ECLI:NL:RBROT:2025:8625

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/697682 / KG ZA 25-310 Vonnis in kort geding van 30 april 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , 2. [eiser 2], beiden wonende te [woonplaats] , eisers, advocaat: mr. J. Ossewaarde te Middelburg, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid KLEEN ESTATE B.V., gevestigd te Capelle aan den IJssel, die vrijwillig is verschenen, advocaat: mr. L.P. Quist te Dordrecht. Partijen worden hierna [eiser 1] , [eiser 2] en Kleen Estate genoemd. De zaak in het kort Kleen Estate heeft zich jegens [eiser 1] en [eiser 2] verbonden om uiterlijk op 8 december 2024 een chalet op een perceel van [eiser 1] en [eiser 2] te plaatsen. Het chalet is tot op heden nog niet opgeleverd. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen in dit kort geding dat Kleen Estate dit op korte termijn alsnog doet. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe, omdat Kleen Estate in verzuim is en geen beroep toekomt op overmacht en onvoorziene omstandigheden. Daarbij legt hij als prikkel tot nakoming een dwangsom op.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende stukken: de conceptdagvaarding, met producties 1 tot en met 12, de producties 1 tot en met 5 van Kleen Estate, de aanvullende producties 13 en 14 van [eiser 1] en [eiser 2] , de akte eiswijziging van [eiser 1] en [eiser 2] , de pleitaantekeningen van mr. Quist. 1.2. De mondelinge behandeling vond plaats op 16 april 2025.

2.1. Op 28 maart 2024 hebben [eiser 1] en [eiser 2] met Honorem Deo B.V. een koopovereenkomst gesloten, op grond waarvan zij een perceel recreatiegrond aan de [adres] , [postcode] in [plaats] (hierna: het perceel) hebben gekocht voor een koopprijs van € 90.000,00. Op dezelfde datum hebben [eiser 1] , [eiser 2] en Kleen Estate een aannemingsovereenkomst gesloten. Daarin heeft Kleen Estate zich verbonden om op het perceel een nog te bouwen chalet te plaatsen en af te maken, en een tuin aan te leggen tegen betaling door [eiser 1] en [eiser 2] van een aanneemsom van € 69.575,00. [eiser 1] en [eiser 2] willen het chalet als recreatiewoning gaan verhuren. 2.2. Over de betaling van de aanneemsom en de levertijd van het chalet is in de artikelen 4 en 5 van de aannemingsovereenkomst bepaald: “Termijnen en betalingsregeling Artikel 4 1. De termijnen van de aanneemsom zijn de volgende: 1. te betalen bij start bouw op rekening van de ondernemer; 2. 40% te declareren bij plaatsen van het chalet op rekening van de ondernemer; 3. 10% te declareren bij oplevering op rekening van de ondernemer. (…) Levertijd Artikel 5 De Ondernemer verbindt zich in 8 december 2024 na de in artikel 4, lid 1.2 genoemde aanbetaling geheel gereed op te leveren, mits de eerste betaling van 50% betaald wordt voor of op 8 mei 2024. Indien de verkoper het object niet op de overeengekomen datum oplevert, maar de eerste betaling van 50% wel is voldaan, is de verkoper aan de koper een boete verschuldigd van 32,- excl. BTW per dag. De boete is verschuldigd vanaf de dag na de overeengekomen opleverdatum tot de dag van de feitelijke oplevering. Dit bedrag is gebaseerd op de maandelijkse kosten, aangezien de koper inkomen misloopt door een te late oplevering. Het chalet dient opgeleverd te worden in afgewerkte staat inclusief aangelegde tuin en instap klaar voor het beoogde gebruik. De bouw zal worden gestart na definitief akkoord van de verkrijger. Na start bouw is meer- of minderwerk niet meer mogelijk.” 2.3. Bij e-mail van 13 mei 2024 heeft [eiser 1] aan Kleen Estate laten weten dat het perceel diezelfde dag aan haar en [eiser 2] werd geleverd en dat zij daarom een dag eerder 50% van de aanneemsom aan Kleen Estate had betaald. 