ECLI:NL:RBZWB:2025:3333

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Breda Zaaknummer: C/02/426936 / HA ZA 24-536 Vonnis van 28 mei 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , te [plaats 1] , 2. [eiser 2], te [plaats 1] , eisende partijen, hierna samen te noemen in mannelijk enkelvoud: [eisers], advocaat: mr. T.M. Kools, tegen 1 [gedaagde 1] , te [plaats 2] ,2. [gedaagde 2], te [plaats 2] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen in mannelijk enkelvoud: [gedaagden], advocaat: mr. H.M.H. van Dongen. 1De zaak in het kort 1.1. Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagden] een boete is verschuldigd, omdat de koop van de woning van [eisers] niet door is gegaan. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. [eisers] heeft de koopovereenkomst ontbonden en [gedaagden] is daarom in beginsel de boete verschuldigd zoals zij met elkaar zijn overeengekomen. [gedaagden] heeft weliswaar op tijd een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud, maar hij heeft niet de noodzakelijke onderbouwende documenten meegestuurd. Later heeft hij wel documenten aan [eisers] gestuurd, maar toen was de overeenkomst al ontbonden. [gedaagden] moet daarom de boete betalen. De rechtbank zal de boete wel matigen tot € 17.000,00. Hieronder legt de rechtbank dit oordeel uit.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 11 december 2024 en de daarin genoemde stukken; - productie 11 van [eisers];- de mondelinge behandeling van 18 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;- de spreekaantekeningen van mr. Kools namens [eisers];- de spreekaantekeningen van mr. Van Dongen namens [gedaagden]. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. [eisers] en [gedaagden] hebben op 12 januari 2024 een koopovereenkomst gesloten, waarmee [gedaagden] de woning aan [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning) heeft gekocht van [eisers] voor een bedrag van € 940.000,00. 3.2. In artikel 15 van de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde, namelijk een financieringsvoorbehoud, opgenomen. De voor deze zaak relevante bepalingen uit artikel 15 van de koopovereenkomst luiden als volgt: “15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op 16 februari 2024 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 599.000,-- geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan niet van toepassing , of een rentepercentage niet hoger dan niet van toepassing , bij de volgende hypotheekvorm: normaal gebruikelijke voorwaarden en tarieven .” “15.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 16 februari 2024 werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop /In afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: deze bewijsstukken dienen in ieder geval te bevatten: de naam van de aanvrager(s), het adres van de in deze overeenkomst verkochte woning, het aangevraagde hypotheekbedrag, dit alles opgenomen in een kopie van de aanvraag bij de geldverstrekkende instelling alsmede een schriftelijke verklaring van de geldverstrekkende instelling met de reden van afwijzing. Bovendien is het de koper na het tekenen van deze overeenkomst niet toegestaan leningen af te sluiten welke tot gevolg hebben dat het verkrijgen van de onderhavige hypothecaire geldlening onmogelijk wordt.. (…)” 3.3. De termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud hebben partijen verlengd tot 23 februari 2024. 3.4. In de koopovereenkomst staat verder dat [gedaagden] uiterlijk op 23 februari 2024 een bankgarantie moet stellen of waarborgsom moet storten voor een bedrag van € 94.000,00. In artikel 11 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de overeenkomst ontbonden kan worden als een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een van de verplichtingen van de koopovereenkomst. Als de overeenkomst ontbonden wordt, is de nalatige partij een boete van 10% van de koopsom – dus € 94.000,00 – verschuldigd. 3.5. Bij de koop van de woning is [gedaagden] bijgestaan door zijn financieel adviseur, mevrouw [financieel adviseur] van [bedrijf] (hierna: [financieel adviseur] ). [financieel adviseur] heeft zich voor [gedaagden] ingespannen om de benodigde financiering voor de woning te verkrijgen. 3.6. [eisers] werd bij de verkoop van zijn woning bijgestaan door een verkoopmakelaar, de heer [verkoopmakelaar] van [makelaardij] . 3.7. Op 21 februari 2024 heeft [financieel adviseur] namens [gedaagden] telefonisch contact gehad met [verkoopmakelaar] . Zij heeft toen aangegeven dat de benodigde financiering niet kon worden verkregen, omdat het inkomen van [gedaagden] lager is vastgesteld en de woning op een lager bedrag is getaxeerd. Deze mededeling heeft zij diezelfde dag ook per e-mail aan [verkoopmakelaar] gestuurd, waarbij zij namens [gedaagden] een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Deze e-mail had geen bijlagen. 3.8. Op 28 februari 2024 heeft [verkoopmakelaar] namens [eisers] [gedaagden] in gebreke gesteld omdat er nog geen bankgarantie was gesteld of een waarborgsom was gestort. Hij heeft [gedaagden] een termijn van acht dagen gegeven (tot 7 maart 2024) om alsnog deze verplichtingen na te komen. In dit bericht staat daarnaast dat [eisers] weliswaar het beroep op het financieringsvoorbehoud heeft ontvangen, maar dat daar geen stukken bij zaten. 3.9. Op 6 maart 2024 is namens [gedaagden] een afwijzingsbrief van Obvion Hypotheken aan [eisers] toegezonden. 3.10. [verkoopmakelaar] heeft op 8 maart 2024 aan [gedaagden] een e-mailbericht gestuurd dat [eisers] de koopovereenkomst ontbindt en aanspraak maakt op de boete. In de e-mail staat ook dat [eisers] overweegt om coulant met de boete om te gaan als [gedaagden] alsnog uiterlijk 13 maart 2024 voldoet aan artikel 15.3 van de koopovereenkomst. De e-mail van 8 maart 2024 wordt afgesloten met: “Kort samengevat staat in deze mail dat de koopovereenkomst ontbonden is en dus niet meer bestaat. U bent dus geen kopers meer en de verkopers zijn geen verkopers meer. Het staat hen vrij om de woning aan een ander te verkopen. Daarnaast bent u een boete van 94.000 euro en de boete zoals gesteld in artikel 11.3 verschuldigd, maar als u alsnog binnen de genoemde termijn aan de afgesproken vereisten voldoet, zal serieus overwogen worden om coulant met de boete om te gaan.” 3.11. [financieel adviseur] heeft vervolgens op 8 maart 2024 een hypotheekaanvraag, een financieringsopzet, een vaststelling van het inkomen door Zakelijk Inkomen en een afwijzingsbrief van Obvion aan [verkoopmakelaar] toegestuurd. Daarbij heeft zij gevraagd of deze documenten voldoende zijn. 3.12. Bij brief van 29 maart 2024 heeft de advocaat van [eisers] geschreven dat hij van mening is dat [gedaagden] niet heeft voldaan aan de verplichtingen uit artikel 15.3 van de koopovereenkomst. [eisers] heeft [gedaagden] gesommeerd om de boete van € 94.000,00 te betalen binnen veertien dagen na ontvangst van de brief. 3.13. [eisers] heeft de woning uiteindelijk 2,5 maand later dan gepland geleverd aan een ander tegen een koopsom van € 955.000,00 (dus € 15.000,00 meer dan de koopsom die [eisers] met [gedaagden] was overeengekomen).

