ECLI:NL:RBROT:2025:12596

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11625771 CV EXPL 25-8232

datum uitspraak: 24 oktober 2025

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Acre B.V.,

vestigingsplaats: Ophemert,

eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. P.R. Autar,

tegen

[gedaagde]

,

woonplaats: [woonplaats] ,

gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

die zelf procedeert.

1 De procedure

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 18 maart 2025, met bijlagen;

de mail van [gedaagde] van 25 april 2025, met een tegeneis;

de repliek, met een wijziging van de eis, met een bijlage;

de mail van [gedaagde] van 20 juli 2025, met een bijlage;

de rolbeslissing van 22 augustus 2025;

de akte van Acre, met bijlagen.

2 De beoordeling

Wat is de kern?

2.1. [gedaagde] huurde een woning van Acre. De huurcommissie heeft geoordeeld dat de afgesproken huurprijs niet redelijk is en heeft de prijs vastgesteld op een lager bedrag. Acre is het daar niet mee eens. Volgens haar moet de huurprijs hoger zijn. Zij vraagt de kantonrechter (na een aanpassing van de eis) om de prijs vast te stellen op € 578,47 per maand. Daarnaast eist ze dat [gedaagde] wordt veroordeeld om € 500,- aan leges die zij aan de huurcommissie heeft betaald aan haar te betalen.

2.2. [gedaagde] is het niet eens met de eis. Volgens hem moet de huurprijs € 576,91 zijn. Hij vindt dat hij de leges niet hoeft te betalen, omdat hij gelijk heeft gekregen van de huurcommissie. Hij eist verder zelf dat Acre wordt veroordeeld om het geld terug te betalen dat hij teveel betaald heeft.

Vanaf 3 oktober 2023 geldt een huurprijs van € 576,91

2.3. [gedaagde] is de woning gaan huren vanaf 3 oktober 2023. Inmiddels zijn Acre en [gedaagde] het met elkaar eens dat de woning toen 99,25 punten waard was. [gedaagde] wijst er terecht op dat dit moet worden afgerond naar beneden, tot 99 punten. Daarbij hoorde in 2023 een huurprijs van € 576,91. De kantonrechter stelt de aanvangshuurprijs vanaf 3 oktober 2023 daarom vast op dat bedrag.

Vanaf 1 juli 2024 geldt een huurprijs van € 597,68

2.4. [gedaagde] wil dat Acre wordt veroordeeld om de huur terug te betalen, die hij teveel heeft betaald tot 30 april 2025, de einddatum van de huurovereenkomst. Daarvoor moet de kantonrechter vaststellen welke huur over de hele periode gold.

2.5. Zoals hiervoor is geoordeeld was de huurprijs bij de start € 576,91. In de laatste akte heeft Acre gesteld dat zij de huurprijs in juli 2024 heeft verhoogd met 5,8% en dat daarom de aangepaste huur ook moet worden verhoogd met dat percentage. In de bijgevoegde huurverhogingsbrief staat inderdaad dat Acre voorstelt om de huur met 5,8% te verhogen van € 685,- naar € 724,73. Uit de bijlagen bij de dagvaarding blijkt dat [gedaagde] daartegen heeft geprotesteerd. Daarop heeft Acre hem een aangepast voorstel gedaan van € 709,60. Volgens het betalingsoverzicht van Acre heeft [gedaagde] dat bedrag daarna tien keer betaald. Blijkbaar heeft hij met die verhoging van € 24,60 (€ 709,60 - € 685,-) ingestemd. Dat volgt ook uit zijn mail van 25 april 2025, waarin hij schrijft dat de huur is verhoogd naar € 709,60. Dat gaat dus om een percentage van 3,6% (24,6 / 685). De kantonrechter oordeelt daarom dat vanaf 1 juli 2024 ook de aangepaste huur met dat percentage is verhoogd. Dat komt neer op € 597,68 (576,91 x 1,036).

