ECLI:NL:RBROT:2025:15186

RECHTBANK Rotterdam team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/685798 / HA ZA 24-786 Vonnis van 24 december 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , beiden wonend in Den Haag, eisers in conventie, verweerders in reconventie, advocaat: mr. P.H.M. Heering, tegen VERENIGING KOPERS HELLASDUIN, gevestigd in Den Haag, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat: mr. D.M. Bons. Partijen worden hierna [eiser 1] , [eiser 2] en VKH genoemd. 1De zaak in het kort 1.1. In 2020 is het appartementengebouw Hellasduin in Den Haag gerealiseerd en opgeleverd. VKH is opgericht met het doel om de bouw van Hellasduin en de verkoop van de appartementsrechten aan de beoogde eigenaren te regelen. Dat heeft VKH ook gedaan. [eiser 1] en [eiser 2] zijn de kopers en eigenaren van een appartement in het gebouw en hebben daartoe met VKH een koopovereenkomst gesloten. In de parkeergarage in het gebouw zijn 45 parkeerplaatsen voor de bewoners gerealiseerd. Elk appartement kreeg ten minste één parkeerplaats toegewezen. Er waren drie extra parkeerplaatsen, die zijn toegewezen aan drie andere appartementseigenaren. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat zij recht hebben op een tweede parkeerplaats, omdat in de erfpachtakte waarbij de gemeente Den Haag en VKH partij zijn, is bepaald dat voor appartementen groter dan 160 vierkante meter een tweede parkeerplaats moet worden aangelegd. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen primair dat zij deze parkeerplaats alsnog verkrijgen, subsidiair vorderen zij schadevergoeding. De rechtbank wijst deze vorderingen af. 1.2. VKH heeft tegenvorderingen ingesteld die erop neerkomen dat [eiser 1] en [eiser 2] worden veroordeeld om mee te werken aan een wijziging van de erfpachtakte. Ook die vorderingen wijst de rechtbank af.

2.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: - de beschikking van 14 augustus 2024 van de kantonrechter van deze rechtbank en de daarin vermelde processtukken, waarbij de procedure is verwezen naar de handelsrechter; - de conclusie van repliek tevens houdende eiswijziging, met producties; - de conclusie van dupliek tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie, met producties; - de conclusie van repliek [in feite: conclusie van antwoord] in reconventie, met producties; - de conclusie van dupliek [in feite: conclusie van repliek] in voorwaardelijke reconventie, met producties; - de akte indiening producties van [eiser 1] en [eiser 2] , met producties; - de akte overlegging aanvullende productie van VKH, met productie; - de e-mail van VKH in reactie op vragen van de rechtbank, met producties; - de spreekaantekeningen namens [eiser 1] en [eiser 2] voor de mondelinge behandeling op 21 augustus 2025. 2.2. Vervolgens is vonnis bepaald.

3.1. VKH is op 19 september 2016 opgericht om als collectief particulier opdrachtgever en ontwikkelaar op te treden van het bouwproject Hellasduin. Het project omvatte de realisatie van het gebouw Hellasduin in Den Haag, met 42 appartementen en een inpandige (ondergrondse) parkeergarage waarin 45 parkeerplaatsen zijn gerealiseerd. De kopers van de appartementsrechten en uiteindelijke appartementseigenaren, onder wie ook [eiser 1] en [eiser 2] , waren lid van VKH. 3.2. VKH heeft op 17 april 2019 een omgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente Den Haag (hierna: de gemeente) voor de realisatie van het gebouw. 3.3. Diverse omwonenden hebben kenbaar gemaakt dat zij bezwaar zouden maken tegen verlening van de omgevingsvergunning, omdat het penthouse waarin de aanvraag voorzag volgens hen te groot zou worden en niet in lijn was met het karakter van de buurt. VKH is met deze omwonenden en met de beoogde eigenaren van het penthouse in gesprek gegaan over een aanpassing van het ontwerp. De omwonenden hebben na toegezegde aanpassingen geen bezwaar gemaakt tegen de omgevingsvergunning. VKH heeft met de beoogde eigenaren van het penthouse een overeenkomst gesloten over deze wijzigingen. Deze eigenaren hebben daarbij bedongen dat zij een gebruiksrecht zouden verkrijgen op een tweede parkeerplaats in de parkeergarage. Daarmee is VKH akkoord gegaan en het gebruiksrecht op een tweede parkeerplaats is vastgelegd in de overeenkomst tussen VKH en de beoogde eigenaren van het penthouse. 3.4. De omgevingsvergunning is op 19 november 2019 verleend. In deze vergunning is de volgende tekst opgenomen over de parkeerbehoefte en parkeerplaatsen, gebaseerd op de parkeernomen van de gemeente uit 2011: “Wij hebben conform het bestemmingsplan ‘Parapluherziening (fiets)parkeren’ op basis van de parkeernormen en berekeningsmethode zoals opgenomen in de Nota parkeernormen Den Haag en de meest recente wijzigingen hiervan de parkeerbehoefte voor motorvoertuigen berekend. Er is sprake van een nieuwbouwsituatie. De parkeerbehoefte bestaat uit 57,4 parkeerplaatsen. De parkeereis is daarmee vastgesteld op 58 parkeerplaatsen waarvan 45 voor bewoners en 13 voor bezoekers. De parkeerdruk binnen de voorgeschreven loopafstand ligt in de huidige situatie lager dan 80% en zal met het oplossen van de parkeereis voor bezoek niet stijgen tot boven de 80%. De parkeereis voor bezoekers van 13 parkeerplaatsen kunnen in de openbare ruimte worden opgelost.” 3.5. Tijdens het verkoopproces van de appartementen bleek een groot appartement van 190 vierkante meter moeilijk verkoopbaar. Een koper was bereid dat appartement te kopen onder de voorwaarde dat hij het gebruiksrecht op een tweede parkeerplaats in de parkeergarage zou verkrijgen. Het toenmalige bestuur van VKH heeft hiermee ingestemd. Het gebruiksrecht van deze eigenaar/eigenaren is vastgelegd in een met VKH gesloten overeenkomst. 3.6. VKH heeft [eiser 1] en [eiser 2] in de (later door hen ondertekende) kopersbrief van 7 november 2019 geïnformeerd over de start van de realisatie van het bouwproject. In deze brief is onder meer het volgende vermeld: “De start van de realisatie van het bouwproject Hellasduin komt nu echt dichterbij. Met deze brief brengt het bestuur u op de hoogte van de mijlpalen die bereikt zijn of binnenkort bereikt worden. Tevens wordt u geïnformeerd over de concrete stappen die van u verwacht worden als lid van de Vereniging Kopers Hellasduin om het appartementsrecht van het appartement van uw keuze te verwerven. Het afgelopen jaar hebben wij u in de Algemene Ledenvergaderingen op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen, zowel met betrekking tot de bouw als de daarmee samenhangende kosten. In augustus heeft u van onze procesbegeleider al een voorlopig overzicht ontvangen van de kostenverdeling. U heeft inmiddels ook uw keuze al doorgegeven voor afkoop van erfpacht of voor een jaarlijkse canonbetaling. Op basis hiervan geven wij u nu een overzicht van uw persoonlijke situatie en van de overeenkomsten en financiële afspraken die voor de verwerving noodzakelijk zijn. Ter bevestiging hiervan verzoeken wij u om deze brief voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen aan het bestuur. Realisatieovereenkomst met Bolton Bouw De Vereniging Kopers Heflasduin is tot overeenstemming gekomen met Bolton Bouw B.V., over de bouw van 42 appartementen aan de Laan van Poot. Prijs en andere voorwaarden zijn vastgelegd in een zogenoemde realisatie overeenkomst, die binnen enkele dagen zal worden ondertekend. Op basis hiervan kunnen de individuele aanneemovereenkomsten (AO) worden getekend die door Woningborg zijn opgesteld. (…) Individuele verplichtingen leden In de reserveringsovereenkomst is vastgelegd dat u gerechtigd bent om [appartement] te verwerven, hetgeen u bekrachtigd hebt met een inleg van € 42.000,-“ 3.7. Op 12 november 2019 heeft een algemene ledenvergadering plaatsgevonden. Op de agenda stond onder meer de toewijzing van de laatste (extra) parkeerplaats in de parkeergarage. VKH heeft voor deze vergadering de volgende e-mail verstuurd aan de beoogde eigenaren van een appartement groter dan 160 vierkante meter, onder wie [eiser 1] en [eiser 2] : “In de parkeergarage Hellasduin heeft iedere bewoner het gebruiksrecht van een parkeerplaats. In de parkeergarage hebben we echter een beperkt aantal extra plaatsen beschikbaar welke tegen kostprijs kunnen worden verkregen. Deze kostprijs bedraagt circa € 30.000 inclusief BTW. Op dit moment is nog een extra parkeerplaats beschikbaar. Deze extra plaats wordt aangeboden aan de grootste appartementen. Jullie appartement komt hiervoor in aanmerking. Er zijn meerdere appartementen die volgens de methodiek “aanbieden aan de grootste appartementen” in aanmerking komen. Graag vernemen we van jullie (…) of jullie interesse hebben in een extra parkeerplaats. Indien meerdere appartementen interesse tonen, zullen we een loting verrichten.” 3.8. Op diezelfde dag hebben [eiser 1] en [eiser 2] als volgt gereageerd op de e-mail van VKH: “Ik bevestig dat wij belangstelling hebben voor een extra parkeerplaats.” 3.9. In de notulen van de algemene ledenvergadering van 12 november 2019 is voor zover relevant het volgende vastgelegd: “9. Voortgang VvE i.o.(…)b) Parkeerplaatsen: [naam 3] en [naam 2] zijn bezig met de toewijzing van de parkeerplaatsen. Leden met de grootste appartementen hebben een eerste recht op een tweede parkeerplek. Zij krijgen een mail van hierover en kunnen besluiten of ze een extra parkeerplek wensen.” 3.10. In de notulen van de bestuursvergadering van 25 november 2019 is het volgende vastgelegd: “Toewijzing parkeerplaatsen: Alle drie de mensen die aangeschreven zijn, willen graag die parkeerplaats. De voorzitter heeft een lot gekozen, de loting wees [naam 1] aan.” 3.11. Het bestuur van VKH heeft [eiser 1] en [eiser 2] op 25 november 2019 als volgt bericht: “Vanavond heeft tijdens de bestuursvergadering Hellasduin de loting plaatsgevonden voor de extra parkeerplaats. Er waren meerdere gegadigden. Helaas werd de parkeerplaats daarbij niet aan jullie toegewezen.” 3.12. Bij e-mail van 12 december 2019 heeft de (toenmalige) secretaris van het bestuur van VKH de appartementseigenaren als volgt bericht over de toewijzing van de parkeerplaatsen: “Beste leden, (…) Vanuit de VvE i.o.

