ECLI:NL:RBZWB:2024:9221

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Middelburg Belastingrecht zaaknummer: BRE 22/4695 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2024 in de zaak tussen [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende, (gemachtigde: [gemachtigde 1], verbonden aan [bedrijf]), en de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar, Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 september 2022. 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 209.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 19 juni 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde 2], werkzaam bij [bedrijf], en namens de heffingsambtenaar [naam]. 1.5. De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning (bouwjaar 1962) met een gebruiksoppervlakte van 78 m2, een vrijstaande garage van 16 m2, een carport van 19 m2, een tuinhuis, een berging van 17 m2 en een grondoppervlakte van 287 m2.

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 171.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 209.000. 3.1. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 3.2. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Schending van artikel 40 van de Wet WOZ? 4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de indexeringspercentages, KOUDV- en liggingsfactoren, correctiepercentages, grondstaffels, Vve-correcties en het bijgebouwenmodel niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden. 4.1. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. 4.2. Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan. 4.3. Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een waarderapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Toetsingskader van de rechtbank 5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 5.1. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 5.2. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 5.3. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 3 december 2022 door taxateur [taxateur] is opgemaakt. 5.4. In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 219.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De berekende waarde is € 10.000 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 209.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats]. In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 5.5. Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft gebruiksoppervlakte, grondoppervlakte en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 5.6. Belanghebbende voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. De woning is gelegen nabij het spoor, een provinciale weg (N289) en een UMTS-mast, waarvan belanghebbende naar eigen zeggen (geluids)overlast ervaart. Ook bepleit belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de ondoelmatige indeling van het perceel en de matige isolatie van de woning. Tot slot wordt er in het waarderapport verwezen naar een niet in het dossier overgelegde ‘bijlage bijgebouwen’, waardoor niet te controleren is of de bijgebouwen juist zijn gewaardeerd. 5.7. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. 5.8. Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. Daarbij stelt de rechtbank vast dat de ondoelmatigheid van het perceel ook onder de categorie ‘ligging’ van de woning valt. De heffingsambtenaar heeft een factor 2 toegepast voor de ligging, resulterend in een correctie van - € 13.000. De rechtbank ziet geen aanleiding om voor de ligging van de woning een lagere factor (1) toe te passen. 5.9. Ook de stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de matige isolatie van de woning, volgt de rechtbank niet. De referentiewoningen hebben een overeenkomstig bouwjaar, waardoor de negatieve invloed van de matige isolatie is verdisconteerd in de verkoopprijzen. 5.10. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er enkel vaste prijzen worden gehanteerd voor dakkapellen. De waarden van de andere bijgebouwen worden berekend op basis van de prijs per m2.

7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. 7.1. Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 7.2. Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat, nu de schending van artikel 40 van de Wet WOZ enkel een formeel punt betreft, de proceskostenvergoeding gematigd moet worden naar 1 punt voor het beroepschrift met een wegingsfactor 0,1. Dat is volgens hem in verhouding tot de inspanningen van de gemachtigde en in lijn met artikel 30a van de Wet WOZ. 7.3. De rechtbank merkt op dat artikel 30a van de Wet WOZ op 1 januari 2024 in werking is getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af; bepaalt dat de heffingsambtenaar van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden; veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 20 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. De griffier is niet in de gelegenheid de uitspraak mede te ondertekenen. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 HR 2 september 2022, ECLI:NL:HR:2022:1128. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.3. Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.