ECLI:NL:RBZWB:2024:8020

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Middelburg Zaaknummer: C/02/417004 / HA ZA 23-657 Vonnis van 20 november 2024 in de zaak van de vereniging [de VvE], statutair gevestigd te [plaats 1] , kantoorhoudende te [plaats 2] , eisende partij, hierna te noemen: de VvE, advocaat: mr. J. Groot Koerkamp, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidVVE BEHEER ZEELAND B.V., statutair gevestigd te Middelburg, kantoorhoudende te Vlissingen, gedaagde partij, hierna te noemen: VBZ, advocaat: mr. C.D. Oskam.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 13 maart 2024 - het B-formulier van 30 augustus 2024 van mr. Groot Koerkamp met producties 29 tot en met 33- de mondelinge behandeling van 16 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. De VvE is de vereniging van eigenaars van het [appartementengebouw] , gelegen aan [adres] (verder: het gebouw). Het gebouw is bij splitsingsakte van 21 november 2003 gesplitst in 55 appartementsrechten: - 18 woningen- 19 parkeerplaatsen en - 18 bergingen. Voor het beheer van het gebouw is in voornoemde splitsingsakte de VvE opgericht. 2.2. VBZ is gespecialiseerd in het beheer van verenigingen van eigenaars. In dat kader biedt zij verenigingen van eigenaars onder andere administratieve, financiële, technische en juridische diensten aan. Tot medio december 2020 handelde VBZ onder andere onder de naam [VVE beheer] . 2.3. Per 1 september 2017 hebben de VvE en VBZ een beheerovereenkomst gesloten (“de Eerste Beheerovereenkomst”). Daarin is overeengekomen dat VBZ als beheerder en bestuurder bestuurlijke, administratieve, financiële en technische diensten zou verlenen aan de VvE. De overeenkomst is per 31 augustus 2020 van rechtswege geëindigd. 2.4. In de Eerste Beheerovereenkomst is onder meer bepaald:“6 AansprakelijkheidVoor klachten en de beperking van aansprakelijkheid wordt hier uitdrukkelijk verwezen naar het bepaalde in artikel 10 van de Voorwaarden, hetgeen hier als woordelijk herhaald en ingelast dient te worden beschouwd.” 2.5. Op de Eerste Beheerovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Overeenkomsten tot Beheer ten behoeve van Verenigingen van Eigenaars van toepassing verklaard.Hierin is onder meer de volgende bepaling opgenomen:“10. AansprakelijkheidKlachten10.1 Klachten over de door de Beheerder verrichte werkzaamheden dienen door de VvE zo spoedig mogelijk maar uiterlijk binnen 30 dagen na ontdekking schriftelijk en/of elektronisch te worden gemeld aan de Beheerder. Doet de VvE dit niet binnen de termijn van 30 dagen, dan vervalt het recht van de VvE om (herstel) werkzaamheden en/of schade van de Beheerder te vorderen. De Beheerder verplicht zich na ontvangst van de melding binnen 15 dagen inhoudelijk te reageren.10.2 Indien naar het oordeel van de VvE de Beheerder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de VvE, dient de VvE hem – schriftelijk en/of elektronisch – in ieder geval in de gelegenheid te stellen de tekortkoming binnen een redelijke termijn te herstellen en/of schade te beperken en/of schade op te heffen.10.3 Alle vorderingsrechten en andere bevoegdheden jegens de Beheerder vervallen 12 maanden na het moment waarop de VvE bekend werd of redelijkerwijs bekend kon zijn met het bestaan van deze rechten en bevoegdheden.(…) Aansprakelijkheid bestuurder 10.9 Mocht de Beheerder even zeer zijn aangesteld als bestuurder dan gelden, indien en voor zover niet anders overeengekomen, alle bepalingen van onderhavige algemene voorwaarden ook voor uitoefening van de taken als bestuurder, in die zin dat het gestelde onder 10.4 niet geldt indien de Bestuurder wist dan wel behoorde te weten dat de door de VvE verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig waren. 2.6. Bij de Eerste Beheerovereenkomst is de bijlage ‘taakomschrijving bestuurder’ gevoegd. Onder het onderdeel ‘Technische Diensten’ is de volgende taak opgenomen: “(…)7. Het uitbesteden van, toezichthouden op en controleren van de overige leveranties en diensten ten behoeve van de gezamenlijke eigenaars, alsmede het controleren en verwerken van terzake ontvangen nota’s.(…)”. 