in conventie 4.1. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen, na wijziging van hun eis, om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: verklaring voor recht te verklaren voor recht dat VKH op basis van de erfpachtakte en/of samenhangende rechtsverhouding en afspraken gehouden is om aan [eiser 1] en [eiser 2] een tweede parkeerplaats toe te kennen. Indien toewijzing van deze parkeerplaats niet mogelijk is, te verklaren voor recht dat VKH aansprakelijk is voor de schade die [eiser 1] en [eiser 2] hierdoor lijden; primair – schadevergoeding in natura:VKH te veroordelen om op haar kosten de tweede parkeerplaats alsnog te realiseren conform de bepalingen in de erfpachtakte, binnen een door de rechtbank vast te stellen redelijke termijn, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat VKH in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00 of een door de rechtbank te bepalen bedrag; subsidiair – vergoeding van vermogensschade:VKH te veroordelen tot vergoeding van de vermogensschade als gevolg van het gemis van een tweede parkeerplaats, te weten € 103.200,00 inclusief btw of een door de rechtbank te bepalen bedrag; meer subsidiair – verwijzing naar de schadestaatprocedure: als de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, de schade nader te laten opmaken bij staat; proceskosten VKH te veroordelen in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente als de betaling niet tijdig plaatsvindt. 4.2. VKH weerspreekt de vorderingen en concludeert tot afwijzing daarvan, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de (na)kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als betaling binnen 14 dagen na het vonnis uitblijft. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in voorwaardelijke reconventie 4.4. VKH vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: [eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen om binnen vier weken na betekening van het vonnis volledig mee te werken aan het laten wijzigen van de erfpachtakte, zodat artikel 5 lid 1 van die akte in overeenstemming wordt gebracht met artikel 1 lid 1 van de omgevingsvergunning, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [eiser 1] en [eiser 2] nalaten om hieraan te voldoen, met een maximum van € 50.000,00 of een door de rechtbank te bepalen bedrag; [eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als betaling binnen 14 dagen na het vonnis uitblijft. 4.5. [eiser 1] en [eiser 2] weerspreken de vorderingen en concluderen tot afwijzing daarvan, met veroordeling van VKH in de (na)kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis. [eiser 1] en [eiser 2] verzoeken de rechtbank, als zij een wijziging van de erfpachtakte noodzakelijk acht, te bepalen dat die wijziging slechts kan plaatsvinden indien de erfpachters daarmee unaniem instemmen en deze wijziging conform de statuten en wettelijke vereisten wordt doorgevoerd. 4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie [eiser 1] en [eiser 2] willen dat VKH artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte naleeft en aan hen een tweede parkeerplaats toekent 5.1. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat zij rechten kunnen ontlenen aan artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte. Als appartementseigenaren zijn zij rechtstreeks betrokken bij de rechtsverhouding die voortvloeit uit de erfpachtakte. Er zijn geen stukken en afspraken die afbreuk doen aan dit recht. [eiser 1] en [eiser 2] verwijzen naar het voor het project afgegeven kavelpaspoort, waarin het recht op een tweede parkeerplaats voor appartementen groter dan 160 vierkante meter is opgenomen. Ook verwijzen zij naar de akte van levering van hun appartementsrecht, waarin de bijzondere erfpachtbepalingen zijn geciteerd. Het recht op een tweede parkeerplaats bij hun appartement staat dus ook in de leveringsakte. 5.2. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat het hun in februari 2022 duidelijk is geworden dat zij recht hebben op twee parkeerplaatsen. Daarna hebben zij VKH tevergeefs verzocht om een tweede parkeerplaats toe te wijzen en aan hen te verkopen. VKH betwist het gestelde recht van [eiser 1] en [eiser 2] en wijst op een fout in de erfpachtakte en op de loting voor de laatste extra parkeerplaats 5.3. VKH betoogt dat sprake is van een fout in artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte en dat dit artikellid bij letterlijke uitleg in strijd is met de bepalingen uit de omgevingsvergunning. Op grond van artikel 1 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen was de grond bestemd voor het bouwen van 42 appartementen met een ondergrondse parkeergarage en moest gebouwd worden conform de bepalingen in de omgevingsvergunning. Volgens de parkeernorm van de gemeente en de in de omgevingsvergunning opgenomen berekening is de parkeerbehoefte vastgesteld op 45,1 parkeerplaatsen. VKH heeft aan de parkeernorm voldaan door 45 parkeerplaatsen voor de bewoners te realiseren in de parkeergarage. Als de uitleg van [eiser 1] en [eiser 2] van artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen wordt gevolgd en voor alle vijf de appartementen die groter zijn dan 160 vierkante meter een extra parkeerplaats moet worden aangelegd, hadden er 47 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Dat zou in strijd zijn met de 45 parkeerplaatsen in de omgevingsvergunning. De erfpachtakte verwijst in artikel 1 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen ook expliciet naar de omgevingsvergunning. Deze context brengt met zich dat het woord ‘aanleggen’ in artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen niet kan worden uitgelegd als een absolute verplichting tot het realiseren en toewijzen van twee parkeerplaatsen per ‘groot’ appartement. In ieder geval volgt uit de bewoordingen van artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen niet een gebruiksrecht op een tweede parkeerplaats voor [eiser 1] en [eiser 2] . 5.4. Daarnaast moet [eiser 1] en [eiser 2] volgens VKH het recht op een tweede parkeerplaats worden ontzegd gelet op de gehele gang van zaken en de loting van de overgebleven extra parkeerplaats in november 2019. [eiser 1] en [eiser 2] hebben op 13 november 2019 een kopersbrief ondertekend. In die kopersbrief is geen extra parkeerplaats aangeboden bij de aankoop van het appartement. Dat was in overeenstemming met wat VKH gedurende de algemene ledenvergaderingen heeft gecommuniceerd en wat in de verkoopbrochure van de makelaar is opgenomen: ieder appartement zou één parkeerplaats toegewezen krijgen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben dus ook één parkeerplaats gekocht en geleverd gekregen. In november 2019 zijn [eiser 1] en [eiser 2] akkoord gegaan met het verloten van de laatste extra parkeerplaats. Toen [eiser 1] en [eiser 2] de loting om de extra parkeerplaats verloren, hebben zij geen bezwaar gemaakt. Enige tijd daarna is de bouw van het appartementengebouw van start gegaan. In de periode daarna hebben [eiser 1] en [eiser 2] stilgezeten. Pas toen in 2022 de voorgestelde wijziging van artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte in stemming kwam, hebben zij bezwaar gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] geen recht hebben op een tweede parkeerplaats 5.5. De erfpachtakte is aangegaan tussen de gemeente als eigenaar van de grond en VKH als ontwikkelaar van het te realiseren appartementengebouw. [eiser 1] en [eiser 2] zijn geen partij bij de erfpachtakte. Zij beroepen zich als derden op artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte en op de leveringsakte van 9 april 2020, waarin de erfpachtbepalingen zijn geciteerd. De afspraken uit de erfpachtakte, met name het bepaalde in artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen, werken volgens [eiser 1] en [eiser 2] door in de andere stukken in verband met de koop van het appartementsrecht en zijn bevestigd in de leveringsakte van 9 april 2020. 5.6. Gelet op het aantal gerealiseerde parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage en de e-mail van 12 december 2019 met de indeling van de parkeergarage, is niet voor elk appartement groter dan 160 vierkante meter een tweede parkeerplaats aangelegd of gerealiseerd. Om door VKH voldoende gemotiveerde redenen – om de verkoop en/of het bouwproces door te kunnen laten gaan – is in de gevallen omschreven onder 3.3 en 3.5 van dit vonnis aan twee kopers van een appartementsrecht een extra parkeerplaats aangeboden en verkocht. De laatste (derde) extra parkeerplaats is vervolgens tussen de overgebleven beoogde eigenaren van de grotere appartementen verloot, waarna VKH deze laatste parkeerplaats heeft aangeboden en verkocht aan de appartementseigenaar die de loting heeft gewonnen. 5.7. Een tweede parkeerplaats maakt geen deel uit van de koopovereenkomst van VKH met [eiser 1] en [eiser 2] . In de kopersbrief van [eiser 1] en [eiser 2] is geen melding gemaakt van het kopen of verwerven van een tweede parkeerplaats, omdat – zoals VKH onweersproken heeft toegelicht – steeds is gecommuniceerd en ook in de verkoopbrochure als uitgangspunt is opgenomen dat per appartement één parkeerplaats werd verkocht. Dat blijkt ook uit de onder 3.12 weergegeven e-mail met een plattegrond van de indeling van de parkeergarage. Hierom kan niet gezegd worden dat de afspraken tussen VKH en [eiser 1] en [eiser 2] over de koop van het appartement de strekking hadden om aan [eiser 1] en [eiser 2] een tweede parkeerplaats toe te kennen. Weliswaar staat in artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte dat per groter appartement twee parkeerplaatsen moeten worden aangelegd, maar een afspraak met die strekking is niet tussen VKH en [eiser 1] en [eiser 2] gemaakt. In de leveringsakte wordt gesuggereerd dat de daarin geciteerde bepalingen uit de erfpachtakte zijn overgenomen uit de koopovereenkomst, maar er is geen andere koopovereenkomst gesloten dan de door [eiser 1] en [eiser 2] ondertekende kopersbrief en uit die brief volgt niet dat zij twee parkeerplaatsen kochten. 5.8. Uit de omschrijving van het registergoed dat aan [eiser 1] en [eiser 2] is geleverd in de leveringsakte blijkt evenmin dat dit registergoed twee parkeerplaatsen omvat. [eiser 1] en [eiser 2] hebben van VKH dus een appartement met één parkeerplaats geleverd gekregen. Dat in de leveringsakte is geciteerd uit de bijzondere erfpachtbepalingen, betekent niet dat, anders dan partijen zijn overeengekomen en anders dan feitelijk is gebeurd, aan [eiser 1] en [eiser 2] twee parkeerplaatsen geleverd hadden moeten worden.

