ECLI:NL:RBROT:2025:7616

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11518718 VZ VERZ 25-546 datum uitspraak: 1 juli 2025 Beschikking van de kantonrechter in de zaak van [verzoekster] , hierna: ‘[verzoekster]’, vestigingsplaats: Schiedam, verzoekster, gemachtigde: mr. P. van der Mersch, tegen SCHIEDAMSE STEEN B.V., hierna: ‘Schiedamse Steen’, vestigingsplaats: Schiedam, verweerster, gemachtigde: mr. D. Sjouke.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: het (voorwaardelijk) verzoekschrift, met bijlagen, van [verzoekster], ter griffie ontvangen op 29 januari 2025 het verweerschrift, met bijlagen, van Schiedamse Steen; de akte houdende een vermeerdering van eis, met bijlagen, van [verzoekster]; de pleitaantekeningen van de gemachtigde van [verzoekster]; de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Schiedamse Steen. 1.2. Op 2 april 2025 heeft een mondelinge behandeling van de zaak plaatsgehad. Daarbij waren aan de zijde van [verzoekster] aanwezig [naam 1], [naam 2], [naam 3] en de gemachtigde mr. P. van der Mersch. Aan de zijde van Schiedamse Steen waren aanwezig [naam 4], [naam 5] en de gemachtigde mr. D. Sjouke. 1.3. De gemachtigde van Schiedamse Steen heeft zich verzet tegen de in de door de gemachtigde van [verzoekster] voor de zitting genomen akte neergelegde vermeerdering van eis. De kantonrechter heeft, partijen gehoord hebbend en gezien ook het arrest van het Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2025:317) waarnaar de gemachtigde van [verzoekster] ter zitting heeft verwezen, beslist de eiswijziging toe te staan. 1.4. De zaak is aangehouden om partijen de gelegenheid te bieden een minnelijke regeling te beproeven. Per e-mail van 26 mei 2025 heeft de gemachtigde van [verzoekster] de kantonrechter medegedeeld dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen. Daarop is een datum voor deze uitspraak bepaald.

2.1. Vanaf 1988 heeft de rechtsvoorganger van Schiedamse Steen (Schuddebeurs Exploitatie Maatschappij B.V.) aan [verzoekster] verhuurd de bedrijfsruimte te Schiedam bekend als ‘[adres 1]’. In de laatstelijk in 2014 schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is niet bepaald voor welk gebruik het gehuurde is bestemd. Wel is opgenomen dat ‘beëindiging daarvan door opzegging dient te geschieden in overeenstemming’. 2.2. Deze bedrijfsruimte is aanvankelijk gebruikt als opslag voor twee door [verzoekster] toen gedreven horecagelegenheden waarbij wijnen ook direct werden verkocht maar sinds de winkelingang is verplaatst, wordt deze bedrijfsruimte als kantoor gebruikt. 2.3. Vanaf diverse aanvangsdata in de jaren negentig van de vorige eeuw heeft de rechtsvoorganger van Schiedamse Steen aan [verzoekster] verhuurd de bedrijfsruimte te Schiedam bekend als ‘[adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5]’. In de voor het laatst in 2014 schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als ‘verkoop-, opslag- en kantoorruimte’. Verder is daarin opgenomen dat ‘eventuele opzegging van de huur twee maanden voor beëindiging dient te worden doorgegeven’, waarvan ‘in uitzonderingsgevallen, na goed overleg, kan worden afgeweken’. 2.4. [verzoekster] gebruikt de bedrijfsruimte aan de [adres 2] als opslag. De bedrijfsruimte aan [adres 3] begane grond is in gebruik als verkoopruimte voor gedestilleerd en als showroom voor relatie- en personeelsgeschenken en het middendeel als winkel/proeflokaal/horecaruimte. Daar organiseert [verzoekster] voor diverse gezelschappen ook wijnspijsproeverijen met exclusieve wijnen en bijpassende gerechten. De eerste etage van deze ruimte is in gebruik als kantoor en keuken ten behoeve van de hiervoor bedoelde horeca-activiteiten. 2.5. De bedrijfsruimte aan de [adres 4] gebruikt [verzoekster] grotendeels als winkel (althans volgens [verzoekster], wat Schiedamse Steen heeft betwist) en voor het overige als ruimte voor koeling van wijnen, inpakruimte en opslagruimte voor wijnverpakkingen, glasbakken en afvalcontainers. De bedrijfsruimte aan de [adres 5] is in gebruik als winkel (begane grond) en als opslag (eerste en tweede verdieping). 2.6. Vanaf 2013 heeft de rechtsvoorganger van Schiedamse Steen voor onbepaalde duur aan [verzoekster] verhuurd de bedrijfsruimte te Schiedam bekend als ‘[adres 4] parterre’. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als opslag. Verder is daarin opgenomen dat ‘beëindiging daarvan door opzegging dient te geschieden in overeenstemming’. 2.7. [verzoekster] gebruikt deze bedrijfsruimte als opslag en als doorgang naar de parkeerplaats, gelegen aan de Westvest te Schiedam. 2.8. Bij brief van 6 september 2024 heeft Schiedamse Steen de drie genoemde huurovereenkomsten opgezegd tegen 30 november 2024.

3.1. [verzoekster] heeft bij verzoekschrift verzocht: primair: haar niet-ontvankelijk te verklaren, subsidiair: te verklaren voor recht dat geen rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomsten heeft plaatsgevonden, dan wel meer subsidiair: de ontruimingstermijn te verlengen tot een jaar na het eindigen van de huurovereenkomsten, dus tot en met 30 november 2025, en in alle gevallen: Schiedamse Steen te veroordelen in de proceskosten en de te geven beschikking uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 3.2. In de door haar daarna genomen akte heeft [verzoekster] aanvullend verzocht: a. primair: Schiedamse Steen te verbieden om aan of bij het gehuurde uitingen, waaronder banners, aan te brengen met betrekking tot het plan van Schiedamse Steen om in en bij het gehuurde woningen te ontwikkelen, voordat én de einddatum van de huur en de finale ontruimingsdatum vaststaan én Schiedamse Steen een onaantastbare omgevingsvergunning voor het realiseren van de ontwikkeling ter plekke heeft gekregen, op straffe van een dwangsom, dan wel subsidiair: te verklaren voor recht dat Schiedamse Steen tekortschiet in de nakoming jegens [verzoekster] c.q. onrechtmatig handelt jegens haar door aan of bij het gehuurde uitingen, waaronder banners, aan te brengen met betrekking tot het plan van Schiedamse Steen om in en bij het gehuurde woningen te ontwikkelen, voordat én de einddatum van de huur en de finale ontruimingsdatum vaststaan én Schiedamse Steen een onaantastbare omgevingsvergunning voor het realiseren van de ontwikkeling ter plekke heeft gekregen, en primair: Schiedamse Steen te veroordelen te bewerkstelligen dat [verzoekster], haar klanten en haar toeleveranciers tot de datum waarop het gehuurde geheel is ontruimd, ongestoord en veilig gebruik kunnen maken van de aan de zijde van het gehuurde gelegen helft van de parkeerplaats aan de Westvest, inclusief toegang met vrachtauto’s voor laden en lossen via de expeditie-ingang, en in het bijzonder ook te bewerkstelligen dat geen van beide toegangen van de parkeerplaats deels of geheel zal worden geblokkeerd door Schiedamse Steen, aan haar gelieerde ondernemingen of personen en/of direct of indirect voor haar actieve ondernemingen of personen, waaronder werklieden, op straffe van een dwangsom, dan wel subsidiair: te verklaren voor recht dat [verzoekster] het medegebruiksrecht heeft van de aan de Westvest gelegen parkeerplaats en het exclusief recht heeft gebruik te maken van de aan de zijde van het gehuurde gelegen helft van de parkeerplaats, alsmede te verklaren voor recht dat Schiedamse Steen onrechtmatig handelt c.q. tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen jegens [verzoekster] door niet te voorkomen dat functionarissen van Schiedamse Steen en/of aan haar gelieerde ondernemingen of personen en/of direct of indirect voor haar actieve ondernemingen of personen, waaronder werklieden, inbreuk maken op dat recht, al dan niet door het geheel of deels blokkeren van één van de toegangen van de parkeerplaats. 3.3. Schiedamse Steen heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat ertoe strekt het door [verzoekster] verzochte af te wijzen en te bepalen dat [verzoekster] het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van de beschikking, althans uiterlijk 1 september 2025, moet hebben ontruimd, met veroordeling van [verzoekster] in de proceskosten, met rente. 3.4. Op wat partijen over en weer naar voren hebben gebracht, wordt hierna, voor zover voor de uitkomst van belang, teruggekomen.

