ECLI:NL:RBROT:2025:575

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10423960 CV EXPL 23-9232 datum uitspraak: 17 januari 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiseres], vestigingsplaats: [vestigigingsplaats], eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, gemachtigde: Boiten Luhrs gerechtsdeurwaarders, tegen 1) [gedaagde 1], woonplaats: [woonplaats 1], eiseres in reconventie, gemachtigde: mr. M.P. Harten, 2) [gedaagde 2], woonplaats: [woonplaats 2], vertegenwoordigd door [gedaagde 1], gedaagden in conventie. De partijen worden hierna genoemd: ‘[eiseres]’, gedaagde sub 1 ‘[gedaagde 1]’ en gedaagden gezamenlijk ‘[gedaagden]’.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaardingen van 10 en 27 maart 2023, met bijlagen; het antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met (aanvullende) bijlagen; het antwoord in reconventie, teven eisvermeerdering in conventie, met bijlage; de aantekeningen van de zitting van 13 oktober 2023; de akte uitlaten voortgang procedure, tevens eiswijziging, met bijlagen, namens [eiseres]; de akte vermeerdering en vermindering van eis, met bijlagen, namens [eiseres]; de akte uitlaten namens [gedaagde 1]; de aantekeningen van de zitting van 17 november 2024.

Wat is de kern? 2.1. Partijen staan al jarenlang lijnrecht tegenover elkaar, [eiseres] wil dat [gedaagden] de maandelijkse [eiseres]-bijdrage (inclusief het voorschotbedrag voor de stookkosten) en de eindafrekeningen stookkosten betaalt, en [gedaagde 1] wil dat [eiseres] eerst de gebreken in het appartement verhelpt. 2.2. In de eerste procedure tussen partijen heeft de kantonrechter bij vonnis van 1 juli 2016 in conventie geoordeeld dat [gedaagden] de achterstand met betrekking tot de maandelijkse VvE-bijdrage inclusief voorschot stookkosten tot en met juni 2015 moet betalen en dat haar geen opschortingsrecht toekomt en ook geen beroep op verrekening omdat zij geen opeisbare vordering heeft op de [eiseres] dan wel dat die vordering niet eenvoudig is vast te stellen. 2.3. In de bij de handelsrechter voortgezette procedure in reconventie is bij vonnis van 18 januari 2017 het volgende beslist. [eiseres] wordt veroordeeld de volgende herstelwerkzaam-heden (zoals volgt uit het rapport van Zneb) uit te voeren: a. a) reparatie van de cv-leidingen in de keuken; b) diverse werkzaamheden waaronder het herstel van partieel verrot buitenkozijn in de woonkamer, slaapkamer, keuken en badkamer. De gevorderde herstelwerkzaamheden aan de cv-leidingen in de woonkamer, de lekkage in de berging en het plaatsen van een balkondeur zijn lopende die procedure uitgevoerd zodat hierover geen beslissing meer hoefde te worden genomen. Daarnaast is aan [gedaagde 1] een schadevergoeding wegens verminderd woongenot van € 2.500,- toegekend. 2.4. In deze procedure eist [eiseres], na diverse wijzigingen, betaling van een hoofdsom van € 20.015,98, vermeerderd met rente vanaf de dag van de dagvaarding, een bedrag van € 526,72 aan rente berekend tot de dag der dagvaarding, een bedrag van € 1.106,47 aan buitengerechtelijke incassokosten, een bedrag van € 571,72 (de helft van de kosten van de inspecteur), een bedrag van € 6,05 aan kosten kadaster, en betaling van de maandelijkse bijdrage vanaf december 2024. [eiseres] legt aan haar vordering – kort gezegd – ten grondslag dat [gedaagden] als lid van de [eiseres] tekort schiet in de nakoming van haar betalingsverplichting. 2.5. [gedaagde 1] eist in deze procedure – verkort weergegeven – het volgende: - het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden meer bijzonder bestaande uit de vervanging van de kozijnen aan de slaapkamerzijde bij de balkondeur en het weghalen van de vochtophoping onder de laminaatvloer in de woning op zodanige wijze dat er geen vocht- of waterschade meer in de woning ontstaat, op straffe van een dwangsom, uit te voeren en te voltooien binnen twee weken na heden; - een verklaring voor recht dat [eiseres] over de jaren 2014-2018 ten onrechte een bedrag van € 1.413,15 aan extra verwarmingskosten in rekening heeft gebracht; - [eiseres] te veroordelen tot een vergoeding van de geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat. [gedaagde 1] legt aan haar vordering – kort gezegd – ten grondslag dat [eiseres] tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit het vonnis van 18 januari 2017 en haar onderhoudsverplichtingen in het algemeen. 2.6. In een poging deze zaak onderling op te lossen is tijdens de zitting van 13 oktober 2023 afgesproken dat partijen een deskundige inschakelen. Een inspecteur heeft vervolgens op 22 januari 2024 een bouwkundige inspectie uitgevoerd en daarvan een inspectierapport opgemaakt. De conclusie van deze inspecteur luidt in hoofdlijnen dat voor de gebreken met betrekking tot de scheurvorming in de plafonds en in de wanden niemand verantwoordelijk gehouden kan worden en dat [eiseres] met betrekking tot de lekkages bij het balkonkozijn zijgevel en de schimmelvorming in de badkamer verantwoordelijk wordt gehouden deze te herstellen. 2.7. De kantonrechter stelt beide partijen grotendeels in het gelijk. Dat betekent in de kern dat [eiseres] herstelwerkzaamheden moet (laten) uitvoeren en dat [gedaagden] een groot deel van het geëiste bedrag moet gaan betalen. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is en dan wordt begonnen met de vorderingen van [gedaagde 1] omdat de uitkomst daarvan invloed heeft op de hoogte van de verschuldigde bedragen aan de [eiseres] en het door [gedaagden] gedane beroep op ten eerste opschorting en ten tweede verrekening. Het herstel van het partieel verrot buitenkozijn in de slaapkamer is niet uitgevoerd 2.8. [eiseres] werd bij vonnis van 18 januari 2017 veroordeeld tot herstel van het buitenkozijn aan de slaapkamerzijde bij de balkondeur. Dit herstel is tot op heden niet uitgevoerd zodat [eiseres] in die zin nalatig is. De kantonrechter baseert haar oordeel op de rapporten van Meijer & van Eerden Adviesbureau B.V. van 6 januari 2021 en het rapport van 22 januari 2024 van de door partijen ingeschakelde inspecteur. Het eerst genoemde rapport vermeldt onder 3.08 dat er houtrot aan buitenkozijnen wordt geconstateerd en dat de kozijnen hoogstwaarschijnlijk dateren van het bouwjaar (1966) van het complex. Het tweede rapport vermeldt dat het binnenkozijn in de slaapkamer in de zijgevel die toegang geeft tot het balkon uit kunststof bestaat (dat al geruime tijd in de gevel staat gezien de profielen, rubbers en aansluitingen) en dat het buitenkozijn al behoorlijk oud is gezien de verbindingen van het kozijn in combinatie met de rubbers en beglazing, geschat wordt dat het kozijn al zeker 20-30 jaar meegaat. Uit deze twee rapporten volgt overduidelijk dat het buitenkozijn niet is hersteld danwel vervangen waartoe [eiseres] wel verplicht was. Voor zover Arhenco – het bedrijf dat volgens [eiseres] in haar opdracht kozijnen heeft vervangen, wat weer wordt betwist door [gedaagde 1] – in 2021 werkzaamheden heeft uitgevoerd, geven de facturen van Arhenco geen duidelijkheid wat die werkzaamheden nou precies waren. Op de facturen staat namelijk: ‘schilderen kozijnen inclusief houtrot-reparatie’ en ‘vervangen houten achtergevel kozijn in kunststof’. Er staat niet specifiek bij vermeld om welk kozijn het gaat, [eiseres] heeft dit ook niet verder toegelicht. Uit genoemd rapport van 2024 volgt in ieder geval dat het niet om het bewuste buitenkozijn van de slaapkamer aan de balkonzijde ging. Ook de brief van de voormalige gemachtigde van [gedaagde 1] van 25 januari 2023 waarin deze tot tweemaal toe schrijft dat eind juli 2022 alle werkzaamheden volledig zijn uitgevoerd en waarop [eiseres] wijst, maakt het oordeel van de kantonrechter niet anders. [gedaagde 1] heeft gemotiveerd gesteld dat deze brief abusievelijk is geschreven en dat volgt ook wel uit de daarna geschreven brieven van de huidige gemachtigde van [gedaagde 1] aan [eiseres] om tot het resterende herstel over te gaan. 2.9. [eiseres] zal (opnieuw) worden veroordeeld tot het (laten) herstellen van het buitenkozijn van de slaapkamer op de wijze die de inspecteur voorschrijft. Dat betreft het plaatsen van een nieuw kunststof kozijn waarbij een nieuwe opstand gecreëerd moeten worden en het lood op de juiste manier wordt vervaardigd. Volgens de inspecteur ligt de aard van de lekkage in de verbinding tussen het balkon en het kunststof binnenkozijn. De inspecteur constateerde namelijk dat na het wegbuigen van de loodslabbe goed zichtbaar is dat het kozijn op een stellat staat en het lood te ver naar buiten is gesitueerd en niet direct over de stellat heen gaat maar onder het kozijn is bevestigd. Hierdoor is de loodslabbe niet goed afwaterend en zorgt een fikse regenbui met harde wind ervoor dat water eenvoudig onder de loodslabbe de stellat kan bevochtigen.

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen € 14.807,10 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de openstaande hoofdsom die na iedere wijziging vanaf 1 januari 2019 heeft opengestaan met een maximum van € 14.235,38 tot de dag dat volledig is betaald; 3.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om vanaf december 2024 tot het einde van dit boekjaar de maandelijkse [eiseres]-bijdrage op tijd aan [eiseres] te betalen; 3.3. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 3.071,82; 3.4. veroordeelt [eiseres] tot het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden bestaande uit de vervanging van de kozijnen aan de slaapkamerzijde bij de balkondeur zoals onder 2.9 is bepaald, het weghalen van de vochtophoping onder de laminaatvloer in de woning op zodanige wijze dat er geen vocht- of waterschade meer in de woning ontstaat en herstel van de schimmelvorming in de badkamer zoals onder 2.10 is bepaald, en herstel van de schimmelvorming in de badkamer zoals onder 2.13 is bepaald; 3.5. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1] worden begroot op € 1.556,-; 3.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.7. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en in het openbaar uitgesproken. 745 Hof Den Haag, 5 september 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1760 Hoge Raad 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1942

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10423960 CV EXPL 23-9232 datum uitspraak: 17 januari 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiseres], vestigingsplaats: [vestigigingsplaats], eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, gemachtigde: Boiten Luhrs gerechtsdeurwaarders, tegen 1) [gedaagde 1], woonplaats: [woonplaats 1], eiseres in reconventie, gemachtigde: mr. M.P. Harten, 2) [gedaagde 2], woonplaats: [woonplaats 2], vertegenwoordigd door [gedaagde 1], gedaagden in conventie. De partijen worden hierna genoemd: ‘[eiseres]’, gedaagde sub 1 ‘[gedaagde 1]’ en gedaagden gezamenlijk ‘[gedaagden]’.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaardingen van 10 en 27 maart 2023, met bijlagen; het antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met (aanvullende) bijlagen; het antwoord in reconventie, teven eisvermeerdering in conventie, met bijlage; de aantekeningen van de zitting van 13 oktober 2023; de akte uitlaten voortgang procedure, tevens eiswijziging, met bijlagen, namens [eiseres]; de akte vermeerdering en vermindering van eis, met bijlagen, namens [eiseres]; de akte uitlaten namens [gedaagde 1]; de aantekeningen van de zitting van 17 november 2024.

