ECLI:NL:RBROT:2023:9790

RECHTBANK Rotterdam Team handel en haven Zaaknummer/rolnummer: C/10/655551 / HA ZA 23-320 Vonnis van 18 oktober 2023 in de zaak van [eiseres01] , wonende te Zundert, eiseres, advocaat: mr. F.C.M. Maat-Oldenhof te 's-Heer Arendskerke, tegen [gedaagde01] , wonende te Rotterdam, gedaagde, advocaat: mr. F.J.H.M. Berndsen te Breda. Partijen zullen hierna [eiseres01] en [gedaagde01] worden genoemd. 1 Kern van de zaak 1.1. Partijen hebben een overeenkomst gesloten tot ver/aankoop van de woning van [eiseres01] . De rechtbank oordeelt dat de koper gehouden is om een contractuele boete aan de verkoper te betalen, omdat zij niet tijdig heeft gezorgd voor het laten stellen van een bankgarantie. Koper erkent dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, maar is van mening dat de boete moet worden gematigd naar de daadwerkelijk geleden schade. De rechtbank ziet geen redenen om de boete te matigen, maar wijst de aanvullende schade die volgens de verkoper de boete overstijgt af. Omdat de schade niet voor rekening komt van de koper dan wel onvoldoende aannemelijk is gemaakt door verkoper dat er schade wordt geleden.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 21 maart 2023 met producties 1 tot en met 12; - de conclusie van antwoord met productie 1; - de akte overlegging van vier producties van 24 augustus 2023 van [eiseres01] ; - de brief van de rechtbank van 31 mei 2023, waarbij partijen zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling; - de zittingsagenda van de rechtbank van 25 juli 2023; - de spreekaantekeningen van mr. Maat-Oldenhof; - de spreekaantekeningen van mr. van Helmond, advocaat van [gedaagde01] ter zitting; - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 september 2023. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. [eiseres01] en [gedaagde01] hebben op 22 december 2022 een koopovereenkomst (NVM-model 2020) gesloten voor het perceel met woning aan de [adres01] , te [plaats01] (hierna: de woning). In deze koopovereenkomst (hierna: overeenkomst) is afgesproken dat [eiseres01] de woning voor een bedrag van € 800.000,- aan [gedaagde01] verkoopt. 3.2. De overeenkomst luidt – voor zover relevant – als volgt: “artikel 4 Eigendomsoverdracht 4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 juni 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van notaris Kammeraad & Strijk notarissen Spijkenisse of diens plaatsvervanger / één der notarissen verbonden aan kantoor Kammeraad & Strijk notarissen Spijkenisse hierna verder te noemen notaris. […] artikel 5 Bankgarantie. Waarborgsom. 5.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk binnen 5 werkdagen na het verstrijken van de ontbindende voorwaarden genoemd in artikel 16 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 80.000,-, zegge TACHTIGDUIZEND EURO. (…) 5.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…) artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding. 11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. […] artikel 16 Ontbindende voorwaarden. 16.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: binnen 7 weken na ondertekening van deze overeenkomst de koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 500.000,- zegge VIJFHONDERDDUIZEND EURO geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstellingen heeft verkregen. […] 16.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de lste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd’ verstaan dat twee afwijzingen van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd.” 3.3. Op 2 februari 2023 heeft [gedaagde01] , via haar tussenpersoon, per e-mail verzocht om een verlenging van de termijn van het financieringsbehoud naar 23 februari 2023. [eiseres01] is akkoord gegaan met deze verlenging. 3.4. [gedaagde01] heeft op 21 februari 2023 een brief gestuurd aan de makelaar van [eiseres01] met het verzoek om nogmaals uitstel te verlenen. Deze brief luidt als volgt: “ Beste heer/mevrouw, Hierbij wil ik u het volgende voorleggen, voor bovengenoemd adres heb ik via uw kantoor een overeenkomst met ontbindingsclausule, echter verstrijkt mijn termijn voor financiering as donderdag 23 februari 2023, inclusief een verleend uitstel van 2 weken. Ik zit in de dilemma dat de bank mijn hypotheek afwijst omdat er een onterecht beslag ligt op mijn huidige woning. Dit beslag kan er niet voor 04 april 2023 af, daar er op die datum een uitspraak van de rechtbank is. Dit houdt in dat mijn tussenpersoon al bezig is met nieuwe financierende bankinstellingen, die mijn onterechte beslaglegging wel accepteren. Als gevolg hiervan kan ik op dit moment ook geen bankgarantie stellen. Er zijn zover begrepen daar zeker mogelijkheden voor, maar dat zal zeker meer tijd gaan kosten. Vriendelijk zou ik u beleefd willen verzoeken om mij, indien mogelijk, nog een uitstel van een maand te verlenen. Ik zal u van de stand van zaken op de hoogte blijven houden. Indien u besluit om mijn verzoek niet te honoreren, dan zal ik in het slechtste geval de koopovereenkomst helaas moeten ontbinden. Hopende u hiermede voldoende te hebben ingelicht en wacht uw bericht af. ” 3.5. [eiseres01] heeft het verzoek van [gedaagde01] om de termijn voor het financieringsvoorbehoud nogmaals te verlengen niet geaccepteerd. 3.6. Op 22 februari 2023 heeft [gedaagde01] aan [eiseres01] per brief laten weten de overeenkomst te willen ontbinden. In deze brief staat – voor zover relevant –: “ Aangezien het mij niet gelukt is om de hypotheek te krijgen dan wel af te sluiten ontbind ik hierbij de koopovereenkomst van 22 december 2022 aangaande de koop van het onroerend goed, staande en gelegen aan de [adres01] te [postcode01] [plaats01] . Bijgaand zend ik u twee afwijzingen van hypotheekverstrekkers.” 