ECLI:NL:RBZWB:2025:2239

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummer: BRE 24/4806 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 april 2025 in de zaak tussen [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende, (gemachtigde: [gemachtigde] ), en de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 april 2024. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 vastgesteld op € 641.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd en de aanslag watersysteemheffing-gebouwd van waterschap Brabantse Delta (de aanslagen). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. De rechtbank heeft de beroepen op 25 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen, bijgestaan door zijn echtgenote en de gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar hebben [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] deelgenomen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning met bouwjaar 1985. 2.1. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase verzocht om toezending van dossierstukken. Het bezwaarschrift vermeldt: “(…) Op dit moment beschik ik niet over het dossier dat ten grondslag ligt aan de bestreden waardevaststelling. Ik verzoek u daarom om mij alle stukken toe te zenden waarop u de waardevaststelling heeft gebaseerd. Met name verzoek ik u om mij de volgende stukken toe te zenden: 1. het zogenaamde “taxatieverslag” van bovenvermeld object; 2. de taxatieverslagen van de door u aangewezen referentiewoningen; én 3. een schriftelijk overzicht van alle factoren die de taxateur bij de waardebepaling van de woning [adres 1] te [plaats] , alsmede de aangewezen referentiewoningen, heeft gebruikt om tot de bestreden waardebeschikking te komen (de onderhoudstoestand, de aanwezige voorzieningen, de luxe /kwaliteit, de ligging, de uitstraling, en de inhoud van en de berekening ten aanzien van de oppervlakte van alle objecten, zowel de hoofdgebouwen als de bijgebouwen). (…)”

Vooraf 3. Belanghebbende stelt dat de bezwaarfase onzorgvuldig is verlopen en heeft verzocht om de zaken terug te wijzen naar de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden doordat hij bij de uitspraak op bezwaar gebruik heeft gemaakt van standaard tekstblokken. Ook is het motiveringsbeginsel geschonden omdat de in de uitspraak op bezwaar begrepen conclusies van algemene strekking zijn en onvoldoende gemotiveerd zijn. De heffingsambtenaar heeft artikel 40 van de Wet WOZ geschonden door in de bezwaarfase niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken in afschrift aan belanghebbende te verstrekken, zoals de taxatiematrix, luchtfoto’s en bouwtekeningen. Aan de aanslagen ligt een gebrekkige motivering ten grondslag, nu niet gelijktijdig met de aanslagen is gemotiveerd waarop de aanslagen zijn gebaseerd. Ook schendt de heffingsambtenaar het verbod op reformatio in peius. Zorgvuldigheidsbeginsel en motiveringsbeginsel 3.1. De rechtbank stelt voorop dat eventuele onzorgvuldigheden en motiveringsgebreken in het algemeen in de beroepsfase kunnen worden hersteld en niet op voorhand leiden tot vernietiging en/of vermindering van de aanslagen. Het is de heffingsambtenaar toegestaan om voor ieder belastingjaar en ook in iedere fase van de procedure de onderbouwing voor de vastgestelde waarde te wijzigen. Dat belanghebbende in de beroepsfase meer duidelijkheid heeft gekregen over de (totstandkoming van de) beschikte waarde, is op zichzelf beschouwd een rechtstreeks gevolg van het instellen van de beroepen. Maar het is niet zo dat belanghebbende de beroepen moest instellen omdat onvoldoende is gereageerd op zijn bezwaargronden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank bij uitspraken op bezwaar voldoende gemotiveerd waarom hij de bezwaren heeft afgewezen. De heffingsambtenaar hoeft in zijn motivering niet op elk aspect van de bezwaargronden van belanghebbende in te gaan en het hanteren van standaard tekstblokken is in het algemeen ook toegestaan. Van een onzorgvuldige waardebepaling of besluitvorming door de heffingsambtenaar is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Ten slotte wijst de rechtbank erop dat het de heffingsambtenaar is toegestaan om te verwijzen naar informatie die voor eenieder via het internet algemeen toegankelijk is. Artikel 40 van de Wet WOZ 3.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar artikel 40 van de Wet WOZ niet geschonden. Hij heeft het taxatieverslag van de woning toegezonden met de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift, hetgeen niet te laat is. Tijdens de bezwaarfase heeft een inpandige opname plaatsgevonden waarvan een verslag is opgemaakt en toegezonden aan belanghebbende. Voor zover de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gebruik heeft gemaakt van de in de beroepsfase overgelegde luchtfoto’s en bouwtekeningen – hetgeen de rechtbank niet is gebleken – heeft belanghebbende daar onvoldoende specifiek om verzocht. Op de heffingsambtenaar rustte niet de plicht om de in de beroepsfase opgestelde taxatiematrices in de bezwaarfase te overleggen, omdat deze op dat moment nog niet voorhanden waren.