4.1. [eisers] vordert - samengevat - primair te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst op 8 maart 2024 rechtsgeldig is ontbonden dan wel subsidiair de koopovereenkomst te ontbinden, en daarnaast [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 47.000,00 aan hoofdsom en €1.506,46 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met rente en de proceskosten. 4.2. [eisers] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [eisers] heeft de koopovereenkomst ontbonden en [gedaagden] is daarom de boete verschuldigd. [gedaagden] heeft weliswaar een beroep op het financieringsvoorbehoud willen doen, maar dat beroep was niet goed gedocumenteerd. Uiteindelijk heeft [gedaagden] stukken toegestuurd, maar dat was te laat en die stukken zijn nog altijd niet voldoende. Coulancehalve maakt [eisers] slechts aanspraak op de helft van de overeengekomen boete. 4.3. [gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. 4.4. [gedaagden] voert het volgende aan. [gedaagden] heeft op tijd een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Hij mocht de noodzakelijke stukken later aanleveren en dat heeft hij ook gedaan. [eisers] heeft daarom geen recht op een boete. [gedaagden] kon de stukken ook niet eerder aanleveren, omdat hij afhankelijk was van derden die de documenten moesten verstrekken. Voor zover [gedaagden] wel een boete moet betalen, moet die boete gematigd worden. 4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

[eisers] heeft de overeenkomst op 8 maart 2024 ontbonden 5.1. [eisers] stelt dat hij de koopovereenkomst op 8 maart 2024 heeft ontbonden, omdat [gedaagden] niet op tijd een bankgarantie heeft gesteld of een waarborgsom heeft gestort. Na op 28 februari 2024 door [eisers] in gebreke te zijn gesteld, heeft [gedaagden] dit niet alsnog gedaan. [gedaagden] betwist niet dat hij geen bankgarantie heeft gesteld of waarborgsom heeft gestort, maar stelt dat hij het financieringsvoorbehoud op tijd heeft ingeroepen. De overeenkomst was daarmee al ontbonden. Dit verweer van [gedaagden] slaagt niet. 5.2. Dat [gedaagden] op tijd heeft aangegeven dat hij een beroep wil doen op het financieringsvoorbehoud, staat niet ter discussie. Zijn hypotheekadviseur, [financieel adviseur] , heeft namelijk op 21 februari 2024 aan de makelaar van [eisers], [verkoopmakelaar] , laten weten dat [gedaagden] de benodigde financiering niet zal kunnen krijgen. Maar, partijen hebben in artikel 15.3 van de koopovereenkomst met elkaar afgesproken dat een beroep op het financieringsvoorbehoud ‘goed gedocumenteerd’ moet zijn. Aan deze documentatieplicht zijn in de koopovereenkomst nadere voorwaarden gesteld. Afgesproken is dat [gedaagden] bewijsstukken moet toesturen aan [eisers]. Het gaat dan om een kopie van de hypotheekaanvraag waarin in ieder geval staat: de naam van de aanvrager(s) van de financiering, het adres van de woning, het aangevraagde hypotheekbedrag, en een schriftelijke verklaring van de geldverstrekkende instelling met de reden van afwijzing. Zonder deze stukken, is een beroep op het financieringsvoorbehoud niet geldig. Duidelijk is dat deze bewijsstukken niet bij het bericht van [financieel adviseur] van 21 februari 2024 zaten. 5.3. [gedaagden] stelt dat [financieel adviseur] telefonisch met [verkoopmakelaar] is overeengekomen dat de bewijsstukken later mochten worden toegezonden. Dat blijkt volgens [gedaagden] ook uit de ingebrekestelling van 28 februari 2024. Daarin staat namelijk dat [eisers] helaas ‘nog’ geen stukken heeft ontvangen die de ontbinding rechtvaardigen. 5.4. Tijdens de zitting is duidelijk geworden dat [verkoopmakelaar] en [financieel adviseur] op 21 februari 2024 telefonisch met elkaar gesproken hebben. Wat in dat gesprek precies besproken is, is onduidelijk. Volgens [gedaagden] is besproken dat hij de documenten op een later moment kon aanleveren, zonder dat daarvoor een termijn is genoemd. Volgens [eisers] heeft [verkoopmakelaar] bedoeld dat [gedaagden] nog tot 23 februari 2024, de termijn waarop het financieringsvoorbehoud uiterlijk moest zijn ingeroepen, de noodzakelijke documenten kon sturen. [eisers] stelt dat hij nooit heeft ingestemd met een verlenging van de documentatieplicht. 