3.7. Op 1 maart 2023 laat [eiseres01] via haar advocaat per brief aan [gedaagde01] weten dat het beroep op het financieringsvoorbehoud en dus de ontbinding van de overeenkomst niet wordt geaccepteerd. Tevens wordt in deze brief een termijn van zeven dagen na 1 maart 2023 aan [gedaagde01] gegeven om alsnog de verplichtingen die volgen uit artikel 5 van de overeenkomst na te komen. 3.8. [gedaagde01] heeft niet binnen de door de advocaat van [eiseres01] gestelde termijn, namelijk uiterlijk op 8 maart 2023, de bankgarantie laten (doen) stellen conform artikel 5 van de overeenkomst. Per brief heeft de advocaat van [eiseres01] de overeenkomst op 8 maart 2023 namens [eiseres01] ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete van 10% van de koopprijs, te weten € 80.000,-. 3.9. Op 8 maart 2023 heeft [eiseres01] , na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, ten laste van [gedaagde01] conservatoir beslag gelegd op haar woning aan het [adres02] te [plaats02] . 3.10. Nadat door [gedaagde01] een conclusie van antwoord is genomen, heeft de advocaat van [eiseres01] op 22 mei 2023 een brief aan [gedaagde01] verzonden waarin – voor zover relevant – staat: “

4.1. [eiseres01] vordert – zakelijk weergeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: te verklaren voor recht dat [eiseres01] de overeenkomst geldig heeft ontbonden, dan wel deze te ontbinden; [gedaagde01] te veroordelen aan [eiseres01] te voldoen een bedrag van € 104.000,- althans € 80.000,-, althans een door de rechtbank vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover; [gedaagde01] te veroordelen in de werkelijke kosten van juridische bijstand, tot 15 maart 2023 begroot op € 3.019,46, te vermeerderen met de nog na aan te leveren facturen en te vermeerderen met de wettelijke rente daarover; [gedaagde01] te veroordelen aan [eiseres01] te voldoen een bedrag van € 1.575,00 aan buitengerechtelijke kosten, voor zover deze niet zijn toegewezen in het onder het punt c gevorderde, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover; [gedaagde01] te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder de kosten die verband houden met het beslagverlof, voor zover deze niet worden toegewezen in het onder punt c gevorderde. 4.2. Ter zitting heeft [eiseres01] verklaard dat zij haar eis onder sub c beperkt tot de kosten van de juridische bijstand tot 15 maart 2023. Voor de kosten van de procedure bij de rechtbank wordt aansluiting gezocht bij het liquidatietarief. 4.3. Aan de vordering legt [eiseres01] het volgende ten grondslag. [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst. Zij heeft niet tijdig een bankgarantie gesteld conform artikel 5 van de overeenkomst. Op grond van deze tekortkoming is de overeenkomst door [eiseres01] ontbonden. Conform artikel 11.2 van de overeenkomst is [gedaagde01] de contractuele boete verschuldigd van € 80.000,-. Omdat de schade van [eiseres01] hoger is dan de contractuele boete, vordert [eiseres01] primair een schadevergoeding van € 104.000,- en subsidiair de contractuele boete. 4.4. [gedaagde01] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres01] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres01] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres01] in de kosten van deze procedure. Ook voert [gedaagde01] verweer. De ontbinding van de overeenkomst door [eiseres01] op 8 maart 2023 treft geen doel, omdat er geen termijn van acht dagen is gesteld conform de overeenkomst. Indien de rechtbank beslist de contractuele boete toe te wijzen, dan dient de boete te worden gematigd en het vonnis dient niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard. 4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Datum ontbinding van de overeenkomst 5.1. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde01] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst door niet tijdig de bankgarantie te stellen. Ter zitting heeft [gedaagde01] erkend dat haar beroep op het financieringsbehoud van 22 februari 2023 geen stand kan houden. Zij heeft daarbij te kennen gegeven dat zij het betreurt dat achteraf is gebleken dat de afwijzingsbrieven een vals karakter hebben. [gedaagde01] begrijpt dan ook dat zij met deze brieven geen geldig beroep heeft gedaan op het financieringsbehoud. Ook heeft [gedaagde01] ter zitting erkend dat [eiseres01] terecht de overeenkomst heeft ontbonden en in beginsel aanspraak kan maken op de contractuele boete. De verklaring voor recht dat de overeenkomst is ontbonden wordt dan ook afgewezen, omdat [eiseres01] daar geen belang meer bij heeft. De rechtbank constateert dat partijen het evenwel niet eens zijn over de datum waarop de overeenkomst door [eiseres01] rechtsgeldig is ontbonden en derhalve de boete opeisbaar is geworden. Gelet daarop zal de rechtbank allereerst de vraag beantwoorden per welke datum de overeenkomst is ontbonden. 5.2. Conform artikel 11.1 van de overeenkomst dient de nalatige partij in gebreke te worden gesteld door een schriftelijke mededeling waarin een termijn van acht dagen wordt gesteld om alsnog de overeenkomst na te komen. Op grond van artikel 11.2 van de overeenkomst kan de overeenkomst pas buitengerechtelijk worden ontbonden indien er is voldaan aan de vereisten van artikel 11.1. 5.3. [gedaagde01] heeft naar voren gebracht dat de termijn die in de brief van 1 maart 2023 is gesteld, te weten een termijn van zeven dagen, te kort is en niet voldoet aan de vereisten van artikel 11 van de overeenkomst. Hierdoor kon de overeenkomst niet op 8 maart 2023 door [eiseres01] worden ontbonden. Ter zitting heeft [gedaagde01] te kennen gegeven dat de overeenkomst middels de brief van 22 mei 2023 alsnog door [eiseres01] is ontbonden. 