ECLI:NL:RBZWB:2024:5226

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 10721174 \ CV EXPL 23-3890 Vonnis van 10 juli 2024 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. J. Nederlof, tegen [gedaagde] , te [plaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 6 december 2023 - de akte indienen nadere producties van [gedaagde] - de akte inbreng nadere producties van [eiser] - de mondelinge behandeling van 22 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] is eigenaar van het woonhuis aan het [adres] [plaats 1] (hierna ook te noemen: het gehuurde). Het gehuurde ligt naast de eigen woning van [eiser] . [eiser] heeft het woonhuis aan het [adres] in 2020 gekocht om deze in eigen beheer te renoveren en vervolgens te verhuren ten behoeve van zijn oudedagsvoorziening. Op 9 mei 2022 hebben [eiser] enerzijds en [gedaagde] en de heer [medehuurder] anderzijds een huurovereenkomst (hierna te noemen: de huurovereenkomst) gesloten met betrekking tot het gehuurde. 2.2. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: “(…) 3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden, ingaande op 01-08-2022. (…) 3.5 Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dienst te geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen. (…) 4.2 De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft (…) 4.3 Per betaalperiode van één maand bedraagt de huurprijs € 1.125,00 (…) 9.1 Huurder zal voor de ingangsdatum een waarborgsom betalen (…) van € 2.000,00 (…) 10.1 Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld: (…) d. een boete van € 1.500,00 per overtreding, te vermeerderen met een aanvullende boete van € 75,00 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 2 (tijdelijke onderhuur) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 1.500,00 onverminderd (i) zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en (ii) verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding, en (iii) de verplichting tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod; (…) 10.2 Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds hiervoor in artikel 11.1 (de kantonrechter begrijpt 10.1) genoemd, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 10,00 per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van € 2.000,00, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding. (…) 11.1 Verhuurder is gerechtigd te controleren of huurder de huurovereenkomst en de algemeen bepalingen nakomt. (…) Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn daartoe gerechtigd het gehuurde periodiek, op een in overleg met huurder te bepalen tijdstip, te betreden en te inspecteren. (…) 12.6 De woning wordt bij einde huurovereenkomst in dezelfde staat opgeleverd zoals deze bij aanvang van de huurovereenkomst was. (…)” 2.3. Verder is in de huurovereenkomst opgenomen dat de staat van het gehuurde op de opleveringsdatum wordt beschreven in het proces-verbaal van oplevering. Het betreffende door partijen geparafeerde proces-verbaal (“Gedetailleerde beschrijving woning”, productie 24 bij dagvaarding) is aangehecht*. 2.4. In de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ (hierna te noemen: de algemene bepalingen) waarnaar wordt verwezen in de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: “Onderhuur 2.1 Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers, het verlenen van pension, het (tijdelijk) in gebruik geven (zoals via AirBnB of een daarmee vergelijkbare organisatie) of het doen van afstand van huur. (…) Beëindiging door opzegging 18.1 Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden per deurwaardersexploot of aangetekende brief en tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag (doorgaans de eerste dag van een kalandermaand) en met inachtneming van een opzegtermijn. De opzegtermijn is voor een opzegging door huurder gelijk aan de duur van de betaalperiode, maar niet korter dan één maand (…) 19.1 Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering. (…) 19.3 Huurder dient het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst of het einde van het gebruik van het gehuurde leeg en ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder op te leveren. 19.4 Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen, tenzij verhuurder op enig moment schriftelijk anderszins aangeeft of heeft aangegeven. Bovendien zal huurder de door de verwijdering van zaken toegebrachte schade aan het gehuurde herstellen, de niet behangen wanden en plafonds in de kleur wit opleveren en indien tot het gehuurde een tuin behoort, de grond onvervuild en behoorlijk (zonder kuilen of gaten) achterlaten. Voor niet verwijderde zaken die zonder toestemming van verhuurder zijn aangebracht, is verhuurder geen vergoeding verschuldigd, tenzij schriftelijk anders overeengekomen. (…) 19.7 Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde zijn vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal geschieden. 19.8 Indien huurder of verhuurder, na daartoe deugdelijk in de gelegenheid te zijn gesteld door middel van een aangetekende brief, niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of de vastlegging van de bevindingen en afspraken in het rapport, is de partij die op vastlegging aandringt bevoegd de inspectie buiten aanwezigheid van de nalatige partij uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen. De partij die op vastlegging aandringt zal onverwijld een exemplaar van dit rapport aan de nalatige partij ter hand stellen. 19.9 Huurder is gehouden de door hem op basis van het rapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde — of anders tussen partijen overeengekomen — termijn op een deugdelijke wijze uit te voeren c.q. te doen uitvoeren.

3.1. [eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,: 1. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] een bedrag van € 17.824,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de verschillende data van verzuim, tot aan de dag der algehele voldoening; 2. [gedaagde] te veroordelen te betalen de resterende huursommen vanaf 1 september 2023 tot en met de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd, alsmede te betalen de kosten van de nutsbedrijven die thans (op basis van een leeg staande woning) door [eiser] worden betaald vanaf 1 september 2023 tot en met de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd; 3. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW (op grond van de daartoe betrekking hebben Bik-Staffel) en subsidiair op grond van artikel 25.2 Algemene Bepalingen welke kosten € 952,61 bedragen, te vermeerderen met de wettelijke rente van datum dagvaarding tot en met de dag der algehele voldoening; 4. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, vermeerderd met de wettelijke rente daarover, vanaf de betekening van het vonnis, tot aan de dag der algehele voldoening, te vermeerderen met de nakosten, zijnde € 131,00 in het geval het vonnis niet wordt betekend en € 199,00 in het geval met betekening van dit vonnis. 3.2. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Einde huurovereenkomst en verschuldigde huur 4.1. [eiser] vordert aan huur: € 562,50 over mei 2023 (de helft van de overeengekomen huur van € 1.125,00); € 1.125,00 over juni 2023; € 1.125,00 over juli 2023; € 1.171,13 (na indexatie) over augustus 2023; € 1.171,13 over september 2023 € 5.154,76 totaal alsmede de resterende huursommen vanaf september 2023 (de kantonrechter begrijpt oktober 2023) tot en met de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd. Voor de toewijsbaarheid van deze vordering(en) is allereerst van belang of en zo ja per wanneer de huurovereenkomst is geëindigd. 4.2. De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst tussen partijen door opzegging zijdens [gedaagde] is geëindigd per 1 augustus 2023. Hierna zal de kantonrechter dit oordeel motiveren. 4.3. Een eerder einde van de huurovereenkomst is niet aan de orde. Weliswaar wensten beide partijen de huurovereenkomst medio 2023 eerder te beëindigen, maar zij hebben daarover geen overeenstemming kunnen bereiken. Zo wenste [eiser] de huurovereenkomst te beëindigen per 1 juli 2023, terwijl [gedaagde] een beëindiging per 1 juni 2023 nastreefde. Aangezien de huurovereenkomst is aangegaan voor een minimumduur van 12 maanden na 1 augustus 2022, was een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst alleen mogelijk met wederzijds goedvinden, maar dat hebben partijen niet kunnen bereiken. 4.4. In verband met het verloop van de minimumduur kon de huurovereenkomst per 1 augustus 2023 ook worden beëindigd door opzegging op grond van de wet (artikel 7:271 lid 2 BW) en de huurovereenkomst met de algemene bepalingen (artikel 3.5 respectievelijk artikel 18.1). De kantonrechter is van oordeel dat uit de gevoerde correspondentie en het handelen van [gedaagde] een opzegging van de huurovereenkomst per 1 augustus 2023 kan worden afgeleid, zoals [gedaagde] ook stelt in haar conclusie van antwoord. De kantonrechter hecht hierbij met name waarde aan het volgende: het e-mailbericht van de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] van 17 mei 2023, waarin onder meer staat dat [gedaagde] de huurovereenkomst wenst te beëindigen (per 1 juni 2023) en dat zij het gehuurde daarvoor zal opleveren en verlaten; het e-mailbericht van de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] van 23 mei 2023, waarin onder meer staat dat [gedaagde] vasthoudt aan haar wens om de huurovereenkomst per 1 juni 2023 te beëindigen; het e-mailbericht van de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] van 30 mei 2023, waarin onder meer staat dat beide partijen de huurovereenkomst eerder dan de overeengekomen einddatum willen beëindigen en dat [gedaagde] 2 juni 2023 het gehuurde zal opleveren en de sleutels bij [eiser] zal inleveren; het feit dat [gedaagde] op 3 juni 2023 het gehuurde daadwerkelijk en definitief heeft verlaten met achterlating van de sleutels in de brievenbus van [eiser] . 4.5. De kantonrechter is (dus) van oordeel dat in het voorgaande een opzegging besloten ligt van de huurovereenkomst door [gedaagde] per de vroegst mogelijke datum, zijnde 1 augustus 2023. Indien en voor zover [gedaagde] de huurovereenkomst tegen een eerdere datum wenste op te zeggen, zoals in (een deel van) haar berichten staat, overweegt de kantonrechter dat deze opzegging op grond van artikel 7:271 lid 6 BW toch geldt als ware zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn, oftewel per 1 augustus 2023. 