2.7. Bij brief van 12 maart 2020 aan de VvE, ter attentie van VBZ, heeft de gemeente Vlissingen (hierna: de gemeente) onder meer meegedeeld:“(…)InventarisatieWij hebben onderzoek gedaan naar risicovolle gebouwen in de gemeente Vlissingen. Uw gebouw aan [adres] merken wij op dit moment aan als een risicovol gebouw. Wij kunnen de risico’s van dit gebouw op dit moment niet inschatten. Wij hebben informatie op detailniveau nodig om vast te kunnen stellen dat er sprake is van een gevaarlijke situatie voor wat de brandveiligheid van de gevels betreft. Verzoek Wij verzoeken u om vóór 1 juli 2020 met aanvullende informatie te komen op basis waarvan de risicoscore mogelijk kan worden gereduceerd. Nadat u uw gebouw is geïnventariseerd, beoordelen wij het gebouw verder aan de hand van de risicotool brandveiligheid gevels. Hierbij wordt aan de gevel- en gebouwkenmerken een weging toegekend. Het gebouw kan hierbij worden beoordeeld zonder dat uitvoerig dossieronderzoek hoeft plaats te vinden of specifieke brandveiligheidskennis nodig is. Als wij bepaalde kenmerken niet weten, dan kan de tool toch geheel ingevuld worden en tot een score gekomen worden. Met deze beoordeling wordt het gebouw ingedeeld in de risicocategorieën rood, oranje, geel en groen. Als de score van het gebouw rood of oranje blijft, zullen wij u verzoeken om een nader onderzoek te laten uitvoeren of de gevels voldoen aan Bouwbesluit 2012. Handhaving door de gemeente Indien wij de gegevens niet op tijd van u ontvangen nemen wij aan dat het gebouw terecht de score rood of oranje heeft gekregen. De gemeente Vlissingen kan als bevoegd gezag handhavend optreden wanneer een gevel niet voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012. Mocht de gevel van uw gebouw niet voldoen aan het Bouwbesluit 2012 dan zal een bestuursdwang of een last onder dwangsom worden opgelegd. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van ons worden gevergd dit niet te doen. (…)” 2.8. Bij brief van 6 juli 2020 heeft de gemeente op verzoek van VBZ uitstel verleend voor het aanleveren van de aanvullende informatie tot 1 september 2020. 2.9. VBZ heeft vervolgens [adviesbureau] B.V. (hierna: [adviesbureau] ) opdracht gegeven nader onderzoek te verrichten naar de brandveiligheid van de gevels. 2.10. Op 9 november 2020 is de Eerste Beheerovereenkomst geüpdatet en zijn partijen een Tweede Beheerovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd. 2.11. Ten aanzien van de werkzaamheden die VBZ in het kader van de Tweede Beheerovereenkomst zal verrichten is in die overeenkomst bepaald:“C. Algemeen beheer, contractbeheer en klein technisch beheer(…)9. Overleg en afstemming met bestuur /contactpersoon en de bedrijven die werkzaamheden verrichten.(…).” 2.12. Op de Tweede Beheerovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van de Branchevereniging VvE Beheerders van toepassing verklaard. In deze algemene voorwaarden zijn in artikel 6 “Technisch (exploitatie) beheer” bepalingen opgenomen over de werkzaamheden/taak als Technisch Beheerder. Artikel 10 van deze algemene voorwaarden bevat bepalingen over aansprakelijkheid die gelijkluidend zijn aan die in artikel 10 van de algemene voorwaarden genoemd onder 2.5, met dien verstande dat het woord “even zeer” in de eerste zin van 10.9 van laatstgenoemde voorwaarden in de voorwaarden van de Branchevereniging is vervangen door “ook”. 2.13. Op 23 november 2020 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Tijdens die vergadering hebben de leden van de VvE besloten in te stemmen met de Tweede Beheerovereenkomst. Ook heeft VBZ aan de leden informatie verstrekt over het onderzoek naar de brandveiligheid van de buitengevels. 2.14. Tijdens een algemene ledenvergadering op 27 mei 2021 heeft de VvE decharge verleend aan VBZ over het gevoerde beleid in 2020. 2.15. Op 29 juni 2021 heeft VBZ aan [ingenieursbureau] opdracht gegeven de brandklasse en brandlast van de gevel te bepalen. 2.16. In haar rapport van 10 augustus 2021 concludeert [ingenieursbureau] : “de hierboven beschreven gevel voldoet NIET aan de eisen m.b.t. brandvoortplanting zoals deze worden aangegeven in het Bouwbesluit.

