ECLI:NL:RVS:2023:3612

202300221/1/A2. Datum uitspraak: 27 september 2023 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak op het hoger beroep van: Kapelbeemd-I B.V. (hierna: Kapelbeemd), gevestigd te Best, appellante, tegen de uitspraak van de rechtbank Oost­-Brabant van 1 december 2022 in zaak nr. 21/1674 in het geding tussen: Kapelbeemd en het college van burgemeester en wethouders van Best.

Bij besluit van 27 juli 2020 heeft het college aan [partij] (hierna: [partij]) een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 36.400.00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 augustus 2019 tot de dag van uitbetaling, en bepaald dat het door [partij] betaalde behandelrecht van € 500,00 wordt teruggestort. Bij dat besluit heeft het college ook bepaald dat de schade wordt verhaald op Kapelbeemd op grond van de met Kapelbeemd gesloten exploitatieovereenkomst. Bij besluit van 25 mei 2021 heeft het college het door Kapelbeemd daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 1 december 2022 heeft de rechtbank het door Kapelbeemd daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht. Tegen deze uitspraak heeft Kapelbeemd hoger beroep ingesteld. Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven. Kapelbeemd heeft nadere stukken ingediend. De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 september 2023, waar Kapelbeemd, vertegenwoordigd door mr. M.Th.M. Zusterzeel, advocaat te Weert, en [gemachtigde] en het college, vertegenwoordigd door W. Brouwers, zijn verschenen.

1.       [partij] is sinds 11 april 1994 eigenaar van de woning op het perceel aan de [locatie 1] te Best (hierna: de woning). Hij heeft bij brief van 19 augustus 2019, ontvangen op 20 augustus 2019, een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ingediend. Aan deze aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Gezondheidscentrum en maatschappelijke voorzieningen Veldweg van 17 juni 2019 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) het mogelijk heeft gemaakt om op het tegenover de woning gelegen plangebied een gezondheidscentrum en maatschappelijke voorzieningen te realiseren en dat dit tot waardevermindering van de woning heeft geleid. 2.       Op 19 juni 2019 heeft Kapelbeemd met de gemeente Best een overeenkomst als bedoeld in artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden om eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor haar  rekening te nemen. standpunt van het college 3.       Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan Gloudemans. In een advies van 14 juli 2020 heeft Gloudemans een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden in het plangebied onder het nieuwe bestemmingsplan en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime van het bestemmingsplan Naastenbest en Dijkstraten-Zuid van 19 maart 2012 (hierna: het oude bestemmingsplan). Uit de vergelijking is de conclusie getrokken dat [partij] als gevolg van de planologische verandering in een nadeliger planologische positie is komen te  verkeren en dat de inbreuk op het woongenot is te kwalificeren als zwaar. Volgens Gloudemans is de waarde van de woning hierdoor ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 7 augustus 2019 (hierna: de peildatum) gedaald van € 620.000,00 naar € 565.000,00. Verder is in het advies uiteengezet dat op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro een deel van de schade, gelijk aan 3 procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, onder het normale maatschappelijke risico valt. De drempel is gelijk aan € 18.600,00. Daardoor resteert voor [partij] een tegemoetkoming in planschade van € 36.400,00. Het college heeft dit advies aan het besluit van 27 juli 2020 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar gehandhaafd met verwijzing naar een advies van de onafhankelijke commissie voor de behandeling van de bezwaarschriften.

