ECLI:NL:RBZWB:2024:3440

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummer: BRE 23/3231 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 mei 2024 in de zaak tussen [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 juni 2023. 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 740.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 28 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] , taxateur.

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1975 met een oppervlakte van 240 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 1.291 m2. De woning heeft een garage, overkapping en carport.

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 650.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 740.000. 4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling. 5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Formele grond 6. Belanghebbende bepleit een pro-forma bezwaarschrift ingediend te hebben zonder gronden. Daarnaast bepleit belanghebbende contact te hebben gehad met de gemeente op haar verzoek. Tijdens dat telefoongesprek kwam naar voren dat belanghebbende geen verdere onderbouwing meer mocht geven, omdat het buiten de bezwaartermijn zou vallen. Om verdere onderbouwing is naderhand niet meer gevraagd door de heffingsambtenaar, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat belanghebbende op 2 februari 2023 telefonisch contact heeft opgenomen met de gemeente. Hierbij heeft hij zijn bezwaren tegen de waardering naar voren gebracht. Vanwege de drukte bij de gemeente, heeft het enige tijd geduurd voordat belanghebbende teruggebeld is. Dat belanghebbende tijdens dit gesprek geen verdere informatie heeft mogen geven, acht de heffingsambtenaar niet waarschijnlijk, een belanghebbende mag zijn bezwaren immers aanvullen tot het moment waarop uitspraak wordt gedaan. Omdat belanghebbende op 2 februari 2023 zijn bezwaren tegen de waardering kenbaar heeft gemaakt en verder geen aanvulling op bezwaar of verzoek tot een hoorzitting heeft gedaan, is op 6 juni 2023 de uitspraak op bezwaar gedaan. 6.1. Wanneer een bezwaarschrift geen gronden bevat, volgt uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dat de heffingsambtenaar de indiener van dat bezwaarschrift in de gelegenheid moet stellen om de bezwaargronden in te dienen ex. artikel 6:5, onder d, jo. artikel 6:6 van de Awb. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar belanghebbende daartoe in de gelegenheid had moeten stellen, omdat zijn pro-forma bezwaarschrift van 10 februari 2023 geen bezwaargronden bevatte. Hierdoor is er sprake van een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel, waardoor belanghebbende recht heeft op vergoeding van zijn proceskosten en het griffierecht van deze procedure. Toetsingskader van de rechtbank 7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 7.1. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 7.2. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 7.3. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 28 februari 2024 door [taxateur] is opgemaakt. 7.4. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 740.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 7.5. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen aan de [adres 4] en [adres 3] te [plaats] buiten beschouwing moeten worden gelaten, omdat de transactiedata van deze referentiewoningen meer dan één jaar van de waardepeildatum zijn verwijderd. Hierdoor zijn deze referentiewoningen niet bruikbaar ter vergelijking. De [adres 4] is verkocht op 22 oktober 2019 en de [adres 3] is verkocht op 20 maart 2023. Naar het oordeel van de rechtbank is dit te ver van de waardepeildatum om met behulp van indexering een betrouwbaar beeld te kunnen geven van de gezochte waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022. De omstandigheid dat referentiewoning [adres 4] volgens de heffingsambtenaar het best vergelijkbaar is met de woning, doet aan dit oordeel niets af. 7.6. De rechtbank overweegt verder dat belanghebbende de vergelijkbaarheid van de referentiewoning [adres 5] niet als zodanig heeft betwist. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank gebruik mogen maken van deze referentiewoning om de waarde van de woning te onderbouwen omdat de referentiewoning voldoende vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende. 7.7. Gelet op voorstaande is de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 5] voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. De referentiewoningen aan [adres 4] en [adres 3] dienen buiten beschouwing te blijven. Door deze twee referentiewoningen buiten beschouwing te laten is de gemiddelde gecorrigeerde prijs per vierkante meter conform de matrix hoger. Een toepassing van deze vierkante meter prijs zou leiden tot een hogere waarde van de woning dan de door de heffingsambtenaar beschikte waarde. Dat betekent dat het taxatierapport, ondanks dat twee referentiewoningen buiten beschouwing worden gelaten, kan dienen ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar beschikte waarde. 7.8. Belanghebbende voert aan dat referentiewoning [adres 2] te [plaats] niet vergelijkbaar is, omdat de waarde van deze referentiewoning te hoog is ten opzichte van de woning. Daarnaast bepleit belanghebbende dat er zich in het verleden onveilige situaties hebben afgespeeld rondom de referentiewoning, waarop de constructie van deze referentiewoning is aangepast.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. N.E.J.M. Stoof, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 30 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummer: BRE 23/3231 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 mei 2024 in de zaak tussen [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 juni 2023. 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 740.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 28 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] , taxateur.