3.1. De VvE vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad VBZ te veroordelen tot betaling binnen acht dagen na betekening van dit vonnis:a. van een hoofdsom van € 25.664,29, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim, 27 juni 2023, tot de dag der voldoening,b. van € 1.248,29 wegens buitengerechtelijk kosten en, indien betaling daarvan niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn voor voldoening, tot de dag der voldoening,c. van de proceskosten en, indien betaling daarvan niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn voor voldoening, tot de dag der voldoening. 3.2. De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat VBZ is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit beide beheerovereenkomsten. Zij stelt dat VBZ (de ledenvergadering van) de VvE niet tijdig en/of volledig heeft geïnformeerd over het voornemen tot handhaving door de gemeente en ook niet tijdig heeft gereageerd op de handhavingscorrespondentie van de gemeente. Hierdoor heeft VBZ gehandeld in strijd met hetgeen van een redelijk en zorgvuldig handelend beheerder en bestuurder mag worden verwacht. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft de VvE zich daarnaast op het standpunt gesteld dat VBZ als bestuurder een persoonlijk en ernstig verwijt kan worden gemaakt in de zin van art. 2:9 BW jo 6:162 BW. Verder stelt de VvE dat VBZ haar onnodig op kosten heeft gejaagd door een slechte bouwkundige in te schakelen. VBZ had bovendien de tool moeten invullen, zodat de deskundigenonderzoeken van [adviesbureau] , [ingenieursbureau] en [bedrijf] niet nodig waren geweest, aldus de VvE. De VvE stelt dat zij als gevolg van deze tekortkomingen schade heeft geleden, bestaande uit de deskundigen- en advocaatkosten van totaal € 25.664,29. VBZ dient deze schade te vergoeden. De VvE stelt daarnaast buitengerechtelijke kosten te hebben gemaakt van € 1.248,29, waarvan zij eveneens vergoeding vordert. 3.3. VBZ voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van de VvE in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing daarvan, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente. 3.4. VBZ stelt zich op het stadpunt dat de VvE niet tijdig heeft voldaan aan haar klachtplicht. Op grond van de op de overeenkomsten van toepassing zijnde algemene voorwaarden had de VvE (i) binnen 30 dagen moeten klagen, (ii) VBZ een redelijke termijn moeten gunnen om een vermeende tekortkoming te herstellen of de schade daarvan op te heffen of te beperken en (iii) een vordering ten aanzien van een vermeende tekortkoming binnen 12 maanden nadat zij daarmee bekend werd of daar redelijkerwijs bekend mee kon zijn moeten instellen. Dit geldt ook voor de werkzaamheden die VBZ als bestuurder heeft uitgevoerd. De VvE heeft voor het eerst geklaagd op 12 juni 2023, terwijl zij in ieder geval sinds 23 november 2020 bekend was met de brief van de gemeente van 12 maart 2020, wist dat er een onderzoek naar de brandveiligheid liep en op 6 oktober 2021 is bijgepraat door [adviesbureau] . Als de VvE het niet eens was met het handelen van VBZ had zij dat direct kenbaar moeten maken. Dat heeft zij nagelaten. Zij heeft niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden (i t/m iii) voldaan. Daarmee heeft zij niet tijdig geklaagd en zijn haar rechten om schade van VBZ te vorderen komen te vervallen.VBZ voert daarnaast aan dat de VvE decharge heeft verleend aan VBZ over het gevoerde beleid in 2020, terwijl de VvE bekend was met het onderzoek naar de brandveiligheid. Tevens betwist VBZ dat sprake is van een tekortkoming van haar kant. Ook betwist zij de gestelde geleden schade en het causaal verband tussen de gestelde tekortkomingen en de schade. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Klachtplicht 4.1. VBZ voert als meest verstrekkende verweer tegen de vordering aan dat de VvE niet tijdig heeft voldaan aan de klachtplicht. Zij beroept zich ter onderbouwing van dit verweer op de (gelijkluidende) bepalingen in de artikelen 10 van de algemene voorwaarden bij beide beheerovereenkomsten. 4.2. De VvE heeft het verweer ten aanzien van de klachtplicht ter zitting weersproken en in dat kader het volgende aangevoerd.Volgens de VvE kan het indienen van haar klacht bij brief van 12 juni 2023 niet worden aangemerkt als “niet tijdig” in de zin van artikel 6:89 BW. Zij kon niet eerder klagen omdat zij niet door VBZ was geïnformeerd en gewaarschuwd. Daarbij is volgens de VvE van belang dat VBZ de enige bestuurder was van de VvE. Pas na ontvangst van de brief van 7 november 2022 van de gemeente, waarin werd meegedeeld dat de kwestie van de (voorgenomen) handhaving was opgelost, kon de balans worden opgemaakt en kon een schadeclaim worden ingesteld. Daar komt bij dat gesteld noch is gebleken dat VBZ op enigerlei wijze in haar belangen is geschaad, aldus de VvE.De VvE heeft verder aangevoerd dat het contractuele vervalbeding van 30 dagen uit de algemene voorwaarden (art. 10.1) als niet-geschreven moet worden beschouwd. Dit betreft volgens de VvE een onredelijk bezwarend beding, aangezien de VvE hier met een consument - al dan niet door ‘reflexwerking’ - kan worden gelijkgesteld. Met deze algemene voorwaarde wordt een wettelijke verjarings- of vervaltermijn waarbinnen een recht geldend moet worden gemaakt met meer dan één jaar verkort. Daarmee heeft de algemene voorwaarde als ‘zwart beding’ in de zin van artikel 6:236 aanhef en sub n BW te gelden en is het vernietigbaar, aldus de VvE. De VvE stelt dit beding bij brief van 30 augustus 2024 op de voet van artikel 6:233 BW te hebben vernietigd. Onredelijk bezwarend beding? 