5.5. Wat er ook telefonisch besproken is, duidelijk is dat [gedaagden] op 28 februari 2024 in gebreke is gesteld door [eisers] waarbij hij een termijn kreeg van acht dagen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Als [gedaagden] dacht dat hij ‘nog’ documenten kon aanleveren, dan had voor de hand gelegen dat hij dit binnen deze acht dagen zou doen. Dat heeft hij niet gedaan. Op 6 maart 2025 heeft hij wel nog een afwijzingsbrief van hypotheekverstrekker Obvion toegestuurd, maar die afwijzingsbrief alleen is niet voldoende, zo volgt uit artikel 15.3 van de koopovereenkomst. [gedaagden] heeft daarom geen rechtsgeldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. 5.6. [eisers] heeft vervolgens op 8 maart 2024 de koopovereenkomst ontbonden. Die ontbinding was wel rechtsgeldig. [gedaagden] was namelijk al in gebreke gesteld en had nog altijd geen bankgarantie gesteld of een waarborgsom gestort. Als reactie op de ontbinding heeft [gedaagden] alsnog extra stukken toegestuurd om zijn beroep op het financieringsvoorbehoud te onderbouwen, maar dat was hoe dan ook te laat. [eisers] had op dat moment de koopovereenkomst al ontbonden. 5.7. [gedaagden] stelt dat ook uit de e-mail van 8 maart 2024 volgt dat hij nog stukken kon toesturen, maar die e-mail kan niet zo uitgelegd worden. Uit deze e-mail volgt duidelijk dat [eisers] de overeenkomst heeft ontbonden en dat [gedaagden] daarom een boete moet betalen. In de e-mail staat enkel dat [eisers] – als [gedaagden] alsnog de documenten als bedoeld in artikel 15.3 toestuurt – overweegt coulant om te gaan met de boete. Dat kan in redelijkheid niet worden uitgelegd als: [gedaagden] kan alsnog een beroep doen op het financieringsvoorbehoud. Uit de e-mail blijkt duidelijk dat dat stadium gepasseerd is. 5.8. De omstandigheden die [gedaagden] noemt – onder meer dat de documentatieverplichting voornamelijk een bewijsfunctie heeft, dat hij aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan, dat [eisers] de woning direct weer op Funda heeft geplaatst, dat er niet is onderhandeld over artikel 15.3 en [gedaagden] niet expliciet op de documentatieverplichting is gewezen – leiden er niet toe dat [eisers] in redelijkheid [gedaagden] niet kan houden aan zijn documentatieverplichting of dat die documentatieverplichting anders (namelijk minder streng) zou moeten worden uitgelegd. De documentatieverplichting uit artikel 15.3 van de koopovereenkomst is duidelijk. De documentatieverplichting stelt verkopers in staat om na te gaan of de kopers terecht onder hun verplichtingen uit de koopovereenkomst kunnen uitkomen. Zoals [eisers] op zitting heeft verklaard, verkeerde hij in onzekerheid of de verkoop van zijn woning nou wel of niet door zou gaan, omdat [gedaagden] maar niet met nadere stukken en informatie kwam. Die onzekerheid en onduidelijkheid werd versterkt doordat [gedaagden] aangaf dat hij de woning nog steeds wilde kopen. Dat heeft er uiteindelijk toe geleid dat [eisers] zelf de koopovereenkomst op 8 maart 2024 heeft ontbonden. Het beroep van [gedaagden] op overmacht slaagt niet 5.9. [gedaagden] stelt ook nog dat [eisers] geen boete kan vorderen, omdat de tekortkoming niet aan [gedaagden] kan worden toegerekend. Hij was afhankelijk van derden om te kunnen voldoen aan de documentatieverplichting. De officiële documenten waren ondanks zijn inspanningen niet voorhanden. Volgens [gedaagden] is er sprake van overmacht. 5.10. Deze stelling kan [gedaagden] niet helpen. Het niet voldoen aan de documentatieverplichting is niet de tekortkoming op grond waarvan [eisers] de koopovereenkomst heeft ontbonden. De koopovereenkomst is ontbonden omdat [gedaagden] geen bankgarantie heeft gesteld of waarborgsom heeft gestort. [gedaagden] heeft niet gesteld dat die tekortkoming niet aan hem is toe te rekenen. De boete zal worden gematigd 5.11. Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen. [gedaagden] heeft de rechtbank gevraagd de boete te matigen. Naar het oordeel van de rechtbank is er reden om de boete te matigen. Toekenning van de contractuele boete leidt in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Dat zal hierna worden toegelicht. 5.12. Bij de beoordeling of een boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, moet de rechtbank alle omstandigheden wegen. [eisers] wijst er op dat het boetebeding een standaardbeding in een NVM-akte is, dat hij door het (niet) handelen van [gedaagden] lang in onzekerheid heeft gezeten en dat hij ook financiële schade heeft geleden. [eisers] heeft de woning namelijk opnieuw te koop moeten zetten en heeft kosten gehad voor het overbruggingskrediet, verzekeringen, gas/water/licht en gemeentelijke belastingen.

