ECLI:NL:RBZWB:2023:8179

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Breda Zaaknummer: C/02/405584 / HA ZA 23-42 Vonnis van 22 november 2023 in de zaak van 1 [eiser 1] , wonende te [plaats 1] ,2. [eiser 2], wonende te [plaats 1] , eisers, hierna samen te noemen: [eisers] , advocaat: mr. C.A. Gobbens te Rotterdam, tegen De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] B.V., gevestigd te [plaats 2] , gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. A.J. van der Knijff te [plaats 1] .

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 19 april 2023; - de mondelinge behandeling van 4 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de akte van de zijde van [gedaagde] , met producties 1 en 2; - de akte van de zijde van [eisers] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Inleiding en conclusie 2.1. [gedaagde] voert een onderneming in onroerend goed. [eisers] hebben een woning gekocht van [gedaagde] . Zij ervaren ernstige overlast van hun buren en willen dat de rechtbank de koopovereenkomst ongedaan maakt (ontbindt of vernietigt) en dat [gedaagde] de woning terugneemt, onder terugbetaling van de koopprijs aan hen. [gedaagde] beroept zich op de niet zelf-bewoningsclausule die partijen hebben opgenomen in de koopovereenkomst. Partijen hebben hierin, kort samengevat, opgenomen dat gebreken die pas na bewoning aan het licht komen – zoals burenoverlast – voor rekening en risico van [eisers] komen. 2.2. De rechtbank is van oordeel dat de niet zelf-bewoningsclausule onredelijk bezwarend is en vernietigt deze. Zij wijst de vordering van [eisers] toe, omdat de woning door de structurele overlast van de buren non-conform is. Hierna wordt uitgelegd hoe de rechtbank tot haar oordeel is gekomen.

3.1. [gedaagde] voert een onderneming in onroerend goed. Zij koopt onroerende zaken, waaronder woningen, en verkoopt deze weer door. Dit doet zij al zo’n 25 jaar. Wanneer zij een woning doorverkoopt, neemt zij standaard een niet zelf-bewoningsclausule in de koopovereenkomst op. 3.2. [gedaagde] heeft de woning aan de [adres 1] in [plaats 1] (hierna: de woning) gekocht van mevrouw [naam 1] en de heer [naam 2] (hierna: [naam 1] en [naam 2] ) voor het bedrag van € 232.000,00 en op 30 december 2020 geleverd gekregen. Hierna heeft [gedaagde] een klusjesman ingeschakeld om enkele werkzaamheden aan de woning te verrichten, waarna zij de woning weer te koop heeft gezet. 3.3. [eisers] hebben de woning vervolgens op 5 februari 2021 van [gedaagde] gekocht voor het bedrag van € 280.000,00. Op 5 maart 2021 is de woning aan [eisers] geleverd bij de notaris. 3.4. In de koopovereenkomst staan een aantal bepalingen die voor de beoordeling van deze zaak van belang zijn. Zo staat er in de koopovereenkomst, onder andere: “(…) artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (…) 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte, een en ander laat onverlet het bepaalde in artikel 6.1 van deze overeenkomst. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…) Artikel 22 Niet zelf-bewoningsclausule Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte niet zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen, respectievelijk gebreken, aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3. van deze koopovereenkomst en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen. (…) 3.5. Bij de koopovereenkomst is ook een vragenlijst over de woning gevoegd, die door [gedaagde] is ingevuld. In deze vragenlijst staat onder andere: “ 12. Nadere informatie (overige zaken die de koper naar uw mening moet weten): De buren op [adres 2] hebben meerdere honden die regelmatig blaffen en hinder kunnen veroorzaken.” De makelaar van [gedaagde] heeft [eisers] ook tijdens een bezichtiging gezegd dat de buren meerdere honden hebben die regelmatig blaffen en mogelijk voor overlast kunnen zorgen. 3.6. [eisers] hebben negen aangiftes gedaan bij de politie tegen de buren van [adres 2] (hierna: de buren), onder andere vanwege ernstige geluidsoverlast en bedreigingen. 3.7. Op 13 april 2021 en op 10 augustus 2021 is aan de buren een waarschuwing gegeven door een stadsmarinier van de gemeente Breda . In een vertrouwelijke bestuurlijke rapportage van de politie-eenheid Zeeland-West-Brabant van 7 november 2021, gericht aan de Burgemeester van de Gemeente Breda staat, onder andere: “(…) De aanleiding van deze rapportage is de aanhoudende overlast in en om de woning, gelegen aan de [adres 2] te [plaats 1] . Door de hoofdbewoner en diens inwonende dochters wordt al geruime tijd overlast veroorzaakt voor de direct omwonenden van het genoemde adres. Ook bezoekers in relatie tot de bewoners van de woning gelegen aan de [adres 2] , zorgen voor terugkerende en aanhoudende overlast. Op dinsdag 10 augustus heeft hierover een gesprek plaatsgevonden met (…) hoofdbewoner van de woning gelegen aan de [adres 2] te [plaats 1] . Tijdens dit gesprek zijn afspraken gemaakt om de overlast te doen stoppen en de leefbaarheid in de directe omgeving te herstellen voor eenieder. (…) Bij de rapportage zit een rapport informatieverstrekking, waarin meldingen staan in de periode van 3 augustus 2020 tot 22 augustus 2020. 3.8. De burgemeester van de gemeente [plaats 1] is op 14 november 2021 overgegaan tot het opleggen van een last onder dwangsom inzake de woonoverlast vanuit de woning aan de [adres 2] . De buren zijn hiertegen in bezwaar gegaan. In het verslag van de hoorzitting voor de bezwaarschriftencommissie van 15 februari 2022 staat, onder andere: “(…) De burgemeester benadrukt dat bezwaarmakers al vijf jaar ernstige overlast veroorzaken en feitelijk de hele straat terroriseren met hun gedrag. Alle omwonenden hebben dezelfde klachten over bezwaarmakers (…). Veel omwonenden durven niet eens meer een melding te doen. Het politiedossier is daarom slechts het topje van de ijsberg. (…) Voordat de burgemeester tot het onderhavige besluit is gekomen, zijn er talloze pogingen door de gemeente en zorgprofessionals gedaan om de overlast te doen stoppen. De kwestie ligt nu bij het Zorg- en Veiligheidshuis. Vanwege de escalatie op 14 november 2021 en het daaropvolgende dringende advies van de politie om onmiddellijk een maatregel op te leggen, heeft de burgemeester besloten tot het opleggen van een gedragsaanwijzing. (…)” Het bezwaar van de buren is ongegrond verklaard. 3.9. De advocaat van [eisers] heeft [holding] B.V. een brief gestuurd die is gedateerd op 8 maart 2022. In de brief staat, onder andere, dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, omdat [eisers] zeer veel overlast ondervinden van hun naaste buren aan de [adres 2] terwijl de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou zijn gesloten. 3.10. De advocaat van [gedaagde] heeft in een e-mail van 14 maart 2022 geschreven dat [gedaagde] geen basis ziet om enige schadevergoeding aan [eisers] te moeten voldoen en iedere aansprakelijkheid afwijst.

