ECLI:NL:RBROT:2025:9020

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 16 juli 2025 in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/10/671677 / HA ZA 24-48 van [persoon A] , wonende te [woonplaats] , eiser in conventie, verweerder in reconventie, advocaat mr. J. Wind te Rotterdam, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ANTWAN TUIN TOTAAL B.V., gevestigd te Poortugaal, gemeente Albrandswaard, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat mr. A. Youssuf te Den Haag, en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/10/686937 / HA ZA 24-854 van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ANTWAN TUIN TOTAAL B.V., gevestigd te Poortugaal, gemeente Albrandswaard, eiseres, advocaat mr. A. Youssuf te Den Haag, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid AANNEMINGSBEDRIJF J. VAN DER WINDT B.V., gevestigd te Oudewater, gedaagde, advocaat mr. H.H. Kelderhuis te Heemstede. Partijen zullen hierna respectievelijk [persoon A] , ATT en Van der Windt genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit: het vonnis in het incident tot vrijwaring en de daaraan ten grondslag liggende processtukken; de akte overlegging producties, van de zijde van [persoon A] ; de beslagstukken; de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties; de conclusie van antwoord in reconventie; de brief van de rechtbank van 20 december 2024, met een zittingsagenda; de conclusie van antwoord in reconventie; de akte overlegging productie in conventie en in reconventie, van [persoon A] (productie 32) de akte overlegging nadere producties in conventie en in reconventie (productie 33 en 34), van [persoon A] ; de akte overlegging producties ter gelegenheid van de mondelinge behandeling (productie 13), van ATT; de akte overlegging nadere producties ter gelegenheid van de mondelinge behandeling (producties 14 en 15), van ATT; de brief van de advocaat van [persoon A] d.d. 20 januari 2025, de mondelinge behandeling, gehouden op 24 januari 2025 (tevens in HA ZA 24 - 854); de spreekaantekeningen van mr. Wind; de spreekaantekeningen van mr. Youssuf (tevens in HA ZA 254 - 854); de akte uitlating, van [persoon A] . 1.2. Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit: het tussenvonnis in het vrijwaringsincident d.d. 28 augustus 2024 en de daaraan te grondslag liggende processtukken; de dagvaarding in vrijwaring d.d. 1 oktober 2024, met producties; de conclusie van antwoord in vrijwaring, met producties; de brief van de rechtbank van 20 december 2024, met een zittingsagenda; de akte overlegging nadere producties ter gelegenheid van de mondelinge behandeling (productie 11), van ATT; de akte overlegging nadere producties ter gelegenheid van de mondelinge behandeling (productie 12), van ATT; - de brief van de advocaat Van der Windt d.d. 21 januari 2025 (tevens in de hoofdzaak); - de brief van de advocaat van ATT d.d. 21 januari 2025 (tevens in de hoofdzaak); de mondelinge behandeling, gehouden op 24 januari 2025 (tevens in HA ZA 24 - 48) de spreekaantekeningen van mr. Kelderhuis; de door mr. Kelderhuis op de mondelinge behandeling overgelegde foto's; - de akte uitlating aanvullende productie, tevens overlegging nadere producties (productie 6 en 7), van Van der Windt. 1.3. Ten slotte is in beide zaken vonnis bepaald.

2.1. [persoon A] heeft in 2018 een perceel grond met opstallen (een woning met carport/schuur) gekocht aan de [adres] te Capelle aan de IJssel. Hij heeft vervolgens opdracht gegeven de bestaande bebouwing te slopen en op het perceel een nieuwe onderkelderde woning en garage te bouwen. 2.2. De nieuwe woning (hierna: de woning) is gebouwd door Van der Windt en in maart 2022 opgeleverd. 2.3. Het ontwerp voor de woning en voor de tuin is gemaakt door Architectenbureau Kabaz (The Art of Interiors B.V.), hierna: Kabaz. 2.4. In opdracht van Kabaz heeft IJB Geotechniek B.V. (hierna: IJB Geotechniek) ten behoeve van de bouw van de woning een grondmechanisch onderzoek uitgevoerd en een funderingsadvies opgesteld, gedateerd 18 januari 2019. Daarin is onder meer opgenomen: "Diepte in m t.o.v. N.A.P. Bodembeschrijving Van maaiveld tot ca. -13.50 à -14.50 Samendrukbare klei en/of veen, toplaag plaatselijk zand Vanaf ca. -13.50 à -14.50 tot max. verkende Zand, wisselend gepakt, plaatselijk een kleilaagje" diepte 2.5. Door Fundament Bouwadvies B.V. (hierna: Fundament Bouwadvies) is in opdracht van [persoon A] ten behoeve van de bouw van de woning een statische berekening gemaakt, gedateerd 6 mei 2019. Onderaannemer Kandt B.V. heeft ten behoeve van de realisatie van de bouwput ten behoeve van aanleg van de kelder een rapport berekening tijdelijke damwand (van 18 september 2019) en een deelwerkplan (van 26 september 2019) opgesteld. 2.6. [persoon A] heeft ATT begin 2021 gevraagd of zij interesse had om de tuin bij de woning aan te leggen. 2.7. Partijen hebben op 13 augustus 2021 overeenstemming bereikt over de aanleg van de tuin tegen een bedrag van € 310.00,00. 2.8. Op 30 september 2021 is door aanvaarding van de offerte van die datum tussen [persoon A] en ATT een (aangepaste) overeenkomst tot stand gekomen voor de aanleg van de tuin voor een aanneemsom van € 325.000,00 inclusief BTW (hierna: de overeenkomst). 2.9. De tuin is door ATT aangelegd in de periode van augustus 2021 tot juni 2022. 2.10. In het verslag van de 35ste bouwvergadering van 6 december 2021 (dat, zo is niet in geschil, abusievelijk is gedateerd op 17 januari 2022) is onder meer opgenomen: "12 INSTALLATIE (...) - Gaat dat goed met de leidingen van de warmtepomp als de grond zal zakken. !!! opmerkingen tuinman." 2.11. Per e-mail van 14 januari 2022 heeft mevrouw [persoon B] van B&V Techniek (installateur van de WKO-bronnen) aan de heer [persoon C] van Van der Windt onder meer geschreven: "We kunnen de unit niet op losse balkjes plaatsen, zeker niet met de grondverzakkingen in deze regio, als het zo is als bijvoorbeeld bij Windhorst en [naam] is het goed" 2.12. In april 2022 is - na het boren van bronnen ten behoeve van de WKO-installatie – door grondverzakking schade ontstaan aan de leidingen van die installatie die van de bronnen naar de woning lopen. 2.13. Na afronding van de werkzaamheden van ATT heeft [persoon A] geconstateerd dat er zakkingen optraden van de grond in de tuin, die zich onder andere manifesteerden in de vorm van gaten in grond, scheve tegels bij de entree van de woning en snel toenemende hoogteverschillen tussen de begane grondvloeren van de woning en de garage enerzijds en de tuin anderzijds. 2.14. Per brief van 21 maart 2023 heeft de advocaat van [persoon A] ATT aansprakelijk gesteld voor alle schade die [persoon A] lijdt als gevolg van de tekortkoming door ATT in de uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. 2.15. ATT heeft de aansprakelijkheidsstelling gemeld aan haar verzekeraar De Goudse. 2.16. [persoon A] heeft Van Delft Infra B.V. (hierna: Van Delft Infra) opdracht gegeven de verzakkingen bij de entree van de woning te herstellen. In opdracht van Van Delft Infra heeft Arnicon B.V. een bodemonderzoek uitgevoerd. Per brief van 1 juni 2023 heeft Arnicon aan Van Delft Infra onder meer geschreven: "1 Inleiding Aanleiding en doel Op de locatie zijn zettingen waargenomen waarvan niet duidelijk is wat de oorzaak is. Doel van het bodemonderzoek is de dikte en de hoogteligging van het opgebrachte pakket te bepalen. (...) 2. Resultaten (...) Tijdens het veldwerk is gebleken dat het bodemprofiel bij boringen 1 t/m 4, 11 en 13 onder het grind en ca 10 cm zand een repaclaag bevindt van circa 30 tot 50 cm dik. Daaronder is tot 1,50 tot 2,5 m-mv voornamelijk fijn zand aangetroffen. Het zandpakket is tussen de 1,5 en 2,0 meter dik. De oorspronkelijke bodem bestaande uit veen bevindt zich op een diepte van 1,50 tot 2,00 m-mv." 2.17. ATT en haar aansprakelijkheidsverzekeraar hebben aan [persoon D] (IFCO Funderingsexpertise B.V.) opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de oorzaken van de zetting op het perceel. In het rapport van [persoon D] van 19 juni 2024 is onder meer opgenomen: "Het maaiveld rondom het pand [adres] te Capelle a.d. IJssel is aan (sterke) zettingen onderhevig. IFCO heeft opdracht gekregen te onderzoeken wat de oorzaak is van deze zetting. Na een analyse van de beschikbaar gestelde informatie, zijn de volgende mogelijke oorzaken benoemd: a. De natuurlijke zetting van de (samendrukbare) ondergrond door het verhogen van de bovenbelasting op de ondergrond (aanbrengen ophoging); b. Instabiliteit van de bouwput(bodem) tijdens de uitvoeringsfase; c. De wijze waarop de ruimte tussen de damwand en de betonnen kelderbak is aangevuld voor het trekken van de damwand."

in de hoofdzaak in conventie 3.1. De vordering van [persoon A] luidt - zakelijk weergegeven - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1. voor recht te verklaren dat ATT aansprakelijk is voor alle schade die [persoon A] heeft geleden, lijdt en nog zal lijden als gevolg van het feit dat ATT (de ondergrond van slappe veengrond van) de tuin behorend bij de woning heeft opgehoogd met grote hoeveelheden zand en Repac (die daarvoor ongeschikt zijn), waardoor in die tuin sprake is van ernstige verzakkingen, en waardoor tevens ernstige schade is en wordt toegebracht aan het leidingwerk en de nutsvoorziening van en naar de woning en de bronnen en leidingen van de Warmte Koude Opslag (“WKO”)-installatie behorende bij de woning; 2. ATT te veroordelen binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis ten titel van schadevergoeding aan [persoon A] te betalen een bedrag van € 693.503,08; 3. voor zover aan de zijde van [persoon A] schade bestaat of opkomt die niet is inbegrepen in het onder conform sub 2 toegewezen bedrag, ATT te veroordelen tot vergoeding van die schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 4. ATT te veroordelen binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis terzake van buitengerechtelijke incassokosten aan [persoon A] te betalen een bedrag van € 8.197,75; 5. ATT te veroordelen: a. in de kosten van het geding, daaronder begrepen de beslagkosten, met bepaling dat ATT over het bedrag van de proceskostenveroordeling de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW verschuldigd zal zijn indien ATT dat niet binnen 14 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis aan [persoon A] heeft voldaan; b.in de nakosten van dit geding. 3.2. Het verweer van ATT strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [persoon A] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure. in reconventie 3.3. De vordering van ATT luidt - zakelijk weergegeven - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1. [persoon A] te veroordelen tot betaling van € 20.613,91, te vermeerderen met de wettelijke rente telkens vanaf 14 dagen na de betreffende factuurdata, althans vanaf 1 januari 2024, althans vanaf 9 oktober 2024, tot aan de dag der algehele voldoening; 2. de door [persoon A] ten laste van ATT gelegde derdenbeslagen op te heffen, althans om [persoon A] te veroordelen om de beslagen binnen 48 uur na het in deze te wijzen vonnis op te heffen op straffe van een dwangsom; 3. met veroordeling van [persoon A] in de kosten van de procedure. 3.4. Het verweer van [persoon A] strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van ATT bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad in de kosten van het geding, met bepaling dat ATT over het bedrag van de proceskostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd zal zijn indien ATT dat bedrag niet binnen veertien dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis aan [persoon A] heeft voldaan en in de nakosten van dit geding. in de vrijwaringszaak 3.5. ATT vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en gelijktijdig met het in de hoofdzaak te wijzen vonnis Van der Windt te veroordelen: 1. om aan ATT te betalen datgene, waartoe ATT als gedaagde in de hoofdzaak jegens [persoon A] mocht worden veroordeel, met inbegrip van de kostenveroordeling, 2. in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf de bedoelde termijn voor voldoening. 3.6. Het verweer van Van der Windt strekt - zakelijk weergegeven - tot afwijzing van de vorderingen, dan wel tot matiging daarvan, met veroordeling van ATT bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van deze procedure.

