ECLI:NL:RBZWB:2024:5358

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummers: BRE 23/2715 en 23/2716 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 augustus 2024 in de zaak tussen [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 maart 2023. 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 9 augustus 2022 de waarden van de onroerende zaak [de woning] te [plaats 1] (de woning) per 1 januari 2020 en 1 januari 2021 vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Drimmelen voor de jaren 2021 en 2022 opgelegd. Zaaknummer Jaar Waarde BRE 23/2715 2021 € 282.000 BRE 23/2716 2022 € 323.000 1.2. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft op 13 maart 2024 een stuk van belanghebbende ontvangen, waarin hij heeft aangegeven dat hij niet ter zitting zal verschijnen. 1.5. De rechtbank heeft de beroepen op 13 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft [naam] , namens de heffingsambtenaar, deelgenomen. 1.6. De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1970) met een inhoud van 463 m3, een tuinhuis van 26 m2, drie dakkapellen en een grondoppervlakte van 424 m2.

3. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarden van de onroerende zaak te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 3.1. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslagen OZB volgt het oordeel over de waarden van de onroerende zaken. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 3.2. Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de objecten niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Vooraf I: informatievoorziening in bezwaar 4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de vastgestelde waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Met de toezending van het taxatieverslag is het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de vergelijkingsobjecten op peildatum te bepalen, en de onderbouwing daarvan, niet inzichtelijk gemaakt volgens belanghebbende. Tevens stelt belanghebbende geen inzicht te hebben gekregen in de afzonderlijke elementen van de waardebepaling, specifiek KOUDV- en liggingsfactoren als ook de systemen die zijn gebruikt ten behoeve van de taxatieverslagen in bezwaar. De objectkenmerken van de woning en de referentiewoningen worden ook betwist door belanghebbende. Hij voert aan dat de objectkenmerken naar alle waarschijnlijkheid zijn afgeleid van gegevens uit het kadaster, koopakten, koopovereenkomsten, akten van levering, brochures, andere stukken of een vastlegging van een eigen waarneming. Deze stukken hebben volgens belanghebbende betrekking op de zaak en zijn ten onrechte, ondanks het herhaaldelijke verzoek, niet toegestuurd. Belanghebbende meent dat de heffingsambtenaar deze informatie op grond van artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ had moeten verstrekken. Belanghebbende stelt dat, nu dit niet is gebeurd, een ongelijke rechtspositie is ontstaan. Hij verzoekt de rechtbank de uitspraak op bezwaar te vernietigen en de heffingsambtenaar op te dragen het bezwaar opnieuw in behandeling te nemen. De rechtbank oordeelt dienaangaande als volgt. 4.1. De heffingsambtenaar stelt de waarde van een woning vast op grond van artikel 17, tweede lid 2, van de Wet WOZ. De waarde van woningen dient te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Zoals inmiddels gebruikelijk maakt de heffingsambtenaar daarbij gebruik van geautomatiseerde systemen. De heffingsambtenaar voert aan dat de in de waardematrices opgenomen objectgegevens en verkoopgegevens afkomstig zijn uit de waarderingsapplicatie Vris. De secundaire objectgegevens (KOUDV-factoren) zijn door de taxateur ingeschat aan de hand van foto’s uit IWOZ. In de toelichting op het taxatieverslag is daarover het volgende opgenomen: “Modelmatige waardebepaling. Wij moeten alle woningen en andere onroerende zaken elk jaar opnieuw taxeren. Hiervoor gebruiken wij speciale geautomatiseerde systemen. (…) Alle verkoopprijzen gebruikt. Dankzij de computer kunnen wij een getaxeerde woning in feite vergelijken met alle andere woningen in de gemeente. Meer specifiek: met alle woningen in de gemeente waarvan een verkoopprijs beschikbaar is. Bij de taxatie zijn dus veel meer verkoopprijzen gebruikt dan de verkopen die op dit taxatieverslag zijn vermeld.” 4.2. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt vervolgens dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren. 4.3. De heffingsambtenaar heeft over de keuze van de beschikbaar gestelde informatie het volgende opgenomen in het taxatieverslag: “Omdat niet alle verkoopprijzen kunnen worden getoond, hebben wij enkele verkochte woningen geselecteerd. Ter illustratie vindt u de gegevens hiervan in dit taxatieverslag. De vergelijking met de objectkenmerken van deze verkochte woningen illustreert hoe de WOZ-waarde van uw woning aansluit op de verkoopprijs en de WOZ-waarde van die verkochte woningen. In principe kunnen wij u ook een vergelijking met andere verkochte woningen in de gemeente laten zien. Dit leidt steeds tot dezelfde vastgestelde waarde, omdat de computer met behulp van de modelmatige waardebepaling alle mogelijke vergelijkingen al 'doorgerekend' heeft.” 4.4. Uit het voorgaande leidt de rechtbank af, dat de heffingsambtenaar door middel van het produceren van het taxatieverslag een op de situatie van belanghebbende toegespitste selectie van de totale database beschikbaar heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank komt de toegepaste methode voldoende tot uiting in het door de heffingsambtenaar verstrekte taxatieverslag, waarin wordt verwezen naar vergelijkingsobjecten met vermelding van de kenmerken van de woning en van die objecten. Daarmee kan in beginsel op hoofdlijnen de vergelijking tussen de verkoopprijzen van die objecten en de WOZ-waarde van de woning worden gemaakt. Het taxatieverslag komt bovendien overeen met het door de Waarderingskamer voorgeschreven model. Inzichtelijkheid KOUDV-, liggings- en indexeringsinformatie in bezwaar 4.5. Voor zover belanghebbende stelt dat de tekst van de wet meebrengt dat de heffingsambtenaar in dit geval ook KOUDV-, liggings- en indexeringsinformatie moet verstrekken, verwerpt de rechtbank dit betoog. Niet is gebleken dat de heffingsambtenaar in dit geval KOUDV-, liggings- en/of indexeringsinformatie heeft toegepast voor en/of ten tijde van de ontvangst van het verzoek van belanghebbende. 4.6. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd heeft belanghebbende benoemd dat hij zich op een informatieachterstand gesteld voelt, maar het overtuigt de rechtbank niet dat met het overleggen van meer informatie deze door belanghebbende ervaren inperking van zijn rechtspositie wordt opgeheven. De reden daarvoor is gelegen in de omstandigheid dat de door de wetgever voorgeschreven ‘systematische en modelmatige’ waardebepaling tot stand komt door middel van het gebruik van een database. In feite bekritiseert belanghebbende deze methode, hetgeen de rechtbank afleidt uit de verwijzing door belanghebbende naar het arrest van de Hoge Raad, door belanghebbende (evenals anderen) geduid als ‘Black box’-arrest. De rechtbank is van oordeel dat in deze procedure de werkwijze met en het gebruik van de database niet ter beoordeling kan worden voorgelegd. 4.7. De wetgever heeft gekozen voor een systematiek van toezicht door een zelfstandig bestuursorgaan, de Waarderingskamer. De rechtbank is niet bekend met informatie dat de door de heffingsambtenaar gekozen systematiek tot ingrijpen van de toezichthouder heeft geleid. Voorts heeft te gelden dat de wettelijk opgedragen taak van de Waarderingskamer als volgt is omschreven: “De Waarderingskamer houdt toezicht op de waardebepaling en de waardevaststelling van onroerende zaken, op de uitvoering van de basisregistratie waarde onroerende zaken (basisregistratie WOZ) en op de overige in de wet geregelde onderwerpen.” 4.8. De rechtbank heeft geen enkele aanwijzing gezien dat de heffingsambtenaar van onbetrouwbare informatie en/of software is uitgegaan. Ook overigens ziet de rechtbank geen aanleiding om te komen tot het oordeel dat specifieke broninformatie van die database moet worden overgelegd. 4.9. Het taxatieverslag is vervolgens een extract van die database.

9. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. 9.1. Omdat de beroepen ongegrond zijn, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook komt hij niet in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten of een vergoeding van gestelde schade. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te verwijzen naar het leerstuk van vergoeding van immateriële schade in verband met de redelijke termijn, oordeelt de rechtbank dat de redelijke termijn voor het doen van uitspraak niet is overschreden, omdat de bezwaren op 12 augustus 2022 zijn ingediend en deze uitspraak voor die tijd is bekend gemaakt aan belanghebbende.