3.3. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de aanslagen voldoende gemotiveerd. Zij bevatten alle vereiste gegevens. Bovendien heeft de heffingsambtenaar direct na ontvangst van de bezwaren de taxatieverslagen aan belanghebbende verstrekt. Belanghebbende beroept zich in dit verband op een uitspraak van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin het Hof oordeelde dat niet-ontvankelijkverklaring van een bezwaar achterwege moet blijven in het geval de motivering van de WOZ-beschikking en de aanslagen niet volgens de voorschriften van artikel 3:47 Awb is vermeld. Deze uitspraak mist in onderhavig geval toepassing, aangezien de bezwaren van belanghebbende niet niet-ontvankelijk zijn verklaard. Bovendien heeft de heffingsambtenaar de motivering van de beschikte waarden na ontvangst van de bezwaarschriften alsnog verstrekt. Het verbod van reformatio in peius 3.4. Belanghebbende mag door het instellen van bezwaar of beroep niet in een slechtere positie komen te verkeren dan voor het instellen van dat bezwaar of beroep. Dat sprake is van een uitspraak op bezwaar in strijd met het verbod van reformatio in peius, is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken, aangezien de beschikte waarde noch de aanslagen zijn vastgesteld naar hogere bedragen. De beschikte waarde 4. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 4.1. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Toetsingskader van de rechtbank 4.2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 4.3. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 4.4. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met dagtekening 5 september 2024 ten grondslag gelegd. Bij brief van 5 maart 2025 heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat het eerder overgelegde taxatierapport onjuistheden bevat. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de rechtbank verzocht om geen acht te slaan op het eerder verstrekte taxatierapport en uit te gaan van het taxatierapport met dagtekening 29 oktober 2024 dat hij bij de brief van 5 maart 2025 heeft gevoegd. De rechtbank zal de heffingsambtenaar daarin volgen. 4.5. In de taxatiematrix van 29 oktober 2024 is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 644.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 4.6. De rechtbank stelt voorop dat een waardevaststelling middels de vergelijkingsmethode inhoudt dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Het betreft in alle gevallen twee onder een kap woningen, gebouwd rondom hetzelfde jaar en met een vergelijkbaar bruto vloeroppervlak. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. 4.7. Dat een referentiewoning in meer of mindere mate afwijkt in woonoppervlakte maakt niet dat de referentiewoning per definitie onbruikbaar is. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten? 4.8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met deze verschillen. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is bepaald op basis van een grondstaffel. Er is rekening gehouden met de verschillen in grootte van de woning en het perceel ten opzichte van de grootte van de referentiewoningen. 4.9. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudsstaat van het dak en de fundering van de woning. De wegingsfactoren ‘onderhoud’ en ‘kwaliteit’ zijn te hoog vastgesteld. Ten slotte voert belanghebbende aan ernstige overlast te ervaren van scholieren die gebruik maken van het naast de woning gelegen pad, zodat uitgegaan moet worden van een lagere wegingsfactor dan 3 voor de ligging van de woning. De heffingsambtenaar stelt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van het dak door voor de wegingsfactor ‘onderhoud’ uit te gaan van factor 2 (beneden gemiddeld). Tijdens de inpandige opname is de taxateur niet gebleken van een fundering in slechte staat, aldus de heffingsambtenaar. 4.10. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar terecht uitgegaan van een wegingsfactor 3 voor kwaliteit en 2 voor de onderhoudstoestand van de woning. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat het op het dak aanwezige mos aanleiding is geweest om de onderhoudstoestand van de woning als beneden gemiddeld aan te merken; dit ziet op onderhoud en niet op kwaliteit, omdat er zonder mos geen schade is (waargenomen). Dat sprake zou zijn van een fundering in slechte staat heeft hij tijdens de inpandige opname niet kunnen waarnemen. Omdat belanghebbende geen objectief verifieerbare gegevens heeft overgelegd waaruit valt op te maken dat sprake is van een fundering in slechte staat, ziet de rechtbank geen aanleiding om uit te gaan van een lagere wegingsfactor voor de onderhoudstoestand van de woning, noch om de wegingsfactor voor kwaliteit te corrigeren.