in de hoofdzaak in conventie 4.1. Tussen [persoon A] en ATT is een overeenkomst van aanneming in de zin van artikel 7:750 lid 1 BW tot stand gekomen. 4.2. [persoon A] baseert zijn vordering op toerekenbaar tekortschieten door ATT in zijn verplichtingen uit de overeenkomst en stelt daartoe het volgende. ATT heeft de tuin opgehoogd met te zware materialen - Repac en zand - die vanwege de aard van de ondergrond (slappe veengrond) daarvoor niet geschikt zijn, waardoor in de tuin sprake is van een voortgaand verzakkingproces. Door die verzakkingen zijn ook het leidingwerk van de nutsvoorzieningen van en naar de woning en de bronnen en leidingen van de WKO-installatie beschadigd geraakt. ATT wist dat de ondergrond bestaat uit slappe veengrond en het is een feit van algemene bekendheid dat die aan zetting onderhevig is als met zware materialen wordt opgehoogd. ATT heeft ook niet van tevoren onderzocht of de draagkracht van de veengrond ter plaatse voldoende was om het gewicht van de ophoogmaterialen die zij voornemens was toe te passen te kunnen dragen. ATT heeft [persoon A] ook niet voor aanvang van de werkzaamheden voor het risico van verzakking gewaarschuwd. [persoon A] heeft ten gevolge van het tekortschieten van ATT schade geleden die bestaat uit de kosten voor duurzaam herstel van de zakkingen in de tuin en herstel van de leidingen van de nutsvoorzieningen en de bronnen en leidingen van de WKO-installatie, het herstel van de entree van de woning en de kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. 4.3. ATT voert de volgende verweren: primair: (i) ATT heeft het geoffreerde geleverd. (ii) ATT heeft de waarschuwingsplicht niet geschonden. - subsidiair: het causaal verband ontbreekt tussen het verweten handelen/nalaten en de gevorderde schade. - de gestelde schade is te ruim begroot. - eventuele schade dient geheel of in overwegende mate voor rekening van [persoon A] te blijven op grond van artikel 6:101 Burgerlijk Wetboek (BW). Is ATT tekortgekomen in de nakoming van haar verbintenis? 4.4. In het algemeen wordt aangenomen dat aanneming van werk leidt tot het ontstaan van een resultaatsverbintenis, hetgeen inhoudt dat de aannemer gehouden is het overeengekomen resultaat te doen ontstaan. Daarom moet [persoon A] stellen en bij voldoende gemotiveerde betwisting, bewijzen dat hij niet heeft gekregen wat hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten en daarmee kan hij (in beginsel) volstaan. 4.5. Terecht stelt ATT dat zij niet gehouden is meer of andere werkzaamheden of kwaliteit van (af)werk(ing) te leveren dan volgt uit de aanvaarde offerte. Uit de algemene uitlatingen van ATT in een WhatsApp-conversatie met [persoon A] over 'een toptuin' en 'er echt iets moois van maken' kunnen in dit verband geen verdergaande verbintenissen worden afgeleid dan in de offerte zijn opgenomen. 4.6. Vast staat dat, zoals door ATT is aangevoerd en door [persoon A] niet is betwist, alle in de offerte vermelde werkzaamheden zijn verricht en de in de offerte vermelde materialen zijn geleverd/gebruikt. [persoon A] stelt dat het resultaat desondanks niet voldoet aan zijn verwachtingen, omdat in de tuin verzakkingen aanwezig zijn. 4.7. Op grond van de rapporten van de verschillende experts (zie onder 2.16 en 2.17), die partijen aan hun stellingen ten grondslag hebben gelegd, staat vast dat zich in de tuin kort na oplevering aanzienlijke verzakkingen hebben voorgedaan. Naar het oordeel van de rechtbank mag degene die opdracht geeft tot de (her)aanleg van een tuin er op grond van de overeenkomst in beginsel op vertrouwen dat de aangelegde tuin niet kort na oplevering aanzienlijke verzakkingen vertoont. Nu daarvan wel sprake is, heeft [persoon A] in beginsel aangetoond dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van ATT. Is ATT aansprakelijk? 4.8. Op grond van artikel 7:760 BW komen de gevolgen van een ondeugdelijke uitvoering van het werk, die te wijten is aan de ongeschiktheid van door de aannemer gebruikte materialen of hulpmiddelen voor rekening van de aannemer. Is de ondeugdelijke uitvoering echter te wijten aan gebreken of ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop hij een werk laat uitvoeren, dan komen de gevolgen voor zijn rekening, voor zover de aannemer niet zijn in artikel 754 bedoelde waarschuwingsplicht heeft geschonden of anderszins met betrekking tot deze gebreken in deskundigheid of zorgvuldigheid tekort is geschoten. 4.9. De vraag die partijen in de eerste plaats verdeeld houdt is of ATT de hiervoor bedoelde waarschuwingsplicht heeft geschonden. 4.10. De waarschuwingsplicht in artikel 7:754 BW houdt in dat de aannemer bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst verplicht is de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijze behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften. De stelplicht en de bewijslast dat de aannemer aan zijn waarschuwingsplicht heeft voldaan rusten op de aannemer. 4.11. ATT heeft in dit verband het volgende aangevoerd. ATT heeft tijdens de uitvoering van de overeenkomst op de bouwvergadering van 6 december 2021 gewezen op het risico van zettingen en de gevolgen daarvan voor de leidingen van de onder de oprit aan te brengen WKO-bronnen. Dat was ook tijdig, omdat toen net gestart werd met de aanleg/ophoging van het voorterrein/de oprit. Als de waarschuwing van ATT was opgevolgd, had [persoon A] desgewenst (tegen een meerprijs) kunnen kiezen voor een zettingsvrije aanleg van het voorterrein/de oprit. Voor het aangaan van de overeenkomst was ATT niet gehouden om [persoon A] te waarschuwen. ATT was op dat moment niet bekend, noch diende zij redelijkerwijs bekend te zijn, met de onjuistheden in de aan haar te verstrekken opdracht en/of met gebreken aan, en/of ongeschiktheid (in de vorm van onvoldoende draagkracht) van de ondergrond op het perceel van ATT ten aanzien van het voorgenomen ontwerp. Van belang is daarbij dat ATT in de offertefase niet de beschikking heeft gekregen over de rapporten van IJB Geotechniek en/of van Fundament Bouwadvies. Noch was ATT geïnformeerd over de bevindingen van (met name) IJB Geotechniek ten aanzien van de eigenschappen van de ondergrond ("samendrukbare klei en/of veen met plaatselijk een toplaag van zand") terwijl deze informatie bekend was bij [persoon A] (en Kabaz en Van der Windt). 4.12. [persoon A] betwist dat ATT op 6 december 2021 zou hebben geadviseerd maatregelen te treffen ter voorkoming van zakkingen. Maar ook als dat wel zo zou zijn, dan is dat advies door ATT niet aan [persoon A] zelf gegeven terwijl niet overeengekomen was dat Kabaz voor het door ATT uit te voeren werk directie en toezicht zou houden. 4.13. De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat de gedachte achter de waarschuwingsplicht is dat van een aannemer verwacht mag worden dat hij het werk niet blindelings uitvoert, maar met aandacht en verstand. De waarschuwingsplicht vooronderstelt dat de aannemer ook een onderzoeksplicht heeft, die inhoudt dat de aannemer de risico's die het leveren van deugdelijk werk bedreigen, moet onderkennen.

4.30. Gelet op wat hiervoor is overwogen zijn de volgende schadeposten toewijsbaar: Terreinherstel € 219.678,64 Vuilwaterriool opnieuw aanleggen € 12.500,- excl. 21% BTW Hemelwaterafvoeren opnieuw aanleggen € 8.500,- excl. 21% BTW Herstel entree woning € 6.743,38 incl. BTW Dit betekent dat een bedrag van € 251.832,02 toewijsbaar is. Verklaring voor recht en verwijzing naar schadestaat 4.31. Voor verwijzing naar de schadestaat ziet de rechtbank geen grond omdat de gestelde schade voldoende is begroot. Bij de gevorderde verklaring voor recht heeft [persoon A] , naast de veroordeling van ATT tot vergoeding van de door [persoon A] geleden (volledige) schade, geen belang meer, zodat die vordering zal worden afgewezen. Buitengerechtelijke kosten 4.32. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank stelt vast dat [persoon A] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Verder heeft [persoon A] als consument vermeerdering met BTW gevorderd, die als onbetwist zal worden toegewezen. Dat betekent dat een bedrag van € 3.671,33 (€ 3.034,16 + 21% BTW) toewijsbaar is. Proceskosten 4.33. ATT moet als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, inclusief beslagkosten, van [persoon A] in conventie. Die worden geraamd op: dagvaarding € 129,14 griffierecht € 2.312,00 salaris advocaat € 5.428,00 (2 punten* x tarief € 2.714) Totaal € 7.869,14 *dagvaarding (1), mondelinge behandeling (1) 4.34. De beslagkosten worden begroot op: beslagrekest € 2.714,00 (1 punt x tarief € 2.714,00) exploitkosten € 818,66 (€ 92,67 + 92,67 + 92,67 + 268,10 + 272,55) Totaal € 3.532,66 4.35. De nakosten zijn toewijsbaar op de in het dictum te melden wijze. in reconventie 4.36. De geldvordering in reconventie baseert ATT op facturen voor werkzaamheden die zij heeft verricht voor [persoon A] . [persoon A] bestrijdt twee facturen omdat die volgens hem rechtstreeks verband houden met de door ATT veroorzaakte verzakkingen. ATT heeft dat laatste niet betwist, zodat die facturen niet voor vergoeding in aanmerking komen. De overige facturen moet [persoon A] wel betalen. [persoon A] heeft zich beroepen op opschorting en ATT heeft zich daartegen niet verweerd. Dat betekent dat [persoon A] zijn betalingsverplichting terecht heeft opgeschort en daarover dus ook geen wettelijke rente verschuldigd is. Verder heeft [persoon A] zich beroepen op verrekening met de vordering in conventie. Ook daartegen heeft ATT zich niet verweerd, zodat een bedrag van € 16.313,87 met de vordering in conventie zal worden verrekend. Dat bedrag zal in de beslissing dus in mindering worden gebracht op de in conventie toe te wijzen hoofdsom (€ 251.832,02 - € 16.313,87 = € 235.518,15). 4.37. De vordering tot opheffing van de gelegde beslagen zal de rechtbank gedeeltelijk toewijzen. Van het beslag onder de Goudse Verzekeringen heeft ATT naar eigen zeggen geen ‘last’, zodat dat beslag niet opgeheven wordt. Het beslag onder ING-bank, dat tot een bedrag van € 510.000,- doel heeft getroffen, is wel bezwarend voor ATT. Gelet op de hoogte van het toewijsbare bedrag zal de rechtbank opheffing bevelen van dit beslag voor zover het beslag meer dan een bedrag van € 275.000,-, met inbegrip van rente en kosten. [persoon A] wordt veroordeeld om het onder de ING-Bank gelegde beslag binnen twee dagen na betekening van dit vonnis op te heffen voor zover dat beslag meer dan € 275.000,= heeft geraakt. Proceskosten 4.38. Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zal de rechtbank bepalen dat partijen in reconventie elk de eigen kosten dragen. in de vrijwaringszaak 4.39. Gelet op wat hiervoor in 4.22 is overwogen, kan de schade van [persoon A] door de verzakkingen niet worden toegerekend aan het door ATT gestelde handelen van Van der Windt. De vordering van ATT in vrijwaring zal daarom worden afgewezen. Proceskosten 4.40. Omdat ATT in het ongelijk is gesteld, moet zij de proceskosten van Van der Windt vergoeden. Die kosten worden als volgt geraamd. - griffierecht € 6.617,00 - salaris advocaat € 6.785,00 (2,5 punten* × tarief € 2.714,00) Totaal € 13.402,00 * dagvaarding (1), mondelinge behandeling (1) en akte na tussenvonnis (0,5) 4.41. De nakosten zijn toewijsbaar op de in het dictum te melden wijze.

