ECLI:NL:RBROT:2025:4977

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11310910 CV EXPL 24-23609 datum uitspraak: 25 april 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van BF-009 B.V., vestigingsplaats: Breda, eiseres, gemachtigde: mr. E.B.M. Brons-Sikkelbroeck, tegen [gedaagde] , woonplaats: [woonplaats] , gedaagde, gemachtigde: mr. M.J. Goedhart. De partijen worden hierna ‘BF-009’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 10 september 2024, met bijlagen; het antwoord, met bijlagen; de akte van BF-009, met bijlagen; de brief van [gedaagde] van 3 maart 2025, met bijlagen; de brief van [gedaagde] van 6 maart 2025, met bijlagen; de spreekaantekeningen van BF-009; de spreekaantekeningen van [gedaagde] . 1.2. Op 14 maart 2025 is de zaak tijdens een zitting met partijen en hun gemachtigden besproken.

Wat gaat de zaak over? 2.1. [gedaagde] huurt vanaf 1 januari 2018 het pand aan de [adres] in Rotterdam (hierna: het gehuurde). BF-009 is sinds 22 mei 2018 eigenaar van het gehuurde. In de huurovereenkomst staat: ‘Het gehuurde zal door of vanwege huurder worden bestemd om te worden gebruikt als apparthotel.’ Volgens BF-009 handelt [gedaagde] in strijd met deze bestemming, omdat hij de appartementen of wooneenheden onderverhuurt als zelfstandige woonruimte en levert dat een tekortkoming op die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zij vordert dit dan ook in deze procedure, met ontruiming van het gehuurde, schadevergoeding, boetes en kosten. [gedaagde] is het hiermee niet eens. De vorderingen worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom. Bestemming 2.2. De vraag die partijen in de kern verdeeld houdt, is of [gedaagde] het gehuurde gebruikt in strijd met de bestemming van ‘apparthotel’. BF-009 vindt dat dat het geval is en heeft daarvoor verschillende feiten en omstandigheden aangevoerd. Zo is gewezen op de huurovereenkomsten die met gebruikers worden gesloten en die zijn gebaseerd op het ROZ-model en bovendien meestal voor een jaar worden aangegaan. Dit verhoudt zich niet tot de vergunning tot logies die is afgegeven. Ook staan de meeste gebruikers ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP). Verder worden de wooneenheden niet aangeboden op reguliere hotelsites, maar wel via Rotterdamapartments.com. Volgens BF-009 is [gedaagde] vanaf 2023 het gehuurde op deze manier in gebruik gaan nemen. Dat heeft onderzoek van onder andere reviews uitgewezen, waaruit namelijk bleek dat deze niet meer werden geplaatst door hotelgasten. 2.3. [gedaagde] heeft als verweer toegelicht dat hij het gehuurde nooit anders is gaan gebruiken en dat de wijze van gebruik bekend was bij de vorige eigenaar. Hij betwist dan ook dat sprake is van enige strijd met de bestemming. Volgens hem zijn de gebruikers ermee bekend dat het gaat om tijdelijk verblijf in een hotelappartement en woont er niemand permanent. Verder maken, zoals ook opgenomen in de overeenkomsten, hotelservies deel uit van het gebruik. Het klopt dat regelmatig overeenkomsten worden gesloten voor maximaal een jaar, maar volgens [gedaagde] betekent dat niet dat niet meer kan worden gesproken van gebruik als ‘apparthotel’. Alleen de duur is namelijk niet doorslaggevend, want er moet ook worden gekeken naar de aard van het gebruik en wat partijen daarbij voor ogen hebben gestaan. Over het aanbieden via Rotterdamappartments.com is aangevoerd dat dat meer geschikt is voor mensen die een verblijf voor langere tijd zoeken. De reguliere hotelsites is voor toeristen en kort verblijf. Ten slotte heeft [gedaagde] benadrukt dat het vertrek van gebruikers nooit tot problemen heeft geleid. 2.4. Geoordeeld wordt dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] het gebruik van het gehuurde ergens in 2023 heeft gewijzigd, dat ervan wordt uitgegaan dat dat gebruik nog steeds volgens de bestemming in de huurovereenkomst is en dat dus geen sprake is van een tekortkoming die een ontbinding rechtvaardigt. Ondanks de gewisselde stukken met een groot aantal bijlagen en het gesprek op de zitting is namelijk onvoldoende duidelijk geworden dat een wijziging in strijd met de bestemming heeft plaatsgevonden. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist en toegelicht dat dat gebruik nooit anders is geweest. Uit dat wat BF-009 heeft aangevoerd is bezwaarlijk op te maken dat dat niet klopt. Hierbij speelt mee dat over die bestemming in de huurovereenkomst niet meer is bepaald dan dat het gehuurde wordt gebruikt als ‘apparthotel’. Enige definitie of nadere concretisering daarvan is niet gegeven. Wel brengt de aard van die bestemming mee dat het anders dan een regulier hotel zich eerder en meer leent voor langer verblijf. Dat alle 17 wooneenheden die het gehuurde heeft een eigen keuken hebben, is daarvoor ook een aanwijzing. Niet valt dan ook zonder meer in te zien dat overeenkomsten voor maximaal een jaar, inclusief hotelservices, niet passen binnen de bestemming. Dat bij een verblijf van drie maanden een inschrijving in de BRP verplicht is, is niet bestreden. Die inschrijving is dus inherent aan een langer verblijf en de aard van de bestemming. Dat, voor zover al relevant, een en ander in strijd is met de hotelvergunning heeft BF-009 wel gesteld, maar verder niet geconcretiseerd. Proceskosten 2.5. De proceskosten komen voor rekening van BF-009, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die zij aan [gedaagde] moet betalen op € 812,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 947,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente wordt toegewezen. Uitvoerbaar bij voorraad 2.6. Dit vonnis wordt wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat eist en BF-009 daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv).

De kantonrechter: 3.1. wijst de vorderingen af; 3.2. veroordeelt BF-009 in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 947,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; 3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken. 568