4.       Kapelbeemd is het niet eens met het oordeel van de rechtbank dat het besluit van 25 mei 2021 de rechterlijke toets kan doorstaan. Kapelbeemd voert in hoger beroep gronden aan tegen de overwegingen van de rechtbank over de ernst van de planologische verslechtering, de hoogte van de schade en de omvang van het normale maatschappelijke risico. De Afdeling zal de hogerberoepsgronden hierna bespreken en afsluiten met een conclusie. planologische verslechtering 5.       Kapelbeemd betoogt dat de rechtbank onvoldoende rekening heeft gehouden met het rapport van Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. (hierna: Overwater) van 13 december 2021. In dat rapport is de conclusie getrokken dat de planologische vergelijking van Gloudemans onvoldoende zorgvuldig is uitgevoerd. Uit de aangevallen uitspraak valt niet af te leiden dat de rechtbank dat rapport bij haar oordeel heeft betrokken. In het bijzonder valt niet in te zien dat, zoals de rechtbank heeft overwogen, het college zich op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat het plangebied geen inbreidingslocatie is. Indien het plangebied goed wordt bekeken, is immers duidelijk dat het tussen bestaande bebouwing ligt. Daarmee is sprake van een inbreidingslocatie, ook gezien de definities van dat begrip, aldus Kapelbeemd. 5.1.    Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd. 5.2.    In het advies van Gloudemans is vermeld dat de planologische verandering in het plangebied heeft geleid tot een forse intensivering van de bebouwing in het plangebied. Waar voorheen alleen bebouwing in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, was toegestaan, wordt [partij] in de nieuwe situatie geconfronteerd met een forse bouwmassa. Deze bouwmassa heeft gezorgd voor een belemmering van het uitzicht en, gelet op de bezonningsstudie, tot meer schaduw en verminderde lichtinval in de tuin in de namiddag in de winter. Verder heeft de intensivering van het gebruik van het plangebied voor [partij] geleid tot een aantasting van de privacy en een toename van de hinder. Ook is, als aparte schadefactor, de  situeringswaarde van de woning verminderd, omdat de (min of meer) vrije  ligging aan de voorzijde in planologische zin is aangetast en de halfvrije  ligging en het nagenoeg open karakter van het landschap zijn verstoord. Waar de woning eerst lag in een landelijke omgeving met een agrarisch gebied aan de overzijde van de woning, is dit nu een bebouwde omgeving aan de overzijde, aldus Gloudemans. 5.3.    Volgens Overwater is het advies van Gloudemans gebaseerd op de onjuiste of onvolledige veronderstelling dat het perceel van [partij] onder het planologische regime van het oude bestemmingsplan was gelegen in een landelijke omgeving met een agrarisch gebied aan de overzijde van de woning. Uit plankaarten valt immers af te leiden dat de omgeving destijds al verstedelijkt was en dat het nieuwe bestemmingsplan betrekking heeft op een inbreidingslocatie. Gloudemans heeft de situeringswaarde onjuist of onvolledig in de planologische vergelijking betrokken door in het advies uit te gaan van een nagenoeg open karakter van het landschap en een landelijke omgeving onder het oude planologische regime. Volgens Overwater is de situeringswaarde van de woning slechts in beperkte mate aangetast. 5.4.    Of, zoals Kapelbeemd stelt, het plangebied een inbreidingslocatie was, is naar het oordeel van de Afdeling in het kader van de planologische vergelijking niet van belang, omdat deze kwalificatie van het plangebied geen invloed heeft op de mate van de vermindering van de situeringswaarde van de woning. Indien het plangebied een inbreidingslocatie was, laat dat onverlet dat de woning in de oude situatie een deel van haar waarde heeft ontleend aan de agrarische bestemming van het plangebied en dat die waarde is aangetast door de planologische verandering in het plangebied. Dat tussen Gloudemans en Overwater een verschil van inzicht bestaat over de ernst van de vermindering van de situeringswaarde van de woning, betekent niet dat Kapelbeemd aannemelijk heeft gemaakt dat het door Gloudemans verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest, noch dat het college zich redelijkerwijs niet op het advies van Gloudemans van 14 juli 2020 heeft kunnen baseren. Uit de motivering van het advies valt af te leiden dat Gloudemans hierbij het oog had op de nabije omgeving van de woning, terwijl Overwater, ook gelet op de weergave van de plankaarten op bladzijde 15 van het rapport, naar een beduidend groter gebied heeft gekeken. Zonder nadere toelichting, die in het rapport niet wordt gegeven, valt niet valt in te zien waarom het onderzoek van Gloudemans op dit punt te beperkt is geweest. In het betoog is geen grond te vinden voor het oordeel dat Gloudemans de ernst van de vermindering van de situeringswaarde heeft overschat. Uit het rapport van Overwater blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van de Gloudemans op dit onderdeel. Het betoog slaagt niet. hoogte van de schade 6.       Kapelbeemd betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat in de planschaderisicoanalyse van De Bont Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen (hierna: De Bont) van een ander bouwplan met minder woningen is uitgegaan, zodat deze  planschaderisicoanalyse niet met zich brengt dat het college de schadetaxatie van Gloudemans niet aan de besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. Volgens Kapelbeemd maakt het aantal woningen in dit geval niets uit, omdat voor [partij] niet het aantal woningen, maar het uitzicht steeds bepalend is geweest voor de aanvraag om tegemoetkoming in planschade. Daarom had de planschaderisicoanalyse wel degelijk een rol moeten spelen in de besluitvorming. 6.1.    Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer bij uitspraak van 24 september 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3509), is een planschaderisicoanalyse in zijn algemeenheid van meer globale aard dan de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade en wordt een planschaderisicoanalyse voorafgaand aan het schadeveroorzakend besluit gemaakt, zodat dan nog niet bekend is welke schade daadwerkelijk voor tegemoetkoming in aanmerking komt en geen uitvoerige taxatie plaatsvindt. 6.2.    Aan de planschaderisicoanalyse van De Bont komt niet de betekenis toe die Kapelbeemd daaraan wenst te hechten. Kapelbeemd heeft niet aannemelijk gemaakt dat de planschaderisicoanalyse, anders dan gebruikelijk is, niet slechts een indicatief karakter heeft. Daarom kan het verschil met de taxatie van Gloudemans niet tot de conclusie leiden dat het college deze taxatie niet aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen. Het betoog slaagt niet. omvang van het normale maatschappelijke risico 7.       Kapelbeemd betoogt verder dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college bij het vaststellen van de tegemoetkoming in planschade ten onrechte niet een drempel van 5 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, heeft toegepast.