De rechtbank in conventie 6.1. wijst de vorderingen af; 6.2. veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de kant van VKH tot op heden begroot op € 4.724,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser 1] en [eiser 2] niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend; 6.3. veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; in reconventie 6.4. wijst de vorderingen af; 6.5. veroordeelt VKH in de proceskosten, aan de kant van [eiser 1] en [eiser 2] tot op heden begroot op € 792,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als VKH niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 6.6. veroordeelt VKH in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; in conventie en in reconventie 6.7. verklaart 6.2, 6.3, 6.5 en 6.6 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van mr. B. Meeuwisse-den Boer griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025. 3266/3194

RECHTBANK Rotterdam team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/685798 / HA ZA 24-786 Vonnis van 24 december 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , beiden wonend in Den Haag, eisers in conventie, verweerders in reconventie, advocaat: mr. P.H.M. Heering, tegen VERENIGING KOPERS HELLASDUIN, gevestigd in Den Haag, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat: mr. D.M. Bons. Partijen worden hierna [eiser 1] , [eiser 2] en VKH genoemd. 1De zaak in het kort 1.1. In 2020 is het appartementengebouw Hellasduin in Den Haag gerealiseerd en opgeleverd. VKH is opgericht met het doel om de bouw van Hellasduin en de verkoop van de appartementsrechten aan de beoogde eigenaren te regelen. Dat heeft VKH ook gedaan. [eiser 1] en [eiser 2] zijn de kopers en eigenaren van een appartement in het gebouw en hebben daartoe met VKH een koopovereenkomst gesloten. In de parkeergarage in het gebouw zijn 45 parkeerplaatsen voor de bewoners gerealiseerd. Elk appartement kreeg ten minste één parkeerplaats toegewezen. Er waren drie extra parkeerplaatsen, die zijn toegewezen aan drie andere appartementseigenaren. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat zij recht hebben op een tweede parkeerplaats, omdat in de erfpachtakte waarbij de gemeente Den Haag en VKH partij zijn, is bepaald dat voor appartementen groter dan 160 vierkante meter een tweede parkeerplaats moet worden aangelegd. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen primair dat zij deze parkeerplaats alsnog verkrijgen, subsidiair vorderen zij schadevergoeding. De rechtbank wijst deze vorderingen af. 1.2. VKH heeft tegenvorderingen ingesteld die erop neerkomen dat [eiser 1] en [eiser 2] worden veroordeeld om mee te werken aan een wijziging van de erfpachtakte. Ook die vorderingen wijst de rechtbank af.

2.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: - de beschikking van 14 augustus 2024 van de kantonrechter van deze rechtbank en de daarin vermelde processtukken, waarbij de procedure is verwezen naar de handelsrechter; - de conclusie van repliek tevens houdende eiswijziging, met producties; - de conclusie van dupliek tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie, met producties; - de conclusie van repliek [in feite: conclusie van antwoord] in reconventie, met producties; - de conclusie van dupliek [in feite: conclusie van repliek] in voorwaardelijke reconventie, met producties; - de akte indiening producties van [eiser 1] en [eiser 2] , met producties; - de akte overlegging aanvullende productie van VKH, met productie; - de e-mail van VKH in reactie op vragen van de rechtbank, met producties; - de spreekaantekeningen namens [eiser 1] en [eiser 2] voor de mondelinge behandeling op 21 augustus 2025. 2.2. Vervolgens is vonnis bepaald.

3.1. VKH is op 19 september 2016 opgericht om als collectief particulier opdrachtgever en ontwikkelaar op te treden van het bouwproject Hellasduin. Het project omvatte de realisatie van het gebouw Hellasduin in Den Haag, met 42 appartementen en een inpandige (ondergrondse) parkeergarage waarin 45 parkeerplaatsen zijn gerealiseerd. De kopers van de appartementsrechten en uiteindelijke appartementseigenaren, onder wie ook [eiser 1] en [eiser 2] , waren lid van VKH. 3.2. VKH heeft op 17 april 2019 een omgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente Den Haag (hierna: de gemeente) voor de realisatie van het gebouw. 3.3. Diverse omwonenden hebben kenbaar gemaakt dat zij bezwaar zouden maken tegen verlening van de omgevingsvergunning, omdat het penthouse waarin de aanvraag voorzag volgens hen te groot zou worden en niet in lijn was met het karakter van de buurt. VKH is met deze omwonenden en met de beoogde eigenaren van het penthouse in gesprek gegaan over een aanpassing van het ontwerp. De omwonenden hebben na toegezegde aanpassingen geen bezwaar gemaakt tegen de omgevingsvergunning. VKH heeft met de beoogde eigenaren van het penthouse een overeenkomst gesloten over deze wijzigingen. Deze eigenaren hebben daarbij bedongen dat zij een gebruiksrecht zouden verkrijgen op een tweede parkeerplaats in de parkeergarage. Daarmee is VKH akkoord gegaan en het gebruiksrecht op een tweede parkeerplaats is vastgelegd in de overeenkomst tussen VKH en de beoogde eigenaren van het penthouse. 3.4. De omgevingsvergunning is op 19 november 2019 verleend. In deze vergunning is de volgende tekst opgenomen over de parkeerbehoefte en parkeerplaatsen, gebaseerd op de parkeernomen van de gemeente uit 2011: “Wij hebben conform het bestemmingsplan ‘Parapluherziening (fiets)parkeren’ op basis van de parkeernormen en berekeningsmethode zoals opgenomen in de Nota parkeernormen Den Haag en de meest recente wijzigingen hiervan de parkeerbehoefte voor motorvoertuigen berekend. Er is sprake van een nieuwbouwsituatie. De parkeerbehoefte bestaat uit 57,4 parkeerplaatsen. De parkeereis is daarmee vastgesteld op 58 parkeerplaatsen waarvan 45 voor bewoners en 13 voor bezoekers. De parkeerdruk binnen de voorgeschreven loopafstand ligt in de huidige situatie lager dan 80% en zal met het oplossen van de parkeereis voor bezoek niet stijgen tot boven de 80%. De parkeereis voor bezoekers van 13 parkeerplaatsen kunnen in de openbare ruimte worden opgelost.” 3.5. Tijdens het verkoopproces van de appartementen bleek een groot appartement van 190 vierkante meter moeilijk verkoopbaar. Een koper was bereid dat appartement te kopen onder de voorwaarde dat hij het gebruiksrecht op een tweede parkeerplaats in de parkeergarage zou verkrijgen. Het toenmalige bestuur van VKH heeft hiermee ingestemd. Het gebruiksrecht van deze eigenaar/eigenaren is vastgelegd in een met VKH gesloten overeenkomst. 3.6. VKH heeft [eiser 1] en [eiser 2] in de (later door hen ondertekende) kopersbrief van 7 november 2019 geïnformeerd over de start van de realisatie van het bouwproject. In deze brief is onder meer het volgende vermeld: “De start van de realisatie van het bouwproject Hellasduin komt nu echt dichterbij. Met deze brief brengt het bestuur u op de hoogte van de mijlpalen die bereikt zijn of binnenkort bereikt worden. Tevens wordt u geïnformeerd over de concrete stappen die van u verwacht worden als lid van de Vereniging Kopers Hellasduin om het appartementsrecht van het appartement van uw keuze te verwerven. Het afgelopen jaar hebben wij u in de Algemene Ledenvergaderingen op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen, zowel met betrekking tot de bouw als de daarmee samenhangende kosten. In augustus heeft u van onze procesbegeleider al een voorlopig overzicht ontvangen van de kostenverdeling. U heeft inmiddels ook uw keuze al doorgegeven voor afkoop van erfpacht of voor een jaarlijkse canonbetaling. Op basis hiervan geven wij u nu een overzicht van uw persoonlijke situatie en van de overeenkomsten en financiële afspraken die voor de verwerving noodzakelijk zijn. Ter bevestiging hiervan verzoeken wij u om deze brief voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen aan het bestuur. Realisatieovereenkomst met Bolton Bouw De Vereniging Kopers Heflasduin is tot overeenstemming gekomen met Bolton Bouw B.V., over de bouw van 42 appartementen aan de Laan van Poot. Prijs en andere voorwaarden zijn vastgelegd in een zogenoemde realisatie overeenkomst, die binnen enkele dagen zal worden ondertekend. Op basis hiervan kunnen de individuele aanneemovereenkomsten (AO) worden getekend die door Woningborg zijn opgesteld. (…) Individuele verplichtingen leden In de reserveringsovereenkomst is vastgelegd dat u gerechtigd bent om [appartement] te verwerven, hetgeen u bekrachtigd hebt met een inleg van € 42.000,-“ 3.7. Op 12 november 2019 heeft een algemene ledenvergadering plaatsgevonden. Op de agenda stond onder meer de toewijzing van de laatste (extra) parkeerplaats in de parkeergarage. VKH heeft voor deze vergadering de volgende e-mail verstuurd aan de beoogde eigenaren van een appartement groter dan 160 vierkante meter, onder wie [eiser 1] en [eiser 2] : “In de parkeergarage Hellasduin heeft iedere bewoner het gebruiksrecht van een parkeerplaats. In de parkeergarage hebben we echter een beperkt aantal extra plaatsen beschikbaar welke tegen kostprijs kunnen worden verkregen. Deze kostprijs bedraagt circa € 30.000 inclusief BTW. Op dit moment is nog een extra parkeerplaats beschikbaar. Deze extra plaats wordt aangeboden aan de grootste appartementen. Jullie appartement komt hiervoor in aanmerking. Er zijn meerdere appartementen die volgens de methodiek “aanbieden aan de grootste appartementen” in aanmerking komen. Graag vernemen we van jullie (…) of jullie interesse hebben in een extra parkeerplaats. Indien meerdere appartementen interesse tonen, zullen we een loting verrichten.” 3.8. Op diezelfde dag hebben [eiser 1] en [eiser 2] als volgt gereageerd op de e-mail van VKH: “Ik bevestig dat wij belangstelling hebben voor een extra parkeerplaats.” 3.9. In de notulen van de algemene ledenvergadering van 12 november 2019 is voor zover relevant het volgende vastgelegd: “9. Voortgang VvE i.o.(…)b) Parkeerplaatsen: [naam 3] en [naam 2] zijn bezig met de toewijzing van de parkeerplaatsen. Leden met de grootste appartementen hebben een eerste recht op een tweede parkeerplek. Zij krijgen een mail van hierover en kunnen besluiten of ze een extra parkeerplek wensen.” 3.10. In de notulen van de bestuursvergadering van 25 november 2019 is het volgende vastgelegd: “Toewijzing parkeerplaatsen: Alle drie de mensen die aangeschreven zijn, willen graag die parkeerplaats. De voorzitter heeft een lot gekozen, de loting wees [naam 1] aan.” 3.11. Het bestuur van VKH heeft [eiser 1] en [eiser 2] op 25 november 2019 als volgt bericht: “Vanavond heeft tijdens de bestuursvergadering Hellasduin de loting plaatsgevonden voor de extra parkeerplaats. Er waren meerdere gegadigden. Helaas werd de parkeerplaats daarbij niet aan jullie toegewezen.” 3.12. Bij e-mail van 12 december 2019 heeft de (toenmalige) secretaris van het bestuur van VKH de appartementseigenaren als volgt bericht over de toewijzing van de parkeerplaatsen: “Beste leden, (…) Vanuit de VvE i.o.