5.4. Hoewel er strikt genomen niet is voldaan aan de termijn van acht dagen conform artikel 11.1 van de overeenkomst, is de rechtbank van mening dat de overeenkomst door [eiseres01] op 8 maart 2023 rechtsgeldig is ontbonden. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde01] alsnog de verplichtingen was nagekomen binnen een termijn van acht dagen. De stelling van [eiseres01] die door haar advocaat in de brief van 22 mei 2023 naar voren is gebracht, namelijk dat [eiseres01] op basis van de communicatie tussen partijen ervan uit mocht gaan dat [gedaagde01] de verplichtingen niet ging nakomen, is ook niet door [gedaagde01] weersproken. Om die redenen is de rechtbank van mening dat de brief van 8 maart 2023 wel de gevolgen van ontbinding met zich brengt. Dit betekent dat [eiseres01] in beginsel per 8 maart 2023 aanspraak kon maken op de contractuele boete van 10% van de koopprijs, te weten een bedrag van € 80.000,-. Schade 5.5. [eiseres01] voert aan dat de schade die zij lijdt hoger is dan de contractuele boete, te weten in ieder geval een bedrag van € 104.000,-, waardoor er conform artikel 11.2. aanspraak wordt gemaakt op de totale schade. De rechtbank komt tot de conclusie dat de schade waarvoor [eiseres01] [gedaagde01] kan aanspreken niet hoger is dan de contractuele boete en zal dit hieronder toelichten. 5.6. [eiseres01] heeft inmiddels de woning aan een derde verkocht voor de koopprijs van € 740.000,-. Het verschil tussen de koopprijs waarvoor de woning aan een derde is verkocht en de koopprijs in de overeenkomst tussen [eiseres01] en [gedaagde01] is dus € 60.000,- (€ 80.000 – € 740.000). De lagere opbrengt van de verkoop van de woning is volgens de rechtbank een rechtstreeks gevolg van de tekortkoming door [gedaagde01] in de nakoming van de overeenkomst. [gedaagde01] is dus aansprakelijk voor deze schade van € 60.000,-. 5.7. [eiseres01] stelt zich op het standpunt dat zij ook andere schade heeft geleden. Zij heeft in de periode na het sluiten van de overeenkomst met [gedaagde01] aan haar opdrachtgevers laten weten dat de woning was verkocht en zij per 1 juni 2023 (datum van levering volgens de overeenkomst) zou gaan verhuizen. Omdat [eiseres01] werkt aan langlopende projecten en zij vanwege haar verhuizing de projecten niet zou kunnen afronden, gaf dit de opdrachtgevers kans om een andere opdrachtnemer te vinden, aldus [eiseres01] . Nu [gedaagde01] de woning niet per 1 juni 2023 heeft afgenomen en zij dus niet kon verhuizen, heeft zij inkomensverlies geleden dat volgens [eiseres01] te wijten is aan de tekortkoming van [gedaagde01] . [eiseres01] heeft een productie overgelegd waaruit blijkt dat haar winst in de periode januari 2023-augustus 2023 met € 27.614,37 (€ 58.161,71 – € 30.547,35) is gedaald ten opzichte van haar winst over dezelfde periode in het jaar daarvoor. 5.8. [gedaagde01] heeft gemotiveerd verweer gevoerd dat deze schade onvoldoende is onderbouwd en dat het afzeggen van de opdrachtgevers voor rekening van [eiseres01] moet blijven. 5.9. De rechtbank oordeelt dat voor zover [eiseres01] inkomensverlies heeft geleden in de periode tot 1 juni 2023, dit geen rechtstreeks gevolg is van de tekortkoming van [gedaagde01] . Ook als de woning alsnog op 1 juni 2023 geleverd zou zijn en [gedaagde01] haar verplichtingen uit de overeenkomst was nagekomen, had [eiseres01] die verliezen geleden in de periode voor de datum van levering. Er is dan ook geen causaal verband tussen de tekortkoming van [gedaagde01] en de inkomsten die [eiseres01] is misgelopen nadat zij zelf het besluit heeft genomen geen opdrachten meer aan te nemen in deze periode. De rechtbank merkt daarbij op dat uit het overzicht dat is overgelegd niet volgt welk verlies in welke maand(en) is geleden. Ter zitting heeft [eiseres01] aangegeven dat zij na april 2023 geen opdrachten meer kreeg en het overzicht laat een totaal bedrag zien voor de periode tot en met augustus in 2022 en 2023. 5.10. Ter zitting heeft [eiseres01] betoogd dat zij voor de periode na 1 juni 2023 tot december 2023, de datum waarop de woning aan de nieuwe koper wordt geleverd, een verlies lijdt van € 10.000,- per maand en dus een totaal van € 60.000,-. De opdrachten die [eiseres01] normaal gesproken van haar opdrachtgevers zou hebben gekregen zijn immers voor het gehele jaar al aan anderen gegeven, aldus [eiseres01] . Voor zover deze laatste stelling al juist is, maakt dit niet dat [gedaagde01] aansprakelijk gehouden kan worden voor eventuele gemiste inkomsten aan de zijde van [eiseres01] . [eiseres01] heeft onvoldoende onderbouwd waarom het onmogelijk voor haar zou zijn om inkomsten te generen tot en met december 2023, terwijl zij de overeenkomst met [gedaagde01] al begin maart heeft ontbonden en dus alle tijd had om de mogelijkheden nader te onderzoeken. Los daarvan geldt dat het de eigen keuze was van [eiseres01] om, op het moment dat [gedaagde01] nog een beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud en de koopovereenkomst nog kon worden ontbonden, haar opdrachtgevers te laten weten dat zij de komende maanden niet beschikbaar was voor opdrachten. De financiële gevolgen daarvan kunnen niet aan [gedaagde01] worden toegerekend. Tot slot is ook niet duidelijk gemaakt waar de schade van € 10.000,- per maand op is gebaseerd. De rechtbank wijst dan ook de stelling van [eiseres01] af dat zij inkomensschade heeft geleden als gevolg van de niet-nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde01] . 5.11.

