ECLI:NL:RBUTR:2012:BX1206

vonnis RECHTBANK UTRECHT Sector handel en kanton Handelskamer zaaknummer / rolnummer: 298632 / HA ZA 10-2710 4222 Vonnis van 27 juni 2012 (hoofdzaak) in de zaak van [eiser], handelende onder de naam [alias] wonende te [woonplaats], eiser in conventie, verweerder in reconventie, advocaat mr. M. Stokdijk te Arnhem, tegen 1. [gedaagde sub 1] 2. [gedaagde sub 2] 3. [gedaagde sub 3], 4. [gedaagde sub 4], 5. [gedaagde sub 5], 6. [gedaagde sub 6], 7. [gedaagde sub 7], 8. [gedaagde sub 8], 9. [gedaagde sub 9], 10. [gedaagde sub 10] 11. [gedaagde sub 11] 12. [gedaagde sub 12], 13. [gedaagde sub 13], 14. [gedaagde sub 14], 15. [gedaagde sub 15] 16. [gedaagde sub 16] 17. [gedaagde sub 17], 18. [gedaagde sub 18] 19. [gedaagde sub 19] allen wonende te [woonplaats], gedaagden in conventie, eisers in reconventie, advocaat mr. G.A.E.M. van Zinnicq Bergmann te Soest. Partijen zullen hierna [eiser] en de kaveleigenaren genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 29 juni 2011 waarin een comparitie van partijen is bepaald, - het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 15 september 2011, - het proces-verbaal van de voortgezette comparitie van partijen op 22 december 2011, - het proces-verbaal van de voortgezette comparitie van partijen op 3 april 2012. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] is eigenaar van het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en een daaromheen liggend perceel gelegen op recreatiepark Boslust nummer 11 (kadastraal bekend gemeente Soest, sectie F nummer 1016). Van het perceel waarvan [eiser] eigenaar is, maken ook de wegen, paden en parkeerplaatsen van het recreatiepark deel uit. 2.2. [eiser] heeft de eigendom van voornoemd perceel verkregen van Holiday Investments Group B.V. (vertegenwoordigd door [alias]) nadat het recreatiepark, voorheen één geheel en als camping in gebruik, gesplitst is in afzonderlijke kavels. Bij deze splitsing zijn ook de kavels ontstaan die de kaveleigenaren nu in eigendom hebben. Sinds de verkaveling is het park niet meer in gebruik als camping. 2.3. In de akte van levering aan [eiser] is voorts opgenomen dat aan [eiser] is verkocht: de exploitatie van het gehele chaletpark Boslust, voornoemd, waaronder begrepen het beheer, onderhoud en de exploitatie van het chaletpark de recreatie-eenheden, parkeerplaatsen en gemeenschappelijke voorzieningen. 2.4. Aan de kaveleigenaren is telkens aan ieder afzonderlijk of gezamenlijk geleverd een perceel grond, met daarop geplaatst een chalet. [gedaagde sub 15] en [gedaagde sub 16] (hierna gedaagden sub 15 en 16 ) zijn echter geen eigenaar maar hebben van [gedaagde sub 13] en [gedaagde sub 14] (hierna gedaagden sub 13 en 14) de kavel en het chalet in gebruik gekregen (en worden hier kortheidshalve tezamen met de andere gedaagden aangeduid als de kaveleigenaren). Inmiddels is [gedaagde sub 2] (hierna gedaagde sub 2), geen eigenaar meer en is alleen [gedaagde sub 1] (gedaagde sub 1) eigenaar van de desbetreffende kavel met chalet. De chalets worden permanent bewoond door de kaveleigenaren. 2.5. Partijen hebben enkele leveringsakten in het geding gebracht. In deze akten, zowel van de kopers die van Chaletpark Boschlust B.V. hebben gekocht (hierna te noemen de eerste verkrijgers) als de kopers die van deze eerster verkrijgers hebben gekocht (hierna te noemen de tweede verkrijgers) zijn de volgende bepalingen opgenomen, voor zover van belang: Artikel 7 Reglement/werkzaamheden en diensten 1. De Koper is gehouden tot naleving van het parkreglement, dat regels bevat voor de eigenaren en de gebruikers van het chalet-park, waarvan het verkochte deel uitmaakt. (…) Verkoper zal ten behoeve van de Koper (die terzake rechthebbende is) werkzaamheden en diensten verrichten met betrekking tot het chalet-park en het gebruik van het verkochte; welke werkzaamheden en diensten verricht dienen te worden door de Verkoper of een door deze aan te wijzen vertegenwoordiger. Deze werkzaamheden en diensten bestaan uit het ophalen van vuilnis op een centraal punt in het park, schoon en vrijhouden van de wegen en paden van het chalet-park, het algemeen toezicht op het park, de verlichting van de wegen en paden van het park en het gebruik van de kostenloze faciliteiten van de camping, behorende tot het chalet-park Boslust. Als tegenprestatie voor het verrichten van die werkzaamheden en diensten zal de Koper per kalenderjaar een vergoeding verschuldigd zijn aan de Verkoper of een door deze aan te wijzen derde. Deze vergoeding dient te worden betaald voor één januari van elk jaar. Deze vergoeding bedraagt voor het lopende jaar (op jaarbasis) eenduizenddriehonderdvijftig gulden (f 1.350,--) inclusief de ter zake van de dienst(en) verschuldigde omzetbelasting; met dien verstande dat de voormelde jaarlijkse vergoeding inclusief omzetbelasting nooit minder zal bedragen dan genoemde eenduizend driehonderdvijftig gulden (f 1.350,--). Jaarlijks zal de vergoeding door de Verkoper opnieuw worden vastgesteld, zulks door de vergoeding te verhogen of te verlagen overeenkomstig de stijging of daling van de “Consumentenprijsindex Alle huishoudens” in het kalenderjaar, dat direct voorafgaat aan het jaar van aanpassing. Noodzakelijke werkzaamheden zoals onderhoud, herstel en vernieuwing aan de wegen, paden, de afrastering, de slagboom en andere bij het chalet-park behorende voorzieningen, alsmede al die noodzakelijke werkzaamheden die van overheidswege of van de zijde van nutsbedrijven worden voorgeschreven zullen door de Verkoper (of de door hem aan te wijzen vertegenwoordiger) worden uitgevoerd en aan de eigenaren van de percelen in het chalet-park in rekening worden gebracht. (…) Artikel 8 Kwalitatieve verplichting Ten aanzien van het Verkochte geldt een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 252 boek 6 van het Burgerlijk Wetboek, welke door Verkoper bij deze aan Koper wordt opgelegd en door Koper hierbij wordt aangenomen met de navolgende inhoud: a. De plaatsing van een mobiel chalet, casu quo de bouw van een recreatie-eenheid of andere opstallen op het verkochte en de aansluiting daarvan op (nuts)voorzieningen (ten behoeve van het gebruik van gas, water, elektriciteit en de ontvangst van televisiesignalen en dergelijke) behoeven de voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Verkoper of de opvolgende eigenaar van het chalet-park Boslust, danwel van de door deze aan te wijzen vertegenwoordiger. Een gelijke verplichting geldt voor de verandering of de verbouwing van bedoeld chalet of bedoelde recreatie-eenheid of andere opstallen, danwel wijziging van bedoelde aansluiting op (nuts)voorzieningen. b. De eigenaar(s) of gebruiker(s) van het verkochte (is) zijn verplicht om te gedogen dat in, op of boven het verkochte (nuts)voorzieningen voor de distributie (over de percelen in het chaletpark) van gas, water elektriciteit, televisie signalen en dergelijke worden aangebracht, hersteld, vervangen en onderhouden. Al hetgeen terzake van die (nuts)voorzieningen in, op of boven het verkochte is aangebracht, dient bevestigd te blijven. Het is de eigenaar(s) of gebruiker(s) van het verkochte niet toegestaan aan een dergelijke voorziening enige verandering aan te brengen, ook niet voor het eigen verbruik van gas, water of elektriciteit danwel de ontvangst van televisiesignalen. c. Alle schade aan bezittingen van de eigenaar(s) of gebruiker(s), welke een onmiddellijk gevolg is van het aanbrengen, bestaan, herstellen of vernieuwen van bedoelde (nuts)voorzieningen, zal door de veroorzaker, naar keuze van de eigenaar(s) van het verkochte, op kosten van de veroorzaker worden hersteld of door deze aan de eigenaar(s) van het verkochte worden vergoed. d. De eigenaar(s) en gebruiker(s) van het verkochte (is) zijn verplicht zich te onthouden van alle handelingen die schade kunnen veroorzaken aan de bedoelde (nuts)voorzieningen, zodat zij aansprakelijk zijn voor de schade die wordt veroorzaakt door een tekortkoming hunnerzijds, waaronder begrepen het nalaten van maatregelen ter voorkoming van schade aan de sub b bedoelde zaken, welke de Verkoper of zijn opvolger in de eigendom van het chalet-park Boslust noodzakelijk acht. e. Deze kwalitatieve verplichting gaat van rechtswege over op de verkrijgers van de Koper onder bijzondere titel danwel op de toekomstige gebruikers. f. (…) Artikel 9 Kettingbeding Bij iedere vervreemding (in eigendom of genot) van het verkochte moeten het bepaalde in de artikelen 6 en 7, en de onderhavige opleggingsverplichting, opgelegd worden aan de nieuwe verkrijger, zulks op verbeurte van een boete van door de betrokken vervreemder van vijftig procent van de danmalige waarde van het verkochte met inbegrip van daarop alsdan eventueel gestelde opstallen, al dan niet onroerend. In het in dit kettingbeding bedoelde artikel 6 is een voorkeursrecht opgenomen, waarin is bepaald dat – en op welke wijze – gehandeld dient te worden bij een voornemen tot verkoop van de kavel door de koper. 2.6. In de akte van levering aan gedaagden sub 1 en 2, tweede verkrijgers, zijn de volgende bedingen opgenomen, voor zover van belang: AANBIEDINGSPLICHT, ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE EN BIJZONDERE VERPLICHTINGEN EN BODEMGESTELDHEID 1.

in conventie 3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad a. jegens ieder der kaveleigenaren voor recht verklaart dat [eiser] niet gehouden is tot specificatie van de in rekening gebrachte of in rekening te brengen servicekosten; b. jegens ieder der kaveleigenaren voor recht verklaart dat [eiser] gerechtigd is een opslag ten aanzien van de inkoopkosten van gas, water en elektra aan de kaveleigenaren in rekening te brengen ter hoogte van ten minste 52,7 % op elektra, 32,8 % op gas en 32,2 % op water, althans een opslag die de rechtbank in goede justitie bepaalt; c. ieder der kaveleigenaren veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 432,95 ter zake van servicekosten 2010, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van de factuur, althans vanaf 1 november 2010 en tot betaling van de nog verschijnende facturen ter zake van servicekosten 2011 voor een bedrag gelijk aan € 432,95 verhoogd met de stijging van de “Consumentenprijsindex Alle Huishoudens”; d. ieder der eigenaren veroordeelt tot betaling van in rekening gebrachte en in rekening te brengen voorschotbedragen en eindafrekeningen ter zake kosten van gas, water en elektra op basis van de inkoopprijzen verhoogd met de opslag als bedoeld in de sub b gevorderde verklaring voor recht, althans op basis van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag; e. veroordeling van de kaveleigenaren in de kosten van de procedure. 3.2. [eiser] baseert zijn vorderingen op het volgende. Bij de levering van de kavels zijn de kaveleigenaren door aanvaarding van artikel 7 van de leveringsakte hetzij rechtstreeks hetzij via het kettingbeding de verplichting aangegaan om [eiser] een vergoeding te betalen voor het verrichten van werkzaamheden en diensten, waarbij [eiser] tevens het recht heeft om jaarlijks de vergoeding bij te stellen op grond van de dan geldende Consumentenprijsindex Alle huishoudens (hierna CPI). Omdat deze servicekosten een forfaitair bedrag betreffen dat zijn basis vindt in de oorspronkelijke leveringsakten is hiervoor geen specificatie verschuldigd door [eiser] aan de kaveleigenaren. Voorts stelt [eiser] dat hij niet in staat is om een specificatie van deze servicekosten te geven omdat de in de leveringsakten genoemde werkzaamheden door hem in eigen beheer worden verricht en zich om die reden niet laten specificeren. Voor het gebruik van gas, water en elektra door de kaveleigenaren voldoet [eiser] de kosten van het nutsverbruik rechtstreeks aan de desbetreffende leveranciers. Hij belast deze kosten door aan de individuele kaveleigenaren waarbij hij de kosten verhoogd met een opslag. Deze opslag grondt hij op het bepaalde in artikel 7 van de leveringsakte, laatste alinea. De daarin genoemde kosten kunnen volgens [eiser] niet al in het eerdergenoemde forfaitaire bedrag voor de servicekosten zijn begrepen, omdat dit bedrag te laag is. Subsidiair is er sprake van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van de kaveleigenaren, althans zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn indien [eiser] zijn werkzaamheden ten behoeve van de kaveleigenaren voor eigen rekening zou moeten verrichten. Daarbij speelt een rol dat [eiser] het incassorisico draagt, nu hij de verplichtingen voor het nutsverbruik voldoet aan de desbetreffende leveranciers, aldus [eiser]. Hoewel dit niet met [eiser] is besproken, gaat de rechtbank ervan uit dat [eiser] heeft bedoeld de kaveleigenaren per chalet / per aansluiting aan te spreken (en niet de eigenaren die samen één chalet in eigendom hebben ieder apart voor de volledige service- en verbruikskosten aan te spreken). 3.3. De kaveleigenaren voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] in zijn vorderingen, althans tot afwijzing daarvan. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. in reconventie 3.5. De kaveleigenaren vorderen - naar de rechtbank na nadere toelichting ter zitting begrijpt - dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I. (voor zover niet al in conventie is verrekend:) [eiser] zal veroordelen tot (terug)betaling van: 1. de door de kaveleigenaren aan [eiser] betaalde servicekosten over de periode september 1999 tot en met februari 2011; 2. de door de kaveleigenaren aan [eiser] betaalde opslagkosten voor kosten gas, water, elektra, kabel en televisie over de periode september 1999 tot en met februari 2011; 3. de door de kaveleigenaren aan [eiser] betaalde BTW over de periode september 1999 tot en met februari 2011, waarop slechts in mindering strekt de door [eiser] aan de energiebedrijven / toeleveranciers betaalde BTW, berekend naar evenredigheid van het verbruik van de respectievelijke eigenaren; 4. aan de kaveleigenaren te betalen, binnen 2 x 24 uur na betekening van het vonnis, ten titel van voorschot op hetgeen [eiser] zal blijken te hebben te betalen op grond van het vonnis ter zake het gevorderde onder 1 tot en met 3 zoals vermeld in de eis in reconventie (per gedaagde uitgesplitst); 5. het gevorderde onder 1 tot en met 4 vermeerderd met de wettelijke rente, vanaf de datum van betaling door de respectievelijke kaveleigenaren, althans vanaf 25 februari 2010, althans vanaf 2 februari 2011 tot aan de dag der algehele voldoening; II. voor recht zal verklaren: 1. dat de overeenkomst tussen [eiser] en elk van de kaveleigenaren, ter zake de servicekosten, verband houdende met, respectievelijk voortvloeiend uit het bepaalde in artikel 7 onder 1 van de akte van levering is ontbonden per datum van juridische levering aan elk van de kaveleigenaren, althans is beëindigd per een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum; Subsidiair, namelijk voor het geval de rechtbank van oordeel mocht zijn dat de overeenkomst tussen [eiser] en de kaveleigenaren ter zake de servicekosten, verband houdende met het bepaalde in artikel 7 onder a van de akte van levering niet is geëindigd, deze overeenkomst te ontbinden, althans te wijzigen wegens onvoorziene omstandigheden, met gelijktijdige bepaling dat de servicekosten nihil zijn, althans dat de rechtbank deze in goede justitie vast zal stellen op een bedrag lager dan € 432,-- per jaar; 2. dat het [eiser] verboden is aan de kaveleigenaren servicekosten in rekening te brengen; 3. dat de infrastructuur, de kabels en de leidingen ten behoeve van de levering van gas, water, elektra en kabel en internet, onverdeelde mede-eigendom is van de kaveleigenaren en [eiser] niet enig eigenaar is van deze infrastructuur; 4. dat het [eiser] verboden is aan de kaveleigenaren opslagkosten in rekening te brengen, ongeacht de aard en de omvang van deze opslagkosten; 5. dat het [eiser] verboden is aan de eigenaren BTW in rekening te brengen, anders dan de door de energiebedrijven / de toeleveranciers ter zake de energiekosten in rekening gebrachte BTW berekend naar evenredigheid van het verbruik van de respectievelijke eigenaar; III. [eiser] veroordeelt binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, over te gaan tot het, door een door de kaveleigenaren aan te wijzen notaris op te maken akte, tot vestiging van een erfdienstbaarheid en een recht van opstal ten laste van [eiser] en ten gunste van de kaveleigenaren, met de bepaling dat a. elk van de kaveleigenaren het recht wordt verleend in de grond van [eiser] nutsvoorzieningen, kabels en leidingen aan te leggen en te onderhouden ten behoeve van de aansluiting van de respectievelijke chalets, eigendom van de eigenaren, op de openbare nutsvoorzieningen, daaronder begrepen de aansluiting op gas-, water-, elektra-, televisie-, internet- en rioolvoorzieningen; b. de erfdienstbaarheid, respectievelijk de opstal zonder toestemming van [eiser] en zijn rechtsopvolgers kan worden overgedragen of worden toebedeeld; c.