De rechtbank in de hoofdzaak in conventie en in reconventie 5.1. veroordeelt ATT, uitvoerbaar bij voorraad, om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis ten titel van schadevergoeding aan [persoon A] te betalen een bedrag van € 235.518,15; in conventie 5.2. veroordeelt ATT binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis terzake van buitengerechtelijke incassokosten aan [persoon A] te betalen een bedrag van € 3.671,33; 5.3. veroordeelt ATT in de proceskosten, aan de zijde van [persoon A] tot op heden begroot op € 7.869,14; 5.4. veroordeelt ATT in de beslagkosten, begroot op een bedrag van € 3.532,66; 5.5. bepaalt dat over de proces-en beslagkosten de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd zal zijn, indien ATT deze niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan [persoon A] heeft voldaan; 5.6. veroordeelt ATT in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 178,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat ATT niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 92,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening; 5.7. verklaart het vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af; in reconventie 5.9. veroordeelt [persoon A] om het door haar onder de ING-bank gelegde beslag binnen twee dagen na betekening van dit vonnis op te laten heffen voor zover dat beslag meer dan een bedrag van € 275.000,- getroffen heeft; 5.10. bepaalt dat partijen elk de eigen kosten dragen; 5.11. verklaart het vonnis in reconventie wat betreft de veroordeling onder 5.9. uitvoerbaar bij voorraad; 5.12. wijst het meer of anders gevorderde af; in de zaak in vrijwaring 5.13. wijst de vordering af; 5.14. veroordeelt ATT in de proceskosten, aan de zijde van Van der Windt tot op heden begroot op een bedrag van € 13.402,00; 5.15. veroordeelt ATT in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 178,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat ATT niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 92,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening; 5.16. verklaart het vonnis in vrijwaring wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Rop en, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025. [2111/2819]

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 16 juli 2025 in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/10/671677 / HA ZA 24-48 van [persoon A] , wonende te [woonplaats] , eiser in conventie, verweerder in reconventie, advocaat mr. J. Wind te Rotterdam, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ANTWAN TUIN TOTAAL B.V., gevestigd te Poortugaal, gemeente Albrandswaard, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat mr. A. Youssuf te Den Haag, en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/10/686937 / HA ZA 24-854 van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ANTWAN TUIN TOTAAL B.V., gevestigd te Poortugaal, gemeente Albrandswaard, eiseres, advocaat mr. A. Youssuf te Den Haag, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid AANNEMINGSBEDRIJF J. VAN DER WINDT B.V., gevestigd te Oudewater, gedaagde, advocaat mr. H.H. Kelderhuis te Heemstede. Partijen zullen hierna respectievelijk [persoon A] , ATT en Van der Windt genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit: het vonnis in het incident tot vrijwaring en de daaraan ten grondslag liggende processtukken; de akte overlegging producties, van de zijde van [persoon A] ; de beslagstukken; de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties; de conclusie van antwoord in reconventie; de brief van de rechtbank van 20 december 2024, met een zittingsagenda; de conclusie van antwoord in reconventie; de akte overlegging productie in conventie en in reconventie, van [persoon A] (productie 32) de akte overlegging nadere producties in conventie en in reconventie (productie 33 en 34), van [persoon A] ; de akte overlegging producties ter gelegenheid van de mondelinge behandeling (productie 13), van ATT; de akte overlegging nadere producties ter gelegenheid van de mondelinge behandeling (producties 14 en 15), van ATT; de brief van de advocaat van [persoon A] d.d. 20 januari 2025, de mondelinge behandeling, gehouden op 24 januari 2025 (tevens in HA ZA 24 - 854); de spreekaantekeningen van mr. Wind; de spreekaantekeningen van mr. Youssuf (tevens in HA ZA 254 - 854); de akte uitlating, van [persoon A] . 1.2. Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit: het tussenvonnis in het vrijwaringsincident d.d. 28 augustus 2024 en de daaraan te grondslag liggende processtukken; de dagvaarding in vrijwaring d.d. 1 oktober 2024, met producties; de conclusie van antwoord in vrijwaring, met producties; de brief van de rechtbank van 20 december 2024, met een zittingsagenda; de akte overlegging nadere producties ter gelegenheid van de mondelinge behandeling (productie 11), van ATT; de akte overlegging nadere producties ter gelegenheid van de mondelinge behandeling (productie 12), van ATT; - de brief van de advocaat Van der Windt d.d. 21 januari 2025 (tevens in de hoofdzaak); - de brief van de advocaat van ATT d.d. 21 januari 2025 (tevens in de hoofdzaak); de mondelinge behandeling, gehouden op 24 januari 2025 (tevens in HA ZA 24 - 48) de spreekaantekeningen van mr. Kelderhuis; de door mr. Kelderhuis op de mondelinge behandeling overgelegde foto's; - de akte uitlating aanvullende productie, tevens overlegging nadere producties (productie 6 en 7), van Van der Windt. 1.3. Ten slotte is in beide zaken vonnis bepaald.

2.1. [persoon A] heeft in 2018 een perceel grond met opstallen (een woning met carport/schuur) gekocht aan de [adres] te Capelle aan de IJssel. Hij heeft vervolgens opdracht gegeven de bestaande bebouwing te slopen en op het perceel een nieuwe onderkelderde woning en garage te bouwen. 2.2. De nieuwe woning (hierna: de woning) is gebouwd door Van der Windt en in maart 2022 opgeleverd. 2.3. Het ontwerp voor de woning en voor de tuin is gemaakt door Architectenbureau Kabaz (The Art of Interiors B.V.), hierna: Kabaz. 2.4. In opdracht van Kabaz heeft IJB Geotechniek B.V. (hierna: IJB Geotechniek) ten behoeve van de bouw van de woning een grondmechanisch onderzoek uitgevoerd en een funderingsadvies opgesteld, gedateerd 18 januari 2019. Daarin is onder meer opgenomen: "Diepte in m t.o.v. N.A.P. Bodembeschrijving Van maaiveld tot ca. -13.50 à -14.50 Samendrukbare klei en/of veen, toplaag plaatselijk zand Vanaf ca. -13.50 à -14.50 tot max. verkende Zand, wisselend gepakt, plaatselijk een kleilaagje" diepte 2.5. Door Fundament Bouwadvies B.V. (hierna: Fundament Bouwadvies) is in opdracht van [persoon A] ten behoeve van de bouw van de woning een statische berekening gemaakt, gedateerd 6 mei 2019. Onderaannemer Kandt B.V. heeft ten behoeve van de realisatie van de bouwput ten behoeve van aanleg van de kelder een rapport berekening tijdelijke damwand (van 18 september 2019) en een deelwerkplan (van 26 september 2019) opgesteld. 2.6. [persoon A] heeft ATT begin 2021 gevraagd of zij interesse had om de tuin bij de woning aan te leggen. 2.7. Partijen hebben op 13 augustus 2021 overeenstemming bereikt over de aanleg van de tuin tegen een bedrag van € 310.00,00. 2.8. Op 30 september 2021 is door aanvaarding van de offerte van die datum tussen [persoon A] en ATT een (aangepaste) overeenkomst tot stand gekomen voor de aanleg van de tuin voor een aanneemsom van € 325.000,00 inclusief BTW (hierna: de overeenkomst). 2.9. De tuin is door ATT aangelegd in de periode van augustus 2021 tot juni 2022. 2.10. In het verslag van de 35ste bouwvergadering van 6 december 2021 (dat, zo is niet in geschil, abusievelijk is gedateerd op 17 januari 2022) is onder meer opgenomen: "12 INSTALLATIE (...) - Gaat dat goed met de leidingen van de warmtepomp als de grond zal zakken. !!! opmerkingen tuinman." 2.11. Per e-mail van 14 januari 2022 heeft mevrouw [persoon B] van B&V Techniek (installateur van de WKO-bronnen) aan de heer [persoon C] van Van der Windt onder meer geschreven: "We kunnen de unit niet op losse balkjes plaatsen, zeker niet met de grondverzakkingen in deze regio, als het zo is als bijvoorbeeld bij Windhorst en [naam] is het goed" 2.12. In april 2022 is - na het boren van bronnen ten behoeve van de WKO-installatie – door grondverzakking schade ontstaan aan de leidingen van die installatie die van de bronnen naar de woning lopen. 2.13. Na afronding van de werkzaamheden van ATT heeft [persoon A] geconstateerd dat er zakkingen optraden van de grond in de tuin, die zich onder andere manifesteerden in de vorm van gaten in grond, scheve tegels bij de entree van de woning en snel toenemende hoogteverschillen tussen de begane grondvloeren van de woning en de garage enerzijds en de tuin anderzijds. 2.14. Per brief van 21 maart 2023 heeft de advocaat van [persoon A] ATT aansprakelijk gesteld voor alle schade die [persoon A] lijdt als gevolg van de tekortkoming door ATT in de uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. 2.15. ATT heeft de aansprakelijkheidsstelling gemeld aan haar verzekeraar De Goudse. 2.16. [persoon A] heeft Van Delft Infra B.V. (hierna: Van Delft Infra) opdracht gegeven de verzakkingen bij de entree van de woning te herstellen. In opdracht van Van Delft Infra heeft Arnicon B.V. een bodemonderzoek uitgevoerd. Per brief van 1 juni 2023 heeft Arnicon aan Van Delft Infra onder meer geschreven: "1 Inleiding Aanleiding en doel Op de locatie zijn zettingen waargenomen waarvan niet duidelijk is wat de oorzaak is. Doel van het bodemonderzoek is de dikte en de hoogteligging van het opgebrachte pakket te bepalen. (...) 2. Resultaten (...) Tijdens het veldwerk is gebleken dat het bodemprofiel bij boringen 1 t/m 4, 11 en 13 onder het grind en ca 10 cm zand een repaclaag bevindt van circa 30 tot 50 cm dik. Daaronder is tot 1,50 tot 2,5 m-mv voornamelijk fijn zand aangetroffen. Het zandpakket is tussen de 1,5 en 2,0 meter dik. De oorspronkelijke bodem bestaande uit veen bevindt zich op een diepte van 1,50 tot 2,00 m-mv." 2.17. ATT en haar aansprakelijkheidsverzekeraar hebben aan [persoon D] (IFCO Funderingsexpertise B.V.) opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de oorzaken van de zetting op het perceel. In het rapport van [persoon D] van 19 juni 2024 is onder meer opgenomen: "Het maaiveld rondom het pand [adres] te Capelle a.d. IJssel is aan (sterke) zettingen onderhevig. IFCO heeft opdracht gekregen te onderzoeken wat de oorzaak is van deze zetting. Na een analyse van de beschikbaar gestelde informatie, zijn de volgende mogelijke oorzaken benoemd: a. De natuurlijke zetting van de (samendrukbare) ondergrond door het verhogen van de bovenbelasting op de ondergrond (aanbrengen ophoging); b. Instabiliteit van de bouwput(bodem) tijdens de uitvoeringsfase; c. De wijze waarop de ruimte tussen de damwand en de betonnen kelderbak is aangevuld voor het trekken van de damwand."