in conventie 4.1. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen, na wijziging van hun eis, om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: verklaring voor recht te verklaren voor recht dat VKH op basis van de erfpachtakte en/of samenhangende rechtsverhouding en afspraken gehouden is om aan [eiser 1] en [eiser 2] een tweede parkeerplaats toe te kennen. Indien toewijzing van deze parkeerplaats niet mogelijk is, te verklaren voor recht dat VKH aansprakelijk is voor de schade die [eiser 1] en [eiser 2] hierdoor lijden; primair – schadevergoeding in natura:VKH te veroordelen om op haar kosten de tweede parkeerplaats alsnog te realiseren conform de bepalingen in de erfpachtakte, binnen een door de rechtbank vast te stellen redelijke termijn, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat VKH in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00 of een door de rechtbank te bepalen bedrag; subsidiair – vergoeding van vermogensschade:VKH te veroordelen tot vergoeding van de vermogensschade als gevolg van het gemis van een tweede parkeerplaats, te weten € 103.200,00 inclusief btw of een door de rechtbank te bepalen bedrag; meer subsidiair – verwijzing naar de schadestaatprocedure: als de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, de schade nader te laten opmaken bij staat; proceskosten VKH te veroordelen in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente als de betaling niet tijdig plaatsvindt. 4.2. VKH weerspreekt de vorderingen en concludeert tot afwijzing daarvan, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de (na)kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als betaling binnen 14 dagen na het vonnis uitblijft. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in voorwaardelijke reconventie 4.4. VKH vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: [eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen om binnen vier weken na betekening van het vonnis volledig mee te werken aan het laten wijzigen van de erfpachtakte, zodat artikel 5 lid 1 van die akte in overeenstemming wordt gebracht met artikel 1 lid 1 van de omgevingsvergunning, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [eiser 1] en [eiser 2] nalaten om hieraan te voldoen, met een maximum van € 50.000,00 of een door de rechtbank te bepalen bedrag; [eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als betaling binnen 14 dagen na het vonnis uitblijft. 4.5. [eiser 1] en [eiser 2] weerspreken de vorderingen en concluderen tot afwijzing daarvan, met veroordeling van VKH in de (na)kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis. [eiser 1] en [eiser 2] verzoeken de rechtbank, als zij een wijziging van de erfpachtakte noodzakelijk acht, te bepalen dat die wijziging slechts kan plaatsvinden indien de erfpachters daarmee unaniem instemmen en deze wijziging conform de statuten en wettelijke vereisten wordt doorgevoerd. 4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie [eiser 1] en [eiser 2] willen dat VKH artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte naleeft en aan hen een tweede parkeerplaats toekent 5.1. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat zij rechten kunnen ontlenen aan artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte. Als appartementseigenaren zijn zij rechtstreeks betrokken bij de rechtsverhouding die voortvloeit uit de erfpachtakte. Er zijn geen stukken en afspraken die afbreuk doen aan dit recht. [eiser 1] en [eiser 2] verwijzen naar het voor het project afgegeven kavelpaspoort, waarin het recht op een tweede parkeerplaats voor appartementen groter dan 160 vierkante meter is opgenomen. Ook verwijzen zij naar de akte van levering van hun appartementsrecht, waarin de bijzondere erfpachtbepalingen zijn geciteerd. Het recht op een tweede parkeerplaats bij hun appartement staat dus ook in de leveringsakte. 5.2. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat het hun in februari 2022 duidelijk is geworden dat zij recht hebben op twee parkeerplaatsen. Daarna hebben zij VKH tevergeefs verzocht om een tweede parkeerplaats toe te wijzen en aan hen te verkopen. VKH betwist het gestelde recht van [eiser 1] en [eiser 2] en wijst op een fout in de erfpachtakte en op de loting voor de laatste extra parkeerplaats 5.3. VKH betoogt dat sprake is van een fout in artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte en dat dit artikellid bij letterlijke uitleg in strijd is met de bepalingen uit de omgevingsvergunning. Op grond van artikel 1 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen was de grond bestemd voor het bouwen van 42 appartementen met een ondergrondse parkeergarage en moest gebouwd worden conform de bepalingen in de omgevingsvergunning. Volgens de parkeernorm van de gemeente en de in de omgevingsvergunning opgenomen berekening is de parkeerbehoefte vastgesteld op 45,1 parkeerplaatsen. VKH heeft aan de parkeernorm voldaan door 45 parkeerplaatsen voor de bewoners te realiseren in de parkeergarage. Als de uitleg van [eiser 1] en [eiser 2] van artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen wordt gevolgd en voor alle vijf de appartementen die groter zijn dan 160 vierkante meter een extra parkeerplaats moet worden aangelegd, hadden er 47 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Dat zou in strijd zijn met de 45 parkeerplaatsen in de omgevingsvergunning. De erfpachtakte verwijst in artikel 1 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen ook expliciet naar de omgevingsvergunning. Deze context brengt met zich dat het woord ‘aanleggen’ in artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen niet kan worden uitgelegd als een absolute verplichting tot het realiseren en toewijzen van twee parkeerplaatsen per ‘groot’ appartement. In ieder geval volgt uit de bewoordingen van artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen niet een gebruiksrecht op een tweede parkeerplaats voor [eiser 1] en [eiser 2] . 5.4. Daarnaast moet [eiser 1] en [eiser 2] volgens VKH het recht op een tweede parkeerplaats worden ontzegd gelet op de gehele gang van zaken en de loting van de overgebleven extra parkeerplaats in november 2019. [eiser 1] en [eiser 2] hebben op 13 november 2019 een kopersbrief ondertekend. In die kopersbrief is geen extra parkeerplaats aangeboden bij de aankoop van het appartement. Dat was in overeenstemming met wat VKH gedurende de algemene ledenvergaderingen heeft gecommuniceerd en wat in de verkoopbrochure van de makelaar is opgenomen: ieder appartement zou één parkeerplaats toegewezen krijgen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben dus ook één parkeerplaats gekocht en geleverd gekregen. In november 2019 zijn [eiser 1] en [eiser 2] akkoord gegaan met het verloten van de laatste extra parkeerplaats. Toen [eiser 1] en [eiser 2] de loting om de extra parkeerplaats verloren, hebben zij geen bezwaar gemaakt. Enige tijd daarna is de bouw van het appartementengebouw van start gegaan. In de periode daarna hebben [eiser 1] en [eiser 2] stilgezeten. Pas toen in 2022 de voorgestelde wijziging van artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte in stemming kwam, hebben zij bezwaar gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] geen recht hebben op een tweede parkeerplaats 5.5. De erfpachtakte is aangegaan tussen de gemeente als eigenaar van de grond en VKH als ontwikkelaar van het te realiseren appartementengebouw. [eiser 1] en [eiser 2] zijn geen partij bij de erfpachtakte. Zij beroepen zich als derden op artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte en op de leveringsakte van 9 april 2020, waarin de erfpachtbepalingen zijn geciteerd. De afspraken uit de erfpachtakte, met name het bepaalde in artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen, werken volgens [eiser 1] en [eiser 2] door in de andere stukken in verband met de koop van het appartementsrecht en zijn bevestigd in de leveringsakte van 9 april 2020. 5.6. Gelet op het aantal gerealiseerde parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage en de e-mail van 12 december 2019 met de indeling van de parkeergarage, is niet voor elk appartement groter dan 160 vierkante meter een tweede parkeerplaats aangelegd of gerealiseerd. Om door VKH voldoende gemotiveerde redenen – om de verkoop en/of het bouwproces door te kunnen laten gaan – is in de gevallen omschreven onder 3.3 en 3.5 van dit vonnis aan twee kopers van een appartementsrecht een extra parkeerplaats aangeboden en verkocht. De laatste (derde) extra parkeerplaats is vervolgens tussen de overgebleven beoogde eigenaren van de grotere appartementen verloot, waarna VKH deze laatste parkeerplaats heeft aangeboden en verkocht aan de appartementseigenaar die de loting heeft gewonnen. 5.7. Een tweede parkeerplaats maakt geen deel uit van de koopovereenkomst van VKH met [eiser 1] en [eiser 2] . In de kopersbrief van [eiser 1] en [eiser 2] is geen melding gemaakt van het kopen of verwerven van een tweede parkeerplaats, omdat – zoals VKH onweersproken heeft toegelicht – steeds is gecommuniceerd en ook in de verkoopbrochure als uitgangspunt is opgenomen dat per appartement één parkeerplaats werd verkocht. Dat blijkt ook uit de onder 3.12 weergegeven e-mail met een plattegrond van de indeling van de parkeergarage. Hierom kan niet gezegd worden dat de afspraken tussen VKH en [eiser 1] en [eiser 2] over de koop van het appartement de strekking hadden om aan [eiser 1] en [eiser 2] een tweede parkeerplaats toe te kennen. Weliswaar staat in artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte dat per groter appartement twee parkeerplaatsen moeten worden aangelegd, maar een afspraak met die strekking is niet tussen VKH en [eiser 1] en [eiser 2] gemaakt. In de leveringsakte wordt gesuggereerd dat de daarin geciteerde bepalingen uit de erfpachtakte zijn overgenomen uit de koopovereenkomst, maar er is geen andere koopovereenkomst gesloten dan de door [eiser 1] en [eiser 2] ondertekende kopersbrief en uit die brief volgt niet dat zij twee parkeerplaatsen kochten. 5.8. Uit de omschrijving van het registergoed dat aan [eiser 1] en [eiser 2] is geleverd in de leveringsakte blijkt evenmin dat dit registergoed twee parkeerplaatsen omvat. [eiser 1] en [eiser 2] hebben van VKH dus een appartement met één parkeerplaats geleverd gekregen. Dat in de leveringsakte is geciteerd uit de bijzondere erfpachtbepalingen, betekent niet dat, anders dan partijen zijn overeengekomen en anders dan feitelijk is gebeurd, aan [eiser 1] en [eiser 2] twee parkeerplaatsen geleverd hadden moeten worden.