in conventie en in reconventie Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zal de rechtbank deze zoveel mogelijk tezamen behandelen en beoordelen. Voordat inhoudelijk op de onderwerpen zal worden ingegaan, zal nu eerst beoordeeld worden of de stukken die [eiser] voorafgaand aan de comparitie van partijen van 3 april j.l. aan de rechtbank en aan de wederpartij heeft toegestuurd, deel mogen uitmaken van de processtukken. De kaveleigenaren hebben daartegen bezwaar gemaakt, omdat de stukken pas een dag voor de zitting zijn toegezonden. In beginsel zou dit toelating in de weg staan, omdat dit inderdaad te laat is. Daar staat tegenover dat ten aanzien van de specificatie van de door [eiser] gemaakte kosten ten behoeve van het park en de kaveleigenaren, deze al eerder aan de wederpartij is gezonden (in het kader van onderhandelingen). Dat betekent dat de kaveleigenaren geacht konden worden ter zitting in staat te zijn daarop inhoudelijk te reageren, zodat bij toelating van deze stukken aan het recht van wederhoor geen afbreuk wordt gedaan. De andere productie betreft de eindafrekeningen 2011 voor gas, water, elektriciteit en antenne / kabel, waarbij [eiser] de berekening heeft gebaseerd op de inkoopprijzen (zonder opslagkosten). Deze eindafrekeningen zijn zonder voorbereiding lastig te bespreken. Ze zijn echter, naar de rechtbank begrijpt, in het geding gebracht in verband met de onderhandelingen tussen partijen omtrent de omvang van het in rekening gebrachte verbruik van deze voorzieningen. Voor zover partijen niet tot een regeling kunnen komen op dit punt, heeft de rechtbank reeds eerder bepaald dat dit debat nog schriftelijk mag worden voortgezet zodat de kaveleigenaren in die zin niet overvallen worden door de door [eiser] verstrekte eindafrekeningen. De slotsom is dat alle door [eiser] voorafgaande aan deze zitting toegezonden producties deel uit maken van de gedingstukken. De servicekosten en de daarover berekende BTW 4.1. De kaveleigenaren verweren zich tegen betaling van de servicekosten in de eerste plaats op de grond dat zij niet jegens [eiser] gebonden zijn aan het bepaalde in artikel 7 van de leveringsakte. omdat dit een beding betreft tussen koper en verkoper en het niet een driepartijenovereenkomst is waarbij [eiser] partij is. Voor zover [eiser] bij naam is genoemd in de leveringsakte waarbij gedaagden sub 1 en 2 de kavel met chalet hebben verkregen van hun rechtsvoorganger, zegt dit niets over wat is opgenomen in de akten tussen Chaletpark Boschlust B.V. en de eerste verkrijgers, aldus de kaveleigenaren. 4.2. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] zich terecht op het standpunt stelt dat het hier een derdenbeding betreft dat ten behoeve van hem is gemaakt, op grond van het volgende. De vraag of artikel 7 van de leveringsakte aan de kaveleigenaren een (obligatoire) betalingsverplichting oplegt, dient te worden beantwoord door middel van uitleg van deze bepaling. Daarbij geldt dat de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (zie de arresten van de Hoge Raad van 8 december 2000, NJ 2001/350, HR 13 juni 2003, NJ 2004/251 en HR 4 september 2009, RvdW 2009/909). In de akten, zowel in die van de eerste als van de tweede verkrijgers, is bepaald dat door de verkoper of een door deze aan te wijzen vertegenwoordiger bepaalde werkzaamheden en diensten zullen worden verricht ten behoeve van de koper. Tegenover het verrichten van deze werkzaamheden en diensten staat de verplichting van de koper om daarvoor een vergoeding te betalen van jaarlijks tenminste f 1.350,00, te betalen aan de verkoper of een door deze aan te wijzen derde. Aangezien [eiser] degene is die is aangewezen om deze beheerderstaken uit te voeren, is hij degene aan wie betaling van het in de akte genoemde forfaitaire bedrag aan servicekosten toekomt. Dat hij in de akte van de eerste verkrijgers niet met name wordt genoemd, maakt dit niet anders omdat in de akte voldoende duidelijk is bepaald welke persoon het betreft, namelijk degene die de desbetreffende werkzaamheden en diensten verricht. Dat er discussie tussen partijen bestaat over het al dan niet uitvoeren door [eiser] van al deze in de akte genoemde taken doet daaraan niet af, aangezien die discussie ziet op de omvang van de in rekening gebrachte servicekosten (waarover hierna meer) en geen betrekking heeft op de vraag ten behoeve van wie de verplichting tot betaling van de servicekosten is opgenomen. [eiser] heeft dit beding aanvaard, door ten behoeve van de kaveleigenaren algemene werkzaamheden en diensten te verrichten en ook de daarvoor betaalde servicekosten in de afgelopen jaren in ontvangst te nemen. Ook de vordering tot naleving van dit beding kan worden aangemerkt als een dergelijke verklaring. Ten aanzien van artikel 7 is een kettingbeding opgenomen in artikel 9 van de leveringsakte, zodat de verplichting tot betaling van de servicekosten op de opvolgende verkrijgers overgaat. De kaveleigenaren hebben nog betoogd dat dit niet voldoende zou zijn en dat [eiser] slechts een beroep op de bepaling kan doen als deze in de vorm van een kwalitatieve verplichting is opgenomen. Los van de vraag of dit juridisch mogelijk is nu een kwalitatieve verplichting slechts een dulden of niet-doen kan behelzen, gaat de rechtbank hieraan voorbij, aangezien het derdenbeding - ook indien opgelegd via een kettingbeding - immers de obligatoire verplichting van de koper tot betaling van de servicekosten aan [eiser] in het leven roept. Voor zover de kaveleigenaren hebben bedoeld dat zij niet gebonden zijn aan deze bepaling omdat deze niet aan hen is opgelegd, had het op hun weg gelegen om onder overlegging van de desbetreffende leveringsakten aan te tonen dat daarin de bepaling niet is opgenomen. Bij gebreke daarvan volgt de rechtbank de kaveleigenaren niet in deze stelling. 4.3. Daarmee komt de rechtbank toe aan het verweer van de kaveleigenaren, inhoudende dat het beding gewijzigd of ontbonden dient te worden op de voet van artikel 6: 258 lid 1 BW omdat [eiser] de betreffende diensten en werkzaamheden niet (meer) verricht. Zij voeren daartoe aan dat sinds de verdeling in de afzonderlijke kavels, het recreatiepark geen camping meer is, er van exploitatie geen sprake meer is en dat alle gemeenschappelijke voorzieningen van voorheen werden opgeheven. Diverse betalingen zoals aan het waterschap en de gemeente worden door de bewoners zelf, rechtstreeks, gedaan. [eiser] is niet daadwerkelijk de beheerder van het park; volgens de kaveleigenaren was alleen vanwege de bestemming van het park op papier een beheerder nodig waarvoor [eiser] zich had opgeworpen. Hij beschikt niet over een vergunning om een camping te houden. 4.4. Voor wijziging of ontbinding van een tussen partijen bestaande overeenkomst geldt een strenge maatstaf die de rechter noopt tot terughoudende toepassing van het hiervoor genoemde artikel. Vereist is dat [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de bepaling niet mag verwachten wegens onvoorziene omstandigheden. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is het de rechtbank gebleken dat [eiser] als centraal aanspreekpunt geldt als er iets geregeld moet worden en dat hij werkzaamheden en diensten verricht ten behoeve van de kopers en / of het park in het algemeen. Daarbij kan gedacht worden aan de algemene toezichtfunctie en het onderhoud en veilighouden van de wegen (strooien bij gladheid), tuinonderhoud, gebruik van zijn privéauto en telefoonkosten ten behoeve van zijn werkzaamheden. Voor zover de kaveleigenaren deze posten hebben bestreden, hebben zij dit onvoldoende gemotiveerd gedaan.

De rechtbank 5.1. verwijst de zaak naar de rol van woensdag 11 juli 2012 voor uitlating partijen of - zij aanhouding van de zaak verzoeken of dat - zij een nadere comparitie wensen of dat - zij schriftelijk doorprocederen, A. In het geval schriftelijk wordt doorgeprocedeerd 5.2. verwijst de rechtbank de zaak naar de rol van woensdag 25 juli 2012 voor het nemen van een akte door [eiser] om op te geven (voorzien van een toelichting en een specificatie, zoveel mogelijk onderbouwd) welke kosten hij concreet gemaakt heeft voor noodzakelijke werkzaamheden als bedoeld in de laatste alinea van artikel 7 van de leveringsakte, 5.3. bepaalt de rechtbank dat de kaveleigenaren daarna met een termijn van vier weken bij antwoordakte op deze opgave mogen reageren, 5.4. draagt de rechtbank [eiser] op de nota’s van het waterleidingbedrijf, het gasbedrijf, de gasleveranciers, het elektriciteitsbedrijf en het kabel- en televisiebedrijf, daaronder begrepen de opgaven van de meterstanden van de hoofd water- en elektrameters per 1 januari van elk jaar, die [eiser] heeft ontvangen in de periode vanaf september 1999 tot 1 januari 2005 met betrekking tot de levering aan de chalets op het park Boslust aan de kaveleigenaren te verstrekken binnen veertien dagen na heden, 5.5. verwijst de rechtbank de zaak zal naar de rol van woensdag 8 augustus 2012 voor het nemen van een akte door de kaveleigenaren uitsluitend bedoeld om daarin I. hun berekeningen die ten grondslag liggen aan de vordering uit onverschuldigde betaling wegens teveel betaalde verbruikskosten te voorzien van een toelichting (wat zijn de uitgangspunten, van welke gegevens gaan de eigenaren uit en wat is daarvan de bron) en II. zich uit te laten over de omvang van hun vordering uit onverschuldigde betaling wegens teveel betaalde verbruikskosten over de periode september 1999 tot 1 januari 2005 naar aanleiding van de door [eiser] verstrekte gegevens, waarbij zij hun eventuele berekening of begroting zoveel mogelijk dienen te onderbouwen, 5.6. bepaalt de rechtbank dat [eiser] daarop met een termijn van vier weken een antwoordakte mag nemen uitsluitend bedoeld om zich uit te laten over de in 5.5. omschreven berekeningen / onderbouwing, B. in het geval partijen een nadere comparitie van partijen wensen 5.7. draagt de rechtbank partijen op om op de in 5.1. genoemde roldatum hun verhinderdata over de periode van augustus tot en met oktober 2012 op te geven, 5.8. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. H. Phaff en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2012.