7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende het griffierecht niet terug krijgt. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. F.A.J.M. Wouters, griffier, op 16 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch. Hoge Raad 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146 en Hoge Raad 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5668. Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2 april 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2263. Zie voor de specificatie van het verzoek onderdeel 2.1. hiervoor. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 18 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1003. Artikel 3:48 van de Awb. Artikelen 7:11 en 8:69 van de Awb. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 5% van € 2.180 x (naar boven afgerond) 22 vierkante meter. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.3. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.3.3. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.5.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummer: BRE 24/4806 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 april 2025 in de zaak tussen [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende, (gemachtigde: [gemachtigde] ), en de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 april 2024. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 vastgesteld op € 641.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd en de aanslag watersysteemheffing-gebouwd van waterschap Brabantse Delta (de aanslagen). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. De rechtbank heeft de beroepen op 25 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen, bijgestaan door zijn echtgenote en de gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar hebben [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] deelgenomen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning met bouwjaar 1985. 2.1. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase verzocht om toezending van dossierstukken. Het bezwaarschrift vermeldt: “(…) Op dit moment beschik ik niet over het dossier dat ten grondslag ligt aan de bestreden waardevaststelling. Ik verzoek u daarom om mij alle stukken toe te zenden waarop u de waardevaststelling heeft gebaseerd. Met name verzoek ik u om mij de volgende stukken toe te zenden: 1. het zogenaamde “taxatieverslag” van bovenvermeld object; 2. de taxatieverslagen van de door u aangewezen referentiewoningen; én 3. een schriftelijk overzicht van alle factoren die de taxateur bij de waardebepaling van de woning [adres 1] te [plaats] , alsmede de aangewezen referentiewoningen, heeft gebruikt om tot de bestreden waardebeschikking te komen (de onderhoudstoestand, de aanwezige voorzieningen, de luxe /kwaliteit, de ligging, de uitstraling, en de inhoud van en de berekening ten aanzien van de oppervlakte van alle objecten, zowel de hoofdgebouwen als de bijgebouwen). (…)”

Vooraf 3. Belanghebbende stelt dat de bezwaarfase onzorgvuldig is verlopen en heeft verzocht om de zaken terug te wijzen naar de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden doordat hij bij de uitspraak op bezwaar gebruik heeft gemaakt van standaard tekstblokken. Ook is het motiveringsbeginsel geschonden omdat de in de uitspraak op bezwaar begrepen conclusies van algemene strekking zijn en onvoldoende gemotiveerd zijn. De heffingsambtenaar heeft artikel 40 van de Wet WOZ geschonden door in de bezwaarfase niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken in afschrift aan belanghebbende te verstrekken, zoals de taxatiematrix, luchtfoto’s en bouwtekeningen. Aan de aanslagen ligt een gebrekkige motivering ten grondslag, nu niet gelijktijdig met de aanslagen is gemotiveerd waarop de aanslagen zijn gebaseerd. Ook schendt de heffingsambtenaar het verbod op reformatio in peius. Zorgvuldigheidsbeginsel en motiveringsbeginsel 3.1. De rechtbank stelt voorop dat eventuele onzorgvuldigheden en motiveringsgebreken in het algemeen in de beroepsfase kunnen worden hersteld en niet op voorhand leiden tot vernietiging en/of vermindering van de aanslagen. Het is de heffingsambtenaar toegestaan om voor ieder belastingjaar en ook in iedere fase van de procedure de onderbouwing voor de vastgestelde waarde te wijzigen. Dat belanghebbende in de beroepsfase meer duidelijkheid heeft gekregen over de (totstandkoming van de) beschikte waarde, is op zichzelf beschouwd een rechtstreeks gevolg van het instellen van de beroepen. Maar het is niet zo dat belanghebbende de beroepen moest instellen omdat onvoldoende is gereageerd op zijn bezwaargronden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank bij uitspraken op bezwaar voldoende gemotiveerd waarom hij de bezwaren heeft afgewezen. De heffingsambtenaar hoeft in zijn motivering niet op elk aspect van de bezwaargronden van belanghebbende in te gaan en het hanteren van standaard tekstblokken is in het algemeen ook toegestaan. Van een onzorgvuldige waardebepaling of besluitvorming door de heffingsambtenaar is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Ten slotte wijst de rechtbank erop dat het de heffingsambtenaar is toegestaan om te verwijzen naar informatie die voor eenieder via het internet algemeen toegankelijk is. Artikel 40 van de Wet WOZ 3.