4.6. Wat betreft de wijze van opzegging overweegt de kantonrechter (verder) als volgt. Weliswaar staat zowel in de wet (artikel 7:271 lid 3 BW) als in de huurovereenkomst met de algemene bepalingen (artikel 3.5 respectievelijk artikel 18.1) dat de opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief, maar de kantonrechter is van oordeel dat het niet naleven van deze vormvereisten in dit geval niet aan een rechtsgeldige opzegging per 1 augustus 2024 in de weg staat. Daarbij overweegt de kantonrechter als volgt. Weliswaar is het uitgangspunt op grond van artikel 3:39 BW dat een rechtshandeling die niet in de voorgeschreven vorm is verricht niet is, maar gezien de strekking van artikel 7:271 lid 3 BW (volgens de parlementaire geschiedenis strekt het voorschrift van art. 7:271 lid 3 er toe om misvattingen over het verzenden en ontvangen uit te sluiten) kan van dit uitgangspunt worden afgeweken als de (ver)huurder op de hoogte was van de opzegging en geen nadeel van het gebrek in de opzegging heeft ondervonden. In dit geval is het [eiser] vanaf 17 mei 2023 herhaaldelijk bekend gemaakt dat [gedaagde] de huurovereenkomst per 1 juni 2023 wenste te beëindigen. De betreffende berichten zijn door [eiser] ontvangen en [eiser] was (dus) bekend met de wil van [gedaagde] om de huurovereenkomst te beëindigen. Daarover kon geen onduidelijkheid bestaan. Daarmee is bereikt wat het vormvoorschrift beoogt en daarom kan het feit dat niet aan het vormvoorschrift is voldaan niet aan huurders worden tegengeworpen. Dat zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Dat geldt temeer nu [eiser] op enig moment zelf (ook) een beëindiging van de huurovereenkomst wenste per 1 juli 2023. Bovendien duidt het handelen van [eiser] erop dat hij zelf de huurovereenkomst ook per (uiterlijk) 1 augustus 2023 als beëindigd beschouwd. Zo heeft hij het gehuurde geïnspecteerd en heeft hij [gedaagde] aangeschreven voor vergoeding van de herstelkosten in verband met een volgens hem ondeugdelijke oplevering. 4.7. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst door opzegging zijdens [gedaagde] is geëindigd per 1 augustus 2023. Dat betekent dat alleen de gevorderde huur over mei 2023 (€ 562,50), juni 2023 (€ 1.125,00) en juli 2023 (€ 1.125,00) verschuldigd is, oftewel in totaal € 2.812,50. Het verweer van [gedaagde] dat zij slechts de helft van de maandelijkse huur verschuldigd is (en [medehuurder] de andere helft) slaagt niet, omdat [gedaagde] en [medehuurder] op grond van artikel 22 van de algemene bepalingen hoofdelijk aansprakelijkheid zijn voor de betaling van de huurpenningen. Mogelijk kan [gedaagde] de helft van de maandelijkse huur op [medehuurder] verhalen, maar daar staat [eiser] buiten. Contractuele boete 4.8. [eiser] vordert aan contractuele boete € 3.000,00 wegens illegale onderhuur op grond van artikel 10.1 onder d van de huurovereenkomst en € 1.230,00 wegens te late huurbetalingen op grond van artikel 10.2 van de huurovereenkomst. [gedaagde] voert als verweer onder meer dat de gevorderde contractuele boetes niet toewijsbaar zijn, omdat de betreffende boetebedingen onredelijk bezwarend zijn. 4.9. Tijdens de mondelinge behandeling is naar voren gekomen dat partijen niet over de boetebedingen hebben gesproken. Het zijn klaarblijkelijk bedingen die zijn opgesteld om in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, terwijl het beding niet de kern van de prestatie aangeeft. Uit artikel 6:231 sub a BW volgt dat de betreffende boetebedingen kwalificeren als algemene voorwaarden in de zin van dat wetsartikel. Dat de bedingen niet in de algemene bepalingen staan maar in de huurovereenkomst zelf, doet daar niets aan af. 4.10. Op grond van artikel 6:233 aanhef en onder a.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 6.143,88, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over: - het bedrag van € 562,50 (aan huur over mei 2023), met ingang van 1 mei 2023, - het bedrag van € 1.125,00 (aan huur over juni 2023), met ingang van 1 juni 2023, - het bedrag van € 1.125,00 (aan huur over juli 2023), met ingang van 1 juli 2023, - het bedrag van € 3.331,38 (aan herstelkosten), met ingang van 3 augustus 2023,telkens tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.186,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2024.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 10721174 \ CV EXPL 23-3890 Vonnis van 10 juli 2024 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. J. Nederlof, tegen [gedaagde] , te [plaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 6 december 2023 - de akte indienen nadere producties van [gedaagde] - de akte inbreng nadere producties van [eiser] - de mondelinge behandeling van 22 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] is eigenaar van het woonhuis aan het [adres] [plaats 1] (hierna ook te noemen: het gehuurde). Het gehuurde ligt naast de eigen woning van [eiser] . [eiser] heeft het woonhuis aan het [adres] in 2020 gekocht om deze in eigen beheer te renoveren en vervolgens te verhuren ten behoeve van zijn oudedagsvoorziening. Op 9 mei 2022 hebben [eiser] enerzijds en [gedaagde] en de heer [medehuurder] anderzijds een huurovereenkomst (hierna te noemen: de huurovereenkomst) gesloten met betrekking tot het gehuurde. 2.2. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: “(…) 3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden, ingaande op 01-08-2022. (…) 3.5 Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dienst te geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen. (…) 4.2 De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft (…) 4.3 Per betaalperiode van één maand bedraagt de huurprijs € 1.125,00 (…) 9.1 Huurder zal voor de ingangsdatum een waarborgsom betalen (…) van € 2.000,00 (…) 10.1 Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld: (…) d. een boete van € 1.500,00 per overtreding, te vermeerderen met een aanvullende boete van € 75,00 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 2 (tijdelijke onderhuur) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 1.500,00 onverminderd (i) zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en (ii) verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding, en (iii) de verplichting tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod; (…) 10.2 Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds hiervoor in artikel 11.1 (de kantonrechter begrijpt 10.1) genoemd, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 10,00 per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van € 2.000,00, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding. (…) 11.1 Verhuurder is gerechtigd te controleren of huurder de huurovereenkomst en de algemeen bepalingen nakomt. (…) Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn daartoe gerechtigd het gehuurde periodiek, op een in overleg met huurder te bepalen tijdstip, te betreden en te inspecteren. (…) 12.6 De woning wordt bij einde huurovereenkomst in dezelfde staat opgeleverd zoals deze bij aanvang van de huurovereenkomst was. (…)” 2.3. Verder is in de huurovereenkomst opgenomen dat de staat van het gehuurde op de opleveringsdatum wordt beschreven in het proces-verbaal van oplevering. Het betreffende door partijen geparafeerde proces-verbaal (“Gedetailleerde beschrijving woning”, productie 24 bij dagvaarding) is aangehecht*. 2.4. In de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ (hierna te noemen: de algemene bepalingen) waarnaar wordt verwezen in de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: “Onderhuur 2.1 Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers, het verlenen van pension, het (tijdelijk) in gebruik geven (zoals via AirBnB of een daarmee vergelijkbare organisatie) of het doen van afstand van huur. (…) Beëindiging door opzegging 18.1 Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden per deurwaardersexploot of aangetekende brief en tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag (doorgaans de eerste dag van een kalandermaand) en met inachtneming van een opzegtermijn. De opzegtermijn is voor een opzegging door huurder gelijk aan de duur van de betaalperiode, maar niet korter dan één maand (…) 19.1 Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering. (…) 19.3 Huurder dient het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst of het einde van het gebruik van het gehuurde leeg en ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder op te leveren. 19.4 Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen, tenzij verhuurder op enig moment schriftelijk anderszins aangeeft of heeft aangegeven. Bovendien zal huurder de door de verwijdering van zaken toegebrachte schade aan het gehuurde herstellen, de niet behangen wanden en plafonds in de kleur wit opleveren en indien tot het gehuurde een tuin behoort, de grond onvervuild en behoorlijk (zonder kuilen of gaten) achterlaten. Voor niet verwijderde zaken die zonder toestemming van verhuurder zijn aangebracht, is verhuurder geen vergoeding verschuldigd, tenzij schriftelijk anders overeengekomen. (…) 19.7 Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde zijn vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal geschieden. 19.8 Indien huurder of verhuurder, na daartoe deugdelijk in de gelegenheid te zijn gesteld door middel van een aangetekende brief, niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of de vastlegging van de bevindingen en afspraken in het rapport, is de partij die op vastlegging aandringt bevoegd de inspectie buiten aanwezigheid van de nalatige partij uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen. De partij die op vastlegging aandringt zal onverwijld een exemplaar van dit rapport aan de nalatige partij ter hand stellen. 19.9 Huurder is gehouden de door hem op basis van het rapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde — of anders tussen partijen overeengekomen — termijn op een deugdelijke wijze uit te voeren c.q. te doen uitvoeren.