vonnis RECHTBANK UTRECHT Sector handel en kanton Handelskamer zaaknummer / rolnummer: 298632 / HA ZA 10-2710 4222 Vonnis van 27 juni 2012 (hoofdzaak) in de zaak van [eiser], handelende onder de naam [alias] wonende te [woonplaats], eiser in conventie, verweerder in reconventie, advocaat mr. M. Stokdijk te Arnhem, tegen 1. [gedaagde sub 1] 2. [gedaagde sub 2] 3. [gedaagde sub 3], 4. [gedaagde sub 4], 5. [gedaagde sub 5], 6. [gedaagde sub 6], 7. [gedaagde sub 7], 8. [gedaagde sub 8], 9. [gedaagde sub 9], 10. [gedaagde sub 10] 11. [gedaagde sub 11] 12. [gedaagde sub 12], 13. [gedaagde sub 13], 14. [gedaagde sub 14], 15. [gedaagde sub 15] 16. [gedaagde sub 16] 17. [gedaagde sub 17], 18. [gedaagde sub 18] 19. [gedaagde sub 19] allen wonende te [woonplaats], gedaagden in conventie, eisers in reconventie, advocaat mr. G.A.E.M. van Zinnicq Bergmann te Soest. Partijen zullen hierna [eiser] en de kaveleigenaren genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 29 juni 2011 waarin een comparitie van partijen is bepaald, - het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 15 september 2011, - het proces-verbaal van de voortgezette comparitie van partijen op 22 december 2011, - het proces-verbaal van de voortgezette comparitie van partijen op 3 april 2012. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] is eigenaar van het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en een daaromheen liggend perceel gelegen op recreatiepark Boslust nummer 11 (kadastraal bekend gemeente Soest, sectie F nummer 1016). Van het perceel waarvan [eiser] eigenaar is, maken ook de wegen, paden en parkeerplaatsen van het recreatiepark deel uit. 2.2. [eiser] heeft de eigendom van voornoemd perceel verkregen van Holiday Investments Group B.V. (vertegenwoordigd door [alias]) nadat het recreatiepark, voorheen één geheel en als camping in gebruik, gesplitst is in afzonderlijke kavels. Bij deze splitsing zijn ook de kavels ontstaan die de kaveleigenaren nu in eigendom hebben. Sinds de verkaveling is het park niet meer in gebruik als camping. 2.3. In de akte van levering aan [eiser] is voorts opgenomen dat aan [eiser] is verkocht: de exploitatie van het gehele chaletpark Boslust, voornoemd, waaronder begrepen het beheer, onderhoud en de exploitatie van het chaletpark de recreatie-eenheden, parkeerplaatsen en gemeenschappelijke voorzieningen. 2.4. Aan de kaveleigenaren is telkens aan ieder afzonderlijk of gezamenlijk geleverd een perceel grond, met daarop geplaatst een chalet. [gedaagde sub 15] en [gedaagde sub 16] (hierna gedaagden sub 15 en 16 ) zijn echter geen eigenaar maar hebben van [gedaagde sub 13] en [gedaagde sub 14] (hierna gedaagden sub 13 en 14) de kavel en het chalet in gebruik gekregen (en worden hier kortheidshalve tezamen met de andere gedaagden aangeduid als de kaveleigenaren). Inmiddels is [gedaagde sub 2] (hierna gedaagde sub 2), geen eigenaar meer en is alleen [gedaagde sub 1] (gedaagde sub 1) eigenaar van de desbetreffende kavel met chalet. De chalets worden permanent bewoond door de kaveleigenaren. 2.5. Partijen hebben enkele leveringsakten in het geding gebracht. In deze akten, zowel van de kopers die van Chaletpark Boschlust B.V. hebben gekocht (hierna te noemen de eerste verkrijgers) als de kopers die van deze eerster verkrijgers hebben gekocht (hierna te noemen de tweede verkrijgers) zijn de volgende bepalingen opgenomen, voor zover van belang: Artikel 7 Reglement/werkzaamheden en diensten 1. De Koper is gehouden tot naleving van het parkreglement, dat regels bevat voor de eigenaren en de gebruikers van het chalet-park, waarvan het verkochte deel uitmaakt. (…) Verkoper zal ten behoeve van de Koper (die terzake rechthebbende is) werkzaamheden en diensten verrichten met betrekking tot het chalet-park en het gebruik van het verkochte; welke werkzaamheden en diensten verricht dienen te worden door de Verkoper of een door deze aan te wijzen vertegenwoordiger. Deze werkzaamheden en diensten bestaan uit het ophalen van vuilnis op een centraal punt in het park, schoon en vrijhouden van de wegen en paden van het chalet-park, het algemeen toezicht op het park, de verlichting van de wegen en paden van het park en het gebruik van de kostenloze faciliteiten van de camping, behorende tot het chalet-park Boslust. Als tegenprestatie voor het verrichten van die werkzaamheden en diensten zal de Koper per kalenderjaar een vergoeding verschuldigd zijn aan de Verkoper of een door deze aan te wijzen derde. Deze vergoeding dient te worden betaald voor één januari van elk jaar. Deze vergoeding bedraagt voor het lopende jaar (op jaarbasis) eenduizenddriehonderdvijftig gulden (f 1.350,--) inclusief de ter zake van de dienst(en) verschuldigde omzetbelasting; met dien verstande dat de voormelde jaarlijkse vergoeding inclusief omzetbelasting nooit minder zal bedragen dan genoemde eenduizend driehonderdvijftig gulden (f 1.350,--). Jaarlijks zal de vergoeding door de Verkoper opnieuw worden vastgesteld, zulks door de vergoeding te verhogen of te verlagen overeenkomstig de stijging of daling van de “Consumentenprijsindex Alle huishoudens” in het kalenderjaar, dat direct voorafgaat aan het jaar van aanpassing. Noodzakelijke werkzaamheden zoals onderhoud, herstel en vernieuwing aan de wegen, paden, de afrastering, de slagboom en andere bij het chalet-park behorende voorzieningen, alsmede al die noodzakelijke werkzaamheden die van overheidswege of van de zijde van nutsbedrijven worden voorgeschreven zullen door de Verkoper (of de door hem aan te wijzen vertegenwoordiger) worden uitgevoerd en aan de eigenaren van de percelen in het chalet-park in rekening worden gebracht. (…) Artikel 8 Kwalitatieve verplichting Ten aanzien van het Verkochte geldt een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 252 boek 6 van het Burgerlijk Wetboek, welke door Verkoper bij deze aan Koper wordt opgelegd en door Koper hierbij wordt aangenomen met de navolgende inhoud: a. De plaatsing van een mobiel chalet, casu quo de bouw van een recreatie-eenheid of andere opstallen op het verkochte en de aansluiting daarvan op (nuts)voorzieningen (ten behoeve van het gebruik van gas, water, elektriciteit en de ontvangst van televisiesignalen en dergelijke) behoeven de voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Verkoper of de opvolgende eigenaar van het chalet-park Boslust, danwel van de door deze aan te wijzen vertegenwoordiger. Een gelijke verplichting geldt voor de verandering of de verbouwing van bedoeld chalet of bedoelde recreatie-eenheid of andere opstallen, danwel wijziging van bedoelde aansluiting op (nuts)voorzieningen. b. De eigenaar(s) of gebruiker(s) van het verkochte (is) zijn verplicht om te gedogen dat in, op of boven het verkochte (nuts)voorzieningen voor de distributie (over de percelen in het chaletpark) van gas, water elektriciteit, televisie signalen en dergelijke worden aangebracht, hersteld, vervangen en onderhouden. Al hetgeen terzake van die (nuts)voorzieningen in, op of boven het verkochte is aangebracht, dient bevestigd te blijven. Het is de eigenaar(s) of gebruiker(s) van het verkochte niet toegestaan aan een dergelijke voorziening enige verandering aan te brengen, ook niet voor het eigen verbruik van gas, water of elektriciteit danwel de ontvangst van televisiesignalen. c. Alle schade aan bezittingen van de eigenaar(s) of gebruiker(s), welke een onmiddellijk gevolg is van het aanbrengen, bestaan, herstellen of vernieuwen van bedoelde (nuts)voorzieningen, zal door de veroorzaker, naar keuze van de eigenaar(s) van het verkochte, op kosten van de veroorzaker worden hersteld of door deze aan de eigenaar(s) van het verkochte worden vergoed. d. De eigenaar(s) en gebruiker(s) van het verkochte (is) zijn verplicht zich te onthouden van alle handelingen die schade kunnen veroorzaken aan de bedoelde (nuts)voorzieningen, zodat zij aansprakelijk zijn voor de schade die wordt veroorzaakt door een tekortkoming hunnerzijds, waaronder begrepen het nalaten van maatregelen ter voorkoming van schade aan de sub b bedoelde zaken, welke de Verkoper of zijn opvolger in de eigendom van het chalet-park Boslust noodzakelijk acht. e. Deze kwalitatieve verplichting gaat van rechtswege over op de verkrijgers van de Koper onder bijzondere titel danwel op de toekomstige gebruikers. f. (…) Artikel 9 Kettingbeding Bij iedere vervreemding (in eigendom of genot) van het verkochte moeten het bepaalde in de artikelen 6 en 7, en de onderhavige opleggingsverplichting, opgelegd worden aan de nieuwe verkrijger, zulks op verbeurte van een boete van door de betrokken vervreemder van vijftig procent van de danmalige waarde van het verkochte met inbegrip van daarop alsdan eventueel gestelde opstallen, al dan niet onroerend. In het in dit kettingbeding bedoelde artikel 6 is een voorkeursrecht opgenomen, waarin is bepaald dat – en op welke wijze – gehandeld dient te worden bij een voornemen tot verkoop van de kavel door de koper. 2.6. In de akte van levering aan gedaagden sub 1 en 2, tweede verkrijgers, zijn de volgende bedingen opgenomen, voor zover van belang: AANBIEDINGSPLICHT, ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE EN BIJZONDERE VERPLICHTINGEN EN BODEMGESTELDHEID 1.

in conventie 3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad a. jegens ieder der kaveleigenaren voor recht verklaart dat [eiser] niet gehouden is tot specificatie van de in rekening gebrachte of in rekening te brengen servicekosten; b. jegens ieder der kaveleigenaren voor recht verklaart dat [eiser] gerechtigd is een opslag ten aanzien van de inkoopkosten van gas, water en elektra aan de kaveleigenaren in rekening te brengen ter hoogte van ten minste 52,7 % op elektra, 32,8 % op gas en 32,2 % op water, althans een opslag die de rechtbank in goede justitie bepaalt; c. ieder der kaveleigenaren veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 432,95 ter zake van servicekosten 2010, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van de factuur, althans vanaf 1 november 2010 en tot betaling van de nog verschijnende facturen ter zake van servicekosten 2011 voor een bedrag gelijk aan € 432,95 verhoogd met de stijging van de “Consumentenprijsindex Alle Huishoudens”; d. ieder der eigenaren veroordeelt tot betaling van in rekening gebrachte en in rekening te brengen voorschotbedragen en eindafrekeningen ter zake kosten van gas, water en elektra op basis van de inkoopprijzen verhoogd met de opslag als bedoeld in de sub b gevorderde verklaring voor recht, althans op basis van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag; e. veroordeling van de kaveleigenaren in de kosten van de procedure. 3.2. [eiser] baseert zijn vorderingen op het volgende. Bij de levering van de kavels zijn de kaveleigenaren door aanvaarding van artikel 7 van de leveringsakte hetzij rechtstreeks hetzij via het kettingbeding de verplichting aangegaan om [eiser] een vergoeding te betalen voor het verrichten van werkzaamheden en diensten, waarbij [eiser] tevens het recht heeft om jaarlijks de vergoeding bij te stellen op grond van de dan geldende Consumentenprijsindex Alle huishoudens (hierna CPI). Omdat deze servicekosten een forfaitair bedrag betreffen dat zijn basis vindt in de oorspronkelijke leveringsakten is hiervoor geen specificatie verschuldigd door [eiser] aan de kaveleigenaren. Voorts stelt [eiser] dat hij niet in staat is om een specificatie van deze servicekosten te geven omdat de in de leveringsakten genoemde werkzaamheden door hem in eigen beheer worden verricht en zich om die reden niet laten specificeren. Voor het gebruik van gas, water en elektra door de kaveleigenaren voldoet [eiser] de kosten van het nutsverbruik rechtstreeks aan de desbetreffende leveranciers. Hij belast deze kosten door aan de individuele kaveleigenaren waarbij hij de kosten verhoogd met een opslag. Deze opslag grondt hij op het bepaalde in artikel 7 van de leveringsakte, laatste alinea. De daarin genoemde kosten kunnen volgens [eiser] niet al in het eerdergenoemde forfaitaire bedrag voor de servicekosten zijn begrepen, omdat dit bedrag te laag is. Subsidiair is er sprake van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van de kaveleigenaren, althans zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn indien [eiser] zijn werkzaamheden ten behoeve van de kaveleigenaren voor eigen rekening zou moeten verrichten. Daarbij speelt een rol dat [eiser] het incassorisico draagt, nu hij de verplichtingen voor het nutsverbruik voldoet aan de desbetreffende leveranciers, aldus [eiser]. Hoewel dit niet met [eiser] is besproken, gaat de rechtbank ervan uit dat [eiser] heeft bedoeld de kaveleigenaren per chalet / per aansluiting aan te spreken (en niet de eigenaren die samen één chalet in eigendom hebben ieder apart voor de volledige service- en verbruikskosten aan te spreken). 3.3. De kaveleigenaren voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] in zijn vorderingen, althans tot afwijzing daarvan. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. in reconventie 3.5. De kaveleigenaren vorderen - naar de rechtbank na nadere toelichting ter zitting begrijpt - dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I. (voor zover niet al in conventie is verrekend:) [eiser] zal veroordelen tot (terug)betaling van: 1. de door de kaveleigenaren aan [eiser] betaalde servicekosten over de periode september 1999 tot en met februari 2011; 2. de door de kaveleigenaren aan [eiser] betaalde opslagkosten voor kosten gas, water, elektra, kabel en televisie over de periode september 1999 tot en met februari 2011; 3. de door de kaveleigenaren aan [eiser] betaalde BTW over de periode september 1999 tot en met februari 2011, waarop slechts in mindering strekt de door [eiser] aan de energiebedrijven / toeleveranciers betaalde BTW, berekend naar evenredigheid van het verbruik van de respectievelijke eigenaren; 4. aan de kaveleigenaren te betalen, binnen 2 x 24 uur na betekening van het vonnis, ten titel van voorschot op hetgeen [eiser] zal blijken te hebben te betalen op grond van het vonnis ter zake het gevorderde onder 1 tot en met 3 zoals vermeld in de eis in reconventie (per gedaagde uitgesplitst); 5. het gevorderde onder 1 tot en met 4 vermeerderd met de wettelijke rente, vanaf de datum van betaling door de respectievelijke kaveleigenaren, althans vanaf 25 februari 2010, althans vanaf 2 februari 2011 tot aan de dag der algehele voldoening; II. voor recht zal verklaren: 1. dat de overeenkomst tussen [eiser] en elk van de kaveleigenaren, ter zake de servicekosten, verband houdende met, respectievelijk voortvloeiend uit het bepaalde in artikel 7 onder 1 van de akte van levering is ontbonden per datum van juridische levering aan elk van de kaveleigenaren, althans is beëindigd per een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum; Subsidiair, namelijk voor het geval de rechtbank van oordeel mocht zijn dat de overeenkomst tussen [eiser] en de kaveleigenaren ter zake de servicekosten, verband houdende met het bepaalde in artikel 7 onder a van de akte van levering niet is geëindigd, deze overeenkomst te ontbinden, althans te wijzigen wegens onvoorziene omstandigheden, met gelijktijdige bepaling dat de servicekosten nihil zijn, althans dat de rechtbank deze in goede justitie vast zal stellen op een bedrag lager dan € 432,-- per jaar; 2. dat het [eiser] verboden is aan de kaveleigenaren servicekosten in rekening te brengen; 3. dat de infrastructuur, de kabels en de leidingen ten behoeve van de levering van gas, water, elektra en kabel en internet, onverdeelde mede-eigendom is van de kaveleigenaren en [eiser] niet enig eigenaar is van deze infrastructuur; 4. dat het [eiser] verboden is aan de kaveleigenaren opslagkosten in rekening te brengen, ongeacht de aard en de omvang van deze opslagkosten; 5. dat het [eiser] verboden is aan de eigenaren BTW in rekening te brengen, anders dan de door de energiebedrijven / de toeleveranciers ter zake de energiekosten in rekening gebrachte BTW berekend naar evenredigheid van het verbruik van de respectievelijke eigenaar; III. [eiser] veroordeelt binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, over te gaan tot het, door een door de kaveleigenaren aan te wijzen notaris op te maken akte, tot vestiging van een erfdienstbaarheid en een recht van opstal ten laste van [eiser] en ten gunste van de kaveleigenaren, met de bepaling dat a. elk van de kaveleigenaren het recht wordt verleend in de grond van [eiser] nutsvoorzieningen, kabels en leidingen aan te leggen en te onderhouden ten behoeve van de aansluiting van de respectievelijke chalets, eigendom van de eigenaren, op de openbare nutsvoorzieningen, daaronder begrepen de aansluiting op gas-, water-, elektra-, televisie-, internet- en rioolvoorzieningen; b. de erfdienstbaarheid, respectievelijk de opstal zonder toestemming van [eiser] en zijn rechtsopvolgers kan worden overgedragen of worden toebedeeld; c.

