ECLI:NL:RBZWB:2022:8173

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Cluster I Civiele kantonzaken Tilburg zaak/rolnr.: 9622555 VV EXPL 22-3 vonnis in kort geding d.d. 25 februari 2022 inzake de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna te noemen: “ [eiseres] ”, gemachtigde: mr. A.F.Th.M. Heutink, advocaat te Gennep, tegen [gedaagde] , wonende te [woonadres] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna te noemen: “ [gedaagde] ”, gemachtigde: mr. J. de Roo, advocaat te Oosterhout. 1Het verloop van het geding De procesgang blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding in kort geding van 13 januari 2022 met producties; de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie met producties; de pleitnotities aan de zijde van [eiseres] ; e aantekeningen van de griffier met betrekking tot de gehouden mondelinge behandeling van 11 februari 2022.

In conventie: 2.1. [eiseres] vordert - na wijziging van eis - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: a. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] te voldoen het bedrag ad € 16.257,76 alsmede de na 20 oktober 2021 vervallen huurtermijnen c.a. alsmede de buitengerechtelijke kosten ad € 2.250,00 conform de algemene bepalingen en de boete ad € 32.500,00 zijnde de boete vanaf de dag van verzuim 17 juni 2021 tot 1 november 2021 alsmede de wettelijke handelsrente vanaf juli 2012 subsidiair vanaf de dag van uitbrengen dagvaarding tot aan de dag der voldoening; [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde gelegen aan de [adres] met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin van de zijde van [gedaagde] mocht bevinden - onder achterlating van wat aan [eiseres] toebehoort - te ontruimen en te verlaten, onder gelijktijdige afgifte van de sleutels van het gehuurde aan [eiseres] en het gehuurde geheel ontruimd ter algehele en vrije beschikking van [eiseres] te stellen en te laten; [eiseres] - voor zoveel nodig - te machtigen om - indien en voor zover [gedaagde] met deze ontruiming in gebreke mocht blijven - zelf deze ontruiming op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zo nodig met behulp van de sterke arm der wet; [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met btw over de daarvoor in aanmerking komende posten alsmede met de wettelijke rente vanaf de dag van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening. 2.2. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , in haar vorderingen, althans tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente. In reconventie: 2.3. [gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. [eiseres] te veroordelen tot goed en deugdelijk herstel van het dak van het gehuurde, althans tot het nemen van zodanige maatregelen dat de gebreken in of aan het gehuurde welke zorgen voor lekkage worden verholpen, binnen 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor iedere dag dat [eiseres] na betekening van dit vonnis in overtreding is te voldoen aan de veroordeling en/of daartoe nalatig blijft; II. [eiseres] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde] te voldoen de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; III. [eiseres] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde] te voldoen de na dit vonnis nog vallende kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat gedaagde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening. 2.4 [eiseres] voert verweer.

in conventie: 3.1. Tussen partijen staat – voor zover relevant – de volgende feiten vast: er loopt momenteel een bodemprocedure tussen partijen bekend onder het zaaknummer K/4904/9587294. Op 16 februari 2022 staat [gedaagde] voor conclusie van antwoord; op 16 mei 2020 hebben partijen een “Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna: “de huurovereenkomst”) gesloten ten aanzien van een horecapand met bar, keuken, cafetaria en opslagruimte op de Camping [eiseres] gelegen aan de [adres] (hierna: “het gehuurde”); in artikel 6.1 van de huurovereenkomst staat: “Huurder respecteert de bestaande leveringsovereenkomst welke rust op het pand met [naam 1] en [naam 2] voor de levering van bieren c.a..”; in artikel 14 van de huurovereenkomst staat: “14.1 Huurder is verplicht persoonlijk de onderneming van het gehuurde uit te oefenen, zodanig: (…) dat hij rekening houdt met de belangen van verhuurders onderneming en de belangen van diens gasten van Camping [eiseres] , dit alles overeenkomstig de sfeer van de onderneming van verhuurder, zulks ter beoordeling van verhuurder. 14.2 Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken voor de uitoefening van zijn bedrijf van café/restaurant/cafetaria/terras en het daartoe ingericht houden.