2.4. Bij e-mail van 17 mei 2024 heeft [persoon B] , medewerker bouwbegeleiding bij Kleen Estate, aan [eiser 1] geschreven: “(…) Wij hebben de gelden inderdaad ontvangen, waarvoor dank. Het bouwproces kan daarmee starten. Voor de vervolgstappen in het proces zou ik willen wijzen op de aanneemovereenkomst. Daar staat een opleveringsdatum in vermeld. De woning is nu in de bouwplanning gezet, waarbij wordt aangevangen met het bestellen van materialen. Meer- minderwerk is vanaf heden niet meer mogelijk. De woning staat in een wachtrij, waarbij er na de zomer begonnen wordt met bouwen. Exacte data zijn nu nog niet te benoemen. Om en nabij 4 weken vóór genoemde oplevering in aanneemovereenkomst, zal de woning fabrieksklaar zijn en op transport gaan. Dan zal de 40% factuur toegestuurd worden. Op locatie zullen nutsvoorzieningen worden aangesloten. De tuin aangelegd. De airco’s geplaatst enz. Tot slot ontvang je van ons de 10% factuur, waarbij na betaling oplevering met jou gepland kan worden. (…)” 2.5. Bij e-mail van 25 september 2024 heeft [persoon A] , [naam functie 1] bij Kleen Estate, aan [eiser 1] laten weten dat het chalet in de fabriek bijna klaar was en na keuring op transport zou worden gezet. Daarbij heeft zij verzocht om de tweede termijn van de aanneemsom binnen veertien dagen te voldoen zodat de voortgang van het project kon worden gewaarborgd en alles volgens planning kon verlopen. 2.6. Op 30 september 2024 hebben [eiser 1] en [eiser 2] 40% van de aanneemsom aan Kleen Estate betaald. Bij e-mail van diezelfde dag heeft Kleen Estate aan [eiser 1] en [eiser 2] medegedeeld dat het doel “plaatsing vóór Kerst” is. 2.7. Bij e-mail van 1 november 2024 heeft [eiser 1] aan [persoon B] gevraagd of de sleuteloverdracht op 9 december 2024 kon plaatsvinden. Bij e-mail van dezelfde dag heeft [persoon B] medegedeeld dat een sleuteloverdracht op 9 december 2024 niet realistisch was en dat zijn inschatting was dat het chalet in januari 2025 kon worden opgeleverd. 2.8. Bij e-mail van 6 november 2024 heeft [eiser 1] aan [persoon B] laten weten dat een vertraging in de plaatsing van het chalet voor haar en [eiser 2] zou betekenen dat zij de huurinkomsten van de kerstvakantie zouden mislopen. Bij e-mail van 20 november 2024 heeft [persoon B] aan [eiser 1] geschreven dat het chalet op zijn vroegst in februari 2025 kon worden opgeleverd. In aanvulling daarop heeft Kleen Estate op 22 november 2024 een inschatting gegeven wanneer welke werkzaamheden zouden plaatsvinden. 2.9. Bij e-mail van 22 januari 2025 heeft [persoon C] , projectleider bij Kleen Estate, aan [eiser 1] bericht dat het chalet klaarstond om in week 9 (eind februari/begin maart) geleverd te worden. Daarbij heeft hij opgemerkt dat de bouwer van de chalets tegenslagen had gehad, maar dat hij [eiser 1] dat verhaal wilde besparen. 2.10. Bij brief van 21 maart 2025 heeft mr. Ossewaarde de directie van Kleen Estate namens [eiser 1] en [eiser 2] verzocht om uiterlijk 26 maart 2025 te bevestigen dat het chalet inmiddels was geproduceerd en klaarstond om geleverd te worden en te garanderen dat het chalet vóór of uiterlijk in week 17 (de week van 21 april 2025) zou worden opgeleverd. Verder is over de periode van 8 december 2024 tot en met 28 maart 2025 aanspraak gemaakt op een contractuele boete van € 3.520,00 (110 dagen × € 32,00). 2.11. Bij e-mail van 28 maart 2025 heeft [persoon D] , [naam functie 2] van Kleen Estate, aan mr. Ossewaarde geschreven dat het klopt dat de levertijd is verstreken en dat onvoorziene omstandigheden hier de oorzaak van zijn. Verder is opgemerkt dat de boete bij oplevering verrekend wordt met de laatste 10% van de aanneemsom.

