ECLI:NL:RBZWB:2025:5998

RECHTBANK

ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 11634640 \ CV EXPL 25-1169

Vonnis van 3 september 2025

in de zaak van

VERENIGING VAN EIGENAARS [de VvE],

te [plaats],

eisende partij,

hierna te noemen: de VvE,

gemachtigde: AGIN Timmermans gerechtsdeurwaarders,

tegen

[gedaagde]

,

te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

procederend in persoon.

1 De zaak in het kort

Een VvE-lid is het er niet mee eens dat de kosten voor het totale waterverbruik van alle eigenaren evenredig per appartementsrecht moeten worden betaald, omdat zij als alleenwonende minder water verbruikt dan een gezin. Ook wil zij dat de VvE haar de jaarafrekening van het waterverbruik toestuurt. De kantonrechter stelt echter vast dat de VvE het splitsingsreglement op dit punt juist toepast en dat sprake is van een gemeenschappelijke schuld. Ook is er geen verplichting voor de VvE om de gevraagde stukken toe te sturen of daar inzage in te geven. Het VvE-lid mocht daarom niet opschorten en de kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de achterstand toe.

2 De procedure

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 23 april 2025

- de mondelinge behandeling van 8 juli 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3 De feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:

- [gedaagde] heeft de eigendom van het appartementsrecht dat recht geeft op het

uitsluitend gebruik van de woning, plaatselijk bekend als [adres] in [plaats]. Als eigenaar is zij van rechtswege lid van [de VvE].

- In de splitsingsakte waarbij deze vereniging van eigenaars is opgericht, is bepaald dat het in artikel 34 van het toepasselijke (model-) splitsingsregeling van 2 januari 1992 (verder: het MR) genoemde totaal aantal uit te brengen stemmen 16 is. Daarbij geldt voor ieder appartementsrecht 1 stem.

- Op grond van de splitsingsakte maakt ieder appartementsrecht een zestiende deel uit van de gemeenschap. In artikel 2 lid 3 van het MR is bepaald dat de eigenaars voor dit breukdeel verplicht zijn bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.

4 Het geschil

4.1. De VvE vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.867,05 inclusief rente en kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.633,32 vanaf 13 maart 2025 tot aan volledige betaling. Daarnaast vordert zij veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de eigenaarsbijdrage van € 152,76 per maand vanaf 13 maart 2025 tot einde boekjaar 2025. Ook wil zij dat [gedaagde] de proceskosten betaalt.

4.2. De VvE voert daarbij aan dat [gedaagde] verplicht is om iedere maand haar eigenaarsbijdrage te betalen. Die verplichting is zij niet correct nagekomen. De achterstand is opgelopen tot € 1.633,32. [gedaagde] is in verzuim en moet daarom rente betalen. Omdat ze ondanks aanmaning nog niet heeft betaald, moet ze op grond van artikel 6:96 BW (Burgerlijk Wetboek) ook de buitengerechtelijke kosten betalen.

4.3. [gedaagde] voert verweer tegen de hoogte van de eigenaarsbijdrage. In deze bijdrage zitten onder andere de kosten voor het waterverbruik. [gedaagde] vindt het niet redelijk dat zij als alleenstaande appartementseigenaar net zoveel voor waterverbruik betaalt als een gezin, terwijl zij veel minder water verbruikt. Ze heeft al vanaf 2020 jaarlijks gevraagd om de jaarafrekeningen van het gezamenlijke elektriciteit- en waterverbruik, maar die krijgt ze niet van de VvE. Ook voert zij aan dat ze het te veel in rekening gebrachte bedrag aan servicekosten ten onrechte niet terugkrijgt. Om deze redenen heeft ze betaling van haar bijdrage opgeschort en wil zij verrekenen.

4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5 De beoordeling

Ieder VvE-lid moet voor 1/16e bijdragen in de gemeenschappelijke kosten en schulden

5.1. Uitgangspunt is dat [gedaagde] op grond van de splitsingsakte als lid van de VvE voor 1/16e deel moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten en schulden. Uit de besluitenlijst bij de notulen van de Algemene Ledenvergadering (ALV) van de VvE van 16 mei 2024 volgt dat deze bijdrage per 1 januari 2025 is vastgesteld op een bedrag van € 152,76 per maand per lid. [gedaagde] heeft niet betwist dat dit besluit is genomen. Zij erkent ook dat zij gestopt was met het betalen van deze bijdrage (verder: de eigenaarsbijdrage) en heeft niet betwist dat daarmee tot en met 13 maart 2025 een achterstand is ontstaan van € 1.633,32. Dat betekent dat dit deel van de vordering van de VvE in principe toegewezen kan worden.

