ECLI:NL:RBROT:2026:6493

RECHTBANK Rotterdam Team handel en haven Zaaknummer: C/10/707006 / HA ZA 25-822 Vonnis van 3 juni 2026 in de zaak van STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM , gevestigd in Rotterdam, eiseres, advocaat: mr. E.J. Lichtenveldt, tegen 1 [naam 1] , 2. [naam 2] , beiden wonend in [woonplaats] , gedaagde partijen, advocaat: mr. A.P. van Oosten. Partijen worden hierna Woonstad en [gedaagden] genoemd. 1 De zaak in het kort 1.1. Woonstad is erfpachter van het appartement van [gedaagden] Woonstad heeft de erfpacht opgezegd en maakt aanspraak op de contractuele boete, omdat [gedaagden] volgens haar niet voldoen aan de zelfbewoningsplicht. In deze procedure vordert Woonstad daarom ook ontruiming van de woning. De rechtbank oordeelt dat Woonstad haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd en wijst de vorderingen af. 2 De procedure 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding, met producties 1 t/m 18,- de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 10,- de namens [gedaagden] later ingediende productie 11, - de mondelinge behandeling van 10 april 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waarop mr. Lichtenveldt namens Woonstad en mr. Van Oosten namens [gedaagden] spreekaantekeningen hebben voorgedragen. 3 De feiten 3.1. Woonstad is erfpachter van een appartementencomplex in Rotterdam. Bij akte van 1 februari 2006 hebben [gedaagden] het recht van ondererfpacht op appartement [adres] verkregen (hierna: de woning). 3.2. In de leveringsakte is onder meer het volgende opgenomen: BEPALINGEN VAN DE ONDERERFPACHT De ondererfpacht wordt verleend onder de hierna bedoelde Algemene Bepalingen van de Ondererfpacht van MVE-Woningen, voor zover daarvan in deze akte niet uitdrukkelijk is afgeweken, en onder de hierna sub 2 opgenomen “Bijzondere bepalingen”. 1. Algemene Bepalingen van de Ondererfpacht van MVE-woningen De algemene bepalingen van de Ondererfpacht van MVE-woningen zijn opgenomen in een akte op 3 september tweeduizend één verleden voor mr. J.G. Millenaar, notaris te Rotterdam. Een afschrift van deze akte is ingeschreven in het register Hypotheken 4 van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Rotterdam op zes september daaraanvolgend in [kadasternummer] . Ondererfpachter heeft de tekst van voormelde Algemene Bepalingen ontvangen. De ondererfpachter bevestigt en aanvaardt deze bepalingen en verbindt zich hierbij tot medewerking aan, nakoming en uitvoering van deze bepalingen in het bijzonder het bepaalde in voormelde Bepalingen: (...) Hoofdstuk II, artikelen 1, 2 en 3 onder meer betrekking hebbende op: - de plicht het privé-gedeelte zelf te bewonen. 3.3. In de bedoelde algemene bepalingen (hierna: de MVE-bepalingen) is onder meer het volgende opgenomen: Artikel 1 Zelfbewoningsplicht verbod tot verhuur Ondererfpachter moet de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner bewonen; Ondererfpachter mag de Woning niet verhuren of anderszins in gebruik afstaan. (5:94-1 BW) Artikel 10 Boetebeding Indien de Ondererfpachter in verzuim is ter zake van enige verplichting uit hoofde van de ondererfpacht, kan Erfpachter hem een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete opleggen, onverminderd het recht om naast een opgelegde boete schadevergoeding te vorderen, voor zover de schade het bedrag van de boete overtreft. Het bedrag van deze, voor matiging door de rechter vatbare, terstond zonder ingebrekestelling opeisbare boete is gelijk aan dertig procent (30%) van de door Ondererfpachter verschuldigde koopsom voor de verkrijging van het Registergoed (de ’’Aankoopprijs”). 