ECLI:NL:RBROT:2024:4712

RECHTBANK ROTTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: ROT 23/108 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2024 in de zaak tussen [naam eiser] , uit [plaats] , eiser (gemachtigde: [persoon A] ), en de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep (gemachtigde: mr. Y. Kievit). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 november 2022. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] in Schiedam (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 617.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schiedam voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 598.000,-. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 19 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen. Namens eiser is verschenen [persoon B] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser.

2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een eindwoning uit 1931 in de wijk Haverschmidtkwartier. De gebruiksoppervlakte bedraagt 183 m² en de kadastrale oppervlakte bedraagt 295 m². De woning bevat drie dakkapellen, een garage, een berging/schuur, een aanbouw, een kelder en een zolder.

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ heeft geschonden, of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar ten onrechte geen taxatiekosten heeft vergoed. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser. 4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Heeft de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden? 5. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd handelt met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ door niet alle opgevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde te overleggen. De waarde van de afzonderlijke objectonderdelen is niet inzichtelijk gemaakt en de indexeringscijfers inclusief onderbouwingen zijn niet verstrekt. 5.1. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat op grond van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ geen inzicht hoeft te worden gegeven in (de opbouw van) de waarde van de objectonderdelen. De indexeringspercentages zijn daarnaast af te leiden uit het taxatieverslag. De transactiegegevens van de referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd liggen niet ten grondslag aan de vastgestelde waarde en zijn geen op de zaak betrekking hebbend stuk. 5.2. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. 5.3. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in bezwaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De indexeringspercentages zijn gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en dienen derhalve, in geval van een specifiek verzoek daartoe, uit de verstrekte gegevens te blijken. Met de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat indien de indexering uit een taxatieverslag kan worden afgeleid, deze niet afzonderlijk hoeft te worden verstrekt. Dat is in deze zaak echter niet het geval. In het taxatieverslag worden de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten genoemd, tezamen met de WOZ-waarden van deze objecten op de waardepeildatum. Niet duidelijk wordt of deze WOZ-waarden zijn vastgesteld op basis van de geïndexeerde verkoopprijzen dan wel op basis van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het laatste geval kan uit een vergelijking van deze twee waarden in het taxatieverslag niet worden afgeleid welk indexeringspercentage de heffingsambtenaar gehanteerd heeft ten aanzien van het vergelijkingsobject. De beroepsgrond slaagt. Gelet hierop behoeven de overige gronden die in dit kader zijn aangevoerd geen bespreking meer. 5.4. Gelet op het bovenstaande is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd. De rechtbank zal hieronder beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld? 6. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiser kan de waarde niet hoger zijn dan € 586.000,-. De bouwkundige kwaliteit verkeert in een slechte staat. Er is sprake van enkel glas en er ontbreken spouwmuren. De afgelopen dertig jaar is er niets aan de woning gebeurd. Gelet hierop zou het onderhoud de kwalificatie ‘2’ moeten krijgen. Ter zitting heeft eiser zich nog op het standpunt gesteld dat de indexeringscijfers met de bolletjesgrafieken niet inzichtelijk zijn gemaakt. Hierbij verwijst eiser naar een uitspraak van deze rechtbank. 7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 7.1. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals ligging, bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. 7.2. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Voor het onderhoud is geen correctie toegepast omdat de vergelijkingsobjecten uit dezelfde bouwperiode komen als de woning, waardoor deze factoren vergelijkbaar zijn. Ten opzichte van de vergelijkingsobjecten verkeert de woning daarom, voor wat betreft onderhoud, in een gemiddelde staat. Bovendien bedraagt de gehanteerde m²-prijs van de woning € 2.043,- tegenover een gemiddelde m²-prijs van € 2.507,- voor de vergelijkingsobjecten. Het verschil per m² van € 464,- brengt, omgerekend naar de woning, een totaal waardeverschil van (€ 464,- x 183 m²) € 84.912,- mee. Wanneer het onderhoud de kwalificatie ‘2’ krijgt zorgt dit voor een correctie van (€ 65,- x 183 m²) € 11.895,-. De rechtbank acht een mogelijk verder waardedrukkend effect hiermee voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde. Ten aanzien van de stelling van eiser dat de indexeringspercentages met de bolletjesgrafieken niet inzichtelijk zijn gemaakt overweegt de rechtbank het volgende. Anders dan in de uitspraak van deze rechtbank van 2 maart 2022 is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de bolletjesgrafieken de gehanteerde indexeringspercentages voldoende heeft toegelicht en aannemelijk heeft gemaakt. Uit de grafieken blijkt dat de heffingsambtenaar alle verkopen tussen de verkoopdatum van het betreffende object en de waardepeildatum, van hetzelfde type woning, heeft gebruikt om tot de percentages te komen. Nu eiser hier niets tegenover heeft gesteld ziet de rechtbank geen aanleiding om aan de in de grafiek opgenomen gegevens te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet. 7.3. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld. Heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte geen taxatiekosten vergoed? 8. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte geen taxatiekosten heeft vergoed. Nu de waarde in de uitspraak op bezwaar is verlaagd had dit wel gemoeten. De heffingsambtenaar heeft dit ter zitting beaamd.

10. Het beroep is gegrond omdat de uitspraak op bezwaar in strijd is met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 7:15, tweede lid, van de Awb. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Maar de rechtbank laat met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Awb de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand. Dit omdat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 10.1. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.750,- omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Verder komen, met inachtneming van de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, de door eiser gemaakte taxatiekosten van € 128,26 (2 uur à € 53,- per uur voor de niet-inpandige woningtaxatie, vermeerderd met 21% btw) voor vergoeding in aanmerking. Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt eiser ook in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Hiervoor kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875,- en een wegingsfactor 0,25. Deze vergoeding bedraagt dus € 218,75. De uitbetaling dient plaats te vinden op het rekeningnummer van eiser.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven; - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.097,01,- aan proceskosten aan eiser; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade aan eiser tot een bedrag van € 50,-. Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 mei 2024. griffier rechter Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Rb. Den Haag 11 januari 2024, ECLI:NL:RBDHA:2024:455. Hof Amsterdam 7 november 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2630. HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052. Rb. Rotterdam 2 maart 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:1471. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 Hof Den Haag, 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2752. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.6.2. Rb. Rotterdam 12 juli 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:6163. HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.