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1975 met een oppervlakte van 240 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 1.291 m2. De woning heeft een garage, overkapping en carport.

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 650.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 740.000. 4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling. 5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Formele grond 6. Belanghebbende bepleit een pro-forma bezwaarschrift ingediend te hebben zonder gronden. Daarnaast bepleit belanghebbende contact te hebben gehad met de gemeente op haar verzoek. Tijdens dat telefoongesprek kwam naar voren dat belanghebbende geen verdere onderbouwing meer mocht geven, omdat het buiten de bezwaartermijn zou vallen. Om verdere onderbouwing is naderhand niet meer gevraagd door de heffingsambtenaar, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat belanghebbende op 2 februari 2023 telefonisch contact heeft opgenomen met de gemeente. Hierbij heeft hij zijn bezwaren tegen de waardering naar voren gebracht. Vanwege de drukte bij de gemeente, heeft het enige tijd geduurd voordat belanghebbende teruggebeld is. Dat belanghebbende tijdens dit gesprek geen verdere informatie heeft mogen geven, acht de heffingsambtenaar niet waarschijnlijk, een belanghebbende mag zijn bezwaren immers aanvullen tot het moment waarop uitspraak wordt gedaan. Omdat belanghebbende op 2 februari 2023 zijn bezwaren tegen de waardering kenbaar heeft gemaakt en verder geen aanvulling op bezwaar of verzoek tot een hoorzitting heeft gedaan, is op 6 juni 2023 de uitspraak op bezwaar gedaan. 6.1. Wanneer een bezwaarschrift geen gronden bevat, volgt uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dat de heffingsambtenaar de indiener van dat bezwaarschrift in de gelegenheid moet stellen om de bezwaargronden in te dienen ex. artikel 6:5, onder d, jo. artikel 6:6 van de Awb. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar belanghebbende daartoe in de gelegenheid had moeten stellen, omdat zijn pro-forma bezwaarschrift van 10 februari 2023 geen bezwaargronden bevatte. Hierdoor is er sprake van een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel, waardoor belanghebbende recht heeft op vergoeding van zijn proceskosten en het griffierecht van deze procedure. Toetsingskader van de rechtbank 7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 7.1. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 7.2. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 7.3. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 28 februari 2024 door [taxateur] is opgemaakt. 7.4. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 740.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 7.5. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen aan de [adres 4] en [adres 3] te [plaats] buiten beschouwing moeten worden gelaten, omdat de transactiedata van deze referentiewoningen meer dan één jaar van de waardepeildatum zijn verwijderd. Hierdoor zijn deze referentiewoningen niet bruikbaar ter vergelijking. De [adres 4] is verkocht op 22 oktober 2019 en de [adres 3] is verkocht op 20 maart 2023. Naar het oordeel van de rechtbank is dit te ver van de waardepeildatum om met behulp van indexering een betrouwbaar beeld te kunnen geven van de gezochte waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022. De omstandigheid dat referentiewoning [adres 4] volgens de heffingsambtenaar het best vergelijkbaar is met de woning, doet aan dit oordeel niets af. 7.6. De rechtbank overweegt verder dat belanghebbende de vergelijkbaarheid van de referentiewoning [adres 5] niet als zodanig heeft betwist. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank gebruik mogen maken van deze referentiewoning om de waarde van de woning te onderbouwen omdat de referentiewoning voldoende vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende. 7.7. Gelet op voorstaande is de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 5] voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. De referentiewoningen aan [adres 4] en [adres 3] dienen buiten beschouwing te blijven. Door deze twee referentiewoningen buiten beschouwing te laten is de gemiddelde gecorrigeerde prijs per vierkante meter conform de matrix hoger. Een toepassing van deze vierkante meter prijs zou leiden tot een hogere waarde van de woning dan de door de heffingsambtenaar beschikte waarde. Dat betekent dat het taxatierapport, ondanks dat twee referentiewoningen buiten beschouwing worden gelaten, kan dienen ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar beschikte waarde. 