4.3. De rechtbank overweegt dat de VvE een rechtspersoon is die voor zichzelf procedeert. Door deze rechtspersoonlijkheid kan de VvE geen consumentenbescherming onder de richtlijn oneerlijke bedingen genieten omdat die bescherming is voorbehouden aan natuurlijke personen. Dit sluit echter niet uit dat een rechtspersoon, als deze als wederpartij van een gebruiker van algemene voorwaarden een met consumenten vergelijkbare positie inneemt (de zogenoemde reflexwerking), mogelijk een beroep kan doen op consumentenbeschermende wettelijke bepalingen (zoals de ‘zwarte’ lijst van art. 6:236 en de ‘grijze’ lijst van artikel 6:237 BW).In de parlementaire geschiedenis is in verband met de beperking van de zwarte en de grijze lijst tot overeenkomsten met een consument opgemerkt dat indien een kleine rechtspersoon die zich materieel niet van een consument onderscheidt, met een beding op de zwarte of de grijze lijst wordt geconfronteerd, een reflexwerking via de open norm van art. 6:233, aanhef en onder a, BW voor de hand ligt. Hoewel daarbij toen is gedacht aan rechtspersonen die geen beroep of bedrijf uitoefenen, is reflexwerking ook in andere gevallen mogelijk, bijvoorbeeld indien de wederpartij een overeenkomst weliswaar in de uitoefening van haar beroep of bedrijf heeft gesloten, maar deze overeenkomst geen betrekking heeft op de eigenlijke beroeps- of bedrijfsactiviteiten. Er kunnen zich dus gevallen voordoen waarin de wederpartij weliswaar geen consument is, maar haar positie grote gelijkenis vertoont met die van een consument. In die gevallen kan de omstandigheid dat het beding voorkomt op de zwarte of de grijze lijst worden betrokken bij de beoordeling of het beding voor die wederpartij onredelijk bezwarend is.De rechtbank overweegt dat de gelijkenis van de positie van, in dit geval, de VvE met de positie van de consument beoordeeld zal moeten worden aan de hand van de relatie die er in het betreffende geval bestaat tussen enerzijds het betrokken beding en anderzijds omstandigheden als de aard van de activiteiten die door de niet-consument worden ontplooid, de aard van de overeenkomst die hij heeft afgesloten, en de aard van de schade die hij heeft geleden en dergelijke. 4.4. De rechtbank overweegt voorts dat de VvE haar standpunt dat zij kan worden gelijkgesteld met een consument niet, althans onvoldoende, heeft onderbouwd. Gesteld noch gebleken is dat zij in dit geval als consument de overeenkomsten heeft gesloten en/of de overeenkomsten nauwelijks zijn te onderscheiden van een consumententransactie. Dit is ook anderszins niet gebleken. De rechtbank ziet daarom geen reden voor toepassing van de reflexwerking van bedoelde artikelen. 4.5. Overigens oordeelt de rechtbank dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat gevallen waarin de wet het verval van rechten verbindt aan een door een partij binnen een ‘redelijke’ of ‘korte’ termijn of ‘binnen bekwame tijd’ te verrichten handeling, zoals art. 6:89 BW, worden bestreken door art. 6:237, aanhef en onder h, BW. Art. 6:236, aanhef en onder g, BW - waar de VvE kennelijk op doelt - ziet uitsluitend op bedingen die een wettelijke verjaringstermijn verkorten tot een verjaringstermijn van minder dan één jaar of die een wettelijke vervaltermijn verkorten tot een vervaltermijn van minder dan één jaar. Dat betekent dat het beding waar het in deze zaak om gaat valt onder het bereik van art. 6:237, aanhef en onder h, BW (de grijze lijst) en níet onder dat van art. 6:236, aanhef en onder g, BW (de zwarte lijst). 4.6. Uit het voorgaande volgt dat de VvE niet met succes een beroep kan doen op de beschermingsregel van artikel 6:236 BW dan wel 6:237 BW. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van de VvE op dit punt. 4.7. Nu de VvE overigens de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden niet heeft weersproken gaat de rechtbank ervan uit dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn op de beheerovereenkomsten.Op grond van de artikelen 10 van de algemene voorwaarden bij de beheerovereenkomstenhad de VvE ten aanzien van de door haar gestelde tekortkomingen binnen een termijn van 30 dagen na ontdekking moeten klagen. Dat heeft zij ten aanzien van geen van de gestelde tekortkomingen gedaan. De VvE heeft pas geklaagd bij brief van 12 juni 2023. Dat is hoe dan ook te laat, mede gelet op haar eigen stelling dat zij niet eerder dan het moment van ontvangst van de brief van de gemeente van 7 november 2022 een schadeclaim kon indienen. 4.8. De stellingen van de VvE die zijn gegrond op de wettelijke klachtplicht van art. 6:89 BW worden gepasseerd. Deze stellingen zijn in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen niet relevant.

