ECLI:NL:RBROT:2024:12884

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/678099 / HA ZA 24-357 Vonnis van 11 december 2024 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [bedrijf A] ., gevestigd te Rotterdam, eiseres, advocaat mr. U. Karatas te Rotterdam, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NATIONWIDE REAL ESTATE B.V. H.O.D.N. RLTY ROTTERDAM, gevestigd te Oud-Beijerland, gedaagde, advocaat mr. E.M. Richel te Schiedam. Partijen zullen hierna [bedrijf A] en Nationwide genoemd worden. 1De zaak in het kort 1.1. [bedrijf A] is een aannemingsbedrijf. Nationwide ontwikkelt vastgoedprojecten. [bedrijf A] vordert schadevergoeding en vergoeding van kosten. Zij stelt onder meer dat Nationwide een aannemingsovereenkomst voor de verbouwing van een schoolgebouw tot appartementen niet is nagekomen. [bedrijf A] is hierdoor winst misgelopen. De vordering van [bedrijf A] wordt afgewezen. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot deze beslissing is gekomen.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 19 april 2024 met producties 1 t/m 29; de conclusie van antwoord van 12 juni 2024 met producties 1 t/m 21; de brief van de rechtbank van 24 juni 2024, waarbij partijen zijn opgeroepen voor een mondelinge behandeling; de brief van de rechtbank van 12 september 2024, waarbij partijen nader zijn geïnformeerd over de mondelinge behandeling; twee aktes van [bedrijf A] van 22 oktober 2024 met producties 30 en 31; de tijdens de mondelinge behandeling op 22 oktober 2024 door [bedrijf A] en Nationwide overgelegde spreekaantekeningen. 2.2. Vervolgens is vonnis bepaald.

3.1. [bedrijf A] is een aannemingsbedrijf. [persoon A] is haar bestuurder. 3.2. Nationwide ontwikkelt vastgoedprojecten. [persoon B] is indirect bestuurder van Nationwide. 3.3. Op 22 maart 2022 heeft [bedrijf A] een offerte uitgebracht aan Nationwide voor de verbouwing van een schoolgebouw tot appartementen. De offerte is tussen partijen besproken. Daarbij is ook besproken dat [bedrijf A] ten behoeve van het project een afbouwgarantieverzekering zou sluiten. 3.4. [bedrijf A] heeft haar verzekeringstussenpersoon gevraagd of de afbouwgarantieverzekering onderdeel kan zijn van haar CAR-polis. Deze tussenpersoon schreef bij e-mail van 5 april 2022 aan een werknemer van [bedrijf A] : “Over dit aangenomen werk in Rotterdam heeft [voornaam persoon A] gebeld met de vraag over bouwgarantie in CAR polis. Kan je van dit werk ad € 2. mil. het volledige bestek toezenden en gaan wij dit in de polis meeverzekeren. Hierna kan je certificaat tegemoet zien.” 3.5. [persoon A] heeft op 5 april 2022 op het e-mailbericht van de tussenpersoon van [bedrijf A] gereageerd met [persoon B] van Nationwide in cc. In de e-mail van [bedrijf A] staat: “Ik weet nu even voldoende, ik zet [voornaam persoon B] in de cc zo dat hij ook kan zien dat het project verzekerd kan worden met bouwgarantie en dat ik dit zal afnemen zodra ik een akkoord heb gekregen.” 3.6. [persoon B] schreef diezelfde dag aan [persoon A] terug: “Bedankt en dat is goed nieuws! Zou je verzekeraar een voorbeeld polis kunnen meesturen? Dat we het echt over het verzekeren van de afbouw hebben?” 3.7. Op 25 april 2022 is [persoon B] hierop teruggekomen. Hij schreef [persoon A] : “Heb je voor mij de verzekering informatie mbt de afbouwgarantie? De vraag krijg ik vd bank” 3.8. Op 4 mei 2022 heeft [persoon A] een e-mail van zijn verzekeringstussenpersoon ontvangen. In die e-mail staat onder meer: “Goedemiddag [voornaam persoon A] , Doorlopende CAR polis is de leidraad. Alle voorwaarden en clausules zullen we voor het project "schoolgebouw" ook hanteren. Garantiestelling werk Project adres is [adres] te ( [postcode] ) Rotterdam en zal worden omgenummerd naar [adres] A t/m H te ( [postcode] ) Rotterdam. Als startdatum houden we 1-10-2022 aan. Per deze datum is er dekking voor dit werk/project. Mocht het werk eerder aanvangen dan kan dit uiteraard. Dan passen we de ingangsdatum aan. Als leidraad houden we de aanneemsom van € 2.000.000 aan. Hierover berekenen we de premiepromillage van 3,00‰. Mocht na de oplevering de definitieve aanneemsom hoger blijken te zijn, dan wordt er nog een restant aan premie in rekening gebracht. Zo is het gehele project over de gehele looptijd en voor de gehele bouwsom blijvend verzekerd.” 3.9. [persoon A] heeft die e-mail dezelfde dag doorgestuurd aan [persoon B] met de vraag: “Wil je dit even bekijken en mij laten weten of dit voldoende is.” 3.10. Op 24 mei 2022 heeft [persoon B] een aangepaste offerte van [persoon A] voor akkoord getekend. In de aangepaste offerte staat: “dit project wordt met afbouw garantie verzekerd (polis zie bijlage)” 3.11. De bijlage waarnaar wordt verwezen, was er op 24 mei 2022 niet. Bij e-mail van 27 mei 2022 heeft [persoon A] aan [persoon B] “de polisstukken van het project” gestuurd. [persoon B] heeft die doorgestuurd aan haar adviseur Verbeek Vastgoedfinanciering. Verbeek schreef op 27 mei 2022 aan [persoon B] : “Ik heb deze voorwaarden beide al een keer gehad en doorgenomen maar de besproken clausule inzake afbouwgaranties of dekking bij budgetoverschrijdingen enzo kan ik niet vinden. Nou ben ik geen expert in CAR-verzekeringen maar het is wel goed dat we dit duidelijk hebben.” 