Wat is de kern? 2.1. Partijen staan al jarenlang lijnrecht tegenover elkaar, [eiseres] wil dat [gedaagden] de maandelijkse [eiseres]-bijdrage (inclusief het voorschotbedrag voor de stookkosten) en de eindafrekeningen stookkosten betaalt, en [gedaagde 1] wil dat [eiseres] eerst de gebreken in het appartement verhelpt. 2.2. In de eerste procedure tussen partijen heeft de kantonrechter bij vonnis van 1 juli 2016 in conventie geoordeeld dat [gedaagden] de achterstand met betrekking tot de maandelijkse VvE-bijdrage inclusief voorschot stookkosten tot en met juni 2015 moet betalen en dat haar geen opschortingsrecht toekomt en ook geen beroep op verrekening omdat zij geen opeisbare vordering heeft op de [eiseres] dan wel dat die vordering niet eenvoudig is vast te stellen. 2.3. In de bij de handelsrechter voortgezette procedure in reconventie is bij vonnis van 18 januari 2017 het volgende beslist. [eiseres] wordt veroordeeld de volgende herstelwerkzaam-heden (zoals volgt uit het rapport van Zneb) uit te voeren: a. a) reparatie van de cv-leidingen in de keuken; b) diverse werkzaamheden waaronder het herstel van partieel verrot buitenkozijn in de woonkamer, slaapkamer, keuken en badkamer. De gevorderde herstelwerkzaamheden aan de cv-leidingen in de woonkamer, de lekkage in de berging en het plaatsen van een balkondeur zijn lopende die procedure uitgevoerd zodat hierover geen beslissing meer hoefde te worden genomen. Daarnaast is aan [gedaagde 1] een schadevergoeding wegens verminderd woongenot van € 2.500,- toegekend. 2.4. In deze procedure eist [eiseres], na diverse wijzigingen, betaling van een hoofdsom van € 20.015,98, vermeerderd met rente vanaf de dag van de dagvaarding, een bedrag van € 526,72 aan rente berekend tot de dag der dagvaarding, een bedrag van € 1.106,47 aan buitengerechtelijke incassokosten, een bedrag van € 571,72 (de helft van de kosten van de inspecteur), een bedrag van € 6,05 aan kosten kadaster, en betaling van de maandelijkse bijdrage vanaf december 2024. [eiseres] legt aan haar vordering – kort gezegd – ten grondslag dat [gedaagden] als lid van de [eiseres] tekort schiet in de nakoming van haar betalingsverplichting. 2.5. [gedaagde 1] eist in deze procedure – verkort weergegeven – het volgende: - het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden meer bijzonder bestaande uit de vervanging van de kozijnen aan de slaapkamerzijde bij de balkondeur en het weghalen van de vochtophoping onder de laminaatvloer in de woning op zodanige wijze dat er geen vocht- of waterschade meer in de woning ontstaat, op straffe van een dwangsom, uit te voeren en te voltooien binnen twee weken na heden; - een verklaring voor recht dat [eiseres] over de jaren 2014-2018 ten onrechte een bedrag van € 1.413,15 aan extra verwarmingskosten in rekening heeft gebracht; - [eiseres] te veroordelen tot een vergoeding van de geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat. [gedaagde 1] legt aan haar vordering – kort gezegd – ten grondslag dat [eiseres] tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit het vonnis van 18 januari 2017 en haar onderhoudsverplichtingen in het algemeen. 2.6. In een poging deze zaak onderling op te lossen is tijdens de zitting van 13 oktober 2023 afgesproken dat partijen een deskundige inschakelen. Een inspecteur heeft vervolgens op 22 januari 2024 een bouwkundige inspectie uitgevoerd en daarvan een inspectierapport opgemaakt. De conclusie van deze inspecteur luidt in hoofdlijnen dat voor de gebreken met betrekking tot de scheurvorming in de plafonds en in de wanden niemand verantwoordelijk gehouden kan worden en dat [eiseres] met betrekking tot de lekkages bij het balkonkozijn zijgevel en de schimmelvorming in de badkamer verantwoordelijk wordt gehouden deze te herstellen. 2.7. De kantonrechter stelt beide partijen grotendeels in het gelijk. Dat betekent in de kern dat [eiseres] herstelwerkzaamheden moet (laten) uitvoeren en dat [gedaagden] een groot deel van het geëiste bedrag moet gaan betalen. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is en dan wordt begonnen met de vorderingen van [gedaagde 1] omdat de uitkomst daarvan invloed heeft op de hoogte van de verschuldigde bedragen aan de [eiseres] en het door [gedaagden] gedane beroep op ten eerste opschorting en ten tweede verrekening. Het herstel van het partieel verrot buitenkozijn in de slaapkamer is niet uitgevoerd 2.8. [eiseres] werd bij vonnis van 18 januari 2017 veroordeeld tot herstel van het buitenkozijn aan de slaapkamerzijde bij de balkondeur. Dit herstel is tot op heden niet uitgevoerd zodat [eiseres] in die zin nalatig is. De kantonrechter baseert haar oordeel op de rapporten van Meijer & van Eerden Adviesbureau B.V. van 6 januari 2021 en het rapport van 22 januari 2024 van de door partijen ingeschakelde inspecteur. Het eerst genoemde rapport vermeldt onder 3.08 dat er houtrot aan buitenkozijnen wordt geconstateerd en dat de kozijnen hoogstwaarschijnlijk dateren van het bouwjaar (1966) van het complex. Het tweede rapport vermeldt dat het binnenkozijn in de slaapkamer in de zijgevel die toegang geeft tot het balkon uit kunststof bestaat (dat al geruime tijd in de gevel staat gezien de profielen, rubbers en aansluitingen) en dat het buitenkozijn al behoorlijk oud is gezien de verbindingen van het kozijn in combinatie met de rubbers en beglazing, geschat wordt dat het kozijn al zeker 20-30 jaar meegaat. Uit deze twee rapporten volgt overduidelijk dat het buitenkozijn niet is hersteld danwel vervangen waartoe [eiseres] wel verplicht was. Voor zover Arhenco – het bedrijf dat volgens [eiseres] in haar opdracht kozijnen heeft vervangen, wat weer wordt betwist door [gedaagde 1] – in 2021 werkzaamheden heeft uitgevoerd, geven de facturen van Arhenco geen duidelijkheid wat die werkzaamheden nou precies waren. Op de facturen staat namelijk: ‘schilderen kozijnen inclusief houtrot-reparatie’ en ‘vervangen houten achtergevel kozijn in kunststof’. Er staat niet specifiek bij vermeld om welk kozijn het gaat, [eiseres] heeft dit ook niet verder toegelicht. Uit genoemd rapport van 2024 volgt in ieder geval dat het niet om het bewuste buitenkozijn van de slaapkamer aan de balkonzijde ging. Ook de brief van de voormalige gemachtigde van [gedaagde 1] van 25 januari 2023 waarin deze tot tweemaal toe schrijft dat eind juli 2022 alle werkzaamheden volledig zijn uitgevoerd en waarop [eiseres] wijst, maakt het oordeel van de kantonrechter niet anders. [gedaagde 1] heeft gemotiveerd gesteld dat deze brief abusievelijk is geschreven en dat volgt ook wel uit de daarna geschreven brieven van de huidige gemachtigde van [gedaagde 1] aan [eiseres] om tot het resterende herstel over te gaan. 2.9. [eiseres] zal (opnieuw) worden veroordeeld tot het (laten) herstellen van het buitenkozijn van de slaapkamer op de wijze die de inspecteur voorschrijft. Dat betreft het plaatsen van een nieuw kunststof kozijn waarbij een nieuwe opstand gecreëerd moeten worden en het lood op de juiste manier wordt vervaardigd. Volgens de inspecteur ligt de aard van de lekkage in de verbinding tussen het balkon en het kunststof binnenkozijn. De inspecteur constateerde namelijk dat na het wegbuigen van de loodslabbe goed zichtbaar is dat het kozijn op een stellat staat en het lood te ver naar buiten is gesitueerd en niet direct over de stellat heen gaat maar onder het kozijn is bevestigd. Hierdoor is de loodslabbe niet goed afwaterend en zorgt een fikse regenbui met harde wind ervoor dat water eenvoudig onder de loodslabbe de stellat kan bevochtigen.