(…) 14.4 Huurder is verplicht de horecafaciliteiten open te hebben en te houden en de onderneming te drijven gedurende de periode 1 april tot en met 1 november voor ten minste 23 van de 25 weken die zijn gelegen tussen die datums. (…) 14.8 Huurder zal toestaan dat het gehuurde wordt gebruikt voor de uitvoering en organisatie van het recreatieprogramma van Camping [eiseres] . Huurder zal expliciet en actief medewerking verlenen aan de uitvoering van voorgenoemd recreatieprogramma. Dit geschiedt in overleg. Gestreefd wordt naar een synergie tussen de bedrijfsvoering van huurder en de uitvoering en organisatie van het recreatieprogramma.”; op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: “de algemene voorwaarden”) van toepassing; in artikel 4 van de algemene voorwaarden staat: “4.1 Zowel op als na ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst is verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde (…) 4.3 Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van alle overige vereiste, niet onder 4.1 vallende vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde (…)”; in artikel 12.3 van de algemene voorwaarden staat: “Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van: a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren en buitengevels; b. onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen, traptreden, rioleringen, afvoeren, goten, buitenkozijnen.”; op 15 juli 2021 heeft [gedaagde] een horeca-exploitatievergunning en een drank- en horecavergunning verkregen; op 31 juli 2021 heeft VERO Dakwerken in opdracht van [gedaagde] het dak geïnspecteerd en daarvan een rapportage opgesteld; op 23 augustus 2021 heeft [naam 6] Elektrotechniek de elektrische installatie in de kantine geïnspecteerd en enkele stopcontacten vervangen door spatwaterdichte stopcontacten; op 16 juli 2021 heeft [naam 3] Installatieservice de dakgoot geïnspecteerd en gerepareerd; op 30 augustus 2021 heeft Woonkeur in opdracht van [gedaagde] een inspectie aan het dak verricht en hiervan een rapportage opgesteld; op 7 september 2020 heeft Loodgietersbedrijf [naam 4] op verzoek van [gedaagde] de lekkage onderzocht en hierover een beoordeling gegeven. 3.2. [eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de voor haar uit hoofde van de (huur)overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. [eiseres] stelt dat sprake is van een gemengde overeenkomst in de zin van artikel 6:125 BW, nu de overeenkomst voldoet aan zowel de omschrijving van de overeenkomst van opdracht (het verzorgen van “cateringactiviteiten”) als de overeenkomst van huur (huur en exploitatie van de bar, keuken en cafetaria). [eiseres] stelt dat [gedaagde] in strijd handelt met de bepalingen uit de huurovereenkomst, de wet- en regelgeving alsmede de belangen van [eiseres] nu zij niet – tijdig – de benodigde vergunningen had, de horeca niet structureel en eenduidig open houdt, niet volledig inkoopt bij [naam 1] , een sfeer creëert en concurrerende activiteiten organiseert die schade toebrengen aan de camping, inventaris ontvreemdt en daarnaast facturen onbetaald laat, bestaande uit twee huurtermijnen en facturen van de makelaar, Sena en Horecasound, gas/water/energie, overname diversen, [naam 5] , televisie-gebruik en vergoeding gebruik perceel. Hierdoor is sprake van tekortkomingen als gevolg waarvan thans ontruiming wordt gevorderd. 3.3. [gedaagde] betwist allereerst dat naast de huurovereenkomst ook sprake is van een overeenkomst van opdracht c.q. overeenkomst van cateringdiensten, dan wel dat sprake is van een gemengde overeenkomst in de zin van artikel 6:215 BW. Voorts betwist [gedaagde] dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. [gedaagde] voert hierbij aan dat zij wegens een misverstand enige tijd niet over de juiste vergunningen beschikte, maar dat dit haar niet kan worden toegerekend en dat zij de vereiste vergunningen inmiddels op 15 juli 2021 heeft verkregen. Daarnaast betwist [gedaagde] dat zij zich niet zou houden aan de openingstijden, aangezien hierover nergens een verplichting is opgenomen en hier ook geen nadere afspraken over zijn gemaakt. Verder betwist [gedaagde] dat zij de bestaande leveringsovereenkomst met [naam 1] en [naam 2] niet respecteert, aangezien zij zich houdt aan de bestelprocedure van [naam 1] en hierover contact heeft gehad met [naam 1] . Voorts betreurt [gedaagde] het dat er klachten zijn binnengekomen van bepaalde klanten, maar zij voert hierbij aan dat er meer tevreden klanten zijn dan ontevreden klanten. Ten aanzien van de door [eiseres] gestelde concurrerende activiteiten die zij organiseert, voert [gedaagde] aan dat zij juist werd tegengewerkt door [eiseres] , nu [eiseres] in een partytent op de camping activiteiten organiseerde die normaal gesproken door [gedaagde] in het gehuurde worden georganiseerd. Verder betwist [gedaagde] niet dat de twee gevorderde huurtermijnen nog open staan, maar zij heeft deze betalingen opgeschort en verrekend vanwege vermindering van het huurgenot als gevolg van de lekkage en daarnaast stelt zij recht te hebben op huurprijsvermindering vanwege COVID-19. Ook de makelaarskosten worden door [gedaagde] niet betwist, maar deze kosten heeft zij verrekend met haar vordering op [eiseres] . Zij stelt namelijk nog gelden te moeten ontvangen van [eiseres] voor de bijdrage aan muziek/entertainment, consumptiemunten, opbrengst frituurvet en reparatiekosten van de koeling die zij heeft voorgeschoten. De facturen die zien op de overname diversen, Sena en Horecasound en gas/water/energie betwist [gedaagde] gedeeltelijk, waarbij zij stelt dat zij het door haar verschuldigde deel reeds heeft betaald, danwel heeft verrekend met haar vordering op [eiseres] .

