ECLI:NL:RBZWB:2025:3962

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 11398534 \ CV EXPL 24-5695 Vonnis van 18 juni 2025 (bij vervroeging) in de zaak van [huurder] , wonende te [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: [huurder] , gemachtigde: mr. A. Harmanus , werkzaam bij DAS Rechtsbijstand, tegen [verhuurder] , wonende te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [verhuurder] , gemachtigde: mr. J.N.A. Kilian . 1De zaak in het kort [huurder] huurt van [verhuurder] woonruimte op basis van een all-in huurprijs. In conventie vordert [huurder] verstrekking van extra sleutels, vergoeding van gemaakte kosten voor bestrijding van kakkerlakken, een verbod dat [verhuurder] zich toegang verschaft tot het gehuurde, een verklaring voor recht over de hoogte van de all-in huurprijs, herstel van een lekkage, vergoeding van gevolgschade en huurprijsvermindering. Die vorderingen worden grotendeels toegewezen. In reconventie vordert [verhuurder] te weinig betaalde huur, welke vordering ook wordt toegewezen.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 29 januari 2025 en de daarin genoemde processtukken; de conclusie van antwoord in reconventie tevens eiswijziging in conventie met producties; de door mr. Kilian bij e-mail van 28 april 2025 gestuurde aanvullende productie 1; de mondelinge behandeling van 14 mei 2025 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; de door partijen overgelegde spreekaantekeningen waarvan enkele punten door de gemachtigden zijn voorgedragen. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. Sinds 27 december 2016 huurt [huurder] van de rechtsvoorganger van [verhuurder] woonruimte voor twee personen op de benedenverdieping van het pand aan [adres] te [plaats] met een tuin (hierna: de woning of het gehuurde). Op de bovenverdieping is een andere woning gelegen die ook verhuurd wordt. De woning van [huurder] is te betreden via een gezamenlijke voordeur met hal en vervolgens een eigen voordeur. Ook is er een gezamenlijke schuur die met een sleutel te betreden is. 3.2. In de huurovereenkomst is een all-in huurprijs overeengekomen van € 688,50 per maand voor huur van de woning, gas/water/licht, internet en tv aansluiting. 3.3. [huurder] huurde de woning aanvankelijk met zijn vriendin, maar na haar vertrek huurt [huurder] de woning alleen. 3.4. Op 4 mei 2020 is [verhuurder] eigenaar geworden van het pand aan [adres] te [plaats] en daarmee verhuurder van de woning aan [huurder] . [verhuurder] heeft Wonen-013 als beheerder aangesteld. 3.5. [verhuurder] heeft de huur van [huurder] met ingang van 1 juli 2020 verhoogd naar € 734,00 per maand en met ingang van 1 juli 2021 verhoogd naar € 751,62 per maand. [huurder] is die verhogingen gaan betalen. 3.6. In mei 2021 is er contact tussen [huurder] en de heer [naam 1] , die optreedt namens de beheerder, over niet goed werkend internet. Daarop heeft [naam 1] bij e-mail van 25 mei 2021 aan [huurder] medegedeeld dat [huurder] zelf internet en tv mag afsluiten en die in mindering mag brengen op de huur en gevraagd om welk bedrag het gaat. Hierop heeft [huurder] met toezending van een factuur van Ziggo laten weten dat het om € 39,95 per maand gaat. 3.7. Bij brief van 18 juni 2021 heeft de gemachtigde van [huurder] aan [naam 1] een melding gedaan van overlast van kakkerlakken en [verhuurder] in gebreke gesteld met het verzoek binnen twee weken te bevestigen dat ongediertebestrijding is ingeschakeld. 3.8. Bij e-mail van 20 augustus 2021 heeft de gemachtigde van [huurder] aan de gemachtigde van [verhuurder] medegedeeld dat het probleem van de kakkerlakken nog niet is opgelost en er een afspraak gemaakt kan worden om [verhuurder] in de woning te laten kijken. De gemachtigde van [huurder] heeft daarbij beschikbare dagen door gegeven. 3.9. Als reactie heeft [naam 1] per e-mail van 23 augustus 2021 aan de gemachtigde van [huurder] medegedeeld dat [huurder] hem dient te bellen als hij iets ziet lopen en [naam 1] die zogenaamde beesten met eigen ogen wil zien. 3.10. [huurder] heeft vervolgens zelf ongediertebestrijder [naam 2] (hierna: de deskundige) ingeschakeld. Die heeft op 31 augustus 2021 een inspectie gedaan in de woning en een aantal vallen neergezet. De deskundige heeft op 10 september 2021 een rapport opgesteld. In het rapport is vermeld “We denken dat met 2 à 3 behandelingen het probleem geheel opgelost kan zijn in uw appartement. Echter is hiermee niet de bron van de besmetting aangepakt. Deze ligt naar alle waarschijnlijkheid in een van de aanliggende appartementen. De kakkerlakken zijn waarschijnlijk langs leidingen en kieren en openingen in uw appartement gekomen.” 3.11. De deskundige heeft twee behandelingen uitgevoerd ter bestrijding van kakkerlakken, namelijk op 30 september 2021 en 17 november 2021. Op 14 december 2021 heeft de deskundige een factuur aan [huurder] gezonden voor de inspectie naar kakkerlakken, het opgemaakte rapport en twee behandelingen van totaal € 423,50 inclusief btw. 3.12. [huurder] is vanaf november 2021 een bedrag van € 60,88 gaan inhouden op de huur omdat de kosten voor internet en tv waren verhoogd na afloop van de eerdere kortingsactie van Ziggo. Bij e-mail van 1 december 2021 heeft de beheerder aan [huurder] medegedeeld dat er een akkoord is om € 39,95 per maand in mindering te brengen op de huur en overige kosten voor eigen rekening zijn. 3.13. Medio 2023 heeft [verhuurder] het slot van de gezamenlijke voordeur van het pand en de schuur vervangen en [huurder] daarvan één sleutel overhandigd. [huurder] heeft [verhuurder] om extra voordeursleutels gevraagd. Als reactie daarop is namens [verhuurder] medegedeeld dat daartoe bereidheid is als [huurder] zelf de kosten draagt en [huurder] ook een kopie van de sleutel van zijn woning verstrekt. 3.14. Bij e-mail van 27 september 2024 heeft de gemachtigde van [huurder] een lekkage vanuit de badkamer van de bovenverdieping gemeld bij de gemachtigde van [verhuurder] en verzocht om deze te herstellen. Na toezending van foto’s is de aannemer op 30 oktober 2024 langs geweest bij [huurder] om de oorzaak te onderzoeken. Op 13 december 2024 is de aannemer opnieuw bij [huurder] gekomen en heeft toen een gat in het plafond van de woonkamer gemaakt om de oorzaak van de lekkage te achterhalen.