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen € 14.807,10 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de openstaande hoofdsom die na iedere wijziging vanaf 1 januari 2019 heeft opengestaan met een maximum van € 14.235,38 tot de dag dat volledig is betaald; 3.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om vanaf december 2024 tot het einde van dit boekjaar de maandelijkse [eiseres]-bijdrage op tijd aan [eiseres] te betalen; 3.3. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 3.071,82; 3.4. veroordeelt [eiseres] tot het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden bestaande uit de vervanging van de kozijnen aan de slaapkamerzijde bij de balkondeur zoals onder 2.9 is bepaald, het weghalen van de vochtophoping onder de laminaatvloer in de woning op zodanige wijze dat er geen vocht- of waterschade meer in de woning ontstaat en herstel van de schimmelvorming in de badkamer zoals onder 2.10 is bepaald, en herstel van de schimmelvorming in de badkamer zoals onder 2.13 is bepaald; 3.5. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1] worden begroot op € 1.556,-; 3.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.7. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en in het openbaar uitgesproken. 745 Hof Den Haag, 5 september 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1760 Hoge Raad 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1942

Voor zover [gedaagde 1] zich op het standpunt stelt dat er meerdere kozijnen moeten worden vervangen, zij vordert immers herstel van kozijnen in meervoud, wordt dit afgewezen nu in alle rapporten gesproken wordt van één buitenkozijn, in enkelvoud dus. Gevolg niet herstellen buitenkozijn van de slaapkamer: vocht onder laminaatvloer 2.10. Genoemde inspecteur heeft eveneens geconcludeerd dat de hiervoor genoemde stellat in verbinding staat met de zandcementdekvloer binnen en dat uit een vochtmeting een percentage van 38% aan vocht volgt waarmee vast staat dat de pui daadwerkelijk lekt bij de vloer en dat vocht vanuit buiten de vloer binnendringt. Dat betekent dat de laminaatvloer op een vochtige zandcementdekvloer ligt. De inspecteur stelt vervolgens vast dat de laminaatvloer ter plaatse van het kozijn bol staat en dat dat het gevolg kan zijn geweest van de overtollige aanwezigheid van vocht onder deze vloer. Nu [eiseres] nalatig is geweest het herstel aan het buitenkozijn uit te voeren, wordt zij verantwoordelijk gehouden voor de gevolgschade. [eiseres] zal dan ook worden veroordeeld om na het vervangen van het buitenkozijn in de slaapkamer aan de balkonzijde de schade aan de laminaatvloer te herstellen door in ieder geval er zorg voor te dragen dat de vochtophoping weggehaald wordt en het laminaat waar nodig wordt vervangen Voor zover [gedaagde 1] wenst te vorderen dat de laminaatvloer in het gehele appartement wordt vervangen had het op haar weg gelegen te onderbouwen en zo nodig te bewijzen dat er ook in de andere ruimtes sprake is van vochtschade aan de vloer, maar dat heeft zij niet gedaan. De door [gedaagde 1] gevorderde termijnen en dwangsommen worden afgewezen 2.11. [gedaagde 1] vordert dat [eiseres] binnen vier dagen na heden een aanvang maakt met de werkzaamheden en dat deze binnen twee weken moeten zijn afgerond. Dat is een in de praktijk geen haalbare kaart. Om er wel voor te zorgen dat [eiseres] haast maakt met de zaak, maar om haar daarnaast in de gelegenheid te stellen offertes op te vragen en deze te bespreken met haar leden, zal worden bepaald dat [eiseres] er zorg voor moet dragen dat uiterlijk 1 april 2025 een aanvang is gemaakt met de herstelwerkzaamheden. De kantonrechter laat het aan de aannemer over of er direct na het vervangen van het kozijn begonnen kan worden met het verwijderen van de vochtophoping of dat daar bijvoorbeeld een ‘natuurlijke’ droogtijd voor staat. In ieder geval zullen alle werkzaamheden eind mei 2025 afgerond moeten zijn. 2.12. Omdat partijen over en weer steken hebben laten vallen in het maken van afspraken en het nakomen daarvan, en [eiseres] afhankelijk is van [gedaagde 1] die toegang moet verlenen tot het appartement zal de gevorderde dwangsom worden afgewezen. Partijen moeten (weer) in onderling overleg treden om gezamenlijk tot een tijdschema te komen om de werkzaamheden uit te laten voeren. Het herstel van de schimmelvorming in de badkamer 2.13. Zoals gezegd is ter zitting van 13 oktober 2023 besloten een deskundige in te schakelen. Deze inspecteur heeft ook de schimmelvorming in de badkamer onderzocht en zijn bevindingen luiden op dit punt – samengevat – als volgt: de badkamer is voorzien van een ventilatieventiel in de schacht en een kiepraam om te kunnen spuien. De vochtmetingen geven weer dat er relatief weinig vocht in de constructie zit, respectievelijk 16 en 20% vocht, maar ook dat er sprake is van een zeer grote koudebrug in de overgang tussen het plafond en de wand. Deze koudebrug zorgt ervoor dat schimmelvorming een kans krijgt omdat een koude oppervlakte met een relatief hoge binnentemperatuur gaat condenseren. Om dit tegen te gaan is alleen goede ventilatie niet afdoende. Het kan worden voorkomen door de 'koude' plekken in te pakken waardoor de oppervlakte temperatuur van deze wanden nooit meer dalen tot waardes zoals nu gemeten en er ook geen condensvorming meer zal ontstaan. De oplossing is dus het inpakken met isolatie van de binnenmuur (het aanbrengen van WEDI beplating tegen de betonnen rand) waardoor het dauwpunt wordt weggenomen. De vordering van [gedaagde 1] kan zo gelezen worden dat herstel van dit gebrek daar ook onder valt. [eiseres] erkent op haar beurt in haar akte van 14 maart 2024 indirect dat zij gehouden is deze werkzaamheden uit te voeren en hiertoe over te zullen gaan. [eiseres] zal dan ook worden veroordeeld deze herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren, al was het maar om te voorkomen dat partijen opnieuw in een procedure verwikkeld raken. [eiseres] is niet gehouden enige andere schade te vergoeden 2.14. [gedaagde 1] voert twee gronden aan voor de door haar gevorderde schadevergoeding, nader op te maken bij staat, namelijk: 1) nalatigheid van [eiseres] door het niet vervangen van het buitenkozijn van de slaapkamer en 2) in opdracht van [eiseres] uitgevoerde (dril)werkzaamheden bij het weghalen van oude balkons en luifels van het flatgebouw waarin het appartement van [gedaagde 1] zich bevindt waardoor er scheuren in de muren zijn ontstaan. Voor beide gronden geldt dat er geen aanleiding bestaat voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure zodat dit deel van de vordering wordt afgewezen en wel om het volgende. 