ECLI:NL:RBROT:2025:8919

RECHTBANK ROTTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: ROT 24/561 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juli 2025 in de zaak tussen [naam eiser] , uit [plaats 1] , eiser (gemachtigde: mr. R.J.H. Kijne), en de bewaarder van het kadaster en de openbare registers, de bewaarder (mr. P.A.M. Schamp). Als derde-partijen nemen aan de zaak deel: [naam vereffenaar 1] uit [plaats 2] en [naam vereffenaar 2] uit [plaats 3] (de vereffenaars) (gemachtigde: mr. C. Hokken). Samenvatting 1. Deze uitspraak gaat over het ongedaan maken van de inschrijving van het opstalrecht op de kadastrale aanduiding Overschie [perceelnummer] (het perceel) ten behoeve van eiser. De vereffenaars hebben het kadaster verzocht om herstel van een volgens hen ten onrechte ingeschreven opstalrecht. Het kadaster heeft dit verzoek toegewezen. Eiser is het niet eens met het ongedaan maken van het inschrijven van het opstalrecht. Hij voert een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van de beroepsgronden beoordeelt de rechtbank het ongedaanmakingsbesluit van het Kadaster. 1.1. De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de bewaarder zijn besluit op een onjuiste rechtsgrond baseert. De rechtbank ziet aanleiding om de rechtsgevolgen van het besluit in stand te laten omdat de bewaarder zijn besluit wel heeft kunnen baseren op een andere rechtsgrond. Het beroep is dus gegrond maar de ongedaanmaking blijft in stand. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

2. Met een besluit van 9 augustus 2023 heeft de bewaarder besloten om inschrijving van het opstalrecht op het perceel ongedaan te maken. Met een besluit van 29 november 2023 (het bestreden besluit) op het bezwaar van eiser is de bewaarder bij dat besluit gebleven. 2.1. Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. De bewaarder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 2.2. De rechtbank heeft het beroep op 24 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser, de bewaarder en de gemachtigde van de vereffenaars.

Totstandkoming van het bestreden besluit 3. 3.1. Tussen de overleden broer van eiser en zijn overleden moeder is in 1989 een huurovereenkomst gesloten. In de huurovereenkomst is een clausule opgenomen waarin staat: de huurder verkrijgt bij deze het recht van opstal teneinde op het terrein gebouwen te stichten. Eiser is erfgenaam en stelt dat hij de huurovereenkomst kan voortzetten in plaats van zijn broer. Hij wilde het opstalrecht inschrijven in het Kadaster. Eiser heeft daartoe contact opgenomen met een notaris. Een medewerker van de notaris heeft in april 2023 telefonisch contact opgenomen met de bewaarder. Naar aanleiding van dat telefoongesprek heeft eiser besloten om op 18 april 2023 een notariële registerverklaring over de inschrijving van een rechtshandeling ingeschreven in het register Onroerende Zaken Hypotheken 4 in deel [nummer A] nummer [nummer B] (de registerverklaring) op te laten stellen en in te dienen bij de bewaarder. Op 19 april 2023 heeft de bewaarder aan de notaris van eiser laten weten dat de inschrijving is ontvangen en op 21 april 2023 heeft de bewaarder aan de notaris meegedeeld dat het recht van opstal is ingeschreven per 19 april 2023. 3.2. Uit de registerverklaring volgt dat eiser heeft verklaard dat er door zijn rechtsvoorganger een rechtshandeling is verricht die strekt tot het sluiten van een huurovereenkomst en het daarmee verkrijgen van een recht van opstal. In de registerverklaring staat dat eiser gerechtigd is tot het overeenkomstig de huurovereenkomst gevestigde opstalrecht. Naar aanleiding van deze inschrijving heeft de bewaarder het Basisregistratie Kadaster (BRK) bijgewerkt waarbij het perceel is gesplitst in een drietal percelen. Het recht van opstal van eiser is geregistreerd op één van die percelen. 