3.1. [eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,: 1. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] een bedrag van € 17.824,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de verschillende data van verzuim, tot aan de dag der algehele voldoening; 2. [gedaagde] te veroordelen te betalen de resterende huursommen vanaf 1 september 2023 tot en met de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd, alsmede te betalen de kosten van de nutsbedrijven die thans (op basis van een leeg staande woning) door [eiser] worden betaald vanaf 1 september 2023 tot en met de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd; 3. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW (op grond van de daartoe betrekking hebben Bik-Staffel) en subsidiair op grond van artikel 25.2 Algemene Bepalingen welke kosten € 952,61 bedragen, te vermeerderen met de wettelijke rente van datum dagvaarding tot en met de dag der algehele voldoening; 4. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, vermeerderd met de wettelijke rente daarover, vanaf de betekening van het vonnis, tot aan de dag der algehele voldoening, te vermeerderen met de nakosten, zijnde € 131,00 in het geval het vonnis niet wordt betekend en € 199,00 in het geval met betekening van dit vonnis. 3.2. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Einde huurovereenkomst en verschuldigde huur 4.1. [eiser] vordert aan huur: € 562,50 over mei 2023 (de helft van de overeengekomen huur van € 1.125,00); € 1.125,00 over juni 2023; € 1.125,00 over juli 2023; € 1.171,13 (na indexatie) over augustus 2023; € 1.171,13 over september 2023 € 5.154,76 totaal alsmede de resterende huursommen vanaf september 2023 (de kantonrechter begrijpt oktober 2023) tot en met de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd. Voor de toewijsbaarheid van deze vordering(en) is allereerst van belang of en zo ja per wanneer de huurovereenkomst is geëindigd. 4.2. De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst tussen partijen door opzegging zijdens [gedaagde] is geëindigd per 1 augustus 2023. Hierna zal de kantonrechter dit oordeel motiveren. 4.3. Een eerder einde van de huurovereenkomst is niet aan de orde. Weliswaar wensten beide partijen de huurovereenkomst medio 2023 eerder te beëindigen, maar zij hebben daarover geen overeenstemming kunnen bereiken. Zo wenste [eiser] de huurovereenkomst te beëindigen per 1 juli 2023, terwijl [gedaagde] een beëindiging per 1 juni 2023 nastreefde. Aangezien de huurovereenkomst is aangegaan voor een minimumduur van 12 maanden na 1 augustus 2022, was een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst alleen mogelijk met wederzijds goedvinden, maar dat hebben partijen niet kunnen bereiken. 4.4. In verband met het verloop van de minimumduur kon de huurovereenkomst per 1 augustus 2023 ook worden beëindigd door opzegging op grond van de wet (artikel 7:271 lid 2 BW) en de huurovereenkomst met de algemene bepalingen (artikel 3.5 respectievelijk artikel 18.1). De kantonrechter is van oordeel dat uit de gevoerde correspondentie en het handelen van [gedaagde] een opzegging van de huurovereenkomst per 1 augustus 2023 kan worden afgeleid, zoals [gedaagde] ook stelt in haar conclusie van antwoord. De kantonrechter hecht hierbij met name waarde aan het volgende: het e-mailbericht van de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] van 17 mei 2023, waarin onder meer staat dat [gedaagde] de huurovereenkomst wenst te beëindigen (per 1 juni 2023) en dat zij het gehuurde daarvoor zal opleveren en verlaten; het e-mailbericht van de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] van 23 mei 2023, waarin onder meer staat dat [gedaagde] vasthoudt aan haar wens om de huurovereenkomst per 1 juni 2023 te beëindigen; het e-mailbericht van de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] van 30 mei 2023, waarin onder meer staat dat beide partijen de huurovereenkomst eerder dan de overeengekomen einddatum willen beëindigen en dat [gedaagde] 2 juni 2023 het gehuurde zal opleveren en de sleutels bij [eiser] zal inleveren; het feit dat [gedaagde] op 3 juni 2023 het gehuurde daadwerkelijk en definitief heeft verlaten met achterlating van de sleutels in de brievenbus van [eiser] . 4.5. De kantonrechter is (dus) van oordeel dat in het voorgaande een opzegging besloten ligt van de huurovereenkomst door [gedaagde] per de vroegst mogelijke datum, zijnde 1 augustus 2023. Indien en voor zover [gedaagde] de huurovereenkomst tegen een eerdere datum wenste op te zeggen, zoals in (een deel van) haar berichten staat, overweegt de kantonrechter dat deze opzegging op grond van artikel 7:271 lid 6 BW toch geldt als ware zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn, oftewel per 1 augustus 2023. 4.6. Wat betreft de wijze van opzegging overweegt de kantonrechter (verder) als volgt. Weliswaar staat zowel in de wet (artikel 7:271 lid 3 BW) als in de huurovereenkomst met de algemene bepalingen (artikel 3.5 respectievelijk artikel 18.1) dat de opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief, maar de kantonrechter is van oordeel dat het niet naleven van deze vormvereisten in dit geval niet aan een rechtsgeldige opzegging per 1 augustus 2024 in de weg staat. Daarbij overweegt de kantonrechter als volgt. Weliswaar is het uitgangspunt op grond van artikel 3:39 BW dat een rechtshandeling die niet in de voorgeschreven vorm is verricht niet is, maar gezien de strekking van artikel 7:271 lid 3 BW (volgens de parlementaire geschiedenis strekt het voorschrift van art. 7:271 lid 3 er toe om misvattingen over het verzenden en ontvangen uit te sluiten) kan van dit uitgangspunt worden afgeweken als de (ver)huurder op de hoogte was van de opzegging en geen nadeel van het gebrek in de opzegging heeft ondervonden. In dit geval is het [eiser] vanaf 17 mei 2023 herhaaldelijk bekend gemaakt dat [gedaagde] de huurovereenkomst per 1 juni 2023 wenste te beëindigen. De betreffende berichten zijn door [eiser] ontvangen en [eiser] was (dus) bekend met de wil van [gedaagde] om de huurovereenkomst te beëindigen. Daarover kon geen onduidelijkheid bestaan. Daarmee is bereikt wat het vormvoorschrift beoogt en daarom kan het feit dat niet aan het vormvoorschrift is voldaan niet aan huurders worden tegengeworpen. Dat zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Dat geldt temeer nu [eiser] op enig moment zelf (ook) een beëindiging van de huurovereenkomst wenste per 1 juli 2023. Bovendien duidt het handelen van [eiser] erop dat hij zelf de huurovereenkomst ook per (uiterlijk) 1 augustus 2023 als beëindigd beschouwd. Zo heeft hij het gehuurde geïnspecteerd en heeft hij [gedaagde] aangeschreven voor vergoeding van de herstelkosten in verband met een volgens hem ondeugdelijke oplevering. 4.7. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst door opzegging zijdens [gedaagde] is geëindigd per 1 augustus 2023. Dat betekent dat alleen de gevorderde huur over mei 2023 (€ 562,50), juni 2023 (€ 1.125,00) en juli 2023 (€ 1.125,00) verschuldigd is, oftewel in totaal € 2.812,50. Het verweer van [gedaagde] dat zij slechts de helft van de maandelijkse huur verschuldigd is (en [medehuurder] de andere helft) slaagt niet, omdat [gedaagde] en [medehuurder] op grond van artikel 22 van de algemene bepalingen hoofdelijk aansprakelijkheid zijn voor de betaling van de huurpenningen. Mogelijk kan [gedaagde] de helft van de maandelijkse huur op [medehuurder] verhalen, maar daar staat [eiser] buiten. Contractuele boete 4.8. [eiser] vordert aan contractuele boete € 3.000,00 wegens illegale onderhuur op grond van artikel 10.1 onder d van de huurovereenkomst en € 1.230,00 wegens te late huurbetalingen op grond van artikel 10.2 van de huurovereenkomst. [gedaagde] voert als verweer onder meer dat de gevorderde contractuele boetes niet toewijsbaar zijn, omdat de betreffende boetebedingen onredelijk bezwarend zijn. 4.9. Tijdens de mondelinge behandeling is naar voren gekomen dat partijen niet over de boetebedingen hebben gesproken. Het zijn klaarblijkelijk bedingen die zijn opgesteld om in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, terwijl het beding niet de kern van de prestatie aangeeft. Uit artikel 6:231 sub a BW volgt dat de betreffende boetebedingen kwalificeren als algemene voorwaarden in de zin van dat wetsartikel. Dat de bedingen niet in de algemene bepalingen staan maar in de huurovereenkomst zelf, doet daar niets aan af. 4.10. Op grond van artikel 6:233 aanhef en onder a.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 6.143,88, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over: - het bedrag van € 562,50 (aan huur over mei 2023), met ingang van 1 mei 2023, - het bedrag van € 1.125,00 (aan huur over juni 2023), met ingang van 1 juni 2023, - het bedrag van € 1.125,00 (aan huur over juli 2023), met ingang van 1 juli 2023, - het bedrag van € 3.331,38 (aan herstelkosten), met ingang van 3 augustus 2023,telkens tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.186,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2024.