[gedaagde] heeft de eerste maand van de huurovereenkomst € 556,60 betaald

2.6. Om vast te stellen hoeveel [gedaagde] teveel heeft betaald moet de kantonrechter ook vaststellen wat [gedaagde] betaald heeft. [gedaagde] heeft in zijn mails bedragen genoemd. Bij haar laatste akte heeft Acre een betalingsoverzicht gedaan, waarin staat dat [gedaagde] in totaal € 13.132,60 aan huur heeft betaald. Het enige verschil is dat [gedaagde] stelt dat hij over de maand oktober 2023 € 685,- heeft betaald. Volgens Acre heeft hij over die maand slechts € 556,60 betaald, omdat hij niet de hele maand gehuurd heeft. Het bedrag dat Acre noemt staat ook in de huurovereenkomst (artikel 4.3). Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dit bedrag klopt. [gedaagde] kan dit eenvoudig nagaan. Als blijkt dat hij toch € 685,- heeft betaald, dan heeft hij uiteraard nog recht op € 128,40 extra (€ 685 - € 556,60).

Acre moet € 1.983,92 terugbetalen

2.7. [gedaagde] had in totaal dus € 11.131,77 moeten betalen, namelijk

€ 539,69 voor 3 tot en met 31 oktober 2023 (€ 576,91 / 31 * 29);

€ 4.615,28 voor november 2023 tot en met juni 2024 (8 maanden x € 576,91);

€ 5.976,80 voor juli 2024 tot en met april 2025 (10 maanden x € 597,68).

2.8. [gedaagde] heeft in totaal € 13.132,60 betaald (2.6). Dat betekent dat Acre [gedaagde] € 2.000,83 moet terugbetalen. Daar wordt zij toe veroordeeld.

[gedaagde] hoeft de Huurcommissieleges niet aan Acre te betalen

2.9. De Huurcommissie heeft Acre veroordeeld om € 500,- aan leges te betalen. De kantonrechter oordeelt dat de Huurcommissie dit terecht heeft geoordeeld. [gedaagde] is namelijk voor het grootste deel in het gelijk gesteld. Zijn huurprijs is door de huurcommissie verlaagd van € 685,- naar € 570,62. In deze procedure komt de prijs iets hoger uit, maar nog steeds staat vast dat de oorspronkelijk afgesproken huurprijs te hoog was en dat [gedaagde] dus terecht de procedure bij de Huurcommissie is gestart.

2.10. Dat de uitspraak van de Huurcommissie volledig komt te vervallen door deze procedure betekent niet dat daarmee ook de legesveroordeling vervalt, zoals Acre lijkt te suggereren. De partijen zijn richting elkaar niet meer gebonden aan de inhoud van de beslissing, maar dat betekent niet dat ook de betaalverplichting richting de Huurcommissie vervalt. Een geschil over de legesveroordeling kan overigens aan de kantonrechter worden voorgelegd. Van een leemte in de wet, zoals Acre stelt, is dus ook geen sprake.

Acre moet de proceskosten betalen

2.11. De proceskosten komen voor rekening van Acre, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Acre aan [gedaagde] moet betalen op € 0,-, omdat [gedaagde] zelf procedeert en dus geen kosten heeft gemaakt.

3 De beslissing

De kantonrechter:

3.1. stelt de aanvangshuurprijs voor de woning vanaf 3 oktober 2023 vast op € 576,91 per maand;

3.2. veroordeelt Acre om aan [gedaagde] € 2.000,83 te betalen;

3.3. veroordeelt Acre in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 0,-.

3.4. wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.

33394 Besluit huurprijzen woonruimte, bijlage I, onderdeel A

Besluit huurprijzen woonruimte, bijlage I, onderdeel A, toelichting, paragraaf 12

Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, bijlage I

Artikel 7:249 BW en 7:262 BW, artikel 11 lid 2 en 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en Hoge Raad 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633, 3.1.2

Artikel 7 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte

Hoge Raad 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, 2.8

Kamerstukken II 2012–2013, 33 698, nr. 3, p. 15