ECLI:NL:RBROT:2025:15216

RECHTBANK Rotterdam Team handel en haven Zaaknummer: C/10/698789 / HA ZA 25-367 Vonnis van 24 december 2025 in de zaak van [eiseres] , wonend in Rotterdam, eiseres, advocaat: mr. S.W. van Zijll, tegen 1 [gedaagde 1], gevestigd in Rotterdam, gedaagde, advocaat: mr. P.J. Velthuizen,2. [gedaagde 2], wonend in Barendrecht, gedaagde, advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk, Partijen worden hierna [eiseres], [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd. 1De zaak in het kort [eiseres] heeft een woning gekocht van [gedaagde 2], waarbij De Diel B.V. (hierna: De Diel) is opgetreden als verkopende makelaar. [eiseres] stelt dat de geleverde woning non-conform was, omdat er sprake was van muizenoverlast die ervoor zorgde dat de woning voor haar onbewoonbaar was. Ook stelt zij dat zij in de woning last had van stank en een gebrekkig toilet. Op grond van non-conformiteit vordert [eiseres] dat [gedaagde 2], als verkoper, en [gedaagde 1], op basis van aansprakelijkheid als bestuurder van de geliquideerde De Diel, de door haar geleden schade moeten vergoeden. De rechtbank oordeelt dat ten aanzien van [gedaagde 1] de onjuiste partij is gedagvaard en dat ten aanzien van [gedaagde 2] de vordering al is verjaard. [eiseres]’s vorderingen worden daarom afgewezen. Volledigheidshalve oordeelt de rechtbank ook dat de vermeende gebreken een normaal gebruik als woning niet in de weg staan, zodat er geen sprake is van non-conformiteit. Hierna wordt uitgelegd hoe de rechtbank tot deze beslissingen is gekomen.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaardingen van 14 april 2025 en 17 april 2025, waarin [gedaagde 1] respectievelijk [gedaagde 2] zijn gedagvaard, met producties 1 tot en met 12; de conclusie van antwoord van [gedaagde 1], met producties 1 en 2; de conclusie van antwoord van [gedaagde 2], met producties 1 tot en met 4; de aanvullende producties 13 tot en met 28 van [eiseres]; de brief van de rechtbank van 24 juni 2025 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald op 1 oktober 2025; de email van de rechtbank van 20 augustus 2025 met daarin een zittingsagenda; de mondelinge behandeling van 1 oktober 2025; de spreekaantekeningen van de advocaat van [eiseres]; en de spreekaantekeningen van de advocaat van [gedaagde 2]. 2.2. Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de rechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

3.1. Op 28 december 2022 zijn [eiseres], als koper, en [gedaagde 2], als verkoper een koopovereenkomst aangegaan voor een woning te Rotterdam voor een koopsom van € 220.000,00. 3.2. De Diel is opgetreden als verkoopmakelaar bij de verkoop van de woning. 3.3. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst staat het volgende: “De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (..) zichtbare en onzichtbare gebreken (..). Koper aanvaardt deze staat (..)” 3.4. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat voorts het volgende: “De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. (..) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. (..) Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 3.5. In de vragenlijst over de woning bij de koopovereenkomst is door [gedaagde 2] het volgende ingevuld met betrekking tot de vraag of er overlast is door ongedierte in of (rond)om het appartement (in deel B, vraag g): “Ja. Andere woningen hebben erover geklaagd. Mijn woning is meerdere malen meegenomen in de inspecties maar niks aangetroffen. Alle gaten en kieren zijn dicht. Geen last van ongedierte in de woning.” 3.6. De woning is op 1 februari 2023 aan [eiseres] geleverd. 3.7. [eiseres] leidt aan een muizenfobie. 3.8. Bij brief van haar advocaat van 24 maart 2023 heeft [eiseres] zowel [gedaagde 2] als De Diel aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade, omdat een gebrekkige woning zou zijn geleverd. Het gaat daarbij om klachten met betrekking tot muizenoverlast, stank en een gebrekkig toilet. [gedaagde 2] en De Diel hebben de aansprakelijkheid afgewezen. 3.9. Op 31 januari 2024 heeft [eiseres] de woning voor een bedrag van € 225.000,00 verkocht aan een derde. [eiseres] heeft na de verkoop nog zes maanden in de woning gewoond. 3.10. Op 1 augustus 2024 is de woning geleverd aan de nieuwe koper. 3.11. Op 12 december 2024 heeft [eiseres]’s advocaat een sommatiebrief naar De Diel gestuurd met het verzoek om € 37.149,47 aan schade te vergoeden. 3.12. Op 23 december 2024 heeft De Diel gereageerd op de sommatiebrief. De Diel ziet geen aanleiding om de gestelde schade te vergoeden.

4.1. [eiseres] vordert - samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I. voor recht verklaart dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de schade die is geleden door [eiseres], nu zij als bestuurder is overgegaan tot het liquideren van De Diel ondanks het feit dat zij zich bewust was van de aansprakelijkheidstelling door [eiseres]; II. gedaagden veroordeelt om, uiterlijk twee dagen na betekening van een daartoe veroordelend vonnis, aan [eiseres] te betalen een schadevergoeding van € 28.618,99 voor de verkoop van de non-conforme woning, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover; III. gedaagden veroordeelt in de proceskosten van dit geding en de nakosten ten behoeve van de betekening van het vonnis. 4.2. [eiseres] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Ten aanzien van [gedaagde 1] stelt [eiseres] dat [gedaagde 1] de bestuurder was van De Diel. [gedaagde 1] is, ondanks dat zij zich bewust was van de aansprakelijkstelling door [eiseres], overgegaan tot liquidatie van De Diel, zodat [eiseres] in haar verhaalsmogelijkheden is beperkt. [eiseres] stelt dat [gedaagde 1] daarom aansprakelijk is op grond van artikel 2:9 BW of artikel 6:162 BW. Voorts doet [eiseres] een beroep op de faillissementsaansprakelijkheid van artikel 2:248 BW omdat [gedaagde 1] zich schuldig heeft gemaakt aan onbehoorlijk bestuur door de liquidatie door te zetten, terwijl zij op de hoogte was van de openstaande vordering van [eiseres] en de gevolgen hiervan voor de schuldeiserspositie. 4.3. Ten aanzien van zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] stelt [eiseres] primair dat de gekochte woning niet over de eigenschappen beschikt die aanwezig dienen te zijn voor een normaal gebruik als woning, zodat dit in strijd is met artikel 7:17 BW en artikel 6.3 van de koopovereenkomst. De woning is non-conform omdat er sprake is van een muizenoverlast sinds het moment dat zij in de woning is getrokken. Gedaagden hebben daarbij de mededelingsplicht geschonden door niet te wijzen op het gebrek of door het verschaffen van de onjuiste informatie dat er geen sprake zou zijn van een muizenplaag in de woning. Voorts heeft [eiseres] hinder ervaren door een defect aan de vlotter van het toiletreservoir en door een onaangename stank in de gehele woning. Gedaagden zijn aansprakelijk voor de door [eiseres] geleden schade. 4.4. [gedaagde 1] voert verweer en concludeert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. Daartoe voert [gedaagde 1] samengevat het volgende aan. Het primaire verweer is dat [eiseres] de verkeerde rechtspersoon heeft gedagvaard. [gedaagde 1] was een zustermaatschappij van De Diel, maar is nooit aandeelhouder of bestuurder van De Diel geweest, zodat een vordering op grond van bestuurdersaansprakelijkheid niet aan de orde kan zijn. Al zou [gedaagde 1] wel bestuurder zijn geweest van De Diel, dan ontbreekt het aan een persoonlijk ernstig verwijt, zodat ook in dat geval geen sprake kan zijn van bestuurdersaansprakelijkheid. De aanwezigheid van een aansprakelijkheidsstelling staat niet aan een liquidatie in de weg, aangezien voor een liquidatie voldoende is dat een rechtspersoon geen baten meer heeft. Voorts wordt artikel 2:248 BW niet van toepassing geacht, omdat dit artikel ziet op interne aansprakelijkheid en niet aansprakelijkheid jegens derden. Tot slot is [gedaagde 1] niet op enige wijze betrokken geweest bij de liquidatie van De Diel, zodat er ook niet op basis van artikel 6:162 BW sprake kan zijn van aansprakelijkheid. 4.5. [gedaagde 2] voert ook verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. Zij voert samengevat het volgende aan. Primair betoogt [gedaagde 2] dat de vordering jegens haar is verjaard op grond van artikel 7:23 lid 2 juncto lid 1 BW, aangezien de aansprakelijkheidsstelling dateert van 24 maart 2023 en [gedaagde 2] vervolgens niets meer van [eiseres] heeft vernomen totdat zij op 14 april 2025 werd gedagvaard. Dat is meer dan twee jaar. Subsidiair betwist [gedaagde 2] dat er sprake is van non-conformiteit en zou dat er wel zijn, dan heeft [eiseres] die gebreken aanvaard op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst. Voor zover er wel sprake zou zijn van gebreken en voor zover [gedaagde 2] door artikel 6.1 van de koopovereenkomst daarvoor niet is gevrijwaard, betwist [gedaagde 2] dat de vermeende gebreken het normaal gebruik van de woning in de weg staan. [eiseres] heeft immers daar gewoond vanaf de datum van overdracht tot 1 augustus 2024. 4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