5.19. [eisers] vraagt de rechtbank om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het mogelijk is om de uitspraak meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. Ter zitting heeft [gedaagden] daar verweer tegen gevoerd. Hij wil de beslissing getoetst zien in hoger beroep. In verband met een eventueel restitutierisico (het risico dat het geld niet kan worden terugbetaald) is het daarom volgens [gedaagden] van belang dat de bestaande toestand behouden blijft tot in de zaak onherroepelijk is beslist. [eisers] betwist dat er een reëel restitutierisico is en stelt dat hij er belang bij heeft om het vonnis ten uitvoer te kunnen leggen. 5.20. De rechtbank moet de belangen van partijen afwegen. Het uitgangspunt is dat [eisers] bij de veroordeling tot betaling van een geldsom belang heeft om de uitspraak meteen uit te kunnen laten voeren. Het daartegenover gestelde risico dat een betaalde geldsom niet kan worden terugbetaald, zal [gedaagden] concreet moeten maken. Dat heeft hij niet gedaan. Het belang van [eisers] weegt daarom zwaarder. De rechtbank zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

De rechtbank 6.1. verklaart voor recht dat de koopovereenkomst op 8 maart 2024 rechtsgeldig is ontbonden, 6.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 17.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 8 maart 2024, tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 1.143,45 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling, 6.4. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.868,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.5. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.7. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door Sterk en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2025.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Breda Zaaknummer: C/02/426936 / HA ZA 24-536 Vonnis van 28 mei 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , te [plaats 1] , 2. [eiser 2], te [plaats 1] , eisende partijen, hierna samen te noemen in mannelijk enkelvoud: [eisers], advocaat: mr. T.M. Kools, tegen 1 [gedaagde 1] , te [plaats 2] ,2. [gedaagde 2], te [plaats 2] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen in mannelijk enkelvoud: [gedaagden], advocaat: mr. H.M.H. van Dongen. 1De zaak in het kort 1.1. Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagden] een boete is verschuldigd, omdat de koop van de woning van [eisers] niet door is gegaan. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. [eisers] heeft de koopovereenkomst ontbonden en [gedaagden] is daarom in beginsel de boete verschuldigd zoals zij met elkaar zijn overeengekomen. [gedaagden] heeft weliswaar op tijd een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud, maar hij heeft niet de noodzakelijke onderbouwende documenten meegestuurd. Later heeft hij wel documenten aan [eisers] gestuurd, maar toen was de overeenkomst al ontbonden. [gedaagden] moet daarom de boete betalen. De rechtbank zal de boete wel matigen tot € 17.000,00. Hieronder legt de rechtbank dit oordeel uit.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 11 december 2024 en de daarin genoemde stukken; - productie 11 van [eisers];- de mondelinge behandeling van 18 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;- de spreekaantekeningen van mr. Kools namens [eisers];- de spreekaantekeningen van mr. Van Dongen namens [gedaagden]. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. [eisers] en [gedaagden] hebben op 12 januari 2024 een koopovereenkomst gesloten, waarmee [gedaagden] de woning aan [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning) heeft gekocht van [eisers] voor een bedrag van € 940.000,00. 3.2. In artikel 15 van de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde, namelijk een financieringsvoorbehoud, opgenomen. De voor deze zaak relevante bepalingen uit artikel 15 van de koopovereenkomst luiden als volgt: “15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op 16 februari 2024 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 599.000,-- geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan niet van toepassing , of een rentepercentage niet hoger dan niet van toepassing , bij de volgende hypotheekvorm: normaal gebruikelijke voorwaarden en tarieven .” “15.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 16 februari 2024 werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop /In afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: deze bewijsstukken dienen in ieder geval te bevatten: de naam van de aanvrager(s), het adres van de in deze overeenkomst verkochte woning, het aangevraagde hypotheekbedrag, dit alles opgenomen in een kopie van de aanvraag bij de geldverstrekkende instelling alsmede een schriftelijke verklaring van de geldverstrekkende instelling met de reden van afwijzing. Bovendien is het de koper na het tekenen van deze overeenkomst niet toegestaan leningen af te sluiten welke tot gevolg hebben dat het verkrijgen van de onderhavige hypothecaire geldlening onmogelijk wordt.. (…)” 3.3. De termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud hebben partijen verlengd tot 23 februari 2024. 3.4. In de koopovereenkomst staat verder dat [gedaagden] uiterlijk op 23 februari 2024 een bankgarantie moet stellen of waarborgsom moet storten voor een bedrag van € 94.000,00. In artikel 11 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de overeenkomst ontbonden kan worden als een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een van de verplichtingen van de koopovereenkomst. Als de overeenkomst ontbonden wordt, is de nalatige partij een boete van 10% van de koopsom – dus € 94.000,00 – verschuldigd. 3.5. Bij de koop van de woning is [gedaagden] bijgestaan door zijn financieel adviseur, mevrouw [financieel adviseur] van [bedrijf] (hierna: [financieel adviseur] ). [financieel adviseur] heeft zich voor [gedaagden] ingespannen om de benodigde financiering voor de woning te verkrijgen. 