De rechtbank: verklaart de beroepen ongegrond; wijst de verzoeken om schadevergoeding af. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 2 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Artikel 4, eerste lid 1, letter a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Zie ook Hoge Raad 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2667. Bijlage 4 bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Waardering onroerende zaken. En in zoverre anders dan bijv. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10 februari 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:820. Hoge Raad, 18 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Artikel 4 van de Wet WOZ. Vergelijk Gerechtshof Amsterdam, 7 februari 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:391, rechtsoverwegingen 5.3.1.1 en 5.3.1.2. Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU8592. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 .

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummers: BRE 23/2715 en 23/2716 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 augustus 2024 in de zaak tussen [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 maart 2023. 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 9 augustus 2022 de waarden van de onroerende zaak [de woning] te [plaats 1] (de woning) per 1 januari 2020 en 1 januari 2021 vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Drimmelen voor de jaren 2021 en 2022 opgelegd. Zaaknummer Jaar Waarde BRE 23/2715 2021 € 282.000 BRE 23/2716 2022 € 323.000 1.2. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft op 13 maart 2024 een stuk van belanghebbende ontvangen, waarin hij heeft aangegeven dat hij niet ter zitting zal verschijnen. 1.5. De rechtbank heeft de beroepen op 13 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft [naam] , namens de heffingsambtenaar, deelgenomen. 1.6. De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1970) met een inhoud van 463 m3, een tuinhuis van 26 m2, drie dakkapellen en een grondoppervlakte van 424 m2.

3. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarden van de onroerende zaak te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 3.1. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslagen OZB volgt het oordeel over de waarden van de onroerende zaken. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 3.2. Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de objecten niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Vooraf I: informatievoorziening in bezwaar 4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de vastgestelde waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Met de toezending van het taxatieverslag is het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de vergelijkingsobjecten op peildatum te bepalen, en de onderbouwing daarvan, niet inzichtelijk gemaakt volgens belanghebbende. Tevens stelt belanghebbende geen inzicht te hebben gekregen in de afzonderlijke elementen van de waardebepaling, specifiek KOUDV- en liggingsfactoren als ook de systemen die zijn gebruikt ten behoeve van de taxatieverslagen in bezwaar. De objectkenmerken van de woning en de referentiewoningen worden ook betwist door belanghebbende. Hij voert aan dat de objectkenmerken naar alle waarschijnlijkheid zijn afgeleid van gegevens uit het kadaster, koopakten, koopovereenkomsten, akten van levering, brochures, andere stukken of een vastlegging van een eigen waarneming. Deze stukken hebben volgens belanghebbende betrekking op de zaak en zijn ten onrechte, ondanks het herhaaldelijke verzoek, niet toegestuurd. Belanghebbende meent dat de heffingsambtenaar deze informatie op grond van artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ had moeten verstrekken. Belanghebbende stelt dat, nu dit niet is gebeurd, een ongelijke rechtspositie is ontstaan. Hij verzoekt de rechtbank de uitspraak op bezwaar te vernietigen en de heffingsambtenaar op te dragen het bezwaar opnieuw in behandeling te nemen. De rechtbank oordeelt dienaangaande als volgt. 