ECLI:NL:RBZWB:2025:5168

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummer: BRE 25/582 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 augustus 2025 in de zaak tussen [belanghebbende] ,gevestigd te [plaats] , belanghebbende, (gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] ), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Roosendaal), de heffingsambtenaar. 1Inleiding 1.1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 januari 2025. 1.2. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 161.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Roosendaal voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB). 1.3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 25 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [persoon] en [taxateur 1] , taxateur.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een galerijflat (bouwjaar 1991) met een gebruikersoppervlakte van 60 m2.

3.1. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. 3.1.1. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 59.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 161.000. 3.2. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Omvang van het geschil 3.3. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Vooraf Stuk ingediend na afloop van de zitting 3.4. Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank een aanvullend stuk van belanghebbende ontvangen. Het sluiten van het onderzoek ter zitting houdt onder meer in dat geen nadere stukken meer kunnen worden ingediend. De rechtbank ziet in het stuk van belanghebbende geen aanleiding tot heropening van het onderzoek. De rechtbank laat het stuk dan ook buiten beschouwing van de beoordeling van het geschil. De rechtbank voegt wel een kopie van het stuk toe aan het dossier en het stuk zal digitaal worden opengesteld voor de heffingsambtenaar tegelijk met deze uitspraak. Formele grond Op de zaak betrekking hebbende stukken 3.5. De rechtbank volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Uit de gedingstukken blijkt dat de heffingsambtenaar in en bij het verweerschrift de door belanghebbende genoemde stukken, zoals het taxatieverslag heeft overgelegd. Aan de grief van belanghebbende dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak geen grondstaffels heeft gebruikt. Ook in het overige door belanghebbende gestelde, zie de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken niet zou hebben verstrekt. Toetsingskader van de rechtbank 3.6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 3.7. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 3.8. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Inpandige opname 3.9. Belanghebbende heeft eerst ter zitting gesteld dat de door de heffingsambtenaar in het taxatieverslag gebruikte foto’s van de binnenkant van de woning onrechtmatig zijn verkregen. Daarbij is geen enkele onderbouwing gegeven. Nu dit standpunt pas eerst op zitting is ingenomen kon de wederpartij niet veel meer doen dan het betwisten. 3.10. De rechtbank acht het onwaarschijnlijk dat de heffingsambtenaar de woning zonder toestemming heeft kunnen binnen gaan en ziet daarvoor ook geen aanleiding in het dossier. De rechtbank houdt het er bij deze stand van het dossier op dat de foto’s rechtmatig verkregen zijn. Het ligt voorts op de weg van belanghebbende om niet pas op de zitting met deze stelling te komen en voorts zonder enige onderbouwing. De berging 3.11. Op basis van de bevindingen tijdens de inpandige opname, gaat de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning uit van een berging met een oppervlakte van 3 m². Belanghebbende stelt dat er geen berging aanwezig is. Belanghebbende betwist dit slechts op een ongemotiveerde wijze, zonder dat daartoe concrete feiten of omstandigheden zijn gesteld die het bestaan van de berging in twijfel zouden kunnen trekken. Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de berging aanwezig is. De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 3.12. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 16 april 2025 door taxateur [taxateur 2] is opgemaakt. 3.13. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 162.603 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 3.14. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 3.15. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.

4.1. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. 4.2. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht en proceskosten niet vergoed.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; wijst het verzoek om een schadevergoeding af. Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 6 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Artikel 2.16 van het Procesreglement bestuursrecht rechtbanken, Staatscourant 2023, 32442. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974. Zie Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummer: BRE 25/582 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 augustus 2025 in de zaak tussen [belanghebbende] ,gevestigd te [plaats] , belanghebbende, (gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] ), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Roosendaal), de heffingsambtenaar. 1Inleiding 1.1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 januari 2025. 1.2. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 161.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Roosendaal voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB). 1.3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 25 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [persoon] en [taxateur 1] , taxateur.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een galerijflat (bouwjaar 1991) met een gebruikersoppervlakte van 60 m2.

3.1. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. 3.1.1. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 59.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 161.000. 3.2. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Omvang van het geschil 3.3. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Vooraf Stuk ingediend na afloop van de zitting 3.4. Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank een aanvullend stuk van belanghebbende ontvangen. Het sluiten van het onderzoek ter zitting houdt onder meer in dat geen nadere stukken meer kunnen worden ingediend. De rechtbank ziet in het stuk van belanghebbende geen aanleiding tot heropening van het onderzoek. De rechtbank laat het stuk dan ook buiten beschouwing van de beoordeling van het geschil. De rechtbank voegt wel een kopie van het stuk toe aan het dossier en het stuk zal digitaal worden opengesteld voor de heffingsambtenaar tegelijk met deze uitspraak. Formele grond Op de zaak betrekking hebbende stukken 3.5. De rechtbank volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Uit de gedingstukken blijkt dat de heffingsambtenaar in en bij het verweerschrift de door belanghebbende genoemde stukken, zoals het taxatieverslag heeft overgelegd. Aan de grief van belanghebbende dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak geen grondstaffels heeft gebruikt. Ook in het overige door belanghebbende gestelde, zie de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken niet zou hebben verstrekt. Toetsingskader van de rechtbank 3.6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 3.7. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 3.8. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Inpandige opname 3.9. Belanghebbende heeft eerst ter zitting gesteld dat de door de heffingsambtenaar in het taxatieverslag gebruikte foto’s van de binnenkant van de woning onrechtmatig zijn verkregen. Daarbij is geen enkele onderbouwing gegeven. Nu dit standpunt pas eerst op zitting is ingenomen kon de wederpartij niet veel meer doen dan het betwisten. 3.10. De rechtbank acht het onwaarschijnlijk dat de heffingsambtenaar de woning zonder toestemming heeft kunnen binnen gaan en ziet daarvoor ook geen aanleiding in het dossier. De rechtbank houdt het er bij deze stand van het dossier op dat de foto’s rechtmatig verkregen zijn. Het ligt voorts op de weg van belanghebbende om niet pas op de zitting met deze stelling te komen en voorts zonder enige onderbouwing. De berging 3.11. Op basis van de bevindingen tijdens de inpandige opname, gaat de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning uit van een berging met een oppervlakte van 3 m². Belanghebbende stelt dat er geen berging aanwezig is. Belanghebbende betwist dit slechts op een ongemotiveerde wijze, zonder dat daartoe concrete feiten of omstandigheden zijn gesteld die het bestaan van de berging in twijfel zouden kunnen trekken. Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de berging aanwezig is. De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 3.12. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 16 april 2025 door taxateur [taxateur 2] is opgemaakt. 3.13. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 162.603 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 3.14. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 3.15. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.

4.1. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. 4.2. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht en proceskosten niet vergoed.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; wijst het verzoek om een schadevergoeding af. Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 6 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Artikel 2.16 van het Procesreglement bestuursrecht rechtbanken, Staatscourant 2023, 32442. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974. Zie Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.