De rechtbank: 6.1. veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] een bedrag van € 80.000,- te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 8 maart 2023, tot de dag van volledige betaling, 6.2. veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] een bedrag van € 1.575,- aan buitengerechtelijke kosten te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten waaronder de beslagkosten, aan de zijde van [eiseres01] tot dit vonnis vastgesteld op € 6.345,83, 6.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. N. Shahani en in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2023. 2054/3716

RECHTBANK Rotterdam Team handel en haven Zaaknummer/rolnummer: C/10/655551 / HA ZA 23-320 Vonnis van 18 oktober 2023 in de zaak van [eiseres01] , wonende te Zundert, eiseres, advocaat: mr. F.C.M. Maat-Oldenhof te 's-Heer Arendskerke, tegen [gedaagde01] , wonende te Rotterdam, gedaagde, advocaat: mr. F.J.H.M. Berndsen te Breda. Partijen zullen hierna [eiseres01] en [gedaagde01] worden genoemd. 1 Kern van de zaak 1.1. Partijen hebben een overeenkomst gesloten tot ver/aankoop van de woning van [eiseres01] . De rechtbank oordeelt dat de koper gehouden is om een contractuele boete aan de verkoper te betalen, omdat zij niet tijdig heeft gezorgd voor het laten stellen van een bankgarantie. Koper erkent dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, maar is van mening dat de boete moet worden gematigd naar de daadwerkelijk geleden schade. De rechtbank ziet geen redenen om de boete te matigen, maar wijst de aanvullende schade die volgens de verkoper de boete overstijgt af. Omdat de schade niet voor rekening komt van de koper dan wel onvoldoende aannemelijk is gemaakt door verkoper dat er schade wordt geleden.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 21 maart 2023 met producties 1 tot en met 12; - de conclusie van antwoord met productie 1; - de akte overlegging van vier producties van 24 augustus 2023 van [eiseres01] ; - de brief van de rechtbank van 31 mei 2023, waarbij partijen zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling; - de zittingsagenda van de rechtbank van 25 juli 2023; - de spreekaantekeningen van mr. Maat-Oldenhof; - de spreekaantekeningen van mr. van Helmond, advocaat van [gedaagde01] ter zitting; - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 september 2023. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. [eiseres01] en [gedaagde01] hebben op 22 december 2022 een koopovereenkomst (NVM-model 2020) gesloten voor het perceel met woning aan de [adres01] , te [plaats01] (hierna: de woning). In deze koopovereenkomst (hierna: overeenkomst) is afgesproken dat [eiseres01] de woning voor een bedrag van € 800.000,- aan [gedaagde01] verkoopt. 3.2. De overeenkomst luidt – voor zover relevant – als volgt: “artikel 4 Eigendomsoverdracht 4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 juni 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van notaris Kammeraad & Strijk notarissen Spijkenisse of diens plaatsvervanger / één der notarissen verbonden aan kantoor Kammeraad & Strijk notarissen Spijkenisse hierna verder te noemen notaris. […] artikel 5 Bankgarantie. Waarborgsom. 5.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk binnen 5 werkdagen na het verstrijken van de ontbindende voorwaarden genoemd in artikel 16 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 80.000,-, zegge TACHTIGDUIZEND EURO. (…) 5.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…) artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding. 11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. […] artikel 16 Ontbindende voorwaarden. 16.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: binnen 7 weken na ondertekening van deze overeenkomst de koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 500.000,- zegge VIJFHONDERDDUIZEND EURO geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstellingen heeft verkregen. […] 16.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de lste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd’ verstaan dat twee afwijzingen van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd.” 3.3. Op 2 februari 2023 heeft [gedaagde01] , via haar tussenpersoon, per e-mail verzocht om een verlenging van de termijn van het financieringsbehoud naar 23 februari 2023. [eiseres01] is akkoord gegaan met deze verlenging. 3.4. [gedaagde01] heeft op 21 februari 2023 een brief gestuurd aan de makelaar van [eiseres01] met het verzoek om nogmaals uitstel te verlenen. Deze brief luidt als volgt: “ Beste heer/mevrouw, Hierbij wil ik u het volgende voorleggen, voor bovengenoemd adres heb ik via uw kantoor een overeenkomst met ontbindingsclausule, echter verstrijkt mijn termijn voor financiering as donderdag 23 februari 2023, inclusief een verleend uitstel van 2 weken. Ik zit in de dilemma dat de bank mijn hypotheek afwijst omdat er een onterecht beslag ligt op mijn huidige woning. Dit beslag kan er niet voor 04 april 2023 af, daar er op die datum een uitspraak van de rechtbank is. Dit houdt in dat mijn tussenpersoon al bezig is met nieuwe financierende bankinstellingen, die mijn onterechte beslaglegging wel accepteren. Als gevolg hiervan kan ik op dit moment ook geen bankgarantie stellen. Er zijn zover begrepen daar zeker mogelijkheden voor, maar dat zal zeker meer tijd gaan kosten. Vriendelijk zou ik u beleefd willen verzoeken om mij, indien mogelijk, nog een uitstel van een maand te verlenen. Ik zal u van de stand van zaken op de hoogte blijven houden. Indien u besluit om mijn verzoek niet te honoreren, dan zal ik in het slechtste geval de koopovereenkomst helaas moeten ontbinden. Hopende u hiermede voldoende te hebben ingelicht en wacht uw bericht af. ” 3.5. [eiseres01] heeft het verzoek van [gedaagde01] om de termijn voor het financieringsvoorbehoud nogmaals te verlengen niet geaccepteerd. 3.6. Op 22 februari 2023 heeft [gedaagde01] aan [eiseres01] per brief laten weten de overeenkomst te willen ontbinden. In deze brief staat – voor zover relevant –: “ Aangezien het mij niet gelukt is om de hypotheek te krijgen dan wel af te sluiten ontbind ik hierbij de koopovereenkomst van 22 december 2022 aangaande de koop van het onroerend goed, staande en gelegen aan de [adres01] te [postcode01] [plaats01] . Bijgaand zend ik u twee afwijzingen van hypotheekverstrekkers.” 