in de hoofdzaak in conventie 3.1. De vordering van [persoon A] luidt - zakelijk weergegeven - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1. voor recht te verklaren dat ATT aansprakelijk is voor alle schade die [persoon A] heeft geleden, lijdt en nog zal lijden als gevolg van het feit dat ATT (de ondergrond van slappe veengrond van) de tuin behorend bij de woning heeft opgehoogd met grote hoeveelheden zand en Repac (die daarvoor ongeschikt zijn), waardoor in die tuin sprake is van ernstige verzakkingen, en waardoor tevens ernstige schade is en wordt toegebracht aan het leidingwerk en de nutsvoorziening van en naar de woning en de bronnen en leidingen van de Warmte Koude Opslag (“WKO”)-installatie behorende bij de woning; 2. ATT te veroordelen binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis ten titel van schadevergoeding aan [persoon A] te betalen een bedrag van € 693.503,08; 3. voor zover aan de zijde van [persoon A] schade bestaat of opkomt die niet is inbegrepen in het onder conform sub 2 toegewezen bedrag, ATT te veroordelen tot vergoeding van die schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 4. ATT te veroordelen binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis terzake van buitengerechtelijke incassokosten aan [persoon A] te betalen een bedrag van € 8.197,75; 5. ATT te veroordelen: a. in de kosten van het geding, daaronder begrepen de beslagkosten, met bepaling dat ATT over het bedrag van de proceskostenveroordeling de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW verschuldigd zal zijn indien ATT dat niet binnen 14 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis aan [persoon A] heeft voldaan; b.in de nakosten van dit geding. 3.2. Het verweer van ATT strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [persoon A] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure. in reconventie 3.3. De vordering van ATT luidt - zakelijk weergegeven - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1. [persoon A] te veroordelen tot betaling van € 20.613,91, te vermeerderen met de wettelijke rente telkens vanaf 14 dagen na de betreffende factuurdata, althans vanaf 1 januari 2024, althans vanaf 9 oktober 2024, tot aan de dag der algehele voldoening; 2. de door [persoon A] ten laste van ATT gelegde derdenbeslagen op te heffen, althans om [persoon A] te veroordelen om de beslagen binnen 48 uur na het in deze te wijzen vonnis op te heffen op straffe van een dwangsom; 3. met veroordeling van [persoon A] in de kosten van de procedure. 3.4. Het verweer van [persoon A] strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van ATT bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad in de kosten van het geding, met bepaling dat ATT over het bedrag van de proceskostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd zal zijn indien ATT dat bedrag niet binnen veertien dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis aan [persoon A] heeft voldaan en in de nakosten van dit geding. in de vrijwaringszaak 3.5. ATT vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en gelijktijdig met het in de hoofdzaak te wijzen vonnis Van der Windt te veroordelen: 1. om aan ATT te betalen datgene, waartoe ATT als gedaagde in de hoofdzaak jegens [persoon A] mocht worden veroordeel, met inbegrip van de kostenveroordeling, 2. in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf de bedoelde termijn voor voldoening. 3.6. Het verweer van Van der Windt strekt - zakelijk weergegeven - tot afwijzing van de vorderingen, dan wel tot matiging daarvan, met veroordeling van ATT bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van deze procedure.

in de hoofdzaak in conventie 4.1. Tussen [persoon A] en ATT is een overeenkomst van aanneming in de zin van artikel 7:750 lid 1 BW tot stand gekomen. 4.2. [persoon A] baseert zijn vordering op toerekenbaar tekortschieten door ATT in zijn verplichtingen uit de overeenkomst en stelt daartoe het volgende. ATT heeft de tuin opgehoogd met te zware materialen - Repac en zand - die vanwege de aard van de ondergrond (slappe veengrond) daarvoor niet geschikt zijn, waardoor in de tuin sprake is van een voortgaand verzakkingproces. Door die verzakkingen zijn ook het leidingwerk van de nutsvoorzieningen van en naar de woning en de bronnen en leidingen van de WKO-installatie beschadigd geraakt. ATT wist dat de ondergrond bestaat uit slappe veengrond en het is een feit van algemene bekendheid dat die aan zetting onderhevig is als met zware materialen wordt opgehoogd. ATT heeft ook niet van tevoren onderzocht of de draagkracht van de veengrond ter plaatse voldoende was om het gewicht van de ophoogmaterialen die zij voornemens was toe te passen te kunnen dragen. ATT heeft [persoon A] ook niet voor aanvang van de werkzaamheden voor het risico van verzakking gewaarschuwd. [persoon A] heeft ten gevolge van het tekortschieten van ATT schade geleden die bestaat uit de kosten voor duurzaam herstel van de zakkingen in de tuin en herstel van de leidingen van de nutsvoorzieningen en de bronnen en leidingen van de WKO-installatie, het herstel van de entree van de woning en de kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. 4.3. ATT voert de volgende verweren: primair: (i) ATT heeft het geoffreerde geleverd. (ii) ATT heeft de waarschuwingsplicht niet geschonden. - subsidiair: het causaal verband ontbreekt tussen het verweten handelen/nalaten en de gevorderde schade. - de gestelde schade is te ruim begroot. - eventuele schade dient geheel of in overwegende mate voor rekening van [persoon A] te blijven op grond van artikel 6:101 Burgerlijk Wetboek (BW). Is ATT tekortgekomen in de nakoming van haar verbintenis? 4.4. In het algemeen wordt aangenomen dat aanneming van werk leidt tot het ontstaan van een resultaatsverbintenis, hetgeen inhoudt dat de aannemer gehouden is het overeengekomen resultaat te doen ontstaan. Daarom moet [persoon A] stellen en bij voldoende gemotiveerde betwisting, bewijzen dat hij niet heeft gekregen wat hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten en daarmee kan hij (in beginsel) volstaan. 4.5. Terecht stelt ATT dat zij niet gehouden is meer of andere werkzaamheden of kwaliteit van (af)werk(ing) te leveren dan volgt uit de aanvaarde offerte. Uit de algemene uitlatingen van ATT in een WhatsApp-conversatie met [persoon A] over 'een toptuin' en 'er echt iets moois van maken' kunnen in dit verband geen verdergaande verbintenissen worden afgeleid dan in de offerte zijn opgenomen. 4.6. Vast staat dat, zoals door ATT is aangevoerd en door [persoon A] niet is betwist, alle in de offerte vermelde werkzaamheden zijn verricht en de in de offerte vermelde materialen zijn geleverd/gebruikt. [persoon A] stelt dat het resultaat desondanks niet voldoet aan zijn verwachtingen, omdat in de tuin verzakkingen aanwezig zijn. 4.7. Op grond van de rapporten van de verschillende experts (zie onder 2.16 en 2.17), die partijen aan hun stellingen ten grondslag hebben gelegd, staat vast dat zich in de tuin kort na oplevering aanzienlijke verzakkingen hebben voorgedaan. Naar het oordeel van de rechtbank mag degene die opdracht geeft tot de (her)aanleg van een tuin er op grond van de overeenkomst in beginsel op vertrouwen dat de aangelegde tuin niet kort na oplevering aanzienlijke verzakkingen vertoont. Nu daarvan wel sprake is, heeft [persoon A] in beginsel aangetoond dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van ATT. Is ATT aansprakelijk? 4.8. Op grond van artikel 7:760 BW komen de gevolgen van een ondeugdelijke uitvoering van het werk, die te wijten is aan de ongeschiktheid van door de aannemer gebruikte materialen of hulpmiddelen voor rekening van de aannemer. Is de ondeugdelijke uitvoering echter te wijten aan gebreken of ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop hij een werk laat uitvoeren, dan komen de gevolgen voor zijn rekening, voor zover de aannemer niet zijn in artikel 754 bedoelde waarschuwingsplicht heeft geschonden of anderszins met betrekking tot deze gebreken in deskundigheid of zorgvuldigheid tekort is geschoten. 4.9. De vraag die partijen in de eerste plaats verdeeld houdt is of ATT de hiervoor bedoelde waarschuwingsplicht heeft geschonden. 4.10. De waarschuwingsplicht in artikel 7:754 BW houdt in dat de aannemer bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst verplicht is de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijze behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften. De stelplicht en de bewijslast dat de aannemer aan zijn waarschuwingsplicht heeft voldaan rusten op de aannemer. 4.11. ATT heeft in dit verband het volgende aangevoerd. ATT heeft tijdens de uitvoering van de overeenkomst op de bouwvergadering van 6 december 2021 gewezen op het risico van zettingen en de gevolgen daarvan voor de leidingen van de onder de oprit aan te brengen WKO-bronnen. Dat was ook tijdig, omdat toen net gestart werd met de aanleg/ophoging van het voorterrein/de oprit. Als de waarschuwing van ATT was opgevolgd, had [persoon A] desgewenst (tegen een meerprijs) kunnen kiezen voor een zettingsvrije aanleg van het voorterrein/de oprit. Voor het aangaan van de overeenkomst was ATT niet gehouden om [persoon A] te waarschuwen. ATT was op dat moment niet bekend, noch diende zij redelijkerwijs bekend te zijn, met de onjuistheden in de aan haar te verstrekken opdracht en/of met gebreken aan, en/of ongeschiktheid (in de vorm van onvoldoende draagkracht) van de ondergrond op het perceel van ATT ten aanzien van het voorgenomen ontwerp. Van belang is daarbij dat ATT in de offertefase niet de beschikking heeft gekregen over de rapporten van IJB Geotechniek en/of van Fundament Bouwadvies. Noch was ATT geïnformeerd over de bevindingen van (met name) IJB Geotechniek ten aanzien van de eigenschappen van de ondergrond ("samendrukbare klei en/of veen met plaatselijk een toplaag van zand") terwijl deze informatie bekend was bij [persoon A] (en Kabaz en Van der Windt). 4.12. [persoon A] betwist dat ATT op 6 december 2021 zou hebben geadviseerd maatregelen te treffen ter voorkoming van zakkingen. Maar ook als dat wel zo zou zijn, dan is dat advies door ATT niet aan [persoon A] zelf gegeven terwijl niet overeengekomen was dat Kabaz voor het door ATT uit te voeren werk directie en toezicht zou houden. 4.13. De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat de gedachte achter de waarschuwingsplicht is dat van een aannemer verwacht mag worden dat hij het werk niet blindelings uitvoert, maar met aandacht en verstand. De waarschuwingsplicht vooronderstelt dat de aannemer ook een onderzoeksplicht heeft, die inhoudt dat de aannemer de risico's die het leveren van deugdelijk werk bedreigen, moet onderkennen.

