ECLI:NL:RBROT:2025:9451
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11153772 CV EXPL 24-14782
datum uitspraak: 18 juli 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
OUDE BINNENWEG VASTGOED B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. S. Prosman,
tegen
ROTTERDAM APARTMENTS B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. L. Vrakking.
De partijen worden hierna ‘OBV’ en ‘RA’ genoemd.
1 De procedure
1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 29 mei 2024, met bijlagen;
het antwoord met eis in reconventie, met bijlagen;
de spreekaantekeningen van OBV.
1.2. Op 11 maart 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
van OBV [naam 1] met mrs. N. Bezemer en S. Prosman;
van RA [naam 2] met mr. L. Vrakking.
2 De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1. RA bemiddelde op basis van een agentuurovereenkomst voor OBV bij de (kortdurende) verhuur van appartementen in het pand aan [adres]. OBV is de eigenaar van het pand. De samenwerking is begonnen in 2021. OBV heeft in 2023 meegedeeld de samenwerking te willen beëindigen. OBV eist dat voor recht wordt verklaard dat de overeenkomst tussen partijen rechtsgeldig is geëindigd en dat RA aansprakelijk is voor de door OBV geleden schade in verband met de tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. OBV eist ook dat RA wordt veroordeeld om aan haar in totaal € 24.565,19 te betalen met rente en (proces)kosten. RA is het niet eens met de opzegging. Zij betwist schadeplichtig te zijn en doet een beroep op verrekening. RA stelt ook een tegeneis in en eist dat OBV wordt veroordeeld om aan haar in totaal € 34.892,50 met rente en proceskosten te betalen. OBV is het daar niet mee eens en voert verweer.
Wat is de kern?
2.2. De vorderingen van partijen lenen zich voor een gezamenlijke beoordeling. De kantonrechter wijst van de eis van OBV € 11.534,14 met rente toe en van de eis van RA € 4.250,00 met rente. Het overige dat de partijen hebben geëist, wordt afgewezen. De beslissing wordt hierna uitgelegd.
OBV heeft de overeenkomst met RA onregelmatig beëindigd per 1 oktober 2023
2.3. De overeenkomst tussen partijen is geëindigd per 1 oktober 2023. De beëindiging van de overeenkomst door OBV is echter wel onregelmatig op grond van artikel 7:439 lid 1 BW. De geëiste verklaring voor recht dat de overeenkomst rechtsgeldig is geëindigd wordt dan ook afgewezen.
2.4. Uit het mailbericht van 28 november 2023 van OBV aan RA volgt dat de tussen hen gesloten agentuurovereenkomst met ingang van januari 2023 is verlengd tot en met 31 december 2023. niet gebleken is dat deze overeenkomst voorziet in de mogelijkheid om tussentijds op te zeggen. OBV heeft de overeenkomst evenwel eenzijdig tussentijds beëindigd per 1 oktober 2023. Hoewel bij de mededeling over de beëindiging van de samenwerking in de mail van 13 juli 2023 niet meteen duidelijk was dat de samenwerking zou eindigen per 1 oktober 2023, is dat in latere mails verduidelijkt (zie de mails van 3 en 10 augustus 2023). OBV had de einddatum namelijk afhankelijk gesteld van de laatste geplande check-in door RA op de verhuurkalender.
2.5. De overeenkomst is door OBV onregelmatig beëindigd, omdat er geen tussentijdse opzegmogelijkheid is afgesproken en er geen dringende redenen voor beëindiging zijn die onverwijld zijn meegedeeld aan RA (artikelen 7:437 en 7:439 lid 1 BW). OBV stelt wel dat die dringende redenen er zijn, maar de aangevoerde redenen zijn niet als zodanig aan te merken. De twee redenen die in de mail van 13 juli 2023 worden genoemd zijn a) dubbel berekende courtage in het verleden en b) een terugkerende twist over de hoogte van de courtage in verschillende portefeuilles.