8.       Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het besluit van 25 mei 2021 vernietigen wegens schending van artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. definitieve beslechting van het geschil 9.       De Afdeling ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien. 10.     De woning had op de peildatum een waarde van € 620.000,00 onder het oude planologische regime en € 565.000,00 onder het nieuwe planologische regime. [partij] heeft als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan dus een schade in de vorm van een waardevermindering van de woning van € 55.000,00 geleden. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro wordt, gelet op wat onder 7 tot en met 7.7 is overwogen, een drempel van 4 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, toegepast. De drempel is gelijk aan € 24.800,00. De schade valt niet geheel onder het normale maatschappelijke risico. De Afdeling zal het besluit van 27 juli 2020 herroepen voor zover daarbij aan [partij] een tegemoetkoming in planschade van € 36.400,00 is toegekend. Zij zal die tegemoetkoming vaststellen op € 30.200,00. 11.     Kapelbeemd heeft verzocht om vergoeding van de kosten van de zogenoemde quick scan van Overwater van 9 juni 2020. Kapelbeemd heeft de quick scan laten verrichten naar aanleiding van het conceptadvies van Gloudemans van 6 mei 2020. In het besluit van 24 juli 2019 heeft het college uiteengezet waarom geen aanleiding bestaat voor vergoeding van de kosten van de quick scan op grond van artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro. In het besluit van 25 mei 2021, gelezen in samenhang met het daarin ingelaste advies, heeft het college dit standpunt van een nadere onderbouwing voorzien. Kapelbeemd heeft de motivering van het standpunt van het college niet ter discussie gesteld. Zij heeft niet bestreden dat niet wordt voldaan aan de vereisten voor vergoeding van de kosten van de quick scan. De Afdeling ziet, gelet op het voorgaande, geen aanleiding om te bepalen dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen. 12.     De Afdeling zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het besluit van 25 mei 2021. Proceskosten 13.     Het college moet de proceskosten vergoeden. Het gaat hierbij om kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en kosten van een deskundige. 14.     Omdat deze zaak en de zaak met nr. 202300217/1/A2, die eveneens op de zitting van 5 september 2023 is behandeld, samenhangende zaken zijn als bedoeld in artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht, wordt het totaal te vergoeden bedrag voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep gelijkelijk verdeeld over deze zaken. 15.     Kapelbeemd heeft verzocht om vergoeding van de kosten van het rapport van Overwater van 13 december 2021. Op de zitting van de Afdeling is zij, met instemming van het college, in de gelegenheid gesteld om de factuur van deze kosten over te leggen. Bij brief van 5 september 2023 heeft zij dat gedaan. Volgens de overgelegde factuur van 22 december 2021 heeft Overwater voor haar werkzaamheden een bedrag van € 4.264,77 inclusief BTW (€ 3.524,60 exclusief BTW) in rekening gebracht. Uit de overgelegde factuur blijkt niet hoeveel uren Overwater heeft besteed aan het opstellen van het rapport. Gelet op de omvang, aard en inhoud van het rapport, zou een tijdsbesteding van 20 uur niet onredelijk zijn. Het uurtarief wordt op de voet van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder d, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, gelezen in verbinding met artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken, zoals die bepaling ten tijde van belang luidde, forfaitair vastgesteld op € 134,04. Dit leidt in beginsel tot een vergoeding voor de kosten van het rapport van € 3.243,76 inclusief BTW (€ 2.680,80 exclusief BTW). In de zaak met nr. 202300217/1/A2 heeft Overwater eveneens op 13 december 2021 een rapport uitgebracht en daarvoor, bij factuur van 22 december 2021, een bedrag van € 4.264,77 inclusief BTW (€ 3.524,60 exclusief BTW) in rekening gebracht. Omdat de inhoud van de rapporten bijna identiek is, wordt het te vergoeden bedrag voor kosten van een deskundige gelijkelijk verdeeld over beide zaken. Voor deze kosten wordt daarom per zaak een bedrag van € 1.621,88 inclusief BTW (€ 1.340,40 exclusief BTW) toegekend.