3.7. Op 1 maart 2023 laat [eiseres01] via haar advocaat per brief aan [gedaagde01] weten dat het beroep op het financieringsvoorbehoud en dus de ontbinding van de overeenkomst niet wordt geaccepteerd. Tevens wordt in deze brief een termijn van zeven dagen na 1 maart 2023 aan [gedaagde01] gegeven om alsnog de verplichtingen die volgen uit artikel 5 van de overeenkomst na te komen. 3.8. [gedaagde01] heeft niet binnen de door de advocaat van [eiseres01] gestelde termijn, namelijk uiterlijk op 8 maart 2023, de bankgarantie laten (doen) stellen conform artikel 5 van de overeenkomst. Per brief heeft de advocaat van [eiseres01] de overeenkomst op 8 maart 2023 namens [eiseres01] ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete van 10% van de koopprijs, te weten € 80.000,-. 3.9. Op 8 maart 2023 heeft [eiseres01] , na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, ten laste van [gedaagde01] conservatoir beslag gelegd op haar woning aan het [adres02] te [plaats02] . 3.10. Nadat door [gedaagde01] een conclusie van antwoord is genomen, heeft de advocaat van [eiseres01] op 22 mei 2023 een brief aan [gedaagde01] verzonden waarin – voor zover relevant – staat: “

4.1. [eiseres01] vordert – zakelijk weergeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: te verklaren voor recht dat [eiseres01] de overeenkomst geldig heeft ontbonden, dan wel deze te ontbinden; [gedaagde01] te veroordelen aan [eiseres01] te voldoen een bedrag van € 104.000,- althans € 80.000,-, althans een door de rechtbank vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover; [gedaagde01] te veroordelen in de werkelijke kosten van juridische bijstand, tot 15 maart 2023 begroot op € 3.019,46, te vermeerderen met de nog na aan te leveren facturen en te vermeerderen met de wettelijke rente daarover; [gedaagde01] te veroordelen aan [eiseres01] te voldoen een bedrag van € 1.575,00 aan buitengerechtelijke kosten, voor zover deze niet zijn toegewezen in het onder het punt c gevorderde, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover; [gedaagde01] te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder de kosten die verband houden met het beslagverlof, voor zover deze niet worden toegewezen in het onder punt c gevorderde. 4.2. Ter zitting heeft [eiseres01] verklaard dat zij haar eis onder sub c beperkt tot de kosten van de juridische bijstand tot 15 maart 2023. Voor de kosten van de procedure bij de rechtbank wordt aansluiting gezocht bij het liquidatietarief. 4.3. Aan de vordering legt [eiseres01] het volgende ten grondslag. [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst. Zij heeft niet tijdig een bankgarantie gesteld conform artikel 5 van de overeenkomst. Op grond van deze tekortkoming is de overeenkomst door [eiseres01] ontbonden. Conform artikel 11.2 van de overeenkomst is [gedaagde01] de contractuele boete verschuldigd van € 80.000,-. Omdat de schade van [eiseres01] hoger is dan de contractuele boete, vordert [eiseres01] primair een schadevergoeding van € 104.000,- en subsidiair de contractuele boete. 4.4. [gedaagde01] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres01] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres01] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres01] in de kosten van deze procedure. Ook voert [gedaagde01] verweer. De ontbinding van de overeenkomst door [eiseres01] op 8 maart 2023 treft geen doel, omdat er geen termijn van acht dagen is gesteld conform de overeenkomst. Indien de rechtbank beslist de contractuele boete toe te wijzen, dan dient de boete te worden gematigd en het vonnis dient niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard. 4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Datum ontbinding van de overeenkomst 5.1. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde01] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst door niet tijdig de bankgarantie te stellen. Ter zitting heeft [gedaagde01] erkend dat haar beroep op het financieringsbehoud van 22 februari 2023 geen stand kan houden. Zij heeft daarbij te kennen gegeven dat zij het betreurt dat achteraf is gebleken dat de afwijzingsbrieven een vals karakter hebben. [gedaagde01] begrijpt dan ook dat zij met deze brieven geen geldig beroep heeft gedaan op het financieringsbehoud. Ook heeft [gedaagde01] ter zitting erkend dat [eiseres01] terecht de overeenkomst heeft ontbonden en in beginsel aanspraak kan maken op de contractuele boete. De verklaring voor recht dat de overeenkomst is ontbonden wordt dan ook afgewezen, omdat [eiseres01] daar geen belang meer bij heeft. De rechtbank constateert dat partijen het evenwel niet eens zijn over de datum waarop de overeenkomst door [eiseres01] rechtsgeldig is ontbonden en derhalve de boete opeisbaar is geworden. Gelet daarop zal de rechtbank allereerst de vraag beantwoorden per welke datum de overeenkomst is ontbonden. 5.2. Conform artikel 11.1 van de overeenkomst dient de nalatige partij in gebreke te worden gesteld door een schriftelijke mededeling waarin een termijn van acht dagen wordt gesteld om alsnog de overeenkomst na te komen. Op grond van artikel 11.2 van de overeenkomst kan de overeenkomst pas buitengerechtelijk worden ontbonden indien er is voldaan aan de vereisten van artikel 11.1. 5.3. [gedaagde01] heeft naar voren gebracht dat de termijn die in de brief van 1 maart 2023 is gesteld, te weten een termijn van zeven dagen, te kort is en niet voldoet aan de vereisten van artikel 11 van de overeenkomst. Hierdoor kon de overeenkomst niet op 8 maart 2023 door [eiseres01] worden ontbonden. Ter zitting heeft [gedaagde01] te kennen gegeven dat de overeenkomst middels de brief van 22 mei 2023 alsnog door [eiseres01] is ontbonden. 5.4. Hoewel er strikt genomen niet is voldaan aan de termijn van acht dagen conform artikel 11.1 van de overeenkomst, is de rechtbank van mening dat de overeenkomst door [eiseres01] op 8 maart 2023 rechtsgeldig is ontbonden. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde01] alsnog de verplichtingen was nagekomen binnen een termijn van acht dagen. De stelling van [eiseres01] die door haar advocaat in de brief van 22 mei 2023 naar voren is gebracht, namelijk dat [eiseres01] op basis van de communicatie tussen partijen ervan uit mocht gaan dat [gedaagde01] de verplichtingen niet ging nakomen, is ook niet door [gedaagde01] weersproken. Om die redenen is de rechtbank van mening dat de brief van 8 maart 2023 wel de gevolgen van ontbinding met zich brengt. Dit betekent dat [eiseres01] in beginsel per 8 maart 2023 aanspraak kon maken op de contractuele boete van 10% van de koopprijs, te weten een bedrag van € 80.000,-. Schade 5.5. [eiseres01] voert aan dat de schade die zij lijdt hoger is dan de contractuele boete, te weten in ieder geval een bedrag van € 104.000,-, waardoor er conform artikel 11.2. aanspraak wordt gemaakt op de totale schade. De rechtbank komt tot de conclusie dat de schade waarvoor [eiseres01] [gedaagde01] kan aanspreken niet hoger is dan de contractuele boete en zal dit hieronder toelichten. 5.6. [eiseres01] heeft inmiddels de woning aan een derde verkocht voor de koopprijs van € 740.000,-. Het verschil tussen de koopprijs waarvoor de woning aan een derde is verkocht en de koopprijs in de overeenkomst tussen [eiseres01] en [gedaagde01] is dus € 60.000,- (€ 80.000 – € 740.000). De lagere opbrengt van de verkoop van de woning is volgens de rechtbank een rechtstreeks gevolg van de tekortkoming door [gedaagde01] in de nakoming van de overeenkomst. [gedaagde01] is dus aansprakelijk voor deze schade van € 60.000,-. 5.7. [eiseres01] stelt zich op het standpunt dat zij ook andere schade heeft geleden. Zij heeft in de periode na het sluiten van de overeenkomst met [gedaagde01] aan haar opdrachtgevers laten weten dat de woning was verkocht en zij per 1 juni 2023 (datum van levering volgens de overeenkomst) zou gaan verhuizen. Omdat [eiseres01] werkt aan langlopende projecten en zij vanwege haar verhuizing de projecten niet zou kunnen afronden, gaf dit de opdrachtgevers kans om een andere opdrachtnemer te vinden, aldus [eiseres01] . Nu [gedaagde01] de woning niet per 1 juni 2023 heeft afgenomen en zij dus niet kon verhuizen, heeft zij inkomensverlies geleden dat volgens [eiseres01] te wijten is aan de tekortkoming van [gedaagde01] . [eiseres01] heeft een productie overgelegd waaruit blijkt dat haar winst in de periode januari 2023-augustus 2023 met € 27.614,37 (€ 58.161,71 – € 30.547,35) is gedaald ten opzichte van haar winst over dezelfde periode in het jaar daarvoor. 5.8. [gedaagde01] heeft gemotiveerd verweer gevoerd dat deze schade onvoldoende is onderbouwd en dat het afzeggen van de opdrachtgevers voor rekening van [eiseres01] moet blijven. 5.9. De rechtbank oordeelt dat voor zover [eiseres01] inkomensverlies heeft geleden in de periode tot 1 juni 2023, dit geen rechtstreeks gevolg is van de tekortkoming van [gedaagde01] . Ook als de woning alsnog op 1 juni 2023 geleverd zou zijn en [gedaagde01] haar verplichtingen uit de overeenkomst was nagekomen, had [eiseres01] die verliezen geleden in de periode voor de datum van levering. Er is dan ook geen causaal verband tussen de tekortkoming van [gedaagde01] en de inkomsten die [eiseres01] is misgelopen nadat zij zelf het besluit heeft genomen geen opdrachten meer aan te nemen in deze periode. De rechtbank merkt daarbij op dat uit het overzicht dat is overgelegd niet volgt welk verlies in welke maand(en) is geleden. Ter zitting heeft [eiseres01] aangegeven dat zij na april 2023 geen opdrachten meer kreeg en het overzicht laat een totaal bedrag zien voor de periode tot en met augustus in 2022 en 2023. 5.10. Ter zitting heeft [eiseres01] betoogd dat zij voor de periode na 1 juni 2023 tot december 2023, de datum waarop de woning aan de nieuwe koper wordt geleverd, een verlies lijdt van € 10.000,- per maand en dus een totaal van € 60.000,-. De opdrachten die [eiseres01] normaal gesproken van haar opdrachtgevers zou hebben gekregen zijn immers voor het gehele jaar al aan anderen gegeven, aldus [eiseres01] . Voor zover deze laatste stelling al juist is, maakt dit niet dat [gedaagde01] aansprakelijk gehouden kan worden voor eventuele gemiste inkomsten aan de zijde van [eiseres01] . [eiseres01] heeft onvoldoende onderbouwd waarom het onmogelijk voor haar zou zijn om inkomsten te generen tot en met december 2023, terwijl zij de overeenkomst met [gedaagde01] al begin maart heeft ontbonden en dus alle tijd had om de mogelijkheden nader te onderzoeken. Los daarvan geldt dat het de eigen keuze was van [eiseres01] om, op het moment dat [gedaagde01] nog een beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud en de koopovereenkomst nog kon worden ontbonden, haar opdrachtgevers te laten weten dat zij de komende maanden niet beschikbaar was voor opdrachten. De financiële gevolgen daarvan kunnen niet aan [gedaagde01] worden toegerekend. Tot slot is ook niet duidelijk gemaakt waar de schade van € 10.000,- per maand op is gebaseerd. De rechtbank wijst dan ook de stelling van [eiseres01] af dat zij inkomensschade heeft geleden als gevolg van de niet-nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde01] . 5.11.

De rechtbank: 6.1. veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] een bedrag van € 80.000,- te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 8 maart 2023, tot de dag van volledige betaling, 6.2. veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] een bedrag van € 1.575,- aan buitengerechtelijke kosten te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten waaronder de beslagkosten, aan de zijde van [eiseres01] tot dit vonnis vastgesteld op € 6.345,83, 6.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. N. Shahani en in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2023. 2054/3716