3.12. Na 24 mei 2022 heeft [persoon A] een advocaat ( [persoon C] ) opdracht gegeven om de afspraken in de getekende offerte uit te werken in een aannemingsovereenkomst. [persoon C] schreef [persoon A] bij e-mail van 7 juni 2022: “Geachte heer [persoon A] , Betreffende het project aan de [adres] hebben wij even nader naar de toegestuurde verzekeringspapieren gekeken. Hieruit kunnen wij echter niet opmaken, dat er dekking bestaat voor het afbouwen in geval van faillissement of dergelijke. Zijn dat dan wel de juiste papieren? Er staat juist vermeld, dat de verzekering eindigt in geval van faillissement. Naar deze afbouwgarantie vragen wij, omdat de aanneemsom een belangrijk deel van de totale koopprijs is. Indien kopers de aankoop willen financieren kan het zijn, dat de hypotheekverstrekker om deze afbouwgarantie vraagt, omdat de waarde van het onderpand (niet afgebouwd appartement) lager zou kunnen zijn dan de te verstrekken lening. Dat is uiteraard niet meer zo, als de bouw voltooid is, maar juist voor de periode tussen aankoop een voltooiing van de appartementen is er dus een bepaald risico, dat hypotheekverstrekkers graag gedekt willen zien (bijv, i.g.v. faillissement van de aannemer).” 3.13. [persoon A] heeft navraag gedaan bij haar assurantietussenpersoon en die heeft per e-mail van 13 juni 2022 aan [persoon A] bevestigd dat het risico van een faillissement “niet door de CAR verzekeraar [wordt] opgelost”. 3.14. Op 17 juni 2022 heeft [persoon C] een eerste concept van de aannemingsovereenkomst aan partijen gestuurd. Artikel 12 lid 4 van dat concept luidt: “4. Opdrachtnemer dient het Werk met afbouwgarantie ten gunste van Opdrachtgever te verzekeren. De betreffende polis dient ter goedkeuring aan Opdrachtgever te worden voorgelegd. Pas na schriftelijke goedkeuring kunnen zijdens Opdrachtgever betalingsverplichtingen uit deze overeenkomst ontstaan.” 3.15. [persoon C] heeft beide partijen op 4 juli 2022 geschreven dat bepaalde onderdelen van de aannemingsovereenkomst nog moeten worden uitgewerkt en zij heeft partijen gevraagd de daartoe benodigde informatie te verschaffen. Over de afbouwgarantie schreef [persoon C] : “Art.16 AOvk is een opsomming van alle bijlages. Dit zijn de opdrachtdocumenten, maar kunnen tevens betrekking hebben op aanvullende afspraken (bijv, polis/regeling afbouwgarantie e.d.). Ook hier stel ik voor, deze centraal te verzamelen en op basis van wat ik toegestuurd krijg, de overeenkomst aan te vullen.” 3.16. In een WhatsApp van 2 augustus 2022 schreef [persoon A] aan [persoon B] : “Hoi [voornaam persoon B] . Ik belde je i.v.m. afbouw garantie. Het duurt nu nog steeds te lang en is het best lastig. Ik heb iets anders gedacht en besproken met me bank, maar wilde het even voorleggen bij jou. Is het ook goed als ik een bankgarantie t.w.v. 250.000 euro (+- kan iets meer evt.) aan jouw geef, zo dat je zeker weet dat een betaling van jouw altijd gedekt is. Uiteindelijk betaal je niet de hele som in een keer maar in delen van 10%, dus maximaal 216.000 euro per keer. Als ik een bankgarantie verleen via me bank van 2,5 ton ongeveer, ben je ten alle tijden gedekt met je betaling. Er is dan ook al werk uitgevoerd voor dat bedrag dus in principe ben je dubbel gedekt altijd.

4.1. [bedrijf A] vordert dat: “het de rechtbank behage om: Primair: I. voor recht te verklaren dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen op basis waarvan [bedrijf A] het schoolgebouw aan de [adres] voor een bedrag van € 2.163.899,93 zou transformeren tot acht woningen; II. voor recht te verklaren dat de ontbinding door RLTY op 22 september 2023 ten onrechte is ingeroepen en dat de ontbindingsverklaring ongerechtvaardigd is en geen werking heeft; III. voor recht te verklaren dat RLTY tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen bestaande overeenkomst; IV. de tussen partijen bestaande overeenkomst te ontbinden en gedaagde te veroordelen tot vergoeding van de schade van [bedrijf A] bestaande uit € 324.584,99, althans € 216.389,99, althans een door U te begroten bedrag aan misgelopen winst; V. RLTY te veroordelen aan eiser de gemaakte kosten ad € 47.669,89 te betalen; VI. RLTY te veroordelen in de proceskosten met verklaring dat het vonnis met de proceskostenveroordelingen daaronder begrepen uitvoerbaar bij voorraad zal zijn. Subsidiair: I. Voor recht te verklaren dat RLTY en [bedrijf A] zodanig vergevorderd waren in hun onderhandeling dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, althans ex artikel 6:162 BW onrechtmatig is dat RLTY zich uit die onderhandeling heeft teruggetrokken; II. RLTY te veroordelen tot vergoeding van de schade van [bedrijf A] bestaande uit € 324.584,99, althans € 216.389,99, althans een door U te begroten bedrag aan misgelopen winst; III. RLTY te veroordelen aan eiser de gemaakte kosten ad € 47.669,89 te betalen; IV. RLTY te veroordelen in de proceskosten met verklaring dat het vonnis met de proceskostenveroordelingen daaronder begrepen uitvoerbaar bij voorraad zal zijn.” 4.2. Nationwide voert verweer, waarop de rechtbank hierna voor zover nodig ingaat. Nationwide concludeert kort gezegd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [bedrijf A] in de kosten van de procedure en de nakosten, met wettelijke rente over die kosten.