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I.        verklaart het hoger beroep van Kapelbeemd-I B.V. gegrond; II.       vernietigt de uitspraak van de rechtbank Oost­-Brabant van 1 december 2022 in zaak nr. 21/1674; III.      verklaart het beroep van Kapelbeemd-I B.V. gegrond; IV.      vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Best van 25 mei 2021; V.       herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Best van 27 juli 2020, voor zover daarbij aan [partij] een tegemoetkoming in planschade van € 36.400,00 is toegekend; VI.      bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Best  aan [partij] een tegemoetkoming in planschade van € 30.200,00 toekent; VII.     bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit; VIII.    veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Best tot vergoeding van bij Kapelbeemd-I B.V. in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 597,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; IX.      veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Best tot vergoeding van bij Kapelbeemd-I B.V. in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 3.295,88, waarvan € 1.674,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; X.       gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Best aan Kapelbeemd-I B.V. het door haar voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 908,00 vergoedt. Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, voorzitter, en mr. J.E.M. Polak en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier. w.g. Daalder voorzitter w.g. Hazen griffier Uitgesproken in het openbaar op 27 september 2023 452

202300221/1/A2. Datum uitspraak: 27 september 2023 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak op het hoger beroep van: Kapelbeemd-I B.V. (hierna: Kapelbeemd), gevestigd te Best, appellante, tegen de uitspraak van de rechtbank Oost­-Brabant van 1 december 2022 in zaak nr. 21/1674 in het geding tussen: Kapelbeemd en het college van burgemeester en wethouders van Best.

Bij besluit van 27 juli 2020 heeft het college aan [partij] (hierna: [partij]) een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 36.400.00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 augustus 2019 tot de dag van uitbetaling, en bepaald dat het door [partij] betaalde behandelrecht van € 500,00 wordt teruggestort. Bij dat besluit heeft het college ook bepaald dat de schade wordt verhaald op Kapelbeemd op grond van de met Kapelbeemd gesloten exploitatieovereenkomst. Bij besluit van 25 mei 2021 heeft het college het door Kapelbeemd daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 1 december 2022 heeft de rechtbank het door Kapelbeemd daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht. Tegen deze uitspraak heeft Kapelbeemd hoger beroep ingesteld. Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven. Kapelbeemd heeft nadere stukken ingediend. De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 september 2023, waar Kapelbeemd, vertegenwoordigd door mr. M.Th.M. Zusterzeel, advocaat te Weert, en [gemachtigde] en het college, vertegenwoordigd door W. Brouwers, zijn verschenen.

1.       [partij] is sinds 11 april 1994 eigenaar van de woning op het perceel aan de [locatie 1] te Best (hierna: de woning). Hij heeft bij brief van 19 augustus 2019, ontvangen op 20 augustus 2019, een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ingediend. Aan deze aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Gezondheidscentrum en maatschappelijke voorzieningen Veldweg van 17 juni 2019 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) het mogelijk heeft gemaakt om op het tegenover de woning gelegen plangebied een gezondheidscentrum en maatschappelijke voorzieningen te realiseren en dat dit tot waardevermindering van de woning heeft geleid. 2.       Op 19 juni 2019 heeft Kapelbeemd met de gemeente Best een overeenkomst als bedoeld in artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden om eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor haar  rekening te nemen. standpunt van het college 3.       Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan Gloudemans. In een advies van 14 juli 2020 heeft Gloudemans een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden in het plangebied onder het nieuwe bestemmingsplan en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime van het bestemmingsplan Naastenbest en Dijkstraten-Zuid van 19 maart 2012 (hierna: het oude bestemmingsplan). Uit de vergelijking is de conclusie getrokken dat [partij] als gevolg van de planologische verandering in een nadeliger planologische positie is komen te  verkeren en dat de inbreuk op het woongenot is te kwalificeren als zwaar. Volgens Gloudemans is de waarde van de woning hierdoor ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 7 augustus 2019 (hierna: de peildatum) gedaald van € 620.000,00 naar € 565.000,00. Verder is in het advies uiteengezet dat op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro een deel van de schade, gelijk aan 3 procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, onder het normale maatschappelijke risico valt. De drempel is gelijk aan € 18.600,00. Daardoor resteert voor [partij] een tegemoetkoming in planschade van € 36.400,00. Het college heeft dit advies aan het besluit van 27 juli 2020 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar gehandhaafd met verwijzing naar een advies van de onafhankelijke commissie voor de behandeling van de bezwaarschriften.

