ECLI:NL:RBZWB:2022:6061

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Cluster II Handelszaken Breda zaaknummer / rolnummer: C/02/391475 / HA ZA 21-642 Vonnis van 19 oktober 2022 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser, advocaat mr. J.P. de Man te Rosmalen, tegen 1. de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE LOON OP ZAND, zetelend te Kaatsheuvel, gedaagde, advocaat mr. E.W.J. de Groot te Breda, 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EARLSTONE & PARTNERS BV, zetelend te 's Gravenmoer, gedaagde, advocaat mr. R.J.M. Sintnicolaas te Oosterhout Nb, 3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid LAGUNE INVESTMENTS BV, zetelend te 's Gravenmoer, gedaagde, advocaat mr. R.J.M. Sintnicolaas te Oosterhout Nb, 4. [gedaagde 1], wonende te [woonplaats] , gedaagde, advocaat mr. R.J.M. Sintnicolaas te Oosterhout Nb, 5. [gedaagde 2], wonende te [woonplaats] , gedaagde, advocaat mr. R.J.M. Sintnicolaas te Oosterhout Nb. Partijen zullen hierna [eiser] , de gemeente, Earlstone, Lagune, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 9 maart 2022 met de daarin genoemde stukken; de bij brief van 25 juli 2022 door [eiser] toegezonden productie 13; de bij brief van 21 september 2022 door [eiser] toegezonden producties; de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 28 september 2022; de spreekaantekeningen van mr. De Martines, advocaat van de gemeente. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] is sinds 1980 eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [woonadres] . 2.2. Achter [woonadres] bevindt zich een strook van 24 m2. [eiser] gebruikte (een gedeelte van) die strook als parkeerplaats. De strook behoort kadastraal niet tot het perceel van [eiser] . 2.3. Op enig moment is Earlstone begonnen met de herontwikkeling van een terrein waarvan de hiervoor gemelde strook kadastraal deel uitmaakte. Het betreft het nieuwbouwproject ‘ [naam nieuwbouwproject] ’. Op het terrein zouden appartementen, parkeerplaatsen en twee woningen worden gerealiseerd. Hiervoor was een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. [eiser] heeft zich in het kader van die bestemmingsplanwijziging op het standpunt gesteld dat de strook van 24 m2 door verkrijgende verjaring zijn eigendom is geworden. 2.4. In februari 2017 is er overleg geweest tussen Earlstone en [eiser] . Hierbij waren ook ambtenaren van de gemeente aanwezig. 2.5. In augustus 2017 is het ontwerp bestemmingsplan verschenen. Daarin is geen rekening gehouden met de eigendomsclaim van [eiser] . 2.6. Op 2 oktober 2017 heeft [eiser] bij de raad van de gemeente een zienswijze ingediend waarin hij bezwaar maakt tegen het ontwerp bestemmingsplan. 2.7. Vervolgens heeft in november 2017 overleg plaatsgevonden tussen [eiser] , Earlstone en de wethouder van de gemeente. Dit overleg heeft geleid tot enkele afspraken die schriftelijk zijn vastgelegd in een brief van 15 november 2017 van Earlstone, ondertekend door Earlstone en [eiser] . In deze brief staan de volgende afspraken vermeld: “1. De muur van uw garage zal dusdanig, op rekening van ons, aangepast worden zodat u uw auto eenvoudiger uw garage in kunt rijden. Bij aanvraag van de omgevingsvergunning, nadat het bestemmingsplan is aangepast zal dit worden meegenomen. 2. U krijgt een eigen parkeerplaats, om niet, in het plan. 3. Wij zorgen ervoor dat u een sleutel krijgt van de te plaatsen ondergrondse vuilcontainers. 4. U krijgt bij aanvang verkoop, als eerste, de mogelijkheid om een appartement te kopen in het plan voor eigen gebruik. Tevens spraken wij af dat u onmiddellijk na ondertekening van deze brief uw bezwaar zal intrekken.” 2.8. Het bestemmingsplan ‘ [naam nieuwbouwproject] ’ is op 21 december 2017 vastgesteld. De omgevingsvergunning bouwen is op 12 oktober 2018 afgegeven. Zowel het bestemmingsplan als de omgevingsvergunning zijn inmiddels onherroepelijk. 