De kantonrechter: in conventie: wijst de vorderingen af; compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen proceskosten draagt; in reconventie: wijst de vorderingen af; compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen proceskosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2022.

Verder betwist [gedaagde] de facturen van [naam 5] , het televisie-gebruik en de vergoeding voor het gebruik van het perceel verschuldigd te zijn, nu hiervoor geen betalingsverplichting volgt uit de huurovereenkomst. 3.4. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is alleen plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid is vast te stellen dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen en de uitkomst van de bodemprocedure, vanwege een spoedeisend belang aan de zijde van [eiseres] , niet kan worden afgewacht. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in onder meer een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van [eiseres] voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de kantonrechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening. Spoedeisend belang 3.5. Voldoende is gebleken dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening tot ontruiming van het gehuurde. Vast staat dat de camping en de horeca geopend zijn van 1 april tot 1 november. [eiseres] heeft hierbij gesteld dat het spoedeisend belang mede daarin is gelegen dat de camping op 1 april a.s. de deuren moet openen en dan dient zorg te dragen dat de horeca volledig ten dienste staat van de camping en haar gasten. Het is daarbij van belang dat de horeca voor 1 maart 2022 ontruimd zal zijn ten einde de schade voor haar onderneming te beperken. Het voorgaande brengt mee dat [eiseres] ontvankelijk is in haar vordering tot ontruiming van het gehuurde. 3.6. De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat [eiseres] het spoedeisend belang bij haar vordering tot betaling van de geldsom onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Zij heeft niet toegelicht waaruit het spoedeisend belang zou bestaan. Nu de eis van spoedeisend belang een afzonderlijk vereiste is voor toewijzing van een geldvordering in kort geding, zal deze vordering - inclusief de daarmee samenhangende (eventuele) vervallen huurtermijnen, buitengerechtelijke incassokosten en boete - worden afgewezen. Kwalificatie van de overeenkomst 3.7. Ter onderbouwing van het standpunt dat sprake is van een gemengde overeenkomst verwijst [eiseres] naar het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 2017 (ECLI:NL:HR:2017:405). De kantonrechter is van oordeel dat hierin sprake is van een andere situatie, nu in die situatie sprake was van het enerzijds ter beschikking stellen van het restaurant en de exploitatie ervan en anderzijds het verlenen van cateringdiensten. Dat er in deze zaak naast de exploitatie van het gehuurde als bar, restaurant en cafetaria voor de gasten van de camping ook sprake is van het verlenen van cateringdiensten is de kantonrechter niet gebleken. Het enkele feit dat het gehuurde horecapand wordt geëxploiteerd brengt naar het oordeel van de kantonrechter nog niet mee dat dan automatisch ook sprake is van een overeenkomst van opdracht, al dan niet gericht op het verlenen van “cateringdiensten”. Bovendien is door [eiseres] onvoldoende gesteld wat deze “cateringdiensten” die [gedaagde] op basis van de overeenkomst moet verrichten precies inhouden. De kantonrechter is dan ook voorshands van oordeel dat geen sprake is van een gemengde overeenkomst in de zin van artikel 6:215 BW. De huurbepalingen zijn daarom op de overeenkomst van toepassing. Tekortkomingen 3.8. De vraag die voor ligt is of in de bodemprocedure zeer waarschijnlijk zal worden geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 3.9. De door [eiseres] gestelde tekortkomingen hebben enerzijds betrekking op verwijten ten aanzien van de exploitatie van het gehuurde en anderzijds op achterstallige betalingen. Verwijten over de exploitatie 3.10. Ten aanzien van de door [eiseres] gestelde afnameverplichting van [naam 1] is de kantonrechter voorshands van oordeel dat [eiseres] - in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] - onvoldoende onderbouwd heeft dat [gedaagde] deze verplichting niet respecteert. Hoewel [eiseres] ter zitting nog heeft gesteld dat zij van [naam 1] nog meerdere waarschuwingen heeft ontvangen, heeft zij nagelaten deze in de procedure in te brengen, zodat de kantonrechter hieraan geen conclusies kan verbinden. 