4.       Kapelbeemd is het niet eens met het oordeel van de rechtbank dat het besluit van 25 mei 2021 de rechterlijke toets kan doorstaan. Kapelbeemd voert in hoger beroep gronden aan tegen de overwegingen van de rechtbank over de ernst van de planologische verslechtering, de hoogte van de schade en de omvang van het normale maatschappelijke risico. De Afdeling zal de hogerberoepsgronden hierna bespreken en afsluiten met een conclusie. planologische verslechtering 5.       Kapelbeemd betoogt dat de rechtbank onvoldoende rekening heeft gehouden met het rapport van Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. (hierna: Overwater) van 13 december 2021. In dat rapport is de conclusie getrokken dat de planologische vergelijking van Gloudemans onvoldoende zorgvuldig is uitgevoerd. Uit de aangevallen uitspraak valt niet af te leiden dat de rechtbank dat rapport bij haar oordeel heeft betrokken. In het bijzonder valt niet in te zien dat, zoals de rechtbank heeft overwogen, het college zich op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat het plangebied geen inbreidingslocatie is. Indien het plangebied goed wordt bekeken, is immers duidelijk dat het tussen bestaande bebouwing ligt. Daarmee is sprake van een inbreidingslocatie, ook gezien de definities van dat begrip, aldus Kapelbeemd. 5.1.    Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd. 5.2.    In het advies van Gloudemans is vermeld dat de planologische verandering in het plangebied heeft geleid tot een forse intensivering van de bebouwing in het plangebied. Waar voorheen alleen bebouwing in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, was toegestaan, wordt [partij] in de nieuwe situatie geconfronteerd met een forse bouwmassa. Deze bouwmassa heeft gezorgd voor een belemmering van het uitzicht en, gelet op de bezonningsstudie, tot meer schaduw en verminderde lichtinval in de tuin in de namiddag in de winter. Verder heeft de intensivering van het gebruik van het plangebied voor [partij] geleid tot een aantasting van de privacy en een toename van de hinder. Ook is, als aparte schadefactor, de  situeringswaarde van de woning verminderd, omdat de (min of meer) vrije  ligging aan de voorzijde in planologische zin is aangetast en de halfvrije  ligging en het nagenoeg open karakter van het landschap zijn verstoord. Waar de woning eerst lag in een landelijke omgeving met een agrarisch gebied aan de overzijde van de woning, is dit nu een bebouwde omgeving aan de overzijde, aldus Gloudemans. 5.3.    Volgens Overwater is het advies van Gloudemans gebaseerd op de onjuiste of onvolledige veronderstelling dat het perceel van [partij] onder het planologische regime van het oude bestemmingsplan was gelegen in een landelijke omgeving met een agrarisch gebied aan de overzijde van de woning. Uit plankaarten valt immers af te leiden dat de omgeving destijds al verstedelijkt was en dat het nieuwe bestemmingsplan betrekking heeft op een inbreidingslocatie. Gloudemans heeft de situeringswaarde onjuist of onvolledig in de planologische vergelijking betrokken door in het advies uit te gaan van een nagenoeg open karakter van het landschap en een landelijke omgeving onder het oude planologische regime. Volgens Overwater is de situeringswaarde van de woning slechts in beperkte mate aangetast. 5.4.    Of, zoals Kapelbeemd stelt, het plangebied een inbreidingslocatie was, is naar het oordeel van de Afdeling in het kader van de planologische vergelijking niet van belang, omdat deze kwalificatie van het plangebied geen invloed heeft op de mate van de vermindering van de situeringswaarde van de woning. Indien het plangebied een inbreidingslocatie was, laat dat onverlet dat de woning in de oude situatie een deel van haar waarde heeft ontleend aan de agrarische bestemming van het plangebied en dat die waarde is aangetast door de planologische verandering in het plangebied. Dat tussen Gloudemans en Overwater een verschil van inzicht bestaat over de ernst van de vermindering van de situeringswaarde van de woning, betekent niet dat Kapelbeemd aannemelijk heeft gemaakt dat het door Gloudemans verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest, noch dat het college zich redelijkerwijs niet op het advies van Gloudemans van 14 juli 2020 heeft kunnen baseren. Uit de motivering van het advies valt af te leiden dat Gloudemans hierbij het oog had op de nabije omgeving van de woning, terwijl Overwater, ook gelet op de weergave van de plankaarten op bladzijde 15 van het rapport, naar een beduidend groter gebied heeft gekeken. Zonder nadere toelichting, die in het rapport niet wordt gegeven, valt niet valt in te zien waarom het onderzoek van Gloudemans op dit punt te beperkt is geweest. In het betoog is geen grond te vinden voor het oordeel dat Gloudemans de ernst van de vermindering van de situeringswaarde heeft overschat. Uit het rapport van Overwater blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van de Gloudemans op dit onderdeel. Het betoog slaagt niet. hoogte van de schade 6.       Kapelbeemd betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat in de planschaderisicoanalyse van De Bont Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen (hierna: De Bont) van een ander bouwplan met minder woningen is uitgegaan, zodat deze  planschaderisicoanalyse niet met zich brengt dat het college de schadetaxatie van Gloudemans niet aan de besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. Volgens Kapelbeemd maakt het aantal woningen in dit geval niets uit, omdat voor [partij] niet het aantal woningen, maar het uitzicht steeds bepalend is geweest voor de aanvraag om tegemoetkoming in planschade. Daarom had de planschaderisicoanalyse wel degelijk een rol moeten spelen in de besluitvorming. 6.1.    Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer bij uitspraak van 24 september 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3509), is een planschaderisicoanalyse in zijn algemeenheid van meer globale aard dan de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade en wordt een planschaderisicoanalyse voorafgaand aan het schadeveroorzakend besluit gemaakt, zodat dan nog niet bekend is welke schade daadwerkelijk voor tegemoetkoming in aanmerking komt en geen uitvoerige taxatie plaatsvindt. 6.2.    Aan de planschaderisicoanalyse van De Bont komt niet de betekenis toe die Kapelbeemd daaraan wenst te hechten. Kapelbeemd heeft niet aannemelijk gemaakt dat de planschaderisicoanalyse, anders dan gebruikelijk is, niet slechts een indicatief karakter heeft. Daarom kan het verschil met de taxatie van Gloudemans niet tot de conclusie leiden dat het college deze taxatie niet aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen. Het betoog slaagt niet. omvang van het normale maatschappelijke risico 7.       Kapelbeemd betoogt verder dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college bij het vaststellen van de tegemoetkoming in planschade ten onrechte niet een drempel van 5 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, heeft toegepast.

8.       Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het besluit van 25 mei 2021 vernietigen wegens schending van artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. definitieve beslechting van het geschil 9.       De Afdeling ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien. 10.     De woning had op de peildatum een waarde van € 620.000,00 onder het oude planologische regime en € 565.000,00 onder het nieuwe planologische regime. [partij] heeft als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan dus een schade in de vorm van een waardevermindering van de woning van € 55.000,00 geleden. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro wordt, gelet op wat onder 7 tot en met 7.7 is overwogen, een drempel van 4 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, toegepast. De drempel is gelijk aan € 24.800,00. De schade valt niet geheel onder het normale maatschappelijke risico. De Afdeling zal het besluit van 27 juli 2020 herroepen voor zover daarbij aan [partij] een tegemoetkoming in planschade van € 36.400,00 is toegekend. Zij zal die tegemoetkoming vaststellen op € 30.200,00. 11.     Kapelbeemd heeft verzocht om vergoeding van de kosten van de zogenoemde quick scan van Overwater van 9 juni 2020. Kapelbeemd heeft de quick scan laten verrichten naar aanleiding van het conceptadvies van Gloudemans van 6 mei 2020. In het besluit van 24 juli 2019 heeft het college uiteengezet waarom geen aanleiding bestaat voor vergoeding van de kosten van de quick scan op grond van artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro. In het besluit van 25 mei 2021, gelezen in samenhang met het daarin ingelaste advies, heeft het college dit standpunt van een nadere onderbouwing voorzien. Kapelbeemd heeft de motivering van het standpunt van het college niet ter discussie gesteld. Zij heeft niet bestreden dat niet wordt voldaan aan de vereisten voor vergoeding van de kosten van de quick scan. De Afdeling ziet, gelet op het voorgaande, geen aanleiding om te bepalen dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen. 12.     De Afdeling zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het besluit van 25 mei 2021. Proceskosten 13.     Het college moet de proceskosten vergoeden. Het gaat hierbij om kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en kosten van een deskundige. 14.     Omdat deze zaak en de zaak met nr. 202300217/1/A2, die eveneens op de zitting van 5 september 2023 is behandeld, samenhangende zaken zijn als bedoeld in artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht, wordt het totaal te vergoeden bedrag voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep gelijkelijk verdeeld over deze zaken. 15.     Kapelbeemd heeft verzocht om vergoeding van de kosten van het rapport van Overwater van 13 december 2021. Op de zitting van de Afdeling is zij, met instemming van het college, in de gelegenheid gesteld om de factuur van deze kosten over te leggen. Bij brief van 5 september 2023 heeft zij dat gedaan. Volgens de overgelegde factuur van 22 december 2021 heeft Overwater voor haar werkzaamheden een bedrag van € 4.264,77 inclusief BTW (€ 3.524,60 exclusief BTW) in rekening gebracht. Uit de overgelegde factuur blijkt niet hoeveel uren Overwater heeft besteed aan het opstellen van het rapport. Gelet op de omvang, aard en inhoud van het rapport, zou een tijdsbesteding van 20 uur niet onredelijk zijn. Het uurtarief wordt op de voet van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder d, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, gelezen in verbinding met artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken, zoals die bepaling ten tijde van belang luidde, forfaitair vastgesteld op € 134,04. Dit leidt in beginsel tot een vergoeding voor de kosten van het rapport van € 3.243,76 inclusief BTW (€ 2.680,80 exclusief BTW). In de zaak met nr. 202300217/1/A2 heeft Overwater eveneens op 13 december 2021 een rapport uitgebracht en daarvoor, bij factuur van 22 december 2021, een bedrag van € 4.264,77 inclusief BTW (€ 3.524,60 exclusief BTW) in rekening gebracht. Omdat de inhoud van de rapporten bijna identiek is, wordt het te vergoeden bedrag voor kosten van een deskundige gelijkelijk verdeeld over beide zaken. Voor deze kosten wordt daarom per zaak een bedrag van € 1.621,88 inclusief BTW (€ 1.340,40 exclusief BTW) toegekend.