in conventie en in reconventie Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zal de rechtbank deze zoveel mogelijk tezamen behandelen en beoordelen. Voordat inhoudelijk op de onderwerpen zal worden ingegaan, zal nu eerst beoordeeld worden of de stukken die [eiser] voorafgaand aan de comparitie van partijen van 3 april j.l. aan de rechtbank en aan de wederpartij heeft toegestuurd, deel mogen uitmaken van de processtukken. De kaveleigenaren hebben daartegen bezwaar gemaakt, omdat de stukken pas een dag voor de zitting zijn toegezonden. In beginsel zou dit toelating in de weg staan, omdat dit inderdaad te laat is. Daar staat tegenover dat ten aanzien van de specificatie van de door [eiser] gemaakte kosten ten behoeve van het park en de kaveleigenaren, deze al eerder aan de wederpartij is gezonden (in het kader van onderhandelingen). Dat betekent dat de kaveleigenaren geacht konden worden ter zitting in staat te zijn daarop inhoudelijk te reageren, zodat bij toelating van deze stukken aan het recht van wederhoor geen afbreuk wordt gedaan. De andere productie betreft de eindafrekeningen 2011 voor gas, water, elektriciteit en antenne / kabel, waarbij [eiser] de berekening heeft gebaseerd op de inkoopprijzen (zonder opslagkosten). Deze eindafrekeningen zijn zonder voorbereiding lastig te bespreken. Ze zijn echter, naar de rechtbank begrijpt, in het geding gebracht in verband met de onderhandelingen tussen partijen omtrent de omvang van het in rekening gebrachte verbruik van deze voorzieningen. Voor zover partijen niet tot een regeling kunnen komen op dit punt, heeft de rechtbank reeds eerder bepaald dat dit debat nog schriftelijk mag worden voortgezet zodat de kaveleigenaren in die zin niet overvallen worden door de door [eiser] verstrekte eindafrekeningen. De slotsom is dat alle door [eiser] voorafgaande aan deze zitting toegezonden producties deel uit maken van de gedingstukken. De servicekosten en de daarover berekende BTW 4.1. De kaveleigenaren verweren zich tegen betaling van de servicekosten in de eerste plaats op de grond dat zij niet jegens [eiser] gebonden zijn aan het bepaalde in artikel 7 van de leveringsakte. omdat dit een beding betreft tussen koper en verkoper en het niet een driepartijenovereenkomst is waarbij [eiser] partij is. Voor zover [eiser] bij naam is genoemd in de leveringsakte waarbij gedaagden sub 1 en 2 de kavel met chalet hebben verkregen van hun rechtsvoorganger, zegt dit niets over wat is opgenomen in de akten tussen Chaletpark Boschlust B.V. en de eerste verkrijgers, aldus de kaveleigenaren. 4.2. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] zich terecht op het standpunt stelt dat het hier een derdenbeding betreft dat ten behoeve van hem is gemaakt, op grond van het volgende. De vraag of artikel 7 van de leveringsakte aan de kaveleigenaren een (obligatoire) betalingsverplichting oplegt, dient te worden beantwoord door middel van uitleg van deze bepaling. Daarbij geldt dat de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (zie de arresten van de Hoge Raad van 8 december 2000, NJ 2001/350, HR 13 juni 2003, NJ 2004/251 en HR 4 september 2009, RvdW 2009/909). In de akten, zowel in die van de eerste als van de tweede verkrijgers, is bepaald dat door de verkoper of een door deze aan te wijzen vertegenwoordiger bepaalde werkzaamheden en diensten zullen worden verricht ten behoeve van de koper. Tegenover het verrichten van deze werkzaamheden en diensten staat de verplichting van de koper om daarvoor een vergoeding te betalen van jaarlijks tenminste f 1.350,00, te betalen aan de verkoper of een door deze aan te wijzen derde. Aangezien [eiser] degene is die is aangewezen om deze beheerderstaken uit te voeren, is hij degene aan wie betaling van het in de akte genoemde forfaitaire bedrag aan servicekosten toekomt. Dat hij in de akte van de eerste verkrijgers niet met name wordt genoemd, maakt dit niet anders omdat in de akte voldoende duidelijk is bepaald welke persoon het betreft, namelijk degene die de desbetreffende werkzaamheden en diensten verricht. Dat er discussie tussen partijen bestaat over het al dan niet uitvoeren door [eiser] van al deze in de akte genoemde taken doet daaraan niet af, aangezien die discussie ziet op de omvang van de in rekening gebrachte servicekosten (waarover hierna meer) en geen betrekking heeft op de vraag ten behoeve van wie de verplichting tot betaling van de servicekosten is opgenomen. [eiser] heeft dit beding aanvaard, door ten behoeve van de kaveleigenaren algemene werkzaamheden en diensten te verrichten en ook de daarvoor betaalde servicekosten in de afgelopen jaren in ontvangst te nemen. Ook de vordering tot naleving van dit beding kan worden aangemerkt als een dergelijke verklaring. Ten aanzien van artikel 7 is een kettingbeding opgenomen in artikel 9 van de leveringsakte, zodat de verplichting tot betaling van de servicekosten op de opvolgende verkrijgers overgaat. De kaveleigenaren hebben nog betoogd dat dit niet voldoende zou zijn en dat [eiser] slechts een beroep op de bepaling kan doen als deze in de vorm van een kwalitatieve verplichting is opgenomen. Los van de vraag of dit juridisch mogelijk is nu een kwalitatieve verplichting slechts een dulden of niet-doen kan behelzen, gaat de rechtbank hieraan voorbij, aangezien het derdenbeding - ook indien opgelegd via een kettingbeding - immers de obligatoire verplichting van de koper tot betaling van de servicekosten aan [eiser] in het leven roept. Voor zover de kaveleigenaren hebben bedoeld dat zij niet gebonden zijn aan deze bepaling omdat deze niet aan hen is opgelegd, had het op hun weg gelegen om onder overlegging van de desbetreffende leveringsakten aan te tonen dat daarin de bepaling niet is opgenomen. Bij gebreke daarvan volgt de rechtbank de kaveleigenaren niet in deze stelling. 4.3. Daarmee komt de rechtbank toe aan het verweer van de kaveleigenaren, inhoudende dat het beding gewijzigd of ontbonden dient te worden op de voet van artikel 6: 258 lid 1 BW omdat [eiser] de betreffende diensten en werkzaamheden niet (meer) verricht. Zij voeren daartoe aan dat sinds de verdeling in de afzonderlijke kavels, het recreatiepark geen camping meer is, er van exploitatie geen sprake meer is en dat alle gemeenschappelijke voorzieningen van voorheen werden opgeheven. Diverse betalingen zoals aan het waterschap en de gemeente worden door de bewoners zelf, rechtstreeks, gedaan. [eiser] is niet daadwerkelijk de beheerder van het park; volgens de kaveleigenaren was alleen vanwege de bestemming van het park op papier een beheerder nodig waarvoor [eiser] zich had opgeworpen. Hij beschikt niet over een vergunning om een camping te houden. 4.4. Voor wijziging of ontbinding van een tussen partijen bestaande overeenkomst geldt een strenge maatstaf die de rechter noopt tot terughoudende toepassing van het hiervoor genoemde artikel. Vereist is dat [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de bepaling niet mag verwachten wegens onvoorziene omstandigheden. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is het de rechtbank gebleken dat [eiser] als centraal aanspreekpunt geldt als er iets geregeld moet worden en dat hij werkzaamheden en diensten verricht ten behoeve van de kopers en / of het park in het algemeen. Daarbij kan gedacht worden aan de algemene toezichtfunctie en het onderhoud en veilighouden van de wegen (strooien bij gladheid), tuinonderhoud, gebruik van zijn privéauto en telefoonkosten ten behoeve van zijn werkzaamheden. Voor zover de kaveleigenaren deze posten hebben bestreden, hebben zij dit onvoldoende gemotiveerd gedaan.

De rechtbank 5.1. verwijst de zaak naar de rol van woensdag 11 juli 2012 voor uitlating partijen of - zij aanhouding van de zaak verzoeken of dat - zij een nadere comparitie wensen of dat - zij schriftelijk doorprocederen, A. In het geval schriftelijk wordt doorgeprocedeerd 5.2. verwijst de rechtbank de zaak naar de rol van woensdag 25 juli 2012 voor het nemen van een akte door [eiser] om op te geven (voorzien van een toelichting en een specificatie, zoveel mogelijk onderbouwd) welke kosten hij concreet gemaakt heeft voor noodzakelijke werkzaamheden als bedoeld in de laatste alinea van artikel 7 van de leveringsakte, 5.3. bepaalt de rechtbank dat de kaveleigenaren daarna met een termijn van vier weken bij antwoordakte op deze opgave mogen reageren, 5.4. draagt de rechtbank [eiser] op de nota’s van het waterleidingbedrijf, het gasbedrijf, de gasleveranciers, het elektriciteitsbedrijf en het kabel- en televisiebedrijf, daaronder begrepen de opgaven van de meterstanden van de hoofd water- en elektrameters per 1 januari van elk jaar, die [eiser] heeft ontvangen in de periode vanaf september 1999 tot 1 januari 2005 met betrekking tot de levering aan de chalets op het park Boslust aan de kaveleigenaren te verstrekken binnen veertien dagen na heden, 5.5. verwijst de rechtbank de zaak zal naar de rol van woensdag 8 augustus 2012 voor het nemen van een akte door de kaveleigenaren uitsluitend bedoeld om daarin I. hun berekeningen die ten grondslag liggen aan de vordering uit onverschuldigde betaling wegens teveel betaalde verbruikskosten te voorzien van een toelichting (wat zijn de uitgangspunten, van welke gegevens gaan de eigenaren uit en wat is daarvan de bron) en II. zich uit te laten over de omvang van hun vordering uit onverschuldigde betaling wegens teveel betaalde verbruikskosten over de periode september 1999 tot 1 januari 2005 naar aanleiding van de door [eiser] verstrekte gegevens, waarbij zij hun eventuele berekening of begroting zoveel mogelijk dienen te onderbouwen, 5.6. bepaalt de rechtbank dat [eiser] daarop met een termijn van vier weken een antwoordakte mag nemen uitsluitend bedoeld om zich uit te laten over de in 5.5. omschreven berekeningen / onderbouwing, B. in het geval partijen een nadere comparitie van partijen wensen 5.7. draagt de rechtbank partijen op om op de in 5.1. genoemde roldatum hun verhinderdata over de periode van augustus tot en met oktober 2012 op te geven, 5.8. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. H. Phaff en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2012.

