ECLI:NL:RBROT:2025:9080

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/690484 / KG ZA 24-1161 Vonnis in kort geding van 21 juli 2025 in de zaak van [eiseres] , wonende te [plaats] , eiseres, advocaat mr. G.P. Lobé te Rotterdam, tegen 1. de naamloze vennootschap AEGON LEVENSVERZEKERING N.V., gevestigd te Den Haag, gedaagde sub 1., advocaten mr. H.P.C. Goedegebure en mr. D.S. Kanhai te Amsterdam, 2. de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS [adres 1] TE [plaats], gevestigd te [plaats] , gedaagde sub 2., advocaten mr. G.J.M. de Jager en mr. M.J.P. Verwoerd te Rotterdam, 3. de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS WONINGEN [adres 2] TE [plaats], gevestigd te [plaats] , gedaagde sub 3., advocaten mr. G.J.M. de Jager en mr. M.J.P. Verwoerd te Rotterdam. Partijen worden hierna afzonderlijk [eiseres] , Aegon, de hoofd-VvE en de onder-VvE genoemd. De hoofd-VvE en de onder-VvE worden gezamenlijk aangeduid als de VvE’s.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaardingen van 21 januari 2025, met producties 1 t/m 27; de akte eiswijziging van [eiseres] , met producties 28 t/m 30; de conclusie van antwoord van Aegon, met 22 producties; de conclusie van antwoord van de VvE’s, met 13 producties; de productie 14 van de VvE’s; de nadere akte wijziging eis van [eiseres] ; de mondelinge behandeling op 8 juli 2025; de pleitnota van [eiseres] ; de pleitnota van Aegon; de pleitnota van de VvE’s.

2.1. Aegon is eigenares van het appartementsrecht met betrekking tot de woning gelegen aan [adres 3] in [plaats] (hierna: het appartement). Zij heeft het technisch en administratief beheer van het appartement uitbesteed aan MVGM Vastgoedmanagement B.V. (hierna: MVGM). 2.2. Het appartement maakt onderdeel uit van een complex van appartementen aan [straat] , waarvan de eigenaren zijn verenigd in de onder-VvE. De appartementen aan [straat] maken op hun beurt deel uit van een groter complex. Binnen dat complex zijn naast de onder-VvE vier andere onder-VvE’s actief. Alle onder-VvE’s zijn verenigd in de hoofd-VvE. 2.3. Met ingang van 1 november 2018 verhuurt Aegon het appartement aan [eiseres] . 2.4. Sinds oktober 2019 heeft [eiseres] regelmatig bij MVGM melding gemaakt van lekkages in het appartement. 2.5. Vanwege de aanhoudende lekkages heeft [eiseres] in juni 2023 een bodemprocedure bij de kantonrechter van deze rechtbank aanhangig gemaakt tegen Aegon en MVGM. In die procedure heeft Aegon de onder-VvE in vrijwaring opgeroepen. De onder-VvE heeft vervolgens op haar beurt de hoofd-VvE in vrijwaring opgeroepen. 2.6. In maart 2024 heeft [eiseres] voor het verhelpen van de lekkages een procedure in kort geding aanhangig gemaakt tegen Aegon, de hoofd-VvE en de onder-VvE. Naar aanleiding daarvan zijn partijen in overleg getreden en hebben zij op 4 april 2024 een vaststellingsovereenkomst gesloten. In de vaststellingsovereenkomst staat onder meer: “(…) Artikel 1 – Doel regeling 1. Het doel van de in deze vaststellingsovereenkomst neergelegde regeling is de afspraken vast te leggen om te komen tot c.q. die nodig zijn voor het deugdelijk en definitief verhelpen van de lekkages in het Gehuurde binnen de kortst mogelijke termijn […] en daarbij de verplichtingen van Aegon, de Hoofd VvE en de VvE [adres 1] nader aan te duiden. Artikel 2 – Stappenplan 1. Teneinde het Geschil in der minne op te lossen en het doel van de regeling te verwezenlijken komen Partijen het volgende stappenplan (hierna: het ‘ Stappenplan ’) overeen: 1e Binnen veertien (14) dagen na ondertekening van de onderhavige vaststellingsovereenkomst verplichten de Hoofd VvE en de VvE [adres 2] [dat is de onder-VvE; toevoeging vzr.] zich ertoe om aan twee (2) gespecialiseerde partijen (onderzoeksbureaus of aannemers) opdracht te verstrekken om onderzoek te doen naar de oorzaak of oorzaken van de lekkages in het Gehuurde alsmede aanbevelingen om de lekkages te verhelpen. Zowel de opdrachten aan als de bevindingen en aanbevelingen van de genoemde twee partijen zullen onmiddellijk na ontvangst door de Hoofd VvE worden gedeeld met alle Partijen. 