Wat willen [eisers] ? 4.1. [eisers] vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: Primair de koopovereenkomst ontbindt op grond van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] vanwege het ontbreken van conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW); [gedaagde] beveelt mee te werken aan ongedaanmaking van de uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenissen, door: [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen en de nodige handelingen te verrichten om de woning aan haar over te dragen; te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaring(en) van [gedaagde] die zijn vereist voor de levering van de woning, indien [gedaagde] niet meewerkt aan de overdracht; [gedaagde] te veroordelen tot (terug)betaling van de koopprijs van € 280.000,00, vermeerderd met wettelijke rente; [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de bij levering betaalde overdrachtsbelasting, vermeerderd met de wettelijke rente. Subsidiair 3. de koopovereenkomst op grond van dwaling vernietigt onder verklaring van recht dat sprake is geweest van onverschuldigde betaling van de koopsom door [eisers] aan [gedaagde] ; 4. [gedaagde] veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen en de nodige handelingen te verrichten om de woning aan haar over te dragen; 5. bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de van de (wils)verklaring(en) van [gedaagde] die zijn vereist voor de levering van de woning, indien [gedaagde] niet meewerkt aan de overdracht; 6. [gedaagde] veroordeelt tot (terug)betaling van de koopprijs van € 280.000,00 en de daarover betaalde overdrachtsbelasting, vermeerderd met de wettelijke rente; In alle gevallen 7. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van het bedrag van € 3.841,75 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 7 dagen na dagtekening van dit vonnis; 8. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis; 9. [gedaagde] veroordeelt in de nakosten te begroten op een bedrag van € 163,00 en te vermeerderen met een bedrag van € 85,00 indien betekening van het vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis. 4.2. [eisers] stellen zich, kort samengevat, op het standpunt dat hun vorderingen moeten worden toegewezen omdat zij veel overlast ervaren van de buren. De overlast bestaat uit intimidatie, dreigementen, lawaai- en stankoverlast en het gebruik van afluisterapparatuur, camera’s en schijnwerpers. Als gevolg van deze overlast kunnen zij niet van de woning genieten en hier geen normaal gebruik van maken, zodat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en er grond voor ontbinding is. Subsidiair is volgens [eisers] sprake van dwaling. Zij verkeerden in de onjuiste veronderstelling dat sprake was van een rustige buurt, zonder dat sprake was van ernstige burenoverlast. Om deze reden dient de koopovereenkomst vernietigd te worden. Wat vindt [gedaagde] ? 4.3. [gedaagde] voert verweer en vindt dat alle vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten met de wettelijke rente daarover. [eisers] hebben volgens [gedaagde] te laat geklaagd over de overlast en kunnen daarom geen beroep meer doen op ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst. Zij wisten verder dat de honden voor overlast zorgen. De makelaar heeft dit aan hen verteld en het is ook opgenomen in de vragenlijst. [eisers] kunnen zich er volgens [gedaagde] daarom niet op beroepen dat de woning om deze reden niet aan de koopovereenkomst zou beantwoorden. De overlast is geëscaleerd na de overdracht van de woning en was niet zo ernstig ten tijde van de overdracht daarvan. [gedaagde] heeft tot slot nooit zelf in de woning gewoond en daarom zelf nooit overlast ervaren. Er is om deze reden dan ook een niet zelf-bewoningsclausule opgenomen in de koopovereenkomst, waarin dit expliciet staat. [eisers] dragen op grond van deze clausule het risico van de overlast. Er rustte op [eisers] een verzwaarde onderzoeksplicht. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Vooraf 5.1. [eisers] vorderen allereerst dat de rechtbank de koopovereenkomst met [gedaagde] ontbindt. Voor een geslaagd beroep op ontbinding is vereist dat komt vast te staan dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Dat betekent dat ook moet worden beoordeeld of de niet zelf-bewoningsclausule (artikel 22) een oneerlijk beding is. Als dat zo is, dan kan [gedaagde] geen geslaagd beroep hierop doen. De rechtbank heeft tijdens de mondelinge behandeling met partijen besproken dat zij ambtshalve dient te toetsen of artikel 22 van de koopovereenkomst onredelijk bezwarend is. Partijen hadden dit niet voorzien en zijn, nadat zij hierom hadden gevraagd, in de gelegenheid gesteld hierover een akte te nemen. Voor zover zij in de door hen ingediende aktes nog op andere onderwerpen zijn ingegaan, wordt hier geen acht op geslagen. Non-conformiteit Wat is het juridisch kader? 5.2. Een afgeleverde zaak, dus ook een woning, moet op grond van de wet aan de overeenkomst beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW). De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In beginsel mag een koper in ieder geval verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2 BW). 5.3. Partijen hebben gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopakte, waarin wordt afgeweken van deze wetsbepaling. Zij hebben in artikel 6.1 van de koopovereenkomst, kort gezegd, afgesproken dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij [eisers] ligt. In artikel 6.3 wordt daarop weer een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagde] , kort gezegd, in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonruimte kunnen verhinderen. Partijen hebben niet met elkaar gesproken of op een andere manier overleg gehad over de tekst of betekenis van de koopovereenkomst. Volgens vaste rechtspraak is daarom bepalend wat naar gangbaar spraakgebruik onder normaal gebruik moet worden verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Dit houdt in dat in de woning geleefd moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij de beantwoording van de vraag welk normaal gebruik [eisers] precies mocht verwachten, moet verder worden gelet op alle relevante omstandigheden van het geval. Hierbij spelen ook eventuele toezeggingen die door of namens [gedaagde] zijn gedaan en de waarschuwingen die zijn gegeven een rol. In artikel 6.3. is in dit kader bepaald dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die [eisers] bekend of kenbaar waren toen zij de koopovereenkomst sloten, voor hun rekening en risico komen. Verder hebben partijen artikel 22 aan de koopovereenkomst toegevoegd. Dit artikel wijkt af van artikel 6.3. In artikel 22 staat dat eigenschappen of gebreken waarvan een verkoper op de hoogte had kunnen zijn als hij de woning had bewoond voor rekening en risico van de koper komen. Samenvattend moet voor de vraag of [gedaagde] een non-conforme woning heeft geleverd worden beoordeeld of: - [gedaagde] een woning met een gebrek heeft geleverd; - dit gebrek aan normaal gebruik van de woning in de weg staat; - dit gebrek bekend of kenbaar was voor [eisers] , en of; - dit gebrek een gebrek is zoals bedoeld in artikel 22 van de koopovereenkomst. De rechtbank zal deze vragen hieronder behandelen. De gebreken 5.4. [eisers] stellen verschillende soorten overlast te ervaren, namelijk: 1) (geluids)overlast van de honden van de buren; 2) specifieke overlast van de buren die zich tot hen richt (bedreigingen, discriminatie, gefilmd worden, etc.) 3) algemene overlast van de buren die zich niet specifiek tot hen richt (met name geluidsoverlast); De overlast van de honden 5.5. De rechtbank laat in het midden of de overlast van de honden dusdanig ernstig is dat geen normaal gebruik van de woning kan worden gemaakt. Ook als dit het geval zou zijn, geldt namelijk dat [eisers] er bekend mee waren dat de buren meerdere blaffende honden hadden. Zij waren hiervoor gewaarschuwd door de makelaar van [gedaagde] , terwijl in de vragenlijst bij de koopovereenkomst nog eens expliciet is opgenomen dat de honden regelmatig blaffen. Zij moesten hier dan ook rekening mee houden en mochten niet verwachten geen overlast van de honden te ervaren. Voor zover [eisers] nog bedoeld hebben te betogen dat zij niet verwacht dat het geblaf zo ernstig zou zijn als zij later ervaren hebben, had het gezien de expliciete waarschuwingen over de honden van de buren op hun weg gelegen hier verder onderzoek naar te doen voordat zij de koopovereenkomst sloten. Het betreft dan ook een kenbaar gebrek. Hoe dan ook kan de gestelde overlast van de honden geen grond vormen voor ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst. Specifieke overlast 5.6. Er is volgens [eisers] verder sprake van een vorm van overlast van de buren die zich specifiek tegen hen richt. Zo wordt er afval in hun tuin gegooid, worden zij uitgescholden en bedreigd door de buren en hebben de buren camera’s en lampen op hun huis gericht. [eisers] hebben echter niet gesteld dat deze vorm van overlast al bij aankoop van de woning aanwezig was. Zij hebben ter zitting juist verklaard dat deze overlast later is ontstaan, nadat zij de buren hadden gevraagd minder geluidsoverlast te veroorzaken. Uit het dossier blijkt ook niet dat de buren zich zo gedragen tegen andere omwonenden dan [eisers] . [eisers] hebben meer dan 100 pagina’s aan WhatsApp-berichten overgelegd van omwonenden over de ervaren overlast, maar nergens valt terug te lezen dat de andere omwonenden te maken hebben (gehad) met dreigementen, scheldpartijen, dat zij worden gefilmd of dat ook zij afval of vuurwerk in hun tuin gegooid krijgen. Evenmin blijkt ergens uit dat [naam 1] en [naam 2] als vorige bewoners van de woning hiermee te maken zouden hebben gehad. De rechtbank wil hiermee uiteraard niet zeggen dat [eisers] het gedrag van hun buren richting hen aan zichzelf te wijten zouden hebben, maar wel blijkt hieruit dat het niet noodzakelijkerwijs zo is dat iedere bewoner van het pand aan de [adres 1] te [plaats 1] hiermee te maken krijgt. Om deze reden kan niet worden geconcludeerd dat de woning vanwege deze overlast op zichzelf niet aan de overeenkomst beantwoordde en dat [gedaagde] daarom tekort zou zijn geschoten in het leveren van een woning die geschikt is voor normaal gebruik. De rechtbank is van oordeel dat ook deze vorm van overlast geen grond kan vormen voor ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst. Algemene overlast 5.7. [eisers] stellen tot slot dat de buren ernstige overlast veroorzaken voor de gehele buurt, onder andere in de vorm van stank- en geluidsoverlast. Ter onderbouwing hebben zij onder andere een aantal bestuurlijke rapportages van de politie overgelegd. Ook wijzen zij erop dat bestuurlijke maatregelen zijn getroffen tegen de buren. Zo heeft de burgemeester de eigenaar van de [adres 2] een last onder dwangsom opgelegd, om verdere overlast voor de buurt te voorkomen. [gedaagde] heeft dit alles niet betwist.

De rechtbank 6.1 vernietigt artikel 22 van de koopovereenkomst; 6.2. ontbindt de koopovereenkomst; 6.3. veroordeelt [gedaagde] om binnen een maand na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen en de nodige handelingen te verrichten om de woning aan haar over te dragen; 6.4. bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaring(en) van [gedaagde] die zijn vereist voor de levering en het transport van de woning, indien [gedaagde] niet meewerkt aan de overdracht conform het bepaalde onder 6.3.; 6.5. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van het bedrag van € 280.000,00 aan [eisers] bij gelegenheid van de overdracht van de woning aan haar, met bepaling dat, indien [gedaagde] op dit bedrag niet tijdig voldoet, zij daarover de wettelijke rente verschuldigd is tot de dag van volledige betaling; 6.6. veroordeelt [gedaagde] in de buitengerechtelijke kosten van € 3.175,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als deze niet binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis zijn voldaan; 6.7. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 7.862,29, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen tot het bedrag van € 85,00. 6.8. [gedaagde] is wettelijke rente verschuldigd als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan. 6.9. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 6.10. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door Vermariën en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2023. Hoge Raad 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Breda Zaaknummer: C/02/405584 / HA ZA 23-42 Vonnis van 22 november 2023 in de zaak van 1 [eiser 1] , wonende te [plaats 1] ,2. [eiser 2], wonende te [plaats 1] , eisers, hierna samen te noemen: [eisers] , advocaat: mr. C.A. Gobbens te Rotterdam, tegen De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] B.V., gevestigd te [plaats 2] , gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. A.J. van der Knijff te [plaats 1] .

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 19 april 2023; - de mondelinge behandeling van 4 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de akte van de zijde van [gedaagde] , met producties 1 en 2; - de akte van de zijde van [eisers] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Inleiding en conclusie 2.1. [gedaagde] voert een onderneming in onroerend goed. [eisers] hebben een woning gekocht van [gedaagde] . Zij ervaren ernstige overlast van hun buren en willen dat de rechtbank de koopovereenkomst ongedaan maakt (ontbindt of vernietigt) en dat [gedaagde] de woning terugneemt, onder terugbetaling van de koopprijs aan hen. [gedaagde] beroept zich op de niet zelf-bewoningsclausule die partijen hebben opgenomen in de koopovereenkomst. Partijen hebben hierin, kort samengevat, opgenomen dat gebreken die pas na bewoning aan het licht komen – zoals burenoverlast – voor rekening en risico van [eisers] komen. 2.2. De rechtbank is van oordeel dat de niet zelf-bewoningsclausule onredelijk bezwarend is en vernietigt deze. Zij wijst de vordering van [eisers] toe, omdat de woning door de structurele overlast van de buren non-conform is. Hierna wordt uitgelegd hoe de rechtbank tot haar oordeel is gekomen.

