ECLI:NL:RBROT:2023:9141

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10315816 CV EXPL 23-3821 datum uitspraak: 8 september 2023 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Woonstad Rotterdam, vestigingsplaats: Rotterdam, eiseres, gemachtigde: [gemachtigde01] , tegen De Maas Dienstverlening B.V. , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer [gedaagde01] wonende in [woonplaats01] , statutaire vestigingsplaats: Rotterdam, gedaagde, gemachtigde: mr. R. Scheltes. De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘de bewindvoerder’ genoemd, de onder bewind gestelde [gedaagde01] wordt aangeduid als ‘ [gedaagde01] ’.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 31 januari 2023, met bijlagen; het antwoord, met bijlagen; het e-mailbericht van 5 augustus 2023 van de zijde van Woonstad, met bijlage. 1.2. Op 1 augustus 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens Woonstad aanwezig: mevrouw [naam01] (sociaal beheerder) en de gemachtigde. Namens de bewindvoerder was de gemachtigde aanwezig, vergezeld door [gedaagde01] .

2.1. [gedaagde01] huurt van Woonstad de woning aan de [adres01] in Rotterdam. De maandelijkse huurprijs inclusief serviekosten was bij aanvang van de huurovereenkomst € 681,50 per maand. 2.2. De goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde01] zijn onder bewind gesteld bij de bewindvoerder. 2.3. In artikel 2 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen: “ 2. De bestemming van het gehuurde 2.1 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om door huurder en de leden van zijn huishouden te worden gebruikt als woonruimte. Voor deze woning is een huisvestingsvergunning vereist. ”. 2.4. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Stichting Woonstad Rotterdam’ (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. In artikel 6 van de algemene voorwaarden is, voor zover in deze procedure van belang, het volgende opgenomen: “(…) 6.1 Huurder zal het gehuurde als goed huurder gebruiken en onderhouden. 6.2 Huurder is verplicht om het gehuurde zelf als woonruimte te gebruiken en is verplicht er zijn hoofdverblijf te hebben. Met hoofdverblijf wordt bedoeld dat de huurder wekelijks minimaal vier van de zeven nachten in het gehuurde slaapt, in het gehuurde kookt en zijn maaltijden gebruikt en aan het adres van het gehuurde zijn post ontvangt. (…) 6.3 Als de huurder niet in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft of het zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd of aan derden in gebruik heeft gegeven, dan rust de bewijslast dat huurder onafgebroken zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad op huurder. (…) 6.10. Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. Het is huurder ook niet toegestaan om het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden, bijvoorbeeld via websites als www.airbnb.nl of www.marktplaats.nl. Voor onderhuur geldt dat huurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van € 5000,- te vermeerderen met € 500,- per maand voor iedere maand of deel van een maand dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,-, onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding. (…)”. 2.5. Bij besluit van 19 december 2022 heeft de burgemeester van Rotterdam de woning voor de duur van één maand gesloten. In dit besluit is, voor zover in deze procedure van belang, het volgende opgenomen: “(…) Uit de politierapportage van de Politie Eenheid Rotterdam d.d. 15 december 2022 blijkt dat de Afdeling Vreemdelingen, Identificatie en Mensenhandel van de Politie Eenheid Rotterdam (AVIM) op 14 december 2022 een controle heeft uitgevoerd in het kader van illegale prostitutie. Voorafgaand aan de controle werd er door een medewerker van AVIM een onderzoek verricht op internet. Op de website www.kinky.nl werd een advertentie aangetroffen van iemand die tegen betaling van geld seksuele handelingen aanbood te Rotterdam. (…) In de woning werden twee personen zonder vaste woon- of verblijfplaats aangetroffen. Over hun aanwezigheid verklaarden zij dat zij dit werk vrijwillig doen en het appartement hebben gehuurd om te werken in de prostitutie. Ze hebben de woning via een vriendin gekregen en betalen er 700 euro per week voor. Ze mochten niet tegen de eigenaar zeggen dat ze in de woning kwamen werken. Bij aankomst hebben ze de eigenaar 700 euro contant betaald. (…) Het pand bestaat uit een slaapkamer, een woonkamer en een rommelkamer. Het is een normaal ingerichte woning met meubilair en witgoed. Het bed in de slaapkamer was opgemaakt en er werden condooms en tissues aangetroffen. In de woonkamer stond ook een bed waarnaast eveneens condooms zijn aangetroffen. In de rommelkamer stonden diverse dozen met ordners en andere persoonlijke zaken. Het was de dames verboden om in deze ruimte te komen. Er zijn geen poststukken of andere bescheiden aangetroffen op naam van de ingeschreven persoon, noch werden aanwijzingen aangetroffen van mannelijke bewoning zoals kleding en/of toiletartikelen. (…) Door het bedrijfsmatig aanbieden van seksuele handelingen wordt het woon- en leefklimaat van de omwonenden in ernstige mate aangetast. De aanwezigheid van een illegale seksinrichting heeft een aanzuigende werking op het ontstaan van illegale praktijken in de omgeving, versterkt het onveiligheidsgevoel in de omgeving en veroorzaakt maatschappelijke onrust. Er is sprake van een illegale en zeer onwenselijke en onveilige situatie die noodzaakt tot onmiddellijk ingrijpen om de openbare orde te herstellen en herhaling te voorkomen.