3.4. Op 15 april 2021 ontving Woonstad een e-mail van een buurtbewoner waarin stond dat [gedaagden] een ander huis hadden gekocht en de woning aan de [adres] niet gingen verkopen. De buurtbewoner had van andere buren gehoord dat [gedaagden] van plan waren om de woning te gaan verhuren. 3.5. Op 31 januari 2022 ontving Woonstad via haar website twee meldingen van buurtbewoners die verklaren dat de woning al langer leeg stond en dat [gedaagden] in een Whatsapp-groep hebben aangegeven dat de woning door vrienden van hun gebruikt zal worden voor een periode van twee maanden. 3.6. Woonstad heeft naar aanleiding daarvan een brief van 3 februari 2022 met (onder meer) de volgende inhoud naar [gedaagden] verstuurd: (…) “Door Woonstad Rotterdam is onlangs geconstateerd dat u de woning niet bewoont conform de MVE bepalingen (dan wel heeft verhuurd). Hiermee overtreedt u artikel 1 van Hoofdstuk 2; MVE-bepalingen van de Algemene Bepalingen Ondererfpacht. Vernoemde artikel luidt: "Zelfbewoningsplicht; verbod tot verhuur" Ondererfpachter moet de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner bewonen; Ondererfpachter mag de woning niet verhuren of anderszins in gebruik afstaan. (5:94-lBW)" Verwijzend naar artikel 8 van Hoofdstuk 1 van de Algemene Bepalingen Ondererfpacht stellen wij u bij dezen in gebreke. Wij sommeren u de verhuur van betreffende woning binnen 14 dagen na dag stempel van dit schrijven stop te zetten en de woning weer als hoofdverblijf in gebruik te nemen. Dan wel de woning conform de MVE bepalingen/uw aanbiedingsplicht aan Woonstad te koop aan te bieden. Wij sommeren u de woning in het vervolg volgens de bepalingen zoals gesteld in de akte van vestiging en de Algemene Bepalingen Ondererfpacht te gebruiken. Wij stellen u nu alvast in gebreke voor het geval u de voorschriften weer overtreedt. Mocht blijken dat u zich in de toekomst niet houdt aan hetgeen gesteld in de akte van vestiging of de Algemene Bepalingen Ondererfpacht, dan leggen wij u, zonder u daarvoor in gebreke te hoeven stellen, direct een boete op gelijk aan dertig procent (30%) van de aankoopsom van betreffende woning, te weten € 62.100,= (ZEGGE; tweeënzestig duizend honderd euro).” (…) 3.7. In reactie op de brief van Woonstad hebben [gedaagden] op 12 maart het volgende per brief gereageerd: “Wij zijn best geschrokken van de inhoud. De standpunten die u verkondigt in uw brief zijn namelijk onjuist en zonder wederhoor ook erg kort door de bocht. U beroept zich op het verbod op verhuur, maar daar is geen sprake van. Dat zijn wij ook helemaal niet van plan. Wij hebben het huis ook niet "in gebruik afgestaan”, zoals in uw brief staat vermeld. Dit is onze woning sinds 2006 en daar is niets aan veranderd. U mag gerust weten dat ons gezin momenteel is verdeeld over 2 woningen. Vanwege privé en financiële omstandigheden hebben wij het huis aan de [adres] echter nog niet te koop aangeboden aan Woonstad. Ik en mijn volledige gezin maken gewoon nog volop gebruik van onze woning. Ook in de periode waar u over schrijft (rond 3 februari). Het is wel zo dat wij sinds 13 februari goede vrienden te logeren hebben in het huis omdat hun huis' momenteel vanwege een noodsituatie volledig onbewoonbaar is. Mogelijk dat dat de verwarring veroorzaakt, maar dit is een tijdelijke vriendendienst die hooguit tot april duurt en wij vragen hier ook geen cent huur voor. Zij betalen slechts de kosten van gas/licht en elektriciteit voor de periode dat ze er logeren. Kortom, er is geen sprake van verhuur of afstaan van de woning. Overigens is het opmerkelijk dat er rond 3 februari door u iets geconstateerd is, aangezien er op dat moment helemaal geen sprake was van andere mensen dan ons gezin die gebruik maakten van de woning. Wij wonen al 16 jaar met veel plezier in deze woning en hebben