[gedaagde 1] [eiseres] heeft de onjuiste partij gedagvaard: [gedaagde 1] was niet de bestuurder van De Diel 5.1. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde 1]’s verweer dat [eiseres] de onjuiste rechtspersoon heeft gedagvaard slaagt en motiveert dat als volgt. Tussen partijen staat vast dat De Diel als verkoopmakelaar heeft opgetreden bij de verkoop van de woning en dat De Diel is opgehouden te bestaan als gevolg van een liquidatie. Uit het door [gedaagde 1] als productie 1 overgelegde KvK-uittreksel van De Diel blijkt dat [bedrijf] bestuurder en tevens aandeelhouder was van De Diel was voordat De Diel werd geliquideerd. Uit het KvK-uittreksel van [gedaagde 1], welke door [gedaagde 1] als productie 2 is ingebracht, blijkt voorts dat [bedrijf] enig aandeelhouder en bestuurder is van [gedaagde 1], zodat geconcludeerd kan worden dat [gedaagde 1] en De Diel zustervennootschappen waren en dat [gedaagde 1] niet de bestuurder is geweest van De Diel. Ter zitting is door [eiseres] niet inhoudelijk ingegaan op [gedaagde 1]’s verweer dat [gedaagde 1] geen bestuurder was van De Diel en er daarom geen sprake kan zijn van bestuurdersaansprakelijkheid van [gedaagde 1]. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 1] de feitelijk bestuurder van De Diel zou zijn geweest in de relevante periode. 5.2. Naar het oordeel van de rechtbank staat hiermee vast dat [gedaagde 1] niet de (feitelijk) bestuurder is geweest van De Diel. De op bestuurdersaansprakelijkheid gebaseerde aansprakelijkheid van [gedaagde 1] ligt daarom voor afwijzing gereed. Bovendien is [gedaagde 1] evenmin anderszins betrokken geweest bij de verkoop van de woning, zodat er ook geen sprake kan zijn van aansprakelijkheid op basis van een onrechtmatige daad. [eiseres]’s vorderingen jegens [gedaagde 1] worden daarom afgewezen. 5.3. Voor de volledigheid merkt de rechtbank op dat ter zitting is gebleken dat [gedaagde 1] niet de aanvullende producties 13 tot en met 28 van [eiseres] heeft ontvangen. [gedaagde 1] heeft daarom ter zitting kenbaar gemaakt dat zij een extra akte wenst te nemen als deze producties ten nadele van haar zullen worden gebruikt. De rechtbank overweegt dat dit niet het geval is omdat de vorderingen van [eiseres] tegen [gedaagde 1] worden afgewezen. [gedaagde 1] hoeft daarom niet in de gelegenheid te worden gesteld om een extra akte te nemen. [gedaagde 2] De vordering op [gedaagde 2] is verjaard 5.4. De rechtbank oordeelt dat het primaire verweer van [gedaagde 2], waarin zij stelt dat [eiseres]’s vordering op haar al is verjaard, slaagt. De rechtbank motiveert dat als volgt. 5.5. De vorderingen van [eiseres] zijn gebaseerd op non-conformiteit van de woning. Artikel 7:17 BW bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Als een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, is er sprake van non-conformiteit. In dat geval moet op grond van artikel 7:23 lid 1 BW – op straffe van verval van alle op de non-conformiteit gegronde rechten – de kennisgeving daarvan door de koper aan de verkoper binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden. Op de koper rust, anders gezegd, een klachtplicht. Artikel 7:23 lid 2 BW bepaalt vervolgens dat rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, verjaren door verloop van twee jaren na de overeenkomstig het eerste lid gedane kennisgeving. 5.6. In het onderhavige geval heeft [eiseres] bij brief van haar advocaat op 24 maart 2023 [gedaagde 2] aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade. Daarmee heeft [eiseres] op 24 maart 2023 [gedaagde 2] kennisgegeven van haar klachten. Niet gesteld of gebleken is dat dit niet tijdig zou zijn geweest. [gedaagde 2] heeft daarmee haar rechten uitgeoefend ingevolge artikel 7:23 lid 1 BW, zodat ook per die datum de verjaringstermijn van twee jaar is gestart. Dit betekent dat [eiseres]’s rechtsvordering op [gedaagde 2] door verloop van twee jaar na 24 maart 2023 verjaart, dus na 24 maart 2025, tenzij er in de tussentijd een stuitingshandeling is verricht in de zin van artikel 3:317 BW. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde 2] tot de dagvaarding die zij op 17 april 2025 heeft ontvangen niets meer van [eiseres] heeft gehoord, zodat geconcludeerd kan worden dat [eiseres]’s vordering jegens [gedaagde 2] op dat moment al was verjaard. 5.7. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om in de tussenliggende periode een stuitingshandeling te verrichten in de zin van artikel 3:317 BW. [eiseres] heeft wel een stuitingshandeling verricht jegens De Diel door op 12 december 2024 nog een sommatiebrief naar De Diel toe te zenden, maar zij heeft ter zitting erkend dat zij heeft nagelaten een dergelijke sommatiebrief ook naar [gedaagde 2] te sturen. 5.8. Het verweer van [eiseres], inhoudende dat de verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW niet is gaan lopen, omdat zij haar rechten niet heeft kunnen uitoefenen als gevolg van opzet van [gedaagde 2] ingevolge artikel 7:23 lid 3 BW, wordt verworpen. Dat [eiseres] haar rechten pas zou kunnen uitoefenen toen de volle omvang van de schade bekend was, zoals [eiseres] stelt, volgt de rechtbank niet. Los van dat [eiseres] onvoldoende heeft gesteld, en thans niet is gebleken dat [gedaagde 2] met opzet ervoor heeft gezorgd dat [eiseres] haar rechten niet heeft kunnen uitoefenen, heeft [eiseres] haar rechten juist wel kunnen uitoefenen door middel van haar brief van 24 maart 2023. In deze brief heeft [eiseres] bij [gedaagde 2] onder meer geklaagd over de muizenplaag, de stank in de woning en een gebrekkig toilet en heeft zij [gedaagde 2] aansprakelijk gesteld. Gelet op de inhoud van deze brief valt niet in te zien dat [eiseres] haar rechten niet heeft kunnen uitoefenen, laat staan dat dit aan [gedaagde 2] te wijten zou zijn. 5.9. Tot slot heeft [eiseres] ter zitting nog een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid op basis waarvan [gedaagde 2] geen beroep zou kunnen doen op de verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW. Zij heeft in dat kader gesteld dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van bedrog in de zin van artikel 3:44 lid 3 BW, omdat de koopovereenkomst aan haar zijde tot stand is gekomen door de mededeling van [gedaagde 2] dat er geen muizen in de woning zijn. 5.10. De rechtbank oordeelt dat dit verweer evenmin slaagt. [eiseres] heeft dit verweer allereerst onvoldoende gemotiveerd. De stelling dat [gedaagde 2] onjuiste informatie heeft verstrekt over de aanwezigheid van muizen in de woning is niet verder door [eiseres] toegelicht of aangetoond. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde 2] voorafgaand aan de woning heeft verklaard dat er geen muizen zijn in de woning, maar niet is gebleken dat [gedaagde 2] in de tijd dat zij de woning bewoonde wel last had van muizen in de woning of in het plafond of muren van de woning. Uit de processtukken die door [eiseres] zijn ingebracht blijkt alleen dat - zoals ook door [gedaagde 2] voorafgaand aan de koop is verklaard - er sprake was van muizenoverlast in het appartementencomplex, maar niet specifiek in de woning zelf. Door [eiseres] zijn verder geen feiten en omstandigheden aangevoerd die maken dat het beroep op verjaring door [gedaagde 2] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De vermeende gebreken stonden een normaal gebruik als woning niet in de weg 5.11. Ten overvloede, omdat het inhoudelijke debat van partijen hierover ging, zal de rechtbank kort in gaan op de vraag of er sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW.