Indien huurder geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is huurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten huurder te verhalen, zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld, en onverminderd de aanspraak van verhuurder op vergoeding van de verdere schade en kosten. (…) Hoofdelijkheid, medehuur, curatele en bewind 22.1 Indien meerdere personen zich als huurder hebben verbonden, zijn deze steeds hoofdelijk en ieder voor het geheel jegens verhuurder aansprakelijk voor alle uit e huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen. (…)” 2.5. In een brief van [eiser] aan [medehuurder] en [gedaagde] van 27 maart 2023 staat onder meer het volgende: “(…) Vervolgens komen wij er kort geleden achter dat er al enige tijd iemand in uw woning verblijft zonder enig overleg van te voren. Dit betreft mevrouw [naam 2] . (…) Mevrouw [naam 2] dient uiterlijk woensdag 29-03-2023 vertrokken te zijn. Zoals beschreven in het huurcontract, en volgens de wettelijke regels, mogen er geen andere personen verblijven. Tevens was er dan nog de situatie omtrent de schimmel in de badkamer. Zoals aangegeven werd dit veroorzaakt vanwege het feit dat er niet goed geventileerd werd. De exacte schade omtrent dit probleem moet nog bekeken worden. Als huurder bent u verplicht om de woning goed te ventileren wanneer hier de mogelijkheden voor zijn. De mogelijkheden zijn er, echter werd hier geen gebruik van gemaakt. (…) Mocht er nog een overtreding komen, of een melding vanwege overlast, zijn wij genoodzaakt de huurovereenkomst per direct te ontbinden. (…) 2.6. In een brief van de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] van 21 april 2023 staat onder meer het volgende: “(…) Daarnaast is er sprake van illegale onderhuur. (…) Dit is daarmee ook een laatste kans om de overtredingen ongedaan te maken. Op grond van artikel 10.1 staan op de overtredende gedragingen contractuele boetes. (…) Daarnaast speelt nog tevens dat mijn cliënt geconstateerd heeft dat er onvoldoende wordt geventileerd, waardoor er thans substantiële schimmelvorming op het plafond van de badkamer waar te nemen is. (…) Cliënt wil u eenmaal in de gelegenheid stellen om schadeloos uit deze situatie te komen en dat houdt in dat partijen een vaststellingsovereenkomst aangaan tot vrijwillige voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst in gezamenlijk overleg. Bijgaand treft u de concept vaststellingsovereenkomst aan. Indien u daarvoor openstaat, verneem ik dat graag eveneens binnen 10 dagen na heden. Daarna komt het voorstel te vervallen en kan er geen beroep meer op worden gedaan. (…)” 2.7. In mei 2023 heeft [medehuurder] het gehuurde verlaten. 2.8. In een brief van de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] van 10 mei 2023 staat onder meer het volgende: “(…) Inmiddels blijkt dat de huur van deze maand niet volledig is voldaan. Er staat op dit moment een bedrag van EUR 562,50 open. Namens mijn cliënt verzoek ik u dringend om dit bedrag binnen 10 dagen na heden alsnog te voldoend op het bekende bankrekeningnummer. (…) Het aanbod om schadeloos uit deze situatie te komen wordt ook nog eenmaal voor het laatst gedaan en dat houdt in dat partijen een vaststellingsovereenkomst aangaan tot vrijwillige voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst in gezamenlijk overleg. Indien u daarvoor openstaat, verneem ik dat graag eveneens binnen 10 dagen na heden. Daarna komt het voorstel te vervallen en kan er geen beroep meer op worden gedaan. (…)” 2.9. In een e-mailbericht van de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] van 17 mei 2023 staat onder meer het volgende: “(…) Daar is geen sprake van (illegale) onderhuur, zoals u in uw schrijven stelt. Af en toe blijft de vriend of een vriendin van cliënte bij logeren, wat in de overeengekomen huurovereenkomst niet uitgesloten is. (…) De schimmelvorming in de badkamer is cliënte niet aan te rekenen. In de badkamer is een zeer slecht werkende ventilatie systeem aanwezig, die ontoereikend is voor de badkamer. In tegenstelling wat uw cliënte beweert dan wel stelt, zet cliënte het raampje van de badkamer wel degelijk zo vaak mogelijk open (…) Ook is gebleken dat de gehuurde woning enkel beglazing heeft, waardoor er condensvorming plaatsvindt bij normaal gebruik van de gehuurde woning. Voor dit alles is de verhuurder, uw cliënt, verantwoordelijk (…) In uw schrijven van 10 mei jl. stelt u dat cliënte niet de volledige huurpenning voor de maand mei heeft voldaan. Dat is niet juist. Cliënte heeft – zoals gewoonlijk – haar helft van de huurpenningen overgemaakt op de rekening van uw cliënt. (…) Gelet op het vorenstaande en alles overwegende heeft cliënte wegens moverende redenen besloten om de geldende huurovereenkomst tussen cliënte en de verhuurder, uw cliënt, per 1 juni 2023 te beëindigen. Het gehuurde wordt uiterlijk per 31 mei 2023 door de huurder bezemschoon en in de staat waarin het gehuurde zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst opgeleverd, door overhandiging van de sleutels aan de verhuurder. Op de opleverdag zal een gezamenlijke ronde worden gemaakt door de gehuurde woning en eventuele opmerkingen die van belang zijn in verband met de beoogde oplevering opnemen van een proces-verbaal van oplevering, waarvan cliënte een exemplaar ontvangt. Voor een de oplevering kan uw cliënt een afspraak maken met cliënte. Hierbij geef ik u al bij voorbaat aan dat de vermeende schimmelvorming geheel voor uw cliënt zijn verantwoordelijkheid is als zijnde eigenaar en verhuurder van de gehuurde woning. De door cliënte gestorte waarborgsom kan worden overgemaakt op de rekening van cliënte waarvan zij de huursommen heeft betaald. (…)” 2.10. In reactie op voormeld e-mailbericht van 17 mei 2023 schrijft de gemachtigde van [eiser] in een e-mailbericht van 23 mei 2023 onder meer dat zijn cliënt zich niet kan vinden in het gedane tegenverzoek en vasthoudt aan de eerder gecommuniceerde uitgangspunten, waaronder een einde van de huurovereenkomst per 1 juli 2023. Vervolgens heeft de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] in een e-mailbericht van 23 mei 2024 gepersisteerd bij de einddatum van 1 juni 2023 en heeft hij een beroep gedaan op een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst per 1 juni 2023. Daarna schrijft de gemachtigde van [eiser] in een e-mailbericht van 30 mei 2023 dat een buitengerechtelijke ontbinding niet aan de orde is en dat het eerdere voorstel van een beëindiging per 1 juli 2023 nog een week blijft staan. In een e-mailbericht van diezelfde dag reageert de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] met de mededeling dat beide partijen de huurovereenkomst eerder dan de overeengekomen einddatum willen beëindigen en dat [gedaagde] daarbij vasthoudt aan de einddatum van 1 juni 2023. Het betreffende e-mailbericht wordt afgesloten met de volgende tekst: “Cliënte zal het gehuurde uiterlijk 2 juni aanstaande schoon aan uw cliënt opleveren en de sleutels bij uw cliënt inleveren. Om een afspraak te maken voor de oplevering van het gehuurde, verzoek ik uw cliënt uiterlijk vóór 1 juni aanstaande een afspraak te maken met cliënte. (…)” 2.11. Op 3 juni 2024 heeft [gedaagde] het gehuurde verlaten en de sleutels die zij van het gehuurde had in de brievenbus van [eiser] gedaan. In een e-mailbericht van de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] staat dat laatstgenoemde [eiser] verschillende keren tevergeefs heeft benaderd om een afspraak te maken voor de oplevering en dat [gedaagde] dat nog een laatste keer zal proberen. Een (eind)inspectie heeft uiteindelijk niet plaatsgevonden.