helemaal geen oogmerk om het commercieel uit te buiten. Zoals gezegd staat onze privésituatie het thans in de weg om de woning te koop aan te bieden. Wij mogen er van uit gaan dat u daar begrip voor heeft. Wij zijn altijd goede buren, bewoners en kopers geweest en meerdere buren uit het complex hebben hun huis wel eens aan vrienden ter beschikking gesteld in vakanties en dergelijke.” (…) 3.8. Woonstad heeft hier per brief van 28 maart 2022 het volgende op gereageerd: (…) “In uw brief geeft u aan dat onze standpunten onjuist zijn. Wij kunnen dat niet plaatsen en gaan daar graag nader op in. Wij hebben in ons schrijven van 3 februari jl. aangegeven dat u de woning niet bewoont conform de MVE bepalingen (dan wel heeft verhuurd). Wij hebben namelijk geconstateerd dat u (beiden) niet staat ingeschreven op het MVE adres, waaruit volgt dat u niet voldoet aan uw zelfbewoningsplicht. Deze verplichting is neergelegd in artikel 1 van hoofdstuk II van de MVE bepalingen: “ zelfbewoningsplicht; verbod tot verhuur Ondererfpachter is gehouden de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; ondererfpachter mag de woning niet verhuren of anderszins in gebruik afstaan. (5:94-1 BW)” U geeft aan dat u als “vriendendienst” vrienden van u “tijdelijk” in de MVE woning laat verblijven tot april. Dit is eveneens in strijd met artikel 1 van hoofdstuk II van de MVE bepalingen, want daar valt onder het verbod om de MVE woning te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. Of u daar een vergoeding voor krijgt is dus niet van belang. Het in gebruik geven om niet, of tegen kosten van verbruik, valt ook onder dit verbod. Voor de volledigheid hebben wij de toepasselijke MVE bepalingen bij deze brief gevoegd. Wij vinden het vervelend om te lezen dat u wegens privé- en financiële omstandigheden de MVE woning nog niet te koop heeft kunnen aanbieden aan Woonstad. Wij kunnen deze situatie echter niet goedkeuren en komen graag tot een oplossing. Wij verzoeken u daarom de woning uiterlijk op 30 april 2022 weer zelf te bewonen als hoofdbewoner en dit aan te tonen met een uittreksel uit het bevolkingsregister of de woning te koop aan te beiden aan- Woonstad volgens de MVE bepalingen. (…) 3.9. Vervolgens hebben [gedaagden] zich ingeschreven op het adres van de woning en hebben ze een door de inwonende vrienden getekende verklaring aan Woonstad overgelegd waarin (onder andere) het volgende staat: “Partijen verklaren voor de goede orde expliciet geen huurovereenkomst aan te gaan en Eigenaren verklaren expliciet, geen afstand te doen van hun recht tot bewoning van het genoemde appartement.” 3.10. Op 3 april 2023 ontving Woonstad een melding van een bewoner dat de woning van [gedaagden] sinds augustus 2022 leeg zou staan en dat [gedaagden] ergens anders zouden wonen. 3.11. Op 19 september 2023 ontving Woonstad een melding van een bewoner dat [gedaagden] sinds 2,5 jaar een andere woning bezitten, dat zij niet in de woning wonen, en dat een van hun kinderen af en toe met vrienden rondhangt in de woning. 3.12. Op 3 maart 2024 ontving Woonstad een melding van een bewoner dat de woning zou worden verhuurd aan studenten en dat [gedaagden] al twee jaar op een ander adres wonen. 