2e Binnen veertien (14) dagen na ontvangst van de onder 1e bedoelde bevindingen en aanbevelingen verplichten de Hoofd VvE en de VvE [adres 1] zich ertoe hetzij de onder 1e genoemde partijen dan wel, indien die partijen niet zelf de aanbevolen werkzaamheden kunnen uitvoeren, twee (2) gespecialiseerde aannemers een offerte te laten uitbrengen voor het uitvoeren van de werkzaamheden zoals volgen uit de voormelde aanbevelingen; 3e Binnen veertien (14) dagen na ontvangst van alle […] onder 2e bedoelde offertes maakt de Hoofd VvE, na overleg gevoerd te hebben met zowel Partijen alsmede de - uitsluitend voor zover nodig - overige betrokken onder VvE’s‚ de keuze c.q. beslissing om aan één van de offrerende aannemers de opdracht tot het uitvoeren van de aanbevolen werkzaamheden te verstrekken en wordt deze opdracht ook daadwerkelijk verstrekt, waarbij aan die partij wordt opgedragen zo spoedig en voor zover mogelijk binnen vier (4) weken doch uiterlijk binnen drie (3) maanden na opdrachtverstrekking met de uitvoering van de werkzaamheden wordt aangevangen. 4e Na de uitvoering van de werkzaamheden zal [eiseres] gedurende één jaar monitoren of de lekkages in het Gehuurde definitief verholpen zijn. Indien de lekkage binnen één jaar na voornoemde werkzaamheden wederom optreedt, stelt zij Partijen hiervan op de hoogte en gelden de bepalingen uit de onderhavige vaststellingsovereenkomst onverkort. 2. De in het voorgaande lid vermelde opdracht zal namens de Hoofd VvE verstrekt worden. Aegon verplicht zich ertoe haar beheerder MVGM op te dragen de VvE's met raad en daad bij te staan, te helpen waar nodig en haar medewerking en ter zake doende expertise ter beschikking te stellen; (…) Artikel 4 – Boete bij niet nakoming 1. Indien het in artikel 2 vermelde Stappenplan niet stipt wordt gevolgd en hieraan geen (correcte) uitvoering wordt gegeven verbeurt de Hoofd VvE een boete ter hoogte van € 500,-- per dag zolang niet stipt aan het Stappenplan zal zijn voldaan, zulks met een maximum van € 100.000,--. (…)” 2.7. Als gevolg van de vaststellingsovereenkomst is het kort geding ingetrokken en is de bodemprocedure aangehouden. 2.8. Conform stappen 1 en 2 van het Stappenplan hebben de VvE’s twee bedrijven ingeschakeld om onderzoek te doen naar de oorzaak van de lekkages en om een offerte uit te brengen voor de herstelwerkzaamheden. Een van die bedrijven is QBuild Renovatie & Onderhoud Groep B.V. (hierna: QBuild). Op 27 augustus 2024 is de offerte (hierna: de eerste offerte) van QBuild ontvangen. De eerste offerte omvat een bedrag van € 6.945,50 exclusief btw. Later heeft QBuild haar offerte herzien en op 2 september 2024 een nieuwe offerte uitgebracht voor het bedrag van € 46.297,55 exclusief BTW (hierna: de tweede offerte). Op 13 september 2024 heeft de hoofd-VvE, onder voorbehoud van goedkeuring van de algemene ledenvergadering, opdracht verstrekt aan QBuild voor de uitvoering van de tweede offerte. Op 16 oktober 2024 heeft de ALV van de hoofd-VvE plaatsgevonden. Op die vergadering hebben de leden geen goedkeuring verleend voor het verstrekken van de opdracht conform de tweede offerte. 2.9. Bij e-mail van 24 oktober 2024 heeft [eiseres] aanspraak gemaakt op verbeurde boetebedragen met ingang van 13 september 2024 op de grond dat de hoofd-VvE niet heeft voldaan aan de verplichting uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst om tijdig opdracht te verstrekken aan QBuild voor het verrichten van herstelwerkzaamheden. 2.10. Bij e-mail van 1 november 2024 heeft de hoofd-VvE meegedeeld dat de eerdere opdrachtverlening ook een opdracht voor de eerste offerte in zich had en dat zij, vanwege de uitkomst van de ALV, de uitvoering van de eerste offerte in gang zet. 2.11. Op 29 november 2024 is QBuild begonnen met haar werkzaamheden. Ergens in januari 2025 heeft QBuild haar werkzaamheden afgerond. 2.12. In februari 2025 heeft [eiseres] gemeld dat er opnieuw lekkages zijn opgetreden in haar appartement. Naar aanleiding daarvan heeft QBuild op 28 februari 2025 de situatie opgenomen en zou zij met een plan van aanpak komen. 2.13. Een plan van aanpak van QBuild is uitgebleven. Bij e-mail van 8 mei 2025 hebben de VvE’s de overige partijen bericht dat zij, omdat de communicatie vanuit QBuild te wensen overliet, Bouwinspect hebben benaderd om de kwestie op te pakken. 2.14. Op 3 juli 2025 heeft Bouwinspect aan de hand van een infrarood-rookgastechniek een lekdetectie uitgevoerd in het appartement van [eiseres] en op het dak van het complex.