4.30. Gelet op wat hiervoor is overwogen zijn de volgende schadeposten toewijsbaar: Terreinherstel € 219.678,64 Vuilwaterriool opnieuw aanleggen € 12.500,- excl. 21% BTW Hemelwaterafvoeren opnieuw aanleggen € 8.500,- excl. 21% BTW Herstel entree woning € 6.743,38 incl. BTW Dit betekent dat een bedrag van € 251.832,02 toewijsbaar is. Verklaring voor recht en verwijzing naar schadestaat 4.31. Voor verwijzing naar de schadestaat ziet de rechtbank geen grond omdat de gestelde schade voldoende is begroot. Bij de gevorderde verklaring voor recht heeft [persoon A] , naast de veroordeling van ATT tot vergoeding van de door [persoon A] geleden (volledige) schade, geen belang meer, zodat die vordering zal worden afgewezen. Buitengerechtelijke kosten 4.32. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank stelt vast dat [persoon A] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Verder heeft [persoon A] als consument vermeerdering met BTW gevorderd, die als onbetwist zal worden toegewezen. Dat betekent dat een bedrag van € 3.671,33 (€ 3.034,16 + 21% BTW) toewijsbaar is. Proceskosten 4.33. ATT moet als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, inclusief beslagkosten, van [persoon A] in conventie. Die worden geraamd op: dagvaarding € 129,14 griffierecht € 2.312,00 salaris advocaat € 5.428,00 (2 punten* x tarief € 2.714) Totaal € 7.869,14 *dagvaarding (1), mondelinge behandeling (1) 4.34. De beslagkosten worden begroot op: beslagrekest € 2.714,00 (1 punt x tarief € 2.714,00) exploitkosten € 818,66 (€ 92,67 + 92,67 + 92,67 + 268,10 + 272,55) Totaal € 3.532,66 4.35. De nakosten zijn toewijsbaar op de in het dictum te melden wijze. in reconventie 4.36. De geldvordering in reconventie baseert ATT op facturen voor werkzaamheden die zij heeft verricht voor [persoon A] . [persoon A] bestrijdt twee facturen omdat die volgens hem rechtstreeks verband houden met de door ATT veroorzaakte verzakkingen. ATT heeft dat laatste niet betwist, zodat die facturen niet voor vergoeding in aanmerking komen. De overige facturen moet [persoon A] wel betalen. [persoon A] heeft zich beroepen op opschorting en ATT heeft zich daartegen niet verweerd. Dat betekent dat [persoon A] zijn betalingsverplichting terecht heeft opgeschort en daarover dus ook geen wettelijke rente verschuldigd is. Verder heeft [persoon A] zich beroepen op verrekening met de vordering in conventie. Ook daartegen heeft ATT zich niet verweerd, zodat een bedrag van € 16.313,87 met de vordering in conventie zal worden verrekend. Dat bedrag zal in de beslissing dus in mindering worden gebracht op de in conventie toe te wijzen hoofdsom (€ 251.832,02 - € 16.313,87 = € 235.518,15). 4.37. De vordering tot opheffing van de gelegde beslagen zal de rechtbank gedeeltelijk toewijzen. Van het beslag onder de Goudse Verzekeringen heeft ATT naar eigen zeggen geen ‘last’, zodat dat beslag niet opgeheven wordt. Het beslag onder ING-bank, dat tot een bedrag van € 510.000,- doel heeft getroffen, is wel bezwarend voor ATT. Gelet op de hoogte van het toewijsbare bedrag zal de rechtbank opheffing bevelen van dit beslag voor zover het beslag meer dan een bedrag van € 275.000,-, met inbegrip van rente en kosten. [persoon A] wordt veroordeeld om het onder de ING-Bank gelegde beslag binnen twee dagen na betekening van dit vonnis op te heffen voor zover dat beslag meer dan € 275.000,= heeft geraakt. Proceskosten 4.38. Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zal de rechtbank bepalen dat partijen in reconventie elk de eigen kosten dragen. in de vrijwaringszaak 4.39. Gelet op wat hiervoor in 4.22 is overwogen, kan de schade van [persoon A] door de verzakkingen niet worden toegerekend aan het door ATT gestelde handelen van Van der Windt. De vordering van ATT in vrijwaring zal daarom worden afgewezen. Proceskosten 4.40. Omdat ATT in het ongelijk is gesteld, moet zij de proceskosten van Van der Windt vergoeden. Die kosten worden als volgt geraamd. - griffierecht € 6.617,00 - salaris advocaat € 6.785,00 (2,5 punten* × tarief € 2.714,00) Totaal € 13.402,00 * dagvaarding (1), mondelinge behandeling (1) en akte na tussenvonnis (0,5) 4.41. De nakosten zijn toewijsbaar op de in het dictum te melden wijze.

De rechtbank in de hoofdzaak in conventie en in reconventie 5.1. veroordeelt ATT, uitvoerbaar bij voorraad, om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis ten titel van schadevergoeding aan [persoon A] te betalen een bedrag van € 235.518,15; in conventie 5.2. veroordeelt ATT binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis terzake van buitengerechtelijke incassokosten aan [persoon A] te betalen een bedrag van € 3.671,33; 5.3. veroordeelt ATT in de proceskosten, aan de zijde van [persoon A] tot op heden begroot op € 7.869,14; 5.4. veroordeelt ATT in de beslagkosten, begroot op een bedrag van € 3.532,66; 5.5. bepaalt dat over de proces-en beslagkosten de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd zal zijn, indien ATT deze niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan [persoon A] heeft voldaan; 5.6. veroordeelt ATT in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 178,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat ATT niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 92,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening; 5.7. verklaart het vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af; in reconventie 5.9. veroordeelt [persoon A] om het door haar onder de ING-bank gelegde beslag binnen twee dagen na betekening van dit vonnis op te laten heffen voor zover dat beslag meer dan een bedrag van € 275.000,- getroffen heeft; 5.10. bepaalt dat partijen elk de eigen kosten dragen; 5.11. verklaart het vonnis in reconventie wat betreft de veroordeling onder 5.9. uitvoerbaar bij voorraad; 5.12. wijst het meer of anders gevorderde af; in de zaak in vrijwaring 5.13. wijst de vordering af; 5.14. veroordeelt ATT in de proceskosten, aan de zijde van Van der Windt tot op heden begroot op een bedrag van € 13.402,00; 5.15. veroordeelt ATT in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 178,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat ATT niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 92,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening; 5.16. verklaart het vonnis in vrijwaring wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Rop en, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025. [2111/2819]

De aannemer moet dus weten wat nodig is om goed werk af te leveren en hij moet dat ook kenbaar maken aan zijn opdrachtgever. Of de aannemer een gebrek, ongeschiktheid of fout had moeten ontdekken hangt af van de deskundigheid die van hem mocht worden verwacht en van de in de omstandigheden van het geval te vergen zorgvuldigheid. De bij de opdrachtgever aanwezige deskundigheid kan ook een rol spelen. 4.14. ATT heeft erop gewezen dat uit het tuinontwerp dat zij van Kabaz kreeg (overgelegd als productie 5 bij conclusie van antwoord in conventie) al volgt dat het deel van de tuin vanaf de brug tot aan de woning en garage met 1,5 meter moest worden opgehoogd. Zij raakte pas bij het project betrokken toen de ruwbouw en daarmee het grondverzet al klaar was, zodat die ophoging volledig door ATT moest worden uitgevoerd. Daarvoor heeft zij in haar offerte opgenomen dat over een oppervlakte van 750 m² een laag van ongeveer 30 cm Repac (gemalen puin) zou worden aangebracht en daarnaast 1.250 m³ ophoogzand zou worden gebruikt. Op het overige deel van de tuin zou conform de offerte 45 cm tuingrond worden aangebracht. Gelet hierop was er met name op het terrein tussen de brug en de woning en garage een aanzienlijke ophoging vereist. Naar het oordeel van de rechtbank mocht van ATT verwacht worden dat zij de deskundigheid bezit om bij aanleg van een tuin waarvoor, zoals in dit geval, een aanzienlijke ophoging vereist is, te beoordelen in welke mate de op te hogen grond belast kan worden en zo nodig zelf de hulp van een deskundige in te roepen. Daar komt bij dat de bestuurder van ATT tijdens de zitting heeft verklaard dat hij ermee bekend was dat er in dit gebied zettingen van de grond voorkomen. Op de vraag van [persoon A] waarom ATT daar dan niet op heeft gewezen, is namens ATT gezegd dat daar wel op is gewezen ‘tijdens het proces’. Daarmee doelt ATT dan op wat er tijdens de bouwvergadering van 6 december 2021 zou zijn gezegd. In de fase van de totstandkoming van de overeenkomst heeft ATT immers niet gewaarschuwd voor zettingen omdat zij daar naar eigen zeggen niet mee bekend was. Verder heeft ATT ook niet geïnformeerd bij [persoon A] naar eventueel al naar de gesteldheid van de grond verrichte onderzoeken (zoals die van IJB Geotechniek en Fundament Bouwadvies). 4.15. Wat betreft de uitlatingen van ATT tijdens de bouwvergadering op 6 december 2021 geldt allereerst dat tussen partijen vaststaat dat een eventueel op dat moment gegeven waarschuwing op zichzelf nog tijdig zou zijn geweest. Volgens ATT zou zij hebben gezegd dat het verstandig zou zijn om maatregelen te treffen ter voorkoming van zettingen en zou zij specifiek hebben gewezen op de mogelijkheid van het aanbrengen van een onderheiing. Uit het verslag van de bouwvergadering volgt dit niet zonder meer. Desgevraagd heeft de bestuurder van ATT ter zitting verklaard dat hij heeft geadviseerd om een houten paal te slaan onder de leidingen van de WKO. Die verklaring komt meer overeen met wat er in het verslag van de bouwvergadering staat. Gelet hierop heeft het advies dat ATT tijdens de bouwvergadering van 6 december 2021 heeft gegeven een beperkte strekking en zag dat op niet meer dan de leidingen van de WKO en dus niet op het risico van zettingen in de gehele tuin en dus ook niet op het onderheien van de gehele tuin. Het verslag van de bouwvergadering is onder meer toegestuurd aan het bedrijf dat de WKO-installatie heeft aangelegd, zodat de schade die aan de leidingen van die installatie is ontstaan door verzakkingen niet voor rekening van ATT komt omdat ATT voor het risico op die schade tijdig heeft gewaarschuwd. Bovendien was ook het bedrijf dat de WKO-installatie heeft aangelegd op de hoogte van het risico op verzakkingen in het gebied (zie 2.11). Voor het overige heeft ATT niet voor het risico van verzakkingen gewaarschuwd. Dat had ATT wel moeten doen of zij had zelf een deskundige nader onderzoek moeten laten doen. Het standpunt van ATT dat zij [persoon A] niet behoefde te adviseren omdat die al door tal van adviseurs werd bijgestaan, gaat mank omdat het onderzoek naar de bodemgesteldheid van IJB Geotechniek en Fundament Bouwadvies eerst in deze procedure bij ATT bekend werd en zij er dus bij het sluiten van de overeenkomst of bij het uitvoeren van de werkzaamheden niet van uit kon gaan dat [persoon A] en/of Kabaz bekend was met de bodemgesteldheid en het risico op verzakkingen voor lief nam. Bovendien waren die onderzoeken gericht op de fundering van de bouwwerken op het perceel en niet op de gevolgen van ophoging van de grond voor de aanleg van een tuin. ATT heeft dus maar in beperkte mate aan haar waarschuwingsplicht voldaan en is in beginsel aansprakelijk voor de schade, met uitzondering van de schade aan de WKO leidingen en bronnen, die is ontstaan door de wijze waarop zij het terrein heeft opgehoogd. Is de schade door ATT veroorzaakt? 4.16. ATT heeft het causaal verband tussen de gestelde schade en haar handelen betwist. Zij voert in dat verband aan: a. niet aannemelijk is dat [persoon A] zou hebben gehandeld conform een te geven waarschuwing; b. de schade zou ook zijn opgetreden als [persoon A] wel conform een te geven waarschuwing zou hebben gehandeld omdat het voorterrein aanzienlijk moest worden opgehoogd; c. het zettingsvrij aanleggen van het voorterrein zou tot meerkosten hebben geleid, zoals die blijken uit de door ATT na het optreden van de verzakkingen daarvoor uitgebrachte offertes en die meerkosten komen niet voor rekening van ATT; d. de zettingen binnen 2,5 meter van de gevel van de woning en garage zijn het gevolg van een fout van de aannemer bij het opvullen van de sleuf tussen de damwand en de betonnen kelderbak; e. vanwege de hoge meerkosten van zettingsvrije aanleg is aannemelijk dat [persoon A] daar niet voor zou hebben gekozen en er in plaats daarvan voor zou hebben gekozen om de tuin regelmatig op te hogen; f. tot slot is er mogelijk sprake geweest van een instabiele bouwputbodem die heeft bijgedragen aan de verzakkingen en is er mogelijk sprake geweest van ophogingen voordat ATT bij het project betrokken raakte. 4.17. De argumenten onder a. en e. berusten op speculatie over wat [persoon A] mogelijk wel of niet zou hebben gedaan als ATT wel voldoende zou hebben gewaarschuwd. De gestelde schade is echter niet het gevolg van het niet waarschuwen, maar van de wijze waarop ATT het terrein heeft opgehoogd. Dergelijke speculatie is bovendien onvoldoende om het causale verband tussen het handelen van ATT en de gestelde schade te doorbreken. Het argument onder b. slaagt evenmin, omdat ophoging ook op een andere wijze had kunnen plaatsvinden met lichtere materialen of door de tuin te onderheien. Het argument onder f. slaagt evenmin. In wat ATT heeft aangevoerd is geen enkel aanknopingspunt te vinden voor de stelling dat de bouwputbodem mogelijk instabiel zou zijn geweest, zodat dit bij een louter theoretische mogelijkheid blijft. Dat is onvoldoende om tot bewijslevering te worden toegelaten. De geopperde mogelijkheid dat anderen de grond hebben opgehoogd voordat ATT bij het project betrokken raakte, gaat eraan voorbij dat ATT pas bij het project betrokken raakte toen de ruwbouw en daarmee het grondverzet al klaar was en duidelijk was dat ATT het voorterrein met ongeveer 1,5 meter moest ophogen. Voor zover er al enige ophoging had plaatsgevonden, is duidelijk dat die niet in verhouding staat tot de zeer aanzienlijke verhoging die door ATT moest worden aangebracht. 4.18. Wat door ATT onder c. is aangevoerd wordt door [persoon A] bestreden met het argument dat van meerkosten geen sprake zou zijn geweest omdat ATT zich had verplicht er een ‘toptuin’ en ‘echt iets moois’ van te maken. Dat betekent volgens [persoon A] dat ATT gehouden was om voor de overeengekomen aanneemsom de tuin te onderheien. Die argumentatie van [persoon A] volgt de rechtbank niet.

