ECLI:NL:RBZWB:2025:3214

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummer: BRE 24/3075 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2025 in de zaak tussen [belanghebbende] , uit [plaats], belanghebbende, en de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar 1Inleiding 1.1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 januari 2024. 1.2. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 876.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB). 1.3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 9 april 2025 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur], taxateur. Belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1999 met een oppervlakte van 238 m², met een berging, kelder, carport en een tuinhuis op een perceel van 757 m2.

3.1. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 3.2. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 698.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 876.000. 3.3. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Toetsingskader van de rechtbank 3.4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 3.5. Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de aankoopsom 3.6. De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van de woning als uitgangspunt uitgegaan dient worden van de prijs waarvoor belanghebbende de woning op 30 mei 2024 heeft verkocht voor een bedrag van € 1.000.000, gecorrigeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Volgens belanghebbende betreft de aankoopprijs geen deugdelijke onderbouwing van de waarde op de waardepeildatum, omdat het verkoopcijfer op 30 mei 2024 tot stand is gekomen en op de waardepeildatum dus nog niet bekend was. De heffingsambtenaar heeft het verkoopcijfer van 30 mei 2024 met Vastgoedpro geïndexeerd naar waardepeildatum 1 januari 2022. Voorts heeft de heffingsambtenaar ter zitting aangegeven dat hij in het verweerschrift per abuis heeft gerekend met een verkoopsom van € 973.000, in plaats van de werkelijke verkoopprijs van € 1.000.000. Dat is in het voordeel van belanghebbende en deze rekenfout versterkt het standpunt van de heffingsambtenaar dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar ter zitting. Tot slot ziet de heffingsambtenaar geen belemmering in het feit dat het eigen verkoopcijfer meer dan 2 jaar van de waardepeildatum gelegen is, omdat onderbouwing aan de hand van een verkoopcijfer de voorkeur verdient boven de vergelijkingsmethode. 3.7. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. De woning is op 30 mei 2024 verkocht voor € 1.000.000 en die waarde heeft de heffingsambtenaar op een logische wijze teruggerekend naar waardepeildatum 1 januari 2022 en is zo uitgekomen op een waarde van € 876.000 voor deze woning op die datum. Deze waarde komt de rechtbank logisch voor gelet op het bedrag waarvoor verkocht is en de tijd die daartussen zit. Ook ziet de rechtbank dat de heffingsambtenaar een voor belanghebbende gunstige rekenfout heeft gemaakt door te rekenen met een lagere verkoopprijs dan daadwerkelijk het geval was en het aannemelijk is dat de woning dus eigenlijk meer waard was op deze waardepeildatum dan waarvoor de heffingsambtenaar heeft aangeslagen. 3.8. Hiermee komt de rechtbank tot de conclusie dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep van belanghebbende slaagt daarom niet.

4.1. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 21 mei 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.