De rechtbank in conventie 6.1. wijst de vorderingen af; 6.2. veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de kant van VKH tot op heden begroot op € 4.724,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser 1] en [eiser 2] niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend; 6.3. veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; in reconventie 6.4. wijst de vorderingen af; 6.5. veroordeelt VKH in de proceskosten, aan de kant van [eiser 1] en [eiser 2] tot op heden begroot op € 792,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als VKH niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 6.6. veroordeelt VKH in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; in conventie en in reconventie 6.7. verklaart 6.2, 6.3, 6.5 en 6.6 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van mr. B. Meeuwisse-den Boer griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025. 3266/3194

ECLI:NL:RBROT:2025:15186 text/xml public 2026-01-12T14:54:45 2026-01-05 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Rotterdam 2025-12-24 HA ZA 24-786 C/10/685798 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Rotterdam Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2025:15186 text/html public 2026-01-12T14:53:58 2026-01-12 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBROT:2025:15186 Rechtbank Rotterdam , 24-12-2025 / HA ZA 24-786 C/10/685798 Eisers kunnen geen (gebruiks)recht op een tweede parkeerplaats ontlenen aan de erfpachtakte en/of akte van levering – de door hen ingestelde vorderingen tot (primair) verkrijging van een tweede parkeerplaats en (subsidiair) schadevergoeding worden afgewezen – de erfpachtakte is aangegaan tussen de gemeente als eigenaar van de grond en VKH als ontwikkelaar van het gerealiseerde appartementengebouw – weliswaar staat in artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte dat per groter appartement twee parkeerplaatsen moeten worden aangelegd, maar een afspraak met die strekking is niet tussen VKH en eisers gemaakt – voor zover de rechtbank van oordeel zou zijn dat eisers wel recht hebben op een tweede parkeerplaats, geldt dat hun beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is geweest gelet op de feitelijke gang van zaken – de tegenvordering van VKH tot het verlenen van medewerking aan het wijzigen van de erfpachtakte wordt ook afgewezen RECHTBANK Rotterdam team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/685798 / HA ZA 24-786 Vonnis van 24 december 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , beiden wonend in Den Haag, eisers in conventie, verweerders in reconventie, advocaat: mr. P.H.M. Heering, tegen VERENIGING KOPERS HELLASDUIN , gevestigd in Den Haag, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat: mr. D.M. Bons. Partijen worden hierna [eiser 1] , [eiser 2] en VKH genoemd. 1 De zaak in het kort 1.1. In 2020 is het appartementengebouw Hellasduin in Den Haag gerealiseerd en opgeleverd. VKH is opgericht met het doel om de bouw van Hellasduin en de verkoop van de appartementsrechten aan de beoogde eigenaren te regelen. Dat heeft VKH ook gedaan. [eiser 1] en [eiser 2] zijn de kopers en eigenaren van een appartement in het gebouw en hebben daartoe met VKH een koopovereenkomst gesloten. In de parkeergarage in het gebouw zijn 45 parkeerplaatsen voor de bewoners gerealiseerd. Elk appartement kreeg ten minste één parkeerplaats toegewezen. Er waren drie extra parkeerplaatsen, die zijn toegewezen aan drie andere appartementseigenaren. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat zij recht hebben op een tweede parkeerplaats, omdat in de erfpachtakte waarbij de gemeente Den Haag en VKH partij zijn, is bepaald dat voor appartementen groter dan 160 vierkante meter een tweede parkeerplaats moet worden aangelegd. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen primair dat zij deze parkeerplaats alsnog verkrijgen, subsidiair vorderen zij schadevergoeding. De rechtbank wijst deze vorderingen af. 1.2. VKH heeft tegenvorderingen ingesteld die erop neerkomen dat [eiser 1] en [eiser 2] worden veroordeeld om mee te werken aan een wijziging van de erfpachtakte. Ook die vorderingen wijst de rechtbank af. 2 De procedure 2.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: - de beschikking van 14 augustus 2024 van de kantonrechter van deze rechtbank en de daarin vermelde processtukken, waarbij de procedure is verwezen naar de handelsrechter; - de conclusie van repliek tevens houdende eiswijziging, met producties; - de conclusie van dupliek tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie, met producties; - de conclusie van repliek [in feite: conclusie van antwoord] in reconventie, met producties; - de conclusie van dupliek [in feite: conclusie van repliek] in voorwaardelijke reconventie, met producties; - de akte indiening producties van [eiser 1] en [eiser 2] , met producties; - de akte overlegging aanvullende productie van VKH, met productie; - de e-mail van VKH in reactie op vragen van de rechtbank, met producties; - de spreekaantekeningen namens [eiser 1] en [eiser 2] voor de mondelinge behandeling op 21 augustus 2025. 2.2. Vervolgens is vonnis bepaald. 3 De feiten 3.1. VKH is op 19 september 2016 opgericht om als collectief particulier opdrachtgever en ontwikkelaar op te treden van het bouwproject Hellasduin. Het project omvatte de realisatie van het gebouw Hellasduin in Den Haag, met 42 appartementen en een inpandige (ondergrondse) parkeergarage waarin 45 parkeerplaatsen zijn gerealiseerd. De kopers van de appartementsrechten en uiteindelijke appartementseigenaren, onder wie ook [eiser 1] en [eiser 2] , waren lid van VKH. 3.2. VKH heeft op 17 april 2019 een omgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente Den Haag (hierna: de gemeente) voor de realisatie van het gebouw. 3.3. Diverse omwonenden hebben kenbaar gemaakt dat zij bezwaar zouden maken tegen verlening van de omgevingsvergunning, omdat het penthouse waarin de aanvraag voorzag volgens hen te groot zou worden en niet in lijn was met het karakter van de buurt. VKH is met deze omwonenden en met de beoogde eigenaren van het penthouse in gesprek gegaan over een aanpassing van het ontwerp. De omwonenden hebben na toegezegde aanpassingen geen bezwaar gemaakt tegen de omgevingsvergunning. VKH heeft met de beoogde eigenaren van het penthouse een overeenkomst gesloten over deze wijzigingen. Deze eigenaren hebben daarbij bedongen dat zij een gebruiksrecht zouden verkrijgen op een tweede parkeerplaats in de parkeergarage. Daarmee is VKH akkoord gegaan en het gebruiksrecht op een tweede parkeerplaats is vastgelegd in de overeenkomst tussen VKH en de beoogde eigenaren van het penthouse. 3.4. De omgevingsvergunning is op 19 november 2019 verleend. In deze vergunning is de volgende tekst opgenomen over de parkeerbehoefte en parkeerplaatsen, gebaseerd op de parkeernomen van de gemeente uit 2011: “Wij hebben conform het bestemmingsplan ‘Parapluherziening (fiets)parkeren’ op basis van de parkeernormen en berekeningsmethode zoals opgenomen in de Nota parkeernormen Den Haag en de meest recente wijzigingen hiervan de parkeerbehoefte voor motorvoertuigen berekend. Er is sprake van een nieuwbouwsituatie. De parkeerbehoefte bestaat uit 57,4 parkeerplaatsen. De parkeereis is daarmee vastgesteld op 58 parkeerplaatsen waarvan 45 voor bewoners en 13 voor bezoekers. De parkeerdruk binnen de voorgeschreven loopafstand ligt in de huidige situatie lager dan 80% en zal met het oplossen van de parkeereis voor bezoek niet stijgen tot boven de 80%. De parkeereis voor bezoekers van 13 parkeerplaatsen kunnen in de openbare ruimte worden opgelost.” 3.5. Tijdens het verkoopproces van de appartementen bleek een groot appartement van 190 vierkante meter moeilijk verkoopbaar. Een koper was bereid dat appartement te kopen onder de voorwaarde dat hij het gebruiksrecht op een tweede parkeerplaats in de parkeergarage zou verkrijgen. Het toenmalige bestuur van VKH heeft hiermee ingestemd. Het gebruiksrecht van deze eigenaar/eigenaren is vastgelegd in een met VKH gesloten overeenkomst. 3.6. VKH heeft [eiser 1] en [eiser 2] in de (later door hen ondertekende) kopersbrief van 7 november 2019 geïnformeerd over de start van de realisatie van het bouwproject. In deze brief is onder meer het volgende vermeld: “De start van de realisatie van het bouwproject Hellasduin komt nu echt dichterbij. Met deze brief brengt het bestuur u op de hoogte van de mijlpalen die bereikt zijn of binnenkort bereikt worden. Tevens wordt u geïnformeerd over de concrete stappen die van u verwacht worden als lid van de Vereniging Kopers Hellasduin om het appartementsrecht van het appartement van uw keuze te verwerven. Het afgelopen jaar hebben wij u in de Algemene Ledenvergaderingen op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen, zowel met betrekking tot de bouw als de daarmee samenhangende kosten. In augustus heeft u van onze procesbegeleider al een voorlopig overzicht ontvangen van de kostenverdeling. U heeft inmiddels ook uw keuze al doorgegeven voor afkoop van erfpacht of voor een jaarlijkse canonbetaling.