2.14.1. Ten aanzien van het vervangen van het kozijn is onder 2.8 overwogen dat [eiseres] nalatig is geweest. [eiseres] kan dan ook aansprakelijk gehouden worden voor deze gevolgschade. Onder 2.10 is al overwogen dat [eiseres] er zorg voor moet dragen dat de vochtophoping onder het laminaat wordt weggehaald en dat het laminaat in de slaapkamer wordt vervangen, de schade wordt op die wijze dus al vergoed. Dat er in de slaapkamer door deze nalatigheid andere schades dan aan de laminaatvloer bestaan is niet aangevoerd, laat staan onderbouwd, door [gedaagde 1]. 2.14.2. Uit eerder genoemd rapport van 22 januari 2024 volgt dat [eiseres] niet verantwoordelijk gehouden kan worden wat betreft de scheurvorming in de plafonds en wanden. De scheuren zijn een gevolg van de manier waarop het complex is gebouwd, er is sprake van ‘in het werk’ gestorte plafonds dat gevoelig is voor uitzetten en krimpen bij grote temperatuursveranderingen. De scheuren zijn niet constructief van aard maar esthetisch en bijna niet te voorkomen. De scheurvorming is een logisch gevolg van het uitzetten en krimpen van de dakconstructie (beton). Hetzelfde geldt voor de scheuren in de WEDI panelen tegen de wanden. Ten overvloede wijst de kantonrechter op een uitspraak van het Hof Den Bosch van 26 september 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:3086) waaruit – kort gezegd – opgemaakt kan worden dat er bij constructiefouten van het gebouw sprake kan zijn van non-conformiteit wat gevolgen kan hebben met betrekking tot de koopovereenkomst, maar daar staat een [eiseres] buiten nu zij geen partij is bij die koopovereenkomst. [gedaagden] moet de (achterstallige) termijnbedragen betalen 2.15. [gedaagden] is als eigenaar van het appartement van rechtswege gehouden tot betaling van de door de [eiseres] vastgestelde maandelijkse bijdrage. [gedaagden] heeft ook niet betwist dat zij gehouden is deze maandelijkse bijdrage te betalen en dat, zoals gevorderd, er een achterstand bestaat vanaf november 2019. Pas tijdens de zitting op 19 november 2024 heeft [gedaagden] opgeworpen dat niet vaststaat dat het door haar maandelijkse bedrag op de juiste wijze is vastgesteld door de [eiseres]. Dit naar aanleiding van de notulen van de algemene ledenvergadering van 18 oktober 2023 die door [eiseres] in het geding zijn gebracht.

Voor zover [gedaagde 1] zich op het standpunt stelt dat er meerdere kozijnen moeten worden vervangen, zij vordert immers herstel van kozijnen in meervoud, wordt dit afgewezen nu in alle rapporten gesproken wordt van één buitenkozijn, in enkelvoud dus. Gevolg niet herstellen buitenkozijn van de slaapkamer: vocht onder laminaatvloer 2.10. Genoemde inspecteur heeft eveneens geconcludeerd dat de hiervoor genoemde stellat in verbinding staat met de zandcementdekvloer binnen en dat uit een vochtmeting een percentage van 38% aan vocht volgt waarmee vast staat dat de pui daadwerkelijk lekt bij de vloer en dat vocht vanuit buiten de vloer binnendringt. Dat betekent dat de laminaatvloer op een vochtige zandcementdekvloer ligt. De inspecteur stelt vervolgens vast dat de laminaatvloer ter plaatse van het kozijn bol staat en dat dat het gevolg kan zijn geweest van de overtollige aanwezigheid van vocht onder deze vloer. Nu [eiseres] nalatig is geweest het herstel aan het buitenkozijn uit te voeren, wordt zij verantwoordelijk gehouden voor de gevolgschade. [eiseres] zal dan ook worden veroordeeld om na het vervangen van het buitenkozijn in de slaapkamer aan de balkonzijde de schade aan de laminaatvloer te herstellen door in ieder geval er zorg voor te dragen dat de vochtophoping weggehaald wordt en het laminaat waar nodig wordt vervangen Voor zover [gedaagde 1] wenst te vorderen dat de laminaatvloer in het gehele appartement wordt vervangen had het op haar weg gelegen te onderbouwen en zo nodig te bewijzen dat er ook in de andere ruimtes sprake is van vochtschade aan de vloer, maar dat heeft zij niet gedaan. De door [gedaagde 1] gevorderde termijnen en dwangsommen worden afgewezen 2.11. [gedaagde 1] vordert dat [eiseres] binnen vier dagen na heden een aanvang maakt met de werkzaamheden en dat deze binnen twee weken moeten zijn afgerond. Dat is een in de praktijk geen haalbare kaart. Om er wel voor te zorgen dat [eiseres] haast maakt met de zaak, maar om haar daarnaast in de gelegenheid te stellen offertes op te vragen en deze te bespreken met haar leden, zal worden bepaald dat [eiseres] er zorg voor moet dragen dat uiterlijk 1 april 2025 een aanvang is gemaakt met de herstelwerkzaamheden. De kantonrechter laat het aan de aannemer over of er direct na het vervangen van het kozijn begonnen kan worden met het verwijderen van de vochtophoping of dat daar bijvoorbeeld een ‘natuurlijke’ droogtijd voor staat. In ieder geval zullen alle werkzaamheden eind mei 2025 afgerond moeten zijn. 2.12. Omdat partijen over en weer steken hebben laten vallen in het maken van afspraken en het nakomen daarvan, en [eiseres] afhankelijk is van [gedaagde 1] die toegang moet verlenen tot het appartement zal de gevorderde dwangsom worden afgewezen. Partijen moeten (weer) in onderling overleg treden om gezamenlijk tot een tijdschema te komen om de werkzaamheden uit te laten voeren. Het herstel van de schimmelvorming in de badkamer 2.13. Zoals gezegd is ter zitting van 13 oktober 2023 besloten een deskundige in te schakelen. Deze inspecteur heeft ook de schimmelvorming in de badkamer onderzocht