BW zijn voormelde bedingen vernietigbaar indien ze, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend zijn voor [gedaagde] . [eiser] verhuurt de woning aan het [adres] bedrijfsmatig. Immers, hij heeft de woning in 2020 gekocht en verhuurt deze om inkomen te generen. Voor de huurovereenkomst met [gedaagde] verhuurde [eiser] de woning aan andere huurders en [eiser] heeft het voornemen om de woning na deze procedure weer aan anderen te verhuren. Het voorgaande brengt mee dat Richtlijn 93/13 EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (verder te noemen: de Richtlijn) – indirect, want de richtlijn heeft geen horizontale werking – van toepassing is. [gedaagde] is als particuliere huurder ‘consument’ in de zin van en [eiser] als bedrijfsmatig verhuurder ‘verkoper’. Daarom dient de kantonrechter ook te beoordelen of de boetebedingen oneerlijk zijn in de zin van artikel 3 lid 3 van de Richtlijn. De in artikel 3 van de Richtlijn bedoelde bedingen zijn nader uitgewerkt in de bijlage bij de Richtlijn (hierna ook te noemen: de blauwe lijst). Deze bepalingen kleuren de ‘open norm’ van artikel 6:233 sub a BW betreffende het onredelijk bezwarend beding nader in. In het kader van een richtlijnconforme interpretatie van artikel 6:233 sub a BW dient een beding, dat is opgenomen in de bijlage bij artikel 3 lid 3 van de Richtlijn, te worden gekwalificeerd als een onredelijk bezwarend beding. Voorts heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 13 september 2013 (ECLI:NL:HR:2013:691) bepaald dat een (kanton)rechter gehouden is een beding, indien dat beding als oneerlijk kan worden gekwalificeerd, ingevolge artikel 6:233 sub a BW in samenhang met artikel 3:40 lid 2 BW te vernietigen. De kantonrechter mag volgens HvJ EU 30 mei 2013 (ECLI:EU:C:2013:341, Asbeek Brusse) niet volstaan met matiging, maar is zonder meer verplicht het betreffende beding voor de ‘consument’ buiten toepassing te laten. 4.11. Volgens artikel 3 lid 1 van de Richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Overeenkomstig artikel 4 lid 1 van de Richtlijn worden bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van het beding alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst in aanmerking genomen, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Bepalend zijn alle omstandigheden waarvan de wederpartij van de consument op het moment van het sluiten van de overeenkomst kennis kon hebben en die gevolgen konden hebben voor de latere uitvoering van die overeenkomst; een contractueel beding kan namelijk ook een verstoring van het evenwicht tussen de contractspartijen in zich dragen die zich pas tijdens de uitvoering van de overeenkomst manifesteert (ECLI:NL:HR:2019:1830, Euriborhypotheken), onder verwijzing naar HvJ EU 20 september 2017, (ECLI:EU:C:2017:703, Andriciuc). Met betrekking tot de vraag in welke omstandigheden een aanzienlijke verstoring van het evenwicht ‘in strijd met de goede trouw’ wordt veroorzaakt, dient de nationale rechter na te gaan of de verkoper redelijkerwijs ervan kon uitgaan dat de consument een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld (idem, onder verwijzing naar HvJ EU 14 maart 2013 (ECLI:EU:C:2013:164, Aziz). Bij de toetsing op oneerlijkheid moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van de overeenkomst tussen een verkoper en een consument, ongeacht of de verkoper daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft (ECLI:NL:HR:2019:1830, Euriborhypotheken), onder verwijzing naar HvJ EU 21 april 2016 (ECLI:EU:C:2016:283, Radlinger) en HR 8 september 2017, (ECLI:NL:HR:2017:2275). Bij de toetsing of een beding oneerlijk is, blijft buiten beschouwing dat andere remedies de werking van het beding kunnen verzachten, zoals de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 2 BW), bij boetebedingen matiging (art. 6:94 BW) en bij overheidscontracten de werking van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit volgt uit de doelstelling van de Richtlijn oneerlijke bedingen om te voorzien in doeltreffende en geschikte middelen ‘om een eind te maken aan het gebruik van oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen consumenten en verkopers’ (vergelijk art. 7 lid 1 van de richtlijn en het slot van de considerans). 4.12. In deze zaak gaat het om de toetsing van een tweetal boetebedingen. Het boetebeding staat niet op de zwarte of grijze lijst van de artikelen 7:236 en 7:237 BW, wel op de blauwe lijst. Dat betekent niet automatisch dat een boetebeding oneerlijk is, maar het is wel een aanwijzing daarvoor. Voor de verdere beoordeling zal de kantonrechter artikel 10.1 onder d van de huurovereenkomst (boete wegens onderhuur) en artikel 1.2 (boete wegens te late huurbetalingen) apart behandelen. Artikel 10.1 onder d van de huurovereenkomst 4.13. Uit de onder rechtsoverweging 2.2 van dit vonnis geciteerde tekst van artikel 10.1 onder d van de huurovereenkomst blijkt dat de betreffende boete niet alleen is gesteld op onderhuur, maar ook op het enkele in gebruik geven van het gehuurde zonder dat daar een vergoeding tegenover staat. Met verwijzing naar ECLI:NL:GHSHE:2022:3016 brengt dat naar het oordeel van de kantonrechter mee dat het beding (artikel 10.1 onder d van de huurovereenkomst) oneerlijk en onredelijk bezwarend moet worden geacht. De kantonrechter tekent daarbij aan dat onder het boetebeding dan elke vorm van in gebruik geven valt, dus bijvoorbeeld ook het tijdelijk verlenen van onderdak in een deel van het gehuurde bij noodsituaties, zoals bijvoorbeeld bij (v)echtscheidingen, zonder dat daar een vergoeding voor wordt verlangd. Als een huurder in een dergelijke situatie, waarin hij geen enkel voordeel heeft genoten van het in gebruik geven van een deel van het gehuurde, de gestelde boete verschuldigd zou zijn, levert dat naar het oordeel van de kantonrechter een ‘aanzienlijke verstoring van het evenwicht’ op tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen, vergeleken met hetgeen zou volgen uit de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen op dit punt geen regeling zouden hebben getroffen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] er redelijkerwijs niet van uit mogen gaan dat [gedaagde] het boetebeding, als het die ruime strekking zou hebben, zou hebben aanvaard indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld. Of in dit geval sprake was van onderhuur of onbetaalde ingebruikgeving is niet doorslaggevend, omdat het bij de toetsing of een beding oneerlijk en onredelijk bezwarend is, niet aan komt op de situatie die zich uiteindelijk in het concrete geval heeft voorgedaan maar op de situaties die zich op grond van het beding hadden kunnen voordoen. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat artikel 10.1 onder d van de huurovereenkomst, oneerlijk en onredelijk bezwarend is en dus buiten toepassing moet blijven. Artikel 10.2 van de huurovereenkomst 4.14. De kantonrechter overweegt dat uit vaste jurisprudentie volgt dat boetebedingen die niet op een redelijke manier zijn gelimiteerd, in beginsel als oneerlijk moeten worden aangemerkt en buiten toepassing worden gelaten (vernietigd).

Indien huurder geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is huurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten huurder te verhalen, zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld, en onverminderd de aanspraak van verhuurder op vergoeding van de verdere schade en kosten. (…) Hoofdelijkheid, medehuur, curatele en bewind 22.1 Indien meerdere personen zich als huurder hebben verbonden, zijn deze steeds hoofdelijk en ieder voor het geheel jegens verhuurder aansprakelijk voor alle uit e huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen. (…)” 2.5. In een brief van [eiser] aan [medehuurder] en [gedaagde] van 27 maart 2023 staat onder meer het volgende: “(…) Vervolgens komen wij er kort geleden achter dat er al enige tijd iemand in uw woning verblijft zonder enig overleg van te voren. Dit betreft mevrouw [naam 2] . (…) Mevrouw [naam 2] dient uiterlijk woensdag 29-03-2023 vertrokken te zijn. Zoals beschreven in het huurcontract, en volgens de wettelijke regels, mogen er geen andere personen verblijven. Tevens was er dan nog de situatie omtrent de schimmel in de badkamer. Zoals aangegeven werd dit veroorzaakt vanwege het feit dat er niet goed geventileerd werd. De exacte schade omtrent dit probleem moet nog bekeken worden. Als huurder bent u verplicht om de woning goed te ventileren wanneer hier de mogelijkheden voor zijn. De mogelijkheden zijn er, echter werd hier geen gebruik van gemaakt. (…) Mocht er nog een overtreding komen, of een melding vanwege overlast, zijn wij genoodzaakt de huurovereenkomst per direct te ontbinden. (…) 2.6. In een brief van de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] van 21 april 2023 staat onder meer het volgende: “(…) Daarnaast is er sprake van illegale onderhuur. (…) Dit is daarmee ook een laatste kans om de overtredingen ongedaan te maken. Op grond van artikel 10.1 staan op de overtredende gedragingen contractuele boetes. (…) Daarnaast speelt nog tevens dat mijn cliënt geconstateerd heeft dat er onvoldoende wordt geventileerd, waardoor er thans substantiële schimmelvorming op het plafond van de badkamer waar te nemen is. (…) Cliënt wil u eenmaal in de gelegenheid stellen om schadeloos uit deze situatie te komen en dat houdt in dat partijen een vaststellingsovereenkomst aangaan tot vrijwillige voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst in gezamenlijk overleg. Bijgaand treft u de concept vaststellingsovereenkomst aan. Indien u daarvoor openstaat, verneem ik dat graag eveneens binnen 10 dagen na heden. Daarna komt het voorstel te vervallen en kan er geen beroep meer op worden gedaan. (…)” 2.7. In mei 2023 heeft [medehuurder] het gehuurde verlaten. 