2.9. Op 21 juli 2019 heeft [eiser] een koopovereenkomst gesloten met de heer [koper] , waarbij [eiser] de woningen gelegen aan de [woonadres] aan de heer [koper] heeft verkocht in de staat waarin deze zich op dat moment bevonden. De levering van de woningen heeft nog niet plaatsgevonden. 2.10. De bouwwerkzaamheden voor het project ‘ [naam nieuwbouwproject] ’ waren ten tijde van de ondertekening van deze koopovereenkomst al aangevangen, maar nog niet voltooid. 2.11. [eiser] heeft in een bestuursrechtelijk kort geding om een bouwstop verzocht, omdat er bij de bouw van het project ‘ [naam nieuwbouwproject] ’ geen rekening werd gehouden met een strook grond van ongeveer 9 m2 langs de garage van de [woonadres] (hierna: de spie). De voorzieningenrechter heeft bij uitspraak van 30 december 2019 het verzoek van [eiser] afgewezen, onder meer omdat de omgevingsvergunning onherroepelijk was en gesteld noch gebleken is dat in strijd met deze vergunning werd gebouwd. 2.12. Op 4 mei 2020 heeft Lagune een perceel bouwterrein – waarvan de spie deel uitmaakt – geleverd aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Op dit perceel is een woonhuis gebouwd met twee parkeerplaatsen die deels zijn gelegen op de spie. 2.13. De advocaat van [eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 22 september 2021 verzocht c.q. gesommeerd mee te werken aan levering van de spie aan [eiser] . Op die sommatie is afwijzend gereageerd.

3.1. [eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: Primair: Te verklaren voor recht, dat [eiser] in ieder geval sedert 2000 door verkrijgende verjaring eigenaar is van de strook grond van 24 m2 gelegen tegen zijn perceel [woonadres] , welke eigendom zich op grond van de afspraak als bovengemeld beperkt tot de zogenaamde spie van 9 m2, gelegen langs de grens van het perceel van [eiser] , althans te bepalen dat het geschil tussen [eiser] en de belendende rechthebbenden ter zake de verjaring van de oppervlakte van 24 m2 is opgelost in dier voege dat is afgesproken dat [eiser] eigenaar is van de spie van 9 m2, welke eigendom aan [eiser] dient te worden geleverd. Te verklaren voor recht dat gedaagden onrechtmatig hebben gehandeld door de afspraak te negeren en de spie te leveren c.q. door te leveren aan anderen dan aan [eiser] . Te vernietigen althans nietig te verklaren althans te ontbinden de overeenkomsten tussen de gemeente, Earlstone en Lagune, alsmede ook de onroerende zaakleveringen tussen deze gedaagden, uitsluitend voor zover dit betreft de bedoelde strook grond, genaamd ‘de spie’ van 9 m2, gelegen langs de kadastrale grens van het perceel van [eiser] . Voorts te vernietigen de overeenkomst en levering van deze strook grond, genaamd ‘de spie’ van 9 m2, tussen Lagune en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Te verklaren voor recht en te bepalen dat ten gevolge van deze vernietiging/nietigverklaring/ontbindingen, de eigendom van de bedoelde spie dient te worden geleverd aan [eiser] . Lagune en/of [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] , ieder voor zich en gezamenlijk te veroordelen om de bedoelde strook grond genaamd ‘de spie’ van 9 m2 langs de kadastrale grens van het perceel van [eiser] aan [woonadres] notarieel in eigendom over te dragen aan [eiser] , zulks binnen veertien dagen na de betekening van het in dezen te wijzen vonnis door te verschijnen bij de notaris die in dit project de overige transacties heeft uitgevoerd en daarbij al het nodige te doen ter overdraging van de eigendom aan [eiser] . De gemeente te veroordelen om al het nodige te doen tot aanpassing van het bestemmingsplan ter plaatse in dier voege dat de betrokken bouwvergunningen worden aangepast