3.1. [gedaagde] voert een onderneming in onroerend goed. Zij koopt onroerende zaken, waaronder woningen, en verkoopt deze weer door. Dit doet zij al zo’n 25 jaar. Wanneer zij een woning doorverkoopt, neemt zij standaard een niet zelf-bewoningsclausule in de koopovereenkomst op. 3.2. [gedaagde] heeft de woning aan de [adres 1] in [plaats 1] (hierna: de woning) gekocht van mevrouw [naam 1] en de heer [naam 2] (hierna: [naam 1] en [naam 2] ) voor het bedrag van € 232.000,00 en op 30 december 2020 geleverd gekregen. Hierna heeft [gedaagde] een klusjesman ingeschakeld om enkele werkzaamheden aan de woning te verrichten, waarna zij de woning weer te koop heeft gezet. 3.3. [eisers] hebben de woning vervolgens op 5 februari 2021 van [gedaagde] gekocht voor het bedrag van € 280.000,00. Op 5 maart 2021 is de woning aan [eisers] geleverd bij de notaris. 3.4. In de koopovereenkomst staan een aantal bepalingen die voor de beoordeling van deze zaak van belang zijn. Zo staat er in de koopovereenkomst, onder andere: “(…) artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (…) 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte, een en ander laat onverlet het bepaalde in artikel 6.1 van deze overeenkomst. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…) Artikel 22 Niet zelf-bewoningsclausule Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte niet zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen, respectievelijk gebreken, aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3. van deze koopovereenkomst en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen. (…) 3.5. Bij de koopovereenkomst is ook een vragenlijst over de woning gevoegd, die door [gedaagde] is ingevuld. In deze vragenlijst staat onder andere: “ 12. Nadere informatie (overige zaken die de koper naar uw mening moet weten): De buren op [adres 2] hebben meerdere honden die regelmatig blaffen en hinder kunnen veroorzaken.” De makelaar van [gedaagde] heeft [eisers] ook tijdens een bezichtiging gezegd dat de buren meerdere honden hebben die regelmatig blaffen en mogelijk voor overlast kunnen zorgen. 3.6. [eisers] hebben negen aangiftes gedaan bij de politie tegen de buren van [adres 2] (hierna: de buren), onder andere vanwege ernstige geluidsoverlast en bedreigingen. 3.7. Op 13 april 2021 en op 10 augustus 2021 is aan de buren een waarschuwing gegeven door een stadsmarinier van de gemeente Breda . In een vertrouwelijke bestuurlijke rapportage van de politie-eenheid Zeeland-West-Brabant van 7 november 2021, gericht aan de Burgemeester van de Gemeente Breda staat, onder andere: “(…) De aanleiding van deze rapportage is de aanhoudende overlast in en om de woning, gelegen aan de [adres 2] te [plaats 1] . Door de hoofdbewoner en diens inwonende dochters wordt al geruime tijd overlast veroorzaakt voor de direct omwonenden van het genoemde adres. Ook bezoekers in relatie tot de bewoners van de woning gelegen aan de [adres 2] , zorgen voor terugkerende en aanhoudende overlast. Op dinsdag 10 augustus heeft hierover een gesprek plaatsgevonden met (…) hoofdbewoner van de woning gelegen aan de [adres 2] te [plaats 1] . Tijdens dit gesprek zijn afspraken gemaakt om de overlast te doen stoppen en de leefbaarheid in de directe omgeving te herstellen voor eenieder. (…) Bij de rapportage zit een rapport informatieverstrekking, waarin meldingen staan in de periode van 3 augustus 2020 tot 22 augustus 2020. 3.8. De burgemeester van de gemeente [plaats 1] is op 14 november 2021 overgegaan tot het opleggen van een last onder dwangsom inzake de woonoverlast vanuit de woning aan de [adres 2] . De buren zijn hiertegen in bezwaar gegaan. In het verslag van de hoorzitting voor de bezwaarschriftencommissie van 15 februari 2022 staat, onder andere: “(…) De burgemeester benadrukt dat bezwaarmakers al vijf jaar ernstige overlast veroorzaken en feitelijk de hele straat terroriseren met hun gedrag. Alle omwonenden hebben dezelfde klachten over bezwaarmakers (…). Veel omwonenden durven niet eens meer een melding te doen. Het politiedossier is daarom slechts het topje van de ijsberg. (…) Voordat de burgemeester tot het onderhavige besluit is gekomen, zijn er talloze pogingen door de gemeente en zorgprofessionals gedaan om de overlast te doen stoppen. De kwestie ligt nu bij het Zorg- en Veiligheidshuis. Vanwege de escalatie op 14 november 2021 en het daaropvolgende dringende advies van de politie om onmiddellijk een maatregel op te leggen, heeft de burgemeester besloten tot het opleggen van een gedragsaanwijzing. (…)” Het bezwaar van de buren is ongegrond verklaard. 3.9. De advocaat van [eisers] heeft [holding] B.V. een brief gestuurd die is gedateerd op 8 maart 2022. In de brief staat, onder andere, dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, omdat [eisers] zeer veel overlast ondervinden van hun naaste buren aan de [adres 2] terwijl de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou zijn gesloten. 3.10. De advocaat van [gedaagde] heeft in een e-mail van 14 maart 2022 geschreven dat [gedaagde] geen basis ziet om enige schadevergoeding aan [eisers] te moeten voldoen en iedere aansprakelijkheid afwijst.

Wat willen [eisers] ? 4.1. [eisers] vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: Primair de koopovereenkomst ontbindt op grond van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] vanwege het ontbreken van conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW); [gedaagde] beveelt mee te werken aan ongedaanmaking van de uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenissen, door: [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen en de nodige handelingen te verrichten om de woning aan haar over te dragen; te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaring(en) van [gedaagde] die zijn vereist voor de levering van de woning, indien [gedaagde] niet meewerkt aan de overdracht; [gedaagde] te veroordelen tot (terug)betaling van de koopprijs van € 280.000,00, vermeerderd met wettelijke rente; [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de bij levering betaalde overdrachtsbelasting, vermeerderd met de wettelijke rente. Subsidiair 3. de koopovereenkomst op grond van dwaling vernietigt onder verklaring van recht dat sprake is geweest van onverschuldigde betaling van de koopsom door [eisers] aan [gedaagde] ; 4. [gedaagde] veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen en de nodige handelingen te verrichten om de woning aan haar over te dragen; 5. bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de van de (wils)verklaring(en) van [gedaagde] die zijn vereist voor de levering van de woning, indien [gedaagde] niet meewerkt aan de overdracht; 6. [gedaagde] veroordeelt tot (terug)betaling van de koopprijs van € 280.000,00 en de daarover betaalde overdrachtsbelasting, vermeerderd met de wettelijke rente; In alle gevallen 7. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van het bedrag van € 3.841,75 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 7 dagen na dagtekening van dit vonnis; 8. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis; 9. [gedaagde] veroordeelt in de nakosten te begroten op een bedrag van € 163,00 en te vermeerderen met een bedrag van € 85,00 indien betekening van het vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis. 4.2. [eisers] stellen zich, kort samengevat, op het standpunt dat hun vorderingen moeten worden toegewezen omdat zij veel overlast ervaren van de buren. De overlast bestaat uit intimidatie, dreigementen, lawaai- en stankoverlast en het gebruik van afluisterapparatuur, camera’s en schijnwerpers. Als gevolg van deze overlast kunnen zij niet van de woning genieten en hier geen normaal gebruik van maken, zodat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en er grond voor ontbinding is. Subsidiair is volgens [eisers] sprake van dwaling. Zij verkeerden in de onjuiste veronderstelling dat sprake was van een rustige buurt, zonder dat sprake was van ernstige burenoverlast. Om deze reden dient de koopovereenkomst vernietigd te worden. Wat vindt [gedaagde] ? 4.3. [gedaagde] voert verweer en vindt dat alle vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten met de wettelijke rente daarover. [eisers] hebben volgens [gedaagde] te laat geklaagd over de overlast en kunnen daarom geen beroep meer doen op ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst. Zij wisten verder dat de honden voor overlast zorgen. De makelaar heeft dit aan hen verteld en het is ook opgenomen in de vragenlijst. [eisers] kunnen zich er volgens [gedaagde] daarom niet op beroepen dat de woning om deze reden niet aan de koopovereenkomst zou beantwoorden. De overlast is geëscaleerd na de overdracht van de woning en was niet zo ernstig ten tijde van de overdracht daarvan. [gedaagde] heeft tot slot nooit zelf in de woning gewoond en daarom zelf nooit overlast ervaren. Er is om deze reden dan ook een niet zelf-bewoningsclausule opgenomen in de koopovereenkomst, waarin dit expliciet staat. [eisers] dragen op grond van deze clausule het risico van de overlast. Er rustte op [eisers] een verzwaarde onderzoeksplicht. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Vooraf 5.1. [eisers] vorderen allereerst dat de rechtbank de koopovereenkomst met [gedaagde] ontbindt. Voor een geslaagd beroep op ontbinding is vereist dat komt vast te staan dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Dat betekent dat ook moet worden beoordeeld of de niet zelf-bewoningsclausule (artikel 22) een oneerlijk beding is. Als dat zo is, dan kan [gedaagde] geen geslaagd beroep hierop doen. De rechtbank heeft tijdens de mondelinge behandeling met partijen besproken dat zij ambtshalve dient te toetsen of artikel 22 van de koopovereenkomst onredelijk bezwarend is. Partijen hadden dit niet voorzien en zijn, nadat zij hierom hadden gevraagd, in de gelegenheid gesteld hierover een akte te nemen. Voor zover zij in de door hen ingediende aktes nog op andere onderwerpen zijn ingegaan, wordt hier geen acht op geslagen. Non-conformiteit Wat is het juridisch kader? 5.2. Een afgeleverde zaak, dus ook een woning, moet op grond van de wet aan de overeenkomst beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW). De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In beginsel mag een koper in ieder geval verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2 BW). 5.3. Partijen hebben gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopakte, waarin wordt afgeweken van deze wetsbepaling. Zij hebben in artikel 6.1 van de koopovereenkomst, kort gezegd, afgesproken dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij [eisers] ligt. In artikel 6.3 wordt daarop weer een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagde] , kort gezegd, in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonruimte kunnen verhinderen. Partijen hebben niet met elkaar gesproken of op een andere manier overleg gehad over de tekst of betekenis van de koopovereenkomst. Volgens vaste rechtspraak is daarom bepalend wat naar gangbaar spraakgebruik onder normaal gebruik moet worden verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Dit houdt in dat in de woning geleefd moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij de beantwoording van de vraag welk normaal gebruik [eisers] precies mocht verwachten, moet verder worden gelet op alle relevante omstandigheden van het geval. Hierbij spelen ook eventuele toezeggingen die door of namens [gedaagde] zijn gedaan en de waarschuwingen die zijn gegeven een rol. In artikel 6.3. is in dit kader bepaald dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die [eisers] bekend of kenbaar waren toen zij de koopovereenkomst sloten, voor hun rekening en risico komen. Verder hebben partijen artikel 22 aan de koopovereenkomst toegevoegd. Dit artikel wijkt af van artikel 6.3. In artikel 22 staat dat eigenschappen of gebreken waarvan een verkoper op de hoogte had kunnen zijn als hij de woning had bewoond voor rekening en risico van de koper komen. Samenvattend moet voor de vraag of [gedaagde] een non-conforme woning heeft geleverd worden beoordeeld of: - [gedaagde] een woning met een gebrek heeft geleverd; - dit gebrek aan normaal gebruik van de woning in de weg staat; - dit gebrek bekend of kenbaar was voor [eisers] , en of; - dit gebrek een gebrek is zoals bedoeld in artikel 22 van de koopovereenkomst. De rechtbank zal deze vragen hieronder behandelen. De gebreken 5.4. [eisers] stellen verschillende soorten overlast te ervaren, namelijk: 1) (geluids)overlast van de honden van de buren; 2) specifieke overlast van de buren die zich tot hen richt (bedreigingen, discriminatie, gefilmd worden, etc.) 3) algemene overlast van de buren die zich niet specifiek tot hen richt (met name geluidsoverlast); De overlast van de honden 5.5. De rechtbank laat in het midden of de overlast van de honden dusdanig ernstig is dat geen normaal gebruik van de woning kan worden gemaakt. Ook als dit het geval zou zijn, geldt namelijk dat [eisers] er bekend mee waren dat de buren meerdere blaffende honden hadden. Zij waren hiervoor gewaarschuwd door de makelaar van [gedaagde] , terwijl in de vragenlijst bij de koopovereenkomst nog eens expliciet is opgenomen dat de honden regelmatig blaffen. Zij moesten hier dan ook rekening mee houden en mochten niet verwachten geen overlast van de honden te ervaren. Voor zover [eisers] nog bedoeld hebben te betogen dat zij niet verwacht dat het geblaf zo ernstig zou zijn als zij later ervaren hebben, had het gezien de expliciete waarschuwingen over de honden van de buren op hun weg gelegen hier verder onderzoek naar te doen voordat zij de koopovereenkomst sloten. Het betreft dan ook een kenbaar gebrek. Hoe dan ook kan de gestelde overlast van de honden geen grond vormen voor ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst. Specifieke overlast 5.6. Er is volgens [eisers] verder sprake van een vorm van overlast van de buren die zich specifiek tegen hen richt. Zo wordt er afval in hun tuin gegooid, worden zij uitgescholden en bedreigd door de buren en hebben de buren camera’s en lampen op hun huis gericht. [eisers] hebben echter niet gesteld dat deze vorm van overlast al bij aankoop van de woning aanwezig was. Zij hebben ter zitting juist verklaard dat deze overlast later is ontstaan, nadat zij de buren hadden gevraagd minder geluidsoverlast te veroorzaken. Uit het dossier blijkt ook niet dat de buren zich zo gedragen tegen andere omwonenden dan [eisers] . [eisers] hebben meer dan 100 pagina’s aan WhatsApp-berichten overgelegd van omwonenden over de ervaren overlast, maar nergens valt terug te lezen dat de andere omwonenden te maken hebben (gehad) met dreigementen, scheldpartijen, dat zij worden gefilmd of dat ook zij afval of vuurwerk in hun tuin gegooid krijgen. Evenmin blijkt ergens uit dat [naam 1] en [naam 2] als vorige bewoners van de woning hiermee te maken zouden hebben gehad. De rechtbank wil hiermee uiteraard niet zeggen dat [eisers] het gedrag van hun buren richting hen aan zichzelf te wijten zouden hebben, maar wel blijkt hieruit dat het niet noodzakelijkerwijs zo is dat iedere bewoner van het pand aan de [adres 1] te [plaats 1] hiermee te maken krijgt. Om deze reden kan niet worden geconcludeerd dat de woning vanwege deze overlast op zichzelf niet aan de overeenkomst beantwoordde en dat [gedaagde] daarom tekort zou zijn geschoten in het leveren van een woning die geschikt is voor normaal gebruik. De rechtbank is van oordeel dat ook deze vorm van overlast geen grond kan vormen voor ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst. Algemene overlast 5.7. [eisers] stellen tot slot dat de buren ernstige overlast veroorzaken voor de gehele buurt, onder andere in de vorm van stank- en geluidsoverlast. Ter onderbouwing hebben zij onder andere een aantal bestuurlijke rapportages van de politie overgelegd. Ook wijzen zij erop dat bestuurlijke maatregelen zijn getroffen tegen de buren. Zo heeft de burgemeester de eigenaar van de [adres 2] een last onder dwangsom opgelegd, om verdere overlast voor de buurt te voorkomen. [gedaagde] heeft dit alles niet betwist.