De grondslagen van de vorderingen van [bedrijf A] 5.1. legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [bedrijf A] heeft een offerte uitgebracht voor de verbouwing van de school tot appartementen. Nationwide heeft die offerte op 24 mei 2022 voor akkoord getekend. Daardoor is een aannemingsovereenkomst ontstaan. Onder die overeenkomst heeft Nationwide zich verbonden om [bedrijf A] het schoolgebouw tot appartementen te laten verbouwen. Nationwide is die overeenkomst niet nagekomen. Nationwide is in verzuim geraakt en [bedrijf A] mag de overeenkomst ontbinden. [bedrijf A] vordert verklaringen voor recht, ontbinding en schadevergoeding die zij begroot op misgelopen winst ten bedrage van € 324.584,99, althans € 216.389,99, en kosten ten bedrage van € 47.669,89. Subsidiair grondt [bedrijf A] haar vorderingen op onrechtmatige daad. Partijen hebben na 24 mei 2022 onderhandeld over een uitwerking van de afspraken in de offerte. Het stond Nationwide niet vrij om die onderhandelingen af te breken. Door dat wel te doen is Nationwide aansprakelijk voor de schade, aldus [bedrijf A] . Wat is er overeengekomen? 5.2. De offerte van [bedrijf A] is door [persoon B] namens Nationwide op 24 mei 2022 voor akkoord getekend. Anders dan Nationwide heeft betoogd, is Nationwide daardoor jegens [bedrijf A] gebonden. Er is een overeenkomst tot stand gekomen. De rechtbank legt die overeenkomst uit als een voorovereenkomst, waarin de overeenstemming over de werkzaamheden die [bedrijf A] in opdracht van Nationwide zou verrichten op hoofdlijnen is vastgelegd. Of partijen steeds (zoals Nationwide stelt) of pas later (zoals [bedrijf A] stelt) voor ogen hebben gehad om de afspraken op hoofdlijnen nader uit te werken in een meer uitgebreide aannemingsovereenkomst, kan in het midden blijven. De afspraak waarom het in deze zaak draait, is ook al opgenomen in de voorovereenkomst van 24 mei 2022: [bedrijf A] heeft zich verbonden om voor het project een afbouwgarantieverzekering te sluiten. 5.3. [bedrijf A] en zijn verzekeringstussenpersoon hebben aanvankelijk gemeend dat een afbouwgarantieverzekering deel uit kon maken van de bestaande (doorlopende) Construction All Risk (CAR) verzekering of als een uitbreiding daarvan bij de CAR-verzekeraar kon worden ondergebracht. De bestaande CAR-verzekering (productie 4 van [bedrijf A] ) dekt echter - kortweg - aansprakelijkheid voor schade aan het gebouw en personen in verband met de uitvoering van het werk. De CAR-verzekering dekt niet de kosten van afbouw van het project indien [bedrijf A] daartoe niet in staat is, bijvoorbeeld door een faillissement. In de CAR-polis is juist bepaald dat de CAR-verzekering eindigt in het geval dat [persoon A] failliet gaat. Voor zover [bedrijf A] niet heeft begrepen waartoe zij zich had verbonden, moet dat duidelijk zijn geweest op 7 juni 2022 of in ieder geval op 13 juni 2022. Op 7 juni 2022 ontving [persoon A] een e-mail van [persoon C] , waarin de afbouwgarantieverzekering en het doel ervan werd uitgelegd. Op 13 juni 2022 bevestigde de tussenpersoon van [bedrijf A] desgevraagd dat het risico van een faillissement niet door de CAR-verzekeraar gedekt werd. 5.4. [bedrijf A] voert nog aan dat Nationwide aanvankelijk zelf de verbouwing van de school tot appartementen zou financieren en de appartementen pas nadat ze klaar waren aan de uiteindelijke kopers zou aanbieden. Na 24 mei 2022, de dag waarop de offerte werd getekend, had Nationwide besloten om de appartementen al voorafgaand aan de verbouwing aan te bieden aan kopers, en door die verandering werd een andere garantie nodig, namelijk een garantie die de kopers konden gebruiken bij hun hypotheekaanvraag. Het was niet mogelijk om die garantie onderdeel te maken van de CAR-verzekering, aldus [bedrijf A] . 5.5. Dit betoog van [bedrijf A] leidt niet tot een ander oordeel over wat er tussen partijen is overeengekomen. Of Nationwide aanvankelijk het voornemen had de transformatie van het schoolgebouw zelf voor te financieren - Nationwide betwist dit - kan in het midden blijven. Nationwide wijst er terecht op dat zij al vanaf 31 maart 2022 (Productie 1 van Nationwide) uitdrukkelijk de “verzekering tot afbouw” verlangde, dat dit ook zo in de offerte van 22 maart 2022 is vastgelegd (“dit project wordt met afbouw garantie verzekerd (polis zie bijlage)”) en dat het gebruikelijk en cruciaal is dat potentiële kopers een afbouwgarantieverzekering aan hun hypotheekverstrekker kunnen tonen. Uit het betoog van [bedrijf A] volgt niet dat met de term verzekering tot afbouw/ afbouwgarantieverzekering aanvankelijk iets anders werd bedoeld, en welke garantie volgens [bedrijf A] wél besloten lag in de (uitgebreide) CAR-verzekering laat [bedrijf A] in het midden. [bedrijf A] heeft geen afbouwgarantieverzekering gesloten 5.6. Vast staat dat [bedrijf A] geen afbouwgarantieverzekering heeft afgesloten. 5.7. In zijn WhatsApp-bericht aan [persoon B] van 2 augustus 2022 schreef [persoon A] dat het te lang duurt en best lastig is om voor een afbouwgarantieverzekering te zorgen. [bedrijf A] heeft voorgesteld om in plaats van een afbouwgarantieverzekering een bankgarantie te stellen voor een bedrag van € 250.000,00. [bedrijf A] stelt dat zo’n bankgarantie een gangbaar en volwaardig alternatief is voor een afbouwgarantieverzekering en dat zij hierdoor aan haar verplichtingen heeft voldaan. Nationwide betwist dat een bankgarantie een volwaardig alternatief is. Zonder afbouwgarantieverzekering kunnen kopers geen hypotheek krijgen. De hoogte van de hypothecaire geldlening overstijgt immers al snel de waarde van het appartement in onvoltooide toestand. Hypotheekverstrekkers willen een dergelijk risico niet lopen en stellen een afbouwgarantieverzekering verplicht. Zonder afbouwgarantie-verzekering zijn woningen praktisch onverkoopbaar, aldus Nationwide. Tijdens de mondelinge behandeling verklaarde [persoon B] dat hij het voorstel van [bedrijf A] van 2 augustus 2022 wel met zijn bank heeft besproken, en heeft onderzocht of Nationwide zelf een deel van het risico kon dragen, maar dat bleek niet haalbaar. 5.8. De rechtbank oordeelt als volgt. Na 13 juni 2022 kon er bij [bedrijf A] geen misverstand meer bestaan over de verbintenis die zij op zich had genomen. Zij moest een afbouwgarantieverzekering sluiten om potentiële kopers van de appartementen in staat te stellen de aankoop te financieren. Dat dat even goed mogelijk is met de voorgestelde bankgarantie volgt niet uit de stellingen van [bedrijf A] . De bankgarantie lijkt vooral bedoeld om het risico van de projectontwikkelaar dat de aannemer failliet gaat vanwege het project te ondervangen. Dat hypotheekbanken daarmee genoegen nemen in de relatie tot kopers die een hypothecaire geldlening willen afsluiten om een nog te bouwen woning van Nationwide te kunnen kopen, volgt niet uit de stellingen van [bedrijf A] en valt zonder nadere onderbouwing ook niet in te zien. [bedrijf A] kon niet met het aanbieden van een bankgarantie volstaan. 5.9. [bedrijf A] stelt dat nergens uit blijkt dat Nationwide het voorstel van 2 augustus 2022 heeft afgewezen en dat Nationwide haar in de waan heeft gelaten dat zij een bankgarantie had aanvaard. Nationwide betwist dat en stelt dat zij het voorstel mondeling heeft afgewezen, hetgeen [bedrijf A] weer betwist. De rechtbank oordeelt dat ook als er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat Nationwide het voorstel van 2 augustus 2022 niet expliciet heeft afgewezen, [bedrijf A] er niet op mocht vertrouwen dat het daarmee dus was aanvaard en dat Nationwide niet langer een afbouwgarantieverzekering verlangde. Het voorstel was daarvoor onvoldoende concreet.