Dat volgens de oudere parkeernormen van de gemeente blijkbaar per appartement groter dan 160 m² twee parkeerplaatsen gerealiseerd moesten worden, reden om de erfpachtakte zo te formuleren als is gebeurd, betekent nog niet dat deze op VKH rustende verplichting een recht van [eiser 1] en [eiser 2] is dat zij jegens VKH kunnen afdwingen, ook al hebben partijen dat niet met elkaar afgesproken en ook al waren [eiser 1] en [eiser 2] geen partij bij de erfpachtakte. 5.9. Als de rechtbank had geoordeeld dat [eiser 1] en [eiser 2] op grond van de erfpachtakte en/of de akte van levering wel recht hebben op een tweede parkeerplaats, had dat overigens niet tot een andere uitkomst geleid. Hun beroep op dit recht was dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geweest. VKH heeft duidelijk gecommuniceerd dat de appartementen met één parkeerplaats zouden worden verkocht. Vervolgens heeft het bestuur van VKH de laatste extra parkeerplaats na loting toegewezen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben meegedaan aan deze loting en zij hebben na de uitslag van de loting geen bezwaar gemaakt. Pas geruime tijd na de koop en levering van het appartementsrecht hebben [eiser 1] en [eiser 2] de erfpachtakte doorgenomen en de discussie aangezwengeld waar deze zaak over gaat. Daarvóór hebben zij nooit gesteld dat zij twee parkeerplaatsen hebben gekocht of geleverd hebben gekregen of dat dit had moeten gebeuren. [eiser 1] en [eiser 2] hebben dus gekocht en gekregen wat zij dachten te kopen en te krijgen; een appartement met één parkeerplaats, niet twee. [eiser 1] en [eiser 2] moeten de proceskosten van VKH betalen 5.10. Omdat [eiser 1] en [eiser 2] geen recht hebben op een tweede parkeerplaats, wordt niet toegekomen aan de door hen voorgestelde oplossingen om meer parkeerplaatsen te creëren in de parkeergarage en worden ook hun (meer) subsidiaire vorderingen afgewezen. 5.11. De rechtbank zal [eiser 1] en [eiser 2] veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van VKH worden begroot op: - griffierecht € 688,00 - salaris advocaat € 3.858,00 (2 punten x € 1.929,00*) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.724,00 *De kantonrechter heeft de proceskosten tot 14 augustus 2024 vastgesteld. Voor de periode daarna geldt een vergoeding van 1 punt voor de conclusie van dupliek en 1 punt voor de zitting, waarbij de rechtbank tarief V hanteert omdat dat volgens de subsidiaire vordering het financiële belang van de zaak is. 5.12. De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente (artikel 6:119 BW) wordt toegewezen als vermeld onder de beslissing. in voorwaardelijke reconventie 5.13. VKH heeft geprobeerd om bij het bureau erfpacht Den Haag de tekst van artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtvoorwaarden in de erfpachtakte gewijzigd te krijgen naar “minimaal één parkeerplaats per appartement”, maar dat is niet gelukt omdat de ledenvergadering daartoe niet met de vereiste unanimiteit heeft besloten. [eiser 1] en [eiser 2] en een andere appartementseigenaar hebben tegen de voorgestelde wijziging gestemd. VKH wil nu dat [eiser 1] en [eiser 2] meewerken aan het aanpassen van de tekst van artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtvoorwaarden. Ter zitting heeft VKH desgevraagd de redelijkheid en billijkheid aangevoerd als grondslag van haar vorderingen. 5.14. De rechtbank is van oordeel dat de vorderingen van VKH moeten worden afgewezen. VKH heeft namelijk niet toegelicht waarom het onredelijk is dat [eiser 1] en [eiser 2] tegen de voorgestelde tekstwijziging hebben gestemd en/of willen blijven stemmen. [eiser 1] en [eiser 2] menen dat zij (onder meer) aan de erfpachtakte het recht op een tweede parkeerplaats ontlenen en dat recht willen zij niet prijsgeven. Hoewel de rechtbank het standpunt van [eiser 1] en [eiser 2] niet volgt en hun vorderingen afwijst, ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] geen gebruik mogen maken van hun recht om tegen het voorgenomen besluit te (blijven) stemmen. Dat recht hebben zij in beginsel als appartementseigenaren en het gebruik van dat recht is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar of anderszins onrechtmatig jegens VKH. VKH heeft ook niet concreet onderbouwd waarom de huidige tekst van de erfpachtakte (ook na dit vonnis) feitelijk voor problemen kan zorgen. 5.15. De rechtbank zal VKH veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] begroot de rechtbank op: - salaris advocaat € 614,00 (2 punten x € 614,00 x factor 0,5) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 792,00 5.16. De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente (artikel 6:119 BW) wordt toegewezen als vermeld onder de beslissing.

Dat volgens de oudere parkeernormen van de gemeente blijkbaar per appartement groter dan 160 m² twee parkeerplaatsen gerealiseerd moesten worden, reden om de erfpachtakte zo te formuleren als is gebeurd, betekent nog niet dat deze op VKH rustende verplichting een recht van [eiser 1] en [eiser 2] is dat zij jegens VKH kunnen afdwingen, ook al hebben partijen dat niet met elkaar afgesproken en ook al waren [eiser 1] en [eiser 2] geen partij bij de erfpachtakte. 5.9. Als de rechtbank had geoordeeld dat [eiser 1] en [eiser 2] op grond van de erfpachtakte en/of de akte van levering wel recht hebben op een tweede parkeerplaats, had dat overigens niet tot een andere uitkomst geleid. Hun beroep op dit recht was dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geweest. VKH heeft duidelijk gecommuniceerd dat de appartementen met één parkeerplaats zouden worden verkocht. Vervolgens heeft het bestuur van VKH de laatste extra parkeerplaats na loting toegewezen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben meegedaan aan deze loting en zij hebben na de uitslag van de loting geen bezwaar gemaakt. Pas geruime tijd na de koop en levering van het appartementsrecht hebben [eiser 1] en [eiser 2] de erfpachtakte doorgenomen en de discussie aangezwengeld waar deze zaak over gaat. Daarvóór hebben zij nooit gesteld dat zij twee parkeerplaatsen hebben gekocht of geleverd hebben gekregen of dat dit had moeten gebeuren. [eiser 1] en [eiser 2] hebben dus gekocht en gekregen wat zij dachten te kopen en te krijgen; een appartement met één parkeerplaats, niet twee. [eiser 1] en [eiser 2] moeten de proceskosten van VKH betalen 5.10. Omdat [eiser 1] en [eiser 2] geen recht hebben op een tweede parkeerplaats, wordt niet toegekomen aan de door hen voorgestelde oplossingen om meer parkeerplaatsen te creëren in de parkeergarage en worden ook hun (meer) subsidiaire vorderingen afgewezen. 5.11. De rechtbank zal [eiser 1] en [eiser 2] veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van VKH worden begroot op: - griffierecht € 688,00 - salaris advocaat € 3.858,00 (2 punten x € 1.929,00*) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.724,00 *De kantonrechter heeft de proceskosten tot 14 augustus 2024 vastgesteld. Voor de periode daarna geldt een vergoeding van 1 punt voor de conclusie van dupliek en 1 punt voor de zitting, waarbij de rechtbank tarief V hanteert omdat dat volgens de subsidiaire vordering het financiële belang van de zaak is. 5.12. De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente (artikel 6:119 BW) wordt toegewezen als vermeld onder de beslissing. in voorwaardelijke reconventie 5.13. VKH heeft geprobeerd om bij het bureau erfpacht Den Haag de tekst van artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtvoorwaarden in de erfpachtakte gewijzigd te krijgen naar “minimaal één parkeerplaats per appartement”, maar dat is niet gelukt omdat de ledenvergadering daartoe niet met de vereiste unanimiteit heeft besloten. [eiser 1] en [eiser 2] en een andere appartementseigenaar hebben tegen de voorgestelde wijziging gestemd. VKH wil nu dat [eiser 1] en [eiser 2] meewerken aan het aanpassen van de tekst van artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtvoorwaarden. Ter zitting heeft VKH desgevraagd de redelijkheid en billijkheid aangevoerd als grondslag van haar vorderingen. 5.14. De rechtbank is van oordeel dat de vorderingen van VKH moeten worden afgewezen. VKH heeft namelijk niet toegelicht waarom het onredelijk is dat [eiser 1] en [eiser 2] tegen de voorgestelde tekstwijziging hebben gestemd en/of willen blijven stemmen. [eiser 1] en [eiser 2] menen dat zij (onder meer) aan de erfpachtakte het recht op een tweede parkeerplaats ontlenen en dat recht willen zij niet prijsgeven. Hoewel de rechtbank het standpunt van [eiser 1] en [eiser 2] niet volgt en hun vorderingen afwijst, ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] geen gebruik mogen maken van hun recht om tegen het voorgenomen besluit te (blijven) stemmen. Dat recht hebben zij in beginsel als appartementseigenaren en het gebruik van dat recht is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar of anderszins onrechtmatig jegens VKH. VKH heeft ook niet concreet onderbouwd waarom de huidige tekst van de erfpachtakte (ook na dit vonnis) feitelijk voor problemen kan zorgen. 5.15. De rechtbank zal VKH veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] begroot de rechtbank op: - salaris advocaat € 614,00 (2 punten x € 614,00 x factor 0,5) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 792,00 5.16. De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente (artikel 6:119 BW) wordt toegewezen als vermeld onder de beslissing.