3.13. In 2025 ontving Woonstad meerdere meldingen van bewoners dat de woning leeg staat en dat er sprake is van overlast door de zoon van [gedaagden] 3.14. Op 2 mei 2025 heeft de raadsman van Woonstad een brief gestuurd aan [gedaagden] waarin (onder andere) het volgende staat: “Geachte heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] , Cliënte, stichting Woonstad Rotterdam, is erfpachter van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Zij heeft deze woning bij akte van 1 februari 2006 aan u in ondererfpacht gegeven. De ondererfpacht is verstrekt onder toepassing van de zogenoemde MVE-voorwaarden. Onderdeel van deze voorwaarden is de plicht om de woning zelf te bewonen en het verbod om de woning te verhuren of anderszins in gebruik te geven aan derden. U komt deze voorwaarde niet na. Cliënte heeft u naar aanleiding van een eerdere melding over verhuur van de woning bij brief van 3 februari 2022 voor het eerst in gebreke gesteld. Ook zegde cliënte u de boete van € 62.100,- aan voor het geval zich in de toekomst niet zou houden aan de MVE-voorwaarden. U gaf toen aan de woning even aan vrienden in nood gebruik te hebben gegeven. Cliënte heeft u er naar aanleiding daarvan op gewezen dat (ook) dat niet is toegestaan en u gesommeerd weer in de woning te gaan verblijven en deze niet te verhuren of in gebruik te geven. Gebleken is dat u toch weer niet uw hoofdverblijf in de woning heeft. Meerdere omwonenden klagen erover dat u de woning al lange tijd niet bewoont. Zij geven daarbij aan overlast te ervaren doordat uw zoon de woning met vrienden gebruikt voor overlastgevende activiteiten. Deze omstandigheden geven cliënte aanleiding de ondererfpacht met u te beëindigen. (…) Opzegging erfpacht Cliënte zegt de met u gesloten erfpacht op et ingang van 1 juli 2025. Op deze datum dient u de woning leeg, schoon en in de staat zoals deze zich bij levering bevond, aan cliënte op te leveren. Boete Nu u in verzuim bent ter nakoming van uw verplichtingen uit de ondererfpacht, vordert cliënte op grond van artikel 10 van de algemene bepalingen voorts een direct opeisbare boete. Deze boete bedraagt, zoals u kenbaar is gemaakt, 30% van de waarde van het door u aangekochte erfpachtrecht hetgeen neerkomt op een bedrag van € 62.100,-.” (…) 3.15. [gedaagden] hebben via hun raadsman op deze brief gereageerd. Om een procedure te voorkomen, hebben [gedaagden] aan Woonstad voorgesteld om het terugkoopproces op te starten, onder voorwaarde dat Woonstad geen aanspraak maakt op de boete of de opzeggingsverklaring. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt. 4 Het geschil 4.1. Woonstad vordert (samengevat), bij een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, [gedaagden] te veroordelen om binnen één week na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en te verlaten door de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen, Voor recht te verklaren dat de inschrijving in het Kadaster van het door Woonstad verleende ondererfpacht op de woning waardeloos is, met bepaling dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een verklaring van waardeloosheid als bedoeld in artikel 3:28 BW, met machtiging van Woonstad om dit vonnis ter inschrijving aan de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers aan te bieden, [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot het betalen van de contractuele boete van € 62.100,- aan Woonstad, vermeerderd met de wettelijke rente, [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten van € 1.228,-, [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten. 4.2. [gedaagden] voeren verweer en concluderen (samengevat) tot afwijzing, met een veroordeling van Woonstad in de werkelijke proceskosten en subsidiair in de proceskosten conform het liquidatietarief, vermeerderd met de wettelijke rente. 