ECLI:NL:RBZWB:2024:6176

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Middelburg Belastingrecht zaaknummer: BRE 23/1070 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 september 2024 in de zaak tussen [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende, (gemachtigde: [naam] , verbonden aan [bedrijf] ), en de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar, en de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 december 2022. 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 260.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (OZB), de aanslag rioolheffing, de aanslag afvalstoffenheffing en de aanslagen watersysteemheffing en zuiveringsheffing van de gemeente Axel voor het jaar 2022 opgelegd. 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 3 juli 2024 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. P. de Smit. 1.5. Belanghebbende en haar gemachtigde zijn, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 14 mei 2024 aan de gemachtigde van belanghebbende op het adres [adres 2] te [plaats 2] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 15 mei 2024 aan de gemachtigde van belanghebbende op genoemd adres is bezorgd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden. 1.6. De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd.

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1920) met een woonoppervlakte van 107m², een dakkapel, vrijstaande berging en een vrijstaande garage met een zadeldak. De woning ligt op een perceel van 644 m².

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 3.1. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van het object. Tegen de aanslag OZB zijn verder geen zelfstandige gronden aangevoerd. Voornoemde bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen die de heffingsambtenaar aan belanghebbende heeft opgelegd. Omdat belanghebbende tegen die aanslagen ook geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling. 3.2. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

4. Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar niet toereikend is gemotiveerd. Meer specifiek geeft belanghebbende aan dat uit de uitspraak op bezwaar niet blijkt dat alle verschillen zijn meegenomen en hoe een concrete afleiding van de vastgestelde waarde uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen heeft plaatsgevonden. Daarnaast stelt belanghebbende dat de uitspraak op bezwaar onbegrijpelijke tekstblokken en tegenstrijdige uitspraken bevat. 4.1. De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste jurisprudentie schending van het motiveringsbeginsel in beginsel niet kan leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar enkel tot gevolg kan hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf gronden daarvoor in haar uitspraak op te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank is in het voorliggende geval geen sprake van schending van het motiverings- of zorgvuldigheidsbeginsel. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de verschillen tussen de referentiewoningen en onderhavig object. In de uitspraak op bezwaar komt voldoende naar voren waarom de WOZ-waarde is gehandhaafd. Toetsingskader van de rechtbank 5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 5.1. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 5.2. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 10 augustus 2023 door [taxateur] is opgemaakt. 6.1. In het waarderapport is de waarde van de woning bepaald op € 263.000 naar de waardepeildatum. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de woningen aan de [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] te [plaats 1] en [adres 7] te [plaats 3] . In de matrix zijn die referentiewoningen vergeleken met de woning. 6.2. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende onderbouwd dat de gehanteerde waarde van € 260.000 niet te hoog is. Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 6.3. De referentiewoningen aan de [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] te [plaats 1] en [adres 7] te [plaats 3] zijn vrijstaande woningen. De woning aan de [adres 6] te [plaats 1] is een eindwoning. De referentiewoningen hebben een vergelijkbaar bouwjaar, namelijk tussen 1901 en 1930. De referentiewoningen zijn verder, met uitzondering van de woning aan de [adres 5] , verkocht binnen één jaar voor de waardepeildatum. 6.4. Belanghebbende heeft bestreden dat de referentiewoning aan de [adres 8] vergelijkbaar is. De heffingsambtenaar heeft deze woning vervolgens in zijn verweer buiten beschouwing gelaten, zodat de rechtbank over de vergelijkbaarheid van deze woning geen oordeel meer hoeft te geven. Belanghebbende heeft verder als zodanig niet bestreden dat de door de heffingsambtenaar in beroep gebruikte referentiewoningen vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn in de omgeving van de woning gelegen, zij zijn nagenoeg even groot en van hetzelfde type, zij hebben eenzelfde bouwjaar en zij hebben nagenoeg dezelfde KOUDV-factoren als de woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Dat geldt ook voor de referentiewoning aan de [adres 5] , die niet verkocht is binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. Het buiten beschouwing laten van deze referentiewoning kan belanghebbende namelijk niet baten, omdat de prijs per eenheid van het referentieobject onder het gemiddelde ligt. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de referentiewoning buiten beschouwing te laten. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 6.5. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en de (bouwkundige) kwaliteit van de woning. Daarnaast voert belanghebbende aan dat zij vanwege de ligging van de woning nabij de N62, windmolens en industrie, te maken heeft met geluids-, stank- en stofoverlast. Verder voert belanghebbende aan dat de referentiewoning aan de [adres 7] recent is gerenoveerd en in een veel betere staat verkeert dan haar woning. 6.6. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft zichtbaar en in voldoende mate rekening gehouden met het afnemend grensnut van de oppervlakte van het perceel. De referentiewoningen met de kleinste oppervlakte hebben immers de hoogste prijs per vierkante meter. Daarnaast zijn aan een garage, berging, dakkapel, serre en tuinhuis afzonderlijke waarden toegekend. Verder is ook met de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen rekening gehouden. 6.7. Belanghebbende heeft geen nadere informatie aangeleverd met betrekking tot de (bouwkundige) kwaliteit van de woning. Daarmee heeft belanghebbende haar stelling niet onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat een factor 2 voor kwaliteit van de woning nog te hoog is. Dat betekent dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onder gemiddelde kwaliteit van de woning door deze te waarderen met factor 2. 6.8. Ook de stelling van belanghebbende dat sprake is van stank-, geluid- en stofoverlast is niet onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende enige vorm van overlast niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank merkt daarbij op dat drie van de referentiewoningen in dezelfde straat, dan wel in het verlengde daarvan, liggen als de woning van belanghebbende. Mocht er dus sprake zijn van enige vorm van overlast dan is dit verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen.

8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. Ook moeten de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft het griffierecht aan belanghebbende vergoeden, omdat een verzoek daartoe is gedaan voor het van kracht worden van het arrest van de Hoge Raad op dit punt. 8.1. Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875,- en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75, te betalen door de heffingsambtenaar en de Staat. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed, te betalen aan belanghebbende. In dit geval brengt dit mee dat een verdeling van € 109,37 (heffingsambtenaar) en € 109,38 (Staat) hier het meest effectief is. 8.2. De hiervoor genoemde vergoedingen moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 30; veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 20; bepaalt dat de heffingsambtenaar de helft van het griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden, te weten € 25; bepaalt dat de Staat der Nederlanden de helft van het griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden, te weten € 25; veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 109,37 aan proceskosten aan belanghebbende; veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan belanghebbende. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 4 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 . HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853. Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ. Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567. Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.