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar artikel 40 van de Wet WOZ niet geschonden. Hij heeft het taxatieverslag van de woning toegezonden met de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift, hetgeen niet te laat is. Tijdens de bezwaarfase heeft een inpandige opname plaatsgevonden waarvan een verslag is opgemaakt en toegezonden aan belanghebbende. Voor zover de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gebruik heeft gemaakt van de in de beroepsfase overgelegde luchtfoto’s en bouwtekeningen – hetgeen de rechtbank niet is gebleken – heeft belanghebbende daar onvoldoende specifiek om verzocht. Op de heffingsambtenaar rustte niet de plicht om de in de beroepsfase opgestelde taxatiematrices in de bezwaarfase te overleggen, omdat deze op dat moment nog niet voorhanden waren.

3.3. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de aanslagen voldoende gemotiveerd. Zij bevatten alle vereiste gegevens. Bovendien heeft de heffingsambtenaar direct na ontvangst van de bezwaren de taxatieverslagen aan belanghebbende verstrekt. Belanghebbende beroept zich in dit verband op een uitspraak van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin het Hof oordeelde dat niet-ontvankelijkverklaring van een bezwaar achterwege moet blijven in het geval de motivering van de WOZ-beschikking en de aanslagen niet volgens de voorschriften van artikel 3:47 Awb is vermeld. Deze uitspraak mist in onderhavig geval toepassing, aangezien de bezwaren van belanghebbende niet niet-ontvankelijk zijn verklaard. Bovendien heeft de heffingsambtenaar de motivering van de beschikte waarden na ontvangst van de bezwaarschriften alsnog verstrekt. Het verbod van reformatio in peius 3.4. Belanghebbende mag door het instellen van bezwaar of beroep niet in een slechtere positie komen te verkeren dan voor het instellen van dat bezwaar of beroep. Dat sprake is van een uitspraak op bezwaar in strijd met het verbod van reformatio in peius, is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken, aangezien de beschikte waarde noch de aanslagen zijn vastgesteld naar hogere bedragen. De beschikte waarde 4. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 4.1. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Toetsingskader van de rechtbank 4.2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 4.3. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 4.4. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met dagtekening 5 september 2024 ten grondslag gelegd. Bij brief van 5 maart 2025 heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat het eerder overgelegde taxatierapport onjuistheden bevat. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de rechtbank verzocht om geen acht te slaan op het eerder verstrekte taxatierapport en uit te gaan van het taxatierapport met dagtekening 29 oktober 2024 dat hij bij de brief van 5 maart 2025 heeft gevoegd. De rechtbank zal de heffingsambtenaar daarin volgen. 4.5. In de taxatiematrix van 29 oktober 2024 is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 644.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 4.6. De rechtbank stelt voorop dat een waardevaststelling middels de vergelijkingsmethode inhoudt dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Het betreft in alle gevallen twee onder een kap woningen, gebouwd rondom hetzelfde jaar en met een vergelijkbaar bruto vloeroppervlak. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. 4.7. Dat een referentiewoning in meer of mindere mate afwijkt in woonoppervlakte maakt niet dat de referentiewoning per definitie onbruikbaar is. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten? 4.8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met deze verschillen. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is bepaald op basis van een grondstaffel. Er is rekening gehouden met de verschillen in grootte van de woning en het perceel ten opzichte van de grootte van de referentiewoningen. 4.9. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudsstaat van het dak en de fundering van de woning. De wegingsfactoren ‘onderhoud’ en ‘kwaliteit’ zijn te hoog vastgesteld. Ten slotte voert belanghebbende aan ernstige overlast te ervaren van scholieren die gebruik maken van het naast de woning gelegen pad, zodat uitgegaan moet worden van een lagere wegingsfactor dan 3 voor de ligging van de woning. De heffingsambtenaar stelt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van het dak door voor de wegingsfactor ‘onderhoud’ uit te gaan van factor 2 (beneden gemiddeld). Tijdens de inpandige opname is de taxateur niet gebleken van een fundering in slechte staat, aldus de heffingsambtenaar. 4.10. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar terecht uitgegaan van een wegingsfactor 3 voor kwaliteit en 2 voor de onderhoudstoestand van de woning. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat het op het dak aanwezige mos aanleiding is geweest om de onderhoudstoestand van de woning als beneden gemiddeld aan te merken; dit ziet op onderhoud en niet op kwaliteit, omdat er zonder mos geen schade is (waargenomen). Dat sprake zou zijn van een fundering in slechte staat heeft hij tijdens de inpandige opname niet kunnen waarnemen. Omdat belanghebbende geen objectief verifieerbare gegevens heeft overgelegd waaruit valt op te maken dat sprake is van een fundering in slechte staat, ziet de rechtbank geen aanleiding om uit te gaan van een lagere wegingsfactor voor de onderhoudstoestand van de woning, noch om de wegingsfactor voor kwaliteit te corrigeren.