De rechtbank 6.1 vernietigt artikel 22 van de koopovereenkomst; 6.2. ontbindt de koopovereenkomst; 6.3. veroordeelt [gedaagde] om binnen een maand na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen en de nodige handelingen te verrichten om de woning aan haar over te dragen; 6.4. bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaring(en) van [gedaagde] die zijn vereist voor de levering en het transport van de woning, indien [gedaagde] niet meewerkt aan de overdracht conform het bepaalde onder 6.3.; 6.5. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van het bedrag van € 280.000,00 aan [eisers] bij gelegenheid van de overdracht van de woning aan haar, met bepaling dat, indien [gedaagde] op dit bedrag niet tijdig voldoet, zij daarover de wettelijke rente verschuldigd is tot de dag van volledige betaling; 6.6. veroordeelt [gedaagde] in de buitengerechtelijke kosten van € 3.175,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als deze niet binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis zijn voldaan; 6.7. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 7.862,29, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen tot het bedrag van € 85,00. 6.8. [gedaagde] is wettelijke rente verschuldigd als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan. 6.9. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 6.10. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door Vermariën en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2023. Hoge Raad 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691.

Dat betekent dat tussen partijen vaststaat dat sprake is van deze overlast. De rechtbank is van oordeel dat deze vorm van overlast zodanig structureel en ernstig is, dat niet op een normale manier van de woning kan worden genoten. Een woning kan immers niet normaal worden gebruikt als niet een zeker minimum aan woongenot en rust bestaat. 5.8. [eisers] hoefden deze verregaande mate van overlast, anders dan [gedaagde] stelt, ook niet te verwachten of hier onderzoek naar te doen. De overlast gaat immers veel verder dan enkel geluidsoverlast van honden – waarvoor [eisers] gewaarschuwd waren – terwijl er verder geen aanleiding bestond voor [eisers] specifiek onderzoek te (laten) verrichten naar andere vormen van burenoverlast. [gedaagde] heeft in ieder geval geen feiten en omstandigheden gesteld op basis waarvan een dergelijke onderzoeksplicht voor [eisers] kan worden aangenomen. Verder blijkt uit de door [eisers] overgelegde stukken dat de overlast al bestond vóórdat [eisers] de woning kochten. Zo staan in het Rapport informatieverstrekking meerdere meldingen over de periode van 3 augustus 2020 tot 22 augustus 2020 opgenomen. Ook hebben gemachtigden van de burgemeester tijdens een hoorzitting voor de bezwaarschriftencommissie verklaard dat de buren “al vijf jaar ernstige overlast veroorzaken en feitelijk de hele straat terroriseren met hun gedrag”. [gedaagde] heeft hier onvoldoende tegenover gesteld, zodat hiermee vast is komen te staan dat deze overlast aanwezig was bij aankoop van de woning door [eisers] . Geconcludeerd wordt dan ook dat de woning bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte. Ook is vast komen te staan dat [eisers] geen onderzoeksplicht hebben geschonden. Klachtplicht 5.9. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen omdat zij te laat [gedaagde] hebben geklaagd over de overlast. Vast staat dat [eisers] de woning op 5 maart 2021 geleverd hebben gekregen. Zij zijn enkele weken later in de woning getrokken. Kort daarna zijn zij bekend geworden met de overlast, zo hebben zij ter zitting verklaard. [eisers] hebben toegelicht dat zij hoopten dat vanuit de gemeente of vanuit justitie een oplossing zou volgen en dat de opgelegde bestuurlijke dwangsom uitkomst zou bieden. Daarom hebben zij pas op 8 maart 2022 voor het eerst geklaagd, nadat bleek dat de overlast niet stopte of minder werd. Dit was dus ongeveer een jaar later. Hoewel zij hebben geklaagd bij de verkeerde B.V. – namelijk bij [holding] B.V. en niet bij [gedaagde] B.V. – blijkt uit het feit dat de advocaat van [gedaagde] al binnen een week reageerde dat de klacht [gedaagde] goed heeft bereikt, zodat hier verder geen gevolg aan wordt verbonden. 5.10. De vraag of [eisers] hiermee nog op tijd waren (binnen bekwame tijd) moet worden beantwoord onder afweging van zowel de belangen van [eisers] als de belangen van [gedaagde] en met inachtneming van alle relevante omstandigheden van het geval, waaronder het antwoord op de vraag of [gedaagde] nadeel heeft geleden door dit tijdsverloop (zoals een benadeling in haar bewijspositie of een aantasting van de mogelijkheden de gevolgen van de overlast te beperken). Is te laat geklaagd, dan kunnen [eisers] er geen beroep meer op doen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt (non-conform is). Het idee hierachter is dat [gedaagde] als verkoper moet worden beschermd tegen te late klachten die daardoor moeilijk te betwisten zijn. 5.11. Hoewel de rechtbank het met [gedaagde] eens is dat [eisers] op zichzelf lang hebben gewacht met klagen, is zij toch van oordeel dat in de gegeven omstandigheden nog binnen bekwame tijd is geklaagd. Daarbij weegt in het bijzonder mee dat [gedaagde] hierdoor niet in haar belangen is geschaad. De rechtbank licht dit als volgt toe. Zoals hiervoor al overwogen blijkt uit de door [eisers] overgelegde stukken dat veel buurtbewoners al jaren overlast ervaarden van de buren en waaruit de overlast bestond, zodat hiermee voor [gedaagde] is na te gaan wat de situatie was ten tijde van de overdracht van de woning. Zij is door het late klagen van [eisers] dus niet in bewijsnood geraakt op dit punt. Ook is [gedaagde] niet benadeeld door het feit dat tussen het moment dat [eisers] bekend werden met de overlast en het moment dat zij voor het eerst bij [gedaagde] hierover hebben geklaagd de situatie tussen [eisers] en de buren is geëscaleerd en verergerd, zoals [gedaagde] stelt. De specifieke overlast die [eisers] hierdoor ervaren (hierboven besproken onder het kopje ‘de specifieke overlast’) vormt naar het oordeel van de rechtbank immers geen gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat. Bemiddeling vanuit [gedaagde] tussen [eisers] en de buren zou ten aanzien van deze specifieke overlast mogelijk een verbetering hebben gebracht, maar het zou de algemene overlast die door iedereen in de buurt wordt ervaren niet hebben weggenomen (nog daargelaten dat alle pogingen vanuit de gemeente en (zorg)professionals tot bemiddeling niet hebben gewerkt, zodat onzeker is of bemiddeling vanuit [gedaagde] wel resultaat zou hebben gehad). [gedaagde] heeft tot slot gesteld dat de kans dat een woning met een verhaal als dit nog goed verkocht kan worden inmiddels kleiner is dan op het moment dat [eisers] bekend werden met de overlast. Zij heeft ter zitting echter ook verklaard dat de huizenprijzen weliswaar een periode zijn gedaald, maar inmiddels weer stijgen en over de gehele periode van maart 2021 tot nu zijn gestegen. Zij kan daarom niet worden gevolgd in haar standpunt dat de woning moeilijker verkoopbaar zou zijn. Dit alles betekent, kort gezegd, dat [gedaagde] in de gegeven bijzondere omstandigheden niet is benadeeld door het feit dat [eisers] interventies vanuit de overheid hebben afgewacht en pas na een jaar hebben geklaagd. [eisers] hebben de op hen rustende klachtplicht niet geschonden. Staat artikel 6.3. van de koopovereenkomst aan ontbinding in de weg? 5.12. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat artikel 6.3. van de koopovereenkomst ontbinding onmogelijk zou maken. De rechtbank volgt [gedaagde] niet in deze stelling. Partijen hebben in dit artikel wel afgesproken dat [gedaagde] aansprakelijk is voor herstelkosten bij gebreken en niet voor aanvullende schade, tenzij haar een verwijt treft, maar hieruit volgt nog niet dat partijen bedoeld zouden hebben mogelijkheid tot (gedeeltelijke) ontbinding uit te sluiten. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan dit niet worden aangenomen. De niet zelf-bewoningsclausule Valt het gebrek onder artikel 22? 5.13. Met dit alles is echter nog niet gezegd dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden. [gedaagde] beroept zich namelijk op artikel 22 van de koopovereenkomst (de niet zelf-bewoningsclausule) en stelt zich op het standpunt dat het een gebrek betreft dat op basis van deze clausule voor rekening en risico van [eisers] komt. Partijen zijn in deze clausule, kort gezegd, overeengekomen dat alle eigenschappen die pas aan het licht komen wanneer de woning wordt gebruikt (bewoond) volledig voor rekening en risico van [eisers] komen en dat zij ten aanzien van dergelijke eigenschappen geen enkel recht geldend kunnen maken tegen [gedaagde] . Hoewel partijen niet met elkaar hebben gesproken over deze bepaling, leggen zij de bepaling allebei op deze manier uit. Deze uitleg strookt ook met de tekst van de bepaling. 5.14. Partijen zijn het er ook met elkaar over eens dat de overlast onder artikel 22 van de koopovereenkomst valt. De buren veroorzaken namelijk niet altijd overlast.