De rechtbank 6.1. wijst de vorderingen af; 6.2. veroordeelt [bedrijf A] in de proceskosten aan de zijde van Nationwide ten bedrage van € 12.223,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [bedrijf A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [bedrijf A] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 6.3. veroordeelt [bedrijf A] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de hiervoor onder 6.2 bedoelde proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 6.4. verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman, mr. M. de Geus en mr. P.D. Olden en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024. [1729; 638;3669]

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/678099 / HA ZA 24-357 Vonnis van 11 december 2024 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [bedrijf A] ., gevestigd te Rotterdam, eiseres, advocaat mr. U. Karatas te Rotterdam, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NATIONWIDE REAL ESTATE B.V. H.O.D.N. RLTY ROTTERDAM, gevestigd te Oud-Beijerland, gedaagde, advocaat mr. E.M. Richel te Schiedam. Partijen zullen hierna [bedrijf A] en Nationwide genoemd worden. 1De zaak in het kort 1.1. [bedrijf A] is een aannemingsbedrijf. Nationwide ontwikkelt vastgoedprojecten. [bedrijf A] vordert schadevergoeding en vergoeding van kosten. Zij stelt onder meer dat Nationwide een aannemingsovereenkomst voor de verbouwing van een schoolgebouw tot appartementen niet is nagekomen. [bedrijf A] is hierdoor winst misgelopen. De vordering van [bedrijf A] wordt afgewezen. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot deze beslissing is gekomen.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 19 april 2024 met producties 1 t/m 29; de conclusie van antwoord van 12 juni 2024 met producties 1 t/m 21; de brief van de rechtbank van 24 juni 2024, waarbij partijen zijn opgeroepen voor een mondelinge behandeling; de brief van de rechtbank van 12 september 2024, waarbij partijen nader zijn geïnformeerd over de mondelinge behandeling; twee aktes van [bedrijf A] van 22 oktober 2024 met producties 30 en 31; de tijdens de mondelinge behandeling op 22 oktober 2024 door [bedrijf A] en Nationwide overgelegde spreekaantekeningen. 2.2. Vervolgens is vonnis bepaald.

3.1. [bedrijf A] is een aannemingsbedrijf. [persoon A] is haar bestuurder. 3.2. Nationwide ontwikkelt vastgoedprojecten. [persoon B] is indirect bestuurder van Nationwide. 3.3. Op 22 maart 2022 heeft [bedrijf A] een offerte uitgebracht aan Nationwide voor de verbouwing van een schoolgebouw tot appartementen. De offerte is tussen partijen besproken. Daarbij is ook besproken dat [bedrijf A] ten behoeve van het project een afbouwgarantieverzekering zou sluiten. 3.4. [bedrijf A] heeft haar verzekeringstussenpersoon gevraagd of de afbouwgarantieverzekering onderdeel kan zijn van haar CAR-polis. Deze tussenpersoon schreef bij e-mail van 5 april 2022 aan een werknemer van [bedrijf A] : “Over dit aangenomen werk in Rotterdam heeft [voornaam persoon A] gebeld met de vraag over bouwgarantie in CAR polis. Kan je van dit werk ad € 2. mil. het volledige bestek toezenden en gaan wij dit in de polis meeverzekeren. Hierna kan je certificaat tegemoet zien.” 3.5. [persoon A] heeft op 5 april 2022 op het e-mailbericht van de tussenpersoon van [bedrijf A] gereageerd met [persoon B] van Nationwide in cc. In de e-mail van [bedrijf A] staat: “Ik weet nu even voldoende, ik zet [voornaam persoon B] in de cc zo dat hij ook kan zien dat het project verzekerd kan worden met bouwgarantie en dat ik dit zal afnemen zodra ik een akkoord heb gekregen.” 3.6. [persoon B] schreef diezelfde dag aan [persoon A] terug: “Bedankt en dat is goed nieuws! Zou je verzekeraar een voorbeeld polis kunnen meesturen? Dat we het echt over het verzekeren van de afbouw hebben?” 3.7. Op 25 april 2022 is [persoon B] hierop teruggekomen. Hij schreef [persoon A] : “Heb je voor mij de verzekering informatie mbt de afbouwgarantie? De vraag krijg ik vd bank” 3.8. Op 4 mei 2022 heeft [persoon A] een e-mail van zijn verzekeringstussenpersoon ontvangen. In die e-mail staat onder meer: “Goedemiddag [voornaam persoon A] , Doorlopende CAR polis is de leidraad. Alle voorwaarden en clausules zullen we voor het project "schoolgebouw" ook hanteren. Garantiestelling werk Project adres is [adres] te ( [postcode] ) Rotterdam en zal worden omgenummerd naar [adres] A t/m H te ( [postcode] ) Rotterdam. Als startdatum houden we 1-10-2022 aan. Per deze datum is er dekking voor dit werk/project. Mocht het werk eerder aanvangen dan kan dit uiteraard. Dan passen we de ingangsdatum aan. Als leidraad houden we de aanneemsom van € 2.000.000 aan. Hierover berekenen we de premiepromillage van 3,00‰. Mocht na de oplevering de definitieve aanneemsom hoger blijken te zijn, dan wordt er nog een restant aan premie in rekening gebracht. Zo is het gehele project over de gehele looptijd en voor de gehele bouwsom blijvend verzekerd.” 3.9. [persoon A] heeft die e-mail dezelfde dag doorgestuurd aan [persoon B] met de vraag: “Wil je dit even bekijken en mij laten weten of dit voldoende is.” 3.10. Op 24 mei 2022 heeft [persoon B] een aangepaste offerte van [persoon A] voor akkoord getekend. In de aangepaste offerte staat: “dit project wordt met afbouw garantie verzekerd (polis zie bijlage)” 3.11. De bijlage waarnaar wordt verwezen, was er op 24 mei 2022 niet. Bij e-mail van 27 mei 2022 heeft [persoon A] aan [persoon B] “de polisstukken van het project” gestuurd. [persoon B] heeft die doorgestuurd aan haar adviseur Verbeek Vastgoedfinanciering. Verbeek schreef op 27 mei 2022 aan [persoon B] : “Ik heb deze voorwaarden beide al een keer gehad en doorgenomen maar de besproken clausule inzake afbouwgaranties of dekking bij budgetoverschrijdingen enzo kan ik niet vinden. Nou ben ik geen expert in CAR-verzekeringen maar het is wel goed dat we dit duidelijk hebben.” 