3.1. [eiseres] vordert – na de eerste eiswijziging – bij vonnis: I. ieder van gedaagden te veroordelen – des dat de een uitvoering gevende aan de veroordeling, de ander tot het beloop van die uitvoering zal zijn gekweten – tot nakoming van de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst d.d. 4 april 2024, en meer in het bijzonder door: binnen 5 dagen na de betekening van het te wijzen vonnis een nieuwe offerte op te vragen bij QBuild voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals deze zijn beschreven in de offerte van QBuild d.d. 2 september 2024; binnen 14 dagen na de betekening van het te wijzen vonnis althans binnen 14 dagen na ontvangst van de nieuwe offerte van QBuild als bedoeld onder a., de (onvoorwaardelijke) opdracht te verstrekken aan QBuild tot uitvoering van de werkzaamheden zoals beschreven in de nieuw opgemaakte offerte als bedoeld onder a., zijnde dezelfde werkzaamheden zoals beschreven in de offerte van QBuild d.d. 2 september 2024; binnen 5 dagen na de betekening van het te wijzen vonnis aan [eiseres] de contractuele boete ad € 500,00 per dag te betalen zoals vermeld in artikel 4 van de vaststellingsovereenkomst, en zulks vanaf 13 september jl. tot aan de dag van voldoening aan het vonnis; II. ieder van gedaagden te veroordelen tot het betalen van een dwangsom van € 1.000,00 dan wel een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag per dag zolang niet stipt aan het gevorderde onder I. sub a. en/of sub b. zal zijn voldaan, zulks met een maximum van € 100.000,00 althans tot een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen maximumbedrag; III. gedaagden te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. Aegon en de VvE’s concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] in haar vorderingen althans tot afwijzing van die vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.1. Bij de beoordeling van een vordering in kort geding is van belang of de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten, en hoe aannemelijk het is dat de eis in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Daarbij dient de voorzieningenrechter uit te gaan van de in deze procedure gepresenteerde feiten met een beperkte toetsing daarvan, aangezien nadere bewijsvoering in kort geding niet goed mogelijk is. Eiswijziging 4.2. Aegon en de VvE’s hebben bezwaar gemaakt tegen de tweede eiswijziging. Dit bezwaar treft doel. 4.3.

4.4. Bij de formulering van de vorderingen van [eiseres] in 3.1. is dat al tot uitdrukking gebracht. Herstel van de lekkages 4.5. [eiseres] beoogt met de vorderingen onder I.a. en I.b. dat de lekkageproblemen die zij nog steeds ervaart in haar appartement worden verholpen. Het spoedeisende karakter vloeit dan ook voort uit de aard van deze vorderingen. 4.6. De voorzieningenrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de lekkageproblematiek in het appartement van [eiseres] een reëel probleem is dat dringend moet worden opgelost. Partijen hebben een vaststellingsovereenkomst gesloten die het kader biedt waarbinnen die oplossing gerealiseerd moet worden. De grondslag voor de onderhavige vordering is nakoming van de vaststellingsovereenkomst, zodat de vordering binnen dat kader moet worden beoordeeld. 4.7. De vaststellingsovereenkomst bevat een stappenplan dat bestaat uit de verplichting van de VvE’s dan wel de hoofd-VvE om (1) twee gespecialiseerde bedrijven in te schakelen om de oorzaak van de lekkages te onderzoeken, (2) die bedrijven een offerte te laten opstellen en (3) aan de hand van die offertes opdracht te verlenen aan een van die bedrijven om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Voor het geval de lekkages na uitvoering van de eerste werkzaamheden nog niet (volledig) zijn verholpen, gaat opnieuw het stappenplan in werking (inclusief de termijnen). Dit is tussen partijen niet in geschil. 4.8. De VvE’s hebben in april 2024 een aanvang gemaakt met het stappenplan (zie 2.8. en verder). De hoofd-VvE heeft uiteindelijk opdracht aan QBuild verstrekt om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. QBuild heeft twee offertes uitgebracht, waarbij geldt dat de tweede offerte een uitbreiding is van de eerste offerte. Vanwege de hoogte van het geoffreerde bedrag moest de hoofd-VvE de goedkeuring van de eigenaren hebben om opdracht te verlenen voor de tweede offerte. Nadat de eigenaren op de ledenvergadering hun instemming hadden geweigerd, heeft de hoofd-VvE QBuild opdracht gegeven om de werkzaamheden conform de eerste offerte te verrichten. Dat is gebeurd, maar na die werkzaamheden heeft [eiseres] nog steeds last van lekkages. 