en zijn bevindingen luiden op dit punt – samengevat – als volgt: de badkamer is voorzien van een ventilatieventiel in de schacht en een kiepraam om te kunnen spuien. De vochtmetingen geven weer dat er relatief weinig vocht in de constructie zit, respectievelijk 16 en 20% vocht, maar ook dat er sprake is van een zeer grote koudebrug in de overgang tussen het plafond en de wand. Deze koudebrug zorgt ervoor dat schimmelvorming een kans krijgt omdat een koude oppervlakte met een relatief hoge binnentemperatuur gaat condenseren. Om dit tegen te gaan is alleen goede ventilatie niet afdoende. Het kan worden voorkomen door de 'koude' plekken in te pakken waardoor de oppervlakte temperatuur van deze wanden nooit meer dalen tot waardes zoals nu gemeten en er ook geen condensvorming meer zal ontstaan. De oplossing is dus het inpakken met isolatie van de binnenmuur (het aanbrengen van WEDI beplating tegen de betonnen rand) waardoor het dauwpunt wordt weggenomen. De vordering van [gedaagde 1] kan zo gelezen worden dat herstel van dit gebrek daar ook onder valt. [eiseres] erkent op haar beurt in haar akte van 14 maart 2024 indirect dat zij gehouden is deze werkzaamheden uit te voeren en hiertoe over te zullen gaan. [eiseres] zal dan ook worden veroordeeld deze herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren, al was het maar om te voorkomen dat partijen opnieuw in een procedure verwikkeld raken. [eiseres] is niet gehouden enige andere schade te vergoeden 2.14. [gedaagde 1] voert twee gronden aan voor de door haar gevorderde schadevergoeding, nader op te maken bij staat, namelijk: 1) nalatigheid van [eiseres] door het niet vervangen van het buitenkozijn van de slaapkamer en 2) in opdracht van [eiseres] uitgevoerde (dril)werkzaamheden bij het weghalen van oude balkons en luifels van het flatgebouw waarin het appartement van [gedaagde 1] zich bevindt waardoor er scheuren in de muren zijn ontstaan. Voor beide gronden geldt dat er geen aanleiding bestaat voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure zodat dit deel van de vordering wordt afgewezen en wel om het volgende. 2.14.1. Ten aanzien van het vervangen van het kozijn is onder 2.8 overwogen dat [eiseres] nalatig is geweest. [eiseres] kan dan ook aansprakelijk gehouden worden voor deze gevolgschade. Onder 2.10 is al overwogen dat [eiseres] er zorg voor moet dragen dat de vochtophoping onder het laminaat wordt weggehaald en dat het laminaat in de slaapkamer wordt vervangen, de schade wordt op die wijze dus al vergoed. Dat er in de slaapkamer door deze nalatigheid andere schades dan aan de laminaatvloer bestaan is niet aangevoerd, laat staan onderbouwd, door [gedaagde 1]. 2.14.2. Uit eerder genoemd rapport van 22 januari 2024 volgt dat [eiseres] niet verantwoordelijk gehouden kan worden wat betreft de scheurvorming in de plafonds en wanden. De scheuren zijn een gevolg van de manier waarop het complex is gebouwd, er is sprake van ‘in het werk’ gestorte plafonds dat gevoelig is voor uitzetten en krimpen bij grote temperatuursveranderingen. De scheuren zijn niet constructief van aard maar esthetisch en bijna niet te voorkomen. De scheurvorming is een logisch gevolg van het uitzetten en krimpen van de dakconstructie (beton). Hetzelfde geldt voor de scheuren in de WEDI panelen tegen de wanden. Ten overvloede wijst de kantonrechter op een uitspraak van het Hof Den Bosch van 26 september 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:3086) waaruit – kort gezegd – opgemaakt kan worden dat er bij constructiefouten van het gebouw sprake kan zijn van non-conformiteit wat gevolgen kan hebben met betrekking tot de koopovereenkomst, maar daar staat een [eiseres] buiten nu zij geen partij is bij die koopovereenkomst. [gedaagden] moet de (achterstallige) termijnbedragen betalen 2.15. [gedaagden] is als eigenaar van het appartement van rechtswege gehouden tot betaling van de door de [eiseres] vastgestelde maandelijkse bijdrage. [gedaagden] heeft ook niet betwist dat zij gehouden is deze maandelijkse bijdrage te betalen en dat, zoals gevorderd, er een achterstand bestaat vanaf november 2019. Pas tijdens de zitting op 19 november 2024 heeft [gedaagden] opgeworpen dat niet vaststaat dat het door haar maandelijkse bedrag op de juiste wijze is vastgesteld door de [eiseres]. Dit naar aanleiding van de notulen van de algemene ledenvergadering van 18 oktober 2023 die door [eiseres] in het geding zijn gebracht.

Het had echter op de weg van [gedaagden] gelegen om (tijdig) een verzoek tot vernietiging van een dergelijk besluit in te dienen als zij meent dat dit besluit niet rechtsgeldig is genomen of onjuist is, maar dat heeft zij niet gedaan. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van de maandelijkse bijdrage die voor 2024 € 385,49 bedraagt. Dit bedrag is voor [gedaagden] inclusief € 150,- aan voorschot stookkosten. Uit de bij genoemde notulen overgelegde begroting volgt dat [gedaagden] niet de enige is die een maandelijks voorschotbedrag van € 150,- aan stookkosten moet betalen, ook de huisnummers [huisnummer 1], [huisnummer 2], [huisnummer 3] en [huisnummer 4] betalen meer dan € 100,- per maand. De stelling van [gedaagden] dat zij de enige is die niet het standaard voorschot van € 62,- per maand betaalt, klopt dus niet. De stelling dat [gedaagden] als gevolg van de gebreken meer moet betalen, is door haar verder niet onderbouwd zodat niet van de juistheid van die stelling kan worden uitgegaan. De door [gedaagde 1] gevorderde verklaring voor recht dat [eiseres] ten onrechte een bedrag van € 1.413,15 aan extra verwarmingskosten over de jaren 2014-2018 in rekening heeft gebracht, kan dan ook niet worden toegewezen. [gedaagden] moet de eindafrekeningen stookkosten grotendeels betalen 2.16. Bij dagvaarding zijn de jaarlijkse eindafrekeningen stookkosten over de periode van juli 2014 tot en met juni 2021 in het geding gebracht. Bij elke afrekening zit een berekening en een overzicht c.q. bepaling verbruik per verwarming in de woning. Dat betreffen vier verwarmingen: een in de woonkamer, een in de eetkamer, een in een slaapkamer en nog een in een slaapkamer. Volgens de bepaling heeft elk jaar elke verwarming aangestaan en warmte afgegeven. Deze overzichten zijn telkens aan [gedaagden] verstrekt. Ook heeft [eiseres] haar de uitleg van Ista Nederland gegeven omtrent de werking van het warmtenet en de registratie van het verbruik per thermosstaat. Het had vervolgens op de weg van [gedaagden] gelegen om gemotiveerd en onderbouwd te betwisten waarom het berekende verbruik over de gehele periode van 2014 tot en met 2018 ad € 1.413,15 niet juist is of dat er sprake is van verminderd woongenot zoals zij aanvoert. Dat heeft zij niet gedaan, de kale stelling dat de radiatoren afgekoppeld waren door de aannemer om herstelwerkzaamheden te verrichten, is voor die gehele periode onvoldoende. Toch hoeft zij niet de gehele periode te betalen en wel om het volgende. 