Voor bestaande erfdienstbaarheden, kwalitatieve en bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar de hiervoor vermelde titel van aankomst, te weten (…) waarin onder meer het navolgende woordelijk staat vermeld, met dien verstande dat in plaats van “Verkoper” dient te worden gelezen “eigenaar/ exploitant” van gemeld chalet-park, te weten de heer [eiser] (…) 2.7. In de akten van levering aan mevrouw [A] (dochter van [eiser]) en in de leveringsakte aan [B] / [C] allen eerste verkrijgers, is nog het volgende opgenomen: INFRASTRUCTUUR Onlosmakelijk samenhangend met vorenstaande koopovereenkomst is door partijen voorts overeengekomen dat in voormelde koopprijs een bedrag is begrepen ad vierduizend vijfhonderd gulden (f 4.500,00), inclusief omzetbelasting, voor de kosten van de nog uit te voeren casu quo reeds door de Verkoper aangebrachte aan partijen bekende infrastructurele werken op het Verkochte. In diezelfde overeenkomst is opgenomen: LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK Verkoper heeft (…) aan koper (…) verkocht en levert (…) een perceel grond (…) onderdeel van het chalet-park [naam], bestemd voor de plaatsing van een mobiele recreatie-eenheid, gelegen (…) 2.8. In de nota’s van afrekening, opgesteld door notariskantoor Pot & Koekoek in verband met de overdracht van de kavels aan [gedaagde sub 8] (gedaagde sub 8) en [gedaagde sub 6] (gedaagde sub 6) staan – onder meer – de volgende posten vermeld: koopsom infrastructuur f 4.500,00 aansluitkosten f 2.000,00 2.9. De chalets beschikken niet over een zelfstandige aansluiting voor de afname van gas, water, elektra en kabel. [eiser] beschikt wel over een dergelijke aansluiting en levert deze nutsvoorzieningen door aan de kaveleigenaren. Hij heeft daartoe tussenmeters per chalet geplaatst die het verbruik registreren. [eiser] draagt zorg voor de betaling aan de nutsbedrijven voor gas, water, elektra en kabelaansluiting en stuurt daarvoor voorschotnota’s aan de kaveleigenaren waarin de kosten voor de nutsvoorzieningen zijn opgenomen, vermeerderd met een opslag. Deze opslagkosten worden aan de hand van vaste percentages berekend over het in rekening gebrachte bedrag voor het verbruik door de individuele afnemer, te weten 52,7% op het bedrag aan elektriciteit, 32,8 % op dat van gas en 32,2 % op dat van water. Op de voorschotnota’s noch op de eindafrekening staat vermeld dat er opslagkosten in rekening worden gebracht. De gemeente Soest brengt de WOZ-belasting, reinigingsheffing, riool- en waterschapslasten rechtstreeks aan de kaveleigenaren in rekening. 2.10. Daarnaast brengt [eiser] de kaveleigenaren op de voet van artikel 7 van de leveringsakte jaarlijks servicekosten in rekening. Deze bedroegen in 2010 € 432,95 inclusief BTW. [eiser] heeft de servicekosten nimmer verhoogd op basis van de in artikel 7 van de leveringsakte genoemde indexering. Vanaf het moment dat het vuilnis niet meer door hem werd opgehaald heeft hij de servicekosten verlaagd. Indien geen verlaging, maar wel indexering zou zijn toegepast, zouden de servicekosten in 2010 € 795,77 bedragen. 2.11. De kaveleigenaren hebben de door [eiser] in rekening gebrachte servicekosten over 2010 onbetaald gelaten. De voorschotfacturen ter zake van gas, water, elektra en kabel zijn door de kaveleigenaren slechts gedeeltelijk voldaan. 2.12. Naar aanleiding van de provisionele vordering van [eiser] heeft de rechtbank de kaveleigenaren bij incidenteel vonnis van 16 maart 2011 voor de duur van dit geding veroordeeld tot betaling van een maandelijks voorschot aan [eiser] ter hoogte van 50 procent van de door elk van hen van [eiser] ontvangen voorschot nota’s voor gas, water en elektra voor januari 2011, alsmede tot betaling van 50 procent van de reeds ontvangen voorschot nota’s voor januari, februari en (indien reeds ontvangen) maart 2011. In datzelfde vonnis heeft de rechtbank op vordering van de kaveleigenaren op grond van artikel 843a Rv [eiser] veroordeeld tot het aan de kaveleigenaren ter beschikking stellen van – in kopie – de nota’s van het waterleidingbedrijf, het gasbedrijf, de gasleveranciers, het elektriciteitsbedrijf en het kabel- en televisiebedrijf, daaronder begrepen de opgaven van de meterstanden van de hoofd water- en elektrameters per 1 januari van elk jaar, die [eiser] heeft ontvangen in de periode vanaf 1 januari 2005 tot en met 31 januari 2011 met betrekking tot de levering aan de chalets op het park Boslust, een en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag, voor iedere overtreding door [eiser] van dit vonnis en voor iedere dag dat hij in gebreke mocht blijven aan dit vonnis te voldoen, een gedeelte van de dag te rekenen voor een hele, zulks met een maximum van € 10.000,-.

Naar het oordeel van de rechtbank volgt hieruit dat [eiser] weliswaar niet precies dezelfde werkzaamheden verricht als die in de akte staan omschreven, maar dat dit geen wijzigingen betreft die als “onvoorziene omstandigheden” gelden op grond waarvan het onaanvaardbaar is dat [eiser] toch betaling verwacht voor de werkzaamheden die hij wel verricht. Bij de verkoop van de kavels was inmiddels duidelijk dat de campingfunctie was opgeheven, desondanks zijn de kaveleigenaren akkoord gegaan met de verplichting om servicekosten te betalen voor de in de akte genoemde werkzaamheden en diensten. Daarbij komt dat [eiser] op enig moment, nadat het vuilnis niet meer door hem werd opgehaald, het bedrag naar beneden heeft bijgesteld zodat in zoverre een wijziging in werkzaamheden al is verdisconteerd in het forfaitaire bedrag. 4.5. Het beroep op bedrog danwel op dwaling door de kaveleigenaren, omdat zij bij een juiste voorstelling van zaken de bepaling niet zouden zijn overeengekomen, slaagt evenmin. Nu het voor de kaveleigenaren al bij de koop van hun kavels met chalets duidelijk was dat het recreatiepark van karakter zou veranderen en de gemeenschappelijke camping-voorzieningen verdwenen, zoals zij zelf hebben aangevoerd, kan er van bedrog of dwaling geen sprake zijn. 4.6. Hieruit volgt dat [eiser] gerechtigd is jaarlijks een forfaitair bedrag aan servicekosten in rekening te brengen. Uit dit forfaitaire karakter volgt dat [eiser] niet verplicht is een specificatie te geven van de servicekosten. Ten aanzien van de over het bedrag berekende omzetbelasting, overweegt de rechtbank dat uit de tekst van artikel 7 volgt dat het een bedrag inclusief omzetbelasting betreft, zodat [eiser] gerechtigd is telkens (19%) BTW in rekening te brengen, daarmee uitkomend op het laatst gehanteerde bedrag van € 432,95. Hieruit volgt dat de vordering in reconventie onder I.3. voor zover deze ziet op terugbetaling van de BTW over de servicekosten, voor afwijzing gereed ligt. 4.7. Ten aanzien van de gevorderde indexering overweegt de rechtbank als volgt. Dat [eiser] niet eerder het bedrag heeft verhoogd met toepassing van de CPI betekent nog niet dat de vordering is verjaard. Het gaat [eiser] immers alleen om de verhoging voor het jaar 2011 over het bedrag van € 432,95 zoals hij ter zitting heeft toegelicht en niet om het met terugwerkende kracht in rekening brengen van de verhoging over voorgaande jaren. Evenmin is er sprake van rechtsverwerking. Daarvoor is immers meer nodig dan het enkele “stilzitten” door het niet-uitoefenen van rechten. De rechtbank is niet gebleken van uitingen of handelingen door [eiser] waaruit de kaveleigenaren mochten afleiden dat hij zonder voorbehoud zijn recht op verhoging van de servicekosten heeft prijsgegeven. Dat betekent dat Van Akker gerechtigd is het bedrag te verhogen overeenkomstig de CPI. 4.8. De kaveleigenaren hebben in conventie een beroep gedaan op verrekening van het bedrag waartoe zij veroordeeld worden met het bedrag dat [eiser] aan hen verschuldigd is uit hoofde van onverschuldigde betaling. De onverschuldigde betaling ziet op de servicekosten, waarvan nu is vastgesteld dat deze niet onverschuldigd zijn betaald, en op het teveel betaalde aan kosten voor de nutsvoorzieningen (verbruik en opslagkosten). Zoals hierna aan de orde zal komen, is het niet eenvoudig om de gegrondheid van deze tegenvordering van de kaveleigenaren vast te stellen zodat de rechtbank dit verweer met toepassing van artikel 6:136 BW verwerpt. 4.9. Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen in conventie onder a en c bij eindvonnis zullen worden toegewezen behalve ten aanzien van gedaagden sub 2, 15 en 16, en met dien verstande dat de veroordeling zal gelden per kavel en niet per (mede)eigenaar. Tegen de gevorderde rente over de servicekosten is als zodanig geen verweer gevoerd, zodat deze eveneens zal worden toegewezen. De vorderingen in reconventie onder I.1., I.3. voor zover de BTW betrekking heeft op de servicekosten, II.1. en II.2. zullen bij eindvonnis worden afgewezen. 4.10. Ten aanzien van gedaagden sub 2, 15 en 16 zullen de vorderingen tot betaling van de servicekosten en de verhoging daarover worden afgewezen, omdat zij geen eigenaar zijn en zij aldus niet gebonden zijn aan artikel 7 van de leveringsakte. Gedaagden sub 15 en 16 hebben het gebruik van hun chalet met kavel gekregen van gedaagden 13 en 14, die wel gehouden zijn tot betaling van de servicekosten. Dat betekent dat [eiser] van hen een vergoeding ontvangt voor zijn werkzaamheden ten behoeve van het desbetreffende kavel en dat er aldus geen grond is voor een vordering op gedaagden 15 en 16 wegens ongerechtvaardigde verrijking of op grond van de redelijkheid en billijkheid. De vordering tegen gedaagde sub 2 volgt hetzelfde lot, aangezien hij het park heeft verlaten en aldus niet profiteert van de werkzaamheden door [eiser]. De nutsvoorzieningen De opslagkosten 4.11. De vraag die beantwoord dient te worden, is of de laatste alinea van lid 1 van artikel 7 uit de leveringsakte een grondslag biedt voor de door [eiser] in rekening gebrachte opslagkosten. Uitleg van de bepaling dient te geschieden aan de hand van de hiervoor onder 4.2. weergegeven maatstaf. In alinea 2 van lid 1 van artikel 7 staat vermeld welke met name genoemde werkzaamheden en diensten verricht worden, waarbij de nutsvoorzieningen niet genoemd worden. In de daaropvolgende alinea staat de tegenprestatie, de eerder besproken servicekosten, vermeld. Vervolgens wordt in de vierde alinea bepaald wat de omvang van deze servicekosten is, met daarna in de vijfde alinea de bepaling dat deze door middel van indexering mag worden bijgesteld. Dan volgt in de laatste alinea de bepaling dat noodzakelijke werkzaamheden worden uitgevoerd en in rekening gebracht aan de eigenaren van de percelen. De werkzaamheden die in deze alinea staan vermeld, zijn andere dan die waaraan betaling van de servicekosten gekoppeld is en betreffen wel de nutsvoorzieningen. Uit de wijze waarop lid 1 van artikel 7 is geredigeerd en de inhoud van de laatste alinea ten opzichte van de voorgaande alinea’s, maakt de rechtbank op dat partijen bedoeld hebben om naast het recht op betaling van de servicekosten voor algemene werkzaamheden en diensten daarnaast overeen te komen dat de verkoper of de door hem aangewezen vertegenwoordiger ([eiser]) ook nog andere, noodzakelijke, kosten in rekening mag brengen die verband houden met het onderhoud, herstel of vernieuwing van de infrastructuur alsmede de uitvoering van werkzaamheden die worden opgelegd door de overheid en de nutsbedrijven. Hieruit volgt dat de vordering in reconventie onder II.4 vanwege het absolute verbod op opslagkosten als zodanig, zal worden afgewezen. 4.12. Voor wat betreft de omvang van de opslagkosten overweegt de rechtbank het volgende. Aangezien hier letterlijk het woord “noodzakelijke” is opgenomen, oordeelt de rechtbank dat [eiser] niet kan volstaan met een vast percentage van de inkoopprijzen. Zoals de kaveleigenaren terecht hebben betoogd, hangen deze (vaste) kosten niet – zonder meer – af van het verbruik. Daarbij komt dat [eiser] niet inzichtelijk heeft gemaakt dat hij deze kosten heeft gemaakt en dat ze betrekking hebben op noodzakelijke werkzaamheden. De toelichting dat hij de percentages hanteert op aanraden van zijn rechtsvoorganger, is daarvoor ontoereikend. Dat betekent dat de rechtbank zonder nadere informatie niet kan beoordelen welk bedrag aan opslagkosten [eiser] wel in rekening mag brengen. Partijen dienen zich hierover nader uit te laten en de zaak zal daartoe naar de rol worden verwezen, waarbij [eiser] als eerste bij akte zal moeten toelichten en specificeren welke kosten hij concreet gemaakt heeft voor noodzakelijke werkzaamheden als bedoeld in deze alinea.

