ECLI:NL:RBROT:2024:4277

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10567822 CV EXPL 23-17804 datum uitspraak: 3 mei 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Certitudo iRetail V C.V., rechtsopvolgster van VDV City B.V., vestigingsplaats: ‘s-Hertogenbosch, eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, gemachtigde: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard, tegen 1 [gedaagde 1] t.h.o.d.n.[handelsnaam], vestigingsplaats: [vestigingsplaats], 2. [gedaagde 2], 3. [gedaagde 3], beiden wonend op een geheim adres, gedaagden in conventie, eisers in reconventie, gemachtigde: mr. Th.C. Visser, De partijen worden hierna ‘Certitudo’ en ‘[gedaagde 1]’, ‘[gedaagde 2]’ en ‘[gedaagde 3]’ genoemd. Gedaagden sub 1 tot en met 3 worden gezamenlijk ‘[gedaagden]’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 15 juni 2023, met bijlagen; de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie, met bijlagen; de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende overlegging productie ten behoeve van de comparitie van partijen, met bijlage; de akte indiening stukken van de zijde van [gedaagden], met bijlagen; de akte indiening stukken II van de zijde van [gedaagden], met bijlage; de brief van 30 november 2023 van de zijde van [gedaagden], met bijlage; de spreekaantekeningen van de zijde van [gedaagden]; de ter zitting overgelegde specificatie van de zijde van Certitudo; de akte houdende uitlating zijdens eiseres tevens houdende wijziging van eis; de antwoordakte van de zijde van [gedaagden] 1.2. Op 5 december 2023 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens Certitudo: [naam 1] (asset [functie 1]), [naam 2] ([functie 2]) en [naam 3] ([functie 3]), bijgestaan door de hierboven genoemde gemachtigde; [gedaagde 2] en [gedaagde 3], bijgestaan door de hierboven genoemde gemachtigde en mr. S. Nooteboom. Daarnaast waren een vriendin en nichtje van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] aanwezig.