2.6. De door OBV genoemde kwestie van dubbele courtage heeft zich afgespeeld in 2022 en desondanks heeft OBV de sinds 2021 bestaande samenwerking met RA vernieuwd c.q. voortgezet door afspraken te maken voor de samenwerking in 2023. Deze reden kan niet met succes in juli 2023 als dringende reden voor het beëindigen van de samenwerking worden opgevoerd. Een dringende reden is immers een omstandigheid die van zodanige aard is dat van de partij die de overeenkomst doet eindigen, redelijkerwijs niet gevergd kan worden de overeenkomst, zelfs tijdelijk, te laten voortduren (artikel 7:439 lid 2 BW).
2.7. De door OBV genoemde terugkerende twist over de hoogte van de courtage in verschillende portefeuilles is evenmin aan te merken als een dringende reden. Dat de partijen hierover discussie hebben (gehad) en dat die discussie naar mening van OBV steeds weer werd opgerakeld kan een vervelende omstandigheid zijn, maar kan op zichzelf geen gegronde reden vormen voor het voortijdig beëindigen van de samenwerking.
2.8. OBV heeft in deze procedure nog andere redenen genoemd die in haar bewoordingen: “onder andere maar niet uitsluitend”, ook zijn aan te merken als dringende redenen voor beëindiging van de samenwerking. In het midden kan blijven of het aanvullen van dringende redenen überhaupt mogelijk is en of de aangevoerde redenen inderdaad als zodanig zijn aan te merken, omdat die redenen in ieder geval niet onverwijld zijn meegedeeld aan RA. Dat is wel een wettelijk vereiste (artikel 7:439 lid 1 BW). Alleen daarop al strandt het beroep van OBV.
RA is niet schadeplichtig tegenover OBV
2.9. OBV vordert op grond van artikel 7:441 BW schadevergoeding van RA van in totaal € 6.397,28. RA is niet schadeplichtig, omdat de overeenkomst niet is geëindigd wegens een dringende reden die is gegrond op omstandigheden waarvoor RA een verwijt treft (artikel 7:439 lid 3 BW) noch is ontbonden door de kantonrechter wegens een dringende reden (artikel 7:440 lid 2 BW). De eisen van OBV die zijn gebaseerd op schadeplichtigheid van RA (artikel 7:441 BW) zijn daarom niet toewijsbaar en worden afgewezen. Het gaat om de geëiste veroordeling tot betaling van € 1.997,28, € 4.250,00 en € 150,00.
OBV is zelf schadeplichtig tegenover RA vanwege de onregelmatige opzegging
2.10. OBV is zelf schadeplichtig tegenover RA, omdat zij de overeenkomst onregelmatig heeft beëindigd (artikel 7:439 lid 1 BW).
2.11. OBV moet RA een schadevergoeding van € 4.250,00 betalen. Dat is het bedrag aan courtage dat RA nog in het vierde kwartaal van 2023 zou hebben ontvangen van OBV als de overeenkomst regelmatig was opgezegd (artikel 7:441 lid 1 BW).
RA heeft ten aanzien van de courtage in het vierde kwartaal primair het bedrag aan courtage inclusief btw geëist (€ 5.142,50) op grond van nakoming, maar de overeenkomst is al geëindigd en nakoming kan daarom niet meer worden gevraagd. Het primair geëiste wordt dan ook niet toegewezen, maar wel het subsidiair geëiste (een schadevergoeding gelijk aan het bedrag van de courtage over het vierde kwartaal in 2023 zonder btw).