4.9. Nu de VvE niet heeft voldaan aan haar klachtplicht vervallen ingevolge art. 10 lid 1 van de algemene voorwaarden haar aanspraken. Dat betekent dat haar vorderingen zullen worden afgewezen. 4.10. De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van VBZ worden begroot op: - griffierecht € 2.837,00 - salaris advocaat € 1.572,00 (2 punten × € 786,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.587,00 4.11. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen van de VvE af, 5.2. veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van VBZ tot dusver begroot op € 4.587,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. veroordeelt de VvE tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Mulders en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Middelburg Zaaknummer: C/02/417004 / HA ZA 23-657 Vonnis van 20 november 2024 in de zaak van de vereniging [de VvE], statutair gevestigd te [plaats 1] , kantoorhoudende te [plaats 2] , eisende partij, hierna te noemen: de VvE, advocaat: mr. J. Groot Koerkamp, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidVVE BEHEER ZEELAND B.V., statutair gevestigd te Middelburg, kantoorhoudende te Vlissingen, gedaagde partij, hierna te noemen: VBZ, advocaat: mr. C.D. Oskam.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 13 maart 2024 - het B-formulier van 30 augustus 2024 van mr. Groot Koerkamp met producties 29 tot en met 33- de mondelinge behandeling van 16 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. De VvE is de vereniging van eigenaars van het [appartementengebouw] , gelegen aan [adres] (verder: het gebouw). Het gebouw is bij splitsingsakte van 21 november 2003 gesplitst in 55 appartementsrechten: - 18 woningen- 19 parkeerplaatsen en - 18 bergingen. Voor het beheer van het gebouw is in voornoemde splitsingsakte de VvE opgericht. 2.2. VBZ is gespecialiseerd in het beheer van verenigingen van eigenaars. In dat kader biedt zij verenigingen van eigenaars onder andere administratieve, financiële, technische en juridische diensten aan. Tot medio december 2020 handelde VBZ onder andere onder de naam [VVE beheer] . 2.3. Per 1 september 2017 hebben de VvE en VBZ een beheerovereenkomst gesloten (“de Eerste Beheerovereenkomst”). Daarin is overeengekomen dat VBZ als beheerder en bestuurder bestuurlijke, administratieve, financiële en technische diensten zou verlenen aan de VvE. De overeenkomst is per 31 augustus 2020 van rechtswege geëindigd. 2.4. In de Eerste Beheerovereenkomst is onder meer bepaald:“6 AansprakelijkheidVoor klachten en de beperking van aansprakelijkheid wordt hier uitdrukkelijk verwezen naar het bepaalde in artikel 10 van de Voorwaarden, hetgeen hier als woordelijk herhaald en ingelast dient te worden beschouwd.” 2.5. Op de Eerste Beheerovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Overeenkomsten tot Beheer ten behoeve van Verenigingen van Eigenaars van toepassing verklaard.Hierin is onder meer de volgende bepaling opgenomen:“10. AansprakelijkheidKlachten10.1 Klachten over de door de Beheerder verrichte werkzaamheden dienen door de VvE zo spoedig mogelijk maar uiterlijk binnen 30 dagen na ontdekking schriftelijk en/of elektronisch te worden gemeld aan de Beheerder. Doet de VvE dit niet binnen de termijn van 30 dagen, dan vervalt het recht van de VvE om (herstel) werkzaamheden en/of schade van de Beheerder te vorderen. De Beheerder verplicht zich na ontvangst van de melding binnen 15 dagen inhoudelijk te reageren.10.2 Indien naar het oordeel van de VvE de Beheerder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de VvE, dient de VvE hem – schriftelijk en/of elektronisch – in ieder geval in de gelegenheid te stellen de tekortkoming binnen een redelijke termijn te herstellen en/of schade te beperken en/of schade op te heffen.10.3 Alle vorderingsrechten en andere bevoegdheden jegens de Beheerder vervallen 12 maanden na het moment waarop de VvE bekend werd of redelijkerwijs bekend kon zijn met het bestaan van deze rechten en bevoegdheden.(…) Aansprakelijkheid bestuurder 10.9 Mocht de Beheerder even zeer zijn aangesteld als bestuurder dan gelden, indien en voor zover niet anders overeengekomen, alle bepalingen van onderhavige algemene voorwaarden ook voor uitoefening van de taken als bestuurder, in die zin dat het gestelde onder 10.4 niet geldt indien de Bestuurder wist dan wel behoorde te weten dat de door de VvE verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig waren. 