentage. Bij geliberaliseerde huur is het huurprijsbeding op grond van art. 7:248 lid 3 BW nietig voor zover het leidt tot een verhoging boven het maximale huurverhogingspercentage als bedoeld in art. 10 lid 3 UHW (of art. 10a lid 2 UHW). De huurprijs geldt dan als verhoogd met de maximaal toegelaten verhoging. 6.5 Een huurovereenkomst voor woonruimte is een duurovereenkomst die doorgaans voor langere tijd wordt gesloten. De verhuurder kan die huurovereenkomst slechts op beperkte gronden beëindigen. De verhuurder heeft een gerechtvaardigd belang om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen om de doelen (compensatie van de geldontwaarding, compensatie van de ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning) na te kunnen streven. Het herzien van de huurprijs is daarom zeer wel verdedigbaar. 6.6 Bij huurprijswijzigingsbedingen staat tegenover het rechtmatige belang van de wederpartij van de consument om zich in te dekken tegen een wijziging in de omstandigheden, het even rechtmatige belang van de consument om te weten, en dus te kunnen voorzien, wat de (mogelijke) gevolgen van een dergelijke wijziging voor hem in de toekomst zullen zijn. 6.7 In het huurprijswijzigingsbeding is weliswaar niet een concreet (maximaal) percentage van de jaarlijkse door te voeren verhoging genoemd, zodat de huurder bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet exact weet wat hem te wachten staat maar hier staat tegenover dat het beding al beperkingen inhoudt van de bevoegdheid van de verhuurder om de huurprijs te wijzigen omdat Hef Wonen zich in het beding heeft verplicht de prijs niet verder te verhogen dan wettelijk is toegestaan en bij het ontbreken daarvan het beleid van de verhuurder zal volgen. Deze beperkingen waren voor de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend. 6.8 Bovendien geldt dat in de huurovereenkomst reeds besloten ligt dat de verhuurder en huurder zich tegenover elkaar behoren te gedragen overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid. Dat geldt in het bijzonder voor een woningcorporatie zoals Hef Wonen. Een woningcorporatie dient maatschappelijke doelen, zoals betaalbaar wonen bevorderen, kwetsbare groepen huisvesten, investeren in leefbaarheid en bijdragen aan duurzaamheid. Woningcorporaties zijn onderhevig aan specifieke wet- en regelgeving om de belangen van huurders en de samenleving te waarborgen. De corporatie heeft een sociale taak (zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lagere inkomens op de huidige krappe woningmarkt), maar moet ook haar maatschappelijke kapitaal op een goede manier beheren, zonder onverantwoorde risico's. 6.9 Van belang is in dat kader dat, zoals Hef Wonen onweersproken heeft gesteld, de huurprijsverhogingen steeds in overleg en in samenspraak met de huurdersraad tot stand komen. De huurdersraad is een democratisch gekozen en vertegenwoordigend adviesorgaan. Bij de berekening van de huurprijsverhoging wordt rekening gehouden met de wederzijdse belangen van huurder en verhuurder. Het is niet eenvoudig om in een huurovereenkomst een concreet bedrag of percentage waarmee de huur jaarlijks wordt verhoogd te noemen, omdat de jaarlijkse verhoging niet elk jaar hetzelfde is, maar juist afhangt van de omstandigheden op het moment van de jaarlijkse huurprijsverhoging, de wet en het overleg met de huurdersraad. Ook uit de feitelijke uitvoering van de overeenkomst blijkt dus dat het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen niet ten nadele van de huurder aanzienlijk is verstoord. 6.10 De slotsom luidt dat het primaire standpunt slaagt en dat de vorderingen worden toegewezen. Dit betekent dat de voorwaarde waaronder de vorderingen tot wijziging van de huurovereenkomsten zijn ingesteld niet wordt vervuld en dus geen bespreking behoeven. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning 6.11 Nu de huurverhogingen niet onredelijk worden geoordeeld en deze door [geïntimeerden] niet zijn betaald, is sprake van een huurachterstand. De huurachterstand is dusdanig groot dat deze zwaarwichtig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning te rechtvaardigen. Dit betekent ook dat de woning ontruimd moet worden. Het hof ziet echter aanleiding om [geïntimeerden] nog een termijn van een maand te geven om alsnog de huurachterstand te betalen voordat de huurovereenkomst wordt ontbonden (terme de grâce, art. 7:280 BW). Ontbinding van de huurovereenkomst van de parkeerplaatsen 6.12 In hoger beroep vordert Hef Wonen nu ook ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de twee parkeerplaatsen 488 en 502 en ontruiming daarvan, omdat ook daarvoor geldt dat sprake is van een forse huurachterstand, ongeveer acht maanden voor beide parkeerplaatsen. Het hof oordeelt op grond van voorgaande overwegingen dat het huurprijswijzigingsbeding, zoals opgenomen in de huurovereenkomst ter zake van de parkeerplaatsen, evenmin een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn 93/13. Niet in geschil is dat (ook) bij de betaling van de huur voor de parkeerplaatsen sprake is van een forse achterstand. Dit levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, die dusdanig is dat ontbinding van de huurovereenkomsten gerechtvaardigd is. Ook ter zake van de twee parkeerplaatsen zal het hof voordat de ontbinding wordt uitgesproken aan Tahiri c.s. een terme de grâce geven van een maand. Conclusie en proceskosten 6.13 De conclusie is dat het hoger beroep van Hef Wonen slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen. Het hof zal [geïntimeerden] als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.