ECLI:NL:RBROT:2024:9838

RECHTBANK ROTTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: ROT 23/2734 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2024 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, gemachtigde: mr. A. Bakker, en de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , gemachtigde: mr. R.P.M.M. Mols. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 8 maart 2023. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (de woning) per 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 345.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. Eiser heeft nadere stukken ingediend. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 1 augustus 2024 op zitting behandeld. Aan de zitting hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Namens de heffingsambtenaar is ook [taxateur] verschenen.

2. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-één-kapwoning uit het jaar 1981. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 131 m² en een perceeloppervlakte van 230 m². De woning heeft een garage.

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld? 4. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 286.000,- bedraagt. Eiser bestrijdt bij gebrek aan wetenschap dat de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn. De heffingsambtenaar had de volledige iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten moeten overleggen. Eiser betwist dat de heffingsambtenaar er rekening mee heeft gehouden dat een gedeelte van het perceel op een waterverdedigingswerk is gelegen, althans dat de grondwaarde van dat deel van het perceel juist is berekend. Eiser bestrijdt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser stelt dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde [vergelijkingsobject 1] een gebruiksoppervlakte van 185 m² heeft (in plaats van 163 m²) en dus een lagere m²-prijs. Over de gehele lengte aan de achterzijde is de woning uitgebouwd. Waarschijnlijk heeft om die reden de heffingsambtenaar de gebruiksoppervlakte niet juist berekend. Er is te weinig rekening gehouden met de bovengemiddelde onderhoud en kwaliteit. Ook het bouwjaar is zo afwijkend dat daarmee rekening moet worden gehouden. Eiser stelt dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde [vergelijkingsobject 2] een gebruiksoppervlakte heeft van 212 m² (in plaats van 207 m²) en dat er geen rekening mee is gehouden dat dit object aan het water ligt, maar niet aan een drukke weg en bovengemiddeld is. Het door de heffingsambtenaar gehanteerde [vergelijkingsobject 3] heeft een ruim balkon, een bovengemiddelde keuken en is aan het water gelegen. Ter onderbouwing van zijn standpunten heeft eiser een WOZ-deskundigenrapport van 19 juli 2024 en overzichten van ‘De Juiste Waarde B.V.’ overgelegd. Ook heeft eiser informatie van Vastgoedpro (prijsontwikkeling woningen) overgelegd. 5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix bij het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten ( [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 4] , [vergelijkingsobject 2] , [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 5] ) zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten is hoger dan de vierkantemeterprijs van de woning. 7. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar was bovendien niet gehouden tot een nadere onderbouwing van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, al dan niet door het overleggen van (volledige) iWOZ-kaarten, omdat eiser de juistheid van die objectkenmerken niet voldoende gemotiveerd heeft betwist. 8. In de matrix heeft de heffingsambtenaar de waarde van de objectonderdelen vermeld. Met de matrix heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn verdisconteerd. 8.1 Op de zitting heeft eiser verklaard dat de ligging van de woning aan of op een waterverdedigingswerk geen punt van geschil meer is. De rechtbank zal deze stellingen daarom verder niet bespreken. Eiser heeft zijn stelling dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, onderbouwd door te wijzen op het verschil in bouwjaar waardoor met gebruikmaking van andere NEN-normen is gebouwd, hetgeen vooral tot verschil in de mogelijkheid tot energiebesparing leidt. 8.2 Eiser heeft wel gesteld maar niet onderbouwd dat verweerder een onjuiste gebruiksoppervlakte voor de vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd. Verweerder heeft toegelicht dat de gebruiksoppervlakten zijn berekend op grond van de bouwdossiers. Ook de stelling dat verweerder het onderhoudsniveau en de kwaliteit van de vergelijkingsobjecten anders had moeten waarderen dan hij heeft gedaan, is niet nader onderbouwd. 8.3 In het door eiser overgelegde WOZ-deskundigenrapport wordt de waarde onderbouwd met verkoopcijfers van woningen die weliswaar een bouwjaar hebben dat meer overeenkomt met dat van de woning, maar die zijn gelegen in een andere wijk. De heffingsambtenaar heeft ter zitting uitgelegd dat de wijk waarin de woning van eiser ligt ( [wijk 1] ) een ander waardeniveau heeft dan de wijk waarin de woningen zijn gelegen waarmee in het door eiser overgelegde taxatierapport wordt vergeleken ( [wijk 2] ). De rechtbank volgt het standpunt van verweerder dat de vergelijkingsobjecten in het taxatierapport van eiser daardoor minder goed bruikbaar zijn. 8.4 Tot slot is in de matrix van de heffingsambtenaar sprake van een bandbreedte van € 77.290,- (door het verschil) tussen de vierkantemeterprijs van de woning en de gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten, waarin eventuele nadere verschillen, waaronder die in bouwjaar, geacht kunnen worden te zijn verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.

9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van mr.Y.W. Geerts, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 oktober 2024. De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen griffier rechter Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300. Vgl. Hof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310. € 2.539 - € 1.949 * 131 = € 77.290.