4.1. [huurder] vordert (na eisvermeerdering) dat: I. [verhuurder] wordt veroordeeld om binnen vier weken: primair: drie extra sleutels van de gemeenschappelijke voordeur c.q. schuur aan [huurder] ter beschikking te stellen op kosten van [verhuurder] ; subsidiair: drie extra sleutels van de gemeenschappelijke voordeur c.q. schuur aan [huurder] ter beschikking te stellen op kosten van [huurder] na overlegging van een gespecificeerde factuur aan [huurder] ; meer subsidiair: het certificaat van het slot van de gemeenschappelijke voordeur c.q. schuur aan [huurder] ter beschikking te stellen, welke [huurder] na vier weken na verstrekking weer aan [verhuurder] zal retourneren; op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [verhuurder] in gebreke blijft met een maximum van € 25.000,00; II. [verhuurder] wordt veroordeeld om de gemaakte kosten van € 423,50 ter bestrijding van de kakkerlakken binnen twee weken na betekening van het vonnis aan [huurder] te betalen dan wel dat [huurder] deze kosten met de toekomstige huurpenningen mag verrekenen; III. [verhuurder] te verbieden om zonder toestemming van [huurder] zichzelf toegang tot het privégedeelte en/of gemeenschappelijke gedeelte van het gehuurde te verschaffen, behoudens een acute noodsituatie waarbij acute schade aan het gehuurde valt te verwachten, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per keer dat [verhuurder] deze veroordeling overtreedt met een maximum van € 50.000,00; IV. voor recht wordt verklaard dat de huurprijs voor het gehuurde € 688,50 per maand bedraagt en [verhuurder] wordt veroordeeld tot terugbetaling van de onverschuldigde huur dan wel dat [huurder] deze mag verrekenen met de toekomstige huur; V. [verhuurder] wordt veroordeeld om de lekkage in de woonkamer binnen één week na betekening van het vonnis te herstellen en om het plafond dicht te hebben gemaakt op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, met een maximum van € 10.000,00 en [verhuurder] wordt veroordeeld om de kosten die toezien op de gevolgschade aan het plafond en wand van € 143,04 binnen twee weken na betekening aan [huurder] te betalen; VI. voor recht wordt verklaard dat [huurder] vanaf de dag van dagvaarden recht heeft op 60% huurprijsvermindering van de rechtsgeldige huurprijs vanwege de aanwezige lekkage tot de dag dat deze lekkage is hersteld en [verhuurder] wordt veroordeeld de huurprijsvermindering binnen twee weken na betekening van het vonnis te betalen; VII. [verhuurder] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure, waaronder nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 4.2. [verhuurder] voert verweer. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.1. [verhuurder] vordert dat [huurder] wordt veroordeeld tot betaling van primair een bedrag van € 2.274,30 en subsidiair een bedrag van € 796,15 vermeerderd met al hetgeen [huurder] vanaf februari 2025 in verband met internet/tv op de verschuldigde huur inhoudt en met veroordeling van [huurder] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure, met inbegrip van de nakosten. 5.2. [huurder] voert verweer. 5.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In conventie Extra sleutels 6.1. [huurder] stelt dat hij bij aanvang van de huur vier sleutels van de gezamenlijke voordeur heeft ontvangen en na vervanging van dat voordeurslot maar één sleutel heeft ontvangen die ook te gebruiken is voor de schuurdeur. [huurder] stelt dat één sleutel niet praktisch is, het redelijk is dat een verhuurder meer dan één sleutel ter beschikking stelt en het niet hebben van meer sleutels een gebrek is. 6.2. [verhuurder] betwist dat [huurder] recht heeft op meer sleutels en voert aan dat de huurovereenkomst zag op twee personen en [huurder] nu alleen woont en daarom maar één sleutel nodig heeft. [verhuurder] voert aan dat [huurder] zich bij verlies van de sleutel tot haar kan wenden voor een nieuwe sleutel en het bijmaken van de gewenste aantal sleutels iets is waar de huurder op grond van het Besluit kleine herstellingen zelf voor moet zorgdragen. 6.3. De kantonrechter is van oordeel dat het verzoek van [huurder] om een extra sleutel een redelijk verzoek is en de huurovereenkomst daarvoor grondslag biedt. In artikel 3 van de huurovereenkomst staat namelijk dat er twee keer twee sleutels moeten worden ingeleverd bij het verlaten van het gehuurde. Hieruit volgt dat er twee sleutels zijn verstrekt bij het aangaan van de huurovereenkomst Het aantal sleutels is in de huurovereenkomst niet gekoppeld aan twee personen. Het is ook redelijk dat één persoon over een reservesleutel van de gezamenlijke voordeur beschikt om bij calamiteiten naar binnen te kunnen. [verhuurder] heeft er als verhuurder ook belang bij dat iemand anders dan zijzelf bij calamiteiten naar binnen kan. Het Besluit kleine herstellingen is hier niet van toepassing omdat sprake is van vervanging door de verhuurder en zoals eerder overwogen volgt uit de huurovereenkomst het recht op twee sleutels. De kantonrechter ziet op grond van het voorgaande aanleiding om één extra sleutel toe te wijzen op kosten van [verhuurder] . De huurovereenkomst geeft geen recht op meer sleutels en daar is ook geen belang bij. De stelling van [huurder] dat er bij aanvang van de huurovereenkomst vier sleutels zijn verstrekt, is betwist door [verhuurder] en dat blijkt nergens uit. 6.4. [huurder] vordert een dwangsom bij het niet verstrekken van de sleutel, waartegen [verhuurder] bezwaar maakt. [verhuurder] voert aan dat de dwangsom dient te worden afgewezen of substantieel dient te worden gematigd. De kantonrechter ziet aanleiding een dwangsom toe te kennen omdat [verhuurder] niet vrijwillig is overgegaan tot verstrekking van een extra sleutel. Er was geen reden die te weigeren. Ook was het niet redelijk van [verhuurder] om daar de voorwaarde aan te verbinden dat [huurder] een sleutel van zijn woning verstrekt. Wel zal de dwangsom worden gematigd tot € 100,00 per dag met een maximum van € 5.000,00. Kakkerlakken 6.5. [huurder] stelt kosten te hebben gemaakt voor bestrijding van kakkerlakken omdat [verhuurder] daarmee in gebreke was. [huurder] stelt dat de kosten op grond van het Besluit kleine herstellingen niet voor zijn rekening zijn omdat er sprake is van behoorlijke kosten. Ook verwijst hij naar de vaststelling van de deskundige dat de aanwezigheid van kakkerlakken het gevolg is van de grote hoeveelheid afval van zes bovenburen destijds. 6.6. [verhuurder] betwist de kosten en voert aan niet in gebreke te zijn gesteld en niet in verzuim te zijn waardoor [huurder] de kosten niet kan verhalen. [verhuurder] voert aan dat de kosten van het opmaken van het rapport niet noodzakelijk waren en de kosten van de behandelingen op grond van het Besluit kleine herstellingen voor rekening van [huurder] als huurder komen. Volgens [verhuurder] wordt ten onrechte naar de bovenburen gewezen voor de oorzaak van de kakkerlakken. 