[eiseres01] vordert de daadwerkelijk gemaakte advocaatkosten die [eiseres01] heeft gemaakt tot en met 15 maart 2023, de datum van dagvaarding. Anders dan [eiseres01] heeft betoogd, is er volgens de rechtbank in deze zaak geen sprake van een uitzondering op de regel (zoals bij misbruik van procesrecht) waardoor het gerechtvaardigd zou zijn om de daadwerkelijke kosten voor juridische bijstand toe te wijzen. [eiseres01] betoogt dat de daadwerkelijke advocatenkosten kunnen worden gevorderd omdat [gedaagde01] bewust vervalste brieven heeft verzonden aan [eiseres01] om onder de overeenkomst uit te komen, omdat zij al wist dat zij deze woning niet kon financieren. [gedaagde01] heeft deze stelling gemotiveerd betwist. [gedaagde01] heeft betoogd dat zij volledig vertrouwde op haar financiële adviseur. De brieven die zij aan [eiseres01] heeft verzonden heeft zij van haar financiële adviseur ontvangen en rechtstreeks doorgestuurd aan [eiseres01] . In deze procedure is dus niet vast komen te staan dat [gedaagde01] wist dat de brieven waren vervalst en zij bewust [eiseres01] wilde misleiden. Daarnaast is van belang dat er geen sprake is van misbruik van recht tijdens deze gerechtelijke procedure. De rechtbank zal de proceskostenveroordeling dan ook volledig berekenen op basis van het liquidatietarief. 5.12. Het voorgaande betekent dat de schade van [eiseres01] door de rechtbank wordt begroot op een totaal van € 60.000,-. Dit bedrag is niet hoger dan de contractuele boete van € 80.000,-. Er is dus geen sprake van aanvullende schade in de zin van artikel 11.3 van de overeenkomst. Matiging 5.13. [gedaagde01] heeft ter zitting de rechtbank verzocht om de boete te matigen, maar de rechtbank ziet geen aanleiding om gebruik te maken van haar bevoegdheid de boete te matigen. 5.14. Matiging van de contractuele boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechter kan de boete nooit matigen tot een lager bedrag dan de schadevergoeding waar de schuldeiser recht op heeft. Bij de beoordeling of toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, moet de rechter niet alleen rekening houden met de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook met de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit). Een boete is niet al buitenproportioneel omdat zij mogelijk hoger is dan de daadwerkelijke schade die de schuldeiser heeft geleden. 5.15. Het is aan [gedaagde01] om omstandigheden aan te voeren die kunnen leiden tot matiging van de boete. [gedaagde01] heeft in dit kader gesteld dat de contractuele boete onevenredig is gezien de schade die [eiseres01] heeft geleden. 5.16. De rechtbank heeft vastgesteld dat de schade die [eiseres01] heeft geleden door de tekortkoming van [gedaagde01] bestaat uit een bedrag van € 60.000,-. Dit betekent dat er een verschil van € 20.000,- zit tussen de schade van de [eiseres01] en de contractuele boete van € 80.000,-. De rechtbank is van mening dat de omstandigheid dat er verschil van € 20.000,- zit tussen de daadwerkelijk geleden schade en de contractuele boete in onderhavig geval niet tot een onaanvaardbaar resultaat lijdt. Het feit dat de woning van [eiseres01] alsnog een half jaar later aan een derde wordt geleverd, maakt dit niet anders. Ook houdt de rechtbank rekening met het feit dat [eiseres01] wel kosten heeft moeten maken die weliswaar voor eigen rekening komen en niet op [gedaagde01] kunnen worden verhaald, maar onlosmakelijk verbonden zijn met de gang van zaken in deze procedure. Van een onaanvaardbaar resultaat is dan ook geen sprake. Uitvoerbaar bij voorraad 5.17. [gedaagde01] bestrijdt de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad, wat betekent dat de rechtbank zich moet buigen over de vraag of deze vordering moet worden toegewezen. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van de omstandigheden, bijvoorbeeld in verband met de spoedeisendheid van het voldoen aan de veroordeling, het belang van degene die de veroordeling verkrijgt, zwaarder weegt dan dat van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. De kans van slagen van het aangewende rechtsmiddel dient daarbij in de regel buiten beschouwing te blijven. Mogelijke ingrijpende gevolgen van toewijzing van de vordering tot uitvoerbaar bij voorraad verklaring, die later moeilijk ongedaan kunnen worden gemaakt, staan op zich zelf niet in de weg aan toewijzing, maar moeten wel worden meegewogen. 5.18. Het is aan [gedaagde01] om feiten en omstandigheden te stellen waaruit blijkt dat het belang van [gedaagde01] zwaarder weegt dan die van [eiseres01] . Ter zitting heeft [gedaagde01] betoogd dat executie van dit vonnis zou betekenen dat [gedaagde01] met haar twee minderjarige kinderen op straat komt te staan. Er is immers beslag gelegd op het pand aan het [adres02] te [plaats02] door [eiseres01] en het pand zou dan ook bij een uitvoerbaar bij voorraadverklaring executoriaal verkocht moeten worden. Tegelijkertijd stelt [gedaagde01] zich op het standpunt dat er voldoende zekerheid is om de vordering te voldoen vanwege een overwaarde op het pand. De rechtbank is van mening dat het feit dat de woning executoriaal wordt verkocht, met logischerwijs het gevolg dat [gedaagde01] de woning dient te verlaten, onvoldoende is om de in beginsel toewijsbare uitvoerbaar bij voorraadverklaring af te wijzen. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat er in een vergelijkbare procedure tegen [gedaagde01] ook al sprake is van beslaglegging op de woning van [gedaagde01] en inmiddels ook een toewijzend vonnis is gewezen ten nadele van [gedaagde01] , welk vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Van [eiseres01] kan niet worden verwacht dat zij genoegen moet nemen met de stelling dat er voldoende zekerheid bestaat om de vordering te voldoen, terwijl daar, gelet op het andere beslag en uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis, vraagtekens bij kunnen worden geplaatst. 5.19. De rechtbank komt tot de conclusie dat alle omstandigheden samengenomen, het belang van [eiseres01] om het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad te verklaren zwaarder weegt. Buitengerechtelijke kosten 5.20. [eiseres01] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van een bedrag € 1.575,- inclusief btw. De rechtbank stelt vast dat [eiseres01] voldoende heeft gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De hoogte van de vordering wordt getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiseres01] heeft vergoeding van btw gevorderd over de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Omdat [eiseres01] geen ondernemer is en geen btw kan verrekenen, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar vanaf de dag dat de schuldenaar voor wat betreft deze kosten in verzuim is. [eiseres01] heeft niet gesteld vanaf welke datum de door haar gevorderde rente verschuldigd is. Om die reden zal de rechtbank deze toewijzen vanaf de dag der dagvaarding. Proceskosten 5.21. [gedaagde01] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres01] als volgt vastgesteld: - kosten van de dagvaarding € 129,14 - griffierecht € 1.963,00 - salaris advocaat € 2.366,00 (2,00 punten × € 1.183,00) Totaal € 4.458,14 Beslagkosten 5.22.