7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende het griffierecht niet terug krijgt. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. F.A.J.M. Wouters, griffier, op 16 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch. Hoge Raad 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146 en Hoge Raad 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5668. Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2 april 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2263. Zie voor de specificatie van het verzoek onderdeel 2.1. hiervoor. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 18 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1003. Artikel 3:48 van de Awb. Artikelen 7:11 en 8:69 van de Awb. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 5% van € 2.180 x (naar boven afgerond) 22 vierkante meter. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.3. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.3.3. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.5.

4.11. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar terecht uitgegaan van een wegingsfactor van 3 voor de ligging van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. De rechtbank twijfelt er niet aan dat belanghebbende overlast ervaart en dat het voor hem van belang is dat hier een oplossing voor komt. Zoals ter zitting besproken, is de onderhavige procedure er echter niet op gericht om een dergelijke oplossing te bewerkstelligen. Voor het toetsingskader in deze zaak is alleen van belang of er sprake is van zodanige overlast dat daarvan naar objectieve maatstaven een waardedrukkend effect uitgaat. Dat heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt en daarom ziet de rechtbank geen reden om aan te nemen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde liggingsfactor onjuist is vastgesteld. 4.12. Ten slotte heeft belanghebbende, voor het eerst ter zitting, aangevoerd dat er voor de zolder (boven de garage) moet worden uitgegaan van een wegingsfactor 2 voor de doelmatigheid, omdat deze een schuin dak heeft, er geen daglicht binnenkomt en er geen vast trap naar de zolder gaat. De rechtbank stelt voorop dat zelf als dit standpunt van belanghebbende gevolgd zou worden – wat, gelet op de niet weersproken afmetingen van 2,94 x 7,20 meter zoals vermeld in het opnameverslag, zou leiden tot een neerwaartse correctie van maximaal € 2.400 – de heffingsambtenaar nog altijd aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde van € 641.000 niet te hoog is vastgesteld. 4.13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de beschikte waarde en de aanslagen niet te hoog vastgesteld. Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 5. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 5.1. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 6 maart 2023. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft belanghebbende bij het indienen van het beroepschrift gedaan, te weten op 24 mei 2024. 5.2. De rechtbank doet uitspraak op 16 april 2025, waarmee de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) twee maanden. Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. De Hoge Raad heeft beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan € 1.000 en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Anders dan de gemachtigde betoogt, is het financiële belang niet gelijk aan de hoogte van (het bestreden deel van) de vastgestelde waarde, bestaat dat belang uit het financiële voordeel dat de belanghebbende met betrekking tot de fiscale beschikking(en) krijgt indien het door hem in die procedure ingenomen standpunt wordt gehonoreerd. Het financiële belang beloopt in het geval van belanghebbende minder dan € 1.000, zodat de rechtbank zal volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Het overgangsrecht is niet van toepassing omdat de redelijk termijn op 14 juni 2024 (de datum van het arrest) nog niet was overschreden. Proceskostenvergoeding 6. Belanghebbende heeft verzocht om een proceskostenvergoeding. Omdat het beroep ongegrond wordt verklaard krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. In de omstandigheid dat belanghebbende een nader stuk heeft ingediend om te reageren op de gecorrigeerde taxatiematrix, zou de rechtbank op zichzelf aanleiding hebben gezien om een proceskostenvergoeding toe te kennen voor dat stuk. Het stuk is echter door belanghebbende zelf ingediend, en niet door een professionele rechtsbijstandsverlener, zodat geen sprake is van voor op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.