6.7. De kantonrechter oordeelt als volgt. Vast staat dat [verhuurder] geen ongediertebestrijding heeft ingeschakeld binnen de bij brief van 18 juni 2021 gestelde termijn. Door het verstrijken van die termijn is [verhuurder] in verzuim gekomen met herstel van het gebrek. Vervolgens is er wel contact over het in de woning van [huurder] gaan kijken naar kakkerlakken en [huurder] heeft daarvoor op 2 augustus 2021 data voorgesteld. De reactie daarop van [naam 1] van 23 augustus 2021 is dat hij de beestjes wil zien, maar hij neemt niet de moeite om te reageren op voorgestelde data om te kijken en hij is ook niet daadwerkelijk gaan kijken. Onder die omstandigheden had [huurder] het recht om ongediertebestrijding te laten komen om te kijken in de woning en het probleem op te lossen zonder [verhuurder] daarbij te betrekken. Het overgelegde rapport van 10 september 2021 over de oorzaak is helder want daaruit blijkt dat de oorzaak niet ligt bij [huurder] , maar bij aanliggende appartementen en de kakkerlakken door kieren en openingen in de woning van [huurder] komen. [verhuurder] betwist de juistheid van het rapport en stelt dat het een partijdig rapport is, maar onderbouwt dat verweer verder niet zodat daaraan voorbij wordt gegaan. 6.8. De kosten van bestrijding van de kakkerlakken zijn geen geringe kosten als genoemd in het Besluit kleine herstellingen en komen voor rekening van [verhuurder] als verhuurder. Ook de kosten van het opmaken van het rapport zijn toewijsbaar omdat die nodig waren voor het vaststellen van schade en aansprakelijkheid in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b Burgerlijk Wetboek (BW). Daarmee zijn de totale kosten van € 423,50 toewijsbaar. 6.9. De kantonrechter merkt nog op dat [verhuurder] als verhuurder, ook in het geval de communicatie getroebleerd is, begrip had moeten hebben voor de vervelende kakkerlakken die [huurder] had in zijn woning. Dat [verhuurder] daar geen enkel begrip voor had en niets tegen heeft gedaan, getuigt niet van goed verhuurderschap. Verbod binnentreden 6.10. [huurder] stelt dat [verhuurder] meermaals zonder toestemming zijn woning is binnengetreden, dat [verhuurder] daarmee het recht op privacy van de huurder schendt en [verhuurder] daarom een verbod dient te krijgen om zonder toestemming het gehuurde te betreden. 6.11. [verhuurder] betwist zonder toestemming van [huurder] in de woning te zijn geweest en voert aan dat er geen grond is voor toewijzing van de vordering. 6.12. De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] geen belang heeft bij het gevorderde verbod. [huurder] heeft het slot van zijn eigen voordeur namelijk gewijzigd en omdat [verhuurder] niet over een sleutel van het nieuwe slot beschikt, kan zij de woning niet betreden. Ter zitting is namens [verhuurder] ook bevestigd dat een verhuurder niet zomaar de woning, de tuin of de schuur mag betreden. De kantonrechter volgt [huurder] niet in zijn vrees dat [verhuurder] daar geen gevolg aan geeft. Het door [huurder] gestelde incident dat de zoon van [verhuurder] in juni 2021 in zijn tuin stond, is betwist en bij gebreke van een onderbouwing niet komen vast te staan. Bovendien is het een gesteld incident van lang geleden en niet gesteld of gebleken is dat erna sprake is geweest van binnentreden. Doordat [verhuurder] niet over een sleutel van de woning van [huurder] beschikt, bestaat er geen gerechtvaardigde angst dat [verhuurder] onaangekondigd in diens woning komt. Het gevorderde verbod zal worden afgewezen. Huurprijs 6.13. [huurder] stelt dat er een all-in huurprijs is overeengekomen van € 688,50 per maand en daarom geen huurverhoging is toegestaan.

De kantonrechter In conventie 7.1. veroordeelt [verhuurder] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis één extra sleutel van de gemeenschappelijke voordeur c.q. schuur aan [huurder] ter beschikking te stellen op kosten van [verhuurder] , op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 5.000,00, 7.2. veroordeelt [verhuurder] om de gemaakte kosten van € 423,50 ter bestrijding van de kakkerlakken binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [huurder] te betalen, 7.3. verklaart voor recht dat de all-in huurprijs voor het gehuurde € 688,50 per maand bedraagt en veroordeelt [verhuurder] tot terugbetaling van de onverschuldigde huur vanaf juli 2020, 7.4. veroordeelt [verhuurder] om binnen één week na betekening van dit vonnis het plafond in de woonkamer van de door [huurder] gehuurde woning dicht te maken op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 5.000,00, en veroordeelt [verhuurder] om de kosten die toezien op de gevolgschade aan het plafond en wand van € 143,04 binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [huurder] te betalen, 7.5. verklaart voor recht dat [huurder] over de periode van 7 november 2024 tot en met 30 november 2024 recht heeft op 10% huurprijsvermindering van de kale huurprijs van € 378,68, en veroordeelt [verhuurder] tot terugbetaling van de onverschuldigde huur binnen twee weken na betekening van dit vonnis, 7.6. veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 901,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 7.7. veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 7.8. verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 7.9. wijst het meer of anders gevorderde af. In reconventie 7.10. veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 796,15 vermeerderd met al hetgeen [huurder] vanaf februari 2025 in verband met internet en tv op de verschuldigde huur meer dan € 39,95 per maand inhoudt, 7.11. veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 337,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 7.12. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 7.13. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar, bij vervroeging, uitgesproken op 18 juni 2025.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 11398534 \ CV EXPL 24-5695 Vonnis van 18 juni 2025 (bij vervroeging) in de zaak van [huurder] , wonende te [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: [huurder] , gemachtigde: mr. A. Harmanus , werkzaam bij DAS Rechtsbijstand, tegen [verhuurder] , wonende te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [verhuurder] , gemachtigde: mr. J.N.A. Kilian . 1De zaak in het kort [huurder] huurt van [verhuurder] woonruimte op basis van een all-in huurprijs. In conventie vordert [huurder] verstrekking van extra sleutels, vergoeding van gemaakte kosten voor bestrijding van kakkerlakken, een verbod dat [verhuurder] zich toegang verschaft tot het gehuurde, een verklaring voor recht over de hoogte van de all-in huurprijs, herstel van een lekkage, vergoeding van gevolgschade en huurprijsvermindering. Die vorderingen worden grotendeels toegewezen. In reconventie vordert [verhuurder] te weinig betaalde huur, welke vordering ook wordt toegewezen.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 29 januari 2025 en de daarin genoemde processtukken; de conclusie van antwoord in reconventie tevens eiswijziging in conventie met producties; de door mr. Kilian bij e-mail van 28 april 2025 gestuurde aanvullende productie 1; de mondelinge behandeling van 14 mei 2025 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; de door partijen overgelegde spreekaantekeningen waarvan enkele punten door de gemachtigden zijn voorgedragen. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. Sinds 27 december 2016 huurt [huurder] van de rechtsvoorganger van [verhuurder] woonruimte voor twee personen op de benedenverdieping van het pand aan [adres] te [plaats] met een tuin (hierna: de woning of het gehuurde). Op de bovenverdieping is een andere woning gelegen die ook verhuurd wordt. De woning van [huurder] is te betreden via een gezamenlijke voordeur met hal en vervolgens een eigen voordeur. Ook is er een gezamenlijke schuur die met een sleutel te betreden is. 3.2. In de huurovereenkomst is een all-in huurprijs overeengekomen van € 688,50 per maand voor huur van de woning, gas/water/licht, internet en tv aansluiting. 