De situatie van het pand aan [adres01] is ernstig en vergt onmiddellijk optreden van mij. Overeenkomstig de “Nota prostitutie en seksbranche Rotterdam 2015” acht ik het noodzakelijk een maatregel te treffen en de illegale seksinrichting met onmiddellijk ingang voor een periode van één maand te sluiten. (…)”. 2.6. Bij brief van 20 december 2022 heeft Woonstad [gedaagde01] verzocht de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagde01] heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Bij brief van 11 januari 2023 heeft Woonstad de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. 2.7. Bij besluit van 18 januari 2023 heeft de burgemeester van Rotterdam de sluiting van de woning met twee maanden verlengd tot en met 19 maart 2023. [gedaagde01] heeft tegen dit besluit van de burgemeester bezwaar gemaakt en de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen. In de uitspraak van de voorzieningenrechter van 9 februari 2023 is, voor zover in deze procedure van belang, het volgende overwogen: “(…) 8.2. Ook in dit geval is de burgemeester op dergelijke individuele omstandigheden niet ingegaan. In de motivering ontbreekt waarom in dit geval de doelen die de burgemeester aan de verlening ten grondslag legt nog niet zijn bereikt door de sluiting voor de duur van een maand. Daarbij is van belang dat in de bestuurlijke rapportage niet is vermeld dat er sprake was van overlast. De controle van de woning op 14 december 2022 was niet ingegeven door overlastmeldingen; de controleurs weren na telefonisch contact naar de woning geleid. Verder is ook niet in de bestuurlijke rapportage vermeld dat de woning bekend staat als illegale seksinrichting. In de advertenties is het adres niet vermeld. De duur en omvang van de werkzaamheden van de sekswerkers zal van invloed zijn op de bekendheid van een pand als seksinrichting. Als een sekswerker slechts een korte tijd in een pand werkzaam is geweest, dan zal het doorgaans minder tijd kosten om de openbare orde te herstellen en het woon- en leefklimaat te beschermen. De sekswerkers hebben verklaard dat zij ten zijde van de politiecontrole anderhalve week in de woning aan het werk waren. Er zijn geen aanknopingspunten voor twijfel aan die verklaring. (…) Na de politiecontrole op 14 december 2022 hebben de sekswerkers de woning verklaring en zijn ook de sloten vervangen. Hierdoor is aannemelijk dat deze sekswerkers niet meer zullen terugkeren naar de woning. Daarnaast heeft verzoeker verklaard dat hij er door deze ervaring van doordrongen is dat hij beter toezicht moet houden op zijn woning. Dit geldt te meer nu de belangen van verzoeken bij het behoud van de woning heel groot zijn. Het is immers de bedoeling dat hij zijn zoon een veilig en stabiel onderkomen verschaft.(…) 10. De voorzieningenrechter wijst het verzoek toe en schorst het bestreden besluit tot twee weken na de bekendmaking van de beslissing op bezwaar. Dat betekent dat verzoeker met ingang van de datum van deze uitspraak weer toegang tot de woning krijgt. (…)”. 2.8. Bij besluit van 17 mei 2023 heeft de burgemeester van Rotterdam de bezwaren van [gedaagde01] tegen sluiting van de woning ongegrond verklaard en het (bestreden) besluit van 18 januari 2023 gehandhaafd.