Dat betekent dat tussen partijen vaststaat dat sprake is van deze overlast. De rechtbank is van oordeel dat deze vorm van overlast zodanig structureel en ernstig is, dat niet op een normale manier van de woning kan worden genoten. Een woning kan immers niet normaal worden gebruikt als niet een zeker minimum aan woongenot en rust bestaat. 5.8. [eisers] hoefden deze verregaande mate van overlast, anders dan [gedaagde] stelt, ook niet te verwachten of hier onderzoek naar te doen. De overlast gaat immers veel verder dan enkel geluidsoverlast van honden – waarvoor [eisers] gewaarschuwd waren – terwijl er verder geen aanleiding bestond voor [eisers] specifiek onderzoek te (laten) verrichten naar andere vormen van burenoverlast. [gedaagde] heeft in ieder geval geen feiten en omstandigheden gesteld op basis waarvan een dergelijke onderzoeksplicht voor [eisers] kan worden aangenomen. Verder blijkt uit de door [eisers] overgelegde stukken dat de overlast al bestond vóórdat [eisers] de woning kochten. Zo staan in het Rapport informatieverstrekking meerdere meldingen over de periode van 3 augustus 2020 tot 22 augustus 2020 opgenomen. Ook hebben gemachtigden van de burgemeester tijdens een hoorzitting voor de bezwaarschriftencommissie verklaard dat de buren “al vijf jaar ernstige overlast veroorzaken en feitelijk de hele straat terroriseren met hun gedrag”. [gedaagde] heeft hier onvoldoende tegenover gesteld, zodat hiermee vast is komen te staan dat deze overlast aanwezig was bij aankoop van de woning door [eisers] . Geconcludeerd wordt dan ook dat de woning bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte. Ook is vast komen te staan dat [eisers] geen onderzoeksplicht hebben geschonden. Klachtplicht 5.9. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen omdat zij te laat [gedaagde] hebben geklaagd over de overlast. Vast staat dat [eisers] de woning op 5 maart 2021 geleverd hebben gekregen. Zij zijn enkele weken later in de woning getrokken. Kort daarna zijn zij bekend geworden met de overlast, zo hebben zij ter zitting verklaard. [eisers] hebben toegelicht dat zij hoopten dat vanuit de gemeente of vanuit justitie een oplossing zou volgen en dat de opgelegde bestuurlijke dwangsom uitkomst zou bieden. Daarom hebben zij pas op 8 maart 2022 voor het eerst geklaagd, nadat bleek dat de overlast niet stopte of minder werd. Dit was dus ongeveer een jaar later. Hoewel zij hebben geklaagd bij de verkeerde B.V. – namelijk bij [holding] B.V. en niet bij [gedaagde] B.V. – blijkt uit het feit dat de advocaat van [gedaagde] al binnen een week reageerde dat de klacht [gedaagde] goed heeft bereikt, zodat hier verder geen gevolg aan wordt verbonden. 5.10. De vraag of [eisers] hiermee nog op tijd waren (binnen bekwame tijd) moet worden beantwoord onder afweging van zowel de belangen van [eisers] als de belangen van [gedaagde] en met inachtneming van alle relevante omstandigheden van het geval, waaronder het antwoord op de vraag of [gedaagde] nadeel heeft geleden door dit tijdsverloop (zoals een benadeling in haar bewijspositie of een aantasting van de mogelijkheden de gevolgen van de overlast te beperken). Is te laat geklaagd, dan kunnen [eisers] er geen beroep meer op doen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt (non-conform is). Het idee hierachter is dat [gedaagde] als verkoper moet worden beschermd tegen te late klachten die daardoor moeilijk te betwisten zijn. 5.11. Hoewel de rechtbank het met [gedaagde] eens is dat [eisers] op zichzelf lang hebben gewacht met klagen, is zij toch van oordeel dat in de gegeven omstandigheden nog binnen bekwame tijd is geklaagd. Daarbij weegt in het bijzonder mee dat [gedaagde] hierdoor niet in haar belangen is geschaad. De rechtbank licht dit als volgt toe. Zoals hiervoor al overwogen blijkt uit de door [eisers] overgelegde stukken dat veel buurtbewoners al jaren overlast ervaarden van de buren en waaruit de overlast bestond, zodat hiermee voor [gedaagde] is na te gaan wat de situatie was ten tijde van de overdracht van de woning. Zij is door het late klagen van [eisers] dus niet in bewijsnood geraakt op dit punt. Ook is [gedaagde] niet benadeeld door het feit dat tussen het moment dat [eisers] bekend werden met de overlast en het moment dat zij voor het eerst bij [gedaagde] hierover hebben geklaagd de situatie tussen [eisers] en de buren is geëscaleerd en verergerd, zoals [gedaagde] stelt. De specifieke overlast die [eisers] hierdoor ervaren (hierboven besproken onder het kopje ‘de specifieke overlast’) vormt naar het oordeel van de rechtbank immers geen gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat. Bemiddeling vanuit [gedaagde] tussen [eisers] en de buren zou ten aanzien van deze specifieke overlast mogelijk een verbetering hebben gebracht, maar het zou de algemene overlast die door iedereen in de buurt wordt ervaren niet hebben weggenomen (nog daargelaten dat alle pogingen vanuit de gemeente en (zorg)professionals tot bemiddeling niet hebben gewerkt, zodat onzeker is of bemiddeling vanuit [gedaagde] wel resultaat zou hebben gehad). [gedaagde] heeft tot slot gesteld dat de kans dat een woning met een verhaal als dit nog goed verkocht kan worden inmiddels kleiner is dan op het moment dat [eisers] bekend werden met de overlast. Zij heeft ter zitting echter ook verklaard dat de huizenprijzen weliswaar een periode zijn gedaald, maar inmiddels weer stijgen en over de gehele periode van maart 2021 tot nu zijn gestegen. Zij kan daarom niet worden gevolgd in haar standpunt dat de woning moeilijker verkoopbaar zou zijn. Dit alles betekent, kort gezegd, dat [gedaagde] in de gegeven bijzondere omstandigheden niet is benadeeld door het feit dat [eisers] interventies vanuit de overheid hebben afgewacht en pas na een jaar hebben geklaagd. [eisers] hebben de op hen rustende klachtplicht niet geschonden. Staat artikel 6.3. van de koopovereenkomst aan ontbinding in de weg? 5.12. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat artikel 6.3. van de koopovereenkomst ontbinding onmogelijk zou maken. De rechtbank volgt [gedaagde] niet in deze stelling. Partijen hebben in dit artikel wel afgesproken dat [gedaagde] aansprakelijk is voor herstelkosten bij gebreken en niet voor aanvullende schade, tenzij haar een verwijt treft, maar hieruit volgt nog niet dat partijen bedoeld zouden hebben mogelijkheid tot (gedeeltelijke) ontbinding uit te sluiten. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan dit niet worden aangenomen. De niet zelf-bewoningsclausule Valt het gebrek onder artikel 22? 5.13. Met dit alles is echter nog niet gezegd dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden. [gedaagde] beroept zich namelijk op artikel 22 van de koopovereenkomst (de niet zelf-bewoningsclausule) en stelt zich op het standpunt dat het een gebrek betreft dat op basis van deze clausule voor rekening en risico van [eisers] komt. Partijen zijn in deze clausule, kort gezegd, overeengekomen dat alle eigenschappen die pas aan het licht komen wanneer de woning wordt gebruikt (bewoond) volledig voor rekening en risico van [eisers] komen en dat zij ten aanzien van dergelijke eigenschappen geen enkel recht geldend kunnen maken tegen [gedaagde] . Hoewel partijen niet met elkaar hebben gesproken over deze bepaling, leggen zij de bepaling allebei op deze manier uit. Deze uitleg strookt ook met de tekst van de bepaling. 5.14. Partijen zijn het er ook met elkaar over eens dat de overlast onder artikel 22 van de koopovereenkomst valt. De buren veroorzaken namelijk niet altijd overlast.