3.3. [huurder] huurde de woning aanvankelijk met zijn vriendin, maar na haar vertrek huurt [huurder] de woning alleen. 3.4. Op 4 mei 2020 is [verhuurder] eigenaar geworden van het pand aan [adres] te [plaats] en daarmee verhuurder van de woning aan [huurder] . [verhuurder] heeft Wonen-013 als beheerder aangesteld. 3.5. [verhuurder] heeft de huur van [huurder] met ingang van 1 juli 2020 verhoogd naar € 734,00 per maand en met ingang van 1 juli 2021 verhoogd naar € 751,62 per maand. [huurder] is die verhogingen gaan betalen. 3.6. In mei 2021 is er contact tussen [huurder] en de heer [naam 1] , die optreedt namens de beheerder, over niet goed werkend internet. Daarop heeft [naam 1] bij e-mail van 25 mei 2021 aan [huurder] medegedeeld dat [huurder] zelf internet en tv mag afsluiten en die in mindering mag brengen op de huur en gevraagd om welk bedrag het gaat. Hierop heeft [huurder] met toezending van een factuur van Ziggo laten weten dat het om € 39,95 per maand gaat. 3.7. Bij brief van 18 juni 2021 heeft de gemachtigde van [huurder] aan [naam 1] een melding gedaan van overlast van kakkerlakken en [verhuurder] in gebreke gesteld met het verzoek binnen twee weken te bevestigen dat ongediertebestrijding is ingeschakeld. 3.8. Bij e-mail van 20 augustus 2021 heeft de gemachtigde van [huurder] aan de gemachtigde van [verhuurder] medegedeeld dat het probleem van de kakkerlakken nog niet is opgelost en er een afspraak gemaakt kan worden om [verhuurder] in de woning te laten kijken. De gemachtigde van [huurder] heeft daarbij beschikbare dagen door gegeven. 3.9. Als reactie heeft [naam 1] per e-mail van 23 augustus 2021 aan de gemachtigde van [huurder] medegedeeld dat [huurder] hem dient te bellen als hij iets ziet lopen en [naam 1] die zogenaamde beesten met eigen ogen wil zien. 3.10. [huurder] heeft vervolgens zelf ongediertebestrijder [naam 2] (hierna: de deskundige) ingeschakeld. Die heeft op 31 augustus 2021 een inspectie gedaan in de woning en een aantal vallen neergezet. De deskundige heeft op 10 september 2021 een rapport opgesteld. In het rapport is vermeld “We denken dat met 2 à 3 behandelingen het probleem geheel opgelost kan zijn in uw appartement. Echter is hiermee niet de bron van de besmetting aangepakt. Deze ligt naar alle waarschijnlijkheid in een van de aanliggende appartementen. De kakkerlakken zijn waarschijnlijk langs leidingen en kieren en openingen in uw appartement gekomen.” 3.11. De deskundige heeft twee behandelingen uitgevoerd ter bestrijding van kakkerlakken, namelijk op 30 september 2021 en 17 november 2021. Op 14 december 2021 heeft de deskundige een factuur aan [huurder] gezonden voor de inspectie naar kakkerlakken, het opgemaakte rapport en twee behandelingen van totaal € 423,50 inclusief btw. 3.12. [huurder] is vanaf november 2021 een bedrag van € 60,88 gaan inhouden op de huur omdat de kosten voor internet en tv waren verhoogd na afloop van de eerdere kortingsactie van Ziggo. Bij e-mail van 1 december 2021 heeft de beheerder aan [huurder] medegedeeld dat er een akkoord is om € 39,95 per maand in mindering te brengen op de huur en overige kosten voor eigen rekening zijn. 3.13. Medio 2023 heeft [verhuurder] het slot van de gezamenlijke voordeur van het pand en de schuur vervangen en [huurder] daarvan één sleutel overhandigd. [huurder] heeft [verhuurder] om extra voordeursleutels gevraagd. Als reactie daarop is namens [verhuurder] medegedeeld dat daartoe bereidheid is als [huurder] zelf de kosten draagt en [huurder] ook een kopie van de sleutel van zijn woning verstrekt. 3.14. Bij e-mail van 27 september 2024 heeft de gemachtigde van [huurder] een lekkage vanuit de badkamer van de bovenverdieping gemeld bij de gemachtigde van [verhuurder] en verzocht om deze te herstellen. Na toezending van foto’s is de aannemer op 30 oktober 2024 langs geweest bij [huurder] om de oorzaak te onderzoeken. Op 13 december 2024 is de aannemer opnieuw bij [huurder] gekomen en heeft toen een gat in het plafond van de woonkamer gemaakt om de oorzaak van de lekkage te achterhalen.

4.1. [huurder] vordert (na eisvermeerdering) dat: I. [verhuurder] wordt veroordeeld om binnen vier weken: primair: drie extra sleutels van de gemeenschappelijke voordeur c.q. schuur aan [huurder] ter beschikking te stellen op kosten van [verhuurder] ; subsidiair: drie extra sleutels van de gemeenschappelijke voordeur c.q. schuur aan [huurder] ter beschikking te stellen op kosten van [huurder] na overlegging van een gespecificeerde factuur aan [huurder] ; meer subsidiair: het certificaat van het slot van de gemeenschappelijke voordeur c.q. schuur aan [huurder] ter beschikking te stellen, welke [huurder] na vier weken na verstrekking weer aan [verhuurder] zal retourneren; op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [verhuurder] in gebreke blijft met een maximum van € 25.000,00; II. [verhuurder] wordt veroordeeld om de gemaakte kosten van € 423,50 ter bestrijding van de kakkerlakken binnen twee weken na betekening van het vonnis aan [huurder] te betalen dan wel dat [huurder] deze kosten met de toekomstige huurpenningen mag verrekenen; III. [verhuurder] te verbieden om zonder toestemming van [huurder] zichzelf toegang tot het privégedeelte en/of gemeenschappelijke gedeelte van het gehuurde te verschaffen, behoudens een acute noodsituatie waarbij acute schade aan het gehuurde valt te verwachten, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per keer dat [verhuurder] deze veroordeling overtreedt met een maximum van € 50.000,00; IV. voor recht wordt verklaard dat de huurprijs voor het gehuurde € 688,50 per maand bedraagt en [verhuurder] wordt veroordeeld tot terugbetaling van de onverschuldigde huur dan wel dat [huurder] deze mag verrekenen met de toekomstige huur; V. [verhuurder] wordt veroordeeld om de lekkage in de woonkamer binnen één week na betekening van het vonnis te herstellen en om het plafond dicht te hebben gemaakt op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, met een maximum van € 10.000,00 en [verhuurder] wordt veroordeeld om de kosten die toezien op de gevolgschade aan het plafond en wand van € 143,04 binnen twee weken na betekening aan [huurder] te betalen; VI. voor recht wordt verklaard dat [huurder] vanaf de dag van dagvaarden recht heeft op 60% huurprijsvermindering van de rechtsgeldige huurprijs vanwege de aanwezige lekkage tot de dag dat deze lekkage is hersteld en [verhuurder] wordt veroordeeld de huurprijsvermindering binnen twee weken na betekening van het vonnis te betalen; VII. [verhuurder] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure, waaronder nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 4.2. [verhuurder] voert verweer. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.1. [verhuurder] vordert dat [huurder] wordt veroordeeld tot betaling van primair een bedrag van € 2.274,30 en subsidiair een bedrag van € 796,15 vermeerderd met al hetgeen [huurder] vanaf februari 2025 in verband met internet/tv op de verschuldigde huur inhoudt en met veroordeling van [huurder] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure, met inbegrip van de nakosten. 5.2. [huurder] voert verweer. 5.