2.6. Bij de Eerste Beheerovereenkomst is de bijlage ‘taakomschrijving bestuurder’ gevoegd. Onder het onderdeel ‘Technische Diensten’ is de volgende taak opgenomen: “(…)7. Het uitbesteden van, toezichthouden op en controleren van de overige leveranties en diensten ten behoeve van de gezamenlijke eigenaars, alsmede het controleren en verwerken van terzake ontvangen nota’s.(…)”. 2.7. Bij brief van 12 maart 2020 aan de VvE, ter attentie van VBZ, heeft de gemeente Vlissingen (hierna: de gemeente) onder meer meegedeeld:“(…)InventarisatieWij hebben onderzoek gedaan naar risicovolle gebouwen in de gemeente Vlissingen. Uw gebouw aan [adres] merken wij op dit moment aan als een risicovol gebouw. Wij kunnen de risico’s van dit gebouw op dit moment niet inschatten. Wij hebben informatie op detailniveau nodig om vast te kunnen stellen dat er sprake is van een gevaarlijke situatie voor wat de brandveiligheid van de gevels betreft. Verzoek Wij verzoeken u om vóór 1 juli 2020 met aanvullende informatie te komen op basis waarvan de risicoscore mogelijk kan worden gereduceerd. Nadat u uw gebouw is geïnventariseerd, beoordelen wij het gebouw verder aan de hand van de risicotool brandveiligheid gevels. Hierbij wordt aan de gevel- en gebouwkenmerken een weging toegekend. Het gebouw kan hierbij worden beoordeeld zonder dat uitvoerig dossieronderzoek hoeft plaats te vinden of specifieke brandveiligheidskennis nodig is. Als wij bepaalde kenmerken niet weten, dan kan de tool toch geheel ingevuld worden en tot een score gekomen worden. Met deze beoordeling wordt het gebouw ingedeeld in de risicocategorieën rood, oranje, geel en groen. Als de score van het gebouw rood of oranje blijft, zullen wij u verzoeken om een nader onderzoek te laten uitvoeren of de gevels voldoen aan Bouwbesluit 2012. Handhaving door de gemeente Indien wij de gegevens niet op tijd van u ontvangen nemen wij aan dat het gebouw terecht de score rood of oranje heeft gekregen. De gemeente Vlissingen kan als bevoegd gezag handhavend optreden wanneer een gevel niet voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012. Mocht de gevel van uw gebouw niet voldoen aan het Bouwbesluit 2012 dan zal een bestuursdwang of een last onder dwangsom worden opgelegd. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van ons worden gevergd dit niet te doen. (…)” 2.8. Bij brief van 6 juli 2020 heeft de gemeente op verzoek van VBZ uitstel verleend voor het aanleveren van de aanvullende informatie tot 1 september 2020. 2.9. VBZ heeft vervolgens [adviesbureau] B.V. (hierna: [adviesbureau] ) opdracht gegeven nader onderzoek te verrichten naar de brandveiligheid van de gevels. 2.10. Op 9 november 2020 is de Eerste Beheerovereenkomst geüpdatet en zijn partijen een Tweede Beheerovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd. 2.11. Ten aanzien van de werkzaamheden die VBZ in het kader van de Tweede Beheerovereenkomst zal verrichten is in die overeenkomst bepaald:“C. Algemeen beheer, contractbeheer en klein technisch beheer(…)9. Overleg en afstemming met bestuur /contactpersoon en de bedrijven die werkzaamheden verrichten.(…).” 2.12. Op de Tweede Beheerovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van de Branchevereniging VvE Beheerders van toepassing verklaard. In deze algemene voorwaarden zijn in artikel 6 “Technisch (exploitatie) beheer” bepalingen opgenomen over de werkzaamheden/taak als Technisch Beheerder. Artikel 10 van deze algemene voorwaarden bevat bepalingen over aansprakelijkheid die gelijkluidend zijn aan die in artikel 10 van de algemene voorwaarden genoemd onder 2.5, met dien verstande dat het woord “even zeer” in de eerste zin van 10.9 van laatstgenoemde voorwaarden in de voorwaarden van de Branchevereniging is vervangen door “ook”. 2.13. Op 23 november 2020 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Tijdens die vergadering hebben de leden van de VvE besloten in te stemmen met de Tweede Beheerovereenkomst. Ook heeft VBZ aan de leden informatie verstrekt over het onderzoek naar de brandveiligheid van de buitengevels. 2.14. Tijdens een algemene ledenvergadering op 27 mei 2021 heeft de VvE decharge verleend aan VBZ over het gevoerde beleid in 2020. 2.15. Op 29 juni 2021 heeft VBZ aan [ingenieursbureau] opdracht gegeven de brandklasse en brandlast van de gevel te bepalen. 2.16. In haar rapport van 10 augustus 2021 concludeert [ingenieursbureau] : “de hierboven beschreven gevel voldoet NIET aan de eisen m.b.t. brandvoortplanting zoals deze worden aangegeven in het Bouwbesluit.