4.1. Partijen worden verdeeld gehouden door (het antwoord op) de vraag welk huurregime hun huurverhoudingen beheerst, dat wil zeggen of het gaat om huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW of om huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Dit onderscheid is van belang omdat een huurder bij de eerste categorie huurbescherming geniet en bij de tweede categorie niet. Dan leidt opzegging door de verhuurder in principe tot het eindigen van de huur. Wel kan die huurder dan aanspraak maken op in een tijd beperkte ontruimingsbescherming. 4.2. Artikel 7:230a BW is van toepassing als de huur betrekking heeft op een (deel van een) gebouwde onroerende zaak (zoals hier het geval), niet zijnde een woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Voor de toepasselijkheid van de bepalingen van artikel 7:290 BW e.v. moet komen vast te staan dat het gaat om een gebouwde onroerende zaak die op grond van de overeenkomst bestemd is om gebruikt te worden als een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Volgens vaste rechtspraak is beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en hoe zij hieraan uitvoering hebben gegeven. 4.3. Volgens [verzoekster] dient het door haar gehuurde als geheel gekwalificeerd te worden als 290-bedrijfsruimte. Het hart van haar onderneming wordt inmiddels namelijk gevormd door de winkelruimten aan de [adres 4] en [adres 5] en de aansluitende proeverij- en verkoopruimten (die organisch aansluiten op de [adres 5], maar formeel onderdeel zijn van [adres 3]). De opslag- en kantoorruimten en de keuken zijn primair ondersteunend aan deze functies en de inkomsten uit wijnimport en groothandel wegen niet op tegen de inkomsten uit de verkoop van wijnen en relatiegeschenken en kerstpakketten in de winkel en uit proeverijen/ontvangsten. Dit geldt ook voor de huurovereenkomst met betrekking tot de kantoorruimte aan [adres 1]. De betreffende kantoorruimte, waarin vijf werknemers werken, is ondersteunend voor zowel winkel, proeverij, showroom als groothandel en dient daarom het lot van de overige ruimten te volgen. Dat geldt ook voor de bedrijfsruimte aan de [adres 4], die hoofdzakelijk in gebruik is als winkelruimte met mede daaraan ondersteunend een opslaggedeelte. De ruimte is bovendien onmisbaar als expeditie-doorgang voor laden en lossen. Aldus [verzoekster]. 4.4. De kantonrechter is echter met Schiedamse Steen van oordeel dat wat [verzoekster] heeft aangevoerd, geen grond vormt om de onderhavige drie huurovereenkomsten bij de kwalificatievraag als een onlosmakelijk geheel te beschouwen. Het gaat hier om drie in de loop der tijd afzonderlijk aangegane huurovereenkomsten voor verschillende objecten. Twee daarvan zijn al tientallen jaren geleden gesloten en zijn daarna volgens de toelichting van [verzoekster] een aantal maal verlengd, voor het laatst in 2014. De derde huurovereenkomst, die ziet op de ‘[adres 4] parterre’, is (pas) in 2013 gesloten. Het feit dat de rechtsvoorganger van Schiedamse Steen en [verzoekster] hun huurrelatie voor de objecten ‘[adres 1]’ en ‘[adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5]’ in 2014 in twee afzonderlijke huurovereenkomsten hebben neergelegd, vormt een sterke contra-indicatie voor het aannemen van de door [verzoekster] gestelde ondeelbare huurverhouding voor deze huurobjecten. In de drie huurovereenkomsten is ook geen aanwijzing te vinden dat de contract-sluitende partijen dat destijds hebben beoogd. Het feit dat [verzoekster] de drie huurobjecten alle gebruikt ten behoeve van haar onderneming en doorgangen daartussen heeft gerealiseerd, die volgens Schiedamse Steen eenvoudig ongedaan kunnen worden gemaakt, legt ook onvoldoende gewicht in de schaal om de drie huurovereenkomsten bij de kwalificatievraag als een geheel te beschouwen. Een en ander leidt tot de slotsom dat hierna per huurovereenkomst beoordeeld wordt of het gaat om 290-bedrijfsruimte of 230a-bedrijfsruimte. ad bedrijfsruimte ‘[adres 1]’ en ‘[adres 4] parterre’ 4.5. Als gezegd komt het bij de kwalificatievraag aan op wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en op welke wijze zij hieraan uitvoering hebben gegeven. 4.6. In de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte ‘[adres 1]’, die volgens [verzoekster] in gebruik is als kantoorruimte, is geen bestemming van het gehuurde opgenomen. Wel is, in artikel 2.1 daarvan, opgenomen dat partijen, voor zover daarvan in die overeenkomst niet is afgeweken, verplicht zijn om de wettelijke bepalingen met betrekking tot de (ver)huur van ‘bedrijfsruimte en opslagruimte’ na te leven. Dit gebruik en genoemde bepalingen vormen aanwijzingen dat het hier gaat om 230a-bedrijfsruimte. Dat wordt nog versterkt door het feit dat, naar Schiedamse Steen terecht heeft opgemerkt, de bepaling dat ‘beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging in overeenstemming dient te geschieden’, strijdig is met de voor 290-bedrijfsruimte voorgeschreven opzegtermijn van tenminste een jaar (7:293 lid 2 BW). 4.7. Dit laatste geldt evenzeer voor de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte ‘[adres 4]’, die volgens [verzoekster] in gebruik is als opslag en als doorgang naar de parkeerplaats. In deze huurovereenkomst is wel een bestemming opgenomen, namelijk opslag, en verder is ook hier in artikel 2.1 bepaald dat partijen verplicht zijn tot naleving van de wettelijke bepalingen met betrekking tot de (ver)huur van (woon- en) opslagruimte, voor zover daarvan in deze overeenkomst niet is afgeweken. 4.8. Nu [verzoekster], in het licht van het hiervoor overwogene bezien, verder niets heeft aangevoerd dat tot een ander oordeel kan leiden, concludeert de kantonrechter dat het hier gaat om 230a-bedrijfsruimten. ad bedrijfsruimte ‘[adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5]’ 4.9. Aan de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte ‘[adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5]’ hebben de contract-sluitende partijen als bestemming meegegeven ‘verkoop-, opslag- en kantoorruimte’, zoals het ook door [verzoekster] wordt gebruikt. Dat kan met zich brengen dat er sprake is van 290-bedrijfsruimte, namelijk, toegesneden op dit geval, als de bedrijfsruimte in overwegende mate bestemd of gebruikt (geweest) is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW en het (mede)gebruik voor andere doeleinden, zoals als opslag- en kantoorruimte en voor verkoop aan niet-particulieren, daaraan ondergeschikt is. 4.10. [verzoekster] heeft in het verzoekschrift bepleit dat dit het geval is. In dat kader heeft zij naar voren gebracht dat zij in het gehuurde haar onderneming drijft als importeur van, groothandel en winkel in, en proeflokaal van wijnen en andere alcoholische dranken. Zij doet dat al vanaf 1988 en is een begrip tot ver buiten Schiedam voor zowel particulieren als bedrijven uit heel Nederland. De voornaamste activiteiten van [verzoekster] bestaan uit verkoop van wijn aan particulieren en bedrijven (waaronder relatie- en personeelspakketten), in het bijzonder ook via proeverijen en ontvangsten, de groothandel in wijn en de import van wijn. De belangrijkste bron van inkomsten voor [verzoekster] – die gespecialiseerd is in, en bekend staat om persoonlijke contacten en lange relaties – zijn die uit de winkelgerelateerde verkoop (inclusief culinaire proeverijen en verkoop relatie- en kerstgeschenken).