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In conventie Extra sleutels 6.1. [huurder] stelt dat hij bij aanvang van de huur vier sleutels van de gezamenlijke voordeur heeft ontvangen en na vervanging van dat voordeurslot maar één sleutel heeft ontvangen die ook te gebruiken is voor de schuurdeur. [huurder] stelt dat één sleutel niet praktisch is, het redelijk is dat een verhuurder meer dan één sleutel ter beschikking stelt en het niet hebben van meer sleutels een gebrek is. 6.2. [verhuurder] betwist dat [huurder] recht heeft op meer sleutels en voert aan dat de huurovereenkomst zag op twee personen en [huurder] nu alleen woont en daarom maar één sleutel nodig heeft. [verhuurder] voert aan dat [huurder] zich bij verlies van de sleutel tot haar kan wenden voor een nieuwe sleutel en het bijmaken van de gewenste aantal sleutels iets is waar de huurder op grond van het Besluit kleine herstellingen zelf voor moet zorgdragen. 6.3. De kantonrechter is van oordeel dat het verzoek van [huurder] om een extra sleutel een redelijk verzoek is en de huurovereenkomst daarvoor grondslag biedt. In artikel 3 van de huurovereenkomst staat namelijk dat er twee keer twee sleutels moeten worden ingeleverd bij het verlaten van het gehuurde. Hieruit volgt dat er twee sleutels zijn verstrekt bij het aangaan van de huurovereenkomst Het aantal sleutels is in de huurovereenkomst niet gekoppeld aan twee personen. Het is ook redelijk dat één persoon over een reservesleutel van de gezamenlijke voordeur beschikt om bij calamiteiten naar binnen te kunnen. [verhuurder] heeft er als verhuurder ook belang bij dat iemand anders dan zijzelf bij calamiteiten naar binnen kan. Het Besluit kleine herstellingen is hier niet van toepassing omdat sprake is van vervanging door de verhuurder en zoals eerder overwogen volgt uit de huurovereenkomst het recht op twee sleutels. De kantonrechter ziet op grond van het voorgaande aanleiding om één extra sleutel toe te wijzen op kosten van [verhuurder] . De huurovereenkomst geeft geen recht op meer sleutels en daar is ook geen belang bij. De stelling van [huurder] dat er bij aanvang van de huurovereenkomst vier sleutels zijn verstrekt, is betwist door [verhuurder] en dat blijkt nergens uit. 6.4. [huurder] vordert een dwangsom bij het niet verstrekken van de sleutel, waartegen [verhuurder] bezwaar maakt. [verhuurder] voert aan dat de dwangsom dient te worden afgewezen of substantieel dient te worden gematigd. De kantonrechter ziet aanleiding een dwangsom toe te kennen omdat [verhuurder] niet vrijwillig is overgegaan tot verstrekking van een extra sleutel. Er was geen reden die te weigeren. Ook was het niet redelijk van [verhuurder] om daar de voorwaarde aan te verbinden dat [huurder] een sleutel van zijn woning verstrekt. Wel zal de dwangsom worden gematigd tot € 100,00 per dag met een maximum van € 5.000,00. Kakkerlakken 6.5. [huurder] stelt kosten te hebben gemaakt voor bestrijding van kakkerlakken omdat [verhuurder] daarmee in gebreke was. [huurder] stelt dat de kosten op grond van het Besluit kleine herstellingen niet voor zijn rekening zijn omdat er sprake is van behoorlijke kosten. Ook verwijst hij naar de vaststelling van de deskundige dat de aanwezigheid van kakkerlakken het gevolg is van de grote hoeveelheid afval van zes bovenburen destijds. 6.6. [verhuurder] betwist de kosten en voert aan niet in gebreke te zijn gesteld en niet in verzuim te zijn waardoor [huurder] de kosten niet kan verhalen. [verhuurder] voert aan dat de kosten van het opmaken van het rapport niet noodzakelijk waren en de kosten van de behandelingen op grond van het Besluit kleine herstellingen voor rekening van [huurder] als huurder komen. Volgens [verhuurder] wordt ten onrechte naar de bovenburen gewezen voor de oorzaak van de kakkerlakken. 6.7. De kantonrechter oordeelt als volgt. Vast staat dat [verhuurder] geen ongediertebestrijding heeft ingeschakeld binnen de bij brief van 18 juni 2021 gestelde termijn. Door het verstrijken van die termijn is [verhuurder] in verzuim gekomen met herstel van het gebrek. Vervolgens is er wel contact over het in de woning van [huurder] gaan kijken naar kakkerlakken en [huurder] heeft daarvoor op 2 augustus 2021 data voorgesteld. De reactie daarop van [naam 1] van 23 augustus 2021 is dat hij de beestjes wil zien, maar hij neemt niet de moeite om te reageren op voorgestelde data om te kijken en hij is ook niet daadwerkelijk gaan kijken. Onder die omstandigheden had [huurder] het recht om ongediertebestrijding te laten komen om te kijken in de woning en het probleem op te lossen zonder [verhuurder] daarbij te betrekken. Het overgelegde rapport van 10 september 2021 over de oorzaak is helder want daaruit blijkt dat de oorzaak niet ligt bij [huurder] , maar bij aanliggende appartementen en de kakkerlakken door kieren en openingen in de woning van [huurder] komen. [verhuurder] betwist de juistheid van het rapport en stelt dat het een partijdig rapport is, maar onderbouwt dat verweer verder niet zodat daaraan voorbij wordt gegaan. 6.8. De kosten van bestrijding van de kakkerlakken zijn geen geringe kosten als genoemd in het Besluit kleine herstellingen en komen voor rekening van [verhuurder] als verhuurder. Ook de kosten van het opmaken van het rapport zijn toewijsbaar omdat die nodig waren voor het vaststellen van schade en aansprakelijkheid in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b Burgerlijk Wetboek (BW). Daarmee zijn de totale kosten van € 423,50 toewijsbaar. 6.9. De kantonrechter merkt nog op dat [verhuurder] als verhuurder, ook in het geval de communicatie getroebleerd is, begrip had moeten hebben voor de vervelende kakkerlakken die [huurder] had in zijn woning. Dat [verhuurder] daar geen enkel begrip voor had en niets tegen heeft gedaan, getuigt niet van goed verhuurderschap. Verbod binnentreden 6.10. [huurder] stelt dat [verhuurder] meermaals zonder toestemming zijn woning is binnengetreden, dat [verhuurder] daarmee het recht op privacy van de huurder schendt en [verhuurder] daarom een verbod dient te krijgen om zonder toestemming het gehuurde te betreden. 6.11. [verhuurder] betwist zonder toestemming van [huurder] in de woning te zijn geweest en voert aan dat er geen grond is voor toewijzing van de vordering. 6.12. De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] geen belang heeft bij het gevorderde verbod. [huurder] heeft het slot van zijn eigen voordeur namelijk gewijzigd en omdat [verhuurder] niet over een sleutel van het nieuwe slot beschikt, kan zij de woning niet betreden. Ter zitting is namens [verhuurder] ook bevestigd dat een verhuurder niet zomaar de woning, de tuin of de schuur mag betreden. De kantonrechter volgt [huurder] niet in zijn vrees dat [verhuurder] daar geen gevolg aan geeft. Het door [huurder] gestelde incident dat de zoon van [verhuurder] in juni 2021 in zijn tuin stond, is betwist en bij gebreke van een onderbouwing niet komen vast te staan. Bovendien is het een gesteld incident van lang geleden en niet gesteld of gebleken is dat erna sprake is geweest van binnentreden. Doordat [verhuurder] niet over een sleutel van de woning van [huurder] beschikt, bestaat er geen gerechtvaardigde angst dat [verhuurder] onaangekondigd in diens woning komt. Het gevorderde verbod zal worden afgewezen. Huurprijs 6.13. [huurder] stelt dat er een all-in huurprijs is overeengekomen van € 688,50 per maand en daarom geen huurverhoging is toegestaan.