3.3. Op 25 juli 2023 hebben de vereffenaars van de nalatenschap van de overleden moeder van eiser een verzoek tot herstel ingediend bij de bewaarder. De bewaarder heeft dit verzoek behandeld als een verzoek tot herstel op grond van artikel 7t van de Kadasterwet. De bewaarder heeft naar aanleiding van dit verzoek geconstateerd dat middels de ingeschreven registerverklaring het opstalrecht niet tot stand had kunnen komen en de bewaarder heeft contact opgenomen met de aanbieder van het stuk, de notaris, om de registerverklaring te laten verbeteren zoals bedoeld in artikel 21b van de Kadasterregeling 1994 (de Kadasterregeling). De bewaarder heeft ook de bijwerking van de BRK ongedaan gemaakt zodat het opstalrecht niet langer is aangetekend en de splitsing van de kadastrale percelen ongedaan is gemaakt zodat het perceel weer als één perceel is ingeschreven. 3.4. De bewaarder heeft tijdens de verdere behandeling van het verzoek geconstateerd dat de registerverklaring in het geheel niet ingeschreven had mogen worden in de openbare registers. Op basis van artikel 5:101 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in samenhang met de artikelen 3:98 en 3:89 van het BW is voor het vestigen van een recht van opstal een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte vereist, gevolgd door inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers. De bewaarder heeft geconstateerd dat een dergelijke notariële akte niet staat ingeschreven. De bewaarder is tot de conclusie gekomen dat hij de inschrijving in eerste instantie had moeten weigeren. Op 9 augustus 2023 heeft de bewaarder besloten om een aantekening zoals bedoeld in artikel 116 van de Kadasterwet en artikel 147 van de Kadasterregeling bij de inschrijving te plaatsen. In die aantekening verklaart de bewaarder dat het stuk ten onrechte is ingeschreven. Op dezelfde datum heeft de bewaarder de bijwerking van de BRK ongedaan gemaakt. 4. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. De bewaarder heeft het bezwaar ongegrond verklaard zonder eiser in bezwaar te horen. Toetsingskader 4.1. De wettelijke regels en beleidsregels die van belang zijn voor deze zaak, staan in de bijlage bij deze uitspraak. Had de bewaarder eiser in bezwaar moeten horen? 5. Eiser voert aan dat de bewaarder hem in bezwaar had moeten horen, het bezwaar was niet evident ongegrond. Eiser voert verder aan dat de bewaarder hem in kennis dient te stellen van de onregelmatigheid, de verbetering daarvan en het tijdstip van de verbetering. Volgens eiser had dit onverwijld moeten gebeurden. 5.1. De rechtbank stelt vast dat verweerder in zijn verweerschrift een nieuwe motivering heeft gegeven voor zijn besluit, namelijk dat aanpassing vereist was van de registratie aan de bewaardersverklaring. Verder is de grondslag van het bestreden besluit, zoals uit de overwegingen verderop in deze uitspraak volgt, niet juist. Reeds daarom was het bezwaar niet evident kansloos en had de bewaarder eiser daarover moeten horen. Omdat eiser zijn standpunt in beroep voldoende heeft kunnen toelichten, zal de rechtbank dit gebrek in de besluitvorming passeren met artikel 6:22 van de Awb. 5.2. Op grond van artikel 7t, eerste lid, in samenhang met artikel 7n, zesde lid, van de Kadasterwet moest de bewaarder eiser onverwijld schriftelijk mededeling doen van zijn op 1 augustus 2023 al ten uitvoer gelegde besluit tot ongedaanmaking van de registratie. De bewaarder heeft deze voorschriften niet nageleefd, door eiser pas op 9 augustus 2023 in kennis te stellen van zijn besluit. Omdat eiser hierdoor niet is benadeeld, zal de rechtbank de schending van deze voorschriften ook met artikel 6:22 van de Awb passeren. Komt eiser een geslaagd beroep toe op het vertrouwensbeginsel? 6. Eiser voert aan dat de inschrijving niet ongedaan mocht worden gemaakt omdat de bewaarder aan de notaris heeft laten weten dat het stuk wel aan de eisen voldoet. Tijdens het telefoongesprek dat plaatsvond tussen de notaris en de bewaarder heeft de bewaarder verklaard dat de registerverklaring voldoende zou zijn om het opstalrecht te doen inschrijven. Eiser heeft op basis van deze verklaring gehandeld en dat had hij niet gedaan zonder deze verklaring. De bewaarder heeft de inschrijving ook in stand gelaten totdat de vereffenaars een verzoek tot herstel deden. Dit laat naar de mening van eiser zien dat de bewaarder de gang van zaken geen probleem vond. 6.1. De rechtbank begrijpt het betoog van eiser als een beroep op het vertrouwensbeginsel. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling moeten voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel drie stappen worden doorlopen. Allereerst moet de betrokkene aannemelijk maken dat van de zijde van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit de betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of en zo ja, hoe het bestuursorgaan in een concreet geval een bevoegdheid zou uitoefenen. Bij de tweede stap moet de vraag worden beantwoord of die toezegging aan het bevoegde bestuursorgaan kan worden toegerekend. Dat is het geval als de betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht veronderstellen dat degene die de uitlating deed of de gedraging verrichtte de opvatting van het bevoegde orgaan vertolkte. Als beide vragen bevestigend worden beantwoord, en er dus een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel kan worden gedaan, volgt de derde stap. Dat sprake is van gerechtvaardigde verwachtingen betekent namelijk niet dat daaraan altijd moet worden voldaan. Zwaarder wegende belangen, zoals het algemeen belang of de belangen van derden, kunnen daaraan in de weg staan. 6.2. De bewaarder betwist niet dat er een gesprek heeft plaatsgevonden tussen de notaris en de bewaarder.

8. Het beroep is gegrond omdat het bestreden besluit is genomen in strijd is met artikel 7t van de Kadasterwet. De rechtsgevolgen van het bestreden besluit laat de rechtbank in stand. Dat betekent dat de bewaarder de inschrijving van het opstalrecht terecht ongedaan heeft gemaakt. 8.1. Omdat het beroep gegrond is moet de bewaarder het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De bewaarder moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 907,-. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.814,-.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt het besluit van 29 november 2023; - bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven; - bepaalt dat de bewaarder het griffierecht van € 187,- aan eiser moet vergoeden; - veroordeelt de bewaarder tot betaling van € 1.814,- aan proceskosten aan eiser. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.C. Rop, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Blokhuis, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 18 juli 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving Kadasterwet Artikel 7s 1. Indien de Dienst constateert dat de weergave van een authentiek gegeven als bedoeld in artikel 7f, tweede lid, of 7g, eerste lid, in de basisregistratie kadaster niet in overeenstemming is met dat gegeven, als opgenomen in een brondocument of, ingeval een authentiek gegeven wordt afgeleid uit een brondocument, dat gegeven niet juist en volledig daaruit is afgeleid, herstelt de Dienst ambtshalve dat gegeven in die basisregistratie. De artikelen 7n, vierde en zesde lid, en 7r zijn van overeenkomstige toepassing. 2. Indien de Dienst constateert dat een in de basisregistratie topografie opgenomen geografisch gegeven niet in overeenstemming is met: a. de fysieke werkelijkheid ten tijde van de laatste bijhouding van het geografisch gebied, waarin het geografische object, waarop dat gegeven betrekking heeft, is gelegen, of b. de actuele fysieke werkelijkheid, in geval van een aanmerkelijke verandering ten opzichte van de laatste bijhouding van het betreffende geografisch gebied, kan de Dienst dat gegeven in de basisregistratie topografie ambtshalve herstellen dan wel, indien het betreft een geval als bedoeld in onderdeel a, dat herstel opschorten tot de eerstvolgende bijhouding, bedoeld in de catalogus basisregistratie topografie. De Dienst tekent zowel een geconstateerde onjuistheid als de correctie daarvan aan in het register, bedoeld in artikel 7o, tweede lid. 3. Indien de Dienst ten aanzien van de weergave van een in een registratie opgenomen ander gegeven dan een authentiek gegeven een constatering als bedoeld in het eerste lid doet, zijn dat lid alsmede de artikelen 7n, vierde