3.12. Na 24 mei 2022 heeft [persoon A] een advocaat ( [persoon C] ) opdracht gegeven om de afspraken in de getekende offerte uit te werken in een aannemingsovereenkomst. [persoon C] schreef [persoon A] bij e-mail van 7 juni 2022: “Geachte heer [persoon A] , Betreffende het project aan de [adres] hebben wij even nader naar de toegestuurde verzekeringspapieren gekeken. Hieruit kunnen wij echter niet opmaken, dat er dekking bestaat voor het afbouwen in geval van faillissement of dergelijke. Zijn dat dan wel de juiste papieren? Er staat juist vermeld, dat de verzekering eindigt in geval van faillissement. Naar deze afbouwgarantie vragen wij, omdat de aanneemsom een belangrijk deel van de totale koopprijs is. Indien kopers de aankoop willen financieren kan het zijn, dat de hypotheekverstrekker om deze afbouwgarantie vraagt, omdat de waarde van het onderpand (niet afgebouwd appartement) lager zou kunnen zijn dan de te verstrekken lening. Dat is uiteraard niet meer zo, als de bouw voltooid is, maar juist voor de periode tussen aankoop een voltooiing van de appartementen is er dus een bepaald risico, dat hypotheekverstrekkers graag gedekt willen zien (bijv, i.g.v. faillissement van de aannemer).” 3.13. [persoon A] heeft navraag gedaan bij haar assurantietussenpersoon en die heeft per e-mail van 13 juni 2022 aan [persoon A] bevestigd dat het risico van een faillissement “niet door de CAR verzekeraar [wordt] opgelost”. 3.14. Op 17 juni 2022 heeft [persoon C] een eerste concept van de aannemingsovereenkomst aan partijen gestuurd. Artikel 12 lid 4 van dat concept luidt: “4. Opdrachtnemer dient het Werk met afbouwgarantie ten gunste van Opdrachtgever te verzekeren. De betreffende polis dient ter goedkeuring aan Opdrachtgever te worden voorgelegd. Pas na schriftelijke goedkeuring kunnen zijdens Opdrachtgever betalingsverplichtingen uit deze overeenkomst ontstaan.” 3.15. [persoon C] heeft beide partijen op 4 juli 2022 geschreven dat bepaalde onderdelen van de aannemingsovereenkomst nog moeten worden uitgewerkt en zij heeft partijen gevraagd de daartoe benodigde informatie te verschaffen. Over de afbouwgarantie schreef [persoon C] : “Art.16 AOvk is een opsomming van alle bijlages. Dit zijn de opdrachtdocumenten, maar kunnen tevens betrekking hebben op aanvullende afspraken (bijv, polis/regeling afbouwgarantie e.d.). Ook hier stel ik voor, deze centraal te verzamelen en op basis van wat ik toegestuurd krijg, de overeenkomst aan te vullen.” 3.16. In een WhatsApp van 2 augustus 2022 schreef [persoon A] aan [persoon B] : “Hoi [voornaam persoon B] . Ik belde je i.v.m. afbouw garantie. Het duurt nu nog steeds te lang en is het best lastig. Ik heb iets anders gedacht en besproken met me bank, maar wilde het even voorleggen bij jou. Is het ook goed als ik een bankgarantie t.w.v. 250.000 euro (+- kan iets meer evt.) aan jouw geef, zo dat je zeker weet dat een betaling van jouw altijd gedekt is. Uiteindelijk betaal je niet de hele som in een keer maar in delen van 10%, dus maximaal 216.000 euro per keer. Als ik een bankgarantie verleen via me bank van 2,5 ton ongeveer, ben je ten alle tijden gedekt met je betaling. Er is dan ook al werk uitgevoerd voor dat bedrag dus in principe ben je dubbel gedekt altijd.

4.1. [bedrijf A] vordert dat: “het de rechtbank behage om: Primair: I. voor recht te verklaren dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen op basis waarvan [bedrijf A] het schoolgebouw aan de [adres] voor een bedrag van € 2.163.899,93 zou transformeren tot acht woningen; II. voor recht te verklaren dat de ontbinding door RLTY op 22 september 2023 ten onrechte is ingeroepen en dat de ontbindingsverklaring ongerechtvaardigd is en geen werking heeft; III. voor recht te verklaren dat RLTY tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen bestaande overeenkomst; IV. de tussen partijen bestaande overeenkomst te ontbinden en gedaagde te veroordelen tot vergoeding van de schade van [bedrijf A] bestaande uit € 324.584,99, althans € 216.389,99, althans een door U te begroten bedrag aan misgelopen winst; V. RLTY te veroordelen aan eiser de gemaakte kosten ad € 47.669,89 te betalen; VI. RLTY te veroordelen in de proceskosten met verklaring dat het vonnis met de proceskostenveroordelingen daaronder begrepen uitvoerbaar bij voorraad zal zijn. Subsidiair: I. Voor recht te verklaren dat RLTY en [bedrijf A] zodanig vergevorderd waren in hun onderhandeling dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, althans ex artikel 6:162 BW onrechtmatig is dat RLTY zich uit die onderhandeling heeft teruggetrokken; II. RLTY te veroordelen tot vergoeding van de schade van [bedrijf A] bestaande uit € 324.584,99, althans € 216.389,99, althans een door U te begroten bedrag aan misgelopen winst; III. RLTY te veroordelen aan eiser de gemaakte kosten ad € 47.669,89 te betalen; IV. RLTY te veroordelen in de proceskosten met verklaring dat het vonnis met de proceskostenveroordelingen daaronder begrepen uitvoerbaar bij voorraad zal zijn.” 4.2. Nationwide voert verweer, waarop de rechtbank hierna voor zover nodig ingaat. Nationwide concludeert kort gezegd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [bedrijf A] in de kosten van de procedure en de nakosten, met wettelijke rente over die kosten.