De aannemer moet dus weten wat nodig is om goed werk af te leveren en hij moet dat ook kenbaar maken aan zijn opdrachtgever. Of de aannemer een gebrek, ongeschiktheid of fout had moeten ontdekken hangt af van de deskundigheid die van hem mocht worden verwacht en van de in de omstandigheden van het geval te vergen zorgvuldigheid. De bij de opdrachtgever aanwezige deskundigheid kan ook een rol spelen. 4.14. ATT heeft erop gewezen dat uit het tuinontwerp dat zij van Kabaz kreeg (overgelegd als productie 5 bij conclusie van antwoord in conventie) al volgt dat het deel van de tuin vanaf de brug tot aan de woning en garage met 1,5 meter moest worden opgehoogd. Zij raakte pas bij het project betrokken toen de ruwbouw en daarmee het grondverzet al klaar was, zodat die ophoging volledig door ATT moest worden uitgevoerd. Daarvoor heeft zij in haar offerte opgenomen dat over een oppervlakte van 750 m² een laag van ongeveer 30 cm Repac (gemalen puin) zou worden aangebracht en daarnaast 1.250 m³ ophoogzand zou worden gebruikt. Op het overige deel van de tuin zou conform de offerte 45 cm tuingrond worden aangebracht. Gelet hierop was er met name op het terrein tussen de brug en de woning en garage een aanzienlijke ophoging vereist. Naar het oordeel van de rechtbank mocht van ATT verwacht worden dat zij de deskundigheid bezit om bij aanleg van een tuin waarvoor, zoals in dit geval, een aanzienlijke ophoging vereist is, te beoordelen in welke mate de op te hogen grond belast kan worden en zo nodig zelf de hulp van een deskundige in te roepen. Daar komt bij dat de bestuurder van ATT tijdens de zitting heeft verklaard dat hij ermee bekend was dat er in dit gebied zettingen van de grond voorkomen. Op de vraag van [persoon A] waarom ATT daar dan niet op heeft gewezen, is namens ATT gezegd dat daar wel op is gewezen ‘tijdens het proces’. Daarmee doelt ATT dan op wat er tijdens de bouwvergadering van 6 december 2021 zou zijn gezegd. In de fase van de totstandkoming van de overeenkomst heeft ATT immers niet gewaarschuwd voor zettingen omdat zij daar naar eigen zeggen niet mee bekend was. Verder heeft ATT ook niet geïnformeerd bij [persoon A] naar eventueel al naar de gesteldheid van de grond verrichte onderzoeken (zoals die van IJB Geotechniek en Fundament Bouwadvies). 4.15. Wat betreft de uitlatingen van ATT tijdens de bouwvergadering op 6 december 2021 geldt allereerst dat tussen partijen vaststaat dat een eventueel op dat moment gegeven waarschuwing op zichzelf nog tijdig zou zijn geweest. Volgens ATT zou zij hebben gezegd dat het verstandig zou zijn om maatregelen te treffen ter voorkoming van zettingen en zou zij specifiek hebben gewezen op de mogelijkheid van het aanbrengen van een onderheiing. Uit het verslag van de bouwvergadering volgt dit niet zonder meer. Desgevraagd heeft de bestuurder van ATT ter zitting verklaard dat hij heeft geadviseerd om een houten paal te slaan onder de leidingen van de WKO. Die verklaring komt meer overeen met wat er in het verslag van de bouwvergadering staat. Gelet hierop heeft het advies dat ATT tijdens de bouwvergadering van 6 december 2021 heeft gegeven een beperkte strekking en zag dat op niet meer dan de leidingen van de WKO en dus niet op het risico van zettingen in de gehele tuin en dus ook niet op het onderheien van de gehele tuin. Het verslag van de bouwvergadering is onder meer toegestuurd aan het bedrijf dat de WKO-installatie heeft aangelegd, zodat de schade die aan de leidingen van die installatie is ontstaan door verzakkingen niet voor rekening van ATT komt omdat ATT voor het risico op die schade tijdig heeft gewaarschuwd. Bovendien was ook het bedrijf dat de WKO-installatie heeft aangelegd op de hoogte van het risico op verzakkingen in het gebied (zie 2.11). Voor het overige heeft ATT niet voor het risico van verzakkingen gewaarschuwd. Dat had ATT wel moeten doen of zij had zelf een deskundige nader onderzoek moeten laten doen. Het standpunt van ATT dat zij [persoon A] niet behoefde te adviseren omdat die al door tal van adviseurs werd bijgestaan, gaat mank omdat het onderzoek naar de bodemgesteldheid van IJB Geotechniek en Fundament Bouwadvies eerst in deze procedure bij ATT bekend werd en zij er dus bij het sluiten van de overeenkomst of bij het uitvoeren van de werkzaamheden niet van uit kon gaan dat [persoon A] en/of Kabaz bekend was met de bodemgesteldheid en het risico op verzakkingen voor lief nam. Bovendien waren die onderzoeken gericht op de fundering van de bouwwerken op het perceel en niet op de gevolgen van ophoging van de grond voor de aanleg van een tuin. ATT heeft dus maar in beperkte mate aan haar waarschuwingsplicht voldaan en is in beginsel aansprakelijk voor de schade, met uitzondering van de schade aan de WKO leidingen en bronnen, die is ontstaan door de wijze waarop zij het terrein heeft opgehoogd. Is de schade door ATT veroorzaakt? 4.16. ATT heeft het causaal verband tussen de gestelde schade en haar handelen betwist. Zij voert in dat verband aan: a. niet aannemelijk is dat [persoon A] zou hebben gehandeld conform een te geven waarschuwing; b. de schade zou ook zijn opgetreden als [persoon A] wel conform een te geven waarschuwing zou hebben gehandeld omdat het voorterrein aanzienlijk moest worden opgehoogd; c. het zettingsvrij aanleggen van het voorterrein zou tot meerkosten hebben geleid, zoals die blijken uit de door ATT na het optreden van de verzakkingen daarvoor uitgebrachte offertes en die meerkosten komen niet voor rekening van ATT; d. de zettingen binnen 2,5 meter van de gevel van de woning en garage zijn het gevolg van een fout van de aannemer bij het opvullen van de sleuf tussen de damwand en de betonnen kelderbak; e. vanwege de hoge meerkosten van zettingsvrije aanleg is aannemelijk dat [persoon A] daar niet voor zou hebben gekozen en er in plaats daarvan voor zou hebben gekozen om de tuin regelmatig op te hogen; f. tot slot is er mogelijk sprake geweest van een instabiele bouwputbodem die heeft bijgedragen aan de verzakkingen en is er mogelijk sprake geweest van ophogingen voordat ATT bij het project betrokken raakte. 4.17. De argumenten onder a. en e. berusten op speculatie over wat [persoon A] mogelijk wel of niet zou hebben gedaan als ATT wel voldoende zou hebben gewaarschuwd. De gestelde schade is echter niet het gevolg van het niet waarschuwen, maar van de wijze waarop ATT het terrein heeft opgehoogd. Dergelijke speculatie is bovendien onvoldoende om het causale verband tussen het handelen van ATT en de gestelde schade te doorbreken. Het argument onder b. slaagt evenmin, omdat ophoging ook op een andere wijze had kunnen plaatsvinden met lichtere materialen of door de tuin te onderheien. Het argument onder f. slaagt evenmin. In wat ATT heeft aangevoerd is geen enkel aanknopingspunt te vinden voor de stelling dat de bouwputbodem mogelijk instabiel zou zijn geweest, zodat dit bij een louter theoretische mogelijkheid blijft. Dat is onvoldoende om tot bewijslevering te worden toegelaten. De geopperde mogelijkheid dat anderen de grond hebben opgehoogd voordat ATT bij het project betrokken raakte, gaat eraan voorbij dat ATT pas bij het project betrokken raakte toen de ruwbouw en daarmee het grondverzet al klaar was en duidelijk was dat ATT het voorterrein met ongeveer 1,5 meter moest ophogen. Voor zover er al enige ophoging had plaatsgevonden, is duidelijk dat die niet in verhouding staat tot de zeer aanzienlijke verhoging die door ATT moest worden aangebracht. 4.18. Wat door ATT onder c. is aangevoerd wordt door [persoon A] bestreden met het argument dat van meerkosten geen sprake zou zijn geweest omdat ATT zich had verplicht er een ‘toptuin’ en ‘echt iets moois’ van te maken. Dat betekent volgens [persoon A] dat ATT gehouden was om voor de overeengekomen aanneemsom de tuin te onderheien. Die argumentatie van [persoon A] volgt de rechtbank niet.