3.1. De VvE vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad VBZ te veroordelen tot betaling binnen acht dagen na betekening van dit vonnis:a. van een hoofdsom van € 25.664,29, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim, 27 juni 2023, tot de dag der voldoening,b. van € 1.248,29 wegens buitengerechtelijk kosten en, indien betaling daarvan niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn voor voldoening, tot de dag der voldoening,c. van de proceskosten en, indien betaling daarvan niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn voor voldoening, tot de dag der voldoening. 3.2. De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat VBZ is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit beide beheerovereenkomsten. Zij stelt dat VBZ (de ledenvergadering van) de VvE niet tijdig en/of volledig heeft geïnformeerd over het voornemen tot handhaving door de gemeente en ook niet tijdig heeft gereageerd op de handhavingscorrespondentie van de gemeente. Hierdoor heeft VBZ gehandeld in strijd met hetgeen van een redelijk en zorgvuldig handelend beheerder en bestuurder mag worden verwacht. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft de VvE zich daarnaast op het standpunt gesteld dat VBZ als bestuurder een persoonlijk en ernstig verwijt kan worden gemaakt in de zin van art. 2:9 BW jo 6:162 BW. Verder stelt de VvE dat VBZ haar onnodig op kosten heeft gejaagd door een slechte bouwkundige in te schakelen. VBZ had bovendien de tool moeten invullen, zodat de deskundigenonderzoeken van [adviesbureau] , [ingenieursbureau] en [bedrijf] niet nodig waren geweest, aldus de VvE. De VvE stelt dat zij als gevolg van deze tekortkomingen schade heeft geleden, bestaande uit de deskundigen- en advocaatkosten van totaal € 25.664,29. VBZ dient deze schade te vergoeden. De VvE stelt daarnaast buitengerechtelijke kosten te hebben gemaakt van € 1.248,29, waarvan zij eveneens vergoeding vordert. 3.3. VBZ voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van de VvE in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing daarvan, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente. 3.4. VBZ stelt zich op het stadpunt dat de VvE niet tijdig heeft voldaan aan haar klachtplicht. Op grond van de op de overeenkomsten van toepassing zijnde algemene voorwaarden had de VvE (i) binnen 30 dagen moeten klagen, (ii) VBZ een redelijke termijn moeten gunnen om een vermeende tekortkoming te herstellen of de schade daarvan op te heffen of te beperken en (iii) een vordering ten aanzien van een vermeende tekortkoming binnen 12 maanden nadat zij daarmee bekend werd of daar redelijkerwijs bekend mee kon zijn moeten instellen. Dit geldt ook voor de werkzaamheden die VBZ als bestuurder heeft uitgevoerd. De VvE heeft voor het eerst geklaagd op 12 juni 2023, terwijl zij in ieder geval sinds 23 november 2020 bekend was met de brief van de gemeente van 12 maart 2020, wist dat er een onderzoek naar de brandveiligheid liep en op 6 oktober 2021 is bijgepraat door [adviesbureau] . Als de VvE het niet eens was met het handelen van VBZ had zij dat direct kenbaar moeten maken. Dat heeft zij nagelaten. Zij heeft niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden (i t/m iii) voldaan. Daarmee heeft zij niet tijdig geklaagd en zijn haar rechten om schade van VBZ te vorderen komen te vervallen.VBZ voert daarnaast aan dat de VvE decharge heeft verleend aan VBZ over het gevoerde beleid in 2020, terwijl de VvE bekend was met het onderzoek naar de brandveiligheid. Tevens betwist VBZ dat sprake is van een tekortkoming van haar kant. Ook betwist zij de gestelde geleden schade en het causaal verband tussen de gestelde tekortkomingen en de schade. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Klachtplicht 4.1. VBZ voert als meest verstrekkende verweer tegen de vordering aan dat de VvE niet tijdig heeft voldaan aan de klachtplicht. Zij beroept zich ter onderbouwing van dit verweer op de (gelijkluidende) bepalingen in de artikelen 10 van de algemene voorwaarden bij beide beheerovereenkomsten. 4.2. De VvE heeft het verweer ten aanzien van de klachtplicht ter zitting weersproken en in dat kader het volgende aangevoerd.Volgens de VvE kan het indienen van haar klacht bij brief van 12 juni 2023 niet worden aangemerkt als “niet tijdig” in de zin van artikel 6:89 BW. Zij kon niet eerder klagen omdat zij niet door VBZ was geïnformeerd en gewaarschuwd. Daarbij is volgens de VvE van belang dat VBZ de enige bestuurder was van de VvE. Pas na ontvangst van de brief van 7 november 2022 van de gemeente, waarin werd meegedeeld dat de kwestie van de (voorgenomen) handhaving was opgelost, kon de balans worden opgemaakt en kon een schadeclaim worden ingesteld. Daar komt bij dat gesteld noch is gebleken dat VBZ op enigerlei wijze in haar belangen is geschaad, aldus de VvE.De VvE heeft verder aangevoerd dat het contractuele vervalbeding van 30 dagen uit de algemene voorwaarden (art. 10.1) als niet-geschreven moet worden beschouwd. Dit betreft volgens de VvE een onredelijk bezwarend beding, aangezien de VvE hier met een consument - al dan niet door ‘reflexwerking’ - kan worden gelijkgesteld. Met deze algemene voorwaarde wordt een wettelijke verjarings- of vervaltermijn waarbinnen een recht geldend moet worden gemaakt met meer dan één jaar verkort. Daarmee heeft de algemene voorwaarde als ‘zwart beding’ in de zin van artikel 6:236 aanhef en sub n BW te gelden en is het vernietigbaar, aldus de VvE. De VvE stelt dit beding bij brief van 30 augustus 2024 op de voet van artikel 6:233 BW te hebben vernietigd. Onredelijk bezwarend beding? 