De kantonrechter: 5.1. verlengt de ontruimingstermijn ten aanzien van alle drie onder 2 genoemde huurovereenkomsten tot 1 december 2025; 5.2. veroordeelt Schiedamse Steen te bewerkstelligen dat [verzoekster] en haar klanten en toeleveranciers tot de datum waarop het gehuurde geheel is ontruimd, ongestoord en veilig gebruik kunnen maken van de aan de zijde van het gehuurde gelegen helft van de parkeerplaats aan de Westvest, inclusief toegang met vrachtauto’s voor laden en lossen via de expeditie-ingang, en in het bijzonder ook te bewerkstelligen dat geen van beide toegangen van de parkeerplaats deels of geheel zal worden geblokkeerd door Schiedamse Steen, aan haar gelieerde ondernemingen of personen en/of direct of indirect voor haar actieve ondernemingen of personen, waaronder werklieden, op straffe van een dwangsom van € 100,- per keer dat van zo’n blokkade sprake is én Schiedamse Steen die blokkade niet op eerste verzoek van [verzoekster] onverwijld opheft, tot een maximum van € 10.000,-; 5.3. compenseert de proceskosten zodat elk van partijen de eigen kosten draagt; 5.4. verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad. 5.5. wijst al het andere af. Deze beschikking is gegeven door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken. 654

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11518718 VZ VERZ 25-546 datum uitspraak: 1 juli 2025 Beschikking van de kantonrechter in de zaak van [verzoekster] , hierna: ‘[verzoekster]’, vestigingsplaats: Schiedam, verzoekster, gemachtigde: mr. P. van der Mersch, tegen SCHIEDAMSE STEEN B.V., hierna: ‘Schiedamse Steen’, vestigingsplaats: Schiedam, verweerster, gemachtigde: mr. D. Sjouke.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: het (voorwaardelijk) verzoekschrift, met bijlagen, van [verzoekster], ter griffie ontvangen op 29 januari 2025 het verweerschrift, met bijlagen, van Schiedamse Steen; de akte houdende een vermeerdering van eis, met bijlagen, van [verzoekster]; de pleitaantekeningen van de gemachtigde van [verzoekster]; de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Schiedamse Steen. 1.2. Op 2 april 2025 heeft een mondelinge behandeling van de zaak plaatsgehad. Daarbij waren aan de zijde van [verzoekster] aanwezig [naam 1], [naam 2], [naam 3] en de gemachtigde mr. P. van der Mersch. Aan de zijde van Schiedamse Steen waren aanwezig [naam 4], [naam 5] en de gemachtigde mr. D. Sjouke. 1.3. De gemachtigde van Schiedamse Steen heeft zich verzet tegen de in de door de gemachtigde van [verzoekster] voor de zitting genomen akte neergelegde vermeerdering van eis. De kantonrechter heeft, partijen gehoord hebbend en gezien ook het arrest van het Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2025:317) waarnaar de gemachtigde van [verzoekster] ter zitting heeft verwezen, beslist de eiswijziging toe te staan. 1.4. De zaak is aangehouden om partijen de gelegenheid te bieden een minnelijke regeling te beproeven. Per e-mail van 26 mei 2025 heeft de gemachtigde van [verzoekster] de kantonrechter medegedeeld dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen. Daarop is een datum voor deze uitspraak bepaald.

2.1. Vanaf 1988 heeft de rechtsvoorganger van Schiedamse Steen (Schuddebeurs Exploitatie Maatschappij B.V.) aan [verzoekster] verhuurd de bedrijfsruimte te Schiedam bekend als ‘[adres 1]’. In de laatstelijk in 2014 schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is niet bepaald voor welk gebruik het gehuurde is bestemd. Wel is opgenomen dat ‘beëindiging daarvan door opzegging dient te geschieden in overeenstemming’. 2.2. Deze bedrijfsruimte is aanvankelijk gebruikt als opslag voor twee door [verzoekster] toen gedreven horecagelegenheden waarbij wijnen ook direct werden verkocht maar sinds de winkelingang is verplaatst, wordt deze bedrijfsruimte als kantoor gebruikt. 2.3. Vanaf diverse aanvangsdata in de jaren negentig van de vorige eeuw heeft de rechtsvoorganger van Schiedamse Steen aan [verzoekster] verhuurd de bedrijfsruimte te Schiedam bekend als ‘[adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5]’. In de voor het laatst in 2014 schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als ‘verkoop-, opslag- en kantoorruimte’. Verder is daarin opgenomen dat ‘eventuele opzegging van de huur twee maanden voor beëindiging dient te worden doorgegeven’, waarvan ‘in uitzonderingsgevallen, na goed overleg, kan worden afgeweken’. 2.4. [verzoekster] gebruikt de bedrijfsruimte aan de [adres 2] als opslag. De bedrijfsruimte aan [adres 3] begane grond is in gebruik als verkoopruimte voor gedestilleerd en als showroom voor relatie- en personeelsgeschenken en het middendeel als winkel/proeflokaal/horecaruimte. Daar organiseert [verzoekster] voor diverse gezelschappen ook wijnspijsproeverijen met exclusieve wijnen en bijpassende gerechten. De eerste etage van deze ruimte is in gebruik als kantoor en keuken ten behoeve van de hiervoor bedoelde horeca-activiteiten. 2.5. De bedrijfsruimte aan de [adres 4] gebruikt [verzoekster] grotendeels als winkel (althans volgens [verzoekster], wat Schiedamse Steen heeft betwist) en voor het overige als ruimte voor koeling van wijnen, inpakruimte en opslagruimte voor wijnverpakkingen, glasbakken en afvalcontainers. De bedrijfsruimte aan de [adres 5] is in gebruik als winkel (begane grond) en als opslag (eerste en tweede verdieping). 2.6. Vanaf 2013 heeft de rechtsvoorganger van Schiedamse Steen voor onbepaalde duur aan [verzoekster] verhuurd de bedrijfsruimte te Schiedam bekend als ‘[adres 4] parterre’. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als opslag. Verder is daarin opgenomen dat ‘beëindiging daarvan door opzegging dient te geschieden in overeenstemming’. 2.7. [verzoekster] gebruikt deze bedrijfsruimte als opslag en als doorgang naar de parkeerplaats, gelegen aan de Westvest te Schiedam. 2.8. Bij brief van 6 september 2024 heeft Schiedamse Steen de drie genoemde huurovereenkomsten opgezegd tegen 30 november 2024.

3.1. [verzoekster] heeft bij verzoekschrift verzocht: primair: haar niet-ontvankelijk te verklaren, subsidiair: te verklaren voor recht dat geen rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomsten heeft plaatsgevonden, dan wel meer subsidiair: de ontruimingstermijn te verlengen tot een jaar na het eindigen van de huurovereenkomsten, dus tot en met 30 november 2025, en in alle gevallen: Schiedamse Steen te veroordelen in de proceskosten en de te geven beschikking uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 3.2. In de door haar daarna genomen akte heeft [verzoekster] aanvullend verzocht: a. primair: Schiedamse Steen te verbieden om aan of bij het gehuurde uitingen, waaronder banners, aan te brengen met betrekking tot het plan van Schiedamse Steen om in en bij het gehuurde woningen te ontwikkelen, voordat én de einddatum van de huur en de finale ontruimingsdatum vaststaan én Schiedamse Steen een onaantastbare omgevingsvergunning voor het realiseren van de ontwikkeling ter plekke heeft gekregen, op straffe van een dwangsom, dan wel subsidiair: te verklaren voor recht dat Schiedamse Steen tekortschiet in de nakoming jegens [verzoekster] c.q. onrechtmatig handelt jegens haar door aan of bij het gehuurde uitingen, waaronder banners, aan te brengen met betrekking tot het plan van Schiedamse Steen om in en bij het gehuurde woningen te ontwikkelen, voordat én de einddatum van de huur en de finale ontruimingsdatum vaststaan én Schiedamse Steen een onaantastbare omgevingsvergunning voor het realiseren van de ontwikkeling ter plekke heeft gekregen, en primair: Schiedamse Steen te veroordelen te bewerkstelligen dat [verzoekster], haar klanten en haar toeleveranciers tot de datum waarop het gehuurde geheel is ontruimd, ongestoord en veilig gebruik kunnen maken van de aan de zijde van het gehuurde gelegen helft van de parkeerplaats aan de Westvest, inclusief toegang met vrachtauto’s voor laden en lossen via de expeditie-ingang, en in het bijzonder ook te bewerkstelligen dat geen van beide toegangen van de parkeerplaats deels of geheel zal worden geblokkeerd door Schiedamse Steen, aan haar gelieerde ondernemingen of personen en/of direct of indirect voor haar actieve ondernemingen of personen, waaronder werklieden, op straffe van een dwangsom, dan wel subsidiair: te verklaren voor recht dat [verzoekster] het medegebruiksrecht heeft van de aan de Westvest gelegen parkeerplaats en het exclusief recht heeft gebruik te maken van de aan de zijde van het gehuurde gelegen helft van de parkeerplaats, alsmede te verklaren voor recht dat Schiedamse Steen onrechtmatig handelt c.q. tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen jegens [verzoekster] door niet te voorkomen dat functionarissen van Schiedamse Steen en/of aan haar gelieerde ondernemingen of personen en/of direct of indirect voor haar actieve ondernemingen of personen, waaronder werklieden, inbreuk maken op dat recht, al dan niet door het geheel of deels blokkeren van één van de toegangen van de parkeerplaats. 3.3. Schiedamse Steen heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat ertoe strekt het door [verzoekster] verzochte af te wijzen en te bepalen dat [verzoekster] het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van de beschikking, althans uiterlijk 1 september 2025, moet hebben ontruimd, met veroordeling van [verzoekster] in de proceskosten, met rente. 3.4. Op wat partijen over en weer naar voren hebben gebracht, wordt hierna, voor zover voor de uitkomst van belang, teruggekomen.