3.6. [eisers] werd bij de verkoop van zijn woning bijgestaan door een verkoopmakelaar, de heer [verkoopmakelaar] van [makelaardij] . 3.7. Op 21 februari 2024 heeft [financieel adviseur] namens [gedaagden] telefonisch contact gehad met [verkoopmakelaar] . Zij heeft toen aangegeven dat de benodigde financiering niet kon worden verkregen, omdat het inkomen van [gedaagden] lager is vastgesteld en de woning op een lager bedrag is getaxeerd. Deze mededeling heeft zij diezelfde dag ook per e-mail aan [verkoopmakelaar] gestuurd, waarbij zij namens [gedaagden] een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Deze e-mail had geen bijlagen. 3.8. Op 28 februari 2024 heeft [verkoopmakelaar] namens [eisers] [gedaagden] in gebreke gesteld omdat er nog geen bankgarantie was gesteld of een waarborgsom was gestort. Hij heeft [gedaagden] een termijn van acht dagen gegeven (tot 7 maart 2024) om alsnog deze verplichtingen na te komen. In dit bericht staat daarnaast dat [eisers] weliswaar het beroep op het financieringsvoorbehoud heeft ontvangen, maar dat daar geen stukken bij zaten. 3.9. Op 6 maart 2024 is namens [gedaagden] een afwijzingsbrief van Obvion Hypotheken aan [eisers] toegezonden. 3.10. [verkoopmakelaar] heeft op 8 maart 2024 aan [gedaagden] een e-mailbericht gestuurd dat [eisers] de koopovereenkomst ontbindt en aanspraak maakt op de boete. In de e-mail staat ook dat [eisers] overweegt om coulant met de boete om te gaan als [gedaagden] alsnog uiterlijk 13 maart 2024 voldoet aan artikel 15.3 van de koopovereenkomst. De e-mail van 8 maart 2024 wordt afgesloten met: “Kort samengevat staat in deze mail dat de koopovereenkomst ontbonden is en dus niet meer bestaat. U bent dus geen kopers meer en de verkopers zijn geen verkopers meer. Het staat hen vrij om de woning aan een ander te verkopen. Daarnaast bent u een boete van 94.000 euro en de boete zoals gesteld in artikel 11.3 verschuldigd, maar als u alsnog binnen de genoemde termijn aan de afgesproken vereisten voldoet, zal serieus overwogen worden om coulant met de boete om te gaan.” 3.11. [financieel adviseur] heeft vervolgens op 8 maart 2024 een hypotheekaanvraag, een financieringsopzet, een vaststelling van het inkomen door Zakelijk Inkomen en een afwijzingsbrief van Obvion aan [verkoopmakelaar] toegestuurd. Daarbij heeft zij gevraagd of deze documenten voldoende zijn. 3.12. Bij brief van 29 maart 2024 heeft de advocaat van [eisers] geschreven dat hij van mening is dat [gedaagden] niet heeft voldaan aan de verplichtingen uit artikel 15.3 van de koopovereenkomst. [eisers] heeft [gedaagden] gesommeerd om de boete van € 94.000,00 te betalen binnen veertien dagen na ontvangst van de brief. 3.13. [eisers] heeft de woning uiteindelijk 2,5 maand later dan gepland geleverd aan een ander tegen een koopsom van € 955.000,00 (dus € 15.000,00 meer dan de koopsom die [eisers] met [gedaagden] was overeengekomen).

4.1. [eisers] vordert - samengevat - primair te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst op 8 maart 2024 rechtsgeldig is ontbonden dan wel subsidiair de koopovereenkomst te ontbinden, en daarnaast [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 47.000,00 aan hoofdsom en €1.506,46 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met rente en de proceskosten. 4.2. [eisers] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [eisers] heeft de koopovereenkomst ontbonden en [gedaagden] is daarom de boete verschuldigd. [gedaagden] heeft weliswaar een beroep op het financieringsvoorbehoud willen doen, maar dat beroep was niet goed gedocumenteerd. Uiteindelijk heeft [gedaagden] stukken toegestuurd, maar dat was te laat en die stukken zijn nog altijd niet voldoende. Coulancehalve maakt [eisers] slechts aanspraak op de helft van de overeengekomen boete. 4.3. [gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. 4.4. [gedaagden] voert het volgende aan. [gedaagden] heeft op tijd een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Hij mocht de noodzakelijke stukken later aanleveren en dat heeft hij ook gedaan. [eisers] heeft daarom geen recht op een boete. [gedaagden] kon de stukken ook niet eerder aanleveren, omdat hij afhankelijk was van derden die de documenten moesten verstrekken. Voor zover [gedaagden] wel een boete moet betalen, moet die boete gematigd worden. 4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

[eisers] heeft de overeenkomst op 8 maart 2024 ontbonden 5.1. [eisers] stelt dat hij de koopovereenkomst op 8 maart 2024 heeft ontbonden, omdat [gedaagden] niet op tijd een bankgarantie heeft gesteld of een waarborgsom heeft gestort. Na op 28 februari 2024 door [eisers] in gebreke te zijn gesteld, heeft [gedaagden] dit niet alsnog gedaan. [gedaagden] betwist niet dat hij geen bankgarantie heeft gesteld of waarborgsom heeft gestort, maar stelt dat hij het financieringsvoorbehoud op tijd heeft ingeroepen. De overeenkomst was daarmee al ontbonden. Dit verweer van [gedaagden] slaagt niet. 5.2. Dat [gedaagden] op tijd heeft aangegeven dat hij een beroep wil doen op het financieringsvoorbehoud, staat niet ter discussie. Zijn hypotheekadviseur, [financieel adviseur] , heeft namelijk op 21 februari 2024 aan de makelaar van [eisers], [verkoopmakelaar] , laten weten dat [gedaagden] de benodigde financiering niet zal kunnen krijgen. Maar, partijen hebben in artikel 15.3 van de koopovereenkomst met elkaar afgesproken dat een beroep op het financieringsvoorbehoud ‘goed gedocumenteerd’ moet zijn. Aan deze documentatieplicht zijn in de koopovereenkomst nadere voorwaarden gesteld. Afgesproken is dat [gedaagden] bewijsstukken moet toesturen aan [eisers]. Het gaat dan om een kopie van de hypotheekaanvraag waarin in ieder geval staat: de naam van de aanvrager(s) van de financiering, het adres van de woning, het aangevraagde hypotheekbedrag, en een schriftelijke verklaring van de geldverstrekkende instelling met de reden van afwijzing. Zonder deze stukken, is een beroep op het financieringsvoorbehoud niet geldig. Duidelijk is dat deze bewijsstukken niet bij het bericht van [financieel adviseur] van 21 februari 2024 zaten. 