Zoals hiervoor al is overwogen kunnen uit de algemene uitlatingen van ATT in een WhatsApp-conversatie met [persoon A] over 'een toptuin' en 'er echt iets moois van maken' geen verdergaande verbintenissen worden afgeleid dan in de offerte zijn opgenomen. Een volledig zettingsvrije aanleg van de tuin door die te onderheien of door andere, lichtere materialen te gebruiken, zou dus wel degelijk meerwerk zijn geweest. Omdat [persoon A] de stelling van ATT dat de meerkosten gelijk zijn aan de offertes die ATT daarvoor heeft uitgebracht niet heeft betwist, komen die meerkosten niet voor vergoeding in aanmerking. In de door [persoon A] als productie 30 overgelegde ‘raming terreinherstel’ van Van Delft Infra is geheel uitgegaan van herstel door middel van het onderheien van de tuin. De offerte van ATT voor die wijze van herstel sluit op € 163.969,46. Dat bedrag komt dus niet voor vergoeding in aanmerking en moet in mindering worden gebracht op de door [persoon A] geraamde kosten van terreinherstel. Die raming sluit op € 560.000,- excl. BTW. Daar moeten de kosten van Van der Windt (€ 242.935,40 excl. BTW) in mindering op worden gebracht omdat die niet op terreinherstel betrekking hebben. Dat resulteert in een bedrag van € 317.064,50; met 21% BTW is dat € 383.648,10. Daarop moet € 163.969,46 in mindering worden gebracht, zodat een bedrag van € 219.678,64 voor vergoeding in aanmerking komt. De overige kritiek van ATT op de raming voor het terreinherstel, namelijk dat onduidelijk is wel deel van de tuin onderheid wordt, slaagt niet nu die door [persoon A] voldoende gemotiveerd is weerlegd met de bij de raming behorende tekeningen en ATT daar verder niet meer op heeft gereageerd. 4.19. Daarnaast zijn in deze raming kosten opgenomen voor leidingherstel dat door Van der Windt zou worden uitgevoerd. Daarvoor is bij productie 30 een aparte offerte van Van der Windt bijgevoegd. Voor zover het daarbij gaat om herstel van de WKO-installatie, komen de kosten daarvan, zoals hiervoor al is overwogen, niet voor rekening van ATT. Wat betreft het vervangen van het vuilwaterriool en de hemelwaterafvoeren heeft [persoon A] gesteld dat deze zijn beschadigd door verzakkingen dichtbij de woning. ATT heeft dat niet gemotiveerd betwist, zodat vaststaat dat [persoon A] in zoverre schade heeft geleden. Volgens ATT is die schade echter veroorzaakt door Van der Windt (4.16 onderdeel d.). Die stelling zal hierna worden beoordeeld. 4.20. Volgens ATT heeft Van der Windt de sleuf tussen de tijdelijke damwand en de betonnen kelderbak aangevuld met gebiedseigen grond, namelijk ‘slappe klei en (voornamelijk) veen’ en is die grond na het trekken van de damwand sterk verzakt. Verder zouden er voor de werkzaamheden van ATT al grond door Van der Windt zijn opgebracht. Daarbij verwijst AT naar memo’s van IFCO. 4.21. [persoon A] betwist dat de zettingen binnen 2,5 meter van de gevel aan Van der Windt zijn te wijten en verwijst in zoverre naar de conclusie van antwoord in vrijwaring van Van der Windt. Van der Windt erkent dat de sleuf is opgevuld met gebiedseigen grond maar dat de verzakkingen zijn ontstaan doordat ATT daarbovenop ongeveer 1,5 meter zand en Repac heeft aangebracht. Die laag is te zwaar voor de onderliggende oorspronkelijke bodem en daardoor zijn de verzakkingen opgetreden. Het hoogteverschil tussen het oorspronkelijke maaiveld en de woning en garage liep vanaf de toegangsbrug geleidelijk op en was het grootste direct bij de woning en garage. Daar is de laag zand en Repac dus het dikste en drukt dus het zwaarste gewicht op de ondergrond en zijn de verzakkingen dus het grootst. Daarbij verwijst Van der Windt naar verklaringen van Geomet. Verder is de sleuf maar maximaal 122,1 cm breed, zodat niet valt in te zien dat verzakkingen tot 2,5 meter uit de gevel verband houden met de wijze waarop een sleuf van die breedte is opgevuld. De ‘schatting’ van IFCO dat dat wel de oorzaak is, is daarvoor onvoldoende. Van der Windt heeft de sleuf bovendien laagsgewijs opgevuld en tussendoor aangetrild en bovendien heeft verdichting plaatsgevonden door het door middel van trillingen trekken van de damwanden. Verder wijst Van der Windt erop dat de verzakkingen op het gehele terrein hebben plaatsgevonden en niet alleen binnen 2,5 meter van de woning. De verzakkingen hebben bovendien ook plaatsgevonden rondom het deel van de woning dat niet onderkelderd is en dat dus buiten de damwand is gebouwd. Ook wijst Van der Windt erop dat zij de sleuf heeft opgevuld 1,5 jaar voordat ATT haar werkzaamheden heeft verricht en dat de grond in de sleuf daarom voldoende tijd heeft gehad om te zetten. De eerste zettingen deden zich volgens Van der Windt bovendien voor op een afstand van meer dan 2,5 meter uit de gevel. Van der Windt betwist dat zij in betekenende mate zand heeft opgebracht voordat ATT met haar werkzaamheden begon. 4.22. Zoals hiervoor al is overwogen, raakte ATT pas bij het project betrokken toen de ruwbouw klaar was en het grondverzet ook. Op dat moment heeft ATT van Kabaz een tuinontwerp gekregen waarop ATT haar offerte kon baseren. Zoals ATT zelf in haar conclusie van antwoord vermeldt, blijkt uit dat tuinontwerp dat het terrein voor de woning tot wel 1,5 meter moest worden opgehoogd. Daarop heeft ATT haar offerte ook gebaseerd, met grote hoeveelheden zand en Repac. De stelling dat Van der Windt grote hoeveelheden zand zou hebben opgebracht, is innerlijk tegenstrijdig met het eerdere standpunt dat ATT tot 1,5 meter moest ophogen en met de offerte die zij daarop heeft gebaseerd. De rechtbank gaat aan dat standpunt daarom verder voorbij. ATT heeft niet betwist dat het hoogteverschil het grootste was direct bij de woning en de garage en dat daar dus de grootste laag zand en Repac op is aangebracht. Het hoge gewicht van dit materiaal drukt op de gebiedseigen grond die daaronder aanwezig is, zodat voor de hand ligt dat de verzakkingen het grootste zijn dichtbij de woning en de garage. ATT heeft het standpunt van Van der Windt dat de gebiedseigen grond in de sleuf verdicht is door middel van aantrillen, trillen bij het trekken van de damwanden en door tijdsverloop onvoldoende gemotiveerd betwist. Het standpunt van Van der Windt dat op de door haar overgelegde foto’s sporen van een trilplaat te zien zijn, heeft ATT niet weersproken. De filmpjes die door ATT zijn ingebracht over het aantrillen van veengrond heeft Van der Windt voldoende gemotiveerd betwist door erop te wijzen dat de veengrond in die filmpjes erg nat is en dat dit niet het geval was met de grond die is gebruikt voor het aanvullen van de sleuf. Van der Windt heeft verder gesteld en door ATT is niet gemotiveerd betwist dat niet alleen binnen 2,5 meter van de woning verzakkingen hebben plaatsgevonden en dat ook verzakkingen bij het deel van de woning hebben plaatsgevonden dat niet onderkelderd is en waar dus geen sleuf is opgevuld. Tot slot heeft ATT niet duidelijk gemaakt hoe zij de afstand van 2,5 meter uit de gevel heeft bepaald en hoe die afstand zich verhoudt tot de (wisselende) breedte van de sleuf die, onbetwist, maximaal 122,1 cm is. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat ATT haar stelling dat de verzakkingen binnen 2,5 meter van de gevel van de woning en garage door Van der Windt zijn veroorzaakt, in het licht van de gemotiveerde betwisting door Van der Windt onvoldoende heeft onderbouwd om tot bewijslevering te worden toegelaten. Dat betekent dat er geen grond is voor het oordeel dat niet ATT maar Van der Windt aansprakelijk is voor de gestelde schade aan de riool- en hemelwaterafvoeren.

Zoals hiervoor al is overwogen kunnen uit de algemene uitlatingen van ATT in een WhatsApp-conversatie met [persoon A] over 'een toptuin' en 'er echt iets moois van maken' geen verdergaande verbintenissen worden afgeleid dan in de offerte zijn opgenomen. Een volledig zettingsvrije aanleg van de tuin door die te onderheien of door andere, lichtere materialen te gebruiken, zou dus wel degelijk meerwerk zijn geweest. Omdat [persoon A] de stelling van ATT dat de meerkosten gelijk zijn aan de offertes die ATT daarvoor heeft uitgebracht niet heeft betwist, komen die meerkosten niet voor vergoeding in aanmerking. In de door [persoon A] als productie 30 overgelegde ‘raming terreinherstel’ van Van Delft Infra is geheel uitgegaan van herstel door middel van het onderheien van de tuin. De offerte van ATT voor die wijze van herstel sluit op € 163.969,46. Dat bedrag komt dus niet voor vergoeding in aanmerking en moet in mindering worden gebracht op de door [persoon A] geraamde kosten van terreinherstel. Die raming sluit op € 560.000,- excl. BTW. Daar moeten de kosten van Van der Windt (€ 242.935,40 excl. BTW) in mindering op worden gebracht omdat die niet op terreinherstel betrekking hebben. Dat resulteert in een bedrag van € 317.064,50; met 21% BTW is dat € 383.648,10. Daarop moet € 163.969,46 in mindering worden gebracht, zodat een bedrag van € 219.678,64 voor vergoeding in aanmerking komt. De overige kritiek van ATT op de raming voor het terreinherstel, namelijk dat onduidelijk is wel deel van de tuin onderheid wordt, slaagt niet nu die door [persoon A] voldoende gemotiveerd is weerlegd met de bij de raming behorende tekeningen en ATT daar verder niet meer op heeft gereageerd. 4.19. Daarnaast zijn in deze raming kosten opgenomen voor leidingherstel dat door Van der Windt zou worden uitgevoerd. Daarvoor is bij productie 30 een aparte offerte van Van der Windt bijgevoegd. Voor zover het daarbij gaat om herstel van de WKO-installatie, komen de kosten daarvan, zoals hiervoor al is overwogen, niet voor rekening van ATT. Wat betreft het vervangen van het vuilwaterriool en de hemelwaterafvoeren heeft [persoon A] gesteld dat deze zijn beschadigd door verzakkingen dichtbij de woning. ATT heeft dat niet gemotiveerd betwist, zodat vaststaat dat [persoon A] in zoverre schade heeft geleden. Volgens ATT is die schade echter veroorzaakt door Van der Windt (4.16 onderdeel d.). Die stelling zal hierna worden beoordeeld. 4.20. Volgens ATT heeft Van der Windt de sleuf tussen de tijdelijke damwand en de betonnen kelderbak aangevuld met gebiedseigen grond, namelijk ‘slappe klei en (voornamelijk) veen’ en is die grond na het trekken van de damwand sterk verzakt. Verder zouden er voor de werkzaamheden van ATT al grond door Van der Windt zijn opgebracht. Daarbij verwijst AT naar memo’s van IFCO. 4.21. [persoon A] betwist dat de zettingen binnen 2,5 meter van de gevel aan Van der Windt zijn te wijten en verwijst in zoverre naar de conclusie van antwoord in vrijwaring van Van der Windt. Van der Windt erkent dat de sleuf is opgevuld met gebiedseigen grond maar dat de verzakkingen zijn ontstaan doordat ATT daarbovenop ongeveer 1,5 meter zand en Repac heeft aangebracht. Die laag is te zwaar voor de onderliggende oorspronkelijke bodem en daardoor zijn de verzakkingen opgetreden. Het hoogteverschil tussen het oorspronkelijke maaiveld en de woning en garage liep vanaf de toegangsbrug geleidelijk op en was het grootste direct bij de woning en garage. Daar is de laag zand en Repac dus het dikste en drukt dus het zwaarste gewicht op de ondergrond en zijn de verzakkingen dus het grootst. Daarbij verwijst Van der Windt naar verklaringen van Geomet. Verder is de sleuf maar maximaal 122,1 cm breed, zodat niet valt in te zien dat verzakkingen tot 2,5 meter uit de gevel verband houden met de wijze waarop een sleuf van die breedte is opgevuld. De ‘schatting’ van IFCO dat dat wel de oorzaak is, is daarvoor onvoldoende. Van der Windt heeft de sleuf bovendien laagsgewijs opgevuld en tussendoor aangetrild en bovendien heeft verdichting plaatsgevonden door het door middel van trillingen trekken van de damwanden. Verder wijst Van der Windt erop dat de verzakkingen op het gehele terrein hebben plaatsgevonden en niet alleen binnen 2,5 meter van de woning. De verzakkingen hebben bovendien ook plaatsgevonden rondom het deel van de woning dat niet onderkelderd is en dat dus buiten de damwand is gebouwd. Ook wijst Van der Windt erop dat zij de sleuf heeft opgevuld 1,5 jaar voordat ATT haar werkzaamheden heeft verricht en dat de grond in de sleuf daarom voldoende tijd heeft gehad om te zetten. De eerste zettingen deden zich volgens Van der Windt bovendien voor op een afstand van meer dan 2,5 meter uit de gevel. Van der Windt betwist dat zij in betekenende mate zand heeft opgebracht voordat ATT met haar werkzaamheden begon. 4.22. Zoals hiervoor al is overwogen, raakte ATT pas bij het project betrokken toen de ruwbouw klaar was en het grondverzet ook. Op dat moment heeft ATT van Kabaz een tuinontwerp gekregen waarop ATT haar offerte kon baseren. Zoals ATT zelf in haar conclusie van antwoord vermeldt, blijkt uit dat tuinontwerp dat het terrein voor de woning tot wel 1,5 meter moest worden opgehoogd. Daarop heeft ATT haar offerte ook gebaseerd, met grote hoeveelheden zand en Repac. De stelling dat Van der Windt grote hoeveelheden zand zou hebben opgebracht, is innerlijk tegenstrijdig met het eerdere standpunt dat ATT tot 1,5 meter moest ophogen en met de offerte die zij daarop heeft gebaseerd. De rechtbank gaat aan dat standpunt daarom verder voorbij. ATT heeft niet betwist dat het hoogteverschil het grootste was direct bij de woning en de garage en dat daar dus de grootste laag zand en Repac op is aangebracht. Het hoge gewicht van dit materiaal drukt op de gebiedseigen grond die daaronder aanwezig is, zodat voor de hand ligt dat de verzakkingen het grootste zijn dichtbij de woning en de garage. ATT heeft het standpunt van Van der Windt dat de gebiedseigen grond in de sleuf verdicht is door middel van aantrillen, trillen bij het trekken van de damwanden en door tijdsverloop onvoldoende gemotiveerd betwist. Het standpunt van Van der Windt dat op de door haar overgelegde foto’s sporen van een trilplaat te zien zijn, heeft ATT niet weersproken. De filmpjes die door ATT zijn ingebracht over het aantrillen van veengrond heeft Van der Windt voldoende gemotiveerd betwist door erop te wijzen dat de veengrond in die filmpjes erg nat is en dat dit niet het geval was met de grond die is gebruikt voor het aanvullen van de sleuf. Van der Windt heeft verder gesteld en door ATT is niet gemotiveerd betwist dat niet alleen binnen 2,5 meter van de woning verzakkingen hebben plaatsgevonden en dat ook verzakkingen bij het deel van de woning hebben plaatsgevonden dat niet onderkelderd is en waar dus geen sleuf is opgevuld. Tot slot heeft ATT niet duidelijk gemaakt hoe zij de afstand van 2,5 meter uit de gevel heeft bepaald en hoe die afstand zich verhoudt tot de (wisselende) breedte van de sleuf die, onbetwist, maximaal 122,1 cm is. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat ATT haar stelling dat de verzakkingen binnen 2,5 meter van de gevel van de woning en garage door Van der Windt zijn veroorzaakt, in het licht van de gemotiveerde betwisting door Van der Windt onvoldoende heeft onderbouwd om tot bewijslevering te worden toegelaten. Dat betekent dat er geen grond is voor het oordeel dat niet ATT maar Van der Windt aansprakelijk is voor de gestelde schade aan de riool- en hemelwaterafvoeren.