RECHTBANK ROTTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: ROT 23/2734 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2024 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, gemachtigde: mr. A. Bakker, en de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , gemachtigde: mr. R.P.M.M. Mols. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 8 maart 2023. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (de woning) per 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 345.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. Eiser heeft nadere stukken ingediend. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 1 augustus 2024 op zitting behandeld. Aan de zitting hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Namens de heffingsambtenaar is ook [taxateur] verschenen.

2. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-één-kapwoning uit het jaar 1981. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 131 m² en een perceeloppervlakte van 230 m². De woning heeft een garage.

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld? 4. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 286.000,- bedraagt. Eiser bestrijdt bij gebrek aan wetenschap dat de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn. De heffingsambtenaar had de volledige iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten moeten overleggen. Eiser betwist dat de heffingsambtenaar er rekening mee heeft gehouden dat een gedeelte van het perceel op een waterverdedigingswerk is gelegen, althans dat de grondwaarde van dat deel van het perceel juist is berekend. Eiser bestrijdt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser stelt dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde [vergelijkingsobject 1] een gebruiksoppervlakte van 185 m² heeft (in plaats van 163 m²) en dus een lagere m²-prijs. Over de gehele lengte aan de achterzijde is de woning uitgebouwd. Waarschijnlijk heeft om die reden de heffingsambtenaar de gebruiksoppervlakte niet juist berekend. Er is te weinig rekening gehouden met de bovengemiddelde onderhoud en kwaliteit. Ook het bouwjaar is zo afwijkend dat daarmee rekening moet worden gehouden. Eiser stelt dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde [vergelijkingsobject 2] een gebruiksoppervlakte heeft van 212 m² (in plaats van 207 m²) en dat er geen rekening mee is gehouden dat dit object aan het water ligt, maar niet aan een drukke weg en bovengemiddeld is. Het door de heffingsambtenaar gehanteerde [vergelijkingsobject 3] heeft een ruim balkon, een bovengemiddelde keuken en is aan het water gelegen. Ter onderbouwing van zijn standpunten heeft eiser een WOZ-deskundigenrapport van 19 juli 2024 en overzichten van ‘De Juiste Waarde B.V.’ overgelegd. Ook heeft eiser informatie van Vastgoedpro (prijsontwikkeling woningen) overgelegd. 5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix bij het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten ( [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 4] , [vergelijkingsobject 2] , [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 5] ) zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten is hoger dan de vierkantemeterprijs van de woning. 7. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar was bovendien niet gehouden tot een nadere onderbouwing van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, al dan niet door het overleggen van (volledige) iWOZ-kaarten, omdat eiser de juistheid van die objectkenmerken niet voldoende gemotiveerd heeft betwist. 8. In de matrix heeft de heffingsambtenaar de waarde van de objectonderdelen vermeld. Met de matrix heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn verdisconteerd. 8.1 Op de zitting heeft eiser verklaard dat de ligging van de woning aan of op een waterverdedigingswerk geen punt van geschil meer is. De rechtbank zal deze stellingen daarom verder niet bespreken. Eiser heeft zijn stelling dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, onderbouwd door te wijzen op het verschil in bouwjaar waardoor met gebruikmaking van andere NEN-normen is gebouwd, hetgeen vooral tot verschil in de mogelijkheid tot energiebesparing leidt. 8.2 Eiser heeft wel gesteld maar niet onderbouwd dat verweerder een onjuiste gebruiksoppervlakte voor de vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd. Verweerder heeft toegelicht dat de gebruiksoppervlakten zijn berekend op grond van de bouwdossiers. Ook de stelling dat verweerder het onderhoudsniveau en de kwaliteit van de vergelijkingsobjecten anders had moeten waarderen dan hij heeft gedaan, is niet nader onderbouwd. 8.3 In het door eiser overgelegde WOZ-deskundigenrapport wordt de waarde onderbouwd met verkoopcijfers van woningen die weliswaar een bouwjaar hebben dat meer overeenkomt met dat van de woning, maar die zijn gelegen in een andere wijk. De heffingsambtenaar heeft ter zitting uitgelegd dat de wijk waarin de woning van eiser ligt ( [wijk 1] ) een ander waardeniveau heeft dan de wijk waarin de woningen zijn gelegen waarmee in het door eiser overgelegde taxatierapport wordt vergeleken ( [wijk 2] ). De rechtbank volgt het standpunt van verweerder dat de vergelijkingsobjecten in het taxatierapport van eiser daardoor minder goed bruikbaar zijn. 8.4 Tot slot is in de matrix van de heffingsambtenaar sprake van een bandbreedte van € 77.290,- (door het verschil) tussen de vierkantemeterprijs van de woning en de gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten, waarin eventuele nadere verschillen, waaronder die in bouwjaar, geacht kunnen worden te zijn verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.

9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van mr.Y.W. Geerts, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 oktober 2024. De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen griffier rechter Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300. Vgl. Hof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310. € 2.539 - € 1.949 * 131 = € 77.290.