De rechtbank 6.1. wijst de vorderingen van [eiseres] af, 6.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde 1] van € 4.745,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.3. veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van [gedaagde 1] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.4. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde 2] van € 3.124,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Arts. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025. 3893/3455

RECHTBANK Rotterdam Team handel en haven Zaaknummer: C/10/698789 / HA ZA 25-367 Vonnis van 24 december 2025 in de zaak van [eiseres] , wonend in Rotterdam, eiseres, advocaat: mr. S.W. van Zijll, tegen 1 [gedaagde 1], gevestigd in Rotterdam, gedaagde, advocaat: mr. P.J. Velthuizen,2. [gedaagde 2], wonend in Barendrecht, gedaagde, advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk, Partijen worden hierna [eiseres], [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd. 1De zaak in het kort [eiseres] heeft een woning gekocht van [gedaagde 2], waarbij De Diel B.V. (hierna: De Diel) is opgetreden als verkopende makelaar. [eiseres] stelt dat de geleverde woning non-conform was, omdat er sprake was van muizenoverlast die ervoor zorgde dat de woning voor haar onbewoonbaar was. Ook stelt zij dat zij in de woning last had van stank en een gebrekkig toilet. Op grond van non-conformiteit vordert [eiseres] dat [gedaagde 2], als verkoper, en [gedaagde 1], op basis van aansprakelijkheid als bestuurder van de geliquideerde De Diel, de door haar geleden schade moeten vergoeden. De rechtbank oordeelt dat ten aanzien van [gedaagde 1] de onjuiste partij is gedagvaard en dat ten aanzien van [gedaagde 2] de vordering al is verjaard. [eiseres]’s vorderingen worden daarom afgewezen. Volledigheidshalve oordeelt de rechtbank ook dat de vermeende gebreken een normaal gebruik als woning niet in de weg staan, zodat er geen sprake is van non-conformiteit. Hierna wordt uitgelegd hoe de rechtbank tot deze beslissingen is gekomen.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaardingen van 14 april 2025 en 17 april 2025, waarin [gedaagde 1] respectievelijk [gedaagde 2] zijn gedagvaard, met producties 1 tot en met 12; de conclusie van antwoord van [gedaagde 1], met producties 1 en 2; de conclusie van antwoord van [gedaagde 2], met producties 1 tot en met 4; de aanvullende producties 13 tot en met 28 van [eiseres]; de brief van de rechtbank van 24 juni 2025 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald op 1 oktober 2025; de email van de rechtbank van 20 augustus 2025 met daarin een zittingsagenda; de mondelinge behandeling van 1 oktober 2025; de spreekaantekeningen van de advocaat van [eiseres]; en de spreekaantekeningen van de advocaat van [gedaagde 2]. 2.2. Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de rechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

3.1. Op 28 december 2022 zijn [eiseres], als koper, en [gedaagde 2], als verkoper een koopovereenkomst aangegaan voor een woning te Rotterdam voor een koopsom van € 220.000,00. 3.2. De Diel is opgetreden als verkoopmakelaar bij de verkoop van de woning. 3.3. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst staat het volgende: “De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (..) zichtbare en onzichtbare gebreken (..). Koper aanvaardt deze staat (..)” 3.4. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat voorts het volgende: “De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. (..) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. (..) Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 3.5. In de vragenlijst over de woning bij de koopovereenkomst is door [gedaagde 2] het volgende ingevuld met betrekking tot de vraag of er overlast is door ongedierte in of (rond)om het appartement (in deel B, vraag g): “Ja. Andere woningen hebben erover geklaagd. Mijn woning is meerdere malen meegenomen in de inspecties maar niks aangetroffen. Alle gaten en kieren zijn dicht. Geen last van ongedierte in de woning.” 3.6. De woning is op 1 februari 2023 aan [eiseres] geleverd. 3.7. [eiseres] leidt aan een muizenfobie. 3.8. Bij brief van haar advocaat van 24 maart 2023 heeft [eiseres] zowel [gedaagde 2] als De Diel aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade, omdat een gebrekkige woning zou zijn geleverd. Het gaat daarbij om klachten met betrekking tot muizenoverlast, stank en een gebrekkig toilet. [gedaagde 2] en De Diel hebben de aansprakelijkheid afgewezen. 3.9. Op 31 januari 2024 heeft [eiseres] de woning voor een bedrag van € 225.000,00 verkocht aan een derde. [eiseres] heeft na de verkoop nog zes maanden in de woning gewoond. 3.10. Op 1 augustus 2024 is de woning geleverd aan de nieuwe koper. 3.11. Op 12 december 2024 heeft [eiseres]’s advocaat een sommatiebrief naar De Diel gestuurd met het verzoek om € 37.149,47 aan schade te vergoeden. 3.12. Op 23 december 2024 heeft De Diel gereageerd op de sommatiebrief. De Diel ziet geen aanleiding om de gestelde schade te vergoeden.

4.1. [eiseres] vordert - samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I. voor recht verklaart dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de schade die is geleden door [eiseres], nu zij als bestuurder is overgegaan tot het liquideren van De Diel ondanks het feit dat zij zich bewust was van de aansprakelijkheidstelling door [eiseres]; II. gedaagden veroordeelt om, uiterlijk twee dagen na betekening van een daartoe veroordelend vonnis, aan [eiseres] te betalen een schadevergoeding van € 28.618,99 voor de verkoop van de non-conforme woning, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover; III. gedaagden veroordeelt in de proceskosten van dit geding en de nakosten ten behoeve van de betekening van het vonnis. 4.2. [eiseres] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Ten aanzien van [gedaagde 1] stelt [eiseres] dat [gedaagde 1] de bestuurder was van De Diel. [gedaagde 1] is, ondanks dat zij zich bewust was van de aansprakelijkstelling door [eiseres], overgegaan tot liquidatie van De Diel, zodat [eiseres] in haar verhaalsmogelijkheden is beperkt. [eiseres] stelt dat [gedaagde 1] daarom aansprakelijk is op grond van artikel 2:9 BW of artikel 6:162 BW. Voorts doet [eiseres] een beroep op de faillissementsaansprakelijkheid van artikel 2:248 BW omdat [gedaagde 1] zich schuldig heeft gemaakt aan onbehoorlijk bestuur door de liquidatie door te zetten, terwijl zij op de hoogte was van de openstaande vordering van [eiseres] en de gevolgen hiervan voor de schuldeiserspositie. 4.3. Ten aanzien van zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] stelt [eiseres] primair dat de gekochte woning niet over de eigenschappen beschikt die aanwezig dienen te zijn voor een normaal gebruik als woning, zodat dit in strijd is met artikel 7:17 BW en artikel 6.3 van de koopovereenkomst. De woning is non-conform omdat er sprake is van een muizenoverlast sinds het moment dat zij in de woning is getrokken. Gedaagden hebben daarbij de mededelingsplicht geschonden door niet te wijzen op het gebrek of door het verschaffen van de onjuiste informatie dat er geen sprake zou zijn van een muizenplaag in de woning. Voorts heeft [eiseres] hinder ervaren door een defect aan de vlotter van het toiletreservoir en door een onaangename stank in de gehele woning. Gedaagden zijn aansprakelijk voor de door [eiseres] geleden schade. 4.4. [gedaagde 1] voert verweer en concludeert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. Daartoe voert [gedaagde 1] samengevat het volgende aan. Het primaire verweer is dat [eiseres] de verkeerde rechtspersoon heeft gedagvaard. [gedaagde 1] was een zustermaatschappij van De Diel, maar is nooit aandeelhouder of bestuurder van De Diel geweest, zodat een vordering op grond van bestuurdersaansprakelijkheid niet aan de orde kan zijn. Al zou [gedaagde 1] wel bestuurder zijn geweest van De Diel, dan ontbreekt het aan een persoonlijk ernstig verwijt, zodat ook in dat geval geen sprake kan zijn van bestuurdersaansprakelijkheid. De aanwezigheid van een aansprakelijkheidsstelling staat niet aan een liquidatie in de weg, aangezien voor een liquidatie voldoende is dat een rechtspersoon geen baten meer heeft. Voorts wordt artikel 2:248 BW niet van toepassing geacht, omdat dit artikel ziet op interne aansprakelijkheid en niet aansprakelijkheid jegens derden. Tot slot is [gedaagde 1] niet op enige wijze betrokken geweest bij de liquidatie van De Diel, zodat er ook niet op basis van artikel 6:162 BW sprake kan zijn van aansprakelijkheid. 4.5. [gedaagde 2] voert ook verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. Zij voert samengevat het volgende aan. Primair betoogt [gedaagde 2] dat de vordering jegens haar is verjaard op grond van artikel 7:23 lid 2 juncto lid 1 BW, aangezien de aansprakelijkheidsstelling dateert van 24 maart 2023 en [gedaagde 2] vervolgens niets meer van [eiseres] heeft vernomen totdat zij op 14 april 2025 werd gedagvaard. Dat is meer dan twee jaar. Subsidiair betwist [gedaagde 2] dat er sprake is van non-conformiteit en zou dat er wel zijn, dan heeft [eiseres] die gebreken aanvaard op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst. Voor zover er wel sprake zou zijn van gebreken en voor zover [gedaagde 2] door artikel 6.1 van de koopovereenkomst daarvoor niet is gevrijwaard, betwist [gedaagde 2] dat de vermeende gebreken het normaal gebruik van de woning in de weg staan. [eiseres] heeft immers daar gewoond vanaf de datum van overdracht tot 1 augustus 2024. 4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