4.1. Partijen worden verdeeld gehouden door (het antwoord op) de vraag welk huurregime hun huurverhoudingen beheerst, dat wil zeggen of het gaat om huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW of om huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Dit onderscheid is van belang omdat een huurder bij de eerste categorie huurbescherming geniet en bij de tweede categorie niet. Dan leidt opzegging door de verhuurder in principe tot het eindigen van de huur. Wel kan die huurder dan aanspraak maken op in een tijd beperkte ontruimingsbescherming. 4.2. Artikel 7:230a BW is van toepassing als de huur betrekking heeft op een (deel van een) gebouwde onroerende zaak (zoals hier het geval), niet zijnde een woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Voor de toepasselijkheid van de bepalingen van artikel 7:290 BW e.v. moet komen vast te staan dat het gaat om een gebouwde onroerende zaak die op grond van de overeenkomst bestemd is om gebruikt te worden als een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Volgens vaste rechtspraak is beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en hoe zij hieraan uitvoering hebben gegeven. 4.3. Volgens [verzoekster] dient het door haar gehuurde als geheel gekwalificeerd te worden als 290-bedrijfsruimte. Het hart van haar onderneming wordt inmiddels namelijk gevormd door de winkelruimten aan de [adres 4] en [adres 5] en de aansluitende proeverij- en verkoopruimten (die organisch aansluiten op de [adres 5], maar formeel onderdeel zijn van [adres 3]). De opslag- en kantoorruimten en de keuken zijn primair ondersteunend aan deze functies en de inkomsten uit wijnimport en groothandel wegen niet op tegen de inkomsten uit de verkoop van wijnen en relatiegeschenken en kerstpakketten in de winkel en uit proeverijen/ontvangsten. Dit geldt ook voor de huurovereenkomst met betrekking tot de kantoorruimte aan [adres 1]. De betreffende kantoorruimte, waarin vijf werknemers werken, is ondersteunend voor zowel winkel, proeverij, showroom als groothandel en dient daarom het lot van de overige ruimten te volgen. Dat geldt ook voor de bedrijfsruimte aan de [adres 4], die hoofdzakelijk in gebruik is als winkelruimte met mede daaraan ondersteunend een opslaggedeelte. De ruimte is bovendien onmisbaar als expeditie-doorgang voor laden en lossen. Aldus [verzoekster]. 4.4. De kantonrechter is echter met Schiedamse Steen van oordeel dat wat [verzoekster] heeft aangevoerd, geen grond vormt om de onderhavige drie huurovereenkomsten bij de kwalificatievraag als een onlosmakelijk geheel te beschouwen. Het gaat hier om drie in de loop der tijd afzonderlijk aangegane huurovereenkomsten voor verschillende objecten. Twee daarvan zijn al tientallen jaren geleden gesloten en zijn daarna volgens de toelichting van [verzoekster] een aantal maal verlengd, voor het laatst in 2014. De derde huurovereenkomst, die ziet op de ‘[adres 4] parterre’, is (pas) in 2013 gesloten. Het feit dat de rechtsvoorganger van Schiedamse Steen en [verzoekster] hun huurrelatie voor de objecten ‘[adres 1]’ en ‘[adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5]’ in 2014 in twee afzonderlijke huurovereenkomsten hebben neergelegd, vormt een sterke contra-indicatie voor het aannemen van de door [verzoekster] gestelde ondeelbare huurverhouding voor deze huurobjecten. In de drie huurovereenkomsten is ook geen aanwijzing te vinden dat de contract-sluitende partijen dat destijds hebben beoogd. Het feit dat [verzoekster] de drie huurobjecten alle gebruikt ten behoeve van haar onderneming en doorgangen daartussen heeft gerealiseerd, die volgens Schiedamse Steen eenvoudig ongedaan kunnen worden gemaakt, legt ook onvoldoende gewicht in de schaal om de drie huurovereenkomsten bij de kwalificatievraag als een geheel te beschouwen. Een en ander leidt tot de slotsom dat hierna per huurovereenkomst beoordeeld wordt of het gaat om 290-bedrijfsruimte of 230a-bedrijfsruimte. ad bedrijfsruimte ‘[adres 1]’ en ‘[adres 4] parterre’ 4.5. Als gezegd komt het bij de kwalificatievraag aan op wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en op welke wijze zij hieraan uitvoering hebben gegeven. 4.6. In de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte ‘[adres 1]’, die volgens [verzoekster] in gebruik is als kantoorruimte, is geen bestemming van het gehuurde opgenomen. Wel is, in artikel 2.1 daarvan, opgenomen dat partijen, voor zover daarvan in die overeenkomst niet is afgeweken, verplicht zijn om de wettelijke bepalingen met betrekking tot de (ver)huur van ‘bedrijfsruimte en opslagruimte’ na te leven. Dit gebruik en genoemde bepalingen vormen aanwijzingen dat het hier gaat om 230a-bedrijfsruimte. Dat wordt nog versterkt door het feit dat, naar Schiedamse Steen terecht heeft opgemerkt, de bepaling dat ‘beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging in overeenstemming dient te geschieden’, strijdig is met de voor 290-bedrijfsruimte voorgeschreven opzegtermijn van tenminste een jaar (7:293 lid 2 BW). 4.7. Dit laatste geldt evenzeer voor de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte ‘[adres 4]’, die volgens [verzoekster] in gebruik is als opslag en als doorgang naar de parkeerplaats. In deze huurovereenkomst is wel een bestemming opgenomen, namelijk opslag, en verder is ook hier in artikel 2.1 bepaald dat partijen verplicht zijn tot naleving van de wettelijke bepalingen met betrekking tot de (ver)huur van (woon- en) opslagruimte, voor zover daarvan in deze overeenkomst niet is afgeweken. 4.8. Nu [verzoekster], in het licht van het hiervoor overwogene bezien, verder niets heeft aangevoerd dat tot een ander oordeel kan leiden, concludeert de kantonrechter dat het hier gaat om 230a-bedrijfsruimten. ad bedrijfsruimte ‘[adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5]’ 4.9. Aan de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte ‘[adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5]’ hebben de contract-sluitende partijen als bestemming meegegeven ‘verkoop-, opslag- en kantoorruimte’, zoals het ook door [verzoekster] wordt gebruikt. Dat kan met zich brengen dat er sprake is van 290-bedrijfsruimte, namelijk, toegesneden op dit geval, als de bedrijfsruimte in overwegende mate bestemd of gebruikt (geweest) is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW en het (mede)gebruik voor andere doeleinden, zoals als opslag- en kantoorruimte en voor verkoop aan niet-particulieren, daaraan ondergeschikt is. 4.10. [verzoekster] heeft in het verzoekschrift bepleit dat dit het geval is. In dat kader heeft zij naar voren gebracht dat zij in het gehuurde haar onderneming drijft als importeur van, groothandel en winkel in, en proeflokaal van wijnen en andere alcoholische dranken. Zij doet dat al vanaf 1988 en is een begrip tot ver buiten Schiedam voor zowel particulieren als bedrijven uit heel Nederland. De voornaamste activiteiten van [verzoekster] bestaan uit verkoop van wijn aan particulieren en bedrijven (waaronder relatie- en personeelspakketten), in het bijzonder ook via proeverijen en ontvangsten, de groothandel in wijn en de import van wijn. De belangrijkste bron van inkomsten voor [verzoekster] – die gespecialiseerd is in, en bekend staat om persoonlijke contacten en lange relaties – zijn die uit de winkelgerelateerde verkoop (inclusief culinaire proeverijen en verkoop relatie- en kerstgeschenken).