2.8. In een brief van de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] van 10 mei 2023 staat onder meer het volgende: “(…) Inmiddels blijkt dat de huur van deze maand niet volledig is voldaan. Er staat op dit moment een bedrag van EUR 562,50 open. Namens mijn cliënt verzoek ik u dringend om dit bedrag binnen 10 dagen na heden alsnog te voldoend op het bekende bankrekeningnummer. (…) Het aanbod om schadeloos uit deze situatie te komen wordt ook nog eenmaal voor het laatst gedaan en dat houdt in dat partijen een vaststellingsovereenkomst aangaan tot vrijwillige voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst in gezamenlijk overleg. Indien u daarvoor openstaat, verneem ik dat graag eveneens binnen 10 dagen na heden. Daarna komt het voorstel te vervallen en kan er geen beroep meer op worden gedaan. (…)” 2.9. In een e-mailbericht van de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] van 17 mei 2023 staat onder meer het volgende: “(…) Daar is geen sprake van (illegale) onderhuur, zoals u in uw schrijven stelt. Af en toe blijft de vriend of een vriendin van cliënte bij logeren, wat in de overeengekomen huurovereenkomst niet uitgesloten is. (…) De schimmelvorming in de badkamer is cliënte niet aan te rekenen. In de badkamer is een zeer slecht werkende ventilatie systeem aanwezig, die ontoereikend is voor de badkamer. In tegenstelling wat uw cliënte beweert dan wel stelt, zet cliënte het raampje van de badkamer wel degelijk zo vaak mogelijk open (…) Ook is gebleken dat de gehuurde woning enkel beglazing heeft, waardoor er condensvorming plaatsvindt bij normaal gebruik van de gehuurde woning. Voor dit alles is de verhuurder, uw cliënt, verantwoordelijk (…) In uw schrijven van 10 mei jl. stelt u dat cliënte niet de volledige huurpenning voor de maand mei heeft voldaan. Dat is niet juist. Cliënte heeft – zoals gewoonlijk – haar helft van de huurpenningen overgemaakt op de rekening van uw cliënt. (…) Gelet op het vorenstaande en alles overwegende heeft cliënte wegens moverende redenen besloten om de geldende huurovereenkomst tussen cliënte en de verhuurder, uw cliënt, per 1 juni 2023 te beëindigen. Het gehuurde wordt uiterlijk per 31 mei 2023 door de huurder bezemschoon en in de staat waarin het gehuurde zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst opgeleverd, door overhandiging van de sleutels aan de verhuurder. Op de opleverdag zal een gezamenlijke ronde worden gemaakt door de gehuurde woning en eventuele opmerkingen die van belang zijn in verband met de beoogde oplevering opnemen van een proces-verbaal van oplevering, waarvan cliënte een exemplaar ontvangt. Voor een de oplevering kan uw cliënt een afspraak maken met cliënte. Hierbij geef ik u al bij voorbaat aan dat de vermeende schimmelvorming geheel voor uw cliënt zijn verantwoordelijkheid is als zijnde eigenaar en verhuurder van de gehuurde woning. De door cliënte gestorte waarborgsom kan worden overgemaakt op de rekening van cliënte waarvan zij de huursommen heeft betaald. (…)” 2.10. In reactie op voormeld e-mailbericht van 17 mei 2023 schrijft de gemachtigde van [eiser] in een e-mailbericht van 23 mei 2023 onder meer dat zijn cliënt zich niet kan vinden in het gedane tegenverzoek en vasthoudt aan de eerder gecommuniceerde uitgangspunten, waaronder een einde van de huurovereenkomst per 1 juli 2023. Vervolgens heeft de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] in een e-mailbericht van 23 mei 2024 gepersisteerd bij de einddatum van 1 juni 2023 en heeft hij een beroep gedaan op een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst per 1 juni 2023. Daarna schrijft de gemachtigde van [eiser] in een e-mailbericht van 30 mei 2023 dat een buitengerechtelijke ontbinding niet aan de orde is en dat het eerdere voorstel van een beëindiging per 1 juli 2023 nog een week blijft staan. In een e-mailbericht van diezelfde dag reageert de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] met de mededeling dat beide partijen de huurovereenkomst eerder dan de overeengekomen einddatum willen beëindigen en dat [gedaagde] daarbij vasthoudt aan de einddatum van 1 juni 2023. Het betreffende e-mailbericht wordt afgesloten met de volgende tekst: “Cliënte zal het gehuurde uiterlijk 2 juni aanstaande schoon aan uw cliënt opleveren en de sleutels bij uw cliënt inleveren. Om een afspraak te maken voor de oplevering van het gehuurde, verzoek ik uw cliënt uiterlijk vóór 1 juni aanstaande een afspraak te maken met cliënte. (…)” 2.11. Op 3 juni 2024 heeft [gedaagde] het gehuurde verlaten en de sleutels die zij van het gehuurde had in de brievenbus van [eiser] gedaan. In een e-mailbericht van de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] staat dat laatstgenoemde [eiser] verschillende keren tevergeefs heeft benaderd om een afspraak te maken voor de oplevering en dat [gedaagde] dat nog een laatste keer zal proberen. Een (eind)inspectie heeft uiteindelijk niet plaatsgevonden.

BW zijn voormelde bedingen vernietigbaar indien ze, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend zijn voor [gedaagde] . [eiser] verhuurt de woning aan het [adres] bedrijfsmatig. Immers, hij heeft de woning in 2020 gekocht en verhuurt deze om inkomen te generen. Voor de huurovereenkomst met [gedaagde] verhuurde [eiser] de woning aan andere huurders en [eiser] heeft het voornemen om de woning na deze procedure weer aan anderen te verhuren. Het voorgaande brengt mee dat Richtlijn 93/13 EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (verder te noemen: de Richtlijn) – indirect, want de richtlijn heeft geen horizontale werking – van toepassing is. [gedaagde] is als particuliere huurder ‘consument’ in de zin van en [eiser] als bedrijfsmatig verhuurder ‘verkoper’. Daarom dient de kantonrechter ook te beoordelen of de boetebedingen oneerlijk zijn in de zin van artikel 3 lid 3 van de Richtlijn. De in artikel 3 van de Richtlijn bedoelde bedingen zijn nader uitgewerkt in de bijlage bij de Richtlijn (hierna ook te noemen: de blauwe lijst). Deze bepalingen kleuren de ‘open norm’ van artikel 6:233 sub a BW betreffende het onredelijk bezwarend beding nader in. In het kader van een richtlijnconforme interpretatie van artikel 6:233 sub a BW dient een beding, dat is opgenomen in de bijlage bij artikel 3 lid 3 van de Richtlijn, te worden gekwalificeerd als een onredelijk bezwarend beding. Voorts heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 13 september 2013 (ECLI:NL:HR:2013:691) bepaald dat een (kanton)rechter gehouden is een beding, indien dat beding als oneerlijk kan worden gekwalificeerd, ingevolge artikel 6:233 sub a BW in samenhang met artikel 3:40 lid 2 BW te vernietigen. De kantonrechter mag volgens HvJ EU 30 mei 2013 (ECLI:EU:C:2013:341, Asbeek Brusse) niet volstaan met matiging, maar is zonder meer verplicht het betreffende beding voor de ‘consument’ buiten toepassing te laten. 4.11. Volgens artikel 3 lid 1 van de Richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Overeenkomstig artikel 4 lid 1 van de Richtlijn worden bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van het beding alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst in aanmerking genomen, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Bepalend zijn alle omstandigheden waarvan de wederpartij van de consument op het moment van het sluiten van de overeenkomst kennis kon hebben en die gevolgen konden hebben voor de latere uitvoering van die overeenkomst; een contractueel beding kan namelijk ook een verstoring van het evenwicht tussen de contractspartijen in zich dragen die zich pas tijdens de uitvoering van de overeenkomst manifesteert (ECLI:NL:HR:2019:1830, Euriborhypotheken), onder verwijzing naar HvJ EU 20 september 2017, (ECLI:EU:C:2017:703, Andriciuc). Met betrekking tot de vraag in welke omstandigheden een aanzienlijke verstoring van het evenwicht ‘in strijd met de goede trouw’ wordt veroorzaakt, dient de nationale rechter na te gaan of de verkoper redelijkerwijs ervan kon uitgaan dat de consument een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld (idem, onder verwijzing naar HvJ EU 14 maart 2013 (ECLI:EU:C:2013:164, Aziz). Bij de toetsing op oneerlijkheid moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van de overeenkomst tussen een verkoper en een consument, ongeacht of de verkoper daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft (ECLI:NL:HR:2019:1830, Euriborhypotheken), onder verwijzing naar HvJ EU 21 april 2016 (ECLI:EU:C:2016:283, Radlinger) en HR 8 september 2017, (ECLI:NL:HR:2017:2275). Bij de toetsing of een beding oneerlijk is, blijft buiten beschouwing dat andere remedies de werking van het beding kunnen verzachten, zoals de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 2 BW), bij boetebedingen matiging (art. 6:94 BW) en bij overheidscontracten de werking van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit volgt uit de doelstelling van de Richtlijn oneerlijke bedingen om te voorzien in doeltreffende en geschikte middelen ‘om een eind te maken aan het gebruik van oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen consumenten en verkopers’ (vergelijk art. 7 lid 1 van de richtlijn en het slot van de considerans). 