ECLI:NL:RBZWB:2024:5368

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummer: BRE 23/216 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 augustus 2024 in de zaak tussen [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen, de heffingsambtenaar, en de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 december 2022. 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 229.000 (de beschikking). Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenbergen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 11 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur 1] (taxateur).

2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning). Het betreft een twee onder een kapwoning uit het bouwjaar 1989. De woonoppervlakte bedraagt 93 m2. Verder beschikt de woning over een garage, een overkapping en een dakkapel. Bij de woning hoort een grondoppervlakte van 191 m2.

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 4. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 211.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 229.000. 5. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 6. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Toetsingskader van de rechtbank 7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 7.1. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 7.2. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 8. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 6 april 2023 door [taxateur 2] is opgemaakt. 8.1. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 231.000 naar de waardepeildatum. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 9. Tussen partijen bestaat geen geschil over de gebruikte referentiewoningen. De rechtbank acht de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar, onder meer omdat deze in dezelfde straat zijn gelegen. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 9.1. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de waardeberekening niet op de juiste manier waarde heeft toegekend aan de serre van [adres 2] en de uitbouw van [adres 3] . Volgens belanghebbende moet voor de vierkante meters van de serre en de uitbouw worden gerekend met de m2-prijs van het hoofdgebouw. 9.2. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze beroepsgrond niet. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat hij de keuze heeft gemaakt om vierkante meters van het hoofdgebouw voor de woning en de twee referentiewoningen gelijk te houden voor een juiste vergelijking. De vierkante meters voor de uitbouw en de serre zijn vervolgens tegen een lager bedrag gewaardeerd. Mede gelet op het beginsel van afnemend grensnut, acht de rechtbank deze wijze van waarderen aannemelijk. 9.3. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de kwaliteit en onderhoud van de woning beide op een 2 (matig) moeten worden gesteld. Volgens belanghebbende is sprake van achterstallig onderhoud en gedateerde voorzieningen. De rechtbank overweegt dat in de door de heffingsambtenaar opgemaakte waardematrix de kwaliteit van de woning al op een 2 is gewaardeerd. Als gevolg hiervan heeft een waardecorrectie plaatsgevonden van afgerond € 12.030. De rechtbank is van oordeel dat met deze waardecorrectie voldoende rekening is gehouden met de door belanghebbende aangevoerde beroepsgrond. De door belanghebbende in de bezwaarfase overgelegde foto’s geven de rechtbank geen aanleiding tot een hogere correctie op de waarde van de woning. 9.4. Tenslotte heeft belanghebbende aangevoerd dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning tegenover een speeltuin. De rechtbank overweegt dat niet uitgesloten is dat de ligging van de woning tegenover een speeltuin een negatieve invloed heeft op het woongenot van belanghebbende zelf, maar dat dit niet in algemene zin kan worden aangenomen voor de (fictieve) persoon van de best biedende gegadigde. Van een waardedrukkende factor voor de verkoop op de woningmarkt is dan ook geen sprake. 9.5. Belanghebbende heeft tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op door [taxateur 3] naar de waardepeildatum, waarin de waarde voor de woning is getaxeerd op € 211.000. De rechtbank stelt vast dat uit het taxatierapport van belanghebbende niet blijkt wat de verschillen zijn tussen de gehanteerde referentiewoningen en de woning en ook niet hoe daarmee rekening is gehouden in de totstandkoming van de gestelde waarde. De rechtbank is daarom van oordeel dat het door belanghebbende ingediende taxatierapport een onvoldoende basis is voor het weerleggen van de gemiddelde m2-prijs die de heffingsambtenaar voor de woning heeft gebruikt. 9.6. Belanghebbende heeft buiten het door hem overgelegde taxatierapport nog een drietal referentiewoningen aangedragen, namelijk [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , alle gelegen te [plaats] . De heffingsambtenaar heeft de bruikbaarheid van de door belanghebbende aangedragen referentiewoningen gemotiveerd weersproken. Mede gelet daarop is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat deze referentiewoningen beter vergelijkbaar zijn met de woning dan de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen. Daartoe overweegt de rechtbank dat de door belanghebbende aangedragen referentiewoningen wat betreft uitstraling minder goed vergelijkbaar zijn met de woning en dat belanghebbende geen aanvullende informatie over deze referentiewoningen heeft overgelegd. 9.7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld. Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 10. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. Ook moeten de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft het griffierecht aan belanghebbende vergoeden, omdat een verzoek daartoe is gedaan voor het van kracht worden van het arrest van de Hoge Raad op dit punt. 11.1. Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875,- en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75, voor € 109,37 door de heffingsambtenaar en voor € 109,38 door de Staat. 11.2. Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden uitbetaald.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 30; veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 20; bepaalt dat de heffingsambtenaar de helft van het griffierecht, zijnde € 25 aan belanghebbende moet vergoeden; bepaalt dat de Staat der Nederlanden de helft van het griffierecht, zijnde € 25 aan belanghebbende moet vergoeden; veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 109,37 aan proceskosten aan belanghebbende. veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan belanghebbende. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 2 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 Zie Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.5. Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567 Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.