4.11. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar terecht uitgegaan van een wegingsfactor van 3 voor de ligging van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. De rechtbank twijfelt er niet aan dat belanghebbende overlast ervaart en dat het voor hem van belang is dat hier een oplossing voor komt. Zoals ter zitting besproken, is de onderhavige procedure er echter niet op gericht om een dergelijke oplossing te bewerkstelligen. Voor het toetsingskader in deze zaak is alleen van belang of er sprake is van zodanige overlast dat daarvan naar objectieve maatstaven een waardedrukkend effect uitgaat. Dat heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt en daarom ziet de rechtbank geen reden om aan te nemen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde liggingsfactor onjuist is vastgesteld. 4.12. Ten slotte heeft belanghebbende, voor het eerst ter zitting, aangevoerd dat er voor de zolder (boven de garage) moet worden uitgegaan van een wegingsfactor 2 voor de doelmatigheid, omdat deze een schuin dak heeft, er geen daglicht binnenkomt en er geen vast trap naar de zolder gaat. De rechtbank stelt voorop dat zelf als dit standpunt van belanghebbende gevolgd zou worden – wat, gelet op de niet weersproken afmetingen van 2,94 x 7,20 meter zoals vermeld in het opnameverslag, zou leiden tot een neerwaartse correctie van maximaal € 2.400 – de heffingsambtenaar nog altijd aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde van € 641.000 niet te hoog is vastgesteld. 4.13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de beschikte waarde en de aanslagen niet te hoog vastgesteld. Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 5. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 5.1. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 6 maart 2023. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft belanghebbende bij het indienen van het beroepschrift gedaan, te weten op 24 mei 2024. 5.2. De rechtbank doet uitspraak op 16 april 2025, waarmee de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) twee maanden. Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. De Hoge Raad heeft beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan € 1.000 en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Anders dan de gemachtigde betoogt, is het financiële belang niet gelijk aan de hoogte van (het bestreden deel van) de vastgestelde waarde, bestaat dat belang uit het financiële voordeel dat de belanghebbende met betrekking tot de fiscale beschikking(en) krijgt indien het door hem in die procedure ingenomen standpunt wordt gehonoreerd. Het financiële belang beloopt in het geval van belanghebbende minder dan € 1.000, zodat de rechtbank zal volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Het overgangsrecht is niet van toepassing omdat de redelijk termijn op 14 juni 2024 (de datum van het arrest) nog niet was overschreden. Proceskostenvergoeding 6. Belanghebbende heeft verzocht om een proceskostenvergoeding. Omdat het beroep ongegrond wordt verklaard krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. In de omstandigheid dat belanghebbende een nader stuk heeft ingediend om te reageren op de gecorrigeerde taxatiematrix, zou de rechtbank op zichzelf aanleiding hebben gezien om een proceskostenvergoeding toe te kennen voor dat stuk. Het stuk is echter door belanghebbende zelf ingediend, en niet door een professionele rechtsbijstandsverlener, zodat geen sprake is van voor op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.