ECLI:NL:RBZWB:2026:6239

reRECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 11980336 \ CV EXPL 25-5917 Vonnis van 8 juli 2026 in de zaak van [eiser] , te [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: Constant & Van den Heuvel, tegen [gedaagde] , te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon. De zaak in het kort 1.1. [gedaagde] huurt een woning van [eiser] . [eiser] vordert in conventie dat [gedaagde] de woning verlaat vanwege een huurachterstand. [gedaagde] heeft een aantal maanden de huur niet betaald, omdat hij eerst wil dat [eiser] de gebreken in de woning herstelt. In reconventie vordert [gedaagde] huurprijsvermindering vanwege de gebreken. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering, maar ook dat de huurachterstand zodanig hoog is dat de vordering van [eiser] tot ontbinding en ontruiming wordt toegewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen. 2 De procedure 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 22 oktober 2025 met producties;- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald; - de akte aanvullende producties aan de zijde van [gedaagde] ; - de mondelinge behandeling van 2 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 3 De feiten 3.1. [eiser] verhuurt met ingang van 16 september 2023 aan [gedaagde] de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). 3.2. De huurprijs bedraagt momenteel € 698,00 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. 3.3. [gedaagde] heeft (een deel van) de huur niet betaald. 4 Het geschil in conventie 4.1. [eiser] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. de huurovereenkomst ontbonden te verklaren, althans te ontbinden, op grond van een ernstig toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbintenis door [gedaagde] ; II. [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde met alle zich daarin bevindende goederen te ontruimen en ontruimd en verlaten te houden en onder overgave van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort, ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen; III. [gedaagde] te veroordelen om te betalen een bedrag van € 8.060,58 ter zake huur, rente en (incasso)kosten (inclusief BTW), vermeerderd met de wettelijke rente over € 7.016,58 vanaf 3 oktober 2025 tot aan de dag der algehele voldoening; IV. [gedaagde] te veroordelen om te betalen een bedrag van € 732,98 per maand, zijnde de maandelijks door [gedaagde] aan [eiser] verschuldigde (huur)termijn, te rekenen vanaf 1 november 2025 tot ontbinding, onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen. V. [gedaagde] te veroordelen om te betalen als schadevergoeding een bedrag van € 732,98 per maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke zal blijven het gehuurde te ontruimen en ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen, zulks ingaande op het tijdstip van ontbinding, onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen. VI. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten. 4.2. [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens [eiser] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. [eiser] heeft zijn eis ter zitting gewijzigd/verhoogd. De huurtermijnen van november 2025 tot en met mei 2026 zijn ten tijde van de mondelinge behandeling ook vervallen. De huurachterstand tot en met mei 2026 bedraagt daarom € 12.147,44, hetgeen [gedaagde] volgens [eiser] moet betalen. [eiser] heeft de vordering met betrekking tot de huurprijsverhoging ingetrokken, waardoor hij niet meer een huurprijs/schadevergoeding van € 732,98 vordert, maar van € 698,00 per maand. 4.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent de huurachterstand, maar voert aan dat hij de huurbetaling terecht opschort omdat sprake is van gebreken aan het gehuurde. in reconventie 4.4. [gedaagde] vordert in reconventie dat de huurprijs wordt verminderd vanaf 1 februari 2025 tot het moment dat de gebreken zijn hersteld, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 4.5. [eiser] voert het verweer dat geen sprake is van gebreken en dat het vaststellen en herstellen van de gebreken bovendien niet mogelijk is, omdat [gedaagde] daaraan niet meewerkt. in conventie en in reconventie 4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 5 De beoordeling Gelet op de feitelijke samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen die vorderingen hierna gezamenlijk worden beoordeeld. Consumentenrecht 5.1. De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). 5.2. Het voor de vordering relevante beding in artikel 5.1 van de huurovereenkomst is getoetst en is oneerlijk bevonden. Het beding is niet transparant omdat de datum waarop de huurprijs kan worden aangepast, ontbreekt. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord. [eiser] heeft als reactie hierop ter zitting zijn eis gewijzigd. De kantonrechter stelt vast dat daarmee het geschil over dit punt is komen te vervallen, zodat een verdere toetsing of een veroordeling ten aanzien van de huurprijsverhoging niet meer aan de orde is. Huurachterstand 5.3. De huurprijs bedraagt € 698,00 per maand. In de periode van 1 februari 2025, het moment waarop [gedaagde] de huur niet meer betaalde, tot en met 15 mei 2026 (16 maanden) is [gedaagde] daarom in beginsel een bedrag van € 11.168,00 aan huur verschuldigd. 5.4. [gedaagde] heeft de huurachterstand op zichzelf niet betwist, maar stelt dat de huurachterstand dient te worden verrekend met de door [gedaagde] (in reconventie) gevorderde huurprijsvermindering wegens gebreken aan het gehuurde. Voor het antwoord op de vraag of en zo ja in hoeverre hiervoor aanleiding bestaat, dient eerst te worden beoordeeld of sprake is van (een) gebrek(en) als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Gebreken 5.5. Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Artikel 7:206 BW bepaalt dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Deze verplichting geldt niet voor kleine herstellingen die de huurder krachtens artikel 7:217 BW zelf moet verrichten. Volgens de parlementaire geschiedenis is slechts ruimte voor een evenredige huurprijsvermindering in geval van een naar objectieve maatstaven gemeten substantiële aantasting van het huurgenot (vgl. Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr.3 p.18 en Kamerstukken I, 2001/02, 26089, nr.162 p.15.) 5.6. [gedaagde] stelt dat op het moment van de zitting nog steeds sprake is van diverse gebreken, te weten: een gebrekkige verwarming, schimmelvorming in de douche, een defect verwarmingselement in de douche, scheuren in de muur, een niet goed functionerend toilet, een scheur in de vloer en zwart (rot) beton in het bovenste gedeelte van de keuken. Het grootste gebrek is volgens [gedaagde] de verwarming. Om die reden zal eerst op dit gebrek worden ingegaan. 5.7. [gedaagde] stelt dat de verwarmingscapaciteit na 23:00 uur halveert en dat de verwarming onregelmatige temperatuurschommelingen vertoont waardoor het op onvoorspelbare momenten koud wordt. 5.8. [eiser] voert omtrent de verwarming het volgende aan. Er is vastgesteld dat de werking van de thermostaatkranen wordt belemmerd doordat er zware, dikke gordijnen voor de radiatoren hangen die tot op de vloer reiken. Daarnaast heeft [gedaagde] de verwarming vrijwel altijd aan terwijl tegelijkertijd ramen worden opengehouden, wat de verwarming niet ten goede komt. Verder heeft [eiser] [gedaagde] meermaals aangeboden om zelf de door [eiser] voorgestelde installateur uit te nodigen, maar na het e-mailbericht van 7 augustus 2024 heeft [eiser] niets meer vernomen van [gedaagde] . Ook heeft [eiser] in de periode van 5 november 2024 tot en met 2 mei 2025 diverse pogingen ondernomen en een installateur ingeschakeld om de verwarming te herstellen. [gedaagde] is er persoonlijk getuige van geweest dat er vanuit de centrale ketel warm water door de leidingen stroomt. Desondanks heeft [gedaagde] meermaals medewerking geweigerd aan verzoeken van [eiser] om de installatie binnen te controleren. Bovendien heeft [eiser] als tussentijdse oplossing aan [gedaagde] een ventilatorkachel ter beschikking gesteld. 5.9. De kantonrechter overweegt als volgt. Vaststaat dat de klachten over de verwarming bij [eiser] in ieder geval bekend waren vanaf het e-mailbericht van 7 augustus 2024. Hoewel [eiser] meermaals werkzaamheden heeft laten verrichten en inspecties heeft laten uitvoeren, heeft [gedaagde] (onvoldoende weersproken) gesteld dat de verwarming nog steeds niet naar behoren functioneert. Dat [gedaagde] geen, dan wel onvoldoende, medewerking aan het oplossen van dit gebrek heeft verleend, is de kantonrechter niet gebleken. [gedaagde] heeft met alle overgelegde e-mail- en WhatsApp-correspondentie voldoende onderbouwd dat hij nog steeds problemen ondervindt van de verwarming en meermaals om het repareren hiervan heeft verzocht. Het feit dat de verwarming niet naar behoren functioneert, levert naar het oordeel van de kantonrechter een gebrek op in de categorie C2 volgens het Gebrekenboek van de Huurcommissie. Dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW staat daarmee vast. 5.10. De overige door [gedaagde] gestelde gebreken, namelijk schimmelvorming in de douche, een defect verwarmingselement in de douche, scheuren in de muur, een niet goed functionerend toilet, een scheur in de vloer en zwart beton in het bovenste gedeelte van de