en zesde lid, en 7r van overeenkomstige toepassing. Artikel 7t 1. Indien een belanghebbende gerede twijfel heeft omtrent de juistheid van een in de basisregistratie kadaster opgenomen gegeven dat krachtens deze wet als authentiek is aangemerkt, dan wel omtrent de juistheid van een uit een andere basisregistratie dan genoemd in artikel 1a in de basisregistratie kadaster of de registratie voor schepen of luchtvaartuigen overgenomen authentiek gegeven, kan die belanghebbende onder opgaaf van redenen aan de Dienst een verzoek tot herstel van dat gegeven in de basisregistratie kadaster doen. De artikelen 7n, tweede tot en met vierde en zesde lid, en 7r zijn van overeenkomstige toepassing indien het verzoek betrekking heeft op een in de basisregistratie kadaster opgenomen gegeven dat krachtens deze wet als authentiek is aangemerkt, en artikel 7m, tweede lid, is van overeenkomstige toepassing indien het verzoek betrekking heeft op een uit een andere basisregistratie overgenomen gegeven. 2. Het eerste lid is van overeenkomstige toepassing indien een belanghebbende gerede twijfel heeft omtrent de juistheid van een ander dan een authentiek gegeven in de basisregistratie kadaster of de registratie voor schepen of luchtvaartuigen. 3. De Dienst registreert een verzoek als bedoeld in het eerste of derde lid alsmede de beslissing op dat verzoek. Artikel 116 Het bestuur van de Dienst stelt regels met betrekking tot de wijze waarop een vergissing, verzuim of een andere onregelmatigheid begaan door de bewaarder bij de inschrijving van stukken in de openbare registers, bij het stellen daarin van aantekeningen, bij de boeking van stukken in het register van voorlopige aantekeningen, of bij de doorhaling van voorlopige aantekeningen, wordt hersteld. Kadasterregeling 1994 Artikel 21b 1. Indien na de inschrijving van een stuk blijkt dat het stuk onjuistheden of onvolledigheden bevat, of in het stuk gegevens ontbreken die noodzakelijk zijn voor een juiste en volledige bijhouding, verzoekt de bewaarder aan de aanbieder het stuk te verbeteren op de in de wet, of de Wet op het notarisambt voorgeschreven wijze. 2. Indien het ingeschreven stuk in papieren vorm is aangeboden, heeft het verzoek tot aanbieding van een stuk tot verbetering, een bijhoudingsverklaring dan wel een proces-verbaal de vorm van het een model dat door de bewaarder wordt voorgeschreven. 3. Indien het ingeschreven stuk in elektronische vorm ter inschrijving is aangeboden, is het verzoek tot aanbieding van een stuk tot verbetering, een bijhoudingsverklaring, dan wel een proces- verbaal voorzien van een elektronisch zegel van de bewaarder, bedoeld in artikel 7e, tweede lid, van de wet. Artikel 147 1. De vergissingen, verzuimen of andere onregelmatigheden, bedoeld in artikel 116, van de wet, worden op de dag dat zulks blijkt, onverwijld hersteld. Op het desbetreffende stuk wordt een door de bewaarder gedagtekende en ondertekende aantekening gesteld, inhoudende een korte vermelding van de inhoud der onregelmatigheid en het tijdstip der herstelling. 2. Indien het te verbeteren stuk inmiddels is vervangen door een mechanische reproductie daarvan, wordt de in het eerste lid bedoelde aantekening gesteld op de wijze, bepaald in artikel 9. 3. Indien de bewaarder een stuk onterecht heeft ingeschreven, wordt de aanbieder van het stuk in de gelegenheid gesteld om de onterechte inschrijving te herstellen door het stuk aan te vullen, te rectificeren of waardeloos te verklaren gevolgd door inschrijving van een stuk dat voldoet aan de inschrijvingsvereisten. 4. Indien zulks naar het oordeel van de bewaarder wenselijk is, worden de aanbieder van het desbetreffende stuk en eventueel andere hem bekende belanghebbenden in kennis gesteld van de onregelmatigheid, de verbetering daarvan en het tijdstip van verbetering. Zie bijvoorbeeld: uitspraken van de Afdeling van 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694 en 29 september 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2180. Uitspraak van de Afdeling van 7 december 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3610.