2.17. Uit de stukken volgt dat er op 3 januari 2015 een verwarmingsleiding is gesprongen. Om verdere lekkage te voorkomen zijn die dag een radiator in de woonkamer en een radiator in de slaapkamer uitgeschakeld. Op 13 augustus 2015 constateert de deskundige van Zneb dat deze twee radiatoren (nog) gedemonteerd zijn en dat de gesprongen leiding niet is vervangen. Uit het vonnis van de handelsrechter (zie 2.3) volgt dat lopende 2016 de leiding vervangen is. [eiseres] noemt geen exacte datum maar stelt dat na die werkzaamheden de radiatoren weer zijn aangesloten. De kantonrechter neemt bij gebrek aan meer informatie als datum dat de radiatoren weer zijn aangesloten eind december 2016 aan. Dat betekent dat [gedaagden] in 2015 en 2016 in ieder geval van twee van de vier radiatoren geen gebruik heeft kunnen maken zodat er over die periode geen stookkosten betaald hoeven te worden. De gevorderde bedragen van € 499,85 en € 280,75 zijnde de afrekeningen over 2015 en 2016 worden dan ook afgewezen. De kantonrechter zal niet overgaan tot halvering van deze bedragen omdat er wellicht door de andere twee radiatoren wel warmte is afgegeven. Reden daarvoor is dat op genoemde facturen van Ista Nederland bij elke radiator een verbruik vermeld staat terwijl dat gelet op de afkoppeling van twee radiatoren niet kan kloppen. Er kan dan ook niet worden uitgegaan van de juistheid van de facturen. Dat komt voor rekening en risico van [eiseres]. Ten overvloede merkt de kantonrechter het volgende op. Op de facturen van Ista Nederland staan hogere bedragen vermeld dan [eiseres] [gedaagden] in rekening brengt. Het lijkt er dus op dat [gedaagden] in 2015 en 2016 voorschotbedragen heeft betaald en dat deze voorschotbedragen logischerwijs in mindering zijn gebracht. Gelet op wat hiervoor is overwogen, was [gedaagden] deze voorschotbedragen niet verschuldigd zodat deze dus eigenlijk moeten worden terugbetaald. Om een nieuwe procedure tussen partijen te vermijden stelt de kantonrechter voor dat [eiseres] deze voorschotbedragen verrekent met het bedrag dat zij nog tegoed heeft van De Andrade. [eiseres] mag dit immers op grond van artikel 6:127 lid 2 BW. Dat zij mag verrekenen geldt, anders dan [gedaagde 1] aanvoert, overigens ook voor de reeds door [eiseres] verrekende bedragen met betrekking tot andere boekjaren. Beroep op opschorting slaagt ten dele 2.18. [gedaagden] beroept zich op opschorting van de verplichting tot betaling van de maandelijkse bijdragen nu zij een tegenvordering op [eiseres] heeft. Zoals onder 2.8 tot en met 2.10, 2.13 en 2.14 is overwogen, heeft [gedaagden] deels gelijk. [eiseres] wordt veroordeeld – kort gezegd – tot herstel van het buitenkozijn, de gevolgschade met betrekking tot de laminaatvloer en de schimmel in de badkamer. Deze schade is door [gedaagden] niet begroot op een bedrag, zij heeft onder andere daarvoor verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd. Dat laatste is afgewezen wat concreet betekent dat in rechte (nog) niet vast staat op welk bedrag de schade begroot kan worden. Dat maakt echter niet dat de kantonrechter aan het opschortingsverweer voorbij mag gaan. In zo’n geval zal de rechter bij de beoordeling of de opschorting gerechtvaardigd is, mogen volstaan met een voorshands oordeel omtrent (de omvang van) die tegenvordering. De kantonrechter schat in dit geval in dat de omvang van de herstelwerkzaamheden op een bedrag van € 5.000,- kan worden begroot. Dat betekent dat een opschorting tot dit bedrag gerechtvaardigd is. 2.19. Omdat het beroep op opschorting slaagt tot een bedrag van € 5.000,- slaagt, zal de vordering van [eiseres] voor de hoogte van dit bedrag afgewezen worden. [gedaagden] kan vanwege het recht op opschorting immers niet worden veroordeeld tot betaling van het opgeschorte bedrag, het betekent niet dat [gedaagden] dit bedrag niet meer verschuldigd is. Ook de rente over dat bedrag en de buitengerechtelijke incassokosten die hiermee samenhangen kunnen niet worden toegewezen. Wat moet er concreet betaald worden door [gedaagden] 2.20. [gedaagden] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 14.235,38 aan achterstand over de periode van november 2019 tot en met november 2024 en de tijdige betaling van de toekomstige termijnen tot het einde van dit boekjaar. Dat is een kortere periode dan de [eiseres] eist (zij wil namelijk een veroordeling - kort gezegd - voor zolang [gedaagden] eigenaar van het appartement is) omdat nog niet duidelijk is hoe hoog de bijdrage in het nieuwe jaar is. 2.21. De gevorderde rente wordt eveneens toegewezen maar tot een lager bedrag dan bij dagvaarding gevorderd. De bij dagvaarding gevorderde hoofdsom van € 15.441,41 is immers hoger dan het bedrag dat resteert na opschorting en wordt toegewezen. De wettelijke rente zal op de in het dictum vermelde wijze worden toegewezen. 2.22. Ten aanzien van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten wordt overwogen dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toepassing mist nu de door de [eiseres] gevorderde hoofdsom niet zijn grondslag vindt in een tussen partijen gesloten overeenkomst maar voortvloeit uit de wet.