De kantonrechter: 5.1. verlengt de ontruimingstermijn ten aanzien van alle drie onder 2 genoemde huurovereenkomsten tot 1 december 2025; 5.2. veroordeelt Schiedamse Steen te bewerkstelligen dat [verzoekster] en haar klanten en toeleveranciers tot de datum waarop het gehuurde geheel is ontruimd, ongestoord en veilig gebruik kunnen maken van de aan de zijde van het gehuurde gelegen helft van de parkeerplaats aan de Westvest, inclusief toegang met vrachtauto’s voor laden en lossen via de expeditie-ingang, en in het bijzonder ook te bewerkstelligen dat geen van beide toegangen van de parkeerplaats deels of geheel zal worden geblokkeerd door Schiedamse Steen, aan haar gelieerde ondernemingen of personen en/of direct of indirect voor haar actieve ondernemingen of personen, waaronder werklieden, op straffe van een dwangsom van € 100,- per keer dat van zo’n blokkade sprake is én Schiedamse Steen die blokkade niet op eerste verzoek van [verzoekster] onverwijld opheft, tot een maximum van € 10.000,-; 5.3. compenseert de proceskosten zodat elk van partijen de eigen kosten draagt; 5.4. verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad. 5.5. wijst al het andere af. Deze beschikking is gegeven door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken. 654

Haar inkomsten uit wijnimport en groothandel wegen daartegen niet op. 4.11. Schiedamse Steen heeft het tegendeel bepleit. Daarbij heeft zij erop gewezen dat het standpunt van [verzoekster] een financiële onderbouwing ontbeert. [verzoekster] richt zich voornamelijk op de zakelijke markt en het gehuurde doet daarbij dienst als groothandel, waar ook particulieren wijn kunnen kopen. Dat blijkt ook uit haar activiteiten volgens het handelsregister: “Groothandel in wijnen, dranken en relatiegeschenken” en haar bedrijfsomschrijving volgens Google: “Wijngroothandel en -importeur” en volgens LinkedIn: “Groothandel alcoholische dranken”. De vele opslagruimte die [verzoekster] in gebruik heeft, wijst er ook op dat zij zich voornamelijk op grote afnemers richt. De handel in relatiegeschenken en kerstpakketten is, zo heeft Schiedamse Steen begrepen, een belangrijke bron van inkomsten voor [verzoekster] en betreft een vanuit een van de opslagruimtes gedreven business-to-business-concept. Ook dat wijst op 230-bedrijfsruimte en niet op een kleinhandelsbedrijf. De genoemde proeverijen zijn eveneens ondergeschikt aan de door [verzoekster] in het gehuurde gedreven groothandel in, en import van wijnen. 4.12. Geoordeeld wordt dat het, gegeven deze gemotiveerde betwisting van het door [verzoekster] ingenomen standpunt dat het hier om 290-bedrijfsruimte gaat, op haar weg zou hebben gelegen nadere feiten en omstandigheden aan te dragen, en die ook voor zoveel mogelijk te onderbouwen, om voldoende aannemelijk te maken dat deze bedrijfsruimte (evenwel) in overwegende mate bestemd of gebruikt is (geweest) voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW en dat het (mede)gebruik voor andere doeleinden, zoals voor de groothandel in, en import van wijnen en voor de verkoop van relatie- en personeelspakketten (aan zakelijke klanten dus), daaraan ondergeschikt is. 4.13. [verzoekster] heeft in reactie op het verweerschrift weliswaar een aantal stukken ingebracht, die het door haar geschetste beeld van – kort gezegd – een sfeervolle en gerenommeerde wijnhandel met proeverijen ondersteunen, en ook een verklaring van haar boekhouder dat de winkelomzet over het boekjaar 2024 50% van de totale omzet was en de bruto bijdrage van de winkel 62%. Dat is echter bepaald ontoereikend om te kunnen concluderen dat de bedrijfsruimte in overwegende mate bestemd of gebruikt is (geweest) voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW en het (mede)gebruik voor andere doeleinden daaraan ondergeschikt is. 4.14. De kantonrechter gaat er in het hiernavolgende dan ook van uit dat ook ten aanzien van deze bedrijfsruimte sprake is van 230a-bedrijfsruimte. Het andersluidende standpunt van [verzoekster] wordt dus, als onvoldoende onderbouwd, verworpen. 4.15. Dat alles maakt dat er ten aanzien van geen van de drie huurovereenkomsten grond is gebleken om [verzoekster], zoals primair verzocht, niet-ontvankelijk te verklaren. 4.16. Schiedamse Steen heeft de drie huurovereenkomsten met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden opgezegd tegen eind november 2024. Voor de huurovereenkomst met betrekking tot de ‘[adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5]’ is dat in overeenstemming met de daarin opgenomen opzegtermijn. Voor de andere twee huurovereenkomsten kan dat niet worden gezegd, nu daarin is bepaald dat ‘beëindiging daarvan door opzegging dient te geschieden in overeenstemming’. Nu opzegging een eenzijdige rechtshandeling is, gaat het dan kennelijk, zo begrijpt de kantonrechter, om overeenstemming over een redelijke opzegtermijn. Uit de in het geding gebrachte correspondentie blijkt dat Schiedamse Steen voor de opzegging aan [verzoekster] heeft kenbaar gemaakt dat zij ook die huurovereenkomsten wilde beëindigen maar niet dat partijen het eens zijn geworden over een opzegtermijn. 4.17. Dat brengt hier echter niet met zich dat de door Schiedamse Steen gedane opzegging van die huurovereenkomsten geen rechtsgevolg heeft gehad. In zo’n geval kan de, voor wat betreft de opzegtermijn, niet conform de huurovereenkomsten gedane opzegging onder toepassing van artikel 3:42 BW namelijk worden omgezet in een rechtsgeldige opzegging, waarbij het dan aan de rechter is te bepalen wat een redelijke opzegtermijn is. De kantonrechter ziet geen grond om daarvoor aan te sluiten bij de contractuele opzegtermijn opgenomen in de huurovereenkomst met betrekking tot de ‘[adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5]’, nu de contract-sluitende partijen voor die huurovereenkomst destijds wel aanleiding hebben gezien een opzegtermijn van twee maanden op te nemen en voor de andere twee, die toch in dezelfde periode zijn gesloten, het kennelijk om hun moverende redenen nodig hebben gevonden daarover op te nemen dat er over de opzegtermijn overeenstemming zou moeten komen. 4.18. Gelet op de substantiële duur van de beide huurovereenkomsten en de aard en omvang van de door [verzoekster] in het gehuurde geëxploiteerde activiteiten acht de kantonrechter hier een opzegtermijn van vier maanden redelijk. Dat betekent dat de door Schiedamse Steen gedane opzegging voor deze huurovereenkomsten tot gevolg heeft gehad dat die met ingang van 1 februari 2025 zijn geëindigd. 4.19. Gegeven dat oordeel en de hiervoor gedane vaststelling dat Schiedamse Steen de huurovereenkomst met betrekking tot de ‘[adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5]’ rechtsgeldig heeft opgezegd met ingang van 1 december 2024, valt niet in te zien welk belang [verzoekster] nog heeft bij de door haar subsidiair verzochte verklaring voor recht, die dan slechts zou kunnen zien op de andere twee huurovereenkomsten. Nu zij haar belang daarbij ook niet heeft toegelicht, wordt dit verzoek afgewezen. 4.20. Meer subsidiair heeft [verzoekster] verzocht voor de drie huurovereenkomsten de ontruimingstermijn te verlengen tot en met eind november 2025. Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW wordt een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen als het belang van huurder door de ontruiming ernstiger wordt geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik, tenzij, kort gezegd, aannemelijk is dat sprake is van overlast of onbehoorlijk gebruik van het gehuurde. Dat laatste is hier, althans dat is gesteld noch gebleken, niet aan de orde. 4.21. In dat verband heeft [verzoekster] aangevoerd dat zij een groot economisch belang heeft bij voortzetting van de huur. Zij heeft geen alternatieven en bij ontruiming zal personeel ontslagen moeten worden. Ook verliezen de eigenaren dan hun belangrijkste bron van inkomsten. Er is geen alternatieve bedrijfsruimte met vergelijkbare en zeer relevante en gecombineerde functionaliteiten, geschiedenis, uitstraling en bestemming beschikbaar terwijl in de branche van [verzoekster] naast functionaliteit ook uitstraling zeer belangrijk is. Klanten zijn vertrouwd met de authentieke uitstraling van de winkel en het proeflokaal. Schiedamse Steen, die het gehuurde wil herontwikkelen tot wonen, heeft nu nog geen concreet belang bij ontruiming daarvan, gegeven dat zij nog niet beschikt over de vereiste vergunningen en onzeker is of zij die zal verkrijgen. 4.22. Schiedamse Steen heeft hiervan gesteld dat zij de gewenste transformatie van het gehuurde naar woonruimte na de zomervakantie van 2025 wil laten plaatsvinden. Het gaat om oude panden die aan renovatie toe zijn. Niet uitgesloten daarbij is dat een ingrijpende renovatie nodig zal blijken om de panden te behouden en de constructieve veiligheid te bewaken terwijl ook funderingsherstel zal moeten plaatsvinden, wat niet mogelijk is zolang [verzoekster] het gehuurde gebruikt.