4.9. Dat betekent dat de VvE’s ingevolge stap 4 van het stappenplan verplicht zijn het stappenplan opnieuw te volgen (en dat Aegon daarbij moet helpen). De oplossing die [eiseres] vordert, namelijk het actualiseren door QBuild van haar offerte van 2 september 2024 en het uitvoeren van de werkzaamheden in die offerte, komt de voorzieningenrechter echter niet zinvol voor. De eerste offerte was geïncorporeerd in de tweede offerte zodat een deel van de werkzaamheden in de tweede offerte al is uitgevoerd. Die werkzaamheden hebben de lekkages echter niet verholpen. Niet valt te zeggen of uitvoering van de resterende werkzaamheden in de tweede offerte wel leidt tot een oplossing van het probleem. Dat klemt te meer nu QBuild naar aanleiding van de nieuwe melding van [eiseres] het door haar eind februari 2025 toegezegde plan van aanpak nimmer heeft verstrekt. 4.10. Dit laat onverlet dat [eiseres] voldoende belang bij een veroordeling van de VvE’s tot nakoming van hun verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst. Dat volgt al uit het gegeven dat [eiseres] al jaren met het probleem kampt en de initiatieven om dit op te lossen traag op gang zijn gekomen en niet tot een oplossing hebben geleid. Een dergelijke veroordeling zou normaal gesproken onvoorwaardelijk zijn en gepaard gaan met het opleggen van een dwangsom. Hier doet zich echter de bijzonderheid voor dat de VvE’s zeer recent nader onderzoek hebben laten verrichten door Bouwinspect, dat die partij op 3 juli 2025 een rapport met aanbevelingen heeft uitgebracht en dat de VvE’s uitdrukkelijk hebben verklaard die aanbevelingen op zeer korte termijn (in de week na de zitting) door een aannemer te laten uitvoeren. Niet uitgesloten kan worden dat de problematiek daarmee is verholpen. Met het inschakelen van een nieuwe deskundige hebben de VvE’s in feite het stappenplan opnieuw in gang gezet. Het ligt in de rede om, ervan uitgaande dat de aanbevolen werkzaamheden inmiddels zijn verricht, de VvE’s conform het stappenplan enige tijd te gunnen om te bezien of de uitgevoerde werkzaamheden effectief zijn. Daarin ligt bij [eiseres] de taak (zoals bedoeld in stap 4 van het stappenplan) om de resultaten van de werkzaamheden te monitoren. 4.11. Bij die stand van zaken worden de VvE’s hoofdelijk veroordeeld om, binnen twee weken na een melding van [eiseres] over lekkages in haar appartement, het stappenplan te volgen zoals omschreven in de vaststellingsovereenkomst. Aangezien op dit moment onzeker is of het zover komt – dat is afhankelijk van de resultaten van de werkzaamheden van de aannemer – ziet de voorzieningenrechter nu nog onvoldoende aanleiding om aan die veroordeling een dwangsom te verbinden. Daarbij speelt een rol dat het belang van [eiseres] bij een prikkel tot nakoming door de VvE’s al in zekere zin is gedekt door de boetebepaling in de vaststellingsovereenkomst. Dat neemt niet weg dat van de VvE’s verwacht mag worden voortvarend te werk te gaan én dat eventueel later alsnog een dwangsom kan worden opgelegd. 4.12. Partijen verschillen nog van mening over de vraag of de ledenvergadering al dan niet moet kunnen instemmen met het verlenen van een opdracht aan de aannemer als voor de werkzaamheden een hoger bedrag is gemoeid dan waarvoor het bestuur van de hoofd-VvE bevoegd is. Die vraag hoeft in dit kort geding niet beantwoord te worden. Voor de nodige werkzaamheden naar aanleiding van de aanbevelingen van Bouwinvest is in ieder geval geen goedkeuring van de leden vereist en op voorhand kan niet worden bepaald dat er verdere werkzaamheden nodig zijn en, zo ja, hoe omvangrijk die zijn. 4.13. Voor een veroordeling van Aegon is geen grond. Aegon is ingevolge artikel 2 lid 2 van de vaststellingsovereenkomst gehouden om MVGM op te dragen de VvE’s met raad en daad bij te staan en te helpen waar nodig. [eiseres] heeft niet gesteld dat Aegon is tekortgeschoten in de nakoming van die verplichting. Contractuele boete 4.14. Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening vereist is en of er een restitutierisico is. 4.15. Ten aanzien van het al dan niet verbeurd zijn van de contractuele boete, twisten partijen over de vervulling van stap 3, in het bijzonder de vraag of de hoofd-VvE tijdig heeft voldaan aan haar verplichting om de opdracht te verstrekken voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. De hoofd-VvE heeft op 13 september 2024, onder voorbehoud van goedkeuring van de ledenvergadering, opdracht gegeven aan QBuild voor het uitvoeren van de werkzaamheden conform de tweede offerte. Volgens [eiseres] leidt het gebrek aan goedkeuring van de ledenvergadering ertoe dat met terugwerkende kracht geen opdracht is gegeven en heeft de hoofd-VvE in die zin boetes verbeurd; in de vaststellingsovereenkomst is bovendien niets bepaald over een vereiste goedkeuring van de ledenvergadering. Daartegenover betogen de VvE’s dat de hoofd-VvE de tweede offerte van 2 september 2024 tijdig akkoord heeft bevonden op 13 september 2024; dat QBuild uiteindelijk alleen de werkzaamheden van de eerste offerte heeft uitgevoerd, doet niet af aan de opdrachtverlening omdat in de tweede offerte de eerste offerte besloten lag. De discussie van partijen over de uitleg van de vaststellingsovereenkomst inzake de opdrachtverlening moet in de bodemprocedure worden gevoerd.