5.3. [gedaagden] stelt dat [financieel adviseur] telefonisch met [verkoopmakelaar] is overeengekomen dat de bewijsstukken later mochten worden toegezonden. Dat blijkt volgens [gedaagden] ook uit de ingebrekestelling van 28 februari 2024. Daarin staat namelijk dat [eisers] helaas ‘nog’ geen stukken heeft ontvangen die de ontbinding rechtvaardigen. 5.4. Tijdens de zitting is duidelijk geworden dat [verkoopmakelaar] en [financieel adviseur] op 21 februari 2024 telefonisch met elkaar gesproken hebben. Wat in dat gesprek precies besproken is, is onduidelijk. Volgens [gedaagden] is besproken dat hij de documenten op een later moment kon aanleveren, zonder dat daarvoor een termijn is genoemd. Volgens [eisers] heeft [verkoopmakelaar] bedoeld dat [gedaagden] nog tot 23 februari 2024, de termijn waarop het financieringsvoorbehoud uiterlijk moest zijn ingeroepen, de noodzakelijke documenten kon sturen. [eisers] stelt dat hij nooit heeft ingestemd met een verlenging van de documentatieplicht. 5.5. Wat er ook telefonisch besproken is, duidelijk is dat [gedaagden] op 28 februari 2024 in gebreke is gesteld door [eisers] waarbij hij een termijn kreeg van acht dagen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Als [gedaagden] dacht dat hij ‘nog’ documenten kon aanleveren, dan had voor de hand gelegen dat hij dit binnen deze acht dagen zou doen. Dat heeft hij niet gedaan. Op 6 maart 2025 heeft hij wel nog een afwijzingsbrief van hypotheekverstrekker Obvion toegestuurd, maar die afwijzingsbrief alleen is niet voldoende, zo volgt uit artikel 15.3 van de koopovereenkomst. [gedaagden] heeft daarom geen rechtsgeldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. 5.6. [eisers] heeft vervolgens op 8 maart 2024 de koopovereenkomst ontbonden. Die ontbinding was wel rechtsgeldig. [gedaagden] was namelijk al in gebreke gesteld en had nog altijd geen bankgarantie gesteld of een waarborgsom gestort. Als reactie op de ontbinding heeft [gedaagden] alsnog extra stukken toegestuurd om zijn beroep op het financieringsvoorbehoud te onderbouwen, maar dat was hoe dan ook te laat. [eisers] had op dat moment de koopovereenkomst al ontbonden. 5.7. [gedaagden] stelt dat ook uit de e-mail van 8 maart 2024 volgt dat hij nog stukken kon toesturen, maar die e-mail kan niet zo uitgelegd worden. Uit deze e-mail volgt duidelijk dat [eisers] de overeenkomst heeft ontbonden en dat [gedaagden] daarom een boete moet betalen. In de e-mail staat enkel dat [eisers] – als [gedaagden] alsnog de documenten als bedoeld in artikel 15.3 toestuurt – overweegt coulant om te gaan met de boete. Dat kan in redelijkheid niet worden uitgelegd als: [gedaagden] kan alsnog een beroep doen op het financieringsvoorbehoud. Uit de e-mail blijkt duidelijk dat dat stadium gepasseerd is. 5.8. De omstandigheden die [gedaagden] noemt – onder meer dat de documentatieverplichting voornamelijk een bewijsfunctie heeft, dat hij aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan, dat [eisers] de woning direct weer op Funda heeft geplaatst, dat er niet is onderhandeld over artikel 15.3 en [gedaagden] niet expliciet op de documentatieverplichting is gewezen – leiden er niet toe dat [eisers] in redelijkheid [gedaagden] niet kan houden aan zijn documentatieverplichting of dat die documentatieverplichting anders (namelijk minder streng) zou moeten worden uitgelegd. De documentatieverplichting uit artikel 15.3 van de koopovereenkomst is duidelijk. De documentatieverplichting stelt verkopers in staat om na te gaan of de kopers terecht onder hun verplichtingen uit de koopovereenkomst kunnen uitkomen. Zoals [eisers] op zitting heeft verklaard, verkeerde hij in onzekerheid of de verkoop van zijn woning nou wel of niet door zou gaan, omdat [gedaagden] maar niet met nadere stukken en informatie kwam. Die onzekerheid en onduidelijkheid werd versterkt doordat [gedaagden] aangaf dat hij de woning nog steeds wilde kopen. Dat heeft er uiteindelijk toe geleid dat [eisers] zelf de koopovereenkomst op 8 maart 2024 heeft ontbonden. Het beroep van [gedaagden] op overmacht slaagt niet 5.9. [gedaagden] stelt ook nog dat [eisers] geen boete kan vorderen, omdat de tekortkoming niet aan [gedaagden] kan worden toegerekend. Hij was afhankelijk van derden om te kunnen voldoen aan de documentatieverplichting. De officiële documenten waren ondanks zijn inspanningen niet voorhanden. Volgens [gedaagden] is er sprake van overmacht. 5.10. Deze stelling kan [gedaagden] niet helpen. Het niet voldoen aan de documentatieverplichting is niet de tekortkoming op grond waarvan [eisers] de koopovereenkomst heeft ontbonden. De koopovereenkomst is ontbonden omdat [gedaagden] geen bankgarantie heeft gesteld of waarborgsom heeft gestort. [gedaagden] heeft niet gesteld dat die tekortkoming niet aan hem is toe te rekenen. De boete zal worden gematigd 5.11. Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen. [gedaagden] heeft de rechtbank gevraagd de boete te matigen. Naar het oordeel van de rechtbank is er reden om de boete te matigen. Toekenning van de contractuele boete leidt in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Dat zal hierna worden toegelicht. 5.12. Bij de beoordeling of een boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, moet de rechtbank alle omstandigheden wegen. [eisers] wijst er op dat het boetebeding een standaardbeding in een NVM-akte is, dat hij door het (niet) handelen van [gedaagden] lang in onzekerheid heeft gezeten en dat hij ook financiële schade heeft geleden. [eisers] heeft de woning namelijk opnieuw te koop moeten zetten en heeft kosten gehad voor het overbruggingskrediet, verzekeringen, gas/water/licht en gemeentelijke belastingen.