4.1. De heffingsambtenaar stelt de waarde van een woning vast op grond van artikel 17, tweede lid 2, van de Wet WOZ. De waarde van woningen dient te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Zoals inmiddels gebruikelijk maakt de heffingsambtenaar daarbij gebruik van geautomatiseerde systemen. De heffingsambtenaar voert aan dat de in de waardematrices opgenomen objectgegevens en verkoopgegevens afkomstig zijn uit de waarderingsapplicatie Vris. De secundaire objectgegevens (KOUDV-factoren) zijn door de taxateur ingeschat aan de hand van foto’s uit IWOZ. In de toelichting op het taxatieverslag is daarover het volgende opgenomen: “Modelmatige waardebepaling. Wij moeten alle woningen en andere onroerende zaken elk jaar opnieuw taxeren. Hiervoor gebruiken wij speciale geautomatiseerde systemen. (…) Alle verkoopprijzen gebruikt. Dankzij de computer kunnen wij een getaxeerde woning in feite vergelijken met alle andere woningen in de gemeente. Meer specifiek: met alle woningen in de gemeente waarvan een verkoopprijs beschikbaar is. Bij de taxatie zijn dus veel meer verkoopprijzen gebruikt dan de verkopen die op dit taxatieverslag zijn vermeld.” 4.2. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt vervolgens dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren. 4.3. De heffingsambtenaar heeft over de keuze van de beschikbaar gestelde informatie het volgende opgenomen in het taxatieverslag: “Omdat niet alle verkoopprijzen kunnen worden getoond, hebben wij enkele verkochte woningen geselecteerd. Ter illustratie vindt u de gegevens hiervan in dit taxatieverslag. De vergelijking met de objectkenmerken van deze verkochte woningen illustreert hoe de WOZ-waarde van uw woning aansluit op de verkoopprijs en de WOZ-waarde van die verkochte woningen. In principe kunnen wij u ook een vergelijking met andere verkochte woningen in de gemeente laten zien. Dit leidt steeds tot dezelfde vastgestelde waarde, omdat de computer met behulp van de modelmatige waardebepaling alle mogelijke vergelijkingen al 'doorgerekend' heeft.” 4.4. Uit het voorgaande leidt de rechtbank af, dat de heffingsambtenaar door middel van het produceren van het taxatieverslag een op de situatie van belanghebbende toegespitste selectie van de totale database beschikbaar heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank komt de toegepaste methode voldoende tot uiting in het door de heffingsambtenaar verstrekte taxatieverslag, waarin wordt verwezen naar vergelijkingsobjecten met vermelding van de kenmerken van de woning en van die objecten. Daarmee kan in beginsel op hoofdlijnen de vergelijking tussen de verkoopprijzen van die objecten en de WOZ-waarde van de woning worden gemaakt. Het taxatieverslag komt bovendien overeen met het door de Waarderingskamer voorgeschreven model. Inzichtelijkheid KOUDV-, liggings- en indexeringsinformatie in bezwaar 4.5. Voor zover belanghebbende stelt dat de tekst van de wet meebrengt dat de heffingsambtenaar in dit geval ook KOUDV-, liggings- en indexeringsinformatie moet verstrekken, verwerpt de rechtbank dit betoog. Niet is gebleken dat de heffingsambtenaar in dit geval KOUDV-, liggings- en/of indexeringsinformatie heeft toegepast voor en/of ten tijde van de ontvangst van het verzoek van belanghebbende. 4.6. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd heeft belanghebbende benoemd dat hij zich op een informatieachterstand gesteld voelt, maar het overtuigt de rechtbank niet dat met het overleggen van meer informatie deze door belanghebbende ervaren inperking van zijn rechtspositie wordt opgeheven. De reden daarvoor is gelegen in de omstandigheid dat de door de wetgever voorgeschreven ‘systematische en modelmatige’ waardebepaling tot stand komt door middel van het gebruik van een database. In feite bekritiseert belanghebbende deze methode, hetgeen de rechtbank afleidt uit de verwijzing door belanghebbende naar het arrest van de Hoge Raad, door belanghebbende (evenals anderen) geduid als ‘Black box’-arrest. De rechtbank is van oordeel dat in deze procedure de werkwijze met en het gebruik van de database niet ter beoordeling kan worden voorgelegd. 4.7. De wetgever heeft gekozen voor een systematiek van toezicht door een zelfstandig bestuursorgaan, de Waarderingskamer. De rechtbank is niet bekend met informatie dat de door de heffingsambtenaar gekozen systematiek tot ingrijpen van de toezichthouder heeft geleid. Voorts heeft te gelden dat de wettelijk opgedragen taak van de Waarderingskamer als volgt is omschreven: “De Waarderingskamer houdt toezicht op de waardebepaling en de waardevaststelling van onroerende zaken, op de uitvoering van de basisregistratie waarde onroerende zaken (basisregistratie WOZ) en op de overige in de wet geregelde onderwerpen.” 4.8. De rechtbank heeft geen enkele aanwijzing gezien dat de heffingsambtenaar van onbetrouwbare informatie en/of software is uitgegaan. Ook overigens ziet de rechtbank geen aanleiding om te komen tot het oordeel dat specifieke broninformatie van die database moet worden overgelegd. 4.9. Het taxatieverslag is vervolgens een extract van die database.

9. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. 9.1. Omdat de beroepen ongegrond zijn, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook komt hij niet in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten of een vergoeding van gestelde schade. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te verwijzen naar het leerstuk van vergoeding van immateriële schade in verband met de redelijke termijn, oordeelt de rechtbank dat de redelijke termijn voor het doen van uitspraak niet is overschreden, omdat de bezwaren op 12 augustus 2022 zijn ingediend en deze uitspraak voor die tijd is bekend gemaakt aan belanghebbende.

De rechtbank: verklaart de beroepen ongegrond; wijst de verzoeken om schadevergoeding af. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 2 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Artikel 4, eerste lid 1, letter a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Zie ook Hoge Raad 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2667. Bijlage 4 bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Waardering onroerende zaken. En in zoverre anders dan bijv. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10 februari 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:820. Hoge Raad, 18 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Artikel 4 van de Wet WOZ. Vergelijk Gerechtshof Amsterdam, 7 februari 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:391, rechtsoverwegingen 5.3.1.1 en 5.3.1.2. Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU8592. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 .

Indien de heffingsambtenaar het extract van die database vervolgens bewerkt, nuanceert en/of bijstelt aan de hand van specifieke factoren, dan moet hij hiervan inzage geven. Dat stelt belanghebbende in de gelegenheid om zich daarover een mening te vormen en waar nodig te weerspreken. Dat sprake was van moduleren van de gegevens uit de database bij het vaststellen van de beschikking (beschikkingsfase), is niet gebleken. De rechtbank gaat er voor dit geval van uit dat de woning van belanghebbende is getaxeerd als volledig gemiddelde woning en ook is vergeleken met woningen van gelijke aard, met KOUDV-, liggings- en indexeringsfactoren volgens het geobjectiveerde gemiddelde. Voorts wijst de rechtbank er op dat belanghebbende zich niet kan beroepen op afzonderlijke taxatie-elementen zoals die worden vermeld op het taxatieverslag. De taxatieopbouw is een hulpmiddel. Kern van de beoordeling is de aannemelijkheid van de eindconclusie van de data-analyse, de WOZ-waarde. 4.10. Voor zover er aanleiding is om de waarde uit de database naar beneden bij te stellen, ligt het op de weg van belanghebbende om zowel in de bezwaar- als in de beroepsfase daaromtrent specifieke, gemotiveerde stellingen in te nemen en bij eventuele bevraging en/of betwisting te onderbouwen. De bewoordingen die belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft gekozen kwalificeert de rechtbank als blote stellingen. Deze zijn niet geconcretiseerd en daarmee onvoldoende gemotiveerd. Belanghebbende heeft aldus niet voldaan aan het procedurele vereiste van gemotiveerd stellen. 4.11. Dus hoewel de onderbouwing door de heffingsambtenaar de uitkomst is van een deels geautomatiseerd en gestandaardiseerd proces, ziet de rechtbank in de stellingen van belanghebbende geen grond om in de handelwijze van de heffingsambtenaar een tekortkoming vast te stellen met betrekking tot de inzichtelijkheid van de KOUDV-, liggings- en indexeringsinformatie. Vooraf II: objectkenmerken van de woning 5. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Hij heeft aangevoerd dat het onjuist is dat de heffingsambtenaar in totaal 153 m2 toerekent aan de gebruiksoppervlakte van de woning. Hij stelt dat de gebruiksoppervlakte van de woning 134 m2 bedraagt. Daarnaast zou het bouwjaar van de woning niet 1970 zijn, maar 1969. Ook betwist belanghebbende de objectkenmerken van de referentiewoningen van zowel belastingjaar 2021 als 2022. 