5 De beoordeling 5.1. Volgens Woonstad mocht zij de erfpacht op grond van artikel 5:87 lid 2 BW opzeggen, omdat [gedaagden] ernstig te kort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen zoals omschreven in artikel 1 van de MVE-voorwaarden (r.o. 3.3.). [gedaagden] betwisten dat zij niet hebben voldaan aan hun verplichtingen en dat zij ernstig tekortgeschoten zijn. De beoordeling van de vraag of [gedaagden] ernstig tekortgeschoten zijn, is in de eerste plaats een vraag van uitleg van de MVE-bepaling waar Woonstad zich op beroept. Bij de uitleg van een contractuele bepaling komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de bewoordingen van die bepaling, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden aan de bewoordingen redelijkerwijs mochten toekennen en hetgeen partijen daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex-maatstaf). Uitleg van de bepaling 5.2. Partijen verschillen van mening over de vraag hoe artikel 1 van de MVE-voorwaarden moet worden uitgelegd. Woonstad stelt dat deze bepaling zo moet worden begrepen dat [gedaagden] de woning daadwerkelijk moeten bewonen, in die zin dat hun leven zich daar afspeelt en dat zij hun hoofdverblijf in de woning hebben. [gedaagden] stellen dat door het gebruik van een puntkomma in de zin, er een direct verband bestaat tussen beide zinnen. Volgens [gedaagden] moet dit artikel daarom zo worden gelezen dat het niet is toegestaan om de woning te verhuren of anderszins in gebruik af te staan aan derden, en dat een derde niet als hoofdbewoner kan worden aangemerkt. 5.3. De rechtbank legt artikel 1 van de MVE-bepalingen zo uit dat dit artikel niet alleen een verbod op verhuur en ingebruikgave aan derden inhoudt, maar ook een zelfbewoningsplicht, die inhoudt dat de ondererfpachter de woning als hoofdbewoner moet bewonen. Het zijn dus twee naast elkaar bestaande verplichtingen. Wat precies moet worden verstaan onder ‘bewonen’, staat niet omschreven in de leveringsakte of de MVE-bepalingen. Woonstad leest daarin dat de woning het hoofdverblijf van [gedaagden] moet zijn en dat het centrum van hun leven zich in de woning moet afspelen. Die uitleg vindt geen steun in de tekst van de MVE-bepalingen of de leveringsakte. De bepaling laat, zoals [gedaagden] ook stellen, ruimte om de mate waarin de ondererfpachter gebruikmaakt van de woning variërend in te vullen, bijvoorbeeld wanneer een bewoner vanwege bijvoorbeeld zijn of haar werksituatie langere periodes niet in de woning verblijft maar ook, zoals in dit geval, als er vanwege relationele problemen in wisselende mate van de woning gebruik wordt gemaakt en ook elders wordt verbleven. Het ligt op de weg van Woonstad om in haar voorwaarden duidelijk te maken welke mate van bewoning van de woning zij verstaat onder ‘zelfbewoning’, zeker als zij bij schending van deze plicht overgaat tot het beëindigen van de erfpacht en aanspraak maakt op een hoge boete. Deze onduidelijkheid in de voorwaarden komt dus voor risico van Woonstad. Woonstad heeft onvoldoende onderbouwd dat [gedaagden] niet in de woning wonen 5.4. De stelling van Woonstad is dat [gedaagden] de woning helemaal niet bewonen omdat niet is voldaan aan haar lezing van wat onder ‘bewonen’ moet worden verstaan. De precieze mate van bewoning is volgens Woonstad niet relevant. Ter onderbouwing van deze stelling heeft Woonstad een aantal verklaringen van buurtbewoners overgelegd, en een verklaring die de minderjarige zoon van [gedaagden] aan de deurwaarder zou hebben gegeven bij de betekening van de brief waarin de erfpacht wordt opgezegd aan het tweede woonadres van [gedaagden] 5.5. Aan de verklaring van de zoon van [gedaagden] hecht de rechtbank geen betekenis, omdat het gaat om een minderjarige en omdat deze verklaring door [gedaagden] wordt betwist. Ter zitting is gebleken dat Woonstad in andere gevallen ook objectieve gegevens opvraagt, zoals energie-, gas- en waterrekeningen, of zelf langs de woning gaat. Dat is in dit geval niet gebeurd; volstaan is met verklaringen van een aantal buren. Daar tegenover staat dat [gedaagden] consequent hebben verklaard over