De kosten voor waterverbruik vallen onder de kosten waarop de eigenaarsbijdrage ziet

5.2. [gedaagde] heeft echter als verweer aangevoerd dat het onredelijk is dat zij € 152,76 per maand moet betalen, omdat in dit bedrag ook de kosten voor waterverbruik zijn opgenomen. Zij verbruikt minder water dan een gezin, zodat het volgens haar redelijk is dat zij ook minder voor waterverbruik betaalt dan een gezin.

De VvE heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de kosten voor waterverbruik in artikel 3 van het MR zijn gekwalificeerd als gemeenschappelijke kosten. Dit is volgens de VvE niet zomaar te wijzigen. Het is volgens de VvE technisch wel mogelijk om te veranderen naar betaling voor individueel waterverbruik, maar dan zou Brabant Water nieuwe meters moeten plaatsen en moeten de eigenaren van ieder appartementsrecht een eigen contract sluiten met Brabant Water. In de ALV is dit onderwerp op verzoek van [gedaagde] in 2021 besproken. Omdat de aan de wijziging verbonden kosten per eigenaar gemiddeld hoger zullen uitvallen dan de huidige kosten, is besloten niet te wijzigen. [gedaagde] heeft volgens de VvE geen, of in ieder geval niet de juiste actie ondernomen om dit besluit van de ALV aan te vechten.

5.3. De kantonrechter constateert dat in het MR in artikel 3 onder i is bepaald dat onder de schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars ook vallen de kosten van het waterverbruik door de eigenaar van het appartementsrecht voor zover de eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen. [gedaagde] heeft niet betwist dat de ALV over dit punt heeft gesproken en het besluit heeft genomen om hier niet van af te wijken. Niet blijkt dat [gedaagde] tijdig en op de juiste wijze bezwaar heeft gemaakt tegen dit besluit. Dat betekent dat [gedaagde] verplicht is te betalen voor het waterverbruik als gemeenschappelijke schuld via de eigenaarsbijdrage. De kantonrechter zal daarom de gevorderde betaling van € 1.633,32 toewijzen.

[gedaagde] had geen recht op opschorting en verrekening

5.4. [gedaagde] heeft gesteld dat zij betaling van haar eigenaarsbijdrage mocht opschorten en verrekenen. Enerzijds, omdat de VvE te veel kosten voor het waterverbruik bij haar in rekening had gebracht en het overschot aan servicekosten niet is terugbetaald aan haar, anderzijds omdat de VvE haar geen jaarafrekeningen van het waterverbruik stuurde.

De VvE heeft betwist dat zij [gedaagde] nog een bedrag moet terugbetalen. De VvE heeft daarbij aangevoerd dat de ALV de afgelopen jaren heeft besloten om het positieve begrotingsresultaat toe te voegen aan de reservering groot onderhoud. Daarmee heeft zij een besluit genomen zoals genoemd in artikel 4 lid 3 van het MR. Daarin staat: “3. Indien over enig boekjaar de voorschotbijdragen, als bedoeld in artikel 5 tweede lid, de definitieve bijdragen te boven gaan, zal het verschil aan de eigenaars worden terugbetaald, tenzij de vergadering anders besluit.”, zodat [gedaagde] geen recht heeft op teruggave. In de ALV van 23 juni 2025 is ditzelfde besluit genomen voor het positieve resultaat van 2024. De VvE heeft ook betwist dat zij aan [gedaagde] onvoldoende inzage heeft gegeven. Via het onlinesysteem Twinq heeft [gedaagde] volgens de VvE de mogelijkheid om alle jaarstukken in te zien.

5.5. De wet geeft in artikel 6:52 BW een schuldenaar het recht om zijn verplichting aan de schuldeiser op te schorten als hij zelf een opeisbare vordering op de schuldeiser heeft. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet, althans onvoldoende heeft gesteld dat zij een opeisbare vordering op de VvE had.

