ECLI:NL:RBROT:2025:10101

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11410508 CV EXPL 24-29055 datum uitspraak: 9 mei 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiseres] , vestigingsplaats: [vestigingsplaats] , eiseres, gemachtigde: Jongerius Gerechtsdeurwaarders/Juristen/Incasso B.V., tegen 1. [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] , 3. [gedaagde 3] , woonplaats: [woonplaats] , gedaagden, die zelf procederen. De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘Gedaagden’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 5 november 2024, met bijlagen; de aantekeningen van het mondelinge antwoord; de e-mail van 4 december 2024 aan de zijde van Gedaagden, met bijlagen; de aantekeningen van het mondelinge verweer van 5 december 2024 aan de zijde van Gedaagden; een akte van 24 januari 2025 aan de zijde van [eiseres] , met een bijlage; een akte van 10 februari 2025 aan de zijde van [eiseres] , met bijlagen; de rolbeslissing van 14 maart 2025. 1.2. Op 29 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: aan de zijde van [eiseres] : mr. E.A.C. Appels, namens de gemachtigde; aan de zijde van Gedaagden: [gedaagde 1] en [gedaagde 3] , beiden ook namens [gedaagde 2] . 1.3 Hoewel zij daarvoor in de gelegenheid zijn gesteld, hebben Gedaagden niet meer gereageerd op de akte van 10 februari 2025 van [eiseres] .