4.12. In deze zaak gaat het om de toetsing van een tweetal boetebedingen. Het boetebeding staat niet op de zwarte of grijze lijst van de artikelen 7:236 en 7:237 BW, wel op de blauwe lijst. Dat betekent niet automatisch dat een boetebeding oneerlijk is, maar het is wel een aanwijzing daarvoor. Voor de verdere beoordeling zal de kantonrechter artikel 10.1 onder d van de huurovereenkomst (boete wegens onderhuur) en artikel 1.2 (boete wegens te late huurbetalingen) apart behandelen. Artikel 10.1 onder d van de huurovereenkomst 4.13. Uit de onder rechtsoverweging 2.2 van dit vonnis geciteerde tekst van artikel 10.1 onder d van de huurovereenkomst blijkt dat de betreffende boete niet alleen is gesteld op onderhuur, maar ook op het enkele in gebruik geven van het gehuurde zonder dat daar een vergoeding tegenover staat. Met verwijzing naar ECLI:NL:GHSHE:2022:3016 brengt dat naar het oordeel van de kantonrechter mee dat het beding (artikel 10.1 onder d van de huurovereenkomst) oneerlijk en onredelijk bezwarend moet worden geacht. De kantonrechter tekent daarbij aan dat onder het boetebeding dan elke vorm van in gebruik geven valt, dus bijvoorbeeld ook het tijdelijk verlenen van onderdak in een deel van het gehuurde bij noodsituaties, zoals bijvoorbeeld bij (v)echtscheidingen, zonder dat daar een vergoeding voor wordt verlangd. Als een huurder in een dergelijke situatie, waarin hij geen enkel voordeel heeft genoten van het in gebruik geven van een deel van het gehuurde, de gestelde boete verschuldigd zou zijn, levert dat naar het oordeel van de kantonrechter een ‘aanzienlijke verstoring van het evenwicht’ op tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen, vergeleken met hetgeen zou volgen uit de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen op dit punt geen regeling zouden hebben getroffen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] er redelijkerwijs niet van uit mogen gaan dat [gedaagde] het boetebeding, als het die ruime strekking zou hebben, zou hebben aanvaard indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld. Of in dit geval sprake was van onderhuur of onbetaalde ingebruikgeving is niet doorslaggevend, omdat het bij de toetsing of een beding oneerlijk en onredelijk bezwarend is, niet aan komt op de situatie die zich uiteindelijk in het concrete geval heeft voorgedaan maar op de situaties die zich op grond van het beding hadden kunnen voordoen. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat artikel 10.1 onder d van de huurovereenkomst, oneerlijk en onredelijk bezwarend is en dus buiten toepassing moet blijven. Artikel 10.2 van de huurovereenkomst 4.14. De kantonrechter overweegt dat uit vaste jurisprudentie volgt dat boetebedingen die niet op een redelijke manier zijn gelimiteerd, in beginsel als oneerlijk moeten worden aangemerkt en buiten toepassing worden gelaten (vernietigd).

Weliswaar wordt het boetebedrag van € 10,00 per kalenderdag gelimiteerd tot een maximum van € 2.000,00, maar de kantonrechter is van oordeel dat dit geen redelijke limitatie is. De kantonrechter zal een fictief voorbeeld geven. Stel dat [gedaagde] (alleen) de huur van de maand januari 2024 van € 1.125,00 200 dagen te laat betaalt (dus op 18 juli 2024). Dan zou [gedaagde] daarvoor een contractuele boete verschuldigd zijn van € 2.000,00, terwijl de wettelijke rente in dat geval slechts circa € 43,00 zou bedragen. Op grond daarvan oordeelt de kantonrechter het betreffende beding als oneerlijk en onredelijk bezwarend. Ook dit beding zal dus buiten toepassing blijven, oftewel worden vernietigd. Daarbij is wederom van belang dat het bij de toetsing of een beding onredelijk bezwarend is, niet aan komt op de situatie die zich uiteindelijk in het concrete geval heeft voorgedaan maar op de situaties die zich hadden kunnen voordoen. 4.15. Het voorgaande brengt mee dat het gevorderde boetebedrag van in totaal € 4.230,00 (€ 3.000,00 + € 1.230,00) afgewezen zal worden. Opleverkosten 4.16. De kantonrechter stelt het volgende voorop. Op grond van de wet (artikel 7:224 BW) en de huurovereenkomst met algemene bepalingen is [gedaagde] als huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van [eiser] als verhuurder te stellen en is zij – aangezien tussen partijen bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt – gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Verder overweegt de kantonrechter dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat er voor of bij het einde van de huurovereenkomst een (voor)inspectie dient plaats te vinden, zodat huurder eventuele opleveringsgebreken kan oplossen. Met verwijzing naar de conclusie van A-G Hartkamp voor HR 27 november 1998, NJ 1999, 380 (Van der Meer/Beter Wonen) overweegt de kantonrechter in dit kader het volgende. Het is wenselijk en onder omstandigheden verplicht dat verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst in overleg treedt met huurder over het verhelpen van eventuele tekortkomingen en dat verhuurder huurder tot het zelf verhelpen van die tekortkomingen in de gelegenheid stelt. Immers, dat verschaft duidelijkheid over wat verhuurder van huurder verlangt en het is voor huurder vaak mogelijk om de tekortkomingen zelf tegen lagere kosten uit te voeren dan wanneer de verhuurder daartoe professionele uitvoerders moet inschakelen. Als een dergelijke (voor)inspectie niet heeft plaatsgevonden, verspeelt de verhuurder zijn recht op schadevergoeding niet volledig, maar kan het wel zijn dat de verhuurder slechts die door de verhuurder gemaakte kosten op de huurder kan verhalen die de huurder zelf ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren. 4.17. In deze zaak staat vast dat er bij het einde van de huurovereenkomst geen (voor)inspectie heeft plaatsgevonden. Met inachtneming van het hiervoor overwogene had een dergelijke inspectie naar het oordeel van de kantonrechter wel plaats moeten vinden. Dat geldt temeer nu ook in de algemene bepalingen (artikel 19) wordt uitgegaan van een (voor)inspectie bij het einde van de huurovereenkomst. Echter, in dit geval heeft er geen (voor)inspectie plaatsgevonden. Beide partijen stellen dat zij tevergeefs geprobeerd hebben een afspraak te maken, maar de kantonrechter is van oordeel dat het op de weg van [eiser] lag om hierin het voortouw te nemen. Vooral omdat uit het e-mailbericht van de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] van 3 juni 2023 blijkt dat [gedaagde] prijs stelt op een dergelijke inspectie. Bovendien handelt [eiser] in zijn hoedanigheid van bedrijfsmatig verhuurder en is hij degene die aan de – volgens [eiser] ondeugdelijke oplevering – rechtsgevolgen verbindt. De kantonrechter wijst in dit kader ook op artikel 19.8 van de algemene bepalingen, waaraan [eiser] niet heeft voldaan. 4.18. Het voorgaande heeft naar het oordeel van de kantonrechter als gevolg dat [eiser] ten hoogste die door haar gemaakte kosten op [gedaagde] kan verhalen die [gedaagde] zelf ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren. Bij de in productie 23 bij dagvaarding door [eiser] genoemde herstelpunten gaat het naar het oordeel van de kantonrechter om punten die [gedaagde] zonder noemenswaardige kosten zelf had kunnen herstellen dan wel om punten die vallen onder normale slijtage door ouderdom, behalve: Klepje in de vaatwasser voor het vaatwasmiddel is kapot. Deze kostenpost stelt de kantonrechter schattenderwijs vast op € 25,00. Tegelwerk in verband met roestvorming door ijzeren decoratie. Deze kostenpost stelt de kantonrechter op basis van de als productie 22 bij dagvaarding offerte van [tegelbedrijf] vast op € 950,00. Vervangen badkamerkasten. Hiervoor geldt dat [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter voldoende heeft aangetoond dat [gedaagde] onvoldoende heeft geventileerd. De kostenpost stelt de kantonrechter op basis van de als productie 22 bij dagvaarding overgelegde offerte van [renovatiebedrijf] vast op € 1.275,00. Vervangen doucheset. De kostenpost stelt de kantonrechter op basis van de als productie 22 bij dagvaarding overgelegde offerte van [renovatiebedrijf] vast op € 450,00. Verf voor kozijn badkamer en ander verfwerk dat niet onder normale slijtage valt. De kantonrechter stelt deze kostenpost schattenderwijs vast op € 100,00. Gelet op het voorgaande wijst de kantonrechter aan herstelkosten een bedrag van € 2.800,00 toe. Overige 4.19. [eiser] stelt dat hij de sloten van het gehuurde heeft moeten vervangen, omdat [gedaagde] niet alle sleutels heeft ingeleverd. [gedaagde] voert in dit kader alleen aan dat zij niet weet wat er met de sleutels die in het bezit waren van [medehuurder] is gebeurd. Dat neemt echter niet weg dat [gedaagde] op grond van artikel 22 van de algemene bepalingen hoofdelijk aansprakelijk is voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen, waaronder het afgeven van alle sleutels van het gehuurde. Gelet op het voorgaande is de gevorderde € 404,50 voor het vervangen van de sloten toewijsbaar. 4.20. [eiser] stelt dat hij als gevolg van het vertrek van [gedaagde] sinds juni 2023 de vaste kosten voor nutsvoorzieningen (€ 63,44 per maand) heeft moeten betalen. Deze kosten vordert hij terug, maar de betreffende vordering is slechts toewijsbaar tot een bedrag van € 126,88 over de maanden juni 2023 en juli 2023, aangezien eerder is geoordeeld dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2023 door opzegging is geëindigd. 4.21. [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, omdat gesteld noch gebleken is dat aan [gedaagde] een aanmaningsbrief is gestuurd die aan alle vereisten van artikel 6:96 BW voldoet, waaronder vermelding van het toepasselijke wettelijk tarief en van de correcte kosteloze betalingstermijn, zijnde 14 dagen na ontvangst. 4.22. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter zal overigens een bedrag van € 449,00 aan griffierecht buiten beschouwing laten. Immers, doordat een (aanzienlijk) deel van de vordering van [eiser] wordt afgewezen, is de vordering voor de berekening van de griffierechten in een hogere categorie terecht gekomen. Het zou onredelijk zijn de financiële gevolgen daarvan voor rekening van [gedaagde] te laten komen.