Haar inkomsten uit wijnimport en groothandel wegen daartegen niet op. 4.11. Schiedamse Steen heeft het tegendeel bepleit. Daarbij heeft zij erop gewezen dat het standpunt van [verzoekster] een financiële onderbouwing ontbeert. [verzoekster] richt zich voornamelijk op de zakelijke markt en het gehuurde doet daarbij dienst als groothandel, waar ook particulieren wijn kunnen kopen. Dat blijkt ook uit haar activiteiten volgens het handelsregister: “Groothandel in wijnen, dranken en relatiegeschenken” en haar bedrijfsomschrijving volgens Google: “Wijngroothandel en -importeur” en volgens LinkedIn: “Groothandel alcoholische dranken”. De vele opslagruimte die [verzoekster] in gebruik heeft, wijst er ook op dat zij zich voornamelijk op grote afnemers richt. De handel in relatiegeschenken en kerstpakketten is, zo heeft Schiedamse Steen begrepen, een belangrijke bron van inkomsten voor [verzoekster] en betreft een vanuit een van de opslagruimtes gedreven business-to-business-concept. Ook dat wijst op 230-bedrijfsruimte en niet op een kleinhandelsbedrijf. De genoemde proeverijen zijn eveneens ondergeschikt aan de door [verzoekster] in het gehuurde gedreven groothandel in, en import van wijnen. 4.12. Geoordeeld wordt dat het, gegeven deze gemotiveerde betwisting van het door [verzoekster] ingenomen standpunt dat het hier om 290-bedrijfsruimte gaat, op haar weg zou hebben gelegen nadere feiten en omstandigheden aan te dragen, en die ook voor zoveel mogelijk te onderbouwen, om voldoende aannemelijk te maken dat deze bedrijfsruimte (evenwel) in overwegende mate bestemd of gebruikt is (geweest) voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW en dat het (mede)gebruik voor andere doeleinden, zoals voor de groothandel in, en import van wijnen en voor de verkoop van relatie- en personeelspakketten (aan zakelijke klanten dus), daaraan ondergeschikt is. 4.13. [verzoekster] heeft in reactie op het verweerschrift weliswaar een aantal stukken ingebracht, die het door haar geschetste beeld van – kort gezegd – een sfeervolle en gerenommeerde wijnhandel met proeverijen ondersteunen, en ook een verklaring van haar boekhouder dat de winkelomzet over het boekjaar 2024 50% van de totale omzet was en de bruto bijdrage van de winkel 62%. Dat is echter bepaald ontoereikend om te kunnen concluderen dat de bedrijfsruimte in overwegende mate bestemd of gebruikt is (geweest) voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW en het (mede)gebruik voor andere doeleinden daaraan ondergeschikt is. 4.14. De kantonrechter gaat er in het hiernavolgende dan ook van uit dat ook ten aanzien van deze bedrijfsruimte sprake is van 230a-bedrijfsruimte. Het andersluidende standpunt van [verzoekster] wordt dus, als onvoldoende onderbouwd, verworpen. 4.15. Dat alles maakt dat er ten aanzien van geen van de drie huurovereenkomsten grond is gebleken om [verzoekster], zoals primair verzocht, niet-ontvankelijk te verklaren. 4.16. Schiedamse Steen heeft de drie huurovereenkomsten met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden opgezegd tegen eind november 2024. Voor de huurovereenkomst met betrekking tot de ‘[adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5]’ is dat in overeenstemming met de daarin opgenomen opzegtermijn. Voor de andere twee huurovereenkomsten kan dat niet worden gezegd, nu daarin is bepaald dat ‘beëindiging daarvan door opzegging dient te geschieden in overeenstemming’. Nu opzegging een eenzijdige rechtshandeling is, gaat het dan kennelijk, zo begrijpt de kantonrechter, om overeenstemming over een redelijke opzegtermijn. Uit de in het geding gebrachte correspondentie blijkt dat Schiedamse Steen voor de opzegging aan [verzoekster] heeft kenbaar gemaakt dat zij ook die huurovereenkomsten wilde beëindigen maar niet dat partijen het eens zijn geworden over een opzegtermijn. 4.17. Dat brengt hier echter niet met zich dat de door Schiedamse Steen gedane opzegging van die huurovereenkomsten geen rechtsgevolg heeft gehad. In zo’n geval kan de, voor wat betreft de opzegtermijn, niet conform de huurovereenkomsten gedane opzegging onder toepassing van artikel 3:42 BW namelijk worden omgezet in een rechtsgeldige opzegging, waarbij het dan aan de rechter is te bepalen wat een redelijke opzegtermijn is. De kantonrechter ziet geen grond om daarvoor aan te sluiten bij de contractuele opzegtermijn opgenomen in de huurovereenkomst met betrekking tot de ‘[adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5]’, nu de contract-sluitende partijen voor die huurovereenkomst destijds wel aanleiding hebben gezien een opzegtermijn van twee maanden op te nemen en voor de andere twee, die toch in dezelfde periode zijn gesloten, het kennelijk om hun moverende redenen nodig hebben gevonden daarover op te nemen dat er over de opzegtermijn overeenstemming zou moeten komen. 4.18. Gelet op de substantiële duur van de beide huurovereenkomsten en de aard en omvang van de door [verzoekster] in het gehuurde geëxploiteerde activiteiten acht de kantonrechter hier een opzegtermijn van vier maanden redelijk. Dat betekent dat de door Schiedamse Steen gedane opzegging voor deze huurovereenkomsten tot gevolg heeft gehad dat die met ingang van 1 februari 2025 zijn geëindigd. 4.19. Gegeven dat oordeel en de hiervoor gedane vaststelling dat Schiedamse Steen de huurovereenkomst met betrekking tot de ‘[adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5]’ rechtsgeldig heeft opgezegd met ingang van 1 december 2024, valt niet in te zien welk belang [verzoekster] nog heeft bij de door haar subsidiair verzochte verklaring voor recht, die dan slechts zou kunnen zien op de andere twee huurovereenkomsten. Nu zij haar belang daarbij ook niet heeft toegelicht, wordt dit verzoek afgewezen. 4.20. Meer subsidiair heeft [verzoekster] verzocht voor de drie huurovereenkomsten de ontruimingstermijn te verlengen tot en met eind november 2025. Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW wordt een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen als het belang van huurder door de ontruiming ernstiger wordt geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik, tenzij, kort gezegd, aannemelijk is dat sprake is van overlast of onbehoorlijk gebruik van het gehuurde. Dat laatste is hier, althans dat is gesteld noch gebleken, niet aan de orde. 4.21. In dat verband heeft [verzoekster] aangevoerd dat zij een groot economisch belang heeft bij voortzetting van de huur. Zij heeft geen alternatieven en bij ontruiming zal personeel ontslagen moeten worden. Ook verliezen de eigenaren dan hun belangrijkste bron van inkomsten. Er is geen alternatieve bedrijfsruimte met vergelijkbare en zeer relevante en gecombineerde functionaliteiten, geschiedenis, uitstraling en bestemming beschikbaar terwijl in de branche van [verzoekster] naast functionaliteit ook uitstraling zeer belangrijk is. Klanten zijn vertrouwd met de authentieke uitstraling van de winkel en het proeflokaal. Schiedamse Steen, die het gehuurde wil herontwikkelen tot wonen, heeft nu nog geen concreet belang bij ontruiming daarvan, gegeven dat zij nog niet beschikt over de vereiste vergunningen en onzeker is of zij die zal verkrijgen. 4.22. Schiedamse Steen heeft hiervan gesteld dat zij de gewenste transformatie van het gehuurde naar woonruimte na de zomervakantie van 2025 wil laten plaatsvinden. Het gaat om oude panden die aan renovatie toe zijn. Niet uitgesloten daarbij is dat een ingrijpende renovatie nodig zal blijken om de panden te behouden en de constructieve veiligheid te bewaken terwijl ook funderingsherstel zal moeten plaatsvinden, wat niet mogelijk is zolang [verzoekster] het gehuurde gebruikt.