Op basis hiervan geven wij u nu een overzicht van uw persoonlijke situatie en van de overeenkomsten en financiële afspraken die voor de verwerving noodzakelijk zijn. Ter bevestiging hiervan verzoeken wij u om deze brief voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen aan het bestuur. Realisatieovereenkomst met Bolton Bouw De Vereniging Kopers Heflasduin is tot overeenstemming gekomen met Bolton Bouw B.V., over de bouw van 42 appartementen aan de Laan van Poot. Prijs en andere voorwaarden zijn vastgelegd in een zogenoemde realisatie overeenkomst, die binnen enkele dagen zal worden ondertekend. Op basis hiervan kunnen de individuele aanneemovereenkomsten (AO) worden getekend die door Woningborg zijn opgesteld. (…) Individuele verplichtingen leden In de reserveringsovereenkomst is vastgelegd dat u gerechtigd bent om [appartement] te verwerven, hetgeen u bekrachtigd hebt met een inleg van € 42.000,-“ 3.7. Op 12 november 2019 heeft een algemene ledenvergadering plaatsgevonden. Op de agenda stond onder meer de toewijzing van de laatste (extra) parkeerplaats in de parkeergarage. VKH heeft voor deze vergadering de volgende e-mail verstuurd aan de beoogde eigenaren van een appartement groter dan 160 vierkante meter, onder wie [eiser 1] en [eiser 2] : “In de parkeergarage Hellasduin heeft iedere bewoner het gebruiksrecht van een parkeerplaats. In de parkeergarage hebben we echter een beperkt aantal extra plaatsen beschikbaar welke tegen kostprijs kunnen worden verkregen. Deze kostprijs bedraagt circa € 30.000 inclusief BTW. Op dit moment is nog een extra parkeerplaats beschikbaar. Deze extra plaats wordt aangeboden aan de grootste appartementen. Jullie appartement komt hiervoor in aanmerking. Er zijn meerdere appartementen die volgens de methodiek “aanbieden aan de grootste appartementen” in aanmerking komen. Graag vernemen we van jullie (…) of jullie interesse hebben in een extra parkeerplaats. Indien meerdere appartementen interesse tonen, zullen we een loting verrichten.” 3.8. Op diezelfde dag hebben [eiser 1] en [eiser 2] als volgt gereageerd op de e-mail van VKH: “Ik bevestig dat wij belangstelling hebben voor een extra parkeerplaats.” 3.9. In de notulen van de algemene ledenvergadering van 12 november 2019 is voor zover relevant het volgende vastgelegd: “9. Voortgang VvE i.o.(…)b) Parkeerplaatsen: [naam 3] en [naam 2] zijn bezig met de toewijzing van de parkeerplaatsen. Leden met de grootste appartementen hebben een eerste recht op een tweede parkeerplek. Zij krijgen een mail van hierover en kunnen besluiten of ze een extra parkeerplek wensen.” 3.10. In de notulen van de bestuursvergadering van 25 november 2019 is het volgende vastgelegd: “Toewijzing parkeerplaatsen: Alle drie de mensen die aangeschreven zijn, willen graag die parkeerplaats. De voorzitter heeft een lot gekozen, de loting wees [naam 1] aan.” 3.11. Het bestuur van VKH heeft [eiser 1] en [eiser 2] op 25 november 2019 als volgt bericht: “Vanavond heeft tijdens de bestuursvergadering Hellasduin de loting plaatsgevonden voor de extra parkeerplaats. Er waren meerdere gegadigden. Helaas werd de parkeerplaats daarbij niet aan jullie toegewezen.” 3.12. Bij e-mail van 12 december 2019 heeft de (toenmalige) secretaris van het bestuur van VKH de appartementseigenaren als volgt bericht over de toewijzing van de parkeerplaatsen: “Beste leden, (…) Vanuit de VvE i.o. een eerste overzicht van de indelingen van de plekken in de parkeergarage door [naam 2] en [naam 3] .” Uit de bijlagen bij die e-mail blijkt dat het aan [eiser 1] en [eiser 2] toegekende appartementshuisnummer [huisnummer] is. De onderstaande plattegrond van de parkeergarage is als bijlage bij deze e-mail gevoegd. Daarop is [huisnummer] te zien op één parkeerplaats: [afbeelding plattegrond] 3.13. De gemeente is eigenaar van de grond waarop het bouwproject in 2020 is gerealiseerd. Voor de bouw van het appartementengebouw heeft de gemeente een recht van erfpacht gevestigd ten behoeve van VKH. In artikel 6 van de daartoe op 20 januari 2020 gesloten erfpachtakte, getiteld Bijzondere erfpachtbepalingen, staan onder meer het volgende: “Artikel 1 Bestemming en gebruik1. De Grond is bestemd voor een bouwplan (omgevingsvergunning (…) de dato negentien november tweeduizend negentien) bestaande uit tweeënveertig (42) appartementen met een ondergrondse parkeergarage gelegen aan de Laan van Poot (…) één en ander geheel conform het bij de Overeenkomst gevoegde kavelpaspoort. 2. De Grond en de Opstallen mogen uitsluitend worden gebruikt overeenkomstig de bestemming zoals aangegeven in artikel 1.1.(…) Artikel 5Parkeervoorziening1. Op de kavel wordt per appartement kleiner dan éénhonderdzestig vierkant meter (160 m²) bruto vloeroppervlakte tenminste één (1) parkeerplaats en per appartement groter dan éénhonderdzestig vierkante meter (160 m²) bruto vloeroppervlakte tenminste twee (2) parkeerplaatsen (…) aangelegd.” 3.14. [eiser 1] en [eiser 2] zijn op grond van de akte van levering op 9 april 2020 eigenaren geworden van hun appartementsrecht. In deze akte staat onder meer het volgende: “Op grond en ter uitvoering van de koopovereenkomst, verklaarde verkoper bij deze in eigendom te leveren aan koper, die verklaarde bij deze in eigendom te aanvaarden (…) het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning (…) plaatselijk bekend (…) (…)De comparanten verklaarden, dat gemelde koopovereenkomst voorts is aangegaan onder de navolgende Bepalingen en bedingen (…)Op de kavel (…) worden per appartement groter dan éénhonderdzestig vierkante meter (160 m²) bruto vloeroppervlakte tenminste twee (2) parkeerplaatsen in een geheel verdiepte parkeervoorziening (…) aangelegd.” 3.15. Het bestuur van VKH heeft in 2022 en in 2023 pogingen gedaan om de tekst van artikel 5 lid 1 uit artikel 6 van de erfpachtakte te wijzigen naar “minimaal één parkeerplaats per appartement”. Voor de gewenste aanpassing van de erfpachtakte was unanieme instemming van de appartementseigenaren nodig. Tijdens de algemene ledenvergadering op 8 maart 2022 is de door het bestuur gewenste aanpassing ter stemming voorgelegd. [eiser 1] en [eiser 2] en een andere appartementseigenaar hebben tegen het besluit tot aanpassing van de erfpachtakte gestemd, zodat de voorgestelde wijziging niet tot stand is gekomen. 4 Het geschil in conventie 4.1. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen, na wijziging van hun eis, om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: verklaring voor recht te verklaren voor recht dat VKH op basis van de erfpachtakte en/of samenhangende rechtsverhouding en afspraken gehouden is om aan [eiser 1] en [eiser 2] een tweede parkeerplaats toe te kennen. Indien toewijzing van deze parkeerplaats niet mogelijk is, te verklaren voor recht dat VKH aansprakelijk is voor de schade die [eiser 1] en [eiser 2] hierdoor lijden; primair – schadevergoeding in natura :VKH te veroordelen om op haar kosten de tweede parkeerplaats alsnog te realiseren conform de bepalingen in de erfpachtakte, binnen een door de rechtbank vast te stellen redelijke termijn, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat VKH in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00 of een door de rechtbank te bepalen bedrag; subsidiair – vergoeding van vermogensschade :VKH te veroordelen tot vergoeding van de vermogensschade als gevolg van het gemis van een tweede parkeerplaats, te weten € 103.200,00 inclusief btw of een door de rechtbank te bepalen bedrag; meer subsidiair – verwijzing naar de schadestaatprocedure: als de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, de schade nader te laten opmaken bij staat; proceskosten VKH te veroordelen in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente als de betaling niet tijdig plaatsvindt. 4.2. VKH weerspreekt de vorderingen en concludeert tot afwijzing daarvan, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de (na)kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als betaling binnen 14 dagen na het vonnis uitblijft. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in voorwaardelijke reconventie 4.4.

