ECLI:NL:RBROT:2025:8618

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/696800 / KG ZA 25-257 Vonnis in kort geding van 30 april 2025 in de zaak van STICHTING HAVENSTEDER, gevestigd te Rotterdam, eiseres, advocaat: mr. E. de Ruiter te Rotterdam, tegen 1. [gedaagde 1] die verblijven in de onroerende zaken aan de [adres 1] en [adres 2] en/of de [adres 3] , [postcode] te Rotterdam of een gedeelte daarvan, gedaagden, niet verschenen, 2. [gedaagde 2], verblijvende aan de [adres 1] en [adres 2] en de [adres 3] , [postcode] te Rotterdam of een gedeelte daarvan, gedaagde, advocaat: mr. J. van Lunen te Den Haag. Partijen worden hierna Havensteder, de niet-verschenen gedaagden en [gedaagde 2] genoemd. De zaak in het kort Havensteder is eigenaar van een pand met een bedrijfsruimte. [gedaagde 2] heeft de bedrijfsruimte gekraakt en verblijft daar met zijn gezin. In dit kort geding vordert Havensteder ontruiming van de bedrijfsruimte. Havensteder heeft in een eerder kort geding al ontruiming van de bedrijfsruimte gevorderd. Die vordering is toen afgewezen. De voorzieningenrechter wijst de vordering in dit kort geding toe. Na het vonnis in het eerdere kort geding heeft de koper van het pand dit niet willen afnemen omdat er krakers in de bedrijfsruimte zitten. Havensteder lijdt daardoor schade van € 300,00 per dag. Daarnaast moet er rekening mee worden gehouden dat in de bedrijfsruimte mogelijk asbest is vrijgekomen. Dit alles maakt dat Havensteder (spoedeisend) belang heeft bij ontruiming, dat zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde 2] bij voortzetting van het gebruik van het bedrijfspand. Daarbij is mede van belang dat niet aannemelijk is dat na ontruiming ongerechtvaardigde leegstand zal ontstaan.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende stukken: de dagvaarding van 8 april 2025, met producties 1 tot en met 10, een kopie van pagina 13 van het Nederlands Dagblad van 9 april 2025, waarin een uittreksel van het exploot van dagvaarding bekend is gemaakt, de producties 1 en 2 van [gedaagde 2] , de pleitnota van mr. Van Lunen. 1.2. De mondelinge behandeling vond plaats op 16 april 2025.

2.1. Havensteder is eigenaar van een pand op de hoek van de Nieuwe Crooswijkseweg en de Vaandrigstraat in Rotterdam. Het pand beschikt op de begane grond onder andere over opslagruimten ( [adres 1] en [adres 2] ) en een bijeenkomstruimte ( [adres 3] ), die hierna tezamen als de bedrijfsruimte worden aangeduid. 2.2. Op 1 juli 2024 heeft Havensteder het pand, inclusief de bedrijfsruimte, aan New Elements Real Estate 02 B.V. (hierna: New Elements) verkocht. New Elements gaat het pand herontwikkelen (project Tamboer III). In dezelfde wijk ontwikkelt New Elements op dit moment ook een ander vastgoedproject (Tamboer II). 2.3. Begin dit jaar heeft [gedaagde 2] de bedrijfsruimte gekraakt. Hij verblijft daar nu met zijn partner en hun vijfjarige zoon. 2.4. Bij e-mail van 27 februari 2025 heeft [persoon A] van New Elements aan [persoon B] van Havensteder geschreven dat de levering van het pand op 21 maart 2025 plaatsvindt, maar dat Havensteder en New Elements hebben afgesproken dat de bedrijfsruimte al voor de levering door New Elements in gebruik wordt genomen. Verder heeft [persoon A] laten weten dat New Elements de sleutels van de bedrijfsruimte nog niet heeft ontvangen en gevraagd wanneer New Elements deze kan verwachten. 2.5. Bij dagvaarding van 7 maart 2025 heeft Havensteder een kort geding bij de voorzieningenrechter in deze rechtbank aanhangig gemaakt en daarin ontruiming van de bedrijfsruimte gevorderd. [gedaagde 2] heeft daartegen verweer gevoerd. 