5.19. [eisers] vraagt de rechtbank om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het mogelijk is om de uitspraak meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. Ter zitting heeft [gedaagden] daar verweer tegen gevoerd. Hij wil de beslissing getoetst zien in hoger beroep. In verband met een eventueel restitutierisico (het risico dat het geld niet kan worden terugbetaald) is het daarom volgens [gedaagden] van belang dat de bestaande toestand behouden blijft tot in de zaak onherroepelijk is beslist. [eisers] betwist dat er een reëel restitutierisico is en stelt dat hij er belang bij heeft om het vonnis ten uitvoer te kunnen leggen. 5.20. De rechtbank moet de belangen van partijen afwegen. Het uitgangspunt is dat [eisers] bij de veroordeling tot betaling van een geldsom belang heeft om de uitspraak meteen uit te kunnen laten voeren. Het daartegenover gestelde risico dat een betaalde geldsom niet kan worden terugbetaald, zal [gedaagden] concreet moeten maken. Dat heeft hij niet gedaan. Het belang van [eisers] weegt daarom zwaarder. De rechtbank zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

De rechtbank 6.1. verklaart voor recht dat de koopovereenkomst op 8 maart 2024 rechtsgeldig is ontbonden, 6.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 17.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 8 maart 2024, tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 1.143,45 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling, 6.4. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.868,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.5. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.7. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door Sterk en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2025.

[gedaagden] stelt daartegenover dat de boete in geen enkele verhouding tot de door [eisers] geleden schade staat, zeker omdat [eisers] zijn woning voor € 15.000,00 meer heeft verkocht. De gestelde schade is ook niet inzichtelijk gemaakt. De koopovereenkomst is opgesteld door de makelaar van [eisers] en over de boete is niet onderhandeld. [gedaagden] is ook niet bij het sluiten van de koopovereenkomst uitdrukkelijk gewezen op het boetebeding. [gedaagden] zal financieel in de problemen komen als hij de boete moet betalen. Verder heeft [gedaagden] al op 21 februari 2024 gemeld dat hij de financiering niet rond kan krijgen en gevraagd om een bevestiging dat de overeenkomst ontbonden is. Op die mail heeft [eisers] niet tijdig – voor afloop van de termijn – gereageerd. [gedaagden] heeft zich aantoonbaar, met behulp van [financieel adviseur] , ingespannen om financiering te verkrijgen. 5.13. De rechtbank oordeelt, nadat zij alles in overweging heeft genomen, dat de boete gematigd moet worden tot € 17.000,00. Daarbij heeft onder meer een rol gespeeld dat de door [eisers] geleden financiële schade, die niet nader is onderbouwd, niet hoger lijkt te zijn dan de € 15.000,00 die de woning meer heeft opgebracht. De woning is ook niet lang nadat de koopovereenkomst definitief is ontbonden, opnieuw verkocht en (ditmaal wel) geleverd. Er bestaat daarmee een wanverhouding tussen de boete en de daadwerkelijk door [eisers] geleden financiële schade. Een boete van 10% van de koopsom en in dit geval ook het gevorderde bedrag van € 47.000,00, is voor veel particulieren een aanzienlijk bedrag. Aannemelijk is dat dat ook voor [gedaagden] geldt. Daarnaast speelt een rol dat de reden dat [gedaagden] de waarborgsom niet heeft gestort, ligt in het feit dat hij de financiering niet rond kon krijgen. Uit de stukken die [gedaagden] in de procedure heeft overgelegd, blijkt dat hij zich met behulp van zijn financieel adviseur wel heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen, maar dat dit niet lukte omdat zijn inkomen door Zakelijk Inkomen lager werd vastgesteld dan hij verwachtte. Daarbij was hij bovendien afhankelijk van stukken die hij van derden moest verkrijgen. De rechtbank zal de boete niet verder matigen dan tot € 17.000,00, omdat een boete ook een aansporingsfunctie heeft en daarom voldoende afschrikwekkend moet zijn. De rechtbank kan zich bovendien voorstellen dat [eisers] enige tijd in onzekerheid heeft gezeten. De gevorderde kosten en rente wordt (deels) toegewezen 5.14. De door [eisers] gevorderde wettelijke rente over het boetebedrag zal worden toegewezen vanaf 8 maart 2024, de datum van ontbinding. [gedaagden] heeft daar ook geen verweer tegen gevoerd. 