keuken, zijn, gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiser] , onvoldoende onderbouwd. Het lag op de weg van [gedaagde] om zijn stelling dat sprake is van gebreken met concrete stukken, zoals bijvoorbeeld foto’s of bevindingen van deskundigen, te onderbouwen. Omdat [gedaagde] dit heeft nagelaten, worden de door hem gestelde overige gebreken als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Huurprijsvermindering 5.11. Het voorgaande betekent voor de door [gedaagde] in reconventie gevorderde huurprijsvermindering dat deze gedeeltelijk zal worden toegewezen. Bij een gebrek categorie C zoals hier aan de orde, kan de huur maximaal (tijdelijk) worden verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs (wat neerkomt op een huurprijsvermindering van maximaal 60%, zie artikel 6 van het Besluit Huurprijzen Woonruimte). De kantonrechter acht deze huurprijsverlaging gelet op het gebrek redelijk. Die huurprijsvermindering kan evenwel niet, zoals door [gedaagde] gevorderd, met ingang van 1 februari 2025 worden toegewezen. Wanneer een huurder op grond van artikel 7:257 BW aanspraak wil maken op een tijdelijke huurprijsvermindering omdat sprake is van een gebrek, dient de huurder daartoe immers binnen zes maanden nadat hij de verhuurder heeft geïnformeerd over het gebrek een vordering in te stellen bij de rechter. [gedaagde] heeft deze termijn, gelet op zijn melding van 7 augustus 2024, laten verstrijken. Dat betekent dat er uitsluitend huurprijsvermindering kan worden gevorderd over een periode van zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. Aangezien [gedaagde] zijn vordering tot huurprijsvermindering op 24 december 2025 heeft ingesteld, is de huurprijsvermindering tot 40% van de geldende huurprijs toewijsbaar met ingang van 24 juni 2025. 5.12. Voor de berekening van de huurprijs na de huurprijsvermindering is van belang wat de kale huurprijs bedraagt. Vaststaat dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs een all-in huurprijs betreft. Artikel 7:258 BW bepaalt dat indien sprake is van een all-in huurprijs, de Huurcommissie op verzoek van de huurder de huurprijs en het voorschotbedrag voor de servicekosten kan vaststellen. De huurder dient op grond van dit artikel eerst een voorstel tot splitsing aan de verhuurder te doen, alvorens naar de Huurcommissie te stappen. Pas indien partijen daarover geen overeenstemming bereiken, kan de huurder zich tot de Huurcommissie wenden. Op grond van het bepaalde in artikel 17 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) dient de Huurcommissie alsdan een huurprijs vast te stellen ter hoogte van 55% van de overeengekomen prijs en stelt zij een voorschotbedrag voor de servicekosten vast ter hoogte van 25% van die overeengekomen prijs. 5.13. Hoewel in artikel 7:262 BW niet expliciet is bepaald dat de kantonrechter het toetsingskader van de UHW moet toepassen, volgt uit het systeem van de wettelijke regeling dat de kantonrechter aan de desbetreffende normen gebonden is. Hoewel de kantonrechter niet de hogerberoepsinstantie van de Huurcommissie is en de kantonrechter zelfstandig de huurprijs kan vaststellen, valt niet in te zien waarom voor haar andere regels en normen zouden gelden dan voor de Huurcommissie. Het wettelijk kader is immers niet anders. De kantonrechter verwijst daarbij naar HR 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633, waarin de Hoge Raad heeft overwogen: “ 3.1.2. De huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de regels opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (art. 11 lid 2 in verbinding met art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW)). (…) Partijen worden geacht de door de huurcommissie redelijk geachte huurprijs te zijn overeengekomen, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter over de huurprijs vordert (art. 7:262 BW). De kantonrechter toetst de redelijkheid van de huurprijs aan dezelfde regels als de huurcommissie.” De kantonrechter leidt hieruit af dat zij ook in dit geval is gebonden aan dezelfde normen en regels als de Huurcommissie. Naar het oordeel van de kantonrechter kan dat alleen onder (zeer) bijzondere omstandigheden anders zijn. 5.14. Het voorgaande betekent dat ook de kantonrechter gebonden is aan de splitsing van de all-in prijs conform de 55/25 regel. De huurprijs wordt daarom vastgesteld op een kale huurprijs van € 383,90 (55% van € 698,00) en een voorschot op de servicekosten van € 174,50 (25% van € 698,00). 