De voorzieningenrechter: 5.1. veroordeelt de VvE’s hoofdelijk om, binnen twee weken na een melding van [eiseres] over lekkages in haar appartement, het stappenplan te volgen zoals omschreven in de vaststellingsovereenkomst; 5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van Aegon ad € 4.280,00, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 5.3. veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen 14 dagen na aanschrijving zijn voldaan; 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. compenseert de proceskosten tussen [eiseres] en de VvE’s, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2025. 2091 / 1980

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/690484 / KG ZA 24-1161 Vonnis in kort geding van 21 juli 2025 in de zaak van [eiseres] , wonende te [plaats] , eiseres, advocaat mr. G.P. Lobé te Rotterdam, tegen 1. de naamloze vennootschap AEGON LEVENSVERZEKERING N.V., gevestigd te Den Haag, gedaagde sub 1., advocaten mr. H.P.C. Goedegebure en mr. D.S. Kanhai te Amsterdam, 2. de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS [adres 1] TE [plaats], gevestigd te [plaats] , gedaagde sub 2., advocaten mr. G.J.M. de Jager en mr. M.J.P. Verwoerd te Rotterdam, 3. de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS WONINGEN [adres 2] TE [plaats], gevestigd te [plaats] , gedaagde sub 3., advocaten mr. G.J.M. de Jager en mr. M.J.P. Verwoerd te Rotterdam. Partijen worden hierna afzonderlijk [eiseres] , Aegon, de hoofd-VvE en de onder-VvE genoemd. De hoofd-VvE en de onder-VvE worden gezamenlijk aangeduid als de VvE’s.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaardingen van 21 januari 2025, met producties 1 t/m 27; de akte eiswijziging van [eiseres] , met producties 28 t/m 30; de conclusie van antwoord van Aegon, met 22 producties; de conclusie van antwoord van de VvE’s, met 13 producties; de productie 14 van de VvE’s; de nadere akte wijziging eis van [eiseres] ; de mondelinge behandeling op 8 juli 2025; de pleitnota van [eiseres] ; de pleitnota van Aegon; de pleitnota van de VvE’s.

2.1. Aegon is eigenares van het appartementsrecht met betrekking tot de woning gelegen aan [adres 3] in [plaats] (hierna: het appartement). Zij heeft het technisch en administratief beheer van het appartement uitbesteed aan MVGM Vastgoedmanagement B.V. (hierna: MVGM). 2.2. Het appartement maakt onderdeel uit van een complex van appartementen aan [straat] , waarvan de eigenaren zijn verenigd in de onder-VvE. De appartementen aan [straat] maken op hun beurt deel uit van een groter complex. Binnen dat complex zijn naast de onder-VvE vier andere onder-VvE’s actief. Alle onder-VvE’s zijn verenigd in de hoofd-VvE. 2.3. Met ingang van 1 november 2018 verhuurt Aegon het appartement aan [eiseres] . 2.4. Sinds oktober 2019 heeft [eiseres] regelmatig bij MVGM melding gemaakt van lekkages in het appartement. 2.5. Vanwege de aanhoudende lekkages heeft [eiseres] in juni 2023 een bodemprocedure bij de kantonrechter van deze rechtbank aanhangig gemaakt tegen Aegon en MVGM. In die procedure heeft Aegon de onder-VvE in vrijwaring opgeroepen. De onder-VvE heeft vervolgens op haar beurt de hoofd-VvE in vrijwaring opgeroepen. 2.6. In maart 2024 heeft [eiseres] voor het verhelpen van de lekkages een procedure in kort geding aanhangig gemaakt tegen Aegon, de hoofd-VvE en de onder-VvE. Naar aanleiding daarvan zijn partijen in overleg getreden en hebben zij op 4 april 2024 een vaststellingsovereenkomst gesloten. In de vaststellingsovereenkomst staat onder meer: “(…) Artikel 1 – Doel regeling 1. Het doel van de in deze vaststellingsovereenkomst neergelegde regeling is de afspraken vast te leggen om te komen tot c.q. die nodig zijn voor het deugdelijk en definitief verhelpen van de lekkages in het Gehuurde binnen de kortst mogelijke termijn […] en daarbij de verplichtingen van Aegon, de Hoofd VvE en de VvE [adres 1] nader aan te duiden. Artikel 2 – Stappenplan 1. Teneinde het Geschil in der minne op te lossen en het doel van de regeling te verwezenlijken komen Partijen het volgende stappenplan (hierna: het ‘ Stappenplan ’) overeen: 1e Binnen veertien (14) dagen na ondertekening van de onderhavige vaststellingsovereenkomst verplichten de Hoofd VvE en de VvE [adres 2] [dat is de onder-VvE; toevoeging vzr.] zich ertoe om aan twee (2) gespecialiseerde partijen (onderzoeksbureaus of aannemers) opdracht te verstrekken om onderzoek te doen naar de oorzaak of oorzaken van de lekkages in het Gehuurde alsmede aanbevelingen om de lekkages te verhelpen. Zowel de opdrachten aan als de bevindingen en aanbevelingen van de genoemde twee partijen zullen onmiddellijk na ontvangst door de Hoofd VvE worden gedeeld met alle Partijen. 