Voor bestaande erfdienstbaarheden, kwalitatieve en bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar de hiervoor vermelde titel van aankomst, te weten (…) waarin onder meer het navolgende woordelijk staat vermeld, met dien verstande dat in plaats van “Verkoper” dient te worden gelezen “eigenaar/ exploitant” van gemeld chalet-park, te weten de heer [eiser] (…) 2.7. In de akten van levering aan mevrouw [A] (dochter van [eiser]) en in de leveringsakte aan [B] / [C] allen eerste verkrijgers, is nog het volgende opgenomen: INFRASTRUCTUUR Onlosmakelijk samenhangend met vorenstaande koopovereenkomst is door partijen voorts overeengekomen dat in voormelde koopprijs een bedrag is begrepen ad vierduizend vijfhonderd gulden (f 4.500,00), inclusief omzetbelasting, voor de kosten van de nog uit te voeren casu quo reeds door de Verkoper aangebrachte aan partijen bekende infrastructurele werken op het Verkochte. In diezelfde overeenkomst is opgenomen: LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK Verkoper heeft (…) aan koper (…) verkocht en levert (…) een perceel grond (…) onderdeel van het chalet-park [naam], bestemd voor de plaatsing van een mobiele recreatie-eenheid, gelegen (…) 2.8. In de nota’s van afrekening, opgesteld door notariskantoor Pot & Koekoek in verband met de overdracht van de kavels aan [gedaagde sub 8] (gedaagde sub 8) en [gedaagde sub 6] (gedaagde sub 6) staan – onder meer – de volgende posten vermeld: koopsom infrastructuur f 4.500,00 aansluitkosten f 2.000,00 2.9. De chalets beschikken niet over een zelfstandige aansluiting voor de afname van gas, water, elektra en kabel. [eiser] beschikt wel over een dergelijke aansluiting en levert deze nutsvoorzieningen door aan de kaveleigenaren. Hij heeft daartoe tussenmeters per chalet geplaatst die het verbruik registreren. [eiser] draagt zorg voor de betaling aan de nutsbedrijven voor gas, water, elektra en kabelaansluiting en stuurt daarvoor voorschotnota’s aan de kaveleigenaren waarin de kosten voor de nutsvoorzieningen zijn opgenomen, vermeerderd met een opslag. Deze opslagkosten worden aan de hand van vaste percentages berekend over het in rekening gebrachte bedrag voor het verbruik door de individuele afnemer, te weten 52,7% op het bedrag aan elektriciteit, 32,8 % op dat van gas en 32,2 % op dat van water. Op de voorschotnota’s noch op de eindafrekening staat vermeld dat er opslagkosten in rekening worden gebracht. De gemeente Soest brengt de WOZ-belasting, reinigingsheffing, riool- en waterschapslasten rechtstreeks aan de kaveleigenaren in rekening. 2.10. Daarnaast brengt [eiser] de kaveleigenaren op de voet van artikel 7 van de leveringsakte jaarlijks servicekosten in rekening. Deze bedroegen in 2010 € 432,95 inclusief BTW. [eiser] heeft de servicekosten nimmer verhoogd op basis van de in artikel 7 van de leveringsakte genoemde indexering. Vanaf het moment dat het vuilnis niet meer door hem werd opgehaald heeft hij de servicekosten verlaagd. Indien geen verlaging, maar wel indexering zou zijn toegepast, zouden de servicekosten in 2010 € 795,77 bedragen. 2.11. De kaveleigenaren hebben de door [eiser] in rekening gebrachte servicekosten over 2010 onbetaald gelaten. De voorschotfacturen ter zake van gas, water, elektra en kabel zijn door de kaveleigenaren slechts gedeeltelijk voldaan. 2.12. Naar aanleiding van de provisionele vordering van [eiser] heeft de rechtbank de kaveleigenaren bij incidenteel vonnis van 16 maart 2011 voor de duur van dit geding veroordeeld tot betaling van een maandelijks voorschot aan [eiser] ter hoogte van 50 procent van de door elk van hen van [eiser] ontvangen voorschot nota’s voor gas, water en elektra voor januari 2011, alsmede tot betaling van 50 procent van de reeds ontvangen voorschot nota’s voor januari, februari en (indien reeds ontvangen) maart 2011. In datzelfde vonnis heeft de rechtbank op vordering van de kaveleigenaren op grond van artikel 843a Rv [eiser] veroordeeld tot het aan de kaveleigenaren ter beschikking stellen van – in kopie – de nota’s van het waterleidingbedrijf, het gasbedrijf, de gasleveranciers, het elektriciteitsbedrijf en het kabel- en televisiebedrijf, daaronder begrepen de opgaven van de meterstanden van de hoofd water- en elektrameters per 1 januari van elk jaar, die [eiser] heeft ontvangen in de periode vanaf 1 januari 2005 tot en met 31 januari 2011 met betrekking tot de levering aan de chalets op het park Boslust, een en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag, voor iedere overtreding door [eiser] van dit vonnis en voor iedere dag dat hij in gebreke mocht blijven aan dit vonnis te voldoen, een gedeelte van de dag te rekenen voor een hele, zulks met een maximum van € 10.000,-.

Naar het oordeel van de rechtbank volgt hieruit dat [eiser] weliswaar niet precies dezelfde werkzaamheden verricht als die in de akte staan omschreven, maar dat dit geen wijzigingen betreft die als “onvoorziene omstandigheden” gelden op grond waarvan het onaanvaardbaar is dat [eiser] toch betaling verwacht voor de werkzaamheden die hij wel verricht. Bij de verkoop van de kavels was inmiddels duidelijk dat de campingfunctie was opgeheven, desondanks zijn de kaveleigenaren akkoord gegaan met de verplichting om servicekosten te betalen voor de in de akte genoemde werkzaamheden en diensten. Daarbij komt dat [eiser] op enig moment, nadat het vuilnis niet meer door hem werd opgehaald, het bedrag naar beneden heeft bijgesteld zodat in zoverre een wijziging in werkzaamheden al is verdisconteerd in het forfaitaire bedrag. 4.5. Het beroep op bedrog danwel op dwaling door de kaveleigenaren, omdat zij bij een juiste voorstelling van zaken de bepaling niet zouden zijn overeengekomen, slaagt evenmin. Nu het voor de kaveleigenaren al bij de koop van hun kavels met chalets duidelijk was dat het recreatiepark van karakter zou veranderen en de gemeenschappelijke camping-voorzieningen verdwenen, zoals zij zelf hebben aangevoerd, kan er van bedrog of dwaling geen sprake zijn. 4.6. Hieruit volgt dat [eiser] gerechtigd is jaarlijks een forfaitair bedrag aan servicekosten in rekening te brengen. Uit dit forfaitaire karakter volgt dat [eiser] niet verplicht is een specificatie te geven van de servicekosten. Ten aanzien van de over het bedrag berekende omzetbelasting, overweegt de rechtbank dat uit de tekst van artikel 7 volgt dat het een bedrag inclusief omzetbelasting betreft, zodat [eiser] gerechtigd is telkens (19%) BTW in rekening te brengen, daarmee uitkomend op het laatst gehanteerde bedrag van € 432,95. Hieruit volgt dat de vordering in reconventie onder I.3. voor zover deze ziet op terugbetaling van de BTW over de servicekosten, voor afwijzing gereed ligt. 4.7. Ten aanzien van de gevorderde indexering overweegt de rechtbank als volgt. Dat [eiser] niet eerder het bedrag heeft verhoogd met toepassing van de CPI betekent nog niet dat de vordering is verjaard. Het gaat [eiser] immers alleen om de verhoging voor het jaar 2011 over het bedrag van € 432,95 zoals hij ter zitting heeft toegelicht en niet om het met terugwerkende kracht in rekening brengen van de verhoging over voorgaande jaren. Evenmin is er sprake van rechtsverwerking. Daarvoor is immers meer nodig dan het enkele “stilzitten” door het niet-uitoefenen van rechten. De rechtbank is niet gebleken van uitingen of handelingen door [eiser] waaruit de kaveleigenaren mochten afleiden dat hij zonder voorbehoud zijn recht op verhoging van de servicekosten heeft prijsgegeven. Dat betekent dat Van Akker gerechtigd is het bedrag te verhogen overeenkomstig de CPI. 4.8. De kaveleigenaren hebben in conventie een beroep gedaan op verrekening van het bedrag waartoe zij veroordeeld worden met het bedrag dat [eiser] aan hen verschuldigd is uit hoofde van onverschuldigde betaling. De onverschuldigde betaling ziet op de servicekosten, waarvan nu is vastgesteld dat deze niet onverschuldigd zijn betaald, en op het teveel betaalde aan kosten voor de nutsvoorzieningen (verbruik en opslagkosten). Zoals hierna aan de orde zal komen, is het niet eenvoudig om de gegrondheid van deze tegenvordering van de kaveleigenaren vast te stellen zodat de rechtbank dit verweer met toepassing van artikel 6:136 BW verwerpt. 4.9. Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen in conventie onder a en c bij eindvonnis zullen worden toegewezen behalve ten aanzien van gedaagden sub 2, 15 en 16, en met dien verstande dat de veroordeling zal gelden per kavel en niet per (mede)eigenaar. Tegen de gevorderde rente over de servicekosten is als zodanig geen verweer gevoerd, zodat deze eveneens zal worden toegewezen. De vorderingen in reconventie onder I.1., I.3. voor zover de BTW betrekking heeft op de servicekosten, II.1. en II.2. zullen bij eindvonnis worden afgewezen. 4.10. Ten aanzien van gedaagden sub 2, 15 en 16 zullen de vorderingen tot betaling van de servicekosten en de verhoging daarover worden afgewezen, omdat zij geen eigenaar zijn en zij aldus niet gebonden zijn aan artikel 7 van de leveringsakte. Gedaagden sub 15 en 16 hebben het gebruik van hun chalet met kavel gekregen van gedaagden 13 en 14, die wel gehouden zijn tot betaling van de servicekosten. Dat betekent dat [eiser] van hen een vergoeding ontvangt voor zijn werkzaamheden ten behoeve van het desbetreffende kavel en dat er aldus geen grond is voor een vordering op gedaagden 15 en 16 wegens ongerechtvaardigde verrijking of op grond van de redelijkheid en billijkheid. De vordering tegen gedaagde sub 2 volgt hetzelfde lot, aangezien hij het park heeft verlaten en aldus niet profiteert van de werkzaamheden door [eiser]. De nutsvoorzieningen De opslagkosten 4.11. De vraag die beantwoord dient te worden, is of de laatste alinea van lid 1 van artikel 7 uit de leveringsakte een grondslag biedt voor de door [eiser] in rekening gebrachte opslagkosten. Uitleg van de bepaling dient te geschieden aan de hand van de hiervoor onder 4.2. weergegeven maatstaf. In alinea 2 van lid 1 van artikel 7 staat vermeld welke met name genoemde werkzaamheden en diensten verricht worden, waarbij de nutsvoorzieningen niet genoemd worden. In de daaropvolgende alinea staat de tegenprestatie, de eerder besproken servicekosten, vermeld. Vervolgens wordt in de vierde alinea bepaald wat de omvang van deze servicekosten is, met daarna in de vijfde alinea de bepaling dat deze door middel van indexering mag worden bijgesteld. Dan volgt in de laatste alinea de bepaling dat noodzakelijke werkzaamheden worden uitgevoerd en in rekening gebracht aan de eigenaren van de percelen. De werkzaamheden die in deze alinea staan vermeld, zijn andere dan die waaraan betaling van de servicekosten gekoppeld is en betreffen wel de nutsvoorzieningen. Uit de wijze waarop lid 1 van artikel 7 is geredigeerd en de inhoud van de laatste alinea ten opzichte van de voorgaande alinea’s, maakt de rechtbank op dat partijen bedoeld hebben om naast het recht op betaling van de servicekosten voor algemene werkzaamheden en diensten daarnaast overeen te komen dat de verkoper of de door hem aangewezen vertegenwoordiger ([eiser]) ook nog andere, noodzakelijke, kosten in rekening mag brengen die verband houden met het onderhoud, herstel of vernieuwing van de infrastructuur alsmede de uitvoering van werkzaamheden die worden opgelegd door de overheid en de nutsbedrijven. Hieruit volgt dat de vordering in reconventie onder II.4 vanwege het absolute verbod op opslagkosten als zodanig, zal worden afgewezen. 4.12. Voor wat betreft de omvang van de opslagkosten overweegt de rechtbank het volgende. Aangezien hier letterlijk het woord “noodzakelijke” is opgenomen, oordeelt de rechtbank dat [eiser] niet kan volstaan met een vast percentage van de inkoopprijzen. Zoals de kaveleigenaren terecht hebben betoogd, hangen deze (vaste) kosten niet – zonder meer – af van het verbruik. Daarbij komt dat [eiser] niet inzichtelijk heeft gemaakt dat hij deze kosten heeft gemaakt en dat ze betrekking hebben op noodzakelijke werkzaamheden. De toelichting dat hij de percentages hanteert op aanraden van zijn rechtsvoorganger, is daarvoor ontoereikend. Dat betekent dat de rechtbank zonder nadere informatie niet kan beoordelen welk bedrag aan opslagkosten [eiser] wel in rekening mag brengen. Partijen dienen zich hierover nader uit te laten en de zaak zal daartoe naar de rol worden verwezen, waarbij [eiser] als eerste bij akte zal moeten toelichten en specificeren welke kosten hij concreet gemaakt heeft voor noodzakelijke werkzaamheden als bedoeld in deze alinea.