4.3. De rechtbank overweegt dat de VvE een rechtspersoon is die voor zichzelf procedeert. Door deze rechtspersoonlijkheid kan de VvE geen consumentenbescherming onder de richtlijn oneerlijke bedingen genieten omdat die bescherming is voorbehouden aan natuurlijke personen. Dit sluit echter niet uit dat een rechtspersoon, als deze als wederpartij van een gebruiker van algemene voorwaarden een met consumenten vergelijkbare positie inneemt (de zogenoemde reflexwerking), mogelijk een beroep kan doen op consumentenbeschermende wettelijke bepalingen (zoals de ‘zwarte’ lijst van art. 6:236 en de ‘grijze’ lijst van artikel 6:237 BW).In de parlementaire geschiedenis is in verband met de beperking van de zwarte en de grijze lijst tot overeenkomsten met een consument opgemerkt dat indien een kleine rechtspersoon die zich materieel niet van een consument onderscheidt, met een beding op de zwarte of de grijze lijst wordt geconfronteerd, een reflexwerking via de open norm van art. 6:233, aanhef en onder a, BW voor de hand ligt. Hoewel daarbij toen is gedacht aan rechtspersonen die geen beroep of bedrijf uitoefenen, is reflexwerking ook in andere gevallen mogelijk, bijvoorbeeld indien de wederpartij een overeenkomst weliswaar in de uitoefening van haar beroep of bedrijf heeft gesloten, maar deze overeenkomst geen betrekking heeft op de eigenlijke beroeps- of bedrijfsactiviteiten. Er kunnen zich dus gevallen voordoen waarin de wederpartij weliswaar geen consument is, maar haar positie grote gelijkenis vertoont met die van een consument. In die gevallen kan de omstandigheid dat het beding voorkomt op de zwarte of de grijze lijst worden betrokken bij de beoordeling of het beding voor die wederpartij onredelijk bezwarend is.De rechtbank overweegt dat de gelijkenis van de positie van, in dit geval, de VvE met de positie van de consument beoordeeld zal moeten worden aan de hand van de relatie die er in het betreffende geval bestaat tussen enerzijds het betrokken beding en anderzijds omstandigheden als de aard van de activiteiten die door de niet-consument worden ontplooid, de aard van de overeenkomst die hij heeft afgesloten, en de aard van de schade die hij heeft geleden en dergelijke. 4.4. De rechtbank overweegt voorts dat de VvE haar standpunt dat zij kan worden gelijkgesteld met een consument niet, althans onvoldoende, heeft onderbouwd. Gesteld noch gebleken is dat zij in dit geval als consument de overeenkomsten heeft gesloten en/of de overeenkomsten nauwelijks zijn te onderscheiden van een consumententransactie. Dit is ook anderszins niet gebleken. De rechtbank ziet daarom geen reden voor toepassing van de reflexwerking van bedoelde artikelen. 4.5. Overigens oordeelt de rechtbank dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat gevallen waarin de wet het verval van rechten verbindt aan een door een partij binnen een ‘redelijke’ of ‘korte’ termijn of ‘binnen bekwame tijd’ te verrichten handeling, zoals art. 6:89 BW, worden bestreken door art. 6:237, aanhef en onder h, BW. Art. 6:236, aanhef en onder g, BW - waar de VvE kennelijk op doelt - ziet uitsluitend op bedingen die een wettelijke verjaringstermijn verkorten tot een verjaringstermijn van minder dan één jaar of die een wettelijke vervaltermijn verkorten tot een vervaltermijn van minder dan één jaar. Dat betekent dat het beding waar het in deze zaak om gaat valt onder het bereik van art. 6:237, aanhef en onder h, BW (de grijze lijst) en níet onder dat van art. 6:236, aanhef en onder g, BW (de zwarte lijst). 4.6. Uit het voorgaande volgt dat de VvE niet met succes een beroep kan doen op de beschermingsregel van artikel 6:236 BW dan wel 6:237 BW. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van de VvE op dit punt. 4.7. Nu de VvE overigens de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden niet heeft weersproken gaat de rechtbank ervan uit dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn op de beheerovereenkomsten.Op grond van de artikelen 10 van de algemene voorwaarden bij de beheerovereenkomstenhad de VvE ten aanzien van de door haar gestelde tekortkomingen binnen een termijn van 30 dagen na ontdekking moeten klagen. Dat heeft zij ten aanzien van geen van de gestelde tekortkomingen gedaan. De VvE heeft pas geklaagd bij brief van 12 juni 2023. Dat is hoe dan ook te laat, mede gelet op haar eigen stelling dat zij niet eerder dan het moment van ontvangst van de brief van de gemeente van 7 november 2022 een schadeclaim kon indienen. 4.8. De stellingen van de VvE die zijn gegrond op de wettelijke klachtplicht van art. 6:89 BW worden gepasseerd. Deze stellingen zijn in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen niet relevant.

4.9. Nu de VvE niet heeft voldaan aan haar klachtplicht vervallen ingevolge art. 10 lid 1 van de algemene voorwaarden haar aanspraken. Dat betekent dat haar vorderingen zullen worden afgewezen. 4.10. De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van VBZ worden begroot op: - griffierecht € 2.837,00 - salaris advocaat € 1.572,00 (2 punten × € 786,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.587,00 4.11. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen van de VvE af, 5.2. veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van VBZ tot dusver begroot op € 4.587,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. veroordeelt de VvE tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Mulders en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024.