2.12. RA heeft geen recht op een bedrag aan schadevergoeding (ter hoogte van het bedrag aan courtage) over het eerste tot en met derde kwartaal van 2024. Zij stelt wel dat de overeenkomst bij regelmatige opzegging tot eind mei 2024 had moeten voortduren vanwege een afgesproken evaluatie begin 2024 (en enkele maanden om eventueel te verbeteren naar aanleiding van die evaluatie) en de wettelijke opzegtermijn van vier maanden, maar OBV heeft betwist dat die afspraak is gemaakt en dat de gemaakte afspraak over een evaluatie in het begin van 2024 zo moet worden uitgelegd dat de overeenkomst niet tegen het einde van 2023 kan worden opgezegd. De kantonrechter is van oordeel dat RA haar stelling onvoldoende heeft onderbouwd. In de stukken is geen steun te vinden voor de door RA gestelde commitment van OBV van zo’n driekwart jaar bovenop de overeengekomen verlenging van de overeenkomst tot en met 31 december 2023.
OBV hoeft RA geen klantenvergoeding te betalen, omdat RA die niet heeft onderbouwd
2.13. De geëiste klantenvergoeding van € 17.000,00 wordt afgewezen, omdat RA die eis onvoldoende heeft onderbouwd.
2.14. Bij het einde van de overeenkomst kan een handelsagent recht hebben op een zogenoemde klantenvergoeding (artikel 7:442 lid 1 BW). De vaststelling van die vergoeding verloopt in drie fasen. In de eerste fase moeten de voordelen die transacties met de door de handelsagent aangebrachte klanten de principaal opleveren worden gekwantificeerd (artikel 7:442 lid 1 aanhef en sub a BW). In de tweede fase moet worden beoordeeld of er reden is om dit bedrag naar beneden of naar boven aan te passen met het oog op de billijkheid, gelet op alle omstandigheden van het geval en met name gelet op de door de handelsagent gederfde provisie (artikel 7:442 lid 1 aanhef en sub b BW). In de derde fase wordt getoetst of het bedrag dat volgt uit de twee eerdere fasen het in lid 2 van artikel 7:442 BW bedoelde maximum niet te boven gaat.
2.15. RA heeft niet onderbouwd dat OBV voordeel heeft van transacties met door haar aangebrachte klanten, laat staan dat zij dit heeft gekwantificeerd. Bovendien heeft OBV voordeel van klanten betwist. Een bloemlezing van bedrijfsnamen – waarvan OBV overigens heeft betwist dat die bedrijven klanten zijn – en het voor wat betreft de hoogte van de vergoeding aansluiten bij de gemiddelde beloning die RA vanaf 2021 per jaar uit hoofde van de overeenkomsten met OBV heeft ontvangen en dat gemakshalve beperken tot € 17.000,00 ex btw is onvoldoende.
RA moet na verrekening € 11.534,14 aan niet-afgedragen huurpenningen betalen aan OBV
2.16. RA heeft erkend dat zij – zoals OBV heeft gesteld – op basis van de overeenkomst € 15.784,14 aan geïnde huurpenningen moet afdragen aan OBV en dat nog niet heeft gedaan. RA heeft in deze procedure echter een beroep gedaan op verrekening (artikel 6:127 BW). Aangezien OBV gehouden is om € 4.250,00 te betalen aan RA (zie hiervoor 2.11), resteert na verrekening een bedrag van € 11.534,14. Dat bedrag moet RA nog aan OBV betalen en wordt toegewezen. Het overig geëiste bedrag door OBV wordt dus afgewezen.
RA hoeft niets te betalen aan OBV in verband met de courtage in 2022
2.17. OBV heeft geen recht op € 2.384,17 aan schadevergoeding van RA in verband met de door OBV gestelde te veel in rekening gebrachte courtage in 2022. Er is namelijk geen sprake van te veel in rekening gebrachte courtage.