[gedaagde 1] [eiseres] heeft de onjuiste partij gedagvaard: [gedaagde 1] was niet de bestuurder van De Diel 5.1. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde 1]’s verweer dat [eiseres] de onjuiste rechtspersoon heeft gedagvaard slaagt en motiveert dat als volgt. Tussen partijen staat vast dat De Diel als verkoopmakelaar heeft opgetreden bij de verkoop van de woning en dat De Diel is opgehouden te bestaan als gevolg van een liquidatie. Uit het door [gedaagde 1] als productie 1 overgelegde KvK-uittreksel van De Diel blijkt dat [bedrijf] bestuurder en tevens aandeelhouder was van De Diel was voordat De Diel werd geliquideerd. Uit het KvK-uittreksel van [gedaagde 1], welke door [gedaagde 1] als productie 2 is ingebracht, blijkt voorts dat [bedrijf] enig aandeelhouder en bestuurder is van [gedaagde 1], zodat geconcludeerd kan worden dat [gedaagde 1] en De Diel zustervennootschappen waren en dat [gedaagde 1] niet de bestuurder is geweest van De Diel. Ter zitting is door [eiseres] niet inhoudelijk ingegaan op [gedaagde 1]’s verweer dat [gedaagde 1] geen bestuurder was van De Diel en er daarom geen sprake kan zijn van bestuurdersaansprakelijkheid van [gedaagde 1]. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 1] de feitelijk bestuurder van De Diel zou zijn geweest in de relevante periode. 5.2. Naar het oordeel van de rechtbank staat hiermee vast dat [gedaagde 1] niet de (feitelijk) bestuurder is geweest van De Diel. De op bestuurdersaansprakelijkheid gebaseerde aansprakelijkheid van [gedaagde 1] ligt daarom voor afwijzing gereed. Bovendien is [gedaagde 1] evenmin anderszins betrokken geweest bij de verkoop van de woning, zodat er ook geen sprake kan zijn van aansprakelijkheid op basis van een onrechtmatige daad. [eiseres]’s vorderingen jegens [gedaagde 1] worden daarom afgewezen. 5.3. Voor de volledigheid merkt de rechtbank op dat ter zitting is gebleken dat [gedaagde 1] niet de aanvullende producties 13 tot en met 28 van [eiseres] heeft ontvangen. [gedaagde 1] heeft daarom ter zitting kenbaar gemaakt dat zij een extra akte wenst te nemen als deze producties ten nadele van haar zullen worden gebruikt. De rechtbank overweegt dat dit niet het geval is omdat de vorderingen van [eiseres] tegen [gedaagde 1] worden afgewezen. [gedaagde 1] hoeft daarom niet in de gelegenheid te worden gesteld om een extra akte te nemen. [gedaagde 2] De vordering op [gedaagde 2] is verjaard 5.4. De rechtbank oordeelt dat het primaire verweer van [gedaagde 2], waarin zij stelt dat [eiseres]’s vordering op haar al is verjaard, slaagt. De rechtbank motiveert dat als volgt. 5.5. De vorderingen van [eiseres] zijn gebaseerd op non-conformiteit van de woning. Artikel 7:17 BW bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Als een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, is er sprake van non-conformiteit. In dat geval moet op grond van artikel 7:23 lid 1 BW – op straffe van verval van alle op de non-conformiteit gegronde rechten – de kennisgeving daarvan door de koper aan de verkoper binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden. Op de koper rust, anders gezegd, een klachtplicht. Artikel 7:23 lid 2 BW bepaalt vervolgens dat rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, verjaren door verloop van twee jaren na de overeenkomstig het eerste lid gedane kennisgeving. 5.6. In het onderhavige geval heeft [eiseres] bij brief van haar advocaat op 24 maart 2023 [gedaagde 2] aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade. Daarmee heeft [eiseres] op 24 maart 2023 [gedaagde 2] kennisgegeven van haar klachten. Niet gesteld of gebleken is dat dit niet tijdig zou zijn geweest. [gedaagde 2] heeft daarmee haar rechten uitgeoefend ingevolge artikel 7:23 lid 1 BW, zodat ook per die datum de verjaringstermijn van twee jaar is gestart. Dit betekent dat [eiseres]’s rechtsvordering op [gedaagde 2] door verloop van twee jaar na 24 maart 2023 verjaart, dus na 24 maart 2025, tenzij er in de tussentijd een stuitingshandeling is verricht in de zin van artikel 3:317 BW. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde 2] tot de dagvaarding die zij op 17 april 2025 heeft ontvangen niets meer van [eiseres] heeft gehoord, zodat geconcludeerd kan worden dat [eiseres]’s vordering jegens [gedaagde 2] op dat moment al was verjaard. 5.7. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om in de tussenliggende periode een stuitingshandeling te verrichten in de zin van artikel 3:317 BW. [eiseres] heeft wel een stuitingshandeling verricht jegens De Diel door op 12 december 2024 nog een sommatiebrief naar De Diel toe te zenden, maar zij heeft ter zitting erkend dat zij heeft nagelaten een dergelijke sommatiebrief ook naar [gedaagde 2] te sturen. 5.8. Het verweer van [eiseres], inhoudende dat de verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW niet is gaan lopen, omdat zij haar rechten niet heeft kunnen uitoefenen als gevolg van opzet van [gedaagde 2] ingevolge artikel 7:23 lid 3 BW, wordt verworpen. Dat [eiseres] haar rechten pas zou kunnen uitoefenen toen de volle omvang van de schade bekend was, zoals [eiseres] stelt, volgt de rechtbank niet. Los van dat [eiseres] onvoldoende heeft gesteld, en thans niet is gebleken dat [gedaagde 2] met opzet ervoor heeft gezorgd dat [eiseres] haar rechten niet heeft kunnen uitoefenen, heeft [eiseres] haar rechten juist wel kunnen uitoefenen door middel van haar brief van 24 maart 2023. In deze brief heeft [eiseres] bij [gedaagde 2] onder meer geklaagd over de muizenplaag, de stank in de woning en een gebrekkig toilet en heeft zij [gedaagde 2] aansprakelijk gesteld. Gelet op de inhoud van deze brief valt niet in te zien dat [eiseres] haar rechten niet heeft kunnen uitoefenen, laat staan dat dit aan [gedaagde 2] te wijten zou zijn. 5.9. Tot slot heeft [eiseres] ter zitting nog een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid op basis waarvan [gedaagde 2] geen beroep zou kunnen doen op de verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW. Zij heeft in dat kader gesteld dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van bedrog in de zin van artikel 3:44 lid 3 BW, omdat de koopovereenkomst aan haar zijde tot stand is gekomen door de mededeling van [gedaagde 2] dat er geen muizen in de woning zijn. 5.10. De rechtbank oordeelt dat dit verweer evenmin slaagt. [eiseres] heeft dit verweer allereerst onvoldoende gemotiveerd. De stelling dat [gedaagde 2] onjuiste informatie heeft verstrekt over de aanwezigheid van muizen in de woning is niet verder door [eiseres] toegelicht of aangetoond. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde 2] voorafgaand aan de woning heeft verklaard dat er geen muizen zijn in de woning, maar niet is gebleken dat [gedaagde 2] in de tijd dat zij de woning bewoonde wel last had van muizen in de woning of in het plafond of muren van de woning. Uit de processtukken die door [eiseres] zijn ingebracht blijkt alleen dat - zoals ook door [gedaagde 2] voorafgaand aan de koop is verklaard - er sprake was van muizenoverlast in het appartementencomplex, maar niet specifiek in de woning zelf. Door [eiseres] zijn verder geen feiten en omstandigheden aangevoerd die maken dat het beroep op verjaring door [gedaagde 2] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De vermeende gebreken stonden een normaal gebruik als woning niet in de weg 5.11. Ten overvloede, omdat het inhoudelijke debat van partijen hierover ging, zal de rechtbank kort in gaan op de vraag of er sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW.