VKH vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: [eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen om binnen vier weken na betekening van het vonnis volledig mee te werken aan het laten wijzigen van de erfpachtakte, zodat artikel 5 lid 1 van die akte in overeenstemming wordt gebracht met artikel 1 lid 1 van de omgevingsvergunning, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [eiser 1] en [eiser 2] nalaten om hieraan te voldoen, met een maximum van € 50.000,00 of een door de rechtbank te bepalen bedrag; [eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als betaling binnen 14 dagen na het vonnis uitblijft. 4.5. [eiser 1] en [eiser 2] weerspreken de vorderingen en concluderen tot afwijzing daarvan, met veroordeling van VKH in de (na)kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis. [eiser 1] en [eiser 2] verzoeken de rechtbank, als zij een wijziging van de erfpachtakte noodzakelijk acht, te bepalen dat die wijziging slechts kan plaatsvinden indien de erfpachters daarmee unaniem instemmen en deze wijziging conform de statuten en wettelijke vereisten wordt doorgevoerd. 4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 5 De beoordeling in conventie [eiser 1] en [eiser 2] willen dat VKH artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte naleeft en aan hen een tweede parkeerplaats toekent 5.1. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat zij rechten kunnen ontlenen aan artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte. Als appartementseigenaren zijn zij rechtstreeks betrokken bij de rechtsverhouding die voortvloeit uit de erfpachtakte. Er zijn geen stukken en afspraken die afbreuk doen aan dit recht. [eiser 1] en [eiser 2] verwijzen naar het voor het project afgegeven kavelpaspoort, waarin het recht op een tweede parkeerplaats voor appartementen groter dan 160 vierkante meter is opgenomen. Ook verwijzen zij naar de akte van levering van hun appartementsrecht, waarin de bijzondere erfpachtbepalingen zijn geciteerd. Het recht op een tweede parkeerplaats bij hun appartement staat dus ook in de leveringsakte. 5.2. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat het hun in februari 2022 duidelijk is geworden dat zij recht hebben op twee parkeerplaatsen. Daarna hebben zij VKH tevergeefs verzocht om een tweede parkeerplaats toe te wijzen en aan hen te verkopen. VKH betwist het gestelde recht van [eiser 1] en [eiser 2] en wijst op een fout in de erfpachtakte en op de loting voor de laatste extra parkeerplaats 5.3. VKH betoogt dat sprake is van een fout in artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte en dat dit artikellid bij letterlijke uitleg in strijd is met de bepalingen uit de omgevingsvergunning. Op grond van artikel 1 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen was de grond bestemd voor het bouwen van 42 appartementen met een ondergrondse parkeergarage en moest gebouwd worden conform de bepalingen in de omgevingsvergunning. Volgens de parkeernorm van de gemeente en de in de omgevingsvergunning opgenomen berekening is de parkeerbehoefte vastgesteld op 45,1 parkeerplaatsen. VKH heeft aan de parkeernorm voldaan door 45 parkeerplaatsen voor de bewoners te realiseren in de parkeergarage. Als de uitleg van [eiser 1] en [eiser 2] van artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen wordt gevolgd en voor alle vijf de appartementen die groter zijn dan 160 vierkante meter een extra parkeerplaats moet worden aangelegd, hadden er 47 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Dat zou in strijd zijn met de 45 parkeerplaatsen in de omgevingsvergunning. De erfpachtakte verwijst in artikel 1 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen ook expliciet naar de omgevingsvergunning. Deze context brengt met zich dat het woord ‘aanleggen’ in artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen niet kan worden uitgelegd als een absolute verplichting tot het realiseren en toewijzen van twee parkeerplaatsen per ‘groot’ appartement. In ieder geval volgt uit de bewoordingen van artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen niet een gebruiksrecht op een tweede parkeerplaats voor [eiser 1] en [eiser 2] . 5.4. Daarnaast moet [eiser 1] en [eiser 2] volgens VKH het recht op een tweede parkeerplaats worden ontzegd gelet op de gehele gang van zaken en de loting van de overgebleven extra parkeerplaats in november 2019. [eiser 1] en [eiser 2] hebben op 13 november 2019 een kopersbrief ondertekend. In die kopersbrief is geen extra parkeerplaats aangeboden bij de aankoop van het appartement. Dat was in overeenstemming met wat VKH gedurende de algemene ledenvergaderingen heeft gecommuniceerd en wat in de verkoopbrochure van de makelaar is opgenomen: ieder appartement zou één parkeerplaats toegewezen krijgen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben dus ook één parkeerplaats gekocht en geleverd gekregen. In november 2019 zijn [eiser 1] en [eiser 2] akkoord gegaan met het verloten van de laatste extra parkeerplaats. Toen [eiser 1] en [eiser 2] de loting om de extra parkeerplaats verloren, hebben zij geen bezwaar gemaakt. Enige tijd daarna is de bouw van het appartementengebouw van start gegaan. In de periode daarna hebben [eiser 1] en [eiser 2] stilgezeten. Pas toen in 2022 de voorgestelde wijziging van artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte in stemming kwam, hebben zij bezwaar gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] geen recht hebben op een tweede parkeerplaats 5.5. De erfpachtakte is aangegaan tussen de gemeente als eigenaar van de grond en VKH als ontwikkelaar van het te realiseren appartementengebouw. [eiser 1] en [eiser 2] zijn geen partij bij de erfpachtakte. Zij beroepen zich als derden op artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte en op de leveringsakte van 9 april 2020, waarin de erfpachtbepalingen zijn geciteerd. De afspraken uit de erfpachtakte, met name het bepaalde in artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen, werken volgens [eiser 1] en [eiser 2] door in de andere stukken in verband met de koop van het appartementsrecht en zijn bevestigd in de leveringsakte van 9 april 2020. 5.6. Gelet op het aantal gerealiseerde parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage en de e-mail van 12 december 2019 met de indeling van de parkeergarage, is niet voor elk appartement groter dan 160 vierkante meter een tweede parkeerplaats aangelegd of gerealiseerd. Om door VKH voldoende gemotiveerde redenen – om de verkoop en/of het bouwproces door te kunnen laten gaan – is in de gevallen omschreven onder 3.3 en 3.5 van dit vonnis aan twee kopers van een appartementsrecht een extra parkeerplaats aangeboden en verkocht. De laatste (derde) extra parkeerplaats is vervolgens tussen de overgebleven beoogde eigenaren van de grotere appartementen verloot, waarna VKH deze laatste parkeerplaats heeft aangeboden en verkocht aan de appartementseigenaar die de loting heeft gewonnen. 5.7. Een tweede parkeerplaats maakt geen deel uit van de koopovereenkomst van VKH met [eiser 1] en [eiser 2] . In de kopersbrief van [eiser 1] en [eiser 2] is geen melding gemaakt van het kopen of verwerven van een tweede parkeerplaats, omdat – zoals VKH onweersproken heeft toegelicht – steeds is gecommuniceerd en ook in de verkoopbrochure als uitgangspunt is opgenomen dat per appartement één parkeerplaats werd verkocht. Dat blijkt ook uit de onder 3.12 weergegeven e-mail met een plattegrond van de indeling van de parkeergarage. Hierom kan niet gezegd worden dat de afspraken tussen VKH en [eiser 1] en [eiser 2] over de koop van het appartement de strekking hadden om aan [eiser 1] en [eiser 2] een tweede parkeerplaats toe te kennen. Weliswaar staat in artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtbepalingen in de erfpachtakte dat per groter appartement twee parkeerplaatsen moeten worden aangelegd, maar een afspraak met die strekking is niet tussen VKH en [eiser 1] en [eiser 2] gemaakt.

In de leveringsakte wordt gesuggereerd dat de daarin geciteerde bepalingen uit de erfpachtakte zijn overgenomen uit de koopovereenkomst, maar er is geen andere koopovereenkomst gesloten dan de door [eiser 1] en [eiser 2] ondertekende kopersbrief en uit die brief volgt niet dat zij twee parkeerplaatsen kochten. 5.8. Uit de omschrijving van het registergoed dat aan [eiser 1] en [eiser 2] is geleverd in de leveringsakte blijkt evenmin dat dit registergoed twee parkeerplaatsen omvat. [eiser 1] en [eiser 2] hebben van VKH dus een appartement met één parkeerplaats geleverd gekregen. Dat in de leveringsakte is geciteerd uit de bijzondere erfpachtbepalingen, betekent niet dat, anders dan partijen zijn overeengekomen en anders dan feitelijk is gebeurd, aan [eiser 1] en [eiser 2] twee parkeerplaatsen geleverd hadden moeten worden. Dat volgens de oudere parkeernormen van de gemeente blijkbaar per appartement groter dan 160 m² twee parkeerplaatsen gerealiseerd moesten worden, reden om de erfpachtakte zo te formuleren als is gebeurd, betekent nog niet dat deze op VKH rustende verplichting een recht van [eiser 1] en [eiser 2] is dat zij jegens VKH kunnen afdwingen, ook al hebben partijen dat niet met elkaar afgesproken en ook al waren [eiser 1] en [eiser 2] geen partij bij de erfpachtakte. 5.9. Als de rechtbank had geoordeeld dat [eiser 1] en [eiser 2] op grond van de erfpachtakte en/of de akte van levering wel recht hebben op een tweede parkeerplaats, had dat overigens niet tot een andere uitkomst geleid. Hun beroep op dit recht was dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geweest. VKH heeft duidelijk gecommuniceerd dat de appartementen met één parkeerplaats zouden worden verkocht. Vervolgens heeft het bestuur van VKH de laatste extra parkeerplaats na loting toegewezen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben meegedaan aan deze loting en zij hebben na de uitslag van de loting geen bezwaar gemaakt. Pas geruime tijd na de koop en levering van het appartementsrecht hebben [eiser 1] en [eiser 2] de erfpachtakte doorgenomen en de discussie aangezwengeld waar deze zaak over gaat. Daarvóór hebben zij nooit gesteld dat zij twee parkeerplaatsen hebben gekocht of geleverd hebben gekregen of dat dit had moeten gebeuren. [eiser 1] en [eiser 2] hebben dus gekocht en gekregen wat zij dachten te kopen en te krijgen; een appartement met één parkeerplaats, niet twee. [eiser 1] en [eiser 2] moeten de proceskosten van VKH betalen 5.10. Omdat [eiser 1] en [eiser 2] geen recht hebben op een tweede parkeerplaats, wordt niet toegekomen aan de door hen voorgestelde oplossingen om meer parkeerplaatsen te creëren in de parkeergarage en worden ook hun (meer) subsidiaire vorderingen afgewezen. 5.11. De rechtbank zal [eiser 1] en [eiser 2] veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van VKH worden begroot op: - griffierecht € 688,00 - salaris advocaat € 3.858,00 (2 punten x € 1.929,00*) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.724,00 *De kantonrechter heeft de proceskosten tot 14 augustus 2024 vastgesteld. Voor de periode daarna geldt een vergoeding van 1 punt voor de conclusie van dupliek en 1 punt voor de zitting, waarbij de rechtbank tarief V hanteert omdat dat volgens de subsidiaire vordering het financiële belang van de zaak is. 5.12. De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente (artikel 6:119 BW) wordt toegewezen als vermeld onder de beslissing. in voorwaardelijke reconventie 5.13. VKH heeft geprobeerd om bij het bureau erfpacht Den Haag de tekst van artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtvoorwaarden in de erfpachtakte gewijzigd te krijgen naar “minimaal één parkeerplaats per appartement”, maar dat is niet gelukt omdat de ledenvergadering daartoe niet met de vereiste unanimiteit heeft besloten. [eiser 1] en [eiser 2] en een andere appartementseigenaar hebben tegen de voorgestelde wijziging gestemd. VKH wil nu dat [eiser 1] en [eiser 2] meewerken aan het aanpassen van de tekst van artikel 5 lid 1 van de bijzondere erfpachtvoorwaarden. Ter zitting heeft VKH desgevraagd de redelijkheid en billijkheid aangevoerd als grondslag van haar vorderingen. 5.14. De rechtbank is van oordeel dat de vorderingen van VKH moeten worden afgewezen. VKH heeft namelijk niet toegelicht waarom het onredelijk is dat [eiser 1] en [eiser 2] tegen de voorgestelde tekstwijziging hebben gestemd en/of willen blijven stemmen. [eiser 1] en [eiser 2] menen dat zij (onder meer) aan de erfpachtakte het recht op een tweede parkeerplaats ontlenen en dat recht willen zij niet prijsgeven. Hoewel de rechtbank het standpunt van [eiser 1] en [eiser 2] niet volgt en hun vorderingen afwijst, ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] geen gebruik mogen maken van hun recht om tegen het voorgenomen besluit te (blijven) stemmen. Dat recht hebben zij in beginsel als appartementseigenaren en het gebruik van dat recht is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar of anderszins onrechtmatig jegens VKH. VKH heeft ook niet concreet onderbouwd waarom de huidige tekst van de erfpachtakte (ook na dit vonnis) feitelijk voor problemen kan zorgen. 5.15. De rechtbank zal VKH veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] begroot de rechtbank op: - salaris advocaat € 614,00 (2 punten x € 614,00 x factor 0,5) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 792,00 5.16. De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente (artikel 6:119 BW) wordt toegewezen als vermeld onder de beslissing. 6 De beslissing De rechtbank in conventie 6.1. wijst de vorderingen af; 6.2. veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de kant van VKH tot op heden begroot op € 4.724,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser 1] en [eiser 2] niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend; 6.3. veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; in reconventie 6.4. wijst de vorderingen af; 6.5. veroordeelt VKH in de proceskosten, aan de kant van [eiser 1] en [eiser 2] tot op heden begroot op € 792,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als VKH niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 6.6. veroordeelt VKH in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; in conventie en in reconventie 6.7. verklaart 6.2, 6.3, 6.5 en 6.6 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van mr. B. Meeuwisse-den Boer griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025. 3266/3194