De kantonrechter In conventie 7.1. veroordeelt [verhuurder] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis één extra sleutel van de gemeenschappelijke voordeur c.q. schuur aan [huurder] ter beschikking te stellen op kosten van [verhuurder] , op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 5.000,00, 7.2. veroordeelt [verhuurder] om de gemaakte kosten van € 423,50 ter bestrijding van de kakkerlakken binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [huurder] te betalen, 7.3. verklaart voor recht dat de all-in huurprijs voor het gehuurde € 688,50 per maand bedraagt en veroordeelt [verhuurder] tot terugbetaling van de onverschuldigde huur vanaf juli 2020, 7.4. veroordeelt [verhuurder] om binnen één week na betekening van dit vonnis het plafond in de woonkamer van de door [huurder] gehuurde woning dicht te maken op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 5.000,00, en veroordeelt [verhuurder] om de kosten die toezien op de gevolgschade aan het plafond en wand van € 143,04 binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [huurder] te betalen, 7.5. verklaart voor recht dat [huurder] over de periode van 7 november 2024 tot en met 30 november 2024 recht heeft op 10% huurprijsvermindering van de kale huurprijs van € 378,68, en veroordeelt [verhuurder] tot terugbetaling van de onverschuldigde huur binnen twee weken na betekening van dit vonnis, 7.6. veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 901,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 7.7. veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 7.8. verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 7.9. wijst het meer of anders gevorderde af. In reconventie 7.10. veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 796,15 vermeerderd met al hetgeen [huurder] vanaf februari 2025 in verband met internet en tv op de verschuldigde huur meer dan € 39,95 per maand inhoudt, 7.11. veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 337,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 7.12. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 7.13. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar, bij vervroeging, uitgesproken op 18 juni 2025.

[verhuurder] heeft ter zitting erkend dat huurverhoging wettelijk niet kan, maar zich bij conclusie van antwoord op het standpunt gesteld dat in artikel 12 van de huurovereenkomst jaarlijkse verhoging is overeengekomen en [huurder] de huurverhogingen van juli 2020 en juli 2021 heeft geaccepteerd en betaald. Ten aanzien van dit standpunt wordt overwogen als volgt. 6.14. In de wet is de mogelijkheid tot huurprijsverhoging door de verhuurder beperkt en een huurprijsverhoging is enkel mogelijk over de kale huurprijs. Dit omdat het bij een all-in prijs voor een huurder onmogelijk is om te controleren wat de huurstijging is ten opzichte van de kale huurprijs en of deze verhoging wel is toegestaan. Als in strijd met de dwingende wetsbepalingen een huurverhoging wordt overeengekomen dan leidt dat tot nietigheid of vernietigbaarheid. Er is sprake van vernietigbaarheid als de wettelijke bepalingen waarmee in strijd wordt gehandeld ‘uitsluitend strekken ter bescherming van één van de partijen bij een meerzijdige rechtshandeling’. Daarvan is hier sprake. De wettelijke bepalingen strekken ter bescherming van enkel de huurder. De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [huurder] dat hij zich ook beroept op vernietiging van de overeengekomen huurverhoging. Dit beroep op vernietiging slaagt wegens strijd met dwingend recht. Vernietiging van de overeengekomen huurverhoging heeft tot gevolg dat de all-in huurprijs nog steeds € 688,50 per maand bedraagt. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen en ook de vordering tot terugbetaling van onverschuldigde huur vanaf juli 2020. Herstel lekkage en plafond en gevolgschade Herstel lekkage 6.15. Vast staat dat [huurder] last heeft gehad van een lekkage in de woonkamer die afkomstig is van de bovenwoning. Ter zitting heeft [huurder] aangegeven dat het sinds december 2024 droog is. Hierdoor wordt ervan uit gegaan dat de lekkage is verholpen. De vordering tot herstel van de lekkage zal daarom worden afgewezen. Herstel plafond 6.16. [huurder] vordert het dichtmaken van het gat in het plafond dat de aannemer bij inspectie naar de lekkage heeft gemaakt. Deze vordering zal worden toegewezen ondanks de toezegging van de zijde van [verhuurder] ter zitting dat dit de volgende week hersteld zal worden. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd tot € 100,00 per dag met een maximum van € 5.000,00. Gevolgschade 6.17. Daarnaast vordert [huurder] een bedrag van € 143,04 aan gevolgschade aan het plafond en de wand omdat opnieuw geschilderd moet worden. Ten aanzien van deze kosten voert [verhuurder] aan dat [huurder] deze kosten bij zijn eigen verzekering dient te claimen en het kosten zijn die vallen onder het Besluit kleine herstellingen. 6.18. De kantonrechter stelt voorop dat een verhuurder op grond van artikel 7:208 BW tot vergoeding van een door een gebrek veroorzaakte schade aansprakelijk is, indien het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen. Daarvan is hier sprake. De lekkage is tijdens de huurovereenkomst ontstaan. Verder blijkt nergens uit dat de lekkage door [huurder] is ontstaan. Het uitgangspunt van de wet is dan dat het aan [verhuurder] als verhuurder is toe te rekenen. [huurder] heeft de gestelde kosten van materiaal en arbeid voldoende onderbouwd met stukken en deze komen de kantonrechter redelijk voor. De gevorderde kosten van € 143,04 worden dan ook toegewezen. Huurprijsvermindering 6.19. [huurder] vordert een verklaring voor recht dat hij vanwege de lekkage recht heeft om de huur met 60% te verminderen vanaf 7 november 2024 tot de lekkage is hersteld. [huurder] heeft onweersproken gesteld dat er zich lekkages hebben voorgedaan in zijn woonkamer en dat sprake is van een categorie C-gebrek zoals genoemd in bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). De kantonrechter zal dan ook uitgaan van een categorie C-gebrek. Op grond van artikel 6 van het Bhw is voor een categorie C-gebrek een verlaging tot 40% van de huurprijs gerechtvaardigd; dus een huurprijsvermindering van maximaal 60% van de huurprijs. [verhuurder] voert aan dat de gestelde huurprijsvermindering van 60% disproportioneel is. De kantonrechter sluit zich hierbij aan. Er is enkel sprake van lekkage in de woonkamer en niet gesteld of gebleken is dat de bruikbaarheid van de woonkamer heel ernstig is belemmerd. Een huurprijsvermindering van 10% is gerechtvaardigd over de periode van 7 november 2024 tot en met 30 november 2024 omdat [huurder] ter zitting heeft aangegeven dat er sinds december 2024 geen lekkages meer waren. Deze vermindering van 10% dient berekend te worden over de kale huurprijs en niet de all-in huurprijs. [huurder] heeft dit ter zitting erkend. 6.20. Voor de vaststelling van de kale huurprijs wordt aangeknoopt bij de ambtshalve splitsing die de huurcommissie doet bij een all-in prijs op grond van artikel 17a lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw), namelijk dat 55% van de overeengekomen all-in prijs de kale huurprijs is. Dat betekent dat hier uitgegaan wordt van een kale huurprijs van € 378,68 en dat vermindering van de huurprijs met 10% daarover is gerechtvaardigd over de periode van 7 november 2024 tot en met 30 november 2024. De verklaring voor recht zal als zodanig worden toegewezen, met veroordeling van [verhuurder] deze huurprijsvermindering van 10% te betalen over voornoemde periode binnen twee weken na betekening van het vonnis. Proceskosten 6.21. [verhuurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Voor wat betreft het salaris zal gezien de meerdere onbepaalde vorderingen worden aangeknoopt bij het tarief dat geldt voor zaken met een vordering tot en met € 5.000,00 en neerkomt op € 271,00 per punt. De proceskosten van [huurder] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 137,39 - griffierecht € 87,00 - salaris gemachtigde € 542,00 (2 punt × € 271,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 901,39 6.22. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.