2.6. Bij vonnis in kort geding van 20 maart 2025 (met zaaknummer C/10/695550 / KG ZA 25-194) heeft de voorzieningenrechter de ontruimingsvordering van Havensteder afgewezen. Daartoe is, voor zover van belang, overwogen: “4.5. Havensteder stelt het pand te hebben verkocht aan New Elements die in het pand het project Tamboer III zal gaan ontwikkelen. Havensteder stelt ook dat de notariële overdracht van het pand volgens planning plaats zal vinden op 21 maart 2025 en dat Havensteder dan het pand leeg moet overdragen aan de koper, behoudens dat twee (andere) verhuurde bedrijfsruimtes in het pand in verhuurde staat mogen worden geleverd. [gedaagde 2] betwist één en ander en voert terecht aan dat Havensteder haar stellingen niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Havensteder heeft immers geen (geanonimiseerde) koopovereenkomst in het geding gebracht. Dit lag wel op haar weg, ook omdat de advocaat van [gedaagde 2] hier voor de zitting al om had gevraagd. Dat Havensteder ter zitting stelt de koopovereenkomst niet met een kraker te willen delen, komt voor haar rekening en risico. Voor de voorzieningenrechter is nu niet te toetsen of de stelling juist is dat het pand volgens de koopovereenkomst leeg, dus vrij van gebruik, moet worden opgeleverd. Maar ook de aanwezigheid van een koopovereenkomst die op korte termijn tot (lege) oplevering verplicht, zou in de gegeven omstandigheden onvoldoende zijn om de ontruiming van het pand te bevelen. Naar voorlopig oordeel valt namelijk niet uit te sluiten dat een thans uit te spreken ontruiming tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden. Havensteder heeft namelijk (ook) niet onderbouwd dat na de ontruiming van [gedaagde 2] met partner en kind, de koper/aannemer onmiddellijk zal aanvangen met ontwikkelwerkzaamheden met betrekking tot het project Tamboer III. Havensteder heeft bijvoorbeeld geen bouwplanning overgelegd. Dat de koper/aannemer direct aan de slag gaat blijkt niet uit de e-mail van 27 februari 2025 van de heer [persoon A] van New Elements. Deze stelt dat het pand nodig is ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden van Tamboer II. Ter zitting heeft Havensteder dit als volgt toegelicht, dat de(zelfde) koper/aannemer ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden van Tamboer II (die nog niet zijn afgerond), zijn ‘intrek’ (bij wijze van bouwkeet) genomen heeft in een deel van Tamboer II dat thans aan de beurt is om gerenoveerd te worden, reden waarom de koper/aannemer die ruimte leeg moet maken en in plaats daarvan de bedrijfsruimte van Tamboer III in gebruik wil nemen die nu gekraakt is door [gedaagde 2] . Uit de e-mail volgt dus juist dat de koper/aannemer voorlopig nog niet aan de renovatie van Tamboer III toe is. Volgens Havensteder zal die renovatie van Tamboer III ook nog vooraf worden gegaan door een asbest-onderzoek, en wanneer dat plaatsvindt is niet geconcretiseerd. Bij de vermelde onzekerheden komt nog dat [gedaagde 2] onbetwist heeft gesteld dat het pand waarin thans Tamboer II (nog) wordt ontwikkeld, nog anderhalf jaar leeg heeft gestaan zonder dat er werkzaamheden plaatsvonden, nadat de anti-krakers van Ad Hoc uit dat pand waren vertrokken. Ook heeft [gedaagde 2] een schriftelijke verklaring overgelegd van de Dierenkliniek, gevestigd in één van de andere twee bedrijfsruimtes in het pand van Tamboer III, waarin staat dat zij een jaar van tevoren moeten horen dat zij het pand moeten verlaten en dat zij nog niets hebben vernomen op dat vlak. 4.6. Het woonbelang van [gedaagde 2] met zijn partner en minderjarige kind weegt aan de andere kant zwaar mee. [gedaagde 2] heeft onweersproken aangevoerd dat er op dit moment geen (betaalbare) woonruimte voor zijn gezin te vinden is. Zo is anti-kraak wonen met een minderjarig kind bijvoorbeeld niet mogelijk, aldus [gedaagde 2] . Hij heeft daardoor een groot belang bij voortzetting van het (tijdelijke) gebruik van het door hem gekraakte pand. [gedaagde 2] dreigt met zijn gezin dakloos te worden in geval van ontruiming op korte termijn. 4.7. Tegen de achtergrond van een asbestonderzoek dat nog moet plaatsvinden, is er overigens, naar voorlopig oordeel, geen acuut gevaarlijke situatie in het pand op grond waarvan de krakers onverwijld moeten ontruimen.” 2.7. Bij e-mail 3 april 2025 heeft [persoon A] aan [persoon B] laten weten dat New Elements het pand heeft gekocht in de veronderstelling dat de bedrijfsruimte leeg zou zijn en dat New Elements het pand niet afneemt voordat dit volledig is ontruimd en (alle) krakers het pand hebben verlaten.