Met name ’s avonds en ‘s nacht doet zich de ergste geluidsoverlast voor. Er is dan ook sprake van een gebrek dat pas aan het licht pleegt te komen wanneer langere tijd in de woning wordt verbleven en overnacht. Pas dan zal ook blijken dat het gaat om (structurele en ernstige) burenoverlast. Is artikel 22 een onredelijk beding? 5.15. Artikel 22 van de koopovereenkomst kwalificeert naar het oordeel van de rechtbank als een algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231 onder a BW. [gedaagde] heeft ter zitting namelijk verklaard dat zij deze bepaling in deze exacte vorm steeds in iedere koopovereenkomsten die zij sluit opneemt, zodat het beding is opgesteld om in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen. [eisers] zijn de koopovereenkomst verder aangegaan als consumenten en [gedaagde] als verkoper in de zin van richtlijn 93/13/EEG inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Dat heeft tot gevolg dat de rechtbank zelfstandig moet oordelen of artikel 22 een oneerlijk beding is. Is sprake van een oneerlijk beding in een overeenkomst tussen een verkoper en een consument, dan bindt dit beding de consument niet (artikel 6 van de richtlijn). Een beding wordt op grond van artikel 3 lid 1 van de richtlijn als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Naar Nederlands recht vindt deze toetsing plaats in het kader van artikel 6:233 onder a BW. In dit artikel is bepaald dat een beding in algemene voorwaarden onredelijk bezwarend en daarmee vernietigbaar is indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. De rechtbank heeft [gedaagde] de gelegenheid gegeven om gemotiveerd te stellen waarom artikel 22 niet oneerlijk/onredelijk bezwarend is. Ook [eisers] hebben hierover een akte mogen nemen. 5.16. Anders dan [gedaagde] in haar akte betoogt, volgt naar het oordeel van de rechtbank uit het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 6 juni 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:1843) niet dat de vraag naar de onredelijk bezwarendheid van de niet zelf-bewoningsclausule al is beantwoord. Deze vraag kan ook niet in zijn algemeenheid worden beantwoord, maar is steeds afhankelijk van alle omstandigheden van het specifieke geval. Daarbij woog het gerechtshof in de zaak die bij haar voorlag mee dat bij bepaling van de hoogte van de koopprijs rekening was gehouden met het feit dat de verkopende stichting het pand niet zelf had bewoond, dat de kopers een aankoopmakelaar hadden ingeschakeld en dat zij beiden zelf als jurist werkzaam waren. Van deze omstandigheden is hier nu juist geen sprake. 5.17. [eisers] worden op hun beurt niet gevolgd in hun stelling dat de niet zelf-bewoningsclausule een beding betreft als bedoeld in artikel 6:236 onder b BW, in welk artikel is bepaald dat een beding waarmee het recht van de consument op ontbinding wegens een tekortkoming van de gebruiker wordt uitgesloten of beperkt, onredelijk bezwarend is. Is sprake van een geval dat onder de niet zelf-bewoningsclausule valt dan kunnen [eisers] weliswaar niet tot ontbinding overgaan, maar dit is niet het geval omdat het recht op ontbinding op zichzelf wordt uitgesloten of beperkt. Het beding regelt dat in bepaalde gevallen geen sprake is van een tekortkoming. 5.18. De rechtbank moet dus toetsen of het beding onredelijk bezwarend is. Zij komt tot het oordeel dat dit het geval is en baseert zich op de volgende omstandigheden. Op basis van de wet (artikel 7:17 BW) mochten [eisers] in ieder geval verwachten dat de woning de eigenschappen zou bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. Gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan leveren een tekortkoming op in de nakoming van overeenkomst, wat [eisers] in beginsel de bevoegdheid zou geven de koopovereenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden (artikel 6:265 BW) of bijvoorbeeld schadevergoeding te vorderen (artikel 6:74 BW). De rechtspositie van [eisers] is op basis van artikel 22 van de koopovereenkomst wezenlijk anders, aangezien zij geen enkel recht hebben (of geldend kunnen maken) ten aanzien van eigenschappen die aan normaal gebruik in de weg staan, indien het eigenschappen betreft waarvan [gedaagde] op de hoogte zou zijn geweest als hij de woning zelf had bewoond. Er zijn allerlei soorten gebreken denkbaar die pas aan het licht komen wanneer enige tijd in een woning wordt verbleven. Denk bijvoorbeeld aan een kelder die in de winter overstroomt, een dak dat lekt bij hevige regenval (slagregen) of burenoverlast. Voor al dit soort gebreken wordt het risico volledig bij [eisers] als consumenten geplaatst. Het toevoegen van artikel 22 van de koopovereenkomst is dus nadelig voor [eisers] . Artikel 22 van de koopovereenkomst moet verder worden beschouwd in het licht van de gehele koopovereenkomst. In dit kader wordt meegewogen dat gebreken die [eisers] als kopers kenbaar waren op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst al voor hun risico en rekening komen. Met de toevoeging van artikel 22 van de koopovereenkomst komen nu ook gebreken die dat juist niet waren en die zich pas openbaren bij bewoning van het pand voor rekening en risico van [eisers] . [gedaagde] heeft daarbij niet alleen artikel 22 aan de koopovereenkomst toegevoegd, maar ook een ouderdomsclausule. Hierdoor wordt het door de wetgever getroffen evenwicht verder verstoord in het nadeel van [eisers] . Het is de rechtbank niet gebleken dat er een voordeel voor [eisers] tegenover deze risicoverschuiving stond, bijvoorbeeld doordat partijen een lagere koopprijs zijn overeengekomen. De koopprijs die [eisers] hebben betaald van € 280.000,00 is volgens [gedaagde] juist marktconform. [gedaagde] heeft de woning verder zelf voor het bedrag van € 232.000,00 gekocht, voordat zij de woning zo’n vijf weken later doorverkocht aan [eisers] (een verschil in prijs van zo’n 20%). Zij heeft de woning dus voor een bedrag ruim onder marktwaarde kunnen kopen. De verklaring van [gedaagde] dat zij de woning goedkoop heeft kunnen kopen vanwege de hondenoverlast, strookt in ieder geval niet met haar stelling dat de woning – rekening houdend met de hondenoverlast – € 280.000,00 waard was. [gedaagde] wist dat de woning door de makelaar van [naam 2] en [naam 1] uitsluitend is aangeboden aan vier professionele opkopers. Zij had, als professionele vastgoedhandelaar, dan ook kunnen vermoeden dat er mogelijk meer speelde omtrent de woning om dit verschil in de marktwaarde en het bedrag dat zij uiteindelijk heeft betaald te verklaren. Dit alles wringt des te meer, nu [gedaagde] bij uitstek degene is die nog relevante informatie over eigenschappen die pas bij bewoning aan het licht komen kon verkrijgen van [naam 1] en [naam 2] als laatste personen die daadwerkelijk in de woning hebben gewoond. [eisers] hadden deze mogelijkheid niet, zij konden [naam 1] en [naam 2] daarover niet bevragen en waren volledig afhankelijk van de informatie die [gedaagde] had ingewonnen en hen gaf. Het risico van het onvoldoende inwinnen van inlichtingen wordt echter volledig bij [eisers] gelegd. Tot slot weegt de rechtbank mee dat [eisers] niet waren voorzien van enige juridische bijstand of bijstand van een makelaar die hen de gevolgen van de risicoverschuiving kon uitleggen.

