ECLI:NL:RBROT:2025:14463

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11747854 CV EXPL 25-13607 datum uitspraak: 17 december 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Hef Wonen, vestigingsplaats: Rotterdam, eiseres, gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt, tegen 1 [gedaagde 1], 2. [gedaagde 2], woonplaats: Rotterdam, gedaagde, die niet in de procedure zijn verschenen. Eiseres wordt hierna ‘Hef Wonen’ genoemd. Gedaagden worden hierna afzonderlijk ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ genoemd en gezamenlijk ‘[gedaagden]’.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 5 juni 2025, met bijlagen; de mail van Hef Wonen van 17 juni 2025 met een eisvermindering; de akte van Hef Wonen van 17 september 2025, met bijlagen; het tussenvonnis van 16 juli 2025.

Waar gaat de zaak over? 2.1. [gedaagden] huren sinds 9 december 2020 de woning aan de [adres] (hierna: de woning) van Hef Wonen. Hef Wonen vorderde oorspronkelijk bij dagvaarding ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, betaling van de huurachterstand van € 7.007,85, vermeerderd met € 454,44 aan incassokosten en € 411,03 aan verschenen rente en betaling van de lopende huur. 2.2. Hef Wonen heeft haar eis bij akte verminderd. Zij stelt dat [gedaagden] een bedrag van € 6.500,- hebben betaald. Hef Wonen heeft dit bedrag conform artikel 6:44 BW eerst in mindering gebracht op de kosten en de verschenen rente en vervolgens op de hoofdsom. Zij vordert thans – na eisvermindering – veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 918,88, alsmede de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. 2.3. In het tussenvonnis is tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verstek verleend (artikel 139 Rv). De kantonrechter oordeelt dat [gedaagden] de resterende huurachterstand moeten betalen. Wel wordt een lagere huurachterstand toegewezen dan na eisvermindering is gevorderd, namelijk een bedrag van € 464,44, omdat de incassokosten worden afgewezen. Hierover staat namelijk een oneerlijke bepaling in de huurovereenkomst. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden ook afgewezen. Hierna wordt deze beslissing verder uitgelegd. Huurachterstand 2.4. Hef Wonen heeft toegelicht dat zij de kale huurprijs vanaf de start van de huurovereenkomst per 1 juli jaarlijks heeft verhoogd, voor het eerst per 1 juli 2021. Volgens Hef Wonen heeft de huurverhoging telkens enkel plaatsgevonden op basis van de CPI-indexering. Ter onderbouwing heeft Hef Wonen een overzicht overgelegd van de jaarlijkse procentuele verhogingen die zij heeft doorgevoerd. De kantonrechter volgt het betoog van Hef Wonen en acht de berekening van de huurachterstand en de daarbij gegeven toelichting juist. Dit betekent dat op het moment van dagvaarden een huurbedrag van € 7.007,85 verschuldigd was. 2.5. Hoewel er dus geen oneerlijke huurverhoging is doorgevoerd, is onder het kopje ‘Huurprijswijzigingen’ van de huurovereenkomst wel bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd met een door de verhuurder nader te bepalen percentage, voor het eerst per 1 juli 2021. Zoals de kantonrechter reeds heeft geoordeeld in het tussenvonnis is een dergelijk opslagbeding oneerlijk. Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter heeft daarom het opslagbeding vernietigd. Ambtshalve toetsing: geen incassokosten 2.6. De kantonrechter wijst de gevorderde incassokosten af. Onder het kopje ‘Overige kosten’ van de huurovereenkomst staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. De bepaling wijkt in het nadeel van de huurder af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW)) of wekt die indruk. Een bepaling die de verhuurder recht geeft op buitengerechtelijke incassokosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de verhuurder geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de verhuurder eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de huurder die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. Verdere ambtshalve toetsing 2.7. De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. Rente 2.8. De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen. Hef Wonen heeft gesteld dat deze tot 5 juni 2025 € 411,03 bedraagt. De totale schuld bedraagt € 464,44 2.9. Hef Wonen heeft aangegeven dat [gedaagden] in totaal € 6.500,00 hebben betaald en dat dit in mindering strekt op de vordering. Op grond van artikel 6:44 BW komt dit bedrag eerst in mindering op de kosten, daarna op de verschenen rente en tot slot op de hoofdsom. Omdat de incassokosten zijn afgewezen, strekt de betaling van [gedaagden] niet in mindering op deze kosten. Dit betekent dat het door Hef Wonen gevorderde saldo moet worden verminderd met het bedrag aan afgewezen incassokosten. De rekensom is als volgt: € 918,88 (gevorderd saldo) – € 454,44 (afgewezen kosten) = € 464,44. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van dit resterende bedrag van € 464,44. Geen ontbinding en ontruiming 2.10. Hef Wonen vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Volgens artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 2.11. De kantonrechter stelt vast dat er ten tijde van de dagvaarding sprake was van een ernstige tekortkoming (een huurachterstand van meer dan drie maanden). Dit zou in beginsel toewijzing van de vordering tot ontbinding rechtvaardigen. Echter, de kantonrechter moet bij de beoordeling rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder ook feiten die zich na de dagvaarding hebben voorgedaan. 2.12. Uit de akte van Hef Wonen blijkt dat [gedaagden] zeer kort na de dagvaarding, te weten op 16 juni 2025 (slechts 11 dagen later), € 6.500,- hebben betaald. Hierdoor is de achterstand nagenoeg volledig ingelopen. Zoals hiervoor onder 2.9. berekend, resteert er thans nog slechts een bedrag van € 464,44 aan hoofdsom. De maandelijkse huurprijs bedraagt € 1.344,01. De thans nog openstaande schuld bedraagt dus nog geen maandtermijn. 2.13. Gelet op voornoemde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming op dit moment van onvoldoende betekenis is om de verstrekkende gevolgen van ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden daarom afgewezen. Proceskosten 2.14. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hoofdelijk veroordeeld om de proceskosten te betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagden] aan Hef Wonen moeten betalen op € 146,43 aan dagvaardingskosten, € 543,- aan griffierecht, € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.163,43. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Uitvoerbaar bij voorraad 2.15. Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd.