2e Binnen veertien (14) dagen na ontvangst van de onder 1e bedoelde bevindingen en aanbevelingen verplichten de Hoofd VvE en de VvE [adres 1] zich ertoe hetzij de onder 1e genoemde partijen dan wel, indien die partijen niet zelf de aanbevolen werkzaamheden kunnen uitvoeren, twee (2) gespecialiseerde aannemers een offerte te laten uitbrengen voor het uitvoeren van de werkzaamheden zoals volgen uit de voormelde aanbevelingen; 3e Binnen veertien (14) dagen na ontvangst van alle […] onder 2e bedoelde offertes maakt de Hoofd VvE, na overleg gevoerd te hebben met zowel Partijen alsmede de - uitsluitend voor zover nodig - overige betrokken onder VvE’s‚ de keuze c.q. beslissing om aan één van de offrerende aannemers de opdracht tot het uitvoeren van de aanbevolen werkzaamheden te verstrekken en wordt deze opdracht ook daadwerkelijk verstrekt, waarbij aan die partij wordt opgedragen zo spoedig en voor zover mogelijk binnen vier (4) weken doch uiterlijk binnen drie (3) maanden na opdrachtverstrekking met de uitvoering van de werkzaamheden wordt aangevangen. 4e Na de uitvoering van de werkzaamheden zal [eiseres] gedurende één jaar monitoren of de lekkages in het Gehuurde definitief verholpen zijn. Indien de lekkage binnen één jaar na voornoemde werkzaamheden wederom optreedt, stelt zij Partijen hiervan op de hoogte en gelden de bepalingen uit de onderhavige vaststellingsovereenkomst onverkort. 2. De in het voorgaande lid vermelde opdracht zal namens de Hoofd VvE verstrekt worden. Aegon verplicht zich ertoe haar beheerder MVGM op te dragen de VvE's met raad en daad bij te staan, te helpen waar nodig en haar medewerking en ter zake doende expertise ter beschikking te stellen; (…) Artikel 4 – Boete bij niet nakoming 1. Indien het in artikel 2 vermelde Stappenplan niet stipt wordt gevolgd en hieraan geen (correcte) uitvoering wordt gegeven verbeurt de Hoofd VvE een boete ter hoogte van € 500,-- per dag zolang niet stipt aan het Stappenplan zal zijn voldaan, zulks met een maximum van € 100.000,--. (…)” 2.7. Als gevolg van de vaststellingsovereenkomst is het kort geding ingetrokken en is de bodemprocedure aangehouden. 2.8. Conform stappen 1 en 2 van het Stappenplan hebben de VvE’s twee bedrijven ingeschakeld om onderzoek te doen naar de oorzaak van de lekkages en om een offerte uit te brengen voor de herstelwerkzaamheden. Een van die bedrijven is QBuild Renovatie & Onderhoud Groep B.V. (hierna: QBuild). Op 27 augustus 2024 is de offerte (hierna: de eerste offerte) van QBuild ontvangen. De eerste offerte omvat een bedrag van € 6.945,50 exclusief btw. Later heeft QBuild haar offerte herzien en op 2 september 2024 een nieuwe offerte uitgebracht voor het bedrag van € 46.297,55 exclusief BTW (hierna: de tweede offerte). Op 13 september 2024 heeft de hoofd-VvE, onder voorbehoud van goedkeuring van de algemene ledenvergadering, opdracht verstrekt aan QBuild voor de uitvoering van de tweede offerte. Op 16 oktober 2024 heeft de ALV van de hoofd-VvE plaatsgevonden. Op die vergadering hebben de leden geen goedkeuring verleend voor het verstrekken van de opdracht conform de tweede offerte. 2.9. Bij e-mail van 24 oktober 2024 heeft [eiseres] aanspraak gemaakt op verbeurde boetebedragen met ingang van 13 september 2024 op de grond dat de hoofd-VvE niet heeft voldaan aan de verplichting uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst om tijdig opdracht te verstrekken aan QBuild voor het verrichten van herstelwerkzaamheden. 2.10. Bij e-mail van 1 november 2024 heeft de hoofd-VvE meegedeeld dat de eerdere opdrachtverlening ook een opdracht voor de eerste offerte in zich had en dat zij, vanwege de uitkomst van de ALV, de uitvoering van de eerste offerte in gang zet. 2.11. Op 29 november 2024 is QBuild begonnen met haar werkzaamheden. Ergens in januari 2025 heeft QBuild haar werkzaamheden afgerond. 2.12. In februari 2025 heeft [eiseres] gemeld dat er opnieuw lekkages zijn opgetreden in haar appartement. Naar aanleiding daarvan heeft QBuild op 28 februari 2025 de situatie opgenomen en zou zij met een plan van aanpak komen. 2.13. Een plan van aanpak van QBuild is uitgebleven. Bij e-mail van 8 mei 2025 hebben de VvE’s de overige partijen bericht dat zij, omdat de communicatie vanuit QBuild te wensen overliet, Bouwinspect hebben benaderd om de kwestie op te pakken. 2.14. Op 3 juli 2025 heeft Bouwinspect aan de hand van een infrarood-rookgastechniek een lekdetectie uitgevoerd in het appartement van [eiseres] en op het dak van het complex.