3.11. Tegen het standpunt dat [gedaagde] enige tijd niet over de vereiste vergunningen beschikte heeft [gedaagde] uitgebreid en onderbouwd verweer gevoerd, waarbij zij aangaf dat verkrijging van deze vergunningen wat langer heeft geduurd door omstandigheden die buiten haar macht lagen, hetgeen vervolgens niet meer door [eiseres] is weersproken. Onder die omstandigheid is de kantonrechter voorshands van oordeel dat in een bodemprocedure niet zal worden geoordeeld dat dit een zodanige tekortkoming betreft die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 3.12. Hoewel [eiseres] stelt dat [gedaagde] de openingstijden niet respecteert, is niet gesteld dat [eiseres] [gedaagde] hier op heeft gewezen en heeft zij evenmin stukken overgelegd waaruit specifieke openingstijden blijken of dat partijen deze zijn overeengekomen, zodat de kantonrechter voorshands van oordeel is dat [eiseres] deze gestelde tekortkoming onvoldoende heeft onderbouwd. 3.13. Ter onderbouwing van het standpunt dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst concurrerende activiteiten organiseert verwijst [eiseres] naar artikel 14.8 van de huurovereenkomst. De kantonrechter ziet echter niet in dat uit dat artikel volgt dat het [gedaagde] niet is toegestaan om activiteiten te organiseren. Bovendien is het in het licht van de ter zitting besproken mogelijkheid dat [gedaagde] avonden mag organiseren met muziek/entertainment - waarvoor dan een financiële tegemoetkoming bestaat op grond van de huurovereenkomst - onvoldoende aannemelijk dat het organiseren van activiteiten in strijd is met de huurovereenkomst. 3.14. Voorts acht de kantonrechter de door [eiseres] in het geding gebrachte klachten van campinggasten onvoldoende om een tekortkoming op te leveren. Het feit dat er enkele klachten zijn brengt naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter niet mee dat hierdoor de ontbinding van de huurovereenkomst en de daar op vooruitlopende ontruiming gerechtvaardigd is. Hierbij overweegt de kantonrechter dat er immers altijd wel mensen zijn die klachten hebben, maar daar staat tegenover dat ter zitting is vast komen te staan dat ongeveer 70% van de klanten wel tevreden is.

3.15. De stelling dat bij een controle door [eiseres] is gebleken dat er wat inventaris zaken zijn verdwenen, wat daar ook van zij, acht de kantonrechter voorshands onvoldoende om tot het oordeel te komen dat de bodemrechter met een grote mate van waarschijnlijkheid tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan. Achterstallige betalingen 3.16. De door [eiseres] gestelde openstaande facturen van [naam 5] , het televisie-gebruik en de vergoeding voor het gebruik van het perceel zijn naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde] . Niet gebleken is dat hierover specifieke afspraken bestaan, zodat de verschuldigdheid van deze kosten in deze procedure onvoldoende is komen vast te staan. Ten aanzien van de facturen van Sena en Horecasound overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] heeft aangevoerd dat deze kosten slechts naar rato van het gebruik van het gehuurde verschuldigd zijn, maar of, en zo ja, welke afspraken partijen hier precies over hebben gemaakt is de kantonrechter niet duidelijk gebleken. Voor een precieze vaststelling is nader onderzoek nodig, waarvoor dit kort geding zich niet leent, zodat ook de verschuldigdheid van deze kosten hier niet als vaststaand kan worden aangenomen. Voorts oordeelt de kantonrechter dat de (af)rekening voor gas/water/energie in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd is. Hoewel [eiseres] ter zitting heeft gesteld in plaats van de voorschotnota’s de eindafrekening voor energie te vorderen, is de kantonrechter van oordeel dat, nu de onderliggende factuur hiervan niet (tijdig) in het geding is gebracht, ook deze kostenpost onvoldoende aannemelijk is. Ten aanzien van de factuur voor overname diversen heeft [gedaagde] aangegeven bereid te zijn een bedrag van € 1.476,00 te voldoen. Voorts is tussen partijen niet in geschil dat [gedaagde] - los gezien van een eventueel recht