[verhuurder] heeft ter zitting erkend dat huurverhoging wettelijk niet kan, maar zich bij conclusie van antwoord op het standpunt gesteld dat in artikel 12 van de huurovereenkomst jaarlijkse verhoging is overeengekomen en [huurder] de huurverhogingen van juli 2020 en juli 2021 heeft geaccepteerd en betaald. Ten aanzien van dit standpunt wordt overwogen als volgt. 6.14. In de wet is de mogelijkheid tot huurprijsverhoging door de verhuurder beperkt en een huurprijsverhoging is enkel mogelijk over de kale huurprijs. Dit omdat het bij een all-in prijs voor een huurder onmogelijk is om te controleren wat de huurstijging is ten opzichte van de kale huurprijs en of deze verhoging wel is toegestaan. Als in strijd met de dwingende wetsbepalingen een huurverhoging wordt overeengekomen dan leidt dat tot nietigheid of vernietigbaarheid. Er is sprake van vernietigbaarheid als de wettelijke bepalingen waarmee in strijd wordt gehandeld ‘uitsluitend strekken ter bescherming van één van de partijen bij een meerzijdige rechtshandeling’. Daarvan is hier sprake. De wettelijke bepalingen strekken ter bescherming van enkel de huurder. De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [huurder] dat hij zich ook beroept op vernietiging van de overeengekomen huurverhoging. Dit beroep op vernietiging slaagt wegens strijd met dwingend recht. Vernietiging van de overeengekomen huurverhoging heeft tot gevolg dat de all-in huurprijs nog steeds € 688,50 per maand bedraagt. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen en ook de vordering tot terugbetaling van onverschuldigde huur vanaf juli 2020. Herstel lekkage en plafond en gevolgschade Herstel lekkage 6.15. Vast staat dat [huurder] last heeft gehad van een lekkage in de woonkamer die afkomstig is van de bovenwoning. Ter zitting heeft [huurder] aangegeven dat het sinds december 2024 droog is. Hierdoor wordt ervan uit gegaan dat de lekkage is verholpen. De vordering tot herstel van de lekkage zal daarom worden afgewezen. Herstel plafond 6.16. [huurder] vordert het dichtmaken van het gat in het plafond dat de aannemer bij inspectie naar de lekkage heeft gemaakt. Deze vordering zal worden toegewezen ondanks de toezegging van de zijde van [verhuurder] ter zitting dat dit de volgende week hersteld zal worden. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd tot € 100,00 per dag met een maximum van € 5.000,00. Gevolgschade 6.17. Daarnaast vordert [huurder] een bedrag van € 143,04 aan gevolgschade aan het plafond en de wand omdat opnieuw geschilderd moet worden. Ten aanzien van deze kosten voert [verhuurder] aan dat [huurder] deze kosten bij zijn eigen verzekering dient te claimen en het kosten zijn die vallen onder het Besluit kleine herstellingen. 6.18. De kantonrechter stelt voorop dat een verhuurder op grond van artikel 7:208 BW tot vergoeding van een door een gebrek veroorzaakte schade aansprakelijk is, indien het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen. Daarvan is hier sprake. De lekkage is tijdens de huurovereenkomst ontstaan. Verder blijkt nergens uit dat de lekkage door [huurder] is ontstaan. Het uitgangspunt van de wet is dan dat het aan [verhuurder] als verhuurder is toe te rekenen. [huurder] heeft de gestelde kosten van materiaal en arbeid voldoende onderbouwd met stukken en deze komen de kantonrechter redelijk voor. De gevorderde kosten van € 143,04 worden dan ook toegewezen. Huurprijsvermindering 6.19. [huurder] vordert een verklaring voor recht dat hij vanwege de lekkage recht heeft om de huur met 60% te verminderen vanaf 7 november 2024 tot de lekkage is hersteld. [huurder] heeft onweersproken gesteld dat er zich lekkages hebben voorgedaan in zijn woonkamer en dat sprake is van een categorie C-gebrek zoals genoemd in bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). De kantonrechter zal dan ook uitgaan van een categorie C-gebrek. Op grond van artikel 6 van het Bhw is voor een categorie C-gebrek een verlaging tot 40% van de huurprijs gerechtvaardigd; dus een huurprijsvermindering van maximaal 60% van de huurprijs. [verhuurder] voert aan dat de gestelde huurprijsvermindering van 60% disproportioneel is. De kantonrechter sluit zich hierbij aan. Er is enkel sprake van lekkage in de woonkamer en niet gesteld of gebleken is dat de bruikbaarheid van de woonkamer heel ernstig is belemmerd. Een huurprijsvermindering van 10% is gerechtvaardigd over de periode van 7 november 2024 tot en met 30 november 2024 omdat [huurder] ter zitting heeft aangegeven dat er sinds december 2024 geen lekkages meer waren. Deze vermindering van 10% dient berekend te worden over de kale huurprijs en niet de all-in huurprijs. [huurder] heeft dit ter zitting erkend. 6.20. Voor de vaststelling van de kale huurprijs wordt aangeknoopt bij de ambtshalve splitsing die de huurcommissie doet bij een all-in prijs op grond van artikel 17a lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw), namelijk dat 55% van de overeengekomen all-in prijs de kale huurprijs is. Dat betekent dat hier uitgegaan wordt van een kale huurprijs van € 378,68 en dat vermindering van de huurprijs met 10% daarover is gerechtvaardigd over de periode van 7 november 2024 tot en met 30 november 2024. De verklaring voor recht zal als zodanig worden toegewezen, met veroordeling van [verhuurder] deze huurprijsvermindering van 10% te betalen over voornoemde periode binnen twee weken na betekening van het vonnis. Proceskosten 6.21. [verhuurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Voor wat betreft het salaris zal gezien de meerdere onbepaalde vorderingen worden aangeknoopt bij het tarief dat geldt voor zaken met een vordering tot en met € 5.000,00 en neerkomt op € 271,00 per punt. De proceskosten van [huurder] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 137,39 - griffierecht € 87,00 - salaris gemachtigde € 542,00 (2 punt × € 271,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 901,39 6.22. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.