De grondslagen van de vorderingen van [bedrijf A] 5.1. legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [bedrijf A] heeft een offerte uitgebracht voor de verbouwing van de school tot appartementen. Nationwide heeft die offerte op 24 mei 2022 voor akkoord getekend. Daardoor is een aannemingsovereenkomst ontstaan. Onder die overeenkomst heeft Nationwide zich verbonden om [bedrijf A] het schoolgebouw tot appartementen te laten verbouwen. Nationwide is die overeenkomst niet nagekomen. Nationwide is in verzuim geraakt en [bedrijf A] mag de overeenkomst ontbinden. [bedrijf A] vordert verklaringen voor recht, ontbinding en schadevergoeding die zij begroot op misgelopen winst ten bedrage van € 324.584,99, althans € 216.389,99, en kosten ten bedrage van € 47.669,89. Subsidiair grondt [bedrijf A] haar vorderingen op onrechtmatige daad. Partijen hebben na 24 mei 2022 onderhandeld over een uitwerking van de afspraken in de offerte. Het stond Nationwide niet vrij om die onderhandelingen af te breken. Door dat wel te doen is Nationwide aansprakelijk voor de schade, aldus [bedrijf A] . Wat is er overeengekomen? 5.2. De offerte van [bedrijf A] is door [persoon B] namens Nationwide op 24 mei 2022 voor akkoord getekend. Anders dan Nationwide heeft betoogd, is Nationwide daardoor jegens [bedrijf A] gebonden. Er is een overeenkomst tot stand gekomen. De rechtbank legt die overeenkomst uit als een voorovereenkomst, waarin de overeenstemming over de werkzaamheden die [bedrijf A] in opdracht van Nationwide zou verrichten op hoofdlijnen is vastgelegd. Of partijen steeds (zoals Nationwide stelt) of pas later (zoals [bedrijf A] stelt) voor ogen hebben gehad om de afspraken op hoofdlijnen nader uit te werken in een meer uitgebreide aannemingsovereenkomst, kan in het midden blijven. De afspraak waarom het in deze zaak draait, is ook al opgenomen in de voorovereenkomst van 24 mei 2022: [bedrijf A] heeft zich verbonden om voor het project een afbouwgarantieverzekering te sluiten. 5.3. [bedrijf A] en zijn verzekeringstussenpersoon hebben aanvankelijk gemeend dat een afbouwgarantieverzekering deel uit kon maken van de bestaande (doorlopende) Construction All Risk (CAR) verzekering of als een uitbreiding daarvan bij de CAR-verzekeraar kon worden ondergebracht. De bestaande CAR-verzekering (productie 4 van [bedrijf A] ) dekt echter - kortweg - aansprakelijkheid voor schade aan het gebouw en personen in verband met de uitvoering van het werk. De CAR-verzekering dekt niet de kosten van afbouw van het project indien [bedrijf A] daartoe niet in staat is, bijvoorbeeld door een faillissement. In de CAR-polis is juist bepaald dat de CAR-verzekering eindigt in het geval dat [persoon A] failliet gaat. Voor zover [bedrijf A] niet heeft begrepen waartoe zij zich had verbonden, moet dat duidelijk zijn geweest op 7 juni 2022 of in ieder geval op 13 juni 2022. Op 7 juni 2022 ontving [persoon A] een e-mail van [persoon C] , waarin de afbouwgarantieverzekering en het doel ervan werd uitgelegd. Op 13 juni 2022 bevestigde de tussenpersoon van [bedrijf A] desgevraagd dat het risico van een faillissement niet door de CAR-verzekeraar gedekt werd. 5.4. [bedrijf A] voert nog aan dat Nationwide aanvankelijk zelf de verbouwing van de school tot appartementen zou financieren en de appartementen pas nadat ze klaar waren aan de uiteindelijke kopers zou aanbieden. Na 24 mei 2022, de dag waarop de offerte werd getekend, had Nationwide besloten om de appartementen al voorafgaand aan de verbouwing aan te bieden aan kopers, en door die verandering werd een andere garantie nodig, namelijk een garantie die de kopers konden gebruiken bij hun hypotheekaanvraag. Het was niet mogelijk om die garantie onderdeel te maken van de CAR-verzekering, aldus [bedrijf A] . 5.5. Dit betoog van [bedrijf A] leidt niet tot een ander oordeel over wat er tussen partijen is overeengekomen. Of Nationwide aanvankelijk het voornemen had de transformatie van het schoolgebouw zelf voor te financieren - Nationwide betwist dit - kan in het midden blijven. Nationwide wijst er terecht op dat zij al vanaf 31 maart 2022 (Productie 1 van Nationwide) uitdrukkelijk de “verzekering tot afbouw” verlangde, dat dit ook zo in de offerte van 22 maart 2022 is vastgelegd (“dit project wordt met afbouw garantie verzekerd (polis zie bijlage)”) en dat het gebruikelijk en cruciaal is dat potentiële kopers een afbouwgarantieverzekering aan hun hypotheekverstrekker kunnen tonen. Uit het betoog van [bedrijf A] volgt niet dat met de term verzekering tot afbouw/ afbouwgarantieverzekering aanvankelijk iets anders werd bedoeld, en welke garantie volgens [bedrijf A] wél besloten lag in de (uitgebreide) CAR-verzekering laat [bedrijf A] in het midden. [bedrijf A] heeft geen afbouwgarantieverzekering gesloten 5.6. Vast staat dat [bedrijf A] geen afbouwgarantieverzekering heeft afgesloten. 5.7. In zijn WhatsApp-bericht aan [persoon B] van 2 augustus 2022 schreef [persoon A] dat het te lang duurt en best lastig is om voor een afbouwgarantieverzekering te zorgen. [bedrijf A] heeft voorgesteld om in plaats van een afbouwgarantieverzekering een bankgarantie te stellen voor een bedrag van € 250.000,00. [bedrijf A] stelt dat zo’n bankgarantie een gangbaar en volwaardig alternatief is voor een afbouwgarantieverzekering en dat zij hierdoor aan haar verplichtingen heeft voldaan. Nationwide betwist dat een bankgarantie een volwaardig alternatief is. Zonder afbouwgarantieverzekering kunnen kopers geen hypotheek krijgen. De hoogte van de hypothecaire geldlening overstijgt immers al snel de waarde van het appartement in onvoltooide toestand. Hypotheekverstrekkers willen een dergelijk risico niet lopen en stellen een afbouwgarantieverzekering verplicht. Zonder afbouwgarantie-verzekering zijn woningen praktisch onverkoopbaar, aldus Nationwide. Tijdens de mondelinge behandeling verklaarde [persoon B] dat hij het voorstel van [bedrijf A] van 2 augustus 2022 wel met zijn bank heeft besproken, en heeft onderzocht of Nationwide zelf een deel van het risico kon dragen, maar dat bleek niet haalbaar. 