7.8. Belanghebbende voert aan dat referentiewoning [adres 2] te [plaats] niet vergelijkbaar is, omdat de waarde van deze referentiewoning te hoog is ten opzichte van de woning. Daarnaast bepleit belanghebbende dat er zich in het verleden onveilige situaties hebben afgespeeld rondom de referentiewoning, waarop de constructie van deze referentiewoning is aangepast.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. N.E.J.M. Stoof, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 30 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44

De heffingsambtenaar heeft bepleit dat voornoemde referentiewoning het buurpand betreft. De referentiewoning ziet er volgens de heffingsambtenaar standaard uit en uit de verkoopadvertentie blijkt niet dat er gebruik is gemaakt van een speciale constructie van de referentiewoning. Daarnaast bepleit de heffingsambtenaar dat wanneer de referentiewoning zou beschikken over voorzieningen die het risico op onveilige situaties moeten verminderen, dit voor een potentiële koper geen waardeverhogende werking heeft. De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank wel is geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoning voldoende vergelijkbaar is met de woning. Belanghebbende heeft geen rapport verstrekt waaruit een speciale constructie van de referentiewoning blijkt. Gevoelens van onveiligheid aan de zijde van belanghebbende zijn subjectief van aard. Daarbij is deze referentiewoning vergelijkbaar qua bouwjaar en is de woning binnen één jaar voor de waardepeildatum verkocht. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 7.9. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de dakkapel, garage en carport zijn afzonderlijke waarden toegekend. De waarde van de grond is bepaald dan de hand van een grondstaffel. 7.10. Belanghebbende bepleit dat er sprake is van grote geluids- en stankoverlast van het verkeer van de aan het perceel grenzende [adres 3]. Het is een hoofdweg, waar 50 km/uur mag worden gereden. Hiervoor zijn geen geluidswerende maatregelen genomen. Door voornoemde overlast is het onaangenaam om in de tuin te verblijven, zo bepleit belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat de referentiewoningen een gelijke of mindere ligging hebben dan de woning, waardoor er geen aanleiding is voor een waardevermindering. Mocht er dus sprake zijn van enige vorm van overlast dan is dit verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen, aldus de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet met een onderzoeksrapport of andere, voor de rechtbank toetsbare, feiten onderbouwd dat er sprake is van overlast. Daarnaast is het ervaren van overlast bovendien subjectief van aard. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de liggingsfactor voor onderhavige woning te hoog is vastgesteld. 7.11. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning geen rekening heeft gehouden met de mate van isolatie van de woning en de gedateerdheid van de voorzieningen. De heffingsambtenaar bepleit dat voor zover de isolatie en de staat waarin de sanitaire ruimten verkeren aanleiding geven tot de conclusie dat deze slechter zijn dan bij de referentiewoningen, de heffingsambtenaar hierbij opmerkt dat de waarde per vierkante meter aanzienlijk lager is dan de gemiddelde waarde per vierkante meter van de referentiewoningen. De gemiddelde waarde bedraagt € 2.951 en is daarmee bijna € 1.000 hoger dan de waarde per m2 voor de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende ook hier geen toetsbare elementen aan ten grondslag gelegd, waaruit opgemaakt kan worden dat er sprake is van gedateerde voorzieningen en slechte isolatie. 