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I.        verklaart het hoger beroep van Kapelbeemd-I B.V. gegrond; II.       vernietigt de uitspraak van de rechtbank Oost­-Brabant van 1 december 2022 in zaak nr. 21/1674; III.      verklaart het beroep van Kapelbeemd-I B.V. gegrond; IV.      vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Best van 25 mei 2021; V.       herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Best van 27 juli 2020, voor zover daarbij aan [partij] een tegemoetkoming in planschade van € 36.400,00 is toegekend; VI.      bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Best  aan [partij] een tegemoetkoming in planschade van € 30.200,00 toekent; VII.     bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit; VIII.    veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Best tot vergoeding van bij Kapelbeemd-I B.V. in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 597,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; IX.      veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Best tot vergoeding van bij Kapelbeemd-I B.V. in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 3.295,88, waarvan € 1.674,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; X.       gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Best aan Kapelbeemd-I B.V. het door haar voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 908,00 vergoedt. Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, voorzitter, en mr. J.E.M. Polak en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier. w.g. Daalder voorzitter w.g. Hazen griffier Uitgesproken in het openbaar op 27 september 2023 452

Zij voert aan dat het realiseren van een zorgcentrum op een inbreidingslocatie een normale maatschappelijke ontwikkeling is en dat die ontwikkeling in dit geval geheel in de lijn der verwachtingen lag. 7.1.    Voor het antwoord op de vraag of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, is onder meer van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling is, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. Hierbij komt in ieder geval betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past en aan de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. 7.2.    Indien de desbetreffende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, betekent dat op zichzelf nog niet dat de gevolgen van de ontwikkeling geheel onder het normale maatschappelijke risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade in de vorm van waardevermindering onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak. Dit zijn verschillende aspecten die bij de beoordeling van het normale maatschappelijke risico worden betrokken en elkaar niet uitsluiten. 7.3.    Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 8.10), is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien deze motivering niet volstaat, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil met toepassing van artikel 8:41a van de Awb de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is. 7.4.    Uit de rechtspraak van de Afdeling volgt dat de hoogte van de drempel primair wordt bepaald door het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de desbetreffende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, met dien verstande dat, gelet op artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, de drempel bij indirecte planschade - planschade door een planologische verandering op de gronden van derden - minstens 2 procent van de waarde van de onroerende zaak is. Voor het antwoord op voormelde vraag is in ieder geval van belang of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. Indien geheel aan beide indicatoren wordt voldaan, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, aangewezen. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2402) onder 7.15. 7.5.    Niet in geschil dat het realiseren van een gezondheidscentrum en maatschappelijke voorzieningen op zichzelf een normale maatschappelijke ontwikkeling is. Kapelbeemd bestrijdt in hoger beroep echter niet dat, zoals de rechtbank heeft overwogen, de bebouwing in het plangebied in de huidige vorm van onder meer wonen op de verdiepingen afwijkt van de bestaande bebouwing, waar overwegend sprake is van laagbouw en grondgebonden woningen in de nabije omgeving. Daarvan uitgaande, bestaat, anders dan Kapelbeemd aanvoert, geen grond voor het oordeel dat de ontwikkeling op de specifieke locatie van het plangebied naar haar aard en omvang geheel paste binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. De ontwikkeling paste daarin slechts gedeeltelijk. Verder heeft de rechtbank vastgesteld dat niet in geschil is dat de ontwikkeling binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid paste. Hieruit volgt dat, gelet op de uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021, de omvang van het normale maatschappelijke risico in dit geval in beginsel gelijk is aan 4 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. 7.6.    Verder is geen sprake van een zeer ingrijpende planologische ontwikkeling die voor [partij] tot een uitzonderlijk hoge schade heeft geleid in verhouding tot de waarde van de woning. In dit opzicht is er een verschil met het geval dat heeft geleid tot de uitspraak van de Afdeling van 22 januari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:214). Anders dan de rechtbank kennelijk heeft gemeend, is de omvang van de schade - bijna 8,9 procent van de waarde van de woning - geen reden om bij [partij] niet een drempel van 4 procent van de woning toe te passen. 7.7.    Uit het voorgaande volgt dat het college onvoldoende draagkrachtig heeft gemotiveerd dat de omvang van het normale maatschappelijke risico in dit geval gelijk is aan 3 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. De rechtbank heeft dat niet onderkend. Het betoog slaagt.