Daarna zullen de kaveleigenaren bij antwoordakte mogen reageren. Partijen wordt echter uitdrukkelijk in overweging gegeven op dit punt zo snel mogelijk tot een praktische oplossing te komen door bijvoorbeeld met elkaar een aanvullende afspraak te maken over een vast termijnbedrag, nu de laatste alinea van artikel 7 lid 1 van de leveringsakte daar niet in heeft voorzien. Onderzocht zou kunnen worden welke noodzakelijke werkzaamheden [eiser] heeft verricht in de afgelopen jaren die vallen onder de laatste alinea van artikel 7 lid 1 en wat daarvan de kosten waren, zodat de gemiddelde prijs per kavel per jaar kan worden uitgerekend. De uitkomst daarvan biedt de mogelijkheid om een forfaitair bedrag overeen te komen dat bij wijze van voorschot periodiek door de kaveleigenaren moet worden voldaan, waarbij jaarlijks een eindafrekening (met specificatie) zal worden verstuurd zodat verrekening van het teveel of te weinig betaalde kan plaatsvinden. De omvang van de kosten voor verbruik 4.13. Naar de rechtbank begrijpt, is niet in geschil tussen partijen dat de kaveleigenaren moeten betalen voor de daadwerkelijk genoten leveringen van gas, water, elektriciteit en kabel. Het standpunt van de kaveleigenaren is dat zij tot op heden teveel hebben betaald ten opzichte van wat zij daadwerkelijk hebben verbruikt. De tussenmeters zouden niet geijkt zijn en niet het werkelijke verbruik registreren. Op basis van de stukken die de kaveleigenaren na het vonnis in incident van [eiser] hebben verkregen, hebben zij een berekening gemaakt van hetgeen zij menen daadwerkelijk aan [eiser] verschuldigd te zijn voor het gebruik van de nutsvoorzieningen. Uit hun berekening volgt dat [eiser] hen teveel in rekening heeft gebracht. De rechtbank acht zich (nog) niet in staat de door de kaveleigenaren gemaakte berekening te volgen aangezien partijen niet alle onderliggende stukken aan de rechtbank hebben toegezonden. [eiser] beschikt wel over deze stukken maar heeft aangegeven desondanks de berekening niet te begrijpen en daardoor niet adequaat te kunnen reageren. Zoals ter zitting besproken, zal de rechtbank partijen de gelegenheid bieden dit debat schriftelijk voort te zetten indien zij op dit punt niet tot een minnelijke regeling weten te komen. De zaak zal naar de rol worden verwezen met de opdracht aan de kaveleigenaren om hun berekeningen te voorzien van een toelichting (wat zijn de uitgangspunten, van welke gegevens gaan de eigenaren uit en wat is daarvan de bron). Daarna zal [eiser] de gelegenheid krijgen hierop bij antwoordakte in te gaan. De rechtbank realiseert zich dat indien partijen op de hier en hiervoor onder 4.12. aangegeven weg doorprocederen, dit consequenties kan hebben voor de liquiditeitspositie van [eiser] aangezien de kaveleigenaren slechts een gedeelte betalen van wat hen in rekening wordt gebracht. Ook acht zij het door [eiser] aangegeven risico van afsluiting door de nutsbedrijven aanwezig. De rechtbank wijst in dit verband partijen op hun gezamenlijke verantwoordelijkheid dit geschil zo spoedig mogelijk ten einde te brengen en zij rekent erop dat partijen constructief met elkaar in overleg treden om de na dit vonnis nog bestaande geschilpunten zo spoedig mogelijk op te lossen. Zo nodig kunnen partijen op de in het dictum aangegeven wijze om een nadere comparitie van partijen verzoeken. Verjaring 4.14. Partijen zijn voorts verdeeld over de vraag of het recht op terugvordering van teveel betaalde kosten voor de nutsvoorzieningen (alsmede de opslagkosten) ten dele verjaard is. Artikel 3:309 BW bepaalt dat een rechtsvordering uit onverschuldigde betaling verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de schuldeiser zowel met het bestaan van zijn vordering als met de persoon van de ontvanger is bekend geworden. [eiser] stelt zich op het standpunt dat de kaveleigenaren wisten dat er opslagkosten in rekening werden gebracht en dat ze eerder hadden kunnen berekenen wat zij meenden teveel te hebben betaald. De kaveleigenaren hebben daartegen aangevoerd dat zij eerst in december 2010 naar aanleiding van een procedure tussen [eiser] en een andere kaveleigenaar op de hoogte raakten van de samenstelling van de in rekening gebracht bedragen en dat zij pas na het incidenteel vonnis van 16 maart 2011 over de onderliggende gegevens (rekeningen van de nutsleveranciers en meterstanden) beschikten zodat zij niet eerder een berekening konden maken. In het verleden was er voor hen geen aanleiding om stukken bij [eiser] op te vragen omdat zij hem vertrouwden en ervan uit gingen dat hij reële kosten in rekening bracht. Op de rekeningen stond niet vermeld dat er opslagkosten werden gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op dit verweer van de kaveleigenaren, het beroep door [eiser] op verjaring niet slaagt. Hij heeft immers de door hem gestuurde rekeningen niet inzichtelijk gemaakt door ze niet te specificeren en niet te vermelden dat hij opslagkosten in rekening bracht. Pas na het incidenteel vonnis heeft hij de kaveleigenaren de onderliggende informatie verschaft. Hieruit volgt dat de vorderingen wegens onverschuldigd betaalde opslagkosten en teveel betaalde kosten voor het verbruik pas verjaren vijf jaar na december 2010, zodat van verjaring nu geen sprake is. Dat betekent dat het debat over zowel de opslagkosten als over het verbruik tussen partijen zal worden uitgebreid. Voor het geval partijen niet een minnelijke regeling weten te treffen over deze punten, zal [eiser] worden opgedragen bij akte ook de gegevens van de eerdere jaren in het geding te brengen zoals in het dictum zal worden vermeld. Daarna zullen de kaveleigenaren in de gelegenheid gesteld worden hun berekeningen over deze periode te maken, voorzien van toelichting en specificatie. De hoogte van de BTW 4.15. De kaveleigenaren hebben betoogd dat [eiser] een te hoog BTW tarief in rekening heeft gebracht over de geleverde energie en de andere voorzieningen. Zij stellen zich op het standpunt dat [eiser] hen niet meer in rekening mag brengen dan aan hem door de toeleveranciers is gedeclareerd. De rechtbank is het met de kaveleigenaren eens dat er geen grondslag is voor het in rekening brengen van een hoger belastingtarief dan het tarief dat [eiser] zelf heeft moeten betalen. De kaveleigenaren hebben aangegeven dat voor de energielevering 19% BTW in rekening is gebracht waar dit 6% had moeten zijn. Ten aanzien van de energierekeningen oordeelt de rechtbank dat [eiser] terecht een tarief van 19% in rekening brengt. De kaveleigenaren hebben niet toegelicht of onderbouwd dat de levering van energie valt in de categorie waarvoor een lager, afwijkend, tarief geldt dan de gebruikelijke 19%. Met betrekking tot de leveringen van andere nutsvoorzieningen hebben zij gesteld noch onderbouwd dat [eiser] een te hoog BTW tarief in rekening heeft gebracht, terwijl dit wel op hun weg had gelegen. Dat betekent dat de vordering in reconventie onder I.3. ook voor het resterende deel zal worden afgewezen en dat de vorderingen in reconventie onder II.5. eveneens voor afwijzing gereed liggen. De vrije keuze van de kaveleigenaren voor de toeleveranciers 4.16. De kaveleigenaren hebben een aantal vorderingen ingesteld met als doel het kunnen aanleggen van een nieuwe infrastructuur opdat zij zelf, zonder tussenkomst van [eiser], de nutsvoorzieningen kunnen betrekken bij toeleveranciers naar keuze. Zij voeren daartoe ten eerste aan dat zij niet langer geconfronteerd willen worden met ondoorzichtige afrekeningen door [eiser] en dat de huidige infrastructuur niet meer voldoet. De netten dienen te worden vernieuwd en verzwaard om aan de eisen van deze tijd te kunnen voldoen. Ten tweede doen zij een beroep op de richtlijnen van de Europese Unie 2009/72/EG en 2009/73/EG op grond waarvan alle consumenten, zo ook de kaveleigenaren, de vrije keuze hebben voor een elektriciteits- en gasleverancier naar keuze.

Daarna zullen de kaveleigenaren bij antwoordakte mogen reageren. Partijen wordt echter uitdrukkelijk in overweging gegeven op dit punt zo snel mogelijk tot een praktische oplossing te komen door bijvoorbeeld met elkaar een aanvullende afspraak te maken over een vast termijnbedrag, nu de laatste alinea van artikel 7 lid 1 van de leveringsakte daar niet in heeft voorzien. Onderzocht zou kunnen worden welke noodzakelijke werkzaamheden [eiser] heeft verricht in de afgelopen jaren die vallen onder de laatste alinea van artikel 7 lid 1 en wat daarvan de kosten waren, zodat de gemiddelde prijs per kavel per jaar kan worden uitgerekend. De uitkomst daarvan biedt de mogelijkheid om een forfaitair bedrag overeen te komen dat bij wijze van voorschot periodiek door de kaveleigenaren moet worden voldaan, waarbij jaarlijks een eindafrekening (met specificatie) zal worden verstuurd zodat verrekening van het teveel of te weinig betaalde kan plaatsvinden. De omvang van de kosten voor verbruik 4.13. Naar de rechtbank begrijpt, is niet in geschil tussen partijen dat de kaveleigenaren moeten betalen voor de daadwerkelijk genoten leveringen van gas, water, elektriciteit en kabel. Het standpunt van de kaveleigenaren is dat zij tot op heden teveel hebben betaald ten opzichte van wat zij daadwerkelijk hebben verbruikt. De tussenmeters zouden niet geijkt zijn en niet het werkelijke verbruik registreren. Op basis van de stukken die de kaveleigenaren na het vonnis in incident van [eiser] hebben verkregen, hebben zij een berekening gemaakt van hetgeen zij menen daadwerkelijk aan [eiser] verschuldigd te zijn voor het gebruik van de nutsvoorzieningen. Uit hun berekening volgt dat [eiser] hen teveel in rekening heeft gebracht. De rechtbank acht zich (nog) niet in staat de door de kaveleigenaren gemaakte berekening te volgen aangezien partijen niet alle onderliggende stukken aan de rechtbank hebben toegezonden. [eiser] beschikt wel over deze stukken maar heeft aangegeven desondanks de berekening niet te begrijpen en daardoor niet adequaat te kunnen reageren. Zoals ter zitting besproken, zal de rechtbank partijen de gelegenheid bieden dit debat schriftelijk voort te zetten indien zij op dit punt niet tot een minnelijke regeling weten te komen. De zaak zal naar de rol worden verwezen met de opdracht aan de kaveleigenaren om hun berekeningen te voorzien van een toelichting (wat zijn de uitgangspunten, van welke gegevens gaan de eigenaren uit en wat is daarvan de bron). Daarna zal [eiser] de gelegenheid krijgen hierop bij antwoordakte in te gaan. De rechtbank realiseert zich dat indien partijen op de hier en hiervoor onder 4.12. aangegeven weg doorprocederen, dit consequenties kan hebben voor de liquiditeitspositie van [eiser] aangezien de kaveleigenaren slechts een gedeelte betalen van wat hen in rekening wordt gebracht. Ook acht zij het door [eiser] aangegeven risico van afsluiting door de nutsbedrijven aanwezig. De rechtbank wijst in dit verband partijen op hun gezamenlijke verantwoordelijkheid dit geschil zo spoedig mogelijk ten einde te brengen en zij rekent erop dat partijen constructief met elkaar in overleg treden om de na dit vonnis nog bestaande geschilpunten zo spoedig mogelijk op te lossen. Zo nodig kunnen partijen op de in het dictum aangegeven wijze om een nadere comparitie van partijen verzoeken. Verjaring 4.14. Partijen zijn voorts verdeeld over de vraag of het recht op terugvordering van teveel betaalde kosten voor de nutsvoorzieningen (alsmede de opslagkosten) ten dele verjaard is. Artikel 3:309 BW bepaalt dat een rechtsvordering uit onverschuldigde betaling verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de schuldeiser zowel met het bestaan van zijn vordering als met de persoon van de ontvanger is bekend geworden. [eiser] stelt zich op het standpunt dat de kaveleigenaren wisten dat er opslagkosten in rekening werden gebracht en dat ze eerder hadden kunnen berekenen wat zij meenden teveel te hebben betaald. De kaveleigenaren hebben daartegen aangevoerd dat zij eerst in december 2010 naar aanleiding van een procedure tussen [eiser] en een andere kaveleigenaar op de hoogte raakten van de samenstelling van de in rekening gebracht bedragen en dat zij pas na het incidenteel vonnis van 16 maart 2011 over de onderliggende gegevens (rekeningen van de nutsleveranciers en meterstanden) beschikten zodat zij niet eerder een berekening konden maken. In het verleden was er voor hen geen aanleiding om stukken bij [eiser] op te vragen omdat zij hem vertrouwden en ervan uit gingen dat hij reële kosten in rekening bracht. Op de rekeningen stond niet vermeld dat er opslagkosten werden gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op dit verweer van de kaveleigenaren, het beroep door [eiser] op verjaring niet slaagt. Hij heeft immers de door hem gestuurde rekeningen niet inzichtelijk gemaakt door ze niet te specificeren en niet te vermelden dat hij opslagkosten in rekening bracht. Pas na het incidenteel vonnis heeft hij de kaveleigenaren de onderliggende informatie verschaft. Hieruit volgt dat de vorderingen wegens onverschuldigd betaalde opslagkosten en teveel betaalde kosten voor het verbruik pas verjaren vijf jaar na december 2010, zodat van verjaring nu geen sprake is. Dat betekent dat het debat over zowel de opslagkosten als over het verbruik tussen partijen zal worden uitgebreid. Voor het geval partijen niet een minnelijke regeling weten te treffen over deze punten, zal [eiser] worden opgedragen bij akte ook de gegevens van de eerdere jaren in het geding te brengen zoals in het dictum zal worden vermeld. Daarna zullen de kaveleigenaren in de gelegenheid gesteld worden hun berekeningen over deze periode te maken, voorzien van toelichting en specificatie. De hoogte van de BTW 4.15. De kaveleigenaren hebben betoogd dat [eiser] een te hoog BTW tarief in rekening heeft gebracht over de geleverde energie en de andere voorzieningen. Zij stellen zich op het standpunt dat [eiser] hen niet meer in rekening mag brengen dan aan hem door de toeleveranciers is gedeclareerd. De rechtbank is het met de kaveleigenaren eens dat er geen grondslag is voor het in rekening brengen van een hoger belastingtarief dan het tarief dat [eiser] zelf heeft moeten betalen. De kaveleigenaren hebben aangegeven dat voor de energielevering 19% BTW in rekening is gebracht waar dit 6% had moeten zijn. Ten aanzien van de energierekeningen oordeelt de rechtbank dat [eiser] terecht een tarief van 19% in rekening brengt. De kaveleigenaren hebben niet toegelicht of onderbouwd dat de levering van energie valt in de categorie waarvoor een lager, afwijkend, tarief geldt dan de gebruikelijke 19%. Met betrekking tot de leveringen van andere nutsvoorzieningen hebben zij gesteld noch onderbouwd dat [eiser] een te hoog BTW tarief in rekening heeft gebracht, terwijl dit wel op hun weg had gelegen. Dat betekent dat de vordering in reconventie onder I.3. ook voor het resterende deel zal worden afgewezen en dat de vorderingen in reconventie onder II.5. eveneens voor afwijzing gereed liggen. De vrije keuze van de kaveleigenaren voor de toeleveranciers 4.16. De kaveleigenaren hebben een aantal vorderingen ingesteld met als doel het kunnen aanleggen van een nieuwe infrastructuur opdat zij zelf, zonder tussenkomst van [eiser], de nutsvoorzieningen kunnen betrekken bij toeleveranciers naar keuze. Zij voeren daartoe ten eerste aan dat zij niet langer geconfronteerd willen worden met ondoorzichtige afrekeningen door [eiser] en dat de huidige infrastructuur niet meer voldoet. De netten dienen te worden vernieuwd en verzwaard om aan de eisen van deze tijd te kunnen voldoen. Ten tweede doen zij een beroep op de richtlijnen van de Europese Unie 2009/72/EG en 2009/73/EG op grond waarvan alle consumenten, zo ook de kaveleigenaren, de vrije keuze hebben voor een elektriciteits- en gasleverancier naar keuze.