Waar gaat de zaak over? 2.1. Gedaagden huren sinds 11 januari 2021 een woning van [eiseres] . De huur bedroeg laatstelijk € 1.416,64 per maand. Gedaagden hebben een huurachterstand laten ontstaan. [eiseres] eist bij dagvaarding dat Gedaagden die huurachterstand en de lopende huur betalen, dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt, dat Gedaagden de woning moeten ontruimen en dat Gedaagden tot het moment van ontruiming een gebruiksvergoeding moeten betalen. Gedaagden moeten van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen. Hierna wordt uitgelegd waarom. De vordering tot ontbinding en ontruiming is ingetrokken 2.2. Partijen hebben tijdens de zitting afgesproken dat Gedaagden de sleutels van de woning na de zitting zullen verstrekken aan de gemachtigde van [eiseres] en dat de huurovereenkomst dan zal eindigen per 1 februari 2025. [eiseres] heeft de kantonrechter bericht dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden ingetrokken, omdat deze afspraken zijn nagekomen. Over deze vorderingen hoeft de kantonrechter daarom niet meer te oordelen en te beslissen. De kantonrechter vernietigt het opslagbeding 2.3. In artikel 5.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. 2.4. Tijdens de zitting is [eiseres] in de gelegenheid gesteld om zich over de mogelijk oneerlijke aard van het opslagbeding uit te laten. [eiseres] heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom het opslagbeding in dit geval toegestaan zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding. [eiseres] heeft echter in haar akte van 10 februari 2025 inzichtelijk gemaakt, dat zij het opslagbeding nooit heeft toegepast en dat de verhogingen van de huurprijs van Gedaagden steeds was toegestaan. Gedaagden zijn in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de eventuele toepassing van het opslagbeding, maar hebben hier geen gebruik van gemaakt. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de huur steeds is verhoogd met een verhoging die is toegestaan. De vernietiging van het opslagbeding heeft daarom geen invloed op de hoogte van de huurachterstand. Huurachterstand 2.5. De huurachterstand is € 11.290,66, omdat door Gedaagden niet is betwist dat de huurachterstand op het moment van de zitting € 11.290,66 is als de huurovereenkomst nog niet is geëindigd. Ook is niet weersproken dat partijen nadien hebben afgesproken dat de huurovereenkomst inderdaad pas na de zitting, per 31 januari 2025 is geëindigd. De huur tot en met de maand januari 2025 zit hier dus bij. Opschorting van de huur 2.6. Gedaagden voeren aan dat zij de huur niet hebben betaald omdat de woning meerdere gebreken heeft. Gedaagden hebben in verband met de door hen gestelde gebreken geen huurprijsvermindering gevorderd, maar doen een beroep op opschorting van hun huurbetalingsverplichting. Indien dat beroep op opschorting slaagt betekent dit dat er geen sprake is van een tekortkoming van Gedaagden, met consequenties voor de eis van [eiseres] . 2.7. De kantonrechter is van oordeel dat Gedaagden geen beroep op opschorting toekomen voor de periode vòòr 11 september 2024, omdat zij [eiseres] tot die datum niet op de hoogte hebben gesteld van gebreken en van haar hebben verlangd die op te lossen. Ook na deze periode komen Gedaagden geen beroep op opschorting toe, omdat zij [eiseres] onvoldoende in de gelegenheid hebben gesteld om de gebreken te onderzoeken dan wel te herstellen. Hierna wordt toegelicht waarom. 2.8. Op grond van artikel 6:262 BW jo. artikel 7:205 BW mag een huurder in beginsel zijn betalingsverplichting van de huur opschorten, als de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken aan de woning niet nakomt. De huurder moet in beginsel voor een succesvol beroep op opschorting wel de verhuurder op de hoogte stellen van de gebreken, zodat de verhuurder voldoende gelegenheid krijgt om de gebreken te herstellen. Alleen als de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder in voldoende mate met het gebrek bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan, is de huurder bevoegd tot opschorting zonder dat hij het gebrek vooraf bij de verhuurder heeft gemeld. 2.9. Gedaagden stellen dat er sprake is van lekkages, muizenoverlast en deurplaten die niet vastzitten en dat zij hierover meerdere malen telefonisch contact hebben opgenomen met [eiseres] . [eiseres] betwist dat en stelt dat niet uit haar administratie blijkt dat Gedaagden meldingen van de gebreken hebben gedaan en dat de gebreken ook niet op andere wijze bekend waren bij haar. 2.10. Hoewel Gedaagden stellen dat zij meermaals telefonisch contact hebben opgenomen met [eiseres] over deze gebreken, blijkt dit nergens uit. Gezien de gemotiveerde betwisting van [eiseres] had het op de weg van Gedaagden gelegen om stukken over te leggen waaruit blijkt dat- en wanneer zij de gestelde gebreken kenbaar hebben gemaakt aan [eiseres] . Dat hebben Gedaagden niet gedaan. Niet is vast komen te staan dat Gedaagden voorafgaand aan het niet betalen van de huur melding hebben gedaan van de gebreken. 2.11. Uit de door [eiseres] overgelegde e-mailcorrespondentie tussen haar en Gedaagden blijkt dat Gedaagden op 11 september 2024 melding hebben gedaan van de lekkages, muizenoverlast en deurplaten die niet vastzitten. [eiseres] reageert op deze e-mail en stelt dat zij nooit eerder op de hoogte is gesteld van de door Gedaagden genoemde gebreken en dat zij daarom geen beroep op opschorting kunnen doen. 2.12. Hoewel Gedaagden [eiseres] op 11 september 2024 op de hoogte hebben gesteld van de door hen gestelde gebreken, kunnen Gedaagden ook na de melding van 11 september 2024 geen geslaagd beroep op opschorting doen. [eiseres] heeft immers voldoende gesteld dat zij binnen een redelijke termijn hebben gepoogd om de eventuele gebreken te bekijken, maar dat dit niet is gelukt omdat er geen reactie vanuit Gedaagden is gekomen. Dat betwisten Gedaagden niet. [eiseres] stelt dat zij meermaals heeft gevraagd om foto’s en zelfs mensen heeft gestuurd om de gebreken te bekijken. Ook dat betwisten Gedaagden niet. [eiseres] is daarmee niet in de gelegenheid gesteld om de aard en omvang van de gebreken te onderzoeken dan wel om de gebreken te herstellen. Gedaagden moeten een huurachterstand van € 11.290,66 betalen 2.13. Gedaagden worden hoofdelijk veroordeeld om € 11.290,66 aan [eiseres] te betalen.

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt Gedaagden hoofdelijk, in die zin dat wanneer de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiseres] te betalen € 11.859,67 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 7.040,74 vanaf 5 november 2024 tot de dag dat volledig is betaald; 3.2. veroordeelt Gedaagden eveneens hoofdelijk, in die zin dat wanneer de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.477,32; 3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.4. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken. 64266 Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780. Hoge Raad 6 juni 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2389.