De rechtbank 6.1. wijst de vorderingen van [eiseres] af, 6.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde 1] van € 4.745,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.3. veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van [gedaagde 1] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.4. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde 2] van € 3.124,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Arts. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025. 3893/3455

ECLI:NL:RBROT:2025:15216 text/xml public 2026-01-13T12:49:53 2026-01-05 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Rotterdam 2025-12-24 C/10/698789 / HA ZA 25-367 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Rotterdam Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2025:15216 text/html public 2026-01-13T12:46:55 2026-01-13 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBROT:2025:15216 Rechtbank Rotterdam , 24-12-2025 / C/10/698789 / HA ZA 25-367 Vorderingen afgewezen: t.a.v. de verkoopmakelaar is de verkeerde partij gedagvaard en t.a.v. de verkoopster is de vordering verjaard (art. 7:23 lid 2 BW). Geen sprake van een non-conforme woning. RECHTBANK Rotterdam Team handel en haven Zaaknummer: C/10/698789 / HA ZA 25-367 Vonnis van 24 december 2025 in de zaak van [eiseres] , wonend in Rotterdam, eiseres, advocaat: mr. S.W. van Zijll, tegen 1 [gedaagde 1], gevestigd in Rotterdam, gedaagde, advocaat: mr. P.J. Velthuizen,2. [gedaagde 2] , wonend in Barendrecht, gedaagde, advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk, Partijen worden hierna [eiseres], [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd. 1 De zaak in het kort [eiseres] heeft een woning gekocht van [gedaagde 2], waarbij De Diel B.V. (hierna: De Diel) is opgetreden als verkopende makelaar. [eiseres] stelt dat de geleverde woning non-conform was, omdat er sprake was van muizenoverlast die ervoor zorgde dat de woning voor haar onbewoonbaar was. Ook stelt zij dat zij in de woning last had van stank en een gebrekkig toilet. Op grond van non-conformiteit vordert [eiseres] dat [gedaagde 2], als verkoper, en [gedaagde 1], op basis van aansprakelijkheid als bestuurder van de geliquideerde De Diel, de door haar geleden schade moeten vergoeden. De rechtbank oordeelt dat ten aanzien van [gedaagde 1] de onjuiste partij is gedagvaard en dat ten aanzien van [gedaagde 2] de vordering al is verjaard. [eiseres]’s vorderingen worden daarom afgewezen. Volledigheidshalve oordeelt de rechtbank ook dat de vermeende gebreken een normaal gebruik als woning niet in de weg staan, zodat er geen sprake is van non-conformiteit. Hierna wordt uitgelegd hoe de rechtbank tot deze beslissingen is gekomen. 2 De procedure 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaardingen van 14 april 2025 en 17 april 2025, waarin [gedaagde 1] respectievelijk [gedaagde 2] zijn gedagvaard, met producties 1 tot en met 12; de conclusie van antwoord van [gedaagde 1], met producties 1 en 2; de conclusie van antwoord van [gedaagde 2], met producties 1 tot en met 4; de aanvullende producties 13 tot en met 28 van [eiseres]; de brief van de rechtbank van 24 juni 2025 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald op 1 oktober 2025; de email van de rechtbank van 20 augustus 2025 met daarin een zittingsagenda; de mondelinge behandeling van 1 oktober 2025; de spreekaantekeningen van de advocaat van [eiseres]; en de spreekaantekeningen van de advocaat van [gedaagde 2]. 2.2. Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de rechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen. 3 De feiten 3.1. Op 28 december 2022 zijn [eiseres], als koper, en [gedaagde 2], als verkoper een koopovereenkomst aangegaan voor een woning te Rotterdam voor een koopsom van € 220.000,00. 3.2. De Diel is opgetreden als verkoopmakelaar bij de verkoop van de woning. 3.3. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst staat het volgende: “De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (..) zichtbare en onzichtbare gebreken (..). Koper aanvaardt deze staat (..)” 3.4. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat voorts het volgende: “De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. (..) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. (..) Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 3.5. In de vragenlijst over de woning bij de koopovereenkomst is door [gedaagde 2] het volgende ingevuld met betrekking tot de vraag of er overlast is door ongedierte in of (rond)om het appartement (in deel B, vraag g): “Ja. Andere woningen hebben erover geklaagd. Mijn woning is meerdere malen meegenomen in de inspecties maar niks aangetroffen. Alle gaten en kieren zijn dicht. Geen last van ongedierte in de woning.” 3.6. De woning is op 1 februari 2023 aan [eiseres] geleverd. 3.7. [eiseres] leidt aan een muizenfobie. 3.8. Bij brief van haar advocaat van 24 maart 2023 heeft [eiseres] zowel [gedaagde 2] als De Diel aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade, omdat een gebrekkige woning zou zijn geleverd. Het gaat daarbij om klachten met betrekking tot muizenoverlast, stank en een gebrekkig toilet. [gedaagde 2] en De Diel hebben de aansprakelijkheid afgewezen. 3.9. Op 31 januari 2024 heeft [eiseres] de woning voor een bedrag van € 225.000,00 verkocht aan een derde. [eiseres] heeft na de verkoop nog zes maanden in de woning gewoond. 3.10. Op 1 augustus 2024 is de woning geleverd aan de nieuwe koper. 3.11. Op 12 december 2024 heeft [eiseres]’s advocaat een sommatiebrief naar De Diel gestuurd met het verzoek om € 37.149,47 aan schade te vergoeden. 3.12. Op 23 december 2024 heeft De Diel gereageerd op de sommatiebrief. De Diel ziet geen aanleiding om de gestelde schade te vergoeden. 4 Het geschil 4.1. [eiseres] vordert - samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I. voor recht verklaart dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de schade die is geleden door [eiseres], nu zij als bestuurder is overgegaan tot het liquideren van De Diel ondanks het feit dat zij zich bewust was van de aansprakelijkheidstelling door [eiseres]; II. gedaagden veroordeelt om, uiterlijk twee dagen na betekening van een daartoe veroordelend vonnis, aan [eiseres] te betalen een schadevergoeding van € 28.618,99 voor de verkoop van de non-conforme woning, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover; III. gedaagden veroordeelt in de proceskosten van dit geding en de nakosten ten behoeve van de betekening van het vonnis. 4.2. [eiseres] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Ten aanzien van [gedaagde 1] stelt [eiseres] dat [gedaagde 1] de bestuurder was van De Diel. [gedaagde 1] is, ondanks dat zij zich bewust was van de aansprakelijkstelling door [eiseres], overgegaan tot liquidatie van De Diel, zodat [eiseres] in haar verhaalsmogelijkheden is beperkt. [eiseres] stelt dat [gedaagde 1] daarom aansprakelijk is op grond van artikel 2:9 BW of artikel 6:162 BW. Voorts doet [eiseres] een beroep op de faillissementsaansprakelijkheid van artikel 2:248 BW omdat [gedaagde 1] zich schuldig heeft gemaakt aan onbehoorlijk bestuur door de liquidatie door te zetten, terwijl zij op de hoogte was van de openstaande vordering van [eiseres] en de gevolgen hiervan voor de schuldeiserspositie. 4.3. Ten aanzien van zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] stelt [eiseres] primair dat de gekochte woning niet over de eigenschappen beschikt die aanwezig dienen te zijn voor een normaal gebruik als woning, zodat dit in strijd is met artikel 7:17 BW en artikel 6.3 van de koopovereenkomst. De woning is non-conform omdat er sprake is van een muizenoverlast sinds het moment dat zij in de woning is getrokken. Gedaagden hebben daarbij de mededelingsplicht geschonden door niet te wijzen op het gebrek of door het verschaffen van de onjuiste informatie dat er geen sprake zou zijn van een muizenplaag in de woning. Voorts heeft [eiseres] hinder ervaren door een defect aan de vlotter van het toiletreservoir en door een onaangename stank in de gehele woning.