De rechtbank overweegt als volgt. 4.17. Het feit dat de kaveleigenaren zich niet kunnen vinden in de wijze waarop [eiser] de (voorschot) nota’s voor het gebruik van de nutsvoorzieningen opstelt en dat hij teveel in rekening brengt, is geen grond om de vorderingen ten behoeve van de aanleg van een nieuwe infrastructuur te dragen. Ook de omstandigheid dat het huidige netwerk verouderd is en onvoldoende capaciteit heeft, is – hoe onwenselijk dat ook is – geen rechtsfeit dat kan leiden tot toewijzing van de vordering van de kaveleigenaren tot het vestigen van diverse zakelijke rechten ten laste van [eiser] voor de aanleg van een nieuw netwerk. 4.18. Ook het beroep op de hiervoor genoemde richtlijnen van de Europese Unie kan de kaveleigenaren niet baten. Hierin zijn verplichtingen van de lidstaten opgenomen om de desbetreffende nationale wetgeving (tijdig) aan te passen opdat het recht wordt gewaarborgd van eindafnemers - waaronder ook de kaveleigenaren vallen - om zelf een leverancier te kiezen. Het gaat hier echter niet om rechten van de eindafnemers die zij kunnen inroepen tegenover een particulier, zoals in dit geval [eiser]. Op dit moment is er namelijk nog geen wettelijke regeling met betrekking tot een netwerk ten behoeve van recreatieve doeleinden. De in het wetsontwerp voorgestelde artikelen met betrekking tot dergelijke netwerken zijn inmiddels in de nota van wijziging geschrapt, aangezien de minister de voorkeur geeft aan een door de recreatiesector te kiezen oplossing met bijbehorende gedragscode. Indien de feitelijke situatie dan in strijd mocht komen met de uitgangspunten van de vrije markt is het vervolgens aan de Nederlandse Mededingingsautoriteit om in te grijpen, zodat ook in dat geval de eindafnemers (hier: de kaveleigenaren) zich niet rechtstreeks kunnen wenden tot degene van wie zij doorgeleverd krijgen ([eiser]). Wat daar ook van zij, op dit moment is er geen recht dat door de kaveleigenaren (rechtstreeks) kan worden ingeroepen tegen [eiser] op grond waarvan hij verplicht kan worden mee te werken aan de aanleg van een nieuw netwerk, nog los van de vraag of dit dan de inbreuk op zijn eigendomsrecht zou rechtvaardigen. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van de kaveleigenaren onder III a tot en met e afgewezen zullen worden, nu een grondslag daarvoor ontbreekt. 4.19. Tussen partijen is uitvoerig gediscussieerd over de vraag wie de eigenaar is van het huidige netwerk. De kaveleigenaren hebben een verklaring voor recht gevorderd inhoudende dat de kaveleigenaren gezamenlijk de eigendom van het netwerk hebben. Zij voeren daartoe aan dat zij deze eigendom geleverd hebben gekregen en daarvoor betaald hebben en beroepen zich daarbij op de onder 2.7. en 2.8. genoemde stukken. [eiser] voert daartegen aan dat dit niet blijkt uit de notariële akten en dat hij het netwerk destijds in eigendom overgedragen heeft gekregen van de oorspronkelijke aanlegger zodat hij de eigenaar is. Uit de door de kaveleigenaren overlegde notariële stukken blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet dat zij de (mede)eigendom van de infrastructuur overgedragen hebben gekregen. In de akte van levering wordt onder “levering, registergoed, gebruik” expliciet omschreven dat een kavel, al dan niet met een mobiel chalet daarop geplaatst, wordt geleverd. Er is niets opgenomen over de verkoop en levering (van een deel van) de infrastructuur. Indien het de bedoeling van partijen was geweest om ook een deel van het netwerk over te dragen dan was dat met zoveel woorden in de notariële akte opgenomen. Voorts bepaalt artikel 5:20 lid 2 BW dat de eigendom van een net, bestaande uit een of meer kabels of leidingen, bestemd voor transport van onder andere – kort samengevat – gas, energie en informatie, in eigendom blijft van de bevoegde aanlegger dan wel diens rechtsopvolger. De achtergrond daarvan is dat een netwerk een zelfstandige identiteit is die zelf een onroerende zaak vormt. Van verticale natrekking kan op grond van deze bepaling geen sprake zijn zodat de kaveleigenaren ook geen eigenaar van (een deel van) het netwerk zijn geworden doordat dit zich bevindt in hun grond. De kaveleigenaren hebben nog betwist dat [eiser] de eigenaar van het net is omdat hij geen rechtsopvolger is zoals bedoeld in deze wettelijke bepaling, maar de rechtbank gaat aan dit debat voorbij. De achtergrond van de door de kaveleigenaren gevorderde verklaring voor recht is namelijk gelegen in de omstandigheid dat zij niet langer de hiervoor besproken opslag willen betalen. Die opslag wordt door [eiser] echter niet gebaseerd op de eigendomsverhoudingen maar op grond van de obligatoire verplichting uit artikel 7 van de leveringsakte. Ook voor de beoordeling en eventuele toepassing van het recht van de kaveleigenaren op de vrije keuze van de toeleverancier speelt het geen rol omdat, zoals hiervoor is overwogen, dit niet een kwestie tussen [eiser] en de kaveleigenaren is. 4.20. De vordering van de kaveleigenaren (onder IV.1.) om [eiser] te verbieden de grond van elke kaveleigenaar te betreden zonder diens schriftelijke toestemming zal worden afgewezen omdat de kwalitatieve verplichting uit artikel 8 onder b daaraan in de weg staat. Hierin is immers opgenomen de verplichting van de kaveleigenaren om te dulden dat herstel, vervanging en onderhoud aan de in / op de kavel aanwezige voorzieningen voor de distributie van nutsvoorzieningen wordt verricht. Daarmee is de toestemming tot het betreden van de grond, om deze voorzieningen te bereiken, reeds gegeven. 4.21. De kaveleigenaren hebben voorts gevorderd (onder IV.2.) dat [eiser] hen - op straffe van een dwangsom - op eerste verzoek toegang dient te geven tot de meterkasten voor gas, water, elektra. Deze vordering zal worden afgewezen nu daarvoor een grondslag ontbreekt. Zoals hiervoor overwogen zijn de kaveleigenaren geen eigenaar van het netwerk en de daarbij behorende meterkasten. Evenmin is de rechtbank gebleken van een verplichting uit overeenkomst op grond waarvan [eiser] veroordeeld kan worden tot het gevorderde. 4.22. De vordering van de kaveleigenaren tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voorwerk II - worden afgewezen. De kaveleigenarende kaveleigenaren hebben immers niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan de kaveleigenaren vergoeding vorderen, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. 4.23. De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen om partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de verdere voortgang van de zaak. Daarbij kan gedacht worden aan een verzoek tot aanhouding om – eventueel onder begeleiding van een mediator – een minnelijke regeling te treffen, aan het verzoeken om een datum voor een nadere comparitie of aan het schriftelijk doorprocederen. Voor het geval partijen de keuze maken om schriftelijk door te procederen, wordt in het dictum bepaald welke handelingen partijen nog hebben te verrichten. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

De rechtbank overweegt als volgt. 4.17. Het feit dat de kaveleigenaren zich niet kunnen vinden in de wijze waarop [eiser] de (voorschot) nota’s voor het gebruik van de nutsvoorzieningen opstelt en dat hij teveel in rekening brengt, is geen grond om de vorderingen ten behoeve van de aanleg van een nieuwe infrastructuur te dragen. Ook de omstandigheid dat het huidige netwerk verouderd is en onvoldoende capaciteit heeft, is – hoe onwenselijk dat ook is – geen rechtsfeit dat kan leiden tot toewijzing van de vordering van de kaveleigenaren tot het vestigen van diverse zakelijke rechten ten laste van [eiser] voor de aanleg van een nieuw netwerk. 4.18. Ook het beroep op de hiervoor genoemde richtlijnen van de Europese Unie kan de kaveleigenaren niet baten. Hierin zijn verplichtingen van de lidstaten opgenomen om de desbetreffende nationale wetgeving (tijdig) aan te passen opdat het recht wordt gewaarborgd van eindafnemers - waaronder ook de kaveleigenaren vallen - om zelf een leverancier te kiezen. Het gaat hier echter niet om rechten van de eindafnemers die zij kunnen inroepen tegenover een particulier, zoals in dit geval [eiser]. Op dit moment is er namelijk nog geen wettelijke regeling met betrekking tot een netwerk ten behoeve van recreatieve doeleinden. De in het wetsontwerp voorgestelde artikelen met betrekking tot dergelijke netwerken zijn inmiddels in de nota van wijziging geschrapt, aangezien de minister de voorkeur geeft aan een door de recreatiesector te kiezen oplossing met bijbehorende gedragscode. Indien de feitelijke situatie dan in strijd mocht komen met de uitgangspunten van de vrije markt is het vervolgens aan de Nederlandse Mededingingsautoriteit om in te grijpen, zodat ook in dat geval de eindafnemers (hier: de kaveleigenaren) zich niet rechtstreeks kunnen wenden tot degene van wie zij doorgeleverd krijgen ([eiser]). Wat daar ook van zij, op dit moment is er geen recht dat door de kaveleigenaren (rechtstreeks) kan worden ingeroepen tegen [eiser] op grond waarvan hij verplicht kan worden mee te werken aan de aanleg van een nieuw netwerk, nog los van de vraag of dit dan de inbreuk op zijn eigendomsrecht zou rechtvaardigen. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van de kaveleigenaren onder III a tot en met e afgewezen zullen worden, nu een grondslag daarvoor ontbreekt. 4.19. Tussen partijen is uitvoerig gediscussieerd over de vraag wie de eigenaar is van het huidige netwerk. De kaveleigenaren hebben een verklaring voor recht gevorderd inhoudende dat de kaveleigenaren gezamenlijk de eigendom van het netwerk hebben. Zij voeren daartoe aan dat zij deze eigendom geleverd hebben gekregen en daarvoor betaald hebben en beroepen zich daarbij op de onder 2.7. en 2.8. genoemde stukken. [eiser] voert daartegen aan dat dit niet blijkt uit de notariële akten en dat hij het netwerk destijds in eigendom overgedragen heeft gekregen van de oorspronkelijke aanlegger zodat hij de eigenaar is. Uit de door de kaveleigenaren overlegde notariële stukken blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet dat zij de (mede)eigendom van de infrastructuur overgedragen hebben gekregen. In de akte van levering wordt onder “levering, registergoed, gebruik” expliciet omschreven dat een kavel, al dan niet met een mobiel chalet daarop geplaatst, wordt geleverd. Er is niets opgenomen over de verkoop en levering (van een deel van) de infrastructuur. Indien het de bedoeling van partijen was geweest om ook een deel van het netwerk over te dragen dan was dat met zoveel woorden in de notariële akte opgenomen. Voorts bepaalt artikel 5:20 lid 2 BW dat de eigendom van een net, bestaande uit een of meer kabels of leidingen, bestemd voor transport van onder andere – kort samengevat – gas, energie en informatie, in eigendom blijft van de bevoegde aanlegger dan wel diens rechtsopvolger. De achtergrond daarvan is dat een netwerk een zelfstandige identiteit is die zelf een onroerende zaak vormt. Van verticale natrekking kan op grond van deze bepaling geen sprake zijn zodat de kaveleigenaren ook geen eigenaar van (een deel van) het netwerk zijn geworden doordat dit zich bevindt in hun grond. De kaveleigenaren hebben nog betwist dat [eiser] de eigenaar van het net is omdat hij geen rechtsopvolger is zoals bedoeld in deze wettelijke bepaling, maar de rechtbank gaat aan dit debat voorbij. De achtergrond van de door de kaveleigenaren gevorderde verklaring voor recht is namelijk gelegen in de omstandigheid dat zij niet langer de hiervoor besproken opslag willen betalen. Die opslag wordt door [eiser] echter niet gebaseerd op de eigendomsverhoudingen maar op grond van de obligatoire verplichting uit artikel 7 van de leveringsakte. Ook voor de beoordeling en eventuele toepassing van het recht van de kaveleigenaren op de vrije keuze van de toeleverancier speelt het geen rol omdat, zoals hiervoor is overwogen, dit niet een kwestie tussen [eiser] en de kaveleigenaren is. 4.20. De vordering van de kaveleigenaren (onder IV.1.) om [eiser] te verbieden de grond van elke kaveleigenaar te betreden zonder diens schriftelijke toestemming zal worden afgewezen omdat de kwalitatieve verplichting uit artikel 8 onder b daaraan in de weg staat. Hierin is immers opgenomen de verplichting van de kaveleigenaren om te dulden dat herstel, vervanging en onderhoud aan de in / op de kavel aanwezige voorzieningen voor de distributie van nutsvoorzieningen wordt verricht. Daarmee is de toestemming tot het betreden van de grond, om deze voorzieningen te bereiken, reeds gegeven. 4.21. De kaveleigenaren hebben voorts gevorderd (onder IV.2.) dat [eiser] hen - op straffe van een dwangsom - op eerste verzoek toegang dient te geven tot de meterkasten voor gas, water, elektra. Deze vordering zal worden afgewezen nu daarvoor een grondslag ontbreekt. Zoals hiervoor overwogen zijn de kaveleigenaren geen eigenaar van het netwerk en de daarbij behorende meterkasten. Evenmin is de rechtbank gebleken van een verplichting uit overeenkomst op grond waarvan [eiser] veroordeeld kan worden tot het gevorderde. 4.22. De vordering van de kaveleigenaren tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voorwerk II - worden afgewezen. De kaveleigenarende kaveleigenaren hebben immers niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan de kaveleigenaren vergoeding vorderen, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. 4.23. De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen om partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de verdere voortgang van de zaak. Daarbij kan gedacht worden aan een verzoek tot aanhouding om – eventueel onder begeleiding van een mediator – een minnelijke regeling te treffen, aan het verzoeken om een datum voor een nadere comparitie of aan het schriftelijk doorprocederen. Voor het geval partijen de keuze maken om schriftelijk door te procederen, wordt in het dictum bepaald welke handelingen partijen nog hebben te verrichten. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.