5.6. Hierboven heeft de kantonrechter al geoordeeld dat [gedaagde] haar deel van de kosten van het totale waterverbruik moet betalen. Op dat punt blijkt niet dat de VvE te veel in rekening heeft gebracht. Ook heeft [gedaagde] niet, althans onvoldoende gesteld op grond waarvan zij recht heeft op terugbetaling van servicekosten, waarbij de kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] met servicekosten bedoelt de eigenaarsbijdrage. Het door [gedaagde] genoemde wetsartikel en Besluit zijn in dit geval niet relevant, omdat deze van toepassing zijn op servicekosten in een huursituatie. Daarvan is in deze zaak geen sprake. Daarnaast blijkt niet dat [gedaagde] bezwaar heeft gemaakt, althans op de juiste manier, tegen het besluit van de ALV op 23 juni 2025 op dit punt. Dat betekent dat ervan moet worden uitgegaan dat het besluit rechtsgeldig is en het overschot aan betaalde eigenaarsbijdragen (het positieve begrotingsresultaat) wordt toegevoegd aan de onderhoudsreserve en niet wordt uitgekeerd aan de eigenaren. [gedaagde] had op dit punt dus geen opeisbare vordering op de VvE, zodat [gedaagde] betaling van haar eigenaarsbijdrage op deze grond niet mocht opschorten en er ook geen sprake kan zijn van verrekening.

Ook blijkt niet dat de VvE tekort is geschoten in haar verplichting tot het geven van inzage. De wet legt in artikel 2:48 BW de VvE weliswaar de verplichting op om jaarstukken over te leggen aan de ALV, maar dit betreft de jaarstukken van de VvE zelf en niet de onderliggende jaarlijkse eindafrekening van bijvoorbeeld Brabant Water voor het waterverbruik. [gedaagde] heeft niet betwist dat zij de jaarstukken van de VvE via Twinq wel kan inzien en dat deze bij de agenda voor de ALV waren toegestuurd.. Dat betekent dat [gedaagde] ook op dit punt geen opeisbare vordering had op de VvE en zij betaling van haar eigenaarsbijdrage ook op die grond niet mocht opschorten.

[gedaagde] moet de volledige bijdrage betalen

5.7. De VvE heeft naast betaling van de achterstand ook betaling gevorderd van de eigenaarsbijdrage vanaf 13 maart 2025 tot het einde van 2025. Tijdens de mondelinge behandeling is vastgesteld dat [gedaagde] vanaf april 2025 haar eigenaarsbijdrage iedere maand weer betaalt, minus een bedrag van € 11,98 in verband met de discussie over waterverbruik. Omdat [gedaagde] verplicht is ook te betalen voor het deel van de eigenaarsbijdrage dat ziet op het waterverbruik, zal de kantonrechter betaling van dit deel vanaf april tot de datum van dit vonnis, een totaalbedrag van € 71,88 (€ 11,98 * 6 maanden), toewijzen. Voor het overige deel van de eigenaarsbijdrage tot de datum van dit vonnis wordt de vordering afgewezen.

Voor zover de vordering strekt tot betaling van toekomstige eigenaarsbijdragen wordt deze vordering afgewezen, omdat deze op dit moment nog niet verschuldigd zijn door [gedaagde].

[gedaagde] moet de overig gevorderde kosten betalen

Wettelijke rente

5.8. De VvE vordert rente over de betalingsachterstand. Op grond van artikel 6:119 BW is een partij wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag van verzuim. Er is sprake van verzuim op het moment dat niet op tijd is betaald. Vast staat dat [gedaagde] betaling van de eigenaarsbijdragen niet mocht opschorten. Omdat zij dat wel heeft gedaan, heeft zij niet op tijd betaald en is zij in verzuim. De wettelijke rente wijst de kantonrechter daarom toe zoals gevorderd.

Incassokosten

5.9. De VvE vordert ook betaling van incassokosten. De kantonrechter constateert dat de VvE heeft voldaan aan de wettelijke vereisten van artikel 6:96 BW. De hoogte van het gevorderde bedrag is in overeenstemming met de tarieven die zijn weergegeven in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en worden geacht redelijk te zijn. Het gevorderde bedrag van € 119,17 wijst de kantonrechter daarom toe.

Proceskosten

5.10. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

123,16

- griffierecht

€

385,00

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2 punten × € 204,00)

- nakosten

€

102,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.018,16

6 De beslissing

De kantonrechter

6.1. veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE te betalen een bedrag van:

€ 1.867,05, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de hoofdsom van € 1.633,32, met ingang van 13 maart 2025, tot de dag van volledige betaling,

€ 71,88 aan achterstallige eigenaarsbijdrage vanaf 13 maart 2025 tot de datum van dit vonnis,

6.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.018,16, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.4. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025.