5.15. [eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. De rechtbank stelt vast dat [gedaagden] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 leden 5 en 6 BW). [eisers] heeft aan [gedaagden] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De gevorderde vergoeding is hoger dan het tarief dat volgens het Besluit past bij de toe te wijzen hoofdsom. Dat is het gevolg van een omstandigheid die zich na het versturen van de aanmaning heeft voorgedaan, namelijk het feit dat de rechtbank de boete heeft gematigd. De rechtbank zal de gevorderde vergoeding daarom toewijzen tot het wettelijke tarief dat aansluit bij de toe te wijzen hoofdsom. [eisers] heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. Omdat [eisers] geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Daarom zal een bedrag van € 1.143,45 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen. Omdat [eisers] niet heeft gesteld dat de schade (de buitengerechtelijke incassokosten) al eerder dan op de datum van de dagvaarding is geleden, zal de gevorderde rente worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding. 5.16. [gedaagden] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 137,47 - griffierecht € 1.325,00 - salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten × € 614,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.868,47 5.17. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5.18. De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

[gedaagden] stelt daartegenover dat de boete in geen enkele verhouding tot de door [eisers] geleden schade staat, zeker omdat [eisers] zijn woning voor € 15.000,00 meer heeft verkocht. De gestelde schade is ook niet inzichtelijk gemaakt. De koopovereenkomst is opgesteld door de makelaar van [eisers] en over de boete is niet onderhandeld. [gedaagden] is ook niet bij het sluiten van de koopovereenkomst uitdrukkelijk gewezen op het boetebeding. [gedaagden] zal financieel in de problemen komen als hij de boete moet betalen. Verder heeft [gedaagden] al op 21 februari 2024 gemeld dat hij de financiering niet rond kan krijgen en gevraagd om een bevestiging dat de overeenkomst ontbonden is. Op die mail heeft [eisers] niet tijdig – voor afloop van de termijn – gereageerd. [gedaagden] heeft zich aantoonbaar, met behulp van [financieel adviseur] , ingespannen om financiering te verkrijgen. 5.13. De rechtbank oordeelt, nadat zij alles in overweging heeft genomen, dat de boete gematigd moet worden tot € 17.000,00. Daarbij heeft onder meer een rol gespeeld dat de door [eisers] geleden financiële schade, die niet nader is onderbouwd, niet hoger lijkt te zijn dan de € 15.000,00 die de woning meer heeft opgebracht. De woning is ook niet lang nadat de koopovereenkomst definitief is ontbonden, opnieuw verkocht en (ditmaal wel) geleverd. Er bestaat daarmee een wanverhouding tussen de boete en de daadwerkelijk door [eisers] geleden financiële schade. Een boete van 10% van de koopsom en in dit geval ook het gevorderde bedrag van € 47.000,00, is voor veel particulieren een aanzienlijk bedrag. Aannemelijk is dat dat ook voor [gedaagden] geldt. Daarnaast speelt een rol dat de reden dat [gedaagden] de waarborgsom niet heeft gestort, ligt in het feit dat hij de financiering niet rond kon krijgen. Uit de stukken die [gedaagden] in de procedure heeft overgelegd, blijkt dat hij zich met behulp van zijn financieel adviseur wel heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen, maar dat dit niet lukte omdat zijn inkomen door Zakelijk Inkomen lager werd vastgesteld dan hij verwachtte. Daarbij was hij bovendien afhankelijk van stukken die hij van derden moest verkrijgen. De rechtbank zal de boete niet verder matigen dan tot € 17.000,00, omdat een boete ook een aansporingsfunctie heeft en daarom voldoende afschrikwekkend moet zijn. De rechtbank kan zich bovendien voorstellen dat [eisers] enige tijd in onzekerheid heeft gezeten. De gevorderde kosten en rente wordt (deels) toegewezen 5.14. De door [eisers] gevorderde wettelijke rente over het boetebedrag zal worden toegewezen vanaf 8 maart 2024, de datum van ontbinding. [gedaagden] heeft daar ook geen verweer tegen gevoerd. 5.15. [eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. De rechtbank stelt vast dat [gedaagden] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 leden 5 en 6 BW). [eisers] heeft aan [gedaagden] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De gevorderde vergoeding is hoger dan het tarief dat volgens het Besluit past bij de toe te wijzen hoofdsom. Dat is het gevolg van een omstandigheid die zich na het versturen van de aanmaning heeft voorgedaan, namelijk het feit dat de rechtbank de boete heeft gematigd. De rechtbank zal de gevorderde vergoeding daarom toewijzen tot het wettelijke tarief dat aansluit bij de toe te wijzen hoofdsom. [eisers] heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. Omdat [eisers] geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Daarom zal een bedrag van € 1.143,45 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen. Omdat [eisers] niet heeft gesteld dat de schade (de buitengerechtelijke incassokosten) al eerder dan op de datum van de dagvaarding is geleden, zal de gevorderde rente worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding. 5.16. [gedaagden] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 137,47 - griffierecht € 1.325,00 - salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten × € 614,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.868,47 5.17. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5.18. De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.