aan de levering van de spie aan [eiser] en voorts dat aan [eiser] vergunning wordt verleend om zijn carport aan te passen, zoals beoogd in de brief/overeenkomst met Earlstone van 15 november 2017. De gedaagden sub. 1 t/m 3 te veroordelen om aan [eiser] te vergoeden de schade, welke [eiser] heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de noodzaak om diverse procedures te moeten voeren vanwege de schending van de afspraak van 15 november 2017 tussen [eiser] en de wethouder, voor welke schade civielrechtelijke aansprakelijk is zijnde sprake van een notoire contractbreuk en afspraakontkenning, welke als onrechtmatig handelen dient te worden gekwalificeerd. Subsidiair: De gedaagden, hoofdelijk, te veroordelen om aan [eiser] te betalen ten titel van vergoeding van de schade, welke [eiser] heeft geleden of zal lijden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, van welke schade onder meer als componenten kunnen worden genoemd: de waardevermindering van zijn woning en het bedrag dat [eiser] verschuldigd zal zijn aan de koper van zijn huis, daar hij niet kan leveren wat was afgesproken. Voorts Primair en subsidiair: De gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure, welke veroordeling hoofdelijk dient te geschieden, des de een betaald hebbende de ander bevrijd zijnde. 3.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij eigenaar is van het perceel gelegen aan de [woonadres] en door verjaring eveneens eigenaar is geworden van een daarachter gelegen strook van 24 m2. Laatsgenoemde strook is betrokken in een nieuwbouwproject van Earlstone/Lagune. [eiser] stelt dat hij met de gemeente en Earlstone/Lagune heeft afgesproken dat in ieder geval een strook van 9 m2 gelegen langs zijn garage, de spie, aan hem zou toekomen. De gemeente, Earlstone en Lagune zijn deze afspraak echter niet nagekomen. [eiser] vordert daarom nakoming van de afspraak dan wel schadevergoeding. De huidige eigenaren van het kadastrale perceel waarvan de spie deel uitmaakt, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , waren volgens [eiser] op de hoogte van voormelde afspraak. 3.3. Gedaagden voeren verweer. De gemeente betwist dat zij een afspraak met [eiser] heeft gemaakt. De gemeente was in de relevante periode ook geen eigenaar van de spie. Earlstone en Lagune betwisten dat [eiser] door verjaring eigenaar is geworden van (onder meer) de spie. Ook betwisten zij dat afgesproken is dat [eiser] de spie zou krijgen. Earlstone heeft in november 2017 weliswaar een afspraak gemaakt met [eiser] , maar zij heeft enkel toegezegd dat zij de garage van [eiser] zou aanpassen, zodat [eiser] makkelijker zijn garage kon inrijden. De aanwezigheid van schade wordt eveneens betwist. [eiser] heeft zijn woningen aan de [woonadres] inmiddels verkocht. Niet is gebleken dat de woningen mét spie zijn verkocht, noch dat de koper [eiser] aansprakelijk zou stellen als hij de spie niet kan leveren. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niets met de gestelde afspraak van doen gehad en staan geheel buiten de discussie. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Eigendomsverkrijging door verjaring – vordering 1, eerste gedeelte 4.1. [eiser] vordert allereerst een verklaring voor recht dat hij sinds 2000 door verkrijgende verjaring eigenaar is van een strook grond van 24 m2 gelegen tegen het perceel [woonadres] . [eiser] onderbouwt zijn vordering met de stellingen dat hij steeds gebruik heeft gemaakt van de strook door zijn auto daarop te parkeren én dat hij het perceel heeft onderhouden en heeft voorzien van bouwwerken. Met bouwwerken doelt [eiser] – zo begrijpt de rechtbank – op het leggen van stoeptegels. 4.2. Voor zowel de verkrijgende verjaring in de zin van artikel 3:99 BW als de extinctieve verjaring in de zin van artikel 3:105 jo. 3:306 BW is noodzakelijk dat degene die zich daarop beroept, de zaak in bezit heeft genomen. Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen. Indien de zaak in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende. De machtsuitoefening moet derhalve zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet. Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, bepaald naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten (HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743). 4.3. Bij onroerende zaken – die men niet kan verplaatsen en waarvan de eigendom staat geregistreerd in notariële aktes van levering die bij het kadaster worden ingeschreven – wordt niet snel een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet-rechthebbende aangenomen. De rechtbank is van oordeel dat uit het gebruik van de strook grond als parkeerplaats en het plaatsen van stoeptegels niet ondubbelzinnig en uiterlijk kenbaar volgt dat [eiser] de strook in bezit heeft genomen. Het gebeurt immers regelmatig dat een auto wordt geparkeerd op een perceel dat niet in eigendom toebehoort aan de bestuurder van de auto, zoals bijvoorbeeld in het geval van een openbare parkeerplaats langs de weg. Dat [eiser] de strook betegeld heeft, is evenmin voldoende om te spreken van ondubbelzinnig bezit. De rechtbank is op basis van de bij haar bekende foto’s van oordeel dat naar buiten toe niet kenbaar is dat [eiser] de betegelde strook bij zijn perceel heeft betrokken, noch afgezien van het feit dat niet is gesteld wanneer de strook is betegeld. Gelet op het voorgaande heeft [eiser] onvoldoende gesteld. De vordering uit hoofde van verkrijgende verjaring zal worden afgewezen. Vernietiging/nietigheid/ontbinding van de koopovereenkomsten en leveringsakten – vordering 3, 4 en 5 4.4. [eiser] vordert verder dat de rechtbank de opeenvolgende overeenkomsten en leveringen tussen de gemeente, Earlstone, Lagune en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] – voor zover deze betrekking hebben op spie – vernietigt, dan wel nietig verklaart althans ontbindt en vervolgens verklaart voor recht en bepaalt dat als gevolg van deze vernietiging/nietigverklaring/ontbindingen de eigendom van de spie dient te worden geleverd aan [eiser] . [eiser] legt aan deze vorderingen ten grondslag dat de bedoelde transacties een titel missen, omdat gedaagden als gevolg van de verjaring met betrekking tot de spie niet beschikkingsbevoegd waren. 4.5. Deze vorderingen van [eiser] kunnen bij gebrek aan grondslag niet slagen. Uit het voorgaande volgt dat niet vast is komen te staan dat [eiser] eigenaar van de spie is geworden door verjaring. Earlstone en/of Lagune waren daarom ook niet beschikkingsonbevoegd. Bovendien leidt een eventuele beschikkingsonbevoegdheid of ongeldige titel, niet tot vernietigbaarheid of nietigheid van de onderliggende overeenkomsten en leveringen. Voor ontbinding van de onderliggende overeenkomsten bestaat evenmin een grondslag. Ontbinding is op grond van artikel 6:265 BW een bevoegdheid die toekomt aan een (weder)partij bij een overeenkomst. [eiser] is geen partij bij de verschillende koopovereenkomsten ten aanzien van het perceel waarvan de spie kadastraal deel uitmaakt. Als derde partij kan hij geen ontbinding vorderen van deze overeenkomsten. Aanpassing bestemmingsplan / bouwvergunning – vordering 7 4.6. [eiser] vordert daarnaast om de gemeente te veroordelen om – kort gezegd – het bestemmingsplan en de betrokken bouwvergunning aan te passen en om aan [eiser] een vergunning te verlenen om zijn carport aan te passen. [eiser] legt aan deze vordering een afspraak met de gemeente ten grondslag. De gemeente betwist dat zij een afspraak heeft gemaakt met [eiser] en stelt zich verder op het standpunt dat [eiser] niet-ontvankelijk is in deze vordering omdat een bestuursrechtelijke rechtsgang openstaat. 