3.1. Havensteder vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis gedaagden veroordeelt: om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de bedrijfsruimte te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en ter algehele beschikking van Havensteder te stellen, in de proceskosten. 3.2. [gedaagde 2] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Havensteder in de proceskosten. In geval van toewijzing van de vordering vraagt Jacobs de voorzieningenrechter om een langere ontruimingstermijn vast te stellen, met compensatie van de proceskosten.

vonnis op tegenspraak 4.1. De voorzieningenrechter heeft aan de hand van de betekende dagvaarding en de overgelegde publicatie in het Nederlands Dagblad geconstateerd dat de niet-verschenen gedaagden behoorlijk zijn opgeroepen voor de behandeling van dit kort geding. Nu de bij de wet voorgeschreven formaliteiten en termijnen in acht zijn genomen, wordt tegen de niet-verschenen gedaagden verstek verleend. [gedaagde 2] is wel in het geding verschenen. Daarom wordt op de voet van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis wordt gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. eerdere kort geding 4.2. In een eerder kort geding heeft Havensteder ook al ontruiming van de bedrijfsruimte gevorderd. Nadat die vordering was afgewezen, heeft Havensteder een nieuwe vordering tot ontruiming ingesteld. Dat is toegestaan, tenzij dat in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Dat is om de navolgende redenen niet het geval. 4.3. Uit de e-mail van 3 april 2025 van [persoon A] aan [persoon B] (zie 2.7.) blijkt dat New Elements na het vonnis in het andere kort geding het pand, waaronder de bedrijfsruimte, niet van Havensteder heeft willen afnemen. De reden daarvoor was dat Havensteder niet in staat was om het pand aan New Elements te leveren zonder dat het pand mede in gebruik was bij derden die daar niet op grond van een huurovereenkomst verbleven (krakers). Tijdens de mondelinge behandeling heeft Havensteder gesteld dat het feit dat de levering geen doorgang heeft gevonden, betekent dat zij louter ter zake van het nog niet ontvangen hebben van de koopprijs al een schade lijdt van € 300,00 per dag. Ook heeft Havensteder toegelicht dat daarnaast sprake is van doorlopende kosten en dat zij, zolang niet geleverd is, de risico’s van het pand draagt. [gedaagde 2] heeft dit niet weersproken. 4.4. Verder heeft Havensteder er tijdens de mondelinge behandeling op gewezen dat in de ruimte waar [gedaagde 2] zijn kind laat slapen oud vinyl (vloerzeil) is verwijderd en dat er rekening mee moet worden gehouden dat dit asbestverontreiniging in die ruimte heeft kunnen veroorzaken. Havensteder acht deze situatie onwenselijk. Een en ander rechtvaardigt dat een nieuwe ontruimingsvordering is ingesteld. ontruiming toegewezen 4.5. Vooropgesteld wordt dat gedaagden zonder recht of titel in de bedrijfsruimte van Havensteder verblijven en dat dit in strijd is met het eigendomsrecht dat Havensteder op de bedrijfsruimte heeft. Op grond van artikel 5:2 BW is Havensteder dan ook bevoegd om ontruiming van de bedrijfsruimte te vorderen. In beginsel wordt een dergelijke vordering toegewezen, tenzij Havensteder daarbij geen spoedeisend belang heeft of ontruiming misbruik van bevoegdheid oplevert. Van ontruiming moet worden afgezien als na ontruiming ongerechtvaardigde leegstand zal ontstaan. 4.6. De voorzieningenrechter is van oordeel dat, in de gegeven omstandigheden, het belang van gedaagden om het verblijf in en/of het gebruik van de bedrijfsruimte voort te zetten niet opweegt tegen het (spoedeisend) belang van Havensteder bij ontruiming van de bedrijfsruimte. Daartoe is het volgende redengevend. 4.7. Het belang van Havensteder bij ontruiming is er mede in gelegen dat na ontruiming levering kan plaatsvinden conform de reeds met New Elements gesloten koopovereenkomst, zodat Havensteder over de koopprijs kan beschikken en niet langer de risico’s voor het pand draagt. Daarbij dient te worden meegewogen dat Havensteder het ruimere belang van de volkshuisvesting in de gemeente Rotterdam dient en zelf financieel niet in staat is om de noodzakelijke renovatie en herontwikkeling te laten uitvoeren. Tegen die achtergrond is zij een koopovereenkomst met, onder andere, New Elements aangegaan onder het opleggen van kwalitatieve verplichtingen waarmee wordt bewerkstelligd dat de te herontwikkelen en renoveren woonruimte