Verder ontbreekt er onderbouwing voor de door [verzoekster] betrokken stellingen dat zij geen andere ruimtes heeft kunnen vinden voor haar bedrijfsactiviteiten en dat personeel zal moeten worden ontslagen. Niet valt ook in te zien waarom [verzoekster] haar activiteiten niet zou kunnen voortzetten in een andere ruimte die niet in een oud gebouw aan de gracht is gevestigd. 4.23. De kantonrechter stelt voorop dat haar, gezien ook de door [verzoekster] nog overgelegde stukken (waaronder online reviews), duidelijk is geworden dat de door haar gedreven onderneming in het gehuurde, dat door haar onderling is verbonden en waarin zij activiteiten ontplooit als groothandel, winkel en proeflokaal en verder voor daaraan dienstige doeleinden (opslag en kantoor) gebruikt, al vele jaren een begrip in Schiedam en daarbuiten is. Ook is duidelijk geworden dat de sfeer die, zowel aan de buitenzijde als de binnenzijde, van deze oude panden en hun inrichting uitgaat, voor de onderneming een wezenlijke meerwaarde en aantrekkingskracht heeft, in ieder geval voor wat betreft haar niet-groothandel activiteiten. Aangenomen mag worden dat er in het huidige tijdsgewricht wel vervangende bedrijfsruimte voorhanden is voor de door [verzoekster] gedreven onderneming maar het vinden van bedrijfsruimte met een vergelijkbare uitstraling zal, zoals ook volgt uit de door [verzoekster] overgelegde e-mail van Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting B.V., toch bepaald lastiger zijn, zeker in de nabijheid van haar huidige locatie waar zij al zo lang gevestigd is en haar (zakelijke en particuliere) klanten haar weten te vinden. Evenwel gaat het hier om door [verzoekster] gehuurde ruimten, zodat zij er ook rekening mee diende te houden dat het gebruik daarvan op enig moment door opzegging van verhuurderszijde zou kunnen eindigen. 4.24. Anderzijds is het zo dat Schiedamse Steen er belang bij heeft de beschikking over het gehuurde te verkrijgen ter verwezenlijking van haar project ‘Geneva aan de Haven’, waarbij de gehuurde panden worden herontwikkeld tot appartementen. Niet duidelijk is echter geworden dat dit project al in een zo ver gevorderd stadium is dat Schiedamse Steen er een wezenlijk belang bij heeft de beschikking over de panden al op korte termijn te verkrijgen. In dat verband heeft de kantonrechter ook acht geslagen op het door [verzoekster] overgelegde verslag van een gesprek dat zij op 27 maart 2025 met [naam 6], coördinator programma Binnenstad gemeente Schiedam heeft gevoerd (bijlage 27 van [verzoekster])). Daaruit blijkt dat de gemeente nog geen standpunt heeft ingenomen over de haalbaarheid of de wenselijkheid van het project, dat zowel het vergunningsproces als de planbeoordeling in de beginfase zijn en dat de uitkomst niet bekend is. Weliswaar heeft de gemachtigde van Schiedamse Steen van dit stuk gesteld dat het van generlei waarde is omdat nergens uit blijkt dat [naam 6] het verslag heeft goedgekeurd maar in reactie hierop heeft de gemachtigde van [verzoekster], die als advocaat in beginsel op zijn woord mag worden geloofd, gesteld – en heeft Schiedamse Steen toen onbetwist gelaten – dat [naam 6] per e-mail heeft bevestigd dat dit verslag een juiste weergave van bedoeld gesprek was. 4.25. Al met al komt de kantonrechter tot de slotsom dat duidelijk is geworden dat [verzoekster] een groot belang heeft bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde en dat niet aannemelijk is geworden dat Schiedamse Steen een zodanig groot belang heeft bij het op korte termijn verkrijgen van de beschikking over de gehuurde panden dat het belang van [verzoekster] daarvoor zou moeten wijken. Daarmee is sprake van de in artikel 7:230a lid 4 BW bedoelde situatie dat het belang van de huurder door de ontruiming ernstiger wordt geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik. De kantonrechter zal, zoals door [verzoekster] verzocht, de ontruimingstermijn dan ook verlengen. 4.26. Gelet op de wijze waarop [verzoekster] de door haar gehuurde panden gebruikt, het onderlinge verband tussen dat gebruik en de overige omstandigheden van dit geval acht de kantonrechter termen aanwezig de ontruimingstermijn ten aanzien van alle drie de huurovereenkomsten te verlengen tot 1 december 2025. Dat betekent dat, tenzij die termijn opnieuw wordt verlengd, uiterlijk op 30 november 2025 moet zijn ontruimd. 4.27. [verzoekster] heeft verder bij haar akte (onder meer) primair verzocht Schiedamse Steen te verbieden uitingen, waaronder banners, met betrekking tot haar project aan of bij het gehuurde aan te brengen totdat – kort gezegd – definitief duidelijk is wanneer [verzoekster] het gehuurde moet verlaten en Schiedamse Steen over een onaantastbare omgevingsvergunning ter zake beschikt. De kantonrechter wijst dat verzoek af, nu niet zonder meer kan worden aangenomen dat elke uiting van Schiedamse Steen aan of bij het gehuurde over haar project binnen het door [verzoekster] genoemde tijdsbestek jegens [verzoekster] onrechtmatig is. Overigens zijn er geen aanwijzingen dat Schiedamse Steen voornemens is opnieuw uitingen aan of bij het gehuurde aan te brengen. 4.28. De door [verzoekster] in dit verband subsidiair verzochte verklaring voor recht wordt eveneens afgewezen, nu vaststaat dat Schiedamse Steen de eerder aangebrachte – volgens [verzoekster] onrechtmatige – uitingen heeft verwijderd en niet is gesteld dat zij uitingen als door [verzoekster] bedoeld opnieuw aan of bij het gehuurde heeft aangebracht. 4.29. Daarnaast heeft [verzoekster] primair verzocht Schiedamse Steen te veroordelen te bewerkstelligen dat – kort gezegd – zij en haar klanten en toeleveranciers ongestoord gebruik kunnen maken van de parkeerplaats aan de Westvest. Volgens [verzoekster] is het recht op dat gebruik destijds mondeling met de rechtsvoorganger van Schiedamse Steen afgesproken maar heeft Schiedamse Steen dat gebruiksrecht betwist en zich met haar wijze van parkeren ook gedragen alsof [verzoekster] dat recht niet heeft. 4.30. In haar reactie heeft Schiedamse Steen betwist dat het parkeerplaatsgebruik onderdeel vormt van de huurovereenkomsten en gesteld dat dit gebruik slechts om niet wordt gedoogd, maar alleen als [verzoekster] zich als een goed huurder gedraagt. Niet juist is volgens haar verder dat Schiedamse Steen de parkeerplaats op zo’n wijze gebruikt dat inbreuk wordt gemaakt op enig recht van [verzoekster]. Er is geen sprake van hinderlijk parkeren door de heer Hulhoven, de bestuurder van Schiedamse Steen, en als dat toch zo wordt ervaren, is hij bereid zijn auto op eerste verzoek te verplaatsen. 4.31. Overwogen wordt dat er bij deze stand van zaken, zonder verder bewijs, niet van uitgegaan kan worden dat [verzoekster] in het kader van de huurovereenkomsten ook het gebruiksrecht met betrekking tot de parkeerplaats is overeengekomen. Immers, in de huurovereenkomsten is dat recht niet vastgelegd en Schiedamse Steen heeft die afspraak betwist. Anderzijds is niet in geschil dat [verzoekster] de parkeerplaats al vele jaren in gebruik heeft en nooit, althans dat blijkt uit niets, daarop is aangesproken. Dat zou het oordeel kunnen wettigen dat [verzoekster] er in ieder geval op heeft vertrouwd en heeft mogen vertrouwen dat zij gedurende de looptijd van de huurovereenkomsten de parkeerplaats voor haar onderneming kon en mocht gebruiken.