3.1. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen, na eiswijziging, dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: Kleen Estate veroordeelt om het door [eiser 1] en [eiser 2] gekochte chalet op te leveren uiterlijk in week 17 van 2025 (21 – 25 april 2025) dan wel subsidiair uiterlijk op 16 mei 2025 dan wel meer subsidiair uiterlijk binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, een en ander onder oplegging van een dwangsom van € 250,00 per dag tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt, Kleen Estate veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten. 3.2. Kleen Estate voert verweer en concludeert tot het niet-ontvankelijk verklaren van [eiser 1] en [eiser 2] dan wel afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen. Kleen Estate heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [eiser 1] en [eiser 2] .

4.1. [eiser 1] en [eiser 2] hebben een spoedeisend belang bij hun vordering, omdat zij stellen dat zij door de vertraagde oplevering van het chalet huurinkomsten missen die in het hoogseizoen hoger zijn dan de in artikel 5 van de aannemingsovereenkomst overeengekomen boete van € 32,00 per dag. Kleen Estate betwist het spoedeisend belang van [eiser 1] en [eiser 2] niet, maar stelt dat zij niet in verzuim is. Op die stelling wordt hierna, bij de materiële beoordeling van het geschil, nader ingegaan. 4.2. De vordering van [eiser 1] en [eiser 2] strekt tot nakoming van de aannemingsovereenkomst, in die zin dat Kleen Estate het chalet op korte termijn, nog voor het hoogseizoen, oplevert. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht. 4.3. Niet ter discussie staat dat Kleen Estate zich tegenover [eiser 1] en [eiser 2] heeft verplicht tot het plaatsen en verder afmaken van een chalet op het perceel en dat Kleen Estate tot op heden niet aan die verplichting heeft voldaan. Partijen verschillen echter van mening over het moment waarop het chalet (had) moet(en) worden opgeleverd. 4.4. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat het chalet op 8 december 2024 opgeleverd had moeten worden. Kleen Estate weerspreekt dit. Zij betoogt dat [eiser 1] en [eiser 2] de eerste termijn van de aanneemsom te laat hebben betaald en dat zij daarom, op grond van artikel 5 van de aannemingsovereenkomst, niet meer uit mochten gaan van de opleverdatum van 8 december 2024. In dit betoog wordt Kleen Estate niet gevolgd. [eiser 1] en [eiser 2] hebben op 12 mei 2024 de eerste termijn van de aanneemsom aan Kleen Estate betaald. Een dag later heeft [eiser 1] aan Kleen Estate laten weten dat de betaling in verband met de aanstaande levering van het perceel was verricht. In reactie daarop heeft [persoon B] in zijn e-mail van 17 mei 2024 bevestigd dat het geld was ontvangen en voor de vervolgstappen verwezen naar de aannemingsovereenkomst. Daarbij heeft hij medegedeeld dat daarin ook de opleveringsdatum stond vermeld. Hieruit blijkt dat, ondanks de betaling op 12 in plaats van 8 mei 2024, partijen nog steeds uitgingen van 8 december 2024 als opleverdatum. [eiser 1] en [eiser 2] mochten er verder op vertrouwen dat Kleen Estate ook later nog van deze opleverdatum uitging. Op 25 september 2024 heeft Kleen Estate namelijk laten weten dat het chalet in de fabriek bijna klaar was en dat de tweede termijn van de aanneemsom bij [eiser 1] en [eiser 2] in rekening werd gebracht. Daarbij is opgemerkt dat binnen veertien dagen betaald diende te worden om de voortgang van het project te kunnen waarborgen en alles volgens planning te kunnen laten verlopen. In de stelling dat door meerwerk vertraging in de bouw van het chalet zou zijn ontstaan wordt Kleen Estate dan ook niet gevolgd. Dat kan zij gelet op de wijze waarop zij over het bouwproces heeft gecommuniceerd en gelet op het moment waarop zij aanspraak heeft gemaakt op de termijn van 40% niet aan [eiser 1] en [eiser 2] tegenwerpen. Anders dan Kleen Estate stelt, moet de opleverdatum van 8 december 2024 als een fatale termijn als bedoeld in artikel 6:83 sub a BW worden aangemerkt. In artikel 5 van de aannemingsovereenkomst staat immers dat Kleen Estate een boete van € 32,00 per dag verschuldigd is als het chalet niet op de overeengekomen datum wordt opgeleverd omdat de kopers in dat geval inkomsten mislopen. Hieruit volgt zonneklaar dat het chalet uiterlijk op 8 december 2024 moest worden opgeleverd. Nu Kleen Estate daarmee in gebreke is gebleven, verkeert zij naar voorlopig oordeel sinds 9 december 2024 in verzuim. 