op huurprijsvermindering, hetgeen in deze procedure niet ter beoordeling voorligt - de twee nog openstaande huurtermijnen en de factuur voor kosten van de makelaar aan [eiseres] verschuldigd is, zijnde in totaal een bedrag van € 3.781,25. Niet in geschil is dus dat [gedaagde] aan [eiseres] een totaalbedrag van (in ieder geval) € 5.257,25 verschuldigd is. 3.17. De door [gedaagde] gestelde vorderingen op [eiseres] bestaande uit de bijdrage voor muziek/entertainment en het voorschot op de reparatiekosten zijn gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [eiseres] onvoldoende aannemelijk en daarmee in deze procedure niet vast komen te staan. Door [eiseres] is immers gesteld dat voor een bijdrage voor muziek/entertainment de onderliggende facturen dienen te worden meegestuurd en dat [gedaagde] de reparatiekosten dient te voldoen volgt volgens [eiseres] uit de huurovereenkomst, hetgeen door [gedaagde] vervolgens onweersproken is gebleven. Tussen partijen is echter niet in geschil dat [eiseres] aan [gedaagde] een vergoeding van consumptiemunten en de opbrengst van het frituurvet, zijnde een totaalbedrag van € 2.586,00, verschuldigd is. 3.18. De kantonrechter overweegt dat wanneer de vorderingen die partijen over en weer op elkaar hebben - en welke niet in geschil zijn - tegen elkaar worden weggestreept een bedrag van € 2.671,25 resteert aan achterstallige betalingen, waarvan naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter aannemelijk is dat [gedaagde] deze aan [eiseres] dient te voldoen. Gelet op de hoogte van deze betalingsachterstand – welke bovendien niet alleen bestaat uit huurachterstand, maar grotendeels ook uit andere kosten - is de kantonrechter voorshands van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat op basis hiervan ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen in een bodemprocedure. 3.19. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat niet kan worden aangenomen dat in een bodemprocedure zeer waarschijnlijk zal worden geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De door [eiseres] gevorderde ontruiming zal dan ook worden afgewezen. in reconventie: 3.20. Hetgeen hiervoor in conventie is overwogen dient als hier herhaald en ingelast te worden beschouwd. 3.21. Aan de reconventionele vordering tot veroordeling tot goed en deugdelijk herstel van het dak legt [gedaagde] ten grondslag dat [eiseres] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hierbij stelt [gedaagde] dat [eiseres] in verzuim is ten aanzien van haar herstelverplichting van het dak, waardoor zij er voor zorgt dat exploitatie niet zonder gevaar en verminderd huurgenot mogelijk is. Daarnaast komen de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde zoals het dak op grond van artikel 12.3 van de algemene voorwaarden voor rekening van [eiseres] . 3.22. [eiseres] betwist de reconventionele vordering en voert daartoe aan dat van weigering tot herstel van welke aard geen sprake is, maar dat zij het dak eerst in het najaar van 2022 kan vernieuwen gelet op het campingseizoen en daarbij mede in aanmerking neemt dat blijkens de in haar opdracht uitgevoerde controle aan het dak geen gebreken zijn vastgesteld die lekkages zouden veroorzaken. 3.23. De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een lekkage in het gehuurde. [gedaagde] heeft echter onvoldoende onderbouwd op welke wijze het dak hersteld zou moeten worden. Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat tussen partijen vast dat vervanging van het dak gedurende het campingseizoen redelijkerwijs niet mogelijk is en [gedaagde] heeft niet toegelicht op welke andere wijze het dak dusdanig kan worden hersteld dat er geen lekkages meer plaatsvinden. De kantonrechter oordeelt dat nu niet duidelijk is op welke wijze herstel (ook) mogelijk is zonder het dak te vervangen, deze vordering en de daarmee samenhangende dwangsom niet kunnen worden toegewezen. in conventie en reconventie: 3.24. Al hetgeen verder door partijen is aangevoerd en hiervoor onbesproken is gelaten, leidt niet tot een andersluidende beslissing. 4De kosten in conventie en reconventie: 4.1. In de omstandigheid dat partijen in conventie en in reconventie over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten in conventie en in reconventie te compenseren.