Verder ontbreekt er onderbouwing voor de door [verzoekster] betrokken stellingen dat zij geen andere ruimtes heeft kunnen vinden voor haar bedrijfsactiviteiten en dat personeel zal moeten worden ontslagen. Niet valt ook in te zien waarom [verzoekster] haar activiteiten niet zou kunnen voortzetten in een andere ruimte die niet in een oud gebouw aan de gracht is gevestigd. 4.23. De kantonrechter stelt voorop dat haar, gezien ook de door [verzoekster] nog overgelegde stukken (waaronder online reviews), duidelijk is geworden dat de door haar gedreven onderneming in het gehuurde, dat door haar onderling is verbonden en waarin zij activiteiten ontplooit als groothandel, winkel en proeflokaal en verder voor daaraan dienstige doeleinden (opslag en kantoor) gebruikt, al vele jaren een begrip in Schiedam en daarbuiten is. Ook is duidelijk geworden dat de sfeer die, zowel aan de buitenzijde als de binnenzijde, van deze oude panden en hun inrichting uitgaat, voor de onderneming een wezenlijke meerwaarde en aantrekkingskracht heeft, in ieder geval voor wat betreft haar niet-groothandel activiteiten. Aangenomen mag worden dat er in het huidige tijdsgewricht wel vervangende bedrijfsruimte voorhanden is voor de door [verzoekster] gedreven onderneming maar het vinden van bedrijfsruimte met een vergelijkbare uitstraling zal, zoals ook volgt uit de door [verzoekster] overgelegde e-mail van Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting B.V., toch bepaald lastiger zijn, zeker in de nabijheid van haar huidige locatie waar zij al zo lang gevestigd is en haar (zakelijke en particuliere) klanten haar weten te vinden. Evenwel gaat het hier om door [verzoekster] gehuurde ruimten, zodat zij er ook rekening mee diende te houden dat het gebruik daarvan op enig moment door opzegging van verhuurderszijde zou kunnen eindigen. 4.24. Anderzijds is het zo dat Schiedamse Steen er belang bij heeft de beschikking over het gehuurde te verkrijgen ter verwezenlijking van haar project ‘Geneva aan de Haven’, waarbij de gehuurde panden worden herontwikkeld tot appartementen. Niet duidelijk is echter geworden dat dit project al in een zo ver gevorderd stadium is dat Schiedamse Steen er een wezenlijk belang bij heeft de beschikking over de panden al op korte termijn te verkrijgen. In dat verband heeft de kantonrechter ook acht geslagen op het door [verzoekster] overgelegde verslag van een gesprek dat zij op 27 maart 2025 met [naam 6], coördinator programma Binnenstad gemeente Schiedam heeft gevoerd (bijlage 27 van [verzoekster])). Daaruit blijkt dat de gemeente nog geen standpunt heeft ingenomen over de haalbaarheid of de wenselijkheid van het project, dat zowel het vergunningsproces als de planbeoordeling in de beginfase zijn en dat de uitkomst niet bekend is. Weliswaar heeft de gemachtigde van Schiedamse Steen van dit stuk gesteld dat het van generlei waarde is omdat nergens uit blijkt dat [naam 6] het verslag heeft goedgekeurd maar in reactie hierop heeft de gemachtigde van [verzoekster], die als advocaat in beginsel op zijn woord mag worden geloofd, gesteld – en heeft Schiedamse Steen toen onbetwist gelaten – dat [naam 6] per e-mail heeft bevestigd dat dit verslag een juiste weergave van bedoeld gesprek was. 4.25. Al met al komt de kantonrechter tot de slotsom dat duidelijk is geworden dat [verzoekster] een groot belang heeft bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde en dat niet aannemelijk is geworden dat Schiedamse Steen een zodanig groot belang heeft bij het op korte termijn verkrijgen van de beschikking over de gehuurde panden dat het belang van [verzoekster] daarvoor zou moeten wijken. Daarmee is sprake van de in artikel 7:230a lid 4 BW bedoelde situatie dat het belang van de huurder door de ontruiming ernstiger wordt geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik. De kantonrechter zal, zoals door [verzoekster] verzocht, de ontruimingstermijn dan ook verlengen. 4.26. Gelet op de wijze waarop [verzoekster] de door haar gehuurde panden gebruikt, het onderlinge verband tussen dat gebruik en de overige omstandigheden van dit geval acht de kantonrechter termen aanwezig de ontruimingstermijn ten aanzien van alle drie de huurovereenkomsten te verlengen tot 1 december 2025. Dat betekent dat, tenzij die termijn opnieuw wordt verlengd, uiterlijk op 30 november 2025 moet zijn ontruimd. 4.27. [verzoekster] heeft verder bij haar akte (onder meer) primair verzocht Schiedamse Steen te verbieden uitingen, waaronder banners, met betrekking tot haar project aan of bij het gehuurde aan te brengen totdat – kort gezegd – definitief duidelijk is wanneer [verzoekster] het gehuurde moet verlaten en Schiedamse Steen over een onaantastbare omgevingsvergunning ter zake beschikt. De kantonrechter wijst dat verzoek af, nu niet zonder meer kan worden aangenomen dat elke uiting van Schiedamse Steen aan of bij het gehuurde over haar project binnen het door [verzoekster] genoemde tijdsbestek jegens [verzoekster] onrechtmatig is. Overigens zijn er geen aanwijzingen dat Schiedamse Steen voornemens is opnieuw uitingen aan of bij het gehuurde aan te brengen. 4.28. De door [verzoekster] in dit verband subsidiair verzochte verklaring voor recht wordt eveneens afgewezen, nu vaststaat dat Schiedamse Steen de eerder aangebrachte – volgens [verzoekster] onrechtmatige – uitingen heeft verwijderd en niet is gesteld dat zij uitingen als door [verzoekster] bedoeld opnieuw aan of bij het gehuurde heeft aangebracht. 4.29. Daarnaast heeft [verzoekster] primair verzocht Schiedamse Steen te veroordelen te bewerkstelligen dat – kort gezegd – zij en haar klanten en toeleveranciers ongestoord gebruik kunnen maken van de parkeerplaats aan de Westvest. Volgens [verzoekster] is het recht op dat gebruik destijds mondeling met de rechtsvoorganger van Schiedamse Steen afgesproken maar heeft Schiedamse Steen dat gebruiksrecht betwist en zich met haar wijze van parkeren ook gedragen alsof [verzoekster] dat recht niet heeft. 4.30. In haar reactie heeft Schiedamse Steen betwist dat het parkeerplaatsgebruik onderdeel vormt van de huurovereenkomsten en gesteld dat dit gebruik slechts om niet wordt gedoogd, maar alleen als [verzoekster] zich als een goed huurder gedraagt. Niet juist is volgens haar verder dat Schiedamse Steen de parkeerplaats op zo’n wijze gebruikt dat inbreuk wordt gemaakt op enig recht van [verzoekster]. Er is geen sprake van hinderlijk parkeren door de heer Hulhoven, de bestuurder van Schiedamse Steen, en als dat toch zo wordt ervaren, is hij bereid zijn auto op eerste verzoek te verplaatsen. 4.31. Overwogen wordt dat er bij deze stand van zaken, zonder verder bewijs, niet van uitgegaan kan worden dat [verzoekster] in het kader van de huurovereenkomsten ook het gebruiksrecht met betrekking tot de parkeerplaats is overeengekomen. Immers, in de huurovereenkomsten is dat recht niet vastgelegd en Schiedamse Steen heeft die afspraak betwist. Anderzijds is niet in geschil dat [verzoekster] de parkeerplaats al vele jaren in gebruik heeft en nooit, althans dat blijkt uit niets, daarop is aangesproken. Dat zou het oordeel kunnen wettigen dat [verzoekster] er in ieder geval op heeft vertrouwd en heeft mogen vertrouwen dat zij gedurende de looptijd van de huurovereenkomsten de parkeerplaats voor haar onderneming kon en mocht gebruiken.