5.8. De rechtbank oordeelt als volgt. Na 13 juni 2022 kon er bij [bedrijf A] geen misverstand meer bestaan over de verbintenis die zij op zich had genomen. Zij moest een afbouwgarantieverzekering sluiten om potentiële kopers van de appartementen in staat te stellen de aankoop te financieren. Dat dat even goed mogelijk is met de voorgestelde bankgarantie volgt niet uit de stellingen van [bedrijf A] . De bankgarantie lijkt vooral bedoeld om het risico van de projectontwikkelaar dat de aannemer failliet gaat vanwege het project te ondervangen. Dat hypotheekbanken daarmee genoegen nemen in de relatie tot kopers die een hypothecaire geldlening willen afsluiten om een nog te bouwen woning van Nationwide te kunnen kopen, volgt niet uit de stellingen van [bedrijf A] en valt zonder nadere onderbouwing ook niet in te zien. [bedrijf A] kon niet met het aanbieden van een bankgarantie volstaan. 5.9. [bedrijf A] stelt dat nergens uit blijkt dat Nationwide het voorstel van 2 augustus 2022 heeft afgewezen en dat Nationwide haar in de waan heeft gelaten dat zij een bankgarantie had aanvaard. Nationwide betwist dat en stelt dat zij het voorstel mondeling heeft afgewezen, hetgeen [bedrijf A] weer betwist. De rechtbank oordeelt dat ook als er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat Nationwide het voorstel van 2 augustus 2022 niet expliciet heeft afgewezen, [bedrijf A] er niet op mocht vertrouwen dat het daarmee dus was aanvaard en dat Nationwide niet langer een afbouwgarantieverzekering verlangde. Het voorstel was daarvoor onvoldoende concreet.

De rechtbank 6.1. wijst de vorderingen af; 6.2. veroordeelt [bedrijf A] in de proceskosten aan de zijde van Nationwide ten bedrage van € 12.223,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [bedrijf A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [bedrijf A] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 6.3. veroordeelt [bedrijf A] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de hiervoor onder 6.2 bedoelde proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 6.4. verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman, mr. M. de Geus en mr. P.D. Olden en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024. [1729; 638;3669]

Dat geldt temeer tegen de achtergrond van de bewoordingen van artikel 12 lid 4 van het concept van 17 juni 2022, waarover op dat moment werd onderhandeld. Daarin stond dat [bedrijf A] de polis ter goedkeuring aan Nationwide moest voorleggen. [bedrijf A] heeft het voorstel ook zelf niet opgevolgd en uitgewerkt, bijvoorbeeld door Nationwide een concept-bankgarantie voor te leggen. Ontbinding; geen schadevergoeding 5.10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [bedrijf A] de voorovereenkomst niet is nagekomen. De vraag is vervolgens of Nationwide de voorovereenkomst mocht ontbinden. Daartoe is vereist dat [bedrijf A] op het moment van ontbinding (22 september 2023) in verzuim was, tenzij nakoming blijvend of tijdelijk onmogelijk was. Vast staat dat [bedrijf A] niet door een ingebrekestelling in verzuim is geraakt. Volgens Nationwide kon een ingebrekestelling achterwege blijven, omdat overduidelijk was dat [bedrijf A] geen afbouwgarantieverzekering zou gaan afsluiten. [bedrijf A] betwist dat. De rechtbank oordeelt als volgt. Uit het WhatsApp-bericht van [persoon A] van 2 augustus 2022 moest Nationwide afleiden dat [bedrijf A] niet in staat of niet bereid was om een afbouwgarantieverzekering af te sluiten. Niet alleen schreef [persoon A] in dat WhatsApp-bericht dat het te lang duurde en best lastig was om een verzekering te sluiten, maar ook het alternatief dat hij voorstelde schoot tekort, zoals hiervoor al is uiteengezet. Het standpunt dat [bedrijf A] al aan haar verplichtingen had voldaan door Nationwide een “verzekering” van ABN Amro aan te bieden, is ook in de advocatenbrief van 13 september 2023 vermeld: (“Vervolgens heeft cliënte zijn bank benaderd om een afbouwgarantie verzekering af te sluiten. De bank, ABN Amro, heeft groen licht gegeven en aangegeven dat er twee opties van verzekeren waren en dat beide akkoord zouden zijn: cliënt zou per factuur kunnen verzekeren of het hele project kunnen verzekeren. De heer [bedrijf A] heeft dat daarop nog uitdrukkelijk met uw cliënt gesproken en dit ook medegedeeld. (…) Uw cliënte zou aldus nooit een risico lopen van het volledige bedrag van de offerte. (...)”) Ook uit de mededeling waaraan in de advocatenbrief werd gerefereerd moest Nationwide afleiden dat [bedrijf A] geen afbouwgarantieverzekering zou afsluiten. Verzuim is hierdoor zonder ingebrekestelling ingetreden en Nationwide mocht de voorovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Dat is door de brief van Nationwide van 22 september 2023 gebeurd. 