Met name ’s avonds en ‘s nacht doet zich de ergste geluidsoverlast voor. Er is dan ook sprake van een gebrek dat pas aan het licht pleegt te komen wanneer langere tijd in de woning wordt verbleven en overnacht. Pas dan zal ook blijken dat het gaat om (structurele en ernstige) burenoverlast. Is artikel 22 een onredelijk beding? 5.15. Artikel 22 van de koopovereenkomst kwalificeert naar het oordeel van de rechtbank als een algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231 onder a BW. [gedaagde] heeft ter zitting namelijk verklaard dat zij deze bepaling in deze exacte vorm steeds in iedere koopovereenkomsten die zij sluit opneemt, zodat het beding is opgesteld om in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen. [eisers] zijn de koopovereenkomst verder aangegaan als consumenten en [gedaagde] als verkoper in de zin van richtlijn 93/13/EEG inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Dat heeft tot gevolg dat de rechtbank zelfstandig moet oordelen of artikel 22 een oneerlijk beding is. Is sprake van een oneerlijk beding in een overeenkomst tussen een verkoper en een consument, dan bindt dit beding de consument niet (artikel 6 van de richtlijn). Een beding wordt op grond van artikel 3 lid 1 van de richtlijn als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Naar Nederlands recht vindt deze toetsing plaats in het kader van artikel 6:233 onder a BW. In dit artikel is bepaald dat een beding in algemene voorwaarden onredelijk bezwarend en daarmee vernietigbaar is indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. De rechtbank heeft [gedaagde] de gelegenheid gegeven om gemotiveerd te stellen waarom artikel 22 niet oneerlijk/onredelijk bezwarend is. Ook [eisers] hebben hierover een akte mogen nemen. 5.16. Anders dan [gedaagde] in haar akte betoogt, volgt naar het oordeel van de rechtbank uit het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 6 juni 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:1843) niet dat de vraag naar de onredelijk bezwarendheid van de niet zelf-bewoningsclausule al is beantwoord. Deze vraag kan ook niet in zijn algemeenheid worden beantwoord, maar is steeds afhankelijk van alle omstandigheden van het specifieke geval. Daarbij woog het gerechtshof in de zaak die bij haar voorlag mee dat bij bepaling van de hoogte van de koopprijs rekening was gehouden met het feit dat de verkopende stichting het pand niet zelf had bewoond, dat de kopers een aankoopmakelaar hadden ingeschakeld en dat zij beiden zelf als jurist werkzaam waren. Van deze omstandigheden is hier nu juist geen sprake. 5.17. [eisers] worden op hun beurt niet gevolgd in hun stelling dat de niet zelf-bewoningsclausule een beding betreft als bedoeld in artikel 6:236 onder b BW, in welk artikel is bepaald dat een beding waarmee het recht van de consument op ontbinding wegens een tekortkoming van de gebruiker wordt uitgesloten of beperkt, onredelijk bezwarend is. Is sprake van een geval dat onder de niet zelf-bewoningsclausule valt dan kunnen [eisers] weliswaar niet tot ontbinding overgaan, maar dit is niet het geval omdat het recht op ontbinding op zichzelf wordt uitgesloten of beperkt. Het beding regelt dat in bepaalde gevallen geen sprake is van een tekortkoming. 5.18. De rechtbank moet dus toetsen of het beding onredelijk bezwarend is. Zij komt tot het oordeel dat dit het geval is en baseert zich op de volgende omstandigheden. Op basis van de wet (artikel 7:17 BW) mochten [eisers] in ieder geval verwachten dat de woning de eigenschappen zou bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. Gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan leveren een tekortkoming op in de nakoming van overeenkomst, wat [eisers] in beginsel de bevoegdheid zou geven de koopovereenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden (artikel 6:265 BW) of bijvoorbeeld schadevergoeding te vorderen (artikel 6:74 BW). De rechtspositie van [eisers] is op basis van artikel 22 van de koopovereenkomst wezenlijk anders, aangezien zij geen enkel recht hebben (of geldend kunnen maken) ten aanzien van eigenschappen die aan normaal gebruik in de weg staan, indien het eigenschappen betreft waarvan [gedaagde] op de hoogte zou zijn geweest als hij de woning zelf had bewoond. Er zijn allerlei soorten gebreken denkbaar die pas aan het licht komen wanneer enige tijd in een woning wordt verbleven. Denk bijvoorbeeld aan een kelder die in de winter overstroomt, een dak dat lekt bij hevige regenval (slagregen) of burenoverlast. Voor al dit soort gebreken wordt het risico volledig bij [eisers] als consumenten geplaatst. Het toevoegen van artikel 22 van de koopovereenkomst is dus nadelig voor [eisers] . Artikel 22 van de koopovereenkomst moet verder worden beschouwd in het licht van de gehele koopovereenkomst. In dit kader wordt meegewogen dat gebreken die [eisers] als kopers kenbaar waren op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst al voor hun risico en rekening komen. Met de toevoeging van artikel 22 van de koopovereenkomst komen nu ook gebreken die dat juist niet waren en die zich pas openbaren bij bewoning van het pand voor rekening en risico van [eisers] . [gedaagde] heeft daarbij niet alleen artikel 22 aan de koopovereenkomst toegevoegd, maar ook een ouderdomsclausule. Hierdoor wordt het door de wetgever getroffen evenwicht verder verstoord in het nadeel van [eisers] . Het is de rechtbank niet gebleken dat er een voordeel voor [eisers] tegenover deze risicoverschuiving stond, bijvoorbeeld doordat partijen een lagere koopprijs zijn overeengekomen. De koopprijs die [eisers] hebben betaald van € 280.000,00 is volgens [gedaagde] juist marktconform. [gedaagde] heeft de woning verder zelf voor het bedrag van € 232.000,00 gekocht, voordat zij de woning zo’n vijf weken later doorverkocht aan [eisers] (een verschil in prijs van zo’n 20%). Zij heeft de woning dus voor een bedrag ruim onder marktwaarde kunnen kopen. De verklaring van [gedaagde] dat zij de woning goedkoop heeft kunnen kopen vanwege de hondenoverlast, strookt in ieder geval niet met haar stelling dat de woning – rekening houdend met de hondenoverlast – € 280.000,00 waard was. [gedaagde] wist dat de woning door de makelaar van [naam 2] en [naam 1] uitsluitend is aangeboden aan vier professionele opkopers. Zij had, als professionele vastgoedhandelaar, dan ook kunnen vermoeden dat er mogelijk meer speelde omtrent de woning om dit verschil in de marktwaarde en het bedrag dat zij uiteindelijk heeft betaald te verklaren. Dit alles wringt des te meer, nu [gedaagde] bij uitstek degene is die nog relevante informatie over eigenschappen die pas bij bewoning aan het licht komen kon verkrijgen van [naam 1] en [naam 2] als laatste personen die daadwerkelijk in de woning hebben gewoond. [eisers] hadden deze mogelijkheid niet, zij konden [naam 1] en [naam 2] daarover niet bevragen en waren volledig afhankelijk van de informatie die [gedaagde] had ingewonnen en hen gaf. Het risico van het onvoldoende inwinnen van inlichtingen wordt echter volledig bij [eisers] gelegd. Tot slot weegt de rechtbank mee dat [eisers] niet waren voorzien van enige juridische bijstand of bijstand van een makelaar die hen de gevolgen van de risicoverschuiving kon uitleggen.

Zij hebben wel vragen gesteld over de koopovereenkomst aan de makelaar van [gedaagde] – waaruit ook blijkt dat de inhoud hiervan hen niet zonder meer duidelijk was – maar niet over deze clausule. Zij waren ook niet op de hoogte waren van het feit dat de verkopend makelaar de zoon van de bestuurder van [gedaagde] was en dus geen onafhankelijk persoon (voor zover een verkopend makelaar al als onafhankelijk kan worden gezien). 5.19. De rechtbank is, al deze feiten en omstandigheden overziend, van oordeel dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [eisers] aanzienlijk wordt verstoord, terwijl [gedaagde] er in de gegeven omstandigheden niet redelijkerwijs vanuit kon uitgaan dat [eisers] het beding ook zouden hebben aanvaard indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld. 5.20. Artikel 22 van de koopovereenkomst wordt dan ook vernietigd. Dit betekent dat de vordering tot ontbinding wordt toegewezen. [gedaagde] heeft haar plicht uit artikel 6.3. van de koopovereenkomst geschonden. Ontbinding Teruglevering woning 5.21. Als gevolg van de ontbinding ontstaan voor partijen over en weer ongedaanmakingsverbintenissen van de door hen ontvangen prestaties. [eisers] dienen de woning terug te leveren aan [gedaagde] en [gedaagde] dient de door haar ontvangen koopprijs te retourneren. [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot medewerking aan teruglevering van de woning aan haar. [eisers] vorderen in dit kader dat [gedaagde] hieraan zal medewerken ‘op het eerst mogelijke en door de notaris te bepalen datum en tijdstip’. Om te voorkomen dat [gedaagde] onvoldoende tijd heeft om de nodige zaken (financiering) voor de overdracht te regelen, zal de rechtbank deze termijn bepalen op een maand na betekening van dit vonnis. Tevens wordt bepaald dat dit vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaring(en) van [gedaagde] die zijn vereist voor de levering van de woning, indien [gedaagde] niet meewerkt daaraan. Terugbetaling koopsom 5.22. [gedaagde] vindt dat op de koopsom van € 280.000,00 die zij bij ongedaanmaking aan [eisers] moet terugbetalen een korting moet worden toegepast. [gedaagde] heeft ter zitting echter verklaard dat de huizenprijzen sinds februari 2021 zijn gestegen, zodat zij onvoldoende heeft gesteld om te kunnen concluderen dat de verhouding in waarde tussen hetgeen wederzijds bij ongedaanmaking zou moeten worden verricht zich ten gunste van [eisers] heeft gewijzigd (zie artikel 6:278 BW). [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot terugbetaling van de koopprijs van € 280.000,00. Wettelijke rente over koopsom 5.23. De wettelijke rente over dit bedrag kan niet worden toegewezen vanaf 14 maart 2022, zoals door [eisers] gevorderd, aangezien wettelijke rente pas verschuldigd is vanaf het moment dat [gedaagde] met het betalen van dit bedrag in verzuim is (artikel 6:119 BW). Omdat de koopovereenkomst voor het eerst bij dit vonnis wordt vernietigd en hierdoor pas de verplichting tot terugbetaling van de koopsom ontstaat, is [gedaagde] op dit moment nog niet in verzuim. Zij heeft een maand na betekening van dit vonnis de tijd om de woning terug te nemen en de koopsom terug te betalen, pas als zij hiermee in gebreke blijft en in verzuim komt te verkeren is zij wettelijke rente verschuldigd. Overdrachtsbelasting 5.24. De overdrachtsbelasting die [eisers] hebben voldaan, waren zij als kopers van een onroerende zaak verschuldigd aan de Staat en niet aan [gedaagde] . Dit betreft dus geen door [gedaagde] ontvangen prestatie, zodat zij niet gehouden is deze kosten aan [eisers] te voldoen als ongedaanmakingsverbintenis. 5.25. Evenmin is [gedaagde] deze kosten verschuldigd als vergoeding van door [eisers] geleden schade. Artikel 6.3. beperkt de schadeplicht van [gedaagde] namelijk tot herstelkosten, tenzij haar een verwijt kan worden gemaakt. De rechtbank begrijpt dat [eisers] bedoeld hebben te bepleiten dat [gedaagde] een dergelijk verwijt kan worden gemaakt omdat zij wist van de ernst van de overlast en hen hiervoor niet heeft gewaarschuwd. [eisers] hebben deze stelling, gezien de betwisting van [gedaagde] op dit punt, echter onvoldoende onderbouwd. Zo hebben zij in hun dagvaarding gesteld dat er een eerdere procedure zou zijn gevoerd tussen [gedaagde] en [naam 1] en [naam 2] over de overlast, maar dit is niet juist gebleken. Dat [gedaagde] verder kennis zou hebben gehad van de overlast omdat zij met andere buurtbewoners zou hebben gesproken is op geen enkele wijze onderbouwd. Sterker nog, in alle WhatsApp-berichten van buurtbewoners die [eisers] hebben overgelegd is juist te lezen dat enkele buurtbewoners wel iemand aan de deur hebben gehad (waarbij het eveneens mogelijk is dat dit een andere benaderde professionele opkoper betreft), maar dat zij de deur niet hebben geopend en deze persoon dus niet te woord hebben gestaan. Voor het eerst ter zitting hebben [eisers] aangevoerd onlangs buurtbewoners te hebben gesproken die hen hebben gezegd [gedaagde] te hebben gesproken, maar zij hebben dit onvoldoende gesubstantieerd. Zo hebben zij niet aangeven wie [gedaagde] dan wanneer zou hebben gesproken en wat hier besproken is ten aanzien van de overlast. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen. Buitengerechtelijke kosten 5.26. [eisers] vorderen veroordeling van [gedaagde] tot betaling van het bedrag van € 3.841,75 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW (de wettelijke handelsrente) vanaf 7 dagen na dagtekening van dit vonnis. Bij buitengerechtelijke kosten wordt de omvang van de vergoedingsverplichting bepaald door de dubbele redelijkheidstoets van artikel 6:96 lid 2 onder c BW. Het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (Besluit BIK), waarbij incassokosten worden genormeerd, is niet van toepassing, aangezien de vordering van [eisers] geen betrekking heeft op één van de situaties waarin dit besluit van toepassing is. De verrichte werkzaamheden moeten redelijkerwijs noodzakelijk zijn geweest en de gemaakte kosten moeten naar hun aard en omvang redelijk zijn. Deze toets vindt plaats met inachtneming aan de eisen zoals geformuleerd in het Rapport BGK-Integraal. 5.27. [eisers] dienen te stellen en te specificeren dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt. In dit kader hebben [eisers] twee door hun advocaat aan [gedaagde] verzonden brieven overgelegd (van 8 maart 2022 en van 12 mei 2022), waaruit blijkt dat daadwerkelijke buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Zij hebben echter geen factuur van hun advocaat overgelegd, of een ander document waaruit blijkt hoeveel uren aan deze brieven besteed zijn en wat het gehanteerde uurtarief was. Op deze wijze is niet na te gaan of de kosten naar hun omvang redelijk zijn. De rechtbank weegt daarbij mee dat het gevorderde bedrag hoger is dan het bedrag dat op grond van het Besluit BIK verschuldigd zou zijn (dit zou het bedrag van € 3.175,00 zijn). De buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden toegewezen tot dit bedrag, dat redelijk wordt geacht. 5.28. Nu geen sprake is van een handelstransactie, kan de vordering tot toewijzing van de wettelijke handelsrente niet worden toegewezen. De rechtbank dient ambtshalve te beoordelen of de wettelijke rente van art. 6:119 BW wel voor toewijzing in aanmerking komt. Dit is het geval.