4.7. Het verweer van de gemeente slaagt. [eiser] is niet-ontvankelijk in deze vordering, ongeacht of enige afspraak met de gemeente is gemaakt. Een bestemmingsplanwijziging evenals een bouwvergunning kunnen bij de gemeente worden aangevraagd. Als een dergelijke aanvraag afgewezen wordt, staat bezwaar en beroep open. Niet is gebleken dat [eiser] deze bestuursrechtelijke weg heeft bewandeld. Aangenomen moet worden dat een met voldoende waarborgen omklede bestuursrechtelijke rechtsgang voor [eiser] openstaat. In dat geval volgt niet-ontvankelijkheid bij de burgerlijke rechter (vgl. HR 20 januari 2017, ECLI:NL:HR:2017:58, r.o. 3.4.1). [eiser] stelt weliswaar dat de bestuursrechter in kort geding heeft overwogen dat sprake is van een civielrechtelijk geschil, maar deze stelling berust op een verkeerde lezing van de uitspraak van de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter. De voorzieningenrechter heeft enkel geoordeeld dat het geschil omtrent de door [eiser] gestelde overeenkomst van privaatrechtelijke aard is. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning, of een wijziging daarvan, stonden in die procedure – die ging over een gevorderde bouwstop – niet ter discussie. Afspraak met de gemeente en Earlstone – vordering 1, tweede deel, 2, 6 en subsidiair 4.8. [eiser] stelt dat hij met de gemeente en met Earlstone heeft afgesproken dat een strook grond van 9 m2 langs de garage van [eiser] , de spie, aan [eiser] zou toekomen. Volgens [eiser] zouden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van deze afspraak op de hoogte zijn. Desondanks is niemand van gedaagden de afspraak nagekomen. [eiser] vordert op basis van deze afspraak – kort gezegd – nakoming van die afspraak door levering van de spie aan hem, dan wel een schadevergoeding. 4.9. De gemeente betwist dat zij een afspraak heeft gemaakt met [eiser] over de spie. De gemeente stelt dat een dergelijke afspraak ook niet in de rede ligt, omdat zij de in de relevante periode geen eigenaar is geweest van de spie. Dat de gemeente geen eigenaar is en was van de spie, is niet in geschil. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] gelet op deze betwisting, zijn vordering ten aanzien de gemeente onvoldoende heeft onderbouwd. Voor zover [eiser] stelt dat hij met de gemeente heeft afgesproken dat zij een bouwvergunning zou afgeven voor een verruimde carport, dient die stelling aan bod te komen in een bestuursrechtelijke procedure. 4.10. Ter onderbouwing van de afspraak met Earlstone, verwijst [eiser] naar de brief van 15 november 2017. Earlstone wijst er echter op dat uit de inhoud van die brief niets blijkt van een eigendomsclaim met betrekking tot de spie. Volgens Earlstone was de advocaat van [eiser] nauw betrokken bij de totstandkoming van de inhoud van deze brief. Ook heeft [eiser] zelf met de hand nog een toevoeging gedaan aan de afspraken. Aan de tekstuele uitleg kan daarom volgens Earlstone groot gewicht worden toegekend.

De rechtbank 5.1. verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vordering onder 7, 5.2. wijst de overige vorderingen af, 5.3. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.793,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van het wijzen van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 5.4. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van gedaagden sub 2 tot en met 5 tot op heden begroot op € 1.793,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van het wijzen van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 5.5. veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening, 5.6. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Römers en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2022.