Zij voert aan dat het realiseren van een zorgcentrum op een inbreidingslocatie een normale maatschappelijke ontwikkeling is en dat die ontwikkeling in dit geval geheel in de lijn der verwachtingen lag. 7.1.    Voor het antwoord op de vraag of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, is onder meer van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling is, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. Hierbij komt in ieder geval betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past en aan de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. 7.2.    Indien de desbetreffende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, betekent dat op zichzelf nog niet dat de gevolgen van de ontwikkeling geheel onder het normale maatschappelijke risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade in de vorm van waardevermindering onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak. Dit zijn verschillende aspecten die bij de beoordeling van het normale maatschappelijke risico worden betrokken en elkaar niet uitsluiten. 7.3.    Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 8.10), is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien deze motivering niet volstaat, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil met toepassing van artikel 8:41a van de Awb de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is. 7.4.    Uit de rechtspraak van de Afdeling volgt dat de hoogte van de drempel primair wordt bepaald door het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de desbetreffende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, met dien verstande dat, gelet op artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, de drempel bij indirecte planschade - planschade door een planologische verandering op de gronden van derden - minstens 2 procent van de waarde van de onroerende zaak is. Voor het antwoord op voormelde vraag is in ieder geval van belang of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. Indien geheel aan beide indicatoren wordt voldaan, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, aangewezen. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2402) onder 7.15. 7.5.    Niet in geschil dat het realiseren van een gezondheidscentrum en maatschappelijke voorzieningen op zichzelf een normale maatschappelijke ontwikkeling is. Kapelbeemd bestrijdt in hoger beroep echter niet dat, zoals de rechtbank heeft overwogen, de bebouwing in het plangebied in de huidige vorm van onder meer wonen op de verdiepingen afwijkt van de bestaande bebouwing, waar overwegend sprake is van laagbouw en grondgebonden woningen in de nabije omgeving. Daarvan uitgaande, bestaat, anders dan Kapelbeemd aanvoert, geen grond voor het oordeel dat de ontwikkeling op de specifieke locatie van het plangebied naar haar aard en omvang geheel paste binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. De ontwikkeling paste daarin slechts gedeeltelijk. Verder heeft de rechtbank vastgesteld dat niet in geschil is dat de ontwikkeling binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid paste. Hieruit volgt dat, gelet op de uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021, de omvang van het normale maatschappelijke risico in dit geval in beginsel gelijk is aan 4 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. 7.6.    Verder is geen sprake van een zeer ingrijpende planologische ontwikkeling die voor [partij] tot een uitzonderlijk hoge schade heeft geleid in verhouding tot de waarde van de woning. In dit opzicht is er een verschil met het geval dat heeft geleid tot de uitspraak van de Afdeling van 22 januari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:214). Anders dan de rechtbank kennelijk heeft gemeend, is de omvang van de schade - bijna 8,9 procent van de waarde van de woning - geen reden om bij [partij] niet een drempel van 4 procent van de woning toe te passen. 7.7.    Uit het voorgaande volgt dat het college onvoldoende draagkrachtig heeft gemotiveerd dat de omvang van het normale maatschappelijke risico in dit geval gelijk is aan 3 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. De rechtbank heeft dat niet onderkend. Het betoog slaagt.