5.1. De heffingsambtenaar heeft een afschrift van de gebruikte waarderingsapplicatie Vris overgelegd. De primaire objectkenmerken van de woning en de referentiewoningen zijn afkomstig uit deze waarderingsapplicatie. De gebruiksoppervlakte van de woning bedraagt volgens de heffingsambtenaar 153 m2 en het bouwjaar betreft 1970. 5.2. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft aldus gemotiveerd gesteld en met stukken aannemelijk gemaakt. Hetgeen belanghebbende daar tegenover inbrengt zijn blote stellingen en die zijn van onvoldoende gewicht. Om die reden zal de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaan van de door de heffingsambtenaar in de taxatiematrices bij het aanvullend verweerschrift beschreven objectgegevens. Toetsingskader van de rechtbank 6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 6.1. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildata zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 6.2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 6.3. Het betoog van belanghebbende zoals weergegeven in 4 strekt zich ook uit tot de werkwijze van de heffingsambtenaar in beroep. Hier heeft te gelden dat het belastingrecht vrije bewijsleer kent. Het staat dus beide partijen vrij die bewijsmiddelen te berde te brengen die hen gerade voorkomen. De rechtbank zal de matrices die door de heffingsambtenaar zijn ingebracht dus uitsluitend wegen qua bewijskracht, niet of de heffingsambtenaar redelijkerwijs tot de gekozen bewijsvorm heeft kunnen komen. Op dit punt herhaalt de rechtbank de slotzin van rechtsoverweging 4.6. Belastingjaar 2021 De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd, ingebracht bij het aanvullend verweerschrift, die op 19 februari 2024 door [taxateur] is opgemaakt. 7.1. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 295.000 naar waardepeildatum 1 januari 2020. De getaxeerde waarde is € 13.000 hoger, dan de beschikte WOZ-waarde van € 282.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle te [plaats 1] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 7.2. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, grondoppervlakte, inhoud en uitstraling voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij waardepeildatum 1 januari 2020, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 7.3. Belanghebbende bepleit dat de woning onterecht vergeleken wordt met de referentiewoningen [adres 1] en [adres 2] . Deze referentiewoningen zijn ten opzichte van de woning jonger. Volgens belanghebbende zijn er sinds 1976 strengere isolatievereisten voor woningen. 7.4. De rechtbank ziet in de matrix dat het bouwjaar van de referentiewoningen aan [adres 1] (1980) en [adres 2] (1980) afwijkt van het bouwjaar van de woning.

Indien de heffingsambtenaar het extract van die database vervolgens bewerkt, nuanceert en/of bijstelt aan de hand van specifieke factoren, dan moet hij hiervan inzage geven. Dat stelt belanghebbende in de gelegenheid om zich daarover een mening te vormen en waar nodig te weerspreken. Dat sprake was van moduleren van de gegevens uit de database bij het vaststellen van de beschikking (beschikkingsfase), is niet gebleken. De rechtbank gaat er voor dit geval van uit dat de woning van belanghebbende is getaxeerd als volledig gemiddelde woning en ook is vergeleken met woningen van gelijke aard, met KOUDV-, liggings- en indexeringsfactoren volgens het geobjectiveerde gemiddelde. Voorts wijst de rechtbank er op dat belanghebbende zich niet kan beroepen op afzonderlijke taxatie-elementen zoals die worden vermeld op het taxatieverslag. De taxatieopbouw is een hulpmiddel. Kern van de beoordeling is de aannemelijkheid van de eindconclusie van de data-analyse, de WOZ-waarde. 