Weliswaar wordt het boetebedrag van € 10,00 per kalenderdag gelimiteerd tot een maximum van € 2.000,00, maar de kantonrechter is van oordeel dat dit geen redelijke limitatie is. De kantonrechter zal een fictief voorbeeld geven. Stel dat [gedaagde] (alleen) de huur van de maand januari 2024 van € 1.125,00 200 dagen te laat betaalt (dus op 18 juli 2024). Dan zou [gedaagde] daarvoor een contractuele boete verschuldigd zijn van € 2.000,00, terwijl de wettelijke rente in dat geval slechts circa € 43,00 zou bedragen. Op grond daarvan oordeelt de kantonrechter het betreffende beding als oneerlijk en onredelijk bezwarend. Ook dit beding zal dus buiten toepassing blijven, oftewel worden vernietigd. Daarbij is wederom van belang dat het bij de toetsing of een beding onredelijk bezwarend is, niet aan komt op de situatie die zich uiteindelijk in het concrete geval heeft voorgedaan maar op de situaties die zich hadden kunnen voordoen. 4.15. Het voorgaande brengt mee dat het gevorderde boetebedrag van in totaal € 4.230,00 (€ 3.000,00 + € 1.230,00) afgewezen zal worden. Opleverkosten 4.16. De kantonrechter stelt het volgende voorop. Op grond van de wet (artikel 7:224 BW) en de huurovereenkomst met algemene bepalingen is [gedaagde] als huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van [eiser] als verhuurder te stellen en is zij – aangezien tussen partijen bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt – gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Verder overweegt de kantonrechter dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat er voor of bij het einde van de huurovereenkomst een (voor)inspectie dient plaats te vinden, zodat huurder eventuele opleveringsgebreken kan oplossen. Met verwijzing naar de conclusie van A-G Hartkamp voor HR 27 november 1998, NJ 1999, 380 (Van der Meer/Beter Wonen) overweegt de kantonrechter in dit kader het volgende. Het is wenselijk en onder omstandigheden verplicht dat verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst in overleg treedt met huurder over het verhelpen van eventuele tekortkomingen en dat verhuurder huurder tot het zelf verhelpen van die tekortkomingen in de gelegenheid stelt. Immers, dat verschaft duidelijkheid over wat verhuurder van huurder verlangt en het is voor huurder vaak mogelijk om de tekortkomingen zelf tegen lagere kosten uit te voeren dan wanneer de verhuurder daartoe professionele uitvoerders moet inschakelen. Als een dergelijke (voor)inspectie niet heeft plaatsgevonden, verspeelt de verhuurder zijn recht op schadevergoeding niet volledig, maar kan het wel zijn dat de verhuurder slechts die door de verhuurder gemaakte kosten op de huurder kan verhalen die de huurder zelf ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren. 4.17. In deze zaak staat vast dat er bij het einde van de huurovereenkomst geen (voor)inspectie heeft plaatsgevonden. Met inachtneming van het hiervoor overwogene had een dergelijke inspectie naar het oordeel van de kantonrechter wel plaats moeten vinden. Dat geldt temeer nu ook in de algemene bepalingen (artikel 19) wordt uitgegaan van een (voor)inspectie bij het einde van de huurovereenkomst. Echter, in dit geval heeft er geen (voor)inspectie plaatsgevonden. Beide partijen stellen dat zij tevergeefs geprobeerd hebben een afspraak te maken, maar de kantonrechter is van oordeel dat het op de weg van [eiser] lag om hierin het voortouw te nemen. Vooral omdat uit het e-mailbericht van de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] van 3 juni 2023 blijkt dat [gedaagde] prijs stelt op een dergelijke inspectie. Bovendien handelt [eiser] in zijn hoedanigheid van bedrijfsmatig verhuurder en is hij degene die aan de – volgens [eiser] ondeugdelijke oplevering – rechtsgevolgen verbindt. De kantonrechter wijst in dit kader ook op artikel 19.8 van de algemene bepalingen, waaraan [eiser] niet heeft voldaan. 4.18. Het voorgaande heeft naar het oordeel van de kantonrechter als gevolg dat [eiser] ten hoogste die door haar gemaakte kosten op [gedaagde] kan verhalen die [gedaagde] zelf ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren. Bij de in productie 23 bij dagvaarding door [eiser] genoemde herstelpunten gaat het naar het oordeel van de kantonrechter om punten die [gedaagde] zonder noemenswaardige kosten zelf had kunnen herstellen dan wel om punten die vallen onder normale slijtage door ouderdom, behalve: Klepje in de vaatwasser voor het vaatwasmiddel is kapot. Deze kostenpost stelt de kantonrechter schattenderwijs vast op € 25,00. Tegelwerk in verband met roestvorming door ijzeren decoratie. Deze kostenpost stelt de kantonrechter op basis van de als productie 22 bij dagvaarding offerte van [tegelbedrijf] vast op € 950,00. Vervangen badkamerkasten. Hiervoor geldt dat [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter voldoende heeft aangetoond dat [gedaagde] onvoldoende heeft geventileerd. De kostenpost stelt de kantonrechter op basis van de als productie 22 bij dagvaarding overgelegde offerte van [renovatiebedrijf] vast op € 1.275,00. Vervangen doucheset. De kostenpost stelt de kantonrechter op basis van de als productie 22 bij dagvaarding overgelegde offerte van [renovatiebedrijf] vast op € 450,00. Verf voor kozijn badkamer en ander verfwerk dat niet onder normale slijtage valt. De kantonrechter stelt deze kostenpost schattenderwijs vast op € 100,00. Gelet op het voorgaande wijst de kantonrechter aan herstelkosten een bedrag van € 2.800,00 toe. Overige 4.19. [eiser] stelt dat hij de sloten van het gehuurde heeft moeten vervangen, omdat [gedaagde] niet alle sleutels heeft ingeleverd. [gedaagde] voert in dit kader alleen aan dat zij niet weet wat er met de sleutels die in het bezit waren van [medehuurder] is gebeurd. Dat neemt echter niet weg dat [gedaagde] op grond van artikel 22 van de algemene bepalingen hoofdelijk aansprakelijk is voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen, waaronder het afgeven van alle sleutels van het gehuurde. Gelet op het voorgaande is de gevorderde € 404,50 voor het vervangen van de sloten toewijsbaar. 4.20. [eiser] stelt dat hij als gevolg van het vertrek van [gedaagde] sinds juni 2023 de vaste kosten voor nutsvoorzieningen (€ 63,44 per maand) heeft moeten betalen. Deze kosten vordert hij terug, maar de betreffende vordering is slechts toewijsbaar tot een bedrag van € 126,88 over de maanden juni 2023 en juli 2023, aangezien eerder is geoordeeld dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2023 door opzegging is geëindigd. 4.21. [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, omdat gesteld noch gebleken is dat aan [gedaagde] een aanmaningsbrief is gestuurd die aan alle vereisten van artikel 6:96 BW voldoet, waaronder vermelding van het toepasselijke wettelijk tarief en van de correcte kosteloze betalingstermijn, zijnde 14 dagen na ontvangst. 4.22. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter zal overigens een bedrag van € 449,00 aan griffierecht buiten beschouwing laten. Immers, doordat een (aanzienlijk) deel van de vordering van [eiser] wordt afgewezen, is de vordering voor de berekening van de griffierechten in een hogere categorie terecht gekomen. Het zou onredelijk zijn de financiële gevolgen daarvan voor rekening van [gedaagde] te laten komen.