3.1. [eiseres] vordert – na de eerste eiswijziging – bij vonnis: I. ieder van gedaagden te veroordelen – des dat de een uitvoering gevende aan de veroordeling, de ander tot het beloop van die uitvoering zal zijn gekweten – tot nakoming van de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst d.d. 4 april 2024, en meer in het bijzonder door: binnen 5 dagen na de betekening van het te wijzen vonnis een nieuwe offerte op te vragen bij QBuild voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals deze zijn beschreven in de offerte van QBuild d.d. 2 september 2024; binnen 14 dagen na de betekening van het te wijzen vonnis althans binnen 14 dagen na ontvangst van de nieuwe offerte van QBuild als bedoeld onder a., de (onvoorwaardelijke) opdracht te verstrekken aan QBuild tot uitvoering van de werkzaamheden zoals beschreven in de nieuw opgemaakte offerte als bedoeld onder a., zijnde dezelfde werkzaamheden zoals beschreven in de offerte van QBuild d.d. 2 september 2024; binnen 5 dagen na de betekening van het te wijzen vonnis aan [eiseres] de contractuele boete ad € 500,00 per dag te betalen zoals vermeld in artikel 4 van de vaststellingsovereenkomst, en zulks vanaf 13 september jl. tot aan de dag van voldoening aan het vonnis; II. ieder van gedaagden te veroordelen tot het betalen van een dwangsom van € 1.000,00 dan wel een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag per dag zolang niet stipt aan het gevorderde onder I. sub a. en/of sub b. zal zijn voldaan, zulks met een maximum van € 100.000,00 althans tot een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen maximumbedrag; III. gedaagden te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. Aegon en de VvE’s concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] in haar vorderingen althans tot afwijzing van die vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.1. Bij de beoordeling van een vordering in kort geding is van belang of de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten, en hoe aannemelijk het is dat de eis in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Daarbij dient de voorzieningenrechter uit te gaan van de in deze procedure gepresenteerde feiten met een beperkte toetsing daarvan, aangezien nadere bewijsvoering in kort geding niet goed mogelijk is. Eiswijziging 4.2. Aegon en de VvE’s hebben bezwaar gemaakt tegen de tweede eiswijziging. Dit bezwaar treft doel. 4.3.

4.4. Bij de formulering van de vorderingen van [eiseres] in 3.1. is dat al tot uitdrukking gebracht. Herstel van de lekkages 4.5. [eiseres] beoogt met de vorderingen onder I.a. en I.b. dat de lekkageproblemen die zij nog steeds ervaart in haar appartement worden verholpen. Het spoedeisende karakter vloeit dan ook voort uit de aard van deze vorderingen. 4.6. De voorzieningenrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de lekkageproblematiek in het appartement van [eiseres] een reëel probleem is dat dringend moet worden opgelost. Partijen hebben een vaststellingsovereenkomst gesloten die het kader biedt waarbinnen die oplossing gerealiseerd moet worden. De grondslag voor de onderhavige vordering is nakoming van de vaststellingsovereenkomst, zodat de vordering binnen dat kader moet worden beoordeeld. 4.7. De vaststellingsovereenkomst bevat een stappenplan dat bestaat uit de verplichting van de VvE’s dan wel de hoofd-VvE om (1) twee gespecialiseerde bedrijven in te schakelen om de oorzaak van de lekkages te onderzoeken, (2) die bedrijven een offerte te laten opstellen en (3) aan de hand van die offertes opdracht te verlenen aan een van die bedrijven om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Voor het geval de lekkages na uitvoering van de eerste werkzaamheden nog niet (volledig) zijn verholpen, gaat opnieuw het stappenplan in werking (inclusief de termijnen). Dit is tussen partijen niet in geschil. 4.8. De VvE’s hebben in april 2024 een aanvang gemaakt met het stappenplan (zie 2.8. en verder). De hoofd-VvE heeft uiteindelijk opdracht aan QBuild verstrekt om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. QBuild heeft twee offertes uitgebracht, waarbij geldt dat de tweede offerte een uitbreiding is van de eerste offerte. Vanwege de hoogte van het geoffreerde bedrag moest de hoofd-VvE de goedkeuring van de eigenaren hebben om opdracht te verlenen voor de tweede offerte. Nadat de eigenaren op de ledenvergadering hun instemming hadden geweigerd, heeft de hoofd-VvE QBuild opdracht gegeven om de werkzaamheden conform de eerste offerte te verrichten. Dat is gebeurd, maar na die werkzaamheden heeft [eiseres] nog steeds last van lekkages. 4.9. Dat betekent dat de VvE’s ingevolge stap 4 van het stappenplan verplicht zijn het stappenplan opnieuw te volgen (en dat Aegon daarbij moet helpen). De oplossing die [eiseres] vordert, namelijk het actualiseren door QBuild van haar offerte van 2 september 2024 en het uitvoeren van de werkzaamheden in die offerte, komt de voorzieningenrechter echter niet zinvol voor. De eerste offerte was geïncorporeerd in de tweede offerte zodat een deel van de werkzaamheden in de tweede offerte al is uitgevoerd. Die werkzaamheden hebben de lekkages echter niet verholpen. Niet valt te zeggen of uitvoering van de resterende werkzaamheden in de tweede offerte wel leidt tot een oplossing van het probleem. Dat klemt te meer nu QBuild naar aanleiding van de nieuwe melding van [eiseres] het door haar eind februari 2025 toegezegde plan van aanpak nimmer heeft verstrekt. 