5.15. Het voorgaande betekent voor de gevorderde huurachterstand het volgende. Vanaf 24 juni 2025 tot en met mei 2026 was [gedaagde] een huurprijs van € 153,56 (383,90 x 0,4) verschuldigd plus € 174,50 aan servicekosten, dus € 328,06 per maand. In totaal is [gedaagde] vanaf 24 juni 2025 tot en met mei 2026 een bedrag van € 3.608,66 (11 maanden) plus € 76,58 (7 dagen) = € 3.685,24 aan huur (en servicekosten) verschuldigd. Daar komt bij de huur van € 698,00 per maand van 1 februari 2025 tot en met 23 juni 2025. Dit komt neer op een bedrag van € 2.792,00 (4 maanden) plus € 535,13 (23 dagen) = € 3.327,13 . Dit maakt dat de totale huurachterstand € 7.012,37 bedraagt, waarvan hij niets heeft voldaan. De door [eiser] in conventie gevorderde huurachterstand zal dan ook tot dit bedrag worden toegewezen. Ontbinding en ontruiming 5.16. Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. 5.17. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand 8 maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen en bedraagt de huurachterstand inmiddels 16 maanden. Weliswaar is door de huurprijsvermindering een lager bedrag aan huurachterstand het gevolg, maar dit laat de duur van de huurachterstand onverlet. De huurachterstand rechtvaardigt gelet hierop de ontbinding van de huurovereenkomst. Er zijn door [gedaagde] geen omstandigheden aangevoerd waardoor de ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn. Opschorting van de betaalverplichting kan weliswaar gerechtvaardigd zijn, maar moet ook in verhouding staan tot het gebrek. Helemaal niets betalen is niet in verhouding en staat daarom een ontbinding niet in de weg. 5.18. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen. Huur na mei 2026 tot en met de ontruiming van het gehuurde 5.19. De vordering (na eisvermindering) tot betaling van de huur van € 698,00 per maand na mei 2026 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen, met dien verstande dat de kale huur na huurprijsvermindering € 153,56 bedraagt en de servicekosten € 174,50 per maand bedragen, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 328,06 per maand. Dit is dan ook het bedrag dat wordt toegewezen, behoudens wettelijk toegestane huurverhogingen. . 5.20. De kantonrechter wijst ook toe de vordering (na eisvermindering) tot betaling van een gebruiksvergoeding/schadevergoeding van € 698,00-per maand voor de tijd dat [gedaagde] het gehuurde nog niet heeft verlaten en ontruimd nadat de huurovereenkomst is ontbonden, overeenkomstig de overwegingen in rechtsoverweging 5.19. Een bedrag van € 328,06 per maand komt dus voor toewijzing in aanmerking, eveneens behoudens wettelijk toegestane huurverhogingen. De wettelijke rente 5.21. [gedaagde] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand worden toegewezen. De proceskosten 5.22. [gedaagde] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 146,14 - griffierecht € 257,00 - salaris gemachtigde € 506,00 (2 punten × € 253,00) - nakosten € 126,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.035,64 5.23. [eiser] heeft in reconventie ongelijk gekregen. Hij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten in reconventie. De proceskosten worden, gelet op de samenhang tussen conventie en reconventie, vastgesteld op nihil. Uitvoerbaarheid bij voorraad 5.24. Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Dit betekent dat deze uitspraak geldt, totdat in een eventueel hoger beroep anders is beslist. 6 De beslissing De kantonrechter in conventie 6.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] in [plaats] , 6.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] , 6.3. veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser] : - € 7.012,37 aan achterstallige huur (en servicekosten) tot en met mei 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening, - € 328,06 per maand vanaf juni 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te verhogen met de wettelijke huurverhoging telkens wanneer wordt geïndexeerd, - € 328,06 per maand of gedeelte daarvan aan gebruiksvergoeding vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot de feitelijke ontruiming van het gehuurde, te verhogen met de wettelijke huurverhoging telkens wanneer wordt geïndexeerd, 6.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.035,64, in reconventie 6.5. vermindert de huurprijs voor het gehuurde met 60% van de verschuldigde (kale) huurprijs tot een bedrag van € 153,56 per maand met ingang van 24 juni 2025, in conventie en in reconventie 6.6. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.7. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.1 tot en met 6.6 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, 6.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Speekenbrink en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2026. Artikel 6:265 BW. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.