[eiseres01] vordert de daadwerkelijk gemaakte advocaatkosten die [eiseres01] heeft gemaakt tot en met 15 maart 2023, de datum van dagvaarding. Anders dan [eiseres01] heeft betoogd, is er volgens de rechtbank in deze zaak geen sprake van een uitzondering op de regel (zoals bij misbruik van procesrecht) waardoor het gerechtvaardigd zou zijn om de daadwerkelijke kosten voor juridische bijstand toe te wijzen. [eiseres01] betoogt dat de daadwerkelijke advocatenkosten kunnen worden gevorderd omdat [gedaagde01] bewust vervalste brieven heeft verzonden aan [eiseres01] om onder de overeenkomst uit te komen, omdat zij al wist dat zij deze woning niet kon financieren. [gedaagde01] heeft deze stelling gemotiveerd betwist. [gedaagde01] heeft betoogd dat zij volledig vertrouwde op haar financiële adviseur. De brieven die zij aan [eiseres01] heeft verzonden heeft zij van haar financiële adviseur ontvangen en rechtstreeks doorgestuurd aan [eiseres01] . In deze procedure is dus niet vast komen te staan dat [gedaagde01] wist dat de brieven waren vervalst en zij bewust [eiseres01] wilde misleiden. Daarnaast is van belang dat er geen sprake is van misbruik van recht tijdens deze gerechtelijke procedure. De rechtbank zal de proceskostenveroordeling dan ook volledig berekenen op basis van het liquidatietarief. 5.12. Het voorgaande betekent dat de schade van [eiseres01] door de rechtbank wordt begroot op een totaal van € 60.000,-. Dit bedrag is niet hoger dan de contractuele boete van € 80.000,-. Er is dus geen sprake van aanvullende schade in de zin van artikel 11.3 van de overeenkomst. Matiging 5.13. [gedaagde01] heeft ter zitting de rechtbank verzocht om de boete te matigen, maar de rechtbank ziet geen aanleiding om gebruik te maken van haar bevoegdheid de boete te matigen. 5.14. Matiging van de contractuele boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechter kan de boete nooit matigen tot een lager bedrag dan de schadevergoeding waar de schuldeiser recht op heeft. Bij de beoordeling of toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, moet de rechter niet alleen rekening houden met de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook met de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit). Een boete is niet al buitenproportioneel omdat zij mogelijk hoger is dan de daadwerkelijke schade die de schuldeiser heeft geleden. 5.15. Het is aan [gedaagde01] om omstandigheden aan te voeren die kunnen leiden tot matiging van de boete. [gedaagde01] heeft in dit kader gesteld dat de contractuele boete onevenredig is gezien de schade die [eiseres01] heeft geleden. 5.16. De rechtbank heeft vastgesteld dat de schade die [eiseres01] heeft geleden door de tekortkoming van [gedaagde01] bestaat uit een bedrag van € 60.000,-. Dit betekent dat er een verschil van € 20.000,- zit tussen de schade van de [eiseres01] en de contractuele boete van € 80.000,-. De rechtbank is van mening dat de omstandigheid dat er verschil van € 20.000,- zit tussen de daadwerkelijk geleden schade en de contractuele boete in onderhavig geval niet tot een onaanvaardbaar resultaat lijdt. Het feit dat de woning van [eiseres01] alsnog een half jaar later aan een derde wordt geleverd, maakt dit niet anders. Ook houdt de rechtbank rekening met het feit dat [eiseres01] wel kosten heeft moeten maken die weliswaar voor eigen rekening komen en niet op [gedaagde01] kunnen worden verhaald, maar onlosmakelijk verbonden zijn met de gang van zaken in deze procedure. Van een onaanvaardbaar resultaat is dan ook geen sprake. Uitvoerbaar bij voorraad 5.17. [gedaagde01] bestrijdt de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad, wat betekent dat de rechtbank zich moet buigen over de vraag of deze vordering moet worden toegewezen. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van de omstandigheden, bijvoorbeeld in verband met de spoedeisendheid van het voldoen aan de veroordeling, het belang van degene die de veroordeling verkrijgt, zwaarder weegt dan dat van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. De kans van slagen van het aangewende rechtsmiddel dient daarbij in de regel buiten beschouwing te blijven. Mogelijke ingrijpende gevolgen van toewijzing van de vordering tot uitvoerbaar bij voorraad verklaring, die later moeilijk ongedaan kunnen worden gemaakt, staan op zich zelf niet in de weg aan toewijzing, maar moeten wel worden meegewogen. 5.18. Het is aan [gedaagde01] om feiten en omstandigheden te stellen waaruit blijkt dat het belang van [gedaagde01] zwaarder weegt dan die van [eiseres01] . Ter zitting heeft [gedaagde01] betoogd dat executie van dit vonnis zou betekenen dat [gedaagde01] met haar twee minderjarige kinderen op straat komt te staan. Er is immers beslag gelegd op het pand aan het [adres02] te [plaats02] door [eiseres01] en het pand zou dan ook bij een uitvoerbaar bij voorraadverklaring executoriaal verkocht moeten worden. Tegelijkertijd stelt [gedaagde01] zich op het standpunt dat er voldoende zekerheid is om de vordering te voldoen vanwege een overwaarde op het pand. De rechtbank is van mening dat het feit dat de woning executoriaal wordt verkocht, met logischerwijs het gevolg dat [gedaagde01] de woning dient te verlaten, onvoldoende is om de in beginsel toewijsbare uitvoerbaar bij voorraadverklaring af te wijzen. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat er in een vergelijkbare procedure tegen [gedaagde01] ook al sprake is van beslaglegging op de woning van [gedaagde01] en inmiddels ook een toewijzend vonnis is gewezen ten nadele van [gedaagde01] , welk vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Van [eiseres01] kan niet worden verwacht dat zij genoegen moet nemen met de stelling dat er voldoende zekerheid bestaat om de vordering te voldoen, terwijl daar, gelet op het andere beslag en uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis, vraagtekens bij kunnen worden geplaatst. 5.19. De rechtbank komt tot de conclusie dat alle omstandigheden samengenomen, het belang van [eiseres01] om het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad te verklaren zwaarder weegt. Buitengerechtelijke kosten 5.20. [eiseres01] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van een bedrag € 1.575,- inclusief btw. De rechtbank stelt vast dat [eiseres01] voldoende heeft gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De hoogte van de vordering wordt getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiseres01] heeft vergoeding van btw gevorderd over de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Omdat [eiseres01] geen ondernemer is en geen btw kan verrekenen, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar vanaf de dag dat de schuldenaar voor wat betreft deze kosten in verzuim is. [eiseres01] heeft niet gesteld vanaf welke datum de door haar gevorderde rente verschuldigd is. Om die reden zal de rechtbank deze toewijzen vanaf de dag der dagvaarding. Proceskosten 5.21. [gedaagde01] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres01] als volgt vastgesteld: - kosten van de dagvaarding € 129,14 - griffierecht € 1.963,00 - salaris advocaat € 2.366,00 (2,00 punten × € 1.183,00) Totaal € 4.458,14 Beslagkosten 5.22.