4.10. Dit laat onverlet dat [eiseres] voldoende belang bij een veroordeling van de VvE’s tot nakoming van hun verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst. Dat volgt al uit het gegeven dat [eiseres] al jaren met het probleem kampt en de initiatieven om dit op te lossen traag op gang zijn gekomen en niet tot een oplossing hebben geleid. Een dergelijke veroordeling zou normaal gesproken onvoorwaardelijk zijn en gepaard gaan met het opleggen van een dwangsom. Hier doet zich echter de bijzonderheid voor dat de VvE’s zeer recent nader onderzoek hebben laten verrichten door Bouwinspect, dat die partij op 3 juli 2025 een rapport met aanbevelingen heeft uitgebracht en dat de VvE’s uitdrukkelijk hebben verklaard die aanbevelingen op zeer korte termijn (in de week na de zitting) door een aannemer te laten uitvoeren. Niet uitgesloten kan worden dat de problematiek daarmee is verholpen. Met het inschakelen van een nieuwe deskundige hebben de VvE’s in feite het stappenplan opnieuw in gang gezet. Het ligt in de rede om, ervan uitgaande dat de aanbevolen werkzaamheden inmiddels zijn verricht, de VvE’s conform het stappenplan enige tijd te gunnen om te bezien of de uitgevoerde werkzaamheden effectief zijn. Daarin ligt bij [eiseres] de taak (zoals bedoeld in stap 4 van het stappenplan) om de resultaten van de werkzaamheden te monitoren. 4.11. Bij die stand van zaken worden de VvE’s hoofdelijk veroordeeld om, binnen twee weken na een melding van [eiseres] over lekkages in haar appartement, het stappenplan te volgen zoals omschreven in de vaststellingsovereenkomst. Aangezien op dit moment onzeker is of het zover komt – dat is afhankelijk van de resultaten van de werkzaamheden van de aannemer – ziet de voorzieningenrechter nu nog onvoldoende aanleiding om aan die veroordeling een dwangsom te verbinden. Daarbij speelt een rol dat het belang van [eiseres] bij een prikkel tot nakoming door de VvE’s al in zekere zin is gedekt door de boetebepaling in de vaststellingsovereenkomst. Dat neemt niet weg dat van de VvE’s verwacht mag worden voortvarend te werk te gaan én dat eventueel later alsnog een dwangsom kan worden opgelegd. 4.12. Partijen verschillen nog van mening over de vraag of de ledenvergadering al dan niet moet kunnen instemmen met het verlenen van een opdracht aan de aannemer als voor de werkzaamheden een hoger bedrag is gemoeid dan waarvoor het bestuur van de hoofd-VvE bevoegd is. Die vraag hoeft in dit kort geding niet beantwoord te worden. Voor de nodige werkzaamheden naar aanleiding van de aanbevelingen van Bouwinvest is in ieder geval geen goedkeuring van de leden vereist en op voorhand kan niet worden bepaald dat er verdere werkzaamheden nodig zijn en, zo ja, hoe omvangrijk die zijn. 4.13. Voor een veroordeling van Aegon is geen grond. Aegon is ingevolge artikel 2 lid 2 van de vaststellingsovereenkomst gehouden om MVGM op te dragen de VvE’s met raad en daad bij te staan en te helpen waar nodig. [eiseres] heeft niet gesteld dat Aegon is tekortgeschoten in de nakoming van die verplichting. Contractuele boete 4.14. Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening vereist is en of er een restitutierisico is. 4.15. Ten aanzien van het al dan niet verbeurd zijn van de contractuele boete, twisten partijen over de vervulling van stap 3, in het bijzonder de vraag of de hoofd-VvE tijdig heeft voldaan aan haar verplichting om de opdracht te verstrekken voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. De hoofd-VvE heeft op 13 september 2024, onder voorbehoud van goedkeuring van de ledenvergadering, opdracht gegeven aan QBuild voor het uitvoeren van de werkzaamheden conform de tweede offerte. Volgens [eiseres] leidt het gebrek aan goedkeuring van de ledenvergadering ertoe dat met terugwerkende kracht geen opdracht is gegeven en heeft de hoofd-VvE in die zin boetes verbeurd; in de vaststellingsovereenkomst is bovendien niets bepaald over een vereiste goedkeuring van de ledenvergadering. Daartegenover betogen de VvE’s dat de hoofd-VvE de tweede offerte van 2 september 2024 tijdig akkoord heeft bevonden op 13 september 2024; dat QBuild uiteindelijk alleen de werkzaamheden van de eerste offerte heeft uitgevoerd, doet niet af aan de opdrachtverlening omdat in de tweede offerte de eerste offerte besloten lag. De discussie van partijen over de uitleg van de vaststellingsovereenkomst inzake de opdrachtverlening moet in de bodemprocedure worden gevoerd.

De voorzieningenrechter: 5.1. veroordeelt de VvE’s hoofdelijk om, binnen twee weken na een melding van [eiseres] over lekkages in haar appartement, het stappenplan te volgen zoals omschreven in de vaststellingsovereenkomst; 5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van Aegon ad € 4.280,00, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 5.3. veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen 14 dagen na aanschrijving zijn voldaan; 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. compenseert de proceskosten tussen [eiseres] en de VvE’s, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2025. 2091 / 1980