Zij hebben wel vragen gesteld over de koopovereenkomst aan de makelaar van [gedaagde] – waaruit ook blijkt dat de inhoud hiervan hen niet zonder meer duidelijk was – maar niet over deze clausule. Zij waren ook niet op de hoogte waren van het feit dat de verkopend makelaar de zoon van de bestuurder van [gedaagde] was en dus geen onafhankelijk persoon (voor zover een verkopend makelaar al als onafhankelijk kan worden gezien). 5.19. De rechtbank is, al deze feiten en omstandigheden overziend, van oordeel dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [eisers] aanzienlijk wordt verstoord, terwijl [gedaagde] er in de gegeven omstandigheden niet redelijkerwijs vanuit kon uitgaan dat [eisers] het beding ook zouden hebben aanvaard indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld. 5.20. Artikel 22 van de koopovereenkomst wordt dan ook vernietigd. Dit betekent dat de vordering tot ontbinding wordt toegewezen. [gedaagde] heeft haar plicht uit artikel 6.3. van de koopovereenkomst geschonden. Ontbinding Teruglevering woning 5.21. Als gevolg van de ontbinding ontstaan voor partijen over en weer ongedaanmakingsverbintenissen van de door hen ontvangen prestaties. [eisers] dienen de woning terug te leveren aan [gedaagde] en [gedaagde] dient de door haar ontvangen koopprijs te retourneren. [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot medewerking aan teruglevering van de woning aan haar. [eisers] vorderen in dit kader dat [gedaagde] hieraan zal medewerken ‘op het eerst mogelijke en door de notaris te bepalen datum en tijdstip’. Om te voorkomen dat [gedaagde] onvoldoende tijd heeft om de nodige zaken (financiering) voor de overdracht te regelen, zal de rechtbank deze termijn bepalen op een maand na betekening van dit vonnis. Tevens wordt bepaald dat dit vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaring(en) van [gedaagde] die zijn vereist voor de levering van de woning, indien [gedaagde] niet meewerkt daaraan. Terugbetaling koopsom 5.22. [gedaagde] vindt dat op de koopsom van € 280.000,00 die zij bij ongedaanmaking aan [eisers] moet terugbetalen een korting moet worden toegepast. [gedaagde] heeft ter zitting echter verklaard dat de huizenprijzen sinds februari 2021 zijn gestegen, zodat zij onvoldoende heeft gesteld om te kunnen concluderen dat de verhouding in waarde tussen hetgeen wederzijds bij ongedaanmaking zou moeten worden verricht zich ten gunste van [eisers] heeft gewijzigd (zie artikel 6:278 BW). [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot terugbetaling van de koopprijs van € 280.000,00. Wettelijke rente over koopsom 5.23. De wettelijke rente over dit bedrag kan niet worden toegewezen vanaf 14 maart 2022, zoals door [eisers] gevorderd, aangezien wettelijke rente pas verschuldigd is vanaf het moment dat [gedaagde] met het betalen van dit bedrag in verzuim is (artikel 6:119 BW). Omdat de koopovereenkomst voor het eerst bij dit vonnis wordt vernietigd en hierdoor pas de verplichting tot terugbetaling van de koopsom ontstaat, is [gedaagde] op dit moment nog niet in verzuim. Zij heeft een maand na betekening van dit vonnis de tijd om de woning terug te nemen en de koopsom terug te betalen, pas als zij hiermee in gebreke blijft en in verzuim komt te verkeren is zij wettelijke rente verschuldigd. Overdrachtsbelasting 5.24. De overdrachtsbelasting die [eisers] hebben voldaan, waren zij als kopers van een onroerende zaak verschuldigd aan de Staat en niet aan [gedaagde] . Dit betreft dus geen door [gedaagde] ontvangen prestatie, zodat zij niet gehouden is deze kosten aan [eisers] te voldoen als ongedaanmakingsverbintenis. 5.25. Evenmin is [gedaagde] deze kosten verschuldigd als vergoeding van door [eisers] geleden schade. Artikel 6.3. beperkt de schadeplicht van [gedaagde] namelijk tot herstelkosten, tenzij haar een verwijt kan worden gemaakt. De rechtbank begrijpt dat [eisers] bedoeld hebben te bepleiten dat [gedaagde] een dergelijk verwijt kan worden gemaakt omdat zij wist van de ernst van de overlast en hen hiervoor niet heeft gewaarschuwd. [eisers] hebben deze stelling, gezien de betwisting van [gedaagde] op dit punt, echter onvoldoende onderbouwd. Zo hebben zij in hun dagvaarding gesteld dat er een eerdere procedure zou zijn gevoerd tussen [gedaagde] en [naam 1] en [naam 2] over de overlast, maar dit is niet juist gebleken. Dat [gedaagde] verder kennis zou hebben gehad van de overlast omdat zij met andere buurtbewoners zou hebben gesproken is op geen enkele wijze onderbouwd. Sterker nog, in alle WhatsApp-berichten van buurtbewoners die [eisers] hebben overgelegd is juist te lezen dat enkele buurtbewoners wel iemand aan de deur hebben gehad (waarbij het eveneens mogelijk is dat dit een andere benaderde professionele opkoper betreft), maar dat zij de deur niet hebben geopend en deze persoon dus niet te woord hebben gestaan. Voor het eerst ter zitting hebben [eisers] aangevoerd onlangs buurtbewoners te hebben gesproken die hen hebben gezegd [gedaagde] te hebben gesproken, maar zij hebben dit onvoldoende gesubstantieerd. Zo hebben zij niet aangeven wie [gedaagde] dan wanneer zou hebben gesproken en wat hier besproken is ten aanzien van de overlast. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen. Buitengerechtelijke kosten 5.26. [eisers] vorderen veroordeling van [gedaagde] tot betaling van het bedrag van € 3.841,75 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW (de wettelijke handelsrente) vanaf 7 dagen na dagtekening van dit vonnis. Bij buitengerechtelijke kosten wordt de omvang van de vergoedingsverplichting bepaald door de dubbele redelijkheidstoets van artikel 6:96 lid 2 onder c BW. Het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (Besluit BIK), waarbij incassokosten worden genormeerd, is niet van toepassing, aangezien de vordering van [eisers] geen betrekking heeft op één van de situaties waarin dit besluit van toepassing is. De verrichte werkzaamheden moeten redelijkerwijs noodzakelijk zijn geweest en de gemaakte kosten moeten naar hun aard en omvang redelijk zijn. Deze toets vindt plaats met inachtneming aan de eisen zoals geformuleerd in het Rapport BGK-Integraal. 5.27. [eisers] dienen te stellen en te specificeren dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt. In dit kader hebben [eisers] twee door hun advocaat aan [gedaagde] verzonden brieven overgelegd (van 8 maart 2022 en van 12 mei 2022), waaruit blijkt dat daadwerkelijke buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Zij hebben echter geen factuur van hun advocaat overgelegd, of een ander document waaruit blijkt hoeveel uren aan deze brieven besteed zijn en wat het gehanteerde uurtarief was. Op deze wijze is niet na te gaan of de kosten naar hun omvang redelijk zijn. De rechtbank weegt daarbij mee dat het gevorderde bedrag hoger is dan het bedrag dat op grond van het Besluit BIK verschuldigd zou zijn (dit zou het bedrag van € 3.175,00 zijn). De buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden toegewezen tot dit bedrag, dat redelijk wordt geacht. 5.28. Nu geen sprake is van een handelstransactie, kan de vordering tot toewijzing van de wettelijke handelsrente niet worden toegewezen. De rechtbank dient ambtshalve te beoordelen of de wettelijke rente van art. 6:119 BW wel voor toewijzing in aanmerking komt. Dit is het geval.