Wat is de kern? 2.1. [gedaagden] huren van Certitudo een bedrijfsruimte aan [adres]. Zij betalen een huurprijs van op het moment van dagvaarden € 6.881,02 per maand. De huurovereenkomst tussen partijen is aangegaan voor een periode van tien jaar met ingang van 1 augustus 2017. [gedaagden] hebben een achterstand laten ontstaan in betaling van de huur en servicekosten. Volgens Certitudo hebben [gedaagden] tot en met januari 2024, inclusief boeterente, afrekening servicekosten en incassokosten, een achterstand laten ontstaan van (na eisvermindering) € 49.453,81. Certitudo eist daarom dat [gedaagden] worden veroordeeld deze achterstand te betalen, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagden] worden veroordeeld de bedrijfsruimte te ontruimen. Daarnaast eist Certitudo dat [gedaagden] worden veroordeeld de proceskosten te betalen. 2.2. [gedaagden] zijn het daar niet mee eens. Zij hebben daartoe allereerst aangevoerd dat de eisen door de verkeerde partij zijn ingesteld. Het (erfpachtrecht van) het winkelcentrum waarin de bedrijfsruimte is gevestigd, en dus ook de bedrijfsruimte zelf, is namelijk op 2 juli 2020 door VDV City B.V. overgedragen aan de Stichting Juridisch Eigenaar Certitudo WC Binnenhof (hierna: de Stichting). De Stichting is dan ook verhuurder van de bedrijfsruimte geworden. Zij had de eisen moeten instellen, aldus [gedaagden] Daarnaast betwisten [gedaagden] de hoogte van de huurachterstand. 2.3. Als de kantonrechter oordeelt dat Certitudo wel als contractspartij van [gedaagde 1] kan worden aangemerkt, eisen [gedaagden] zelf een verklaring voor recht dat zij aanspraak kunnen maken op € 3.729,00 aan huurkorting in verband met de coronacrisis. Ook eisen zij dat Certitudo wordt veroordeeld (i) de eindafrekening servicekosten over de jaren 2021 en 2022, en (ii) een toelichting op de in rekening gebrachte servicekosten over de jaren 2020, 2021 en 2022, te verstrekken. Tot slot eisen zij dat Certitudo wordt veroordeeld in de proceskosten. 2.4. De kantonrechter wijst de eisen van Certitudo af, omdat deze zijn ingesteld door de verkeerde partij. In deze omstandigheden komt zij niet toe aan behandeling van de tegeneisen van [gedaagden] Zij legt dat hieronder uit. Certitudo kan niet als verhuurder van de bedrijfsruimte worden aangemerkt 2.5. Omdat onder andere ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte wordt gevorderd, moet eerst worden beoordeeld of Certitudo kan worden aangemerkt als verhuurder van de bedrijfsruimte. 2.6. Tussen partijen staat vast dat de juridische eigendom (lees: de rechten van erfpacht) van de bedrijfsruimte per 2 juli 2020 door VDV City B.V. is overgedragen aan de Stichting. Dit blijkt ook uit de akte ‘levering rechten van erfpacht’ van 2 juli 2020 (de akte van levering) en het kadastrale uittreksel van 24 november 2023. 2.7. Certitudo heeft echter aangevoerd dat het feit dat de Stichting juridisch eigenaar is geworden van de bedrijfsruimte, niet maakt dat Certitudo niet als verhuurder van de bedrijfsruimte kan worden aangemerkt. De Stichting heeft het juridische eigendom namelijk verkregen ten behoeve van en namens Certitudo. Certitudo is dan ook vanaf de overname partij geworden bij de huurovereenkomst. De kantonrechter volgt Certitudo niet in deze stelling. 2.7.1. In artikel 2.1 van de akte van levering is bepaald dat het juridisch eigendom wordt overgedragen aan de Stichting: “Verkrijger zal het Verkochte geleverd krijgen en gaan houden in hoedanigheid van één van de juridische entiteiten belast met het houden van de juridische gerechtigheid van de vermogensbestanddelen van de C.V., zulks op basis van de Overeenkomst Juridische Eigendom.”. Doordat het juridisch eigendom van (het erfpachtrecht van) de bedrijfsruimte via de akte van levering is overgedragen aan de Stichting, is de Stichting (als juridisch eigenaar) automatisch verhuurder geworden (artikel 7:226 BW). Dat de Stichting dit juridisch eigendom heeft verkregen ten behoeve van en namens Certitudo, blijkt niet uit de akte van levering. Dat dit wel in het KvK-uittreksel van de Stichting is opgenomen maakt dit niet anders. Voor de beoordeling van de vraag wie het juridisch eigendom heeft verkregen, is de akte van levering bepalend. 2.7.2. Voor zover Certitudo heeft bedoeld aan te voeren dat zij het economisch eigendom van de vermogensbestanddelen van de Stichting heeft verkregen, en dat zij op die grond automatisch partij is geworden bij de huurovereenkomst, geldt dat de economische overdracht niet onder het bereik van artikel 7:226 BW valt.Certitudo had de huurovereenkomst wel van de Stichting kunnen overnemen door middel van contractsovername (artikel 6:159 BW), maar zij heeft niet gesteld dat dit is gebeurd. Ook is niet gesteld of gebleken dat Certitudo op basis van een lastgevingsovereenkomst (artikel 7:414 BW) kan procederen voor de Stichting. 2.7.3. Dat de Stichting automatisch partij is geworden bij de huurovereenkomst, volgt overigens ook uit de brief die Certitudo zelf op 2 juli 2020 aan [gedaagde 1] heeft verstuurd. Daarin staat: “Op 1 juli 2020 heeft Stichting Juridisch Eigenaar Certitudo WC Binnenhof het winkelcentrum Binnenhof te Rotterdam verworven. Derhalve is vanaf vorenstaand genoemde datum Stichting Juridisch Eigenaar Certitudo WC Binnenhof uw nieuwe contractspartij”. Dat dit abusievelijk in deze brief is vermeld, zoals Certitudo stelt, volgt de kantonrechter niet. Ook uit de akte van levering en het kadastrale uittreksel blijkt immers dat de Stichting het juridisch eigendom van (de rechten van erfpacht van) de bedrijfsruimte heeft verworven. Deze brief sluit dus precies aan op deze informatie. Het feit dat Certitudo steeds de onderhandelingen heeft gevoerd en dat aan Certitudo moet worden betaald, maakt niet dat zij als verhuurder van de bedrijfsruimte moet worden aangemerkt. Het gaat erom wie de contractpartij is (geworden). 2.7.4. Aan de stelling van Certitudo dat [gedaagden] hun standpunt dat zij niet als verhuurder kan worden aangemerkt pas voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling hebben ingenomen, zoals Certitudo stelt, gaat de kantonrechter voorbij. Er bestaat geen rechtsregel waaruit volgt dat het verweer dat de eis door de verkeerde partij is ingesteld direct bij antwoord moet worden gevoerd. De tegeneisen worden niet beoordeeld 2.8. Omdat de eisen door de verkeerde partij zijn ingesteld, worden deze afgewezen. [gedaagden] hebben in de antwoordakte van 5 maart 2024 aangegeven dat de door hen ingestelde tegeneisen alleen behandeld hoeven te worden als de kantonrechter daaraan toekomt. De kantonrechter begrijpt hieruit dat de tegeneisen voorwaardelijk zijn ingesteld. Omdat zij hierboven heeft geoordeeld dat de eisen door de verkeerde partij zijn ingesteld, komt zij niet toe aan beoordeling van deze tegeneisen. Certitudo moet de proceskosten betalen 2.9. Certitudo moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagden] op € 2.037,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 815,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 2,172,50. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen. Ten overvloede; betalingsregeling 2.10. Tijdens de zitting is gebleken dat het voor [gedaagden] steeds lastiger wordt de maandelijks verschuldigde huur te betalen.

De kantonrechter: 3.1. wijst alle eisen af; 3.2. veroordeelt Certitudo in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagden] worden begroot op € 2.172,50 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; 3.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken. 54214 Hoge Raad 5 maart 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9687, r.o. 3.3.1 en Kamerstukken I 2001/2002, 28064, 325b, p. 5.