Het had echter op de weg van [gedaagden] gelegen om (tijdig) een verzoek tot vernietiging van een dergelijk besluit in te dienen als zij meent dat dit besluit niet rechtsgeldig is genomen of onjuist is, maar dat heeft zij niet gedaan. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van de maandelijkse bijdrage die voor 2024 € 385,49 bedraagt. Dit bedrag is voor [gedaagden] inclusief € 150,- aan voorschot stookkosten. Uit de bij genoemde notulen overgelegde begroting volgt dat [gedaagden] niet de enige is die een maandelijks voorschotbedrag van € 150,- aan stookkosten moet betalen, ook de huisnummers [huisnummer 1], [huisnummer 2], [huisnummer 3] en [huisnummer 4] betalen meer dan € 100,- per maand. De stelling van [gedaagden] dat zij de enige is die niet het standaard voorschot van € 62,- per maand betaalt, klopt dus niet. De stelling dat [gedaagden] als gevolg van de gebreken meer moet betalen, is door haar verder niet onderbouwd zodat niet van de juistheid van die stelling kan worden uitgegaan. De door [gedaagde 1] gevorderde verklaring voor recht dat [eiseres] ten onrechte een bedrag van € 1.413,15 aan extra verwarmingskosten over de jaren 2014-2018 in rekening heeft gebracht, kan dan ook niet worden toegewezen. [gedaagden] moet de eindafrekeningen stookkosten grotendeels betalen 2.16. Bij dagvaarding zijn de jaarlijkse eindafrekeningen stookkosten over de periode van juli 2014 tot en met juni 2021 in het geding gebracht. Bij elke afrekening zit een berekening en een overzicht c.q. bepaling verbruik per verwarming in de woning. Dat betreffen vier verwarmingen: een in de woonkamer, een in de eetkamer, een in een slaapkamer en nog een in een slaapkamer. Volgens de bepaling heeft elk jaar elke verwarming aangestaan en warmte afgegeven. Deze overzichten zijn telkens aan [gedaagden] verstrekt. Ook heeft [eiseres] haar de uitleg van Ista Nederland gegeven omtrent de werking van het warmtenet en de registratie van het verbruik per thermosstaat. Het had vervolgens op de weg van [gedaagden] gelegen om gemotiveerd en onderbouwd te betwisten waarom het berekende verbruik over de gehele periode van 2014 tot en met 2018 ad € 1.413,15 niet juist is of dat er sprake is van verminderd woongenot zoals zij aanvoert. Dat heeft zij niet gedaan, de kale stelling dat de radiatoren afgekoppeld waren door de aannemer om herstelwerkzaamheden te verrichten, is voor die gehele periode onvoldoende. Toch hoeft zij niet de gehele periode te betalen en wel om het volgende. 2.17. Uit de stukken volgt dat er op 3 januari 2015 een verwarmingsleiding is gesprongen. Om verdere lekkage te voorkomen zijn die dag een radiator in de woonkamer en een radiator in de slaapkamer uitgeschakeld. Op 13 augustus 2015 constateert de deskundige van Zneb dat deze twee radiatoren (nog) gedemonteerd zijn en dat de gesprongen leiding niet is vervangen. Uit het vonnis van de handelsrechter (zie 2.3) volgt dat lopende 2016 de leiding vervangen is. [eiseres] noemt geen exacte datum maar stelt dat na die werkzaamheden de radiatoren weer zijn aangesloten. De kantonrechter neemt bij gebrek aan meer informatie als datum dat de radiatoren weer zijn aangesloten eind december 2016 aan. Dat betekent dat [gedaagden] in 2015 en 2016 in ieder geval van twee van de vier radiatoren geen gebruik heeft kunnen maken zodat er over die periode geen stookkosten betaald hoeven te worden. De gevorderde bedragen van € 499,85 en € 280,75 zijnde de afrekeningen over 2015 en 2016 worden dan ook afgewezen. De kantonrechter zal niet overgaan tot halvering van deze bedragen omdat er wellicht door de andere twee radiatoren wel warmte is afgegeven. Reden daarvoor is dat op genoemde facturen van Ista Nederland bij elke radiator een verbruik vermeld staat terwijl dat gelet op de afkoppeling van twee radiatoren niet kan kloppen. Er kan dan ook niet worden uitgegaan van de juistheid van de facturen. Dat komt voor rekening en risico van [eiseres]. Ten overvloede merkt de kantonrechter het volgende op. Op de facturen van Ista Nederland staan hogere bedragen vermeld dan [eiseres] [gedaagden] in rekening brengt. Het lijkt er dus op dat [gedaagden] in 2015 en 2016 voorschotbedragen heeft betaald en dat deze voorschotbedragen logischerwijs in mindering zijn gebracht. Gelet op wat hiervoor is overwogen, was [gedaagden] deze voorschotbedragen niet verschuldigd zodat deze dus eigenlijk moeten worden terugbetaald. Om een nieuwe procedure tussen partijen te vermijden stelt de kantonrechter voor dat [eiseres] deze voorschotbedragen verrekent met het bedrag dat zij nog tegoed heeft van De Andrade. [eiseres] mag dit immers op grond van artikel 6:127 lid 2 BW. Dat zij mag verrekenen geldt, anders dan [gedaagde 1] aanvoert, overigens ook voor de reeds door [eiseres] verrekende bedragen met betrekking tot andere boekjaren. Beroep op opschorting slaagt ten dele 2.18. [gedaagden] beroept zich op opschorting van de verplichting tot betaling van de maandelijkse bijdragen nu zij een tegenvordering op [eiseres] heeft. Zoals onder 2.8 tot en met 2.10, 2.13 en 2.14 is overwogen, heeft [gedaagden] deels gelijk. [eiseres] wordt veroordeeld – kort gezegd – tot herstel van het buitenkozijn, de gevolgschade met betrekking tot de laminaatvloer en de schimmel in de badkamer. Deze schade is door [gedaagden] niet begroot op een bedrag, zij heeft onder andere daarvoor verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd. Dat laatste is afgewezen wat concreet betekent dat in rechte (nog) niet vast staat op welk bedrag de schade begroot kan worden. Dat maakt echter niet dat de kantonrechter aan het opschortingsverweer voorbij mag gaan. In zo’n geval zal de rechter bij de beoordeling of de opschorting gerechtvaardigd is, mogen volstaan met een voorshands oordeel omtrent (de omvang van) die tegenvordering. De kantonrechter schat in dit geval in dat de omvang van de herstelwerkzaamheden op een bedrag van € 5.000,- kan worden begroot. Dat betekent dat een opschorting tot dit bedrag gerechtvaardigd is. 2.19. Omdat het beroep op opschorting slaagt tot een bedrag van € 5.000,- slaagt, zal de vordering van [eiseres] voor de hoogte van dit bedrag afgewezen worden. [gedaagden] kan vanwege het recht op opschorting immers niet worden veroordeeld tot betaling van het opgeschorte bedrag, het betekent niet dat [gedaagden] dit bedrag niet meer verschuldigd is. Ook de rente over dat bedrag en de buitengerechtelijke incassokosten die hiermee samenhangen kunnen niet worden toegewezen. Wat moet er concreet betaald worden door [gedaagden] 2.20. [gedaagden] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 14.235,38 aan achterstand over de periode van november 2019 tot en met november 2024 en de tijdige betaling van de toekomstige termijnen tot het einde van dit boekjaar. Dat is een kortere periode dan de [eiseres] eist (zij wil namelijk een veroordeling - kort gezegd - voor zolang [gedaagden] eigenaar van het appartement is) omdat nog niet duidelijk is hoe hoog de bijdrage in het nieuwe jaar is. 2.21. De gevorderde rente wordt eveneens toegewezen maar tot een lager bedrag dan bij dagvaarding gevorderd. De bij dagvaarding gevorderde hoofdsom van € 15.441,41 is immers hoger dan het bedrag dat resteert na opschorting en wordt toegewezen. De wettelijke rente zal op de in het dictum vermelde wijze worden toegewezen. 2.22. Ten aanzien van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten wordt overwogen dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toepassing mist nu de door de [eiseres] gevorderde hoofdsom niet zijn grondslag vindt in een tussen partijen gesloten overeenkomst maar voortvloeit uit de wet.