7.12. Ter zitting bepleit belanghebbende dat er onvoldoende rekening is gehouden met het gedateerde schilderwerk van de woning. De heffingsambtenaar bepleit ter zitting dat het verschil in prijs per vierkante meter dusdanig groot is, dat ondanks dat er in de taxatiematrix geen rekening is gehouden met het achterstallige schilderwerk, dit niet met zich meebrengt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden. Het verschil in prijs per vierkante meter is dusdanig groot, dat enkel het niet meenemen van het gedateerde schilderwerk niet met zich meebrengt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 7.13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft bepleit dat voornoemde referentiewoning het buurpand betreft. De referentiewoning ziet er volgens de heffingsambtenaar standaard uit en uit de verkoopadvertentie blijkt niet dat er gebruik is gemaakt van een speciale constructie van de referentiewoning. Daarnaast bepleit de heffingsambtenaar dat wanneer de referentiewoning zou beschikken over voorzieningen die het risico op onveilige situaties moeten verminderen, dit voor een potentiële koper geen waardeverhogende werking heeft. De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank wel is geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoning voldoende vergelijkbaar is met de woning. Belanghebbende heeft geen rapport verstrekt waaruit een speciale constructie van de referentiewoning blijkt. Gevoelens van onveiligheid aan de zijde van belanghebbende zijn subjectief van aard. Daarbij is deze referentiewoning vergelijkbaar qua bouwjaar en is de woning binnen één jaar voor de waardepeildatum verkocht. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 7.9. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de dakkapel, garage en carport zijn afzonderlijke waarden toegekend. De waarde van de grond is bepaald dan de hand van een grondstaffel. 7.10. Belanghebbende bepleit dat er sprake is van grote geluids- en stankoverlast van het verkeer van de aan het perceel grenzende [adres 3]. Het is een hoofdweg, waar 50 km/uur mag worden gereden. Hiervoor zijn geen geluidswerende maatregelen genomen. Door voornoemde overlast is het onaangenaam om in de tuin te verblijven, zo bepleit belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat de referentiewoningen een gelijke of mindere ligging hebben dan de woning, waardoor er geen aanleiding is voor een waardevermindering. Mocht er dus sprake zijn van enige vorm van overlast dan is dit verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen, aldus de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet met een onderzoeksrapport of andere, voor de rechtbank toetsbare, feiten onderbouwd dat er sprake is van overlast. Daarnaast is het ervaren van overlast bovendien subjectief van aard. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de liggingsfactor voor onderhavige woning te hoog is vastgesteld. 7.11. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning geen rekening heeft gehouden met de mate van isolatie van de woning en de gedateerdheid van de voorzieningen. De heffingsambtenaar bepleit dat voor zover de isolatie en de staat waarin de sanitaire ruimten verkeren aanleiding geven tot de conclusie dat deze slechter zijn dan bij de referentiewoningen, de heffingsambtenaar hierbij opmerkt dat de waarde per vierkante meter aanzienlijk lager is dan de gemiddelde waarde per vierkante meter van de referentiewoningen. De gemiddelde waarde bedraagt € 2.951 en is daarmee bijna € 1.000 hoger dan de waarde per m2 voor de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende ook hier geen toetsbare elementen aan ten grondslag gelegd, waaruit opgemaakt kan worden dat er sprake is van gedateerde voorzieningen en slechte isolatie. 7.12. Ter zitting bepleit belanghebbende dat er onvoldoende rekening is gehouden met het gedateerde schilderwerk van de woning. De heffingsambtenaar bepleit ter zitting dat het verschil in prijs per vierkante meter dusdanig groot is, dat ondanks dat er in de taxatiematrix geen rekening is gehouden met het achterstallige schilderwerk, dit niet met zich meebrengt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden. Het verschil in prijs per vierkante meter is dusdanig groot, dat enkel het niet meenemen van het gedateerde schilderwerk niet met zich meebrengt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 7.13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.