[eiseres] stelt dat de muizenoverlast in de woning ervoor heeft gezorgd dat de woning onbewoonbaar werd. In het onderhavige geval gaat het inhoudelijk om de vraag of er sprake is van gebreken die het normaal gebruik als woning in de weg staan en of die gebreken bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. 5.12. Met betrekking tot de muizenoverlast overweegt de rechtbank het volgende. De enkele verwijzing van [eiseres] naar algemene stukken van de Vereniging van Eigenaren van het appartementencomplex waar de woning zich in bevindt, waaruit blijkt dat er sprake is van muizenoverlast rondom het appartementencomplex, evenals de door [eiseres] ingebrachte video waarop een muis (naar het oordeel van de rechtbank: een rat) op straat te zien is, zijn onvoldoende zijn om te concluderen dat er in de woning zelf een zodanige last was van muizen dat bewoning daardoor onmogelijk werd. Tegenover de stelling van [eiseres] staan de verklaringen van [gedaagde 2] dat toen zij er woonde er geen klachten van muizen waren in de woning zelf, hetgeen bevestigd is door de controles die zijn uitgevoerd door firma Ellis (i.e., de firma die belast is met de bestrijding van muizen in het appartementencomplex). Uit de door [eiseres] als productie 8 ingebrachte e-mail en de ingevulde vragenlijst behorende bij de woning (productie 2 van [gedaagde 1]) blijkt dat [gedaagde 2] heeft aangegeven dat er muizen zijn rondom de woning en dat [eiseres] dus voorafgaand aan de koop op de hoogte was van de muizenoverlast in en rondom het appartementencomplex. Gelet op het vorengaande heeft [gedaagde 2] voldaan aan haar mededelingsplicht en kan haar niet verweten worden dat zij informatie heeft achtergehouden. Geconcludeerd kan worden dat niet is gebleken dat er een zodanige last van muizen in de woning was waardoor bewoning onmogelijk werd, en evenmin dat dat deze overlast er al was vanaf het moment van de levering 5.13. Met betrekking tot de klachten over het toilet oordeelt de rechtbank dat [eiseres] dit gebrek onvoldoende heeft gemotiveerd en dat zij onvoldoende heeft gemotiveerd dat deze klachten reeds bestonden ten tijde van de levering van de woning. Op pagina 16 van het door [eiseres] als productie 23 ingebrachte bouwkundig rapport blijkt dat het toilet is geïnspecteerd op gebreken aan onder andere het doorspoelmechanisme en de doorspoeling en dat er geen gebreken zijn opgemerkt. Los van dat niet vaststaat dat de vermeende gebreken over het toilet al bestonden ten tijde van de levering, staat een defect aan de vlotter van het toiletreservoir bovendien niet het normale gebruik als woning in de weg. 5.14. De door [eiseres] gestelde klachten met betrekking tot een stank in de woning zijn door gedaagden eveneens gemotiveerd betwist. [eiseres] heeft niet met stukken onderbouwd dat de stank ten tijde van de levering al aanwezig was, zodat niet in rechte vast staat dat deze klachten er al waren ten tijde van de levering. Bovendien is in de tussentijd door de Vereniging van Eigenaren een loodgietersbedrijf ingeschakeld die het stankprobleem heeft opgelost door de riolering op te graven en te repareren. Deze kosten zijn niet door [eiseres] betaald, maar zijn gedragen door de Vereniging van Eigenaren. Ook deze klachten leiden niet tot non-conformiteit. 5.15. Gelet op het vorengaande kan – ten overvloede - geconcludeerd worden dat de vermeende gebreken niet het normale gebruik als woning in de weg staan en er dus geen sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW en artikel 6.3 van de koopovereenkomst, als gevolg waarvan [gedaagde 2], als verkoper, aansprakelijk kan worden gesteld. Dat de gebreken niet het normale gebruik als woning in de weg staan, wordt tevens bevestigd door het feit dat [eiseres] anderhalf jaar in de woning heeft gewoond. Proceskosten 5.16. [eiseres] is in het ongelijk gesteld ten aanzien van haar vorderingen jegens [gedaagde 1] en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] worden begroot op: - griffierecht € 2.995,00 - salaris advocaat € 1.572,00 (2 punten × € 786,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.745,00 5.17. [eiseres] is in het ongelijk gesteld ten aanzien van haar vorderingen jegens [gedaagde 2] en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 2] worden begroot op: - griffierecht € 1374,00 - salaris advocaat € 1.572,00 (2 punten × € 786,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.124,00 5.18. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

[eiseres] stelt dat de muizenoverlast in de woning ervoor heeft gezorgd dat de woning onbewoonbaar werd. In het onderhavige geval gaat het inhoudelijk om de vraag of er sprake is van gebreken die het normaal gebruik als woning in de weg staan en of die gebreken bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. 5.12. Met betrekking tot de muizenoverlast overweegt de rechtbank het volgende. De enkele verwijzing van [eiseres] naar algemene stukken van de Vereniging van Eigenaren van het appartementencomplex waar de woning zich in bevindt, waaruit blijkt dat er sprake is van muizenoverlast rondom het appartementencomplex, evenals de door [eiseres] ingebrachte video waarop een muis (naar het oordeel van de rechtbank: een rat) op straat te zien is, zijn onvoldoende zijn om te concluderen dat er in de woning zelf een zodanige last was van muizen dat bewoning daardoor onmogelijk werd. Tegenover de stelling van [eiseres] staan de verklaringen van [gedaagde 2] dat toen zij er woonde er geen klachten van muizen waren in de woning zelf, hetgeen bevestigd is door de controles die zijn uitgevoerd door firma Ellis (i.e., de firma die belast is met de bestrijding van muizen in het appartementencomplex). Uit de door [eiseres] als productie 8 ingebrachte e-mail en de ingevulde vragenlijst behorende bij de woning (productie 2 van [gedaagde 1]) blijkt dat [gedaagde 2] heeft aangegeven dat er muizen zijn rondom de woning en dat [eiseres] dus voorafgaand aan de koop op de hoogte was van de muizenoverlast in en rondom het appartementencomplex. Gelet op het vorengaande heeft [gedaagde 2] voldaan aan haar mededelingsplicht en kan haar niet verweten worden dat zij informatie heeft achtergehouden. Geconcludeerd kan worden dat niet is gebleken dat er een zodanige last van muizen in de woning was waardoor bewoning onmogelijk werd, en evenmin dat dat deze overlast er al was vanaf het moment van de levering 5.13. Met betrekking tot de klachten over het toilet oordeelt de rechtbank dat [eiseres] dit gebrek onvoldoende heeft gemotiveerd en dat zij onvoldoende heeft gemotiveerd dat deze klachten reeds bestonden ten tijde van de levering van de woning. Op pagina 16 van het door [eiseres] als productie 23 ingebrachte bouwkundig rapport blijkt dat het toilet is geïnspecteerd op gebreken aan onder andere het doorspoelmechanisme en de doorspoeling en dat er geen gebreken zijn opgemerkt. Los van dat niet vaststaat dat de vermeende gebreken over het toilet al bestonden ten tijde van de levering, staat een defect aan de vlotter van het toiletreservoir bovendien niet het normale gebruik als woning in de weg. 5.14. De door [eiseres] gestelde klachten met betrekking tot een stank in de woning zijn door gedaagden eveneens gemotiveerd betwist. [eiseres] heeft niet met stukken onderbouwd dat de stank ten tijde van de levering al aanwezig was, zodat niet in rechte vast staat dat deze klachten er al waren ten tijde van de levering. Bovendien is in de tussentijd door de Vereniging van Eigenaren een loodgietersbedrijf ingeschakeld die het stankprobleem heeft opgelost door de riolering op te graven en te repareren. Deze kosten zijn niet door [eiseres] betaald, maar zijn gedragen door de Vereniging van Eigenaren. Ook deze klachten leiden niet tot non-conformiteit. 5.15. Gelet op het vorengaande kan – ten overvloede - geconcludeerd worden dat de vermeende gebreken niet het normale gebruik als woning in de weg staan en er dus geen sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW en artikel 6.3 van de koopovereenkomst, als gevolg waarvan [gedaagde 2], als verkoper, aansprakelijk kan worden gesteld. Dat de gebreken niet het normale gebruik als woning in de weg staan, wordt tevens bevestigd door het feit dat [eiseres] anderhalf jaar in de woning heeft gewoond. Proceskosten 5.16. [eiseres] is in het ongelijk gesteld ten aanzien van haar vorderingen jegens [gedaagde 1] en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] worden begroot op: - griffierecht € 2.995,00 - salaris advocaat € 1.572,00 (2 punten × € 786,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.745,00 5.17. [eiseres] is in het ongelijk gesteld ten aanzien van haar vorderingen jegens [gedaagde 2] en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 2] worden begroot op: - griffierecht € 1374,00 - salaris advocaat € 1.572,00 (2 punten × € 786,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.124,00 5.18. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Gedaagden zijn aansprakelijk voor de door [eiseres] geleden schade. 4.4. [gedaagde 1] voert verweer en concludeert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. Daartoe voert [gedaagde 1] samengevat het volgende aan. Het primaire verweer is dat [eiseres] de verkeerde rechtspersoon heeft gedagvaard. [gedaagde 1] was een zustermaatschappij van De Diel, maar is nooit aandeelhouder of bestuurder van De Diel geweest, zodat een vordering op grond van bestuurdersaansprakelijkheid niet aan de orde kan zijn. Al zou [gedaagde 1] wel bestuurder zijn geweest van De Diel, dan ontbreekt het aan een persoonlijk ernstig verwijt, zodat ook in dat geval geen sprake kan zijn van bestuurdersaansprakelijkheid. De aanwezigheid van een aansprakelijkheidsstelling staat niet aan een liquidatie in de weg, aangezien voor een liquidatie voldoende is dat een rechtspersoon geen baten meer heeft. Voorts wordt artikel 2:248 BW niet van toepassing geacht, omdat dit artikel ziet op interne aansprakelijkheid en niet aansprakelijkheid jegens derden. Tot slot is [gedaagde 1] niet op enige wijze betrokken geweest bij de liquidatie van De Diel, zodat er ook niet op basis van artikel 6:162 BW sprake kan zijn van aansprakelijkheid. 4.5. [gedaagde 2] voert ook verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. Zij voert samengevat het volgende aan. Primair betoogt [gedaagde 2] dat de vordering jegens haar is verjaard op grond van artikel 7:23 lid 2 juncto lid 1 BW, aangezien de aansprakelijkheidsstelling dateert van 24 maart 2023 en [gedaagde 2] vervolgens niets meer van [eiseres] heeft vernomen totdat zij op 14 april 2025 werd gedagvaard. Dat is meer dan twee jaar. Subsidiair betwist [gedaagde 2] dat er sprake is van non-conformiteit en zou dat er wel zijn, dan heeft [eiseres] die gebreken aanvaard op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst. Voor zover er wel sprake zou zijn van gebreken en voor zover [gedaagde 2] door artikel 6.1 van de koopovereenkomst daarvoor niet is gevrijwaard, betwist [gedaagde 2] dat de vermeende gebreken het normaal gebruik van de woning in de weg staan. [eiseres] heeft immers daar gewoond vanaf de datum van overdracht tot 1 augustus 2024. 4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 5 De beoordeling [gedaagde 1] [eiseres] heeft de onjuiste partij gedagvaard: [gedaagde 1] was niet de bestuurder van De Diel 5.1. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde 1]’s verweer dat [eiseres] de onjuiste rechtspersoon heeft gedagvaard slaagt en motiveert dat als volgt. Tussen partijen staat vast dat De Diel als verkoopmakelaar heeft opgetreden bij de verkoop van de woning en dat De Diel is opgehouden te bestaan als gevolg van een liquidatie. Uit het door [gedaagde 1] als productie 1 overgelegde KvK-uittreksel van De Diel blijkt dat [bedrijf] bestuurder en tevens aandeelhouder was van De Diel was voordat De Diel werd geliquideerd. Uit het KvK-uittreksel van [gedaagde 1], welke door [gedaagde 1] als productie 2 is ingebracht, blijkt voorts dat [bedrijf] enig aandeelhouder en bestuurder is van [gedaagde 1], zodat geconcludeerd kan worden dat [gedaagde 1] en De Diel zustervennootschappen waren en dat [gedaagde 1] niet de bestuurder is geweest van De Diel. Ter zitting is door [eiseres] niet inhoudelijk ingegaan op [gedaagde 1]’s verweer dat [gedaagde 1] geen bestuurder was van De Diel en er daarom geen sprake kan zijn van bestuurdersaansprakelijkheid van [gedaagde 1]. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 1] de feitelijk bestuurder van De Diel zou zijn geweest in de relevante periode. 5.2. Naar het oordeel van de rechtbank staat hiermee vast dat [gedaagde 1] niet de (feitelijk) bestuurder is geweest van De Diel. De op bestuurdersaansprakelijkheid gebaseerde aansprakelijkheid van [gedaagde 1] ligt daarom voor afwijzing gereed. Bovendien is [gedaagde 1] evenmin anderszins betrokken geweest bij de verkoop van de woning, zodat er ook geen sprake kan zijn van aansprakelijkheid op basis van een onrechtmatige daad. [eiseres]’s vorderingen jegens [gedaagde 1] worden daarom afgewezen. 5.3. Voor de volledigheid merkt de rechtbank op dat ter zitting is gebleken dat [gedaagde 1] niet de aanvullende producties 13 tot en met 28 van [eiseres] heeft ontvangen. [gedaagde 1] heeft daarom ter zitting kenbaar gemaakt dat zij een extra akte wenst te nemen als deze producties ten nadele van haar zullen worden gebruikt. De rechtbank overweegt dat dit niet het geval is omdat de vorderingen van [eiseres] tegen [gedaagde 1] worden afgewezen. [gedaagde 1] hoeft daarom niet in de gelegenheid te worden gesteld om een extra akte te nemen. [gedaagde 2] De vordering op [gedaagde 2] is verjaard 5.4. De rechtbank oordeelt dat het primaire verweer van [gedaagde 2], waarin zij stelt dat [eiseres]’s vordering op haar al is verjaard, slaagt. De rechtbank motiveert dat als volgt. 5.5. De vorderingen van [eiseres] zijn gebaseerd op non-conformiteit van de woning. Artikel 7:17 BW bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Als een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, is er sprake van non-conformiteit. In dat geval moet op grond van artikel 7:23 lid 1 BW – op straffe van verval van alle op de non-conformiteit gegronde rechten – de kennisgeving daarvan door de koper aan de verkoper binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden. Op de koper rust, anders gezegd, een klachtplicht. Artikel 7:23 lid 2 BW bepaalt vervolgens dat rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, verjaren door verloop van twee jaren na de overeenkomstig het eerste lid gedane kennisgeving. 5.6. In het onderhavige geval heeft [eiseres] bij brief van haar advocaat op 24 maart 2023 [gedaagde 2] aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade. Daarmee heeft [eiseres] op 24 maart 2023 [gedaagde 2] kennisgegeven van haar klachten. Niet gesteld of gebleken is dat dit niet tijdig zou zijn geweest. [gedaagde 2] heeft daarmee haar rechten uitgeoefend ingevolge artikel 7:23 lid 1 BW, zodat ook per die datum de verjaringstermijn van twee jaar is gestart. Dit betekent dat [eiseres]’s rechtsvordering op [gedaagde 2] door verloop van twee jaar na 24 maart 2023 verjaart, dus na 24 maart 2025, tenzij er in de tussentijd een stuitingshandeling is verricht in de zin van artikel 3:317 BW. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde 2] tot de dagvaarding die zij op 17 april 2025 heeft ontvangen niets meer van [eiseres] heeft gehoord, zodat geconcludeerd kan worden dat [eiseres]’s vordering jegens [gedaagde 2] op dat moment al was verjaard. 5.7. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om in de tussenliggende periode een stuitingshandeling te verrichten in de zin van artikel 3:317 BW. [eiseres] heeft wel een stuitingshandeling verricht jegens De Diel door op 12 december 2024 nog een sommatiebrief naar De Diel toe te zenden, maar zij heeft ter zitting erkend dat zij heeft nagelaten een dergelijke sommatiebrief ook naar [gedaagde 2] te sturen. 5.8. Het verweer van [eiseres], inhoudende dat de verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW niet is gaan lopen, omdat zij haar rechten niet heeft kunnen uitoefenen als gevolg van opzet van [gedaagde 2] ingevolge artikel 7:23 lid 3 BW, wordt verworpen. Dat [eiseres] haar rechten pas zou kunnen uitoefenen toen de volle omvang van de schade bekend was, zoals [eiseres] stelt, volgt de rechtbank niet. Los van dat [eiseres] onvoldoende heeft gesteld, en thans niet is gebleken dat [gedaagde 2] met opzet ervoor heeft gezorgd dat [eiseres] haar rechten niet heeft kunnen uitoefenen, heeft [eiseres] haar rechten juist wel kunnen uitoefenen door middel van haar brief van 24 maart 2023. In deze brief heeft [eiseres] bij [gedaagde 2] onder meer geklaagd over de muizenplaag, de stank in de woning en een gebrekkig toilet en heeft zij [gedaagde 2] aansprakelijk gesteld.