hun regelmatige gebruik van de woning. De heer [naam 1] verklaart 3 á 4 keer per week in de woning te verblijven en te slapen, de kinderen maken hun huiswerk in de woning en nodigen vrienden uit. [gedaagden] hebben ter onderbouwing van hun stellingen ook een gasrekening overgelegd. De rechtbank gaat voorbij aan het standpunt van Woonstad dat het gasverbruik minder is dan gemiddeld volgens het Nibud, omdat de gasrekening van [gedaagden] desondanks een gasverbruik laat zien dat past bij een regelmatig maar niet voortdurend gebruik van de woning. Dat gasverbruik past niet bij het gestelde niet bewonen van de woning. [gedaagden] hebben daarnaast erkend dat hun volledige gezin weliswaar niet fulltime in de woning woont en dat zij een tweede huis bezitten, maar dat zij wel veelvuldig gebruik maken van de woning. [gedaagden] hebben er ook op gewezen dat nergens in de voorwaarden of leveringsakte staat dat zij geen tweede huis mogen hebben. 5.6. Gelet op de consequente verklaringen en onderbouwing van de betwisting van [gedaagden] dat zij niet in de woning wonen, mocht van Woonstad worden verwacht dat zij haar stelling dat de woning niet bewoond werd met objectieve gegevens zou onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. De verklaringen van enkele buren zijn onvoldoende om vast te stellen dat [gedaagden] de zelfbewoningsplicht niet hebben nageleefd. Daarom is niet vast komen te staan dat [gedaagden] niet hebben voldaan aan de plicht tot zelfbewoning uit artikel 1 van de MVE-bepalingen. 5.7. De rechtbank ziet geen aanleiding om Woonstad op te dragen om nader bewijs te leveren van haar stelling. Van een professionele partij als Woonstad mag worden verwacht dat zij al het mogelijke bewijs van een vergaande vordering als deze direct naar voren zou hebben gebracht, zeker omdat Woonstad naar eigen zeggen in andere gevallen meer onderzoek doet en objectieve gegevens verzamelt. De vorderingen worden afgewezen 5.8. Het voorgaande maakt dat niet is vast komen te staan dat [gedaagden] de zelfbewoningsplicht niet hebben nageleefd, en dus niet tekort zijn geschoten in hun verplichtingen als ondererfpachters. Dat betekent dat Woonstad de erfpacht op grond van artikel 5:87 lid 2 BW niet mocht opzeggen en [gedaagden] de contractuele boete niet verschuldigd zijn. Er is dan ook geen grond om de gevorderde ontruiming en verklaring van waardeloosheid toe te wijzen. De vorderingen van Woonstad worden daarom afgewezen. Proceskosten 5.9. Omdat Woonstad in het ongelijk is gesteld, moet zij de proceskosten van [gedaagden] betalen. De gevorderde veroordeling van Woonstad in de werkelijke proceskosten van [gedaagden] wordt afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een vordering waarvan Woonstad op voorhand wist of had moeten weten dat deze geen kans van slagen had. De bewoningssituatie is op zichzelf namelijk wel opmerkelijk en afwijkend van wat gebruikelijk is. De proceskosten van [gedaagden] worden tot op heden begroot op: - griffierecht € 1.374,00 - salaris advocaat € 2.580,00 (2 punt × € 1.290,00) - nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.853,00 5.10. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 6 De beslissing De rechtbank 6.1. wijst de vorderingen af, 6.2. veroordeelt Woonstad in de proceskosten van [gedaagden] van € 2.853,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Woonstad niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet Woonstad € 98,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 6.3. veroordeelt Woonstad in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan, 6.4. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Rop en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2026. 3727/2819