ATT is dus in beginsel aansprakelijk voor die schade. Beroep op artikel 4 lid 6 van algemene voorwaarden van ATT 4.23. ATT heeft zich nog beroepen op artikel 4 lid 6 van haar algemene voorwaarden waarin is bepaald: "(...) behoudens het daartoe bepaalde in de wet, niet aansprakelijk [is] voor schade aan bekabeling, leidingen of andere aan het oog onttrokken ondergrondse werken en constructies, noch voor de mogelijke gevolgen van die schade”. [persoon A] beroept zich op vernietiging van dit beding omdat dit onredelijk bezwarend is voor hem als consument (artikel 6:237 sub b en f BW). ATT heeft betwist dat het beding onredelijk bezwarend is omdat dit volgens haar een redelijk risico van de ondernemer afdekt en dat dit risico bovendien niet verzekerbaar is. 4.24. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op vernietiging van [persoon A] slaagt. Deze schade is ontstaan doordat ATT hoewel zij wist dat de ondergrond in het gebied verzakkingsgevoelig is, een grote hoeveelheid zwaar ophoogmateriaal heeft aangebracht. Honorering van een beroep op het beding dekt daarmee geen redelijk ondernemersrisico af, maar zou wel betekenen dat ATT de door haar veroorzaakte schade niet zou hoeven te vergoeden. Dat het risico op deze schade niet verzekerbaar zou zijn, is niet nader onderbouwd door ATT, maar legt bovendien geen gewicht in de schaal gelet op het bewuste risico dat ATT heeft genomen door ondanks haar kennis van de verzakkingsgevoeligheid van de grond toch een grote hoeveelheid zwaar ophoogmateriaal aan te brengen. De hoogte van de schade 4.25. De overige in de offerte van Van der Windt opgevoerde kosten (stelpost onvoorzien koelleidingen en GKW leidingen, opnieuw aanleggen koelleidingen zwembad, herstellen voeding kabels, herstellen alarm in tuin) zijn door ATT betwist en zijn door [persoon A] niet nader toegelicht. Dat geldt ook voor de overige posten in de raming onder ‘stelposten’. Specifiek met betrekking tot de post ‘grondwerken tbv leidingherstel bijlage’ geldt dat deze niet terugkomt in de hiervoor beoordeelde offerte van Van der Windt (die juist ziet op de kosten van leidingherstel) en ook niet in een ander deel van productie 30. Deze posten zijn onvoldoende onderbouwd. Daarom zal [persoon A] niet in de gelegenheid worden gesteld om deze kostenposten nader te onderbouwen. De gestelde schade is in zoverre niet komen vast te staan. 4.26. De door [persoon A] gevorderde vergoeding van kosten die hij heeft gemaakt voor het herstel van de entree van de woning is door ATT niet anders bestreden dan met de stelling dat schade door verzakkingen binnen 2,5 meter van de woning voor rekening van Van der Windt komt. Dat betoog is hiervoor verworpen, zodat deze schade voor rekening van ATT komt. 4.27. De door [persoon A] gevorderde vergoeding van kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid zijn door AT betwist voor zover het de kosten van bodemonderzoek door Arnicon betreft omdat dit onderzoek zag op de milieuhygiënische kwaliteit van de grond die niet in geschil is. Wat betreft de kosten van advieswerk van Van Delft en/of Geomet (productie 31) is volgens ATT niet duidelijk op welke werkzaamheden die kosten betrekking hebben. Volgens [persoon A] was het onderzoek van Arnicon wel noodzakelijk voor het geschil en heeft ATT de kosten van Geomet niet betwist. 4.28. Zoals door ATT aangevoerd, heeft het rapport van Arnicon betrekking op de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en niet op de vraag of het handelen van ATT onjuist was en heeft geleid tot schade. Dat het rapport mogelijk zijdelings relevante informatie bevat is daarvoor onvoldoende, omdat het rapport niet voor dat doel is opgesteld. De kosten voor dit rapport zijn daarom in het kader van deze procedure geen kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Wat betreft de kosten van het onderzoek van Geomet, neemt [persoon A] ten onrechte aan dat die niet door ATT zijn betwist. Nu [persoon A] niet op die betwisting reageert, zijn de gestelde kosten niet komen vast te staan. Geen eigen schuld 4.29. Het beroep van ATT op eigen schuld aan de zijde van [persoon A] slaagt niet. De oorzaak voor het ontstaan van de schade ligt in het onoordeelkundig handelen van ATT en niet in enig handelen of nalaten van [persoon A] .

ATT is dus in beginsel aansprakelijk voor die schade. Beroep op artikel 4 lid 6 van algemene voorwaarden van ATT 4.23. ATT heeft zich nog beroepen op artikel 4 lid 6 van haar algemene voorwaarden waarin is bepaald: "(...) behoudens het daartoe bepaalde in de wet, niet aansprakelijk [is] voor schade aan bekabeling, leidingen of andere aan het oog onttrokken ondergrondse werken en constructies, noch voor de mogelijke gevolgen van die schade”. [persoon A] beroept zich op vernietiging van dit beding omdat dit onredelijk bezwarend is voor hem als consument (artikel 6:237 sub b en f BW). ATT heeft betwist dat het beding onredelijk bezwarend is omdat dit volgens haar een redelijk risico van de ondernemer afdekt en dat dit risico bovendien niet verzekerbaar is. 4.24. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op vernietiging van [persoon A] slaagt. Deze schade is ontstaan doordat ATT hoewel zij wist dat de ondergrond in het gebied verzakkingsgevoelig is, een grote hoeveelheid zwaar ophoogmateriaal heeft aangebracht. Honorering van een beroep op het beding dekt daarmee geen redelijk ondernemersrisico af, maar zou wel betekenen dat ATT de door haar veroorzaakte schade niet zou hoeven te vergoeden. Dat het risico op deze schade niet verzekerbaar zou zijn, is niet nader onderbouwd door ATT, maar legt bovendien geen gewicht in de schaal gelet op het bewuste risico dat ATT heeft genomen door ondanks haar kennis van de verzakkingsgevoeligheid van de grond toch een grote hoeveelheid zwaar ophoogmateriaal aan te brengen. De hoogte van de schade 4.25. De overige in de offerte van Van der Windt opgevoerde kosten (stelpost onvoorzien koelleidingen en GKW leidingen, opnieuw aanleggen koelleidingen zwembad, herstellen voeding kabels, herstellen alarm in tuin) zijn door ATT betwist en zijn door [persoon A] niet nader toegelicht. Dat geldt ook voor de overige posten in de raming onder ‘stelposten’. Specifiek met betrekking tot de post ‘grondwerken tbv leidingherstel bijlage’ geldt dat deze niet terugkomt in de hiervoor beoordeelde offerte van Van der Windt (die juist ziet op de kosten van leidingherstel) en ook niet in een ander deel van productie 30. Deze posten zijn onvoldoende onderbouwd. Daarom zal [persoon A] niet in de gelegenheid worden gesteld om deze kostenposten nader te onderbouwen. De gestelde schade is in zoverre niet komen vast te staan. 4.26. De door [persoon A] gevorderde vergoeding van kosten die hij heeft gemaakt voor het herstel van de entree van de woning is door ATT niet anders bestreden dan met de stelling dat schade door verzakkingen binnen 2,5 meter van de woning voor rekening van Van der Windt komt. Dat betoog is hiervoor verworpen, zodat deze schade voor rekening van ATT komt. 4.27. De door [persoon A] gevorderde vergoeding van kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid zijn door AT betwist voor zover het de kosten van bodemonderzoek door Arnicon betreft omdat dit onderzoek zag op de milieuhygiënische kwaliteit van de grond die niet in geschil is. Wat betreft de kosten van advieswerk van Van Delft en/of Geomet (productie 31) is volgens ATT niet duidelijk op welke werkzaamheden die kosten betrekking hebben. Volgens [persoon A] was het onderzoek van Arnicon wel noodzakelijk voor het geschil en heeft ATT de kosten van Geomet niet betwist. 4.28. Zoals door ATT aangevoerd, heeft het rapport van Arnicon betrekking op de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en niet op de vraag of het handelen van ATT onjuist was en heeft geleid tot schade. Dat het rapport mogelijk zijdelings relevante informatie bevat is daarvoor onvoldoende, omdat het rapport niet voor dat doel is opgesteld. De kosten voor dit rapport zijn daarom in het kader van deze procedure geen kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Wat betreft de kosten van het onderzoek van Geomet, neemt [persoon A] ten onrechte aan dat die niet door ATT zijn betwist. Nu [persoon A] niet op die betwisting reageert, zijn de gestelde kosten niet komen vast te staan. Geen eigen schuld 4.29. Het beroep van ATT op eigen schuld aan de zijde van [persoon A] slaagt niet. De oorzaak voor het ontstaan van de schade ligt in het onoordeelkundig handelen van ATT en niet in enig handelen of nalaten van [persoon A] .