Gelet op de inhoud van deze brief valt niet in te zien dat [eiseres] haar rechten niet heeft kunnen uitoefenen, laat staan dat dit aan [gedaagde 2] te wijten zou zijn. 5.9. Tot slot heeft [eiseres] ter zitting nog een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid op basis waarvan [gedaagde 2] geen beroep zou kunnen doen op de verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW. Zij heeft in dat kader gesteld dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van bedrog in de zin van artikel 3:44 lid 3 BW, omdat de koopovereenkomst aan haar zijde tot stand is gekomen door de mededeling van [gedaagde 2] dat er geen muizen in de woning zijn. 5.10. De rechtbank oordeelt dat dit verweer evenmin slaagt. [eiseres] heeft dit verweer allereerst onvoldoende gemotiveerd. De stelling dat [gedaagde 2] onjuiste informatie heeft verstrekt over de aanwezigheid van muizen in de woning is niet verder door [eiseres] toegelicht of aangetoond. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde 2] voorafgaand aan de woning heeft verklaard dat er geen muizen zijn in de woning, maar niet is gebleken dat [gedaagde 2] in de tijd dat zij de woning bewoonde wel last had van muizen in de woning of in het plafond of muren van de woning. Uit de processtukken die door [eiseres] zijn ingebracht blijkt alleen dat - zoals ook door [gedaagde 2] voorafgaand aan de koop is verklaard - er sprake was van muizenoverlast in het appartementencomplex, maar niet specifiek in de woning zelf. Door [eiseres] zijn verder geen feiten en omstandigheden aangevoerd die maken dat het beroep op verjaring door [gedaagde 2] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De vermeende gebreken stonden een normaal gebruik als woning niet in de weg 5.11. Ten overvloede, omdat het inhoudelijke debat van partijen hierover ging, zal de rechtbank kort in gaan op de vraag of er sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. [eiseres] stelt dat de muizenoverlast in de woning ervoor heeft gezorgd dat de woning onbewoonbaar werd. In het onderhavige geval gaat het inhoudelijk om de vraag of er sprake is van gebreken die het normaal gebruik als woning in de weg staan en of die gebreken bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. 5.12. Met betrekking tot de muizenoverlast overweegt de rechtbank het volgende. De enkele verwijzing van [eiseres] naar algemene stukken van de Vereniging van Eigenaren van het appartementencomplex waar de woning zich in bevindt, waaruit blijkt dat er sprake is van muizenoverlast rondom het appartementencomplex, evenals de door [eiseres] ingebrachte video waarop een muis (naar het oordeel van de rechtbank: een rat) op straat te zien is, zijn onvoldoende zijn om te concluderen dat er in de woning zelf een zodanige last was van muizen dat bewoning daardoor onmogelijk werd. Tegenover de stelling van [eiseres] staan de verklaringen van [gedaagde 2] dat toen zij er woonde er geen klachten van muizen waren in de woning zelf, hetgeen bevestigd is door de controles die zijn uitgevoerd door firma Ellis (i.e., de firma die belast is met de bestrijding van muizen in het appartementencomplex). Uit de door [eiseres] als productie 8 ingebrachte e-mail en de ingevulde vragenlijst behorende bij de woning (productie 2 van [gedaagde 1]) blijkt dat [gedaagde 2] heeft aangegeven dat er muizen zijn rondom de woning en dat [eiseres] dus voorafgaand aan de koop op de hoogte was van de muizenoverlast in en rondom het appartementencomplex. Gelet op het vorengaande heeft [gedaagde 2] voldaan aan haar mededelingsplicht en kan haar niet verweten worden dat zij informatie heeft achtergehouden. Geconcludeerd kan worden dat niet is gebleken dat er een zodanige last van muizen in de woning was waardoor bewoning onmogelijk werd, en evenmin dat dat deze overlast er al was vanaf het moment van de levering 5.13. Met betrekking tot de klachten over het toilet oordeelt de rechtbank dat [eiseres] dit gebrek onvoldoende heeft gemotiveerd en dat zij onvoldoende heeft gemotiveerd dat deze klachten reeds bestonden ten tijde van de levering van de woning. Op pagina 16 van het door [eiseres] als productie 23 ingebrachte bouwkundig rapport blijkt dat het toilet is geïnspecteerd op gebreken aan onder andere het doorspoelmechanisme en de doorspoeling en dat er geen gebreken zijn opgemerkt. Los van dat niet vaststaat dat de vermeende gebreken over het toilet al bestonden ten tijde van de levering, staat een defect aan de vlotter van het toiletreservoir bovendien niet het normale gebruik als woning in de weg. 5.14. De door [eiseres] gestelde klachten met betrekking tot een stank in de woning zijn door gedaagden eveneens gemotiveerd betwist. [eiseres] heeft niet met stukken onderbouwd dat de stank ten tijde van de levering al aanwezig was, zodat niet in rechte vast staat dat deze klachten er al waren ten tijde van de levering. Bovendien is in de tussentijd door de Vereniging van Eigenaren een loodgietersbedrijf ingeschakeld die het stankprobleem heeft opgelost door de riolering op te graven en te repareren. Deze kosten zijn niet door [eiseres] betaald, maar zijn gedragen door de Vereniging van Eigenaren. Ook deze klachten leiden niet tot non-conformiteit. 5.15. Gelet op het vorengaande kan – ten overvloede - geconcludeerd worden dat de vermeende gebreken niet het normale gebruik als woning in de weg staan en er dus geen sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW en artikel 6.3 van de koopovereenkomst, als gevolg waarvan [gedaagde 2], als verkoper, aansprakelijk kan worden gesteld. Dat de gebreken niet het normale gebruik als woning in de weg staan, wordt tevens bevestigd door het feit dat [eiseres] anderhalf jaar in de woning heeft gewoond. Proceskosten 5.16. [eiseres] is in het ongelijk gesteld ten aanzien van haar vorderingen jegens [gedaagde 1] en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] worden begroot op: - griffierecht € 2.995,00 - salaris advocaat € 1.572,00 (2 punten × € 786,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.745,00 5.17. [eiseres] is in het ongelijk gesteld ten aanzien van haar vorderingen jegens [gedaagde 2] en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 2] worden begroot op: - griffierecht € 1374,00 - salaris advocaat € 1.572,00 (2 punten × € 786,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.124,00 5.18. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 6 De beslissing De rechtbank 6.1. wijst de vorderingen van [eiseres] af, 6.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde 1] van € 4.745,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.3. veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van [gedaagde 1] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.4. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde 2] van € 3.124,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Arts. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025. 3893/3455