4.10. Voor zover er aanleiding is om de waarde uit de database naar beneden bij te stellen, ligt het op de weg van belanghebbende om zowel in de bezwaar- als in de beroepsfase daaromtrent specifieke, gemotiveerde stellingen in te nemen en bij eventuele bevraging en/of betwisting te onderbouwen. De bewoordingen die belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft gekozen kwalificeert de rechtbank als blote stellingen. Deze zijn niet geconcretiseerd en daarmee onvoldoende gemotiveerd. Belanghebbende heeft aldus niet voldaan aan het procedurele vereiste van gemotiveerd stellen. 4.11. Dus hoewel de onderbouwing door de heffingsambtenaar de uitkomst is van een deels geautomatiseerd en gestandaardiseerd proces, ziet de rechtbank in de stellingen van belanghebbende geen grond om in de handelwijze van de heffingsambtenaar een tekortkoming vast te stellen met betrekking tot de inzichtelijkheid van de KOUDV-, liggings- en indexeringsinformatie. Vooraf II: objectkenmerken van de woning 5. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Hij heeft aangevoerd dat het onjuist is dat de heffingsambtenaar in totaal 153 m2 toerekent aan de gebruiksoppervlakte van de woning. Hij stelt dat de gebruiksoppervlakte van de woning 134 m2 bedraagt. Daarnaast zou het bouwjaar van de woning niet 1970 zijn, maar 1969. Ook betwist belanghebbende de objectkenmerken van de referentiewoningen van zowel belastingjaar 2021 als 2022. 5.1. De heffingsambtenaar heeft een afschrift van de gebruikte waarderingsapplicatie Vris overgelegd. De primaire objectkenmerken van de woning en de referentiewoningen zijn afkomstig uit deze waarderingsapplicatie. De gebruiksoppervlakte van de woning bedraagt volgens de heffingsambtenaar 153 m2 en het bouwjaar betreft 1970. 5.2. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft aldus gemotiveerd gesteld en met stukken aannemelijk gemaakt. Hetgeen belanghebbende daar tegenover inbrengt zijn blote stellingen en die zijn van onvoldoende gewicht. Om die reden zal de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaan van de door de heffingsambtenaar in de taxatiematrices bij het aanvullend verweerschrift beschreven objectgegevens. Toetsingskader van de rechtbank 6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 6.1. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildata zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 6.2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 6.3. Het betoog van belanghebbende zoals weergegeven in 4 strekt zich ook uit tot de werkwijze van de heffingsambtenaar in beroep. Hier heeft te gelden dat het belastingrecht vrije bewijsleer kent. Het staat dus beide partijen vrij die bewijsmiddelen te berde te brengen die hen gerade voorkomen. De rechtbank zal de matrices die door de heffingsambtenaar zijn ingebracht dus uitsluitend wegen qua bewijskracht, niet of de heffingsambtenaar redelijkerwijs tot de gekozen bewijsvorm heeft kunnen komen. Op dit punt herhaalt de rechtbank de slotzin van rechtsoverweging 4.6. Belastingjaar 2021 De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd, ingebracht bij het aanvullend verweerschrift, die op 19 februari 2024 door [taxateur] is opgemaakt. 7.1. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 295.000 naar waardepeildatum 1 januari 2020. De getaxeerde waarde is € 13.000 hoger, dan de beschikte WOZ-waarde van € 282.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle te [plaats 1] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 7.2. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, grondoppervlakte, inhoud en uitstraling voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij waardepeildatum 1 januari 2020, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 7.3. Belanghebbende bepleit dat de woning onterecht vergeleken wordt met de referentiewoningen [adres 1] en [adres 2] . Deze referentiewoningen zijn ten opzichte van de woning jonger. Volgens belanghebbende zijn er sinds 1976 strengere isolatievereisten voor woningen. 7.4. De rechtbank ziet in de matrix dat het bouwjaar van de referentiewoningen aan [adres 1] (1980) en [adres 2] (1980) afwijkt van het bouwjaar van de woning.

Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix volgt dat voldoende rekening is gehouden met dit verschil door de waarde van de inhoud te corrigeren met een correctie ‘bouwjaarklasse’, resulterend in correcties van beide 4%. 7.5. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd bij het verweerschrift. Ook is voldoende rekening gehouden met de verschillen in KOUDV-factoren. Voor de referentiewoning [adres 1] is een factor 4 toegepast voor de kwaliteit, resulterend in een correctie van 10% van de waarde van het hoofdgebouw. De heffingsambtenaar heeft voor de onderhoudsstaat van [adres 2] een factor 2 toegepast, resulterend in een correctie van 5%. Voor de referentiewoning [adres 3] is een factor 2 toegepast voor de onderhoudsstaat en kwaliteit, resulterend in correcties van respectievelijk 10% en 5% van de waarde van het hoofdgebouw van de woning. 7.6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld. Belastingjaar 2022 De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 8. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 19 februari 2024 door [taxateur] is opgemaakt. 8.1. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 417.000 naar waardepeildatum 1 januari 2021. De getaxeerde waarde is € 94.000 hoger, dan de beschikte WOZ-waarde van € 323.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 4] en [adres 5] , beide te [plaats 2] , en [adres 6] te [plaats 3] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 8.2. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen [adres 4] en [adres 6] wat betreft gebruiksoppervlakte en uitstraling voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij waardepeildatum 1 januari 2021, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank laat hierna de referentiewoning [adres 5] buiten beschouwing. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 8.3. Belanghebbende bepleit dat de woning onterecht wordt vergeleken met de [adres 4] en [adres 6] , omdat deze gelegen zijn in [plaats 2] en [plaats 3] . Zo heeft de [adres 4] meer beschikbare voorzieningen in de directe omgeving. Ook zou onvoldoende rekening zijn gehouden met de betere kwaliteit en uitstraling van de referentiewoningen. 8.4. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. 8.4.1. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de minder gunstige ligging van de woning. Voor de ligging van de referentiewoningen is een factor 4 toegepast, resulterend in een correctie van 20% op de prijs per vierkante meter van de grond. 8.4.2. Voor de referentiewoning [adres 4] is een factor 2 toegepast voor kwaliteit en de onderhoudsstaat, resulterend in correcties van respectievelijk 10% en 5% van de waarde van het hoofdgebouw. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwen de inpandige foto’s van de [adres 4] , die zijn opgenomen in het aanvullend verweerschrift, geen hogere factor voor kwaliteit en onderhoud. De heffingsambtenaar heeft voor [adres 6] een factor 4 toegepast voor kwaliteit, resulterend in een correctie van 10%. 8.5. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.

Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix volgt dat voldoende rekening is gehouden met dit verschil door de waarde van de inhoud te corrigeren met een correctie ‘bouwjaarklasse’, resulterend in correcties van beide 4%. 7.5. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd bij het verweerschrift. Ook is voldoende rekening gehouden met de verschillen in KOUDV-factoren. Voor de referentiewoning [adres 1] is een factor 4 toegepast voor de kwaliteit, resulterend in een correctie van 10% van de waarde van het hoofdgebouw. De heffingsambtenaar heeft voor de onderhoudsstaat van [adres 2] een factor 2 toegepast, resulterend in een correctie van 5%. Voor de referentiewoning [adres 3] is een factor 2 toegepast voor de onderhoudsstaat en kwaliteit, resulterend in correcties van respectievelijk 10% en 5% van de waarde van het hoofdgebouw van de woning. 7.6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld. Belastingjaar 2022 De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 8. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 19 februari 2024 door [taxateur] is opgemaakt. 8.1. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 417.000 naar waardepeildatum 1 januari 2021. De getaxeerde waarde is € 94.000 hoger, dan de beschikte WOZ-waarde van € 323.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 4] en [adres 5] , beide te [plaats 2] , en [adres 6] te [plaats 3] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 8.2. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen [adres 4] en [adres 6] wat betreft gebruiksoppervlakte en uitstraling voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij waardepeildatum 1 januari 2021, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank laat hierna de referentiewoning [adres 5] buiten beschouwing. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 8.3. Belanghebbende bepleit dat de woning onterecht wordt vergeleken met de [adres 4] en [adres 6] , omdat deze gelegen zijn in [plaats 2] en [plaats 3] . Zo heeft de [adres 4] meer beschikbare voorzieningen in de directe omgeving. Ook zou onvoldoende rekening zijn gehouden met de betere kwaliteit en uitstraling van de referentiewoningen. 8.4. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. 8.4.1. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de minder gunstige ligging van de woning. Voor de ligging van de referentiewoningen is een factor 4 toegepast, resulterend in een correctie van 20% op de prijs per vierkante meter van de grond. 8.4.2. Voor de referentiewoning [adres 4] is een factor 2 toegepast voor kwaliteit en de onderhoudsstaat, resulterend in correcties van respectievelijk 10% en 5% van de waarde van het hoofdgebouw. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwen de inpandige foto’s van de [adres 4] , die zijn opgenomen in het aanvullend verweerschrift, geen hogere factor voor kwaliteit en onderhoud. De heffingsambtenaar heeft voor [adres 6] een factor 4 toegepast voor kwaliteit, resulterend in een correctie van 10%. 8.5. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.