2.18. Wat was er aan de hand? RA maakte bij de verhuurbemiddeling in 2022 gebruik van de door OBV op voorhand toegezonden modelhuurcontracten. In die huurcontracten was een tussentijdse opzegmogelijkheid voor de huurder opgenomen. Als de huurder daar gebruik van maakte – en dus niet de gehele overeengekomen contractduur uitzat – en RA door haar inspanningen nog voor het einde van die overeengekomen contractduur een nieuw huurcontract sloot met een nieuwe huurder, dan bracht zij voor dat nieuwe huurcontract courtage in rekening. Volgens RA was deze handelswijze conform de afspraken: voor 2022 was afgesproken dat de courtage afhankelijk was van de huurprijs en de overeengekomen contractduur, aldus RA. Zij heeft in dit verband ook gewezen op de wet (artikel 7:432 lid 2 BW), waarin is bepaald dat een beding dat het recht op provisie (hier: courtage) doet afhangen van de uitvoering van de overeenkomst uitdrukkelijk moet worden gemaakt en zij heeft gesteld dat dat in dit geval niet is gebeurd. OBV heeft erkend dat een dergelijk beding inderdaad niet uitdrukkelijk is overeengekomen, maar heeft gesteld dat het wel de bedoeling van de partijen was dat de courtage verminderd zou worden tot het feitelijk aantal gehuurde maanden als de huurder het huurcontract tussentijds beëindigde. De kantonrechter ziet voor het standpunt van OBV echter geen enkel aanknopingspunt in de stukken. Dat OBV een dergelijke afspraak niet uitdrukkelijk heeft vastgelegd, komt voor haar rekening en risico.
De verklaring voor recht over aansprakelijkheid van RA tegenover OBV wordt afgewezen
2.19. OBV heeft een verklaring voor recht gevorderd dat RA aansprakelijk is voor de door OBV geleden (overige) schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, in verband met een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst(en) tussen RA en OBV. Die eis is niet toewijsbaar, omdat OBV niet heeft onderbouwd dat zij schade heeft geleden en ook niet heeft verduidelijkt op welke tekortkoming van RA zij doelt met deze eis.
De nevenvorderingen van OBV en RA worden grotendeels afgewezen
2.20. De door OBV geëiste rente wordt op de wijze zoals onder de beslissing vermeld toegewezen over het (na verrekening) toewijsbare bedrag aan niet-afgedragen huurpenningen, te weten € 11.534,14. OBV heeft genoeg gesteld waaruit volgt dat rente moet worden betaald en RA heeft dat niet betwist.
De door RA geëiste rente wordt toegewezen over € 4.250,00 vanaf 1 oktober 2023, nu uit de op 28 november 2022 tussen partijen gemaakte afspraken blijkt dat de courtage bij vooruitbetaling verschuldigd was. De door de partijen overige geëiste rente wordt afgewezen, omdat de hoofdsom waarover die rente wordt geëist (ook) wordt afgewezen.
2.21. De door OBV geëiste buitengerechtelijke kosten en rente daarover worden afgewezen. De buitengerechtelijke kosten kunnen eventueel slechts toewijsbaar zijn over de niet-afgedragen huurpenningen, maar OBV heeft – zoals RA heeft aangevoerd – niet gesteld en/of onderbouwd dat daarvoor werkzaamheden hebben plaatsgevonden die kwalificeren als buitengerechtelijke werkzaamheden (artikel 6:96 BW). Daarop stuit de hele eis af.
De proceskosten worden gecompenseerd
2.22. De kantonrechter bepaalt dat de partijen zowel in conventie als in reconventie de eigen proceskosten dragen, omdat zij over en weer grotendeels ongelijk hebben gekregen. Dat betekent dat de partijen geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.23. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat de partijen dat zowel in conventie als in reconventie eisen en de wederpartij daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3 De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1. veroordeelt RA om aan OBV te betalen € 11.534,14 met de wettelijke handelsrente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de datum van ontvangst van de gelden door RA tot de dag dat volledig is betaald;
in reconventie
3.2. veroordeelt OBV om aan RA te betalen € 4.250,00 met de wettelijke handelsrente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 1 oktober 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
in conventie en in reconventie
3.3. bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen;
3.4. wijst al het andere af;
3.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
34286 Zie o.a. HR 19 mei 2017, ECLI:NL:HR:2017:935.