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Hef Wonen te betalen € 464,44 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 5 juni 2025 tot de dag dat volledig is betaald; 3.2. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.163,43; 3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.4. wijst af het anders of meer gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken. 53954 Hoge Raad 29 november 2024: ECLI:NL:HR:2024:1780

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11747854 CV EXPL 25-13607 datum uitspraak: 17 december 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Hef Wonen, vestigingsplaats: Rotterdam, eiseres, gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt, tegen 1 [gedaagde 1], 2. [gedaagde 2], woonplaats: Rotterdam, gedaagde, die niet in de procedure zijn verschenen. Eiseres wordt hierna ‘Hef Wonen’ genoemd. Gedaagden worden hierna afzonderlijk ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ genoemd en gezamenlijk ‘[gedaagden]’.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 5 juni 2025, met bijlagen; de mail van Hef Wonen van 17 juni 2025 met een eisvermindering; de akte van Hef Wonen van 17 september 2025, met bijlagen; het tussenvonnis van 16 juli 2025.

Waar gaat de zaak over? 2.1. [gedaagden] huren sinds 9 december 2020 de woning aan de [adres] (hierna: de woning) van Hef Wonen. Hef Wonen vorderde oorspronkelijk bij dagvaarding ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, betaling van de huurachterstand van € 7.007,85, vermeerderd met € 454,44 aan incassokosten en € 411,03 aan verschenen rente en betaling van de lopende huur. 2.2. Hef Wonen heeft haar eis bij akte verminderd. Zij stelt dat [gedaagden] een bedrag van € 6.500,- hebben betaald. Hef Wonen heeft dit bedrag conform artikel 6:44 BW eerst in mindering gebracht op de kosten en de verschenen rente en vervolgens op de hoofdsom. Zij vordert thans – na eisvermindering – veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 918,88, alsmede de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. 2.3. In het tussenvonnis is tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verstek verleend (artikel 139 Rv). De kantonrechter oordeelt dat [gedaagden] de resterende huurachterstand moeten betalen. Wel wordt een lagere huurachterstand toegewezen dan na eisvermindering is gevorderd, namelijk een bedrag van € 464,44, omdat de incassokosten worden afgewezen. Hierover staat namelijk een oneerlijke bepaling in de huurovereenkomst. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden ook afgewezen. Hierna wordt deze beslissing verder uitgelegd. Huurachterstand 2.4. Hef Wonen heeft toegelicht dat zij de kale huurprijs vanaf de start van de huurovereenkomst per 1 juli jaarlijks heeft verhoogd, voor het eerst per 1 juli 2021. Volgens Hef Wonen heeft de huurverhoging telkens enkel plaatsgevonden op basis van de CPI-indexering. Ter onderbouwing heeft Hef Wonen een overzicht overgelegd van de jaarlijkse procentuele verhogingen die zij heeft doorgevoerd. De kantonrechter volgt het betoog van Hef Wonen en acht de berekening van de huurachterstand en de daarbij gegeven toelichting juist. Dit betekent dat op het moment van dagvaarden een huurbedrag van € 7.007,85 verschuldigd was. 2.5. Hoewel er dus geen oneerlijke huurverhoging is doorgevoerd, is onder het kopje ‘Huurprijswijzigingen’ van de huurovereenkomst wel bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd met een door de verhuurder nader te bepalen percentage, voor het eerst per 1 juli 2021. Zoals de kantonrechter reeds heeft geoordeeld in het tussenvonnis is een dergelijk opslagbeding oneerlijk. Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter heeft daarom het opslagbeding vernietigd. Ambtshalve toetsing: geen incassokosten 2.6. De kantonrechter wijst de gevorderde incassokosten af. Onder het kopje ‘Overige kosten’ van de huurovereenkomst staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. De bepaling wijkt in het nadeel van de huurder af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW)) of wekt die indruk. Een bepaling die de verhuurder recht geeft op buitengerechtelijke incassokosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de verhuurder geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de verhuurder eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de huurder die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. Verdere ambtshalve toetsing 2.7. De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. Rente 2.8. De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen. Hef Wonen heeft gesteld dat deze tot 5 juni 2025 € 411,03 bedraagt. De totale schuld bedraagt € 464,44 2.9. Hef Wonen heeft aangegeven dat [gedaagden] in totaal € 6.500,00 hebben betaald en dat dit in mindering strekt op de vordering. Op grond van artikel 6:44 BW komt dit bedrag eerst in mindering op de kosten, daarna op de verschenen rente en tot slot op de hoofdsom. Omdat de incassokosten zijn afgewezen, strekt de betaling van [gedaagden] niet in mindering op deze kosten. Dit betekent dat het door Hef Wonen gevorderde saldo moet worden verminderd met het bedrag aan afgewezen incassokosten. De rekensom is als volgt: € 918,88 (gevorderd saldo) – € 454,44 (afgewezen kosten) = € 464,44. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van dit resterende bedrag van € 464,44. Geen ontbinding en ontruiming 2.10. Hef Wonen vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Volgens artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 2.11. De kantonrechter stelt vast dat er ten tijde van de dagvaarding sprake was van een ernstige tekortkoming (een huurachterstand van meer dan drie maanden). Dit zou in beginsel toewijzing van de vordering tot ontbinding rechtvaardigen. Echter, de kantonrechter moet bij de beoordeling rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder ook feiten die zich na de dagvaarding hebben voorgedaan. 2.12. Uit de akte van Hef Wonen blijkt dat [gedaagden] zeer kort na de dagvaarding, te weten op 16 juni 2025 (slechts 11 dagen later), € 6.500,- hebben betaald. Hierdoor is de achterstand nagenoeg volledig ingelopen. Zoals hiervoor onder 2.9. berekend, resteert er thans nog slechts een bedrag van € 464,44 aan hoofdsom. De maandelijkse huurprijs bedraagt € 1.344,01. De thans nog openstaande schuld bedraagt dus nog geen maandtermijn. 2.13. Gelet op voornoemde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming op dit moment van onvoldoende betekenis is om de verstrekkende gevolgen van ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden daarom afgewezen. Proceskosten 2.14. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hoofdelijk veroordeeld om de proceskosten te betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagden] aan Hef Wonen moeten betalen op € 146,43 aan dagvaardingskosten, € 543,- aan griffierecht, € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.163,43. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Uitvoerbaar bij voorraad 2.15. Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd.

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Hef Wonen te betalen € 464,44 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 5 juni 2025 tot de dag dat volledig is betaald; 3.2. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.163,43; 3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.4. wijst af het anders of meer gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken. 53954 Hoge Raad 29 november 2024: ECLI:NL:HR:2024:1780