5.11. Als gevolg van de ontbinding door Nationwide zijn [bedrijf A] en Nationwide over en weer uit hun verbintenissen uit hoofde van de voorovereenkomst bevrijd. Nationwide hoefde [bedrijf A] niet in staat te stellen om de overeengekomen werkzaamheden uit te voeren. Nationwide is daarom ook niet tekortgekomen in de nakoming van de voorovereenkomst. Nationwide hoeft niet de schade te vergoeden die [bedrijf A] stelt te hebben geleden. Voor zover partijen gehouden waren om te onderhandelen over een uitwerking van de voorovereenkomst zijn zij als gevolg van de ontbinding ook van die verplichting bevrijd en Nationwide mocht de onderhandelingen afbreken zonder schadeplichtig te worden. De vorderingen van [bedrijf A] worden afgewezen 5.12. De vorderingen onder primair II, III, IV en V van het petitum zijn er alle op gegrond dat Nationwide de voorovereenkomst niet mocht ontbinden en is tekortgekomen in de nakoming van de voorovereenkomst. Dat is niet het geval en die vorderingen worden daarom afgewezen. Bij de onder I gevorderde verklaring voor recht heeft [bedrijf A] geen belang. De vorderingen onder subsidiair I, II en III van het petitum zijn erop gegrond dat Nationwide zich niet uit de onderhandelingen mocht terugtrekken. Dat mocht Nationwide wel en die vorderingen worden ook afgewezen. Er is geen grond om Nationwide in de proceskosten te veroordelen. Dat leidt tot de slotsom dat alle vorderingen van [bedrijf A] worden afgewezen. [bedrijf A] moet de proceskosten betalen 5.13. [bedrijf A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Nationwide worden begroot op: - griffierecht € 6.617,00 - salaris advocaat € 5.428,00 (2 punt x tarief VI) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal 12.223,00

Dat geldt temeer tegen de achtergrond van de bewoordingen van artikel 12 lid 4 van het concept van 17 juni 2022, waarover op dat moment werd onderhandeld. Daarin stond dat [bedrijf A] de polis ter goedkeuring aan Nationwide moest voorleggen. [bedrijf A] heeft het voorstel ook zelf niet opgevolgd en uitgewerkt, bijvoorbeeld door Nationwide een concept-bankgarantie voor te leggen. Ontbinding; geen schadevergoeding 5.10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [bedrijf A] de voorovereenkomst niet is nagekomen. De vraag is vervolgens of Nationwide de voorovereenkomst mocht ontbinden. Daartoe is vereist dat [bedrijf A] op het moment van ontbinding (22 september 2023) in verzuim was, tenzij nakoming blijvend of tijdelijk onmogelijk was. Vast staat dat [bedrijf A] niet door een ingebrekestelling in verzuim is geraakt. Volgens Nationwide kon een ingebrekestelling achterwege blijven, omdat overduidelijk was dat [bedrijf A] geen afbouwgarantieverzekering zou gaan afsluiten. [bedrijf A] betwist dat. De rechtbank oordeelt als volgt. Uit het WhatsApp-bericht van [persoon A] van 2 augustus 2022 moest Nationwide afleiden dat [bedrijf A] niet in staat of niet bereid was om een afbouwgarantieverzekering af te sluiten. Niet alleen schreef [persoon A] in dat WhatsApp-bericht dat het te lang duurde en best lastig was om een verzekering te sluiten, maar ook het alternatief dat hij voorstelde schoot tekort, zoals hiervoor al is uiteengezet. Het standpunt dat [bedrijf A] al aan haar verplichtingen had voldaan door Nationwide een “verzekering” van ABN Amro aan te bieden, is ook in de advocatenbrief van 13 september 2023 vermeld: (“Vervolgens heeft cliënte zijn bank benaderd om een afbouwgarantie verzekering af te sluiten. De bank, ABN Amro, heeft groen licht gegeven en aangegeven dat er twee opties van verzekeren waren en dat beide akkoord zouden zijn: cliënt zou per factuur kunnen verzekeren of het hele project kunnen verzekeren. De heer [bedrijf A] heeft dat daarop nog uitdrukkelijk met uw cliënt gesproken en dit ook medegedeeld. (…) Uw cliënte zou aldus nooit een risico lopen van het volledige bedrag van de offerte. (...)”) Ook uit de mededeling waaraan in de advocatenbrief werd gerefereerd moest Nationwide afleiden dat [bedrijf A] geen afbouwgarantieverzekering zou afsluiten. Verzuim is hierdoor zonder ingebrekestelling ingetreden en Nationwide mocht de voorovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Dat is door de brief van Nationwide van 22 september 2023 gebeurd. 5.11. Als gevolg van de ontbinding door Nationwide zijn [bedrijf A] en Nationwide over en weer uit hun verbintenissen uit hoofde van de voorovereenkomst bevrijd. Nationwide hoefde [bedrijf A] niet in staat te stellen om de overeengekomen werkzaamheden uit te voeren. Nationwide is daarom ook niet tekortgekomen in de nakoming van de voorovereenkomst. Nationwide hoeft niet de schade te vergoeden die [bedrijf A] stelt te hebben geleden. Voor zover partijen gehouden waren om te onderhandelen over een uitwerking van de voorovereenkomst zijn zij als gevolg van de ontbinding ook van die verplichting bevrijd en Nationwide mocht de onderhandelingen afbreken zonder schadeplichtig te worden. De vorderingen van [bedrijf A] worden afgewezen 5.12. De vorderingen onder primair II, III, IV en V van het petitum zijn er alle op gegrond dat Nationwide de voorovereenkomst niet mocht ontbinden en is tekortgekomen in de nakoming van de voorovereenkomst. Dat is niet het geval en die vorderingen worden daarom afgewezen. Bij de onder I gevorderde verklaring voor recht heeft [bedrijf A] geen belang. De vorderingen onder subsidiair I, II en III van het petitum zijn erop gegrond dat Nationwide zich niet uit de onderhandelingen mocht terugtrekken. Dat mocht Nationwide wel en die vorderingen worden ook afgewezen. Er is geen grond om Nationwide in de proceskosten te veroordelen. Dat leidt tot de slotsom dat alle vorderingen van [bedrijf A] worden afgewezen. [bedrijf A] moet de proceskosten betalen 5.13. [bedrijf A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Nationwide worden begroot op: - griffierecht € 6.617,00 - salaris advocaat € 5.428,00 (2 punt x tarief VI) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal 12.223,00