binnen het pand binnen afzienbare tijd weer voor de volkshuisvesting ter beschikking komt. [gedaagde 2] heeft aangevoerd dat Havensteder onvoldoende concreet heeft gemaakt dat en wanneer welke werkzaamheden gaan plaatsvinden. Havensteder heeft in dat kader informatie verstrekt over de verplichtingen die zij aan New Elements heeft opgelegd en over de plannen van New Elements. Havensteder heeft er daarbij op gewezen dat New Elements bij het project Tamboer II al heeft bewezen voortvarend te werk te gaan. Verder heeft Havensteder erkend dat zij niet in staat is om exact aan te geven welke concrete werkzaamheden op welke precieze termijn zullen worden verricht. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan dat ook niet van Havensteder worden verlangd. Het is niet zo dat [gedaagde 2] het recht heeft om met zijn gezin in de bedrijfsruimte te verblijven zolang niet tot zijn subjectieve tevredenheid volledig is aangetoond dat langer verblijf van hem in de door hem gekraakte ruimte renovatie en herontwikkeling van het pand absoluut onmogelijk maakt. Waar het om gaat is dat Havensteder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het voortgezet verblijf van [gedaagde 2] en zijn gezin in de weg staat aan de effectuering van de levering en daarmee ook aan de renovatie en herontwikkeling waartoe New Elements zich verplicht heeft en die New Elements ook wenst aan te vangen. 4.8. Evident is dat [gedaagde 2] er groot belang bij heeft om met zijn gezin te kunnen beschikken over een voor dat gezin geschikte woning. Dat belang rechtvaardigt echter niet dat [gedaagde 2] herontwikkeling van het pand ernstig bemoeilijkt en op onrechtmatige wijze ernstige schade toebrengt aan Havensteder, welke schade Havensteder niet op [gedaagde 2] zal kunnen verhalen. De stelling van [gedaagde 2] dat de ontwikkeling voortgang kan vinden terwijl hij in de bedrijfsruimte blijft wonen, miskent de realiteit. New Elements wil het pand namelijk niet afnemen en wil daarvoor niet betalen zolang daar krakers in verblijven. Daartoe is zij ook niet verplicht. 4.9. Mede gelet op de kosten die zijn verbonden aan het uitstel van de levering heeft Havensteder een spoedeisend belang bij ontruiming van de bedrijfsruimte. Ook is van belang dat de handelwijze van Havensteder met betrekking tot het pand correct is geweest en dat van langdurige leegstand tot het moment waarop [gedaagde 2] met zijn gezin zijn intrek in de bedrijfsruimte heeft genomen geen sprake is geweest. Verder heeft Havensteder aannemelijk gemaakt dat de bedrijfsruimte door New Elements zal worden gebruikt ter vervanging van de ruimte die zij op dit moment in gebruik heeft voor het project Tamboer II. Die ruimte moet New Elements namelijk verlaten zodat ook die ruimte kan worden gerenoveerd in het kader van de ontwikkeling en verkoop van het project Tamboer II. Havensteder heeft nog toegelicht dat de overige ruimten in het pand hiervoor niet gebruikt kunnen worden. Dat betreft ruimten die in zeer slechte staat verkeren. Havensteder heeft onbetwist gesteld dat ter plaatse sprake is van funderingsproblematiek, dat er aanzienlijke schade is aan die ruimten en dat er ratten voorkomen. 4.10. [gedaagde 2] heeft zich er nog op beroepen dat uit artikel 3 lid 1 IVRK voortvloeit dat aan het belang van zijn vijf jaar oude zoon veel gewicht dient te worden toegekend. In het kader van een afweging van alle belangen is de voorzieningenrechter van oordeel dat het belang van het kind er niet mee is gediend dat hij in de onderhavige ruimte dient te verblijven. [gedaagde 2] heeft erop gewezen dat hij inmiddels laminaat heeft gelegd. Er heeft echter geen onderzoek plaatsgevonden of ter plaatse door de voorafgaande (onoordeelkundige) verwijdering van het oude vinyl een asbestbesmetting heeft plaatsgevonden.

De voorzieningenrechter 5.1. veroordeelt gedaagden om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de [adres 1] en [adres 2] en de [adres 3] , [postcode] in Rotterdam te ontruimen en te verlaten met alle daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, tenzij deze zaken van Havensteder zijn, en ter algehele beschikking van Havensteder te stellen, 5.2. veroordeelt gedaagden in de proceskosten van € 1.751,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als zij hier niet tijdig aan voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, moeten zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2025. [2971/1729]