4.5. Kleen Estate heeft gesteld dat het feit dat het chalet op 8 december 2024 niet is opgeleverd, haar niet kan worden toegerekend. In dat kader heeft zij zich beroepen op overmacht althans onvoorziene omstandigheden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Kleen Estate toegelicht dat een deel van het dak van de bouwer van de chalets, De Wit Chalets B.V., tijdens een zware regenbui is ingestort en dat de bouw van de chalets, waaronder die voor [eiser 1] en [eiser 2] , daardoor vertraging heeft opgelopen. Vervolgens heeft Kleen Estate desgevraagd medegedeeld dat het dak al in mei 2024 was ingestort en dat zij daarvan niet lang daarna op de hoogte was geraakt. Alleen al vanwege het feit dat de instorting van het dak bijna een jaar geleden is, komt Kleen Estate geen beroep op overmacht of onvoorziene omstandigheden toe. In dit verband is van belang dat Kleen Estate [eiser 1] en [eiser 2] hierover niet heeft geïnformeerd, in een e-mail van 25 september 2024 – kennelijk in strijd met de waarheid – heeft laten weten dat het chalet in de fabriek bijna klaar was en daarbij de tweede termijn van de aanneemsom in rekening heeft gebracht. Verder heeft Kleen Estate ook in latere correspondentie met [eiser 1] over de (vertraagde) oplevering van het chalet geen gewag gemaakt van het ingestorte dak en de gevolgen daarvan. Tegen deze achtergrond dient de vertraging in de oplevering volledig voor rekening en risico van Kleen Estate te komen. 4.6. Van [eiser 1] en [eiser 2] kan niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten. Het chalet had al bijna vijf maanden geleden moeten worden opgeleverd en het hoogseizoen staat voor de deur. Verder heeft [eiser 2] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij en [eiser 1] de huurinkomsten hard nodig hebben om de reeds gedane investeringen en de parkbijdragen te kunnen terugverdienen. 4.7. Het vorenstaande leidt ertoe dat de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] wordt toegewezen, in die zin dat Kleen Estate wordt veroordeeld om het chalet uiterlijk op 6 juni 2025 op te leveren. Oplevering dient plaats te vinden “in afgewerkte staat inclusief aangelegde tuin en instap klaar voor het beoogde gebruik” (zie artikel 5 van de aannemingsovereenkomst). Tijdens de mondelinge behandeling heeft [persoon D] toegezegd dat het chalet binnen drie weken klaar kan zijn en dat 16 mei 2025 wat dat betreft dus haalbaar is. Na de plaatsing van het chalet zal de tuin nog moeten worden aangelegd, waarvoor Kleen Estate, afhankelijk van de partijen waar zij mee werkt, nog twee tot drie weken nodig zal hebben. Dit betekent dat het geheel in de eerste week van juni 2025 kan zijn afgerond. 4.8. Gelet op de gebrekkige wijze waarop Kleen Estate tot nu invulling heeft gegeven aan haar contractuele verplichtingen ten opzichte van [eiser 1] en [eiser 2] bestaat er aanleiding voor het opleggen van een dwangsom. Daarbij volgt de voorzieningenrechter [eiser 1] en [eiser 2] in hun stelling dat de contractuele boete thans onvoldoende prikkel tot nakoming biedt. De dwangsom wordt gesteld op € 125,00 per dag, met een maximum van € 20.000,00. Daarbij wordt volledigheidshalve nog opgemerkt dat de dwangsom niet kan worden verbeurd vóór de betekening van dit vonnis (zie artikel 611a lid 3 Rv). 4.9. Kleen Estate wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiser 1] en [eiser 2] betalen. De kosten worden begroot op: - griffierecht: € 331,00 - salaris advocaat: € 1.107,00 - nakosten: € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal: € 1.616,00

De voorzieningenrechter 5.1. veroordeelt Kleen Estate om het door [eiser 1] en [eiser 2] gekochte chalet uiterlijk op 6 juni 2025 op te leveren, 5.2. veroordeelt Kleen Estate om aan [eiser 1] en [eiser 2] een dwangsom te betalen van € 125,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt, 5.3. veroordeelt Kleen Estate in de proceskosten van € 1.616,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als Kleen Estate niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2025. [2971/1729]