In reconventie Te weinig betaalde huur? 6.23. [verhuurder] vordert te weinig betaalde huur over de periode mei 2021 tot en met januari 2025 omdat het [huurder] enkel was toegestaan om € 39,95 per maand te verrekenen met de huur voor kosten van internet en tv voor de periode mei 2021 tot januari 2022. [verhuurder] stelt dat [huurder] vanaf januari 2022 gebruik kon maken van het door haar aangeboden internet/tv. Primair vordert [verhuurder] alle verrekende kosten van internet en tv van totaal € 2.274,30 en subsidiair al hetgeen meer met de huur is verrekend dan € 39,95 per maand dat neerkomt op totaal € 796,15. 6.24. [huurder] voert aan dat het internet en tv abonnement het eerste half jaar een verlaagd tarief was van Ziggo en vanaf januari 2022 sprake is van een regulier tarief van € 53,00 per maand dat erna jaarlijks in juni is verhoogd. Daarnaast beroept [huurder] zich op een tijdelijke verhoging van het abonnement omdat het gedeeld moest worden met de bovenburen. 6.25. De kantonrechter stelt op basis van de overgelegde e-mailcorrespondentie tussen [huurder] en [naam 1] in mei 2021 vast dat [naam 1] goedkeuring gaf aan [huurder] voor het zelf afsluiten van een abonnement voor internet en tv. Op de vraag van [naam 1] wat de kosten zijn, heeft [huurder] een factuur gestuurd met een bedrag van € 39,95 per maand. Hierdoor mocht [huurder] dit besproken bedrag verrekenen met de huur. Bij e-mail van 9 december 2021 heeft de gemachtigde van [verhuurder] aan de gemachtigde van [huurder] medegedeeld dat [verhuurder] de internetaansluiting weer zelf zou gaan verzorgen. Maar ter zitting is gebleken dat [verhuurder] daar geen uitvoering aan heeft gegeven, waardoor zij de afspraak voor het bedrag van € 39,95 per maand nog steeds gestand dient te doen. 6.26. [huurder] beroept zich op verhoging van de abonnementskosten na afloop van de actie van Ziggo. Maar nergens uit blijkt dat [huurder] bij het maken van de afspraak kenbaar heeft gemaakt dat voormeld bedrag een tijdelijk verlaagd tarief was. Omdat namens [verhuurder] akkoord is gegeven voor enkel een bedrag van € 39,95 kon en mocht [huurder] er niet vanuit gaan dat [verhuurder] akkoord was met een hoger bedrag. [huurder] had geen grondslag om meer in te houden op de huur dan € 39,95 per maand. [huurder] heeft ook niet onderbouwd dat het afsluiten van een abonnement voor internet en tv voor dat bedrag niet mogelijk is bij een andere aanbieder. Daarnaast beroept [huurder] zich op het delen van internetgebruik met de bovenburen en hij vanwege het aantal bovenburen tijdelijk het abonnement heeft verhoogd, maar hiervoor was ook geen grondslag. [verhuurder] heeft onbetwist gesteld dat de bovenburen niet inclusief internet/tv huurden waardoor niet valt in te zien dat zij van het abonnement van [huurder] gebruik dienden te maken. 6.27. Op grond van het voorgaande wordt de primaire vordering afgewezen. Het subsidiair gevorderde bedrag van € 796,15 wordt toegewezen vermeerderd met hetgeen [huurder] maandelijks meer heeft ingehouden dan € 39,95 aan internet en tv. Proceskosten 6.28. [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [verhuurder] in reconventie worden begroot op: - salaris gemachtigde € 270,00 (2 punten × € 135,00) - nakosten € 67,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 337,50

In reconventie Te weinig betaalde huur? 6.23. [verhuurder] vordert te weinig betaalde huur over de periode mei 2021 tot en met januari 2025 omdat het [huurder] enkel was toegestaan om € 39,95 per maand te verrekenen met de huur voor kosten van internet en tv voor de periode mei 2021 tot januari 2022. [verhuurder] stelt dat [huurder] vanaf januari 2022 gebruik kon maken van het door haar aangeboden internet/tv. Primair vordert [verhuurder] alle verrekende kosten van internet en tv van totaal € 2.274,30 en subsidiair al hetgeen meer met de huur is verrekend dan € 39,95 per maand dat neerkomt op totaal € 796,15. 6.24. [huurder] voert aan dat het internet en tv abonnement het eerste half jaar een verlaagd tarief was van Ziggo en vanaf januari 2022 sprake is van een regulier tarief van € 53,00 per maand dat erna jaarlijks in juni is verhoogd. Daarnaast beroept [huurder] zich op een tijdelijke verhoging van het abonnement omdat het gedeeld moest worden met de bovenburen. 6.25. De kantonrechter stelt op basis van de overgelegde e-mailcorrespondentie tussen [huurder] en [naam 1] in mei 2021 vast dat [naam 1] goedkeuring gaf aan [huurder] voor het zelf afsluiten van een abonnement voor internet en tv. Op de vraag van [naam 1] wat de kosten zijn, heeft [huurder] een factuur gestuurd met een bedrag van € 39,95 per maand. Hierdoor mocht [huurder] dit besproken bedrag verrekenen met de huur. Bij e-mail van 9 december 2021 heeft de gemachtigde van [verhuurder] aan de gemachtigde van [huurder] medegedeeld dat [verhuurder] de internetaansluiting weer zelf zou gaan verzorgen. Maar ter zitting is gebleken dat [verhuurder] daar geen uitvoering aan heeft gegeven, waardoor zij de afspraak voor het bedrag van € 39,95 per maand nog steeds gestand dient te doen. 6.26. [huurder] beroept zich op verhoging van de abonnementskosten na afloop van de actie van Ziggo. Maar nergens uit blijkt dat [huurder] bij het maken van de afspraak kenbaar heeft gemaakt dat voormeld bedrag een tijdelijk verlaagd tarief was. Omdat namens [verhuurder] akkoord is gegeven voor enkel een bedrag van € 39,95 kon en mocht [huurder] er niet vanuit gaan dat [verhuurder] akkoord was met een hoger bedrag. [huurder] had geen grondslag om meer in te houden op de huur dan € 39,95 per maand. [huurder] heeft ook niet onderbouwd dat het afsluiten van een abonnement voor internet en tv voor dat bedrag niet mogelijk is bij een andere aanbieder. Daarnaast beroept [huurder] zich op het delen van internetgebruik met de bovenburen en hij vanwege het aantal bovenburen tijdelijk het abonnement heeft verhoogd, maar hiervoor was ook geen grondslag. [verhuurder] heeft onbetwist gesteld dat de bovenburen niet inclusief internet/tv huurden waardoor niet valt in te zien dat zij van het abonnement van [huurder] gebruik dienden te maken. 6.27. Op grond van het voorgaande wordt de primaire vordering afgewezen. Het subsidiair gevorderde bedrag van € 796,15 wordt toegewezen vermeerderd met hetgeen [huurder] maandelijks meer heeft ingehouden dan € 39,95 aan internet en tv. Proceskosten 6.28. [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [verhuurder] in reconventie worden begroot op: - salaris gemachtigde € 270,00 (2 punten × € 135,00) - nakosten € 67,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 337,50