De bewaarder stelt echter wel dat uit het vastgelegde contact blijkt dat de notaris een vraag stelde over een huurovereenkomst met opstalrecht, waarbij geantwoord is dat een notariële partij-akte danwel een registerverklaring ter inschrijving aangeboden kan worden met een bijlage waaruit de indeplaatsstelling blijkt. De bewaarder stelt dat hieruit duidelijk blijkt dat hij uit is gegaan van de situatie waarin het opstalrecht al juridisch op een juiste wijze tot stand is gekomen. 6.3. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op het vertrouwensbeginsel niet slaagt. De strekking van dit beroep is dat eiser mocht vertrouwen op een beweerdelijk onjuiste mededeling van een medewerker van het Kadaster dat een juridisch nog niet tot stand gekomen opstalrecht rechtsgeldig zou kunnen worden ingeschreven. Zelfs als die onjuiste mededeling zou zijn gedaan, wat niet aannemelijk is gemaakt omdat onduidelijk is welke vraag er is gesteld en welk antwoord daarop is gegeven, kon eiser daar geen gerechtvaardigd vertrouwen aan ontlenen omdat de notaris, die moet worden geacht te weten hoe een recht van opstal moet worden gevestigd, beroepshalve de onjuistheid van die mededeling had moeten onderkennen. Heeft de bewaarder de inschrijving van het opstalrecht terecht ongedaan gemaakt? 7. Eiser voert aan dat de bewaarder de inschrijving van het opstalrecht ten onrechte ongedaan heeft gemaakt. Eiser voert verder aan dat de burgerlijke rechter bevoegd is om over dit geschil te beslissen. Hij stelt dat de vereffenaars tegen de inschrijving bezwaar hadden moeten maken en dat het verzoek tot herstel als een bezwaar na afloop van de bezwaartermijn moet worden behandeld. De vereffenaars hebben geen bezwaar gemaakt tegen de inschrijving van het opstalrecht en daarom moet worden uitgegaan van de juistheid hiervan. Eiser verwijst daarbij naar een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling). Volgens eiser heeft de Afdeling in deze uitspraak geoordeeld dat wanneer tegen de inschrijving geen bezwaar is gemaakt en de vereffenaars het niet eens zijn met het resultaat van de bijwerking van het BRK zij zich tot de burgerlijke rechter kunnen wenden. 7.1. De door eiser aangehaalde uitspraak van de Afdeling staat niet in de weg aan ambtshalve correctie en correctie op verzoek zoals geregeld in titel 4 van hoofdstuk 1A van de Kadasterwet. Daarom al mist die uitspraak relevantie voor dit geval. 7.2. De bewaarder heeft in dit geval toepassing gegeven aan artikel 7t, eerste lid, van de Kadasterwet op grond waarvan de bewaarder bevoegd is om op verzoek van een belanghebbende een in de BRK genoemd gegeven te herstellen. Uiteindelijk stelt de bewaarder zich in zijn verweerschrift echter op het standpunt dat de reden voor het ongedaan maken van de registratie is dat de registratie in overeenstemming moest worden gebracht met de bewaardersverklaring. Die verklaring was er nog niet op het moment dat de vereffenaars hun verzoek deden, maar is opgesteld naar aanleiding van dat verzoek. De bewaardersverklaring kan daarom niet de feitelijke grondslag zijn van het verzoek van de vereffenaars en kan dus evenmin de feitelijke grondslag zijn voor toewijzing van dat verzoek. De rechtbank is daarom van oordeel dat de bewaarder ten onrechte artikel 7t aan het bestreden besluit ten grondslag heeft gelegd. De rechtbank ziet echter aanleiding om de rechtsgevolgen van het bestreden besluit op grond van de volgende overwegingen in stand te laten. 7.3. De bewaardersverklaring is een brondocument in de zin van de Kadasterwet. De registratie die op verzoek van eiser had plaatsgevonden, was niet in overeenstemming met dat brondocument zodat de bewaarder op grond van artikel 7s van de Kadasterwet gehouden was de registratie uit eigen beweging in overeenstemming te brengen met de bewaardersverklaring door die registratie ongedaan te maken. Die uitkomst is gelijk aan de uitkomst van het bestreden besluit, zodat de rechtsgevolgen in stand kunnen blijven. Of de bewaardersverklaring juist is, staat niet ter beoordeling aan de bestuursrechter.