3.1. Woonstad eist samengevat: primair voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden; subsidiair de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden; primair en subsidiair o de bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde01] , te veroordelen om de woning binnen acht dagen na datum van dit vonnis te verlaten; o de bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde01] , te veroordelen tot betaling aan Woonstad van een bedrag van € 5.462,50; o de bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde01] , te veroordelen in de proceskosten; o het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het bedrag dat (primair en subsidiair) wordt geëist, bestaat uit de contractuele boete van € 5.000,00 en buitengerechtelijke kosten van € 462,50. 3.2. Woonstad baseert de eis op het volgende. Omdat de burgemeester van Rotterdam de woning heeft gesloten, heeft Woonstad de huurovereenkomst tussen partijen bij brief van 11 januari 2023 buitengerechtelijk ontbonden. Woonstad heeft [gedaagde01] in deze brief verzocht de woning binnen drie dagen na opheffing van de sluiting op te leveren. Dat heeft [gedaagde01] niet gedaan, zodat hij zonder recht of titel in de woning verblijft. Woonstad vordert daarom ontruiming van de woning. Wanneer de kantonrechter van oordeel is dat de buitengerechtelijke ontbinding geen doel heeft getroffen, heeft te gelden dat [gedaagde01] in strijd handelde met de huurovereenkomst, artikel 6 van de algemene voorwaarden en artikel 7:213 BW, 7:214 BW en 7:244 BW door de woning te (laten) gebruiken als illegale seksinrichting. Van Woonstad kan in deze omstandigheden niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde01] voortzet. Zij vordert daarom subsidiair alsnog ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Omdat [gedaagde01] geen gehoor heeft gegeven aan het verzoek van Woonstad om tot huuropzegging over te gaan heeft Woonstad buitengerechtelijke kosten moeten maken. [gedaagde01] is deze kosten aan Woonstad verschuldigd. 3.3. [gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Slechts de constatering dat in de woning sprake leek te zijn van exploitatie van een illegale seksinrichting, heeft ertoe geleid dat de burgemeester tot sluiting van de woning is overgegaan. Er is geen sprake geweest van overlast en er is hooguit enkele dagen sprake geweest van sekswerkers in de woning. In deze omstandigheden is buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Ook de subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewezen. De kern van het tekortschieten in de verplichtingen van [gedaagde01] als huurder zit in het feit dat hij zijn reservesleutel aan een ander heeft gegeven om noodzakelijke spullen in de woning te zetten wegens het aanstaande bezoek van jeugdzorg. Dat is [gedaagde01] wellicht te verwijten, maar dit verwijt is niet zodanig dat daarmee de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt gerechtvaardigd. Bij de beoordeling of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, dient de situatie van de zoon van Schaarbaai nadrukkelijk te worden betrokken. De gevorderde contractuele boete is staat niet in verhouding tot de overtreding en moet daarom worden afgewezen.

Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst 4.1. In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en de woning daarom op grond van artikel 174a Gemeentewet dan wel op grond van een vordering als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten. De burgemeester van de gemeente Rotterdam heeft de woning gesloten vanwege overtreding van artikel 3.3 lid 1 van de APV, op grond waarvan het exploiteren van een seksbedrijf zonder vergunning van het bevoegd gezag verboden is. Het betreft dan ook een sluiting die is gegrond op verstoring van de openbare orde als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW. 4.2. Voorop wordt gesteld dat Woonstad de bevoegdheid had de huurovereenkomst met Schaarbaai op grond van artikel 7:231 lid 2 BW te ontbinden, nu de openbare orde is verstoord door gedragingen (een illegale seksinrichting) in de woning. Bij een ontbinding op grond van dit artikel is niet noodzakelijk dat [gedaagde01] een tekortkoming kan worden verweten, zodat niet van belang is of [gedaagde01] op de hoogte was van de gedragingen in de woning. Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen echter een inmenging van het door artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Iedereen die het risico loopt van een inbreuk op zijn recht op respect voor zijn woning, heeft de mogelijkheid de proportionaliteit van de maatregel te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. De maatstaf is of sprake is van misbruik van bevoegdheid dan wel of het beroep op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij deze toetsing moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen en vindt een belangenafweging plaats. 4.3. [gedaagde01] heeft aangevoerd dat hij groot belang heeft bij behoud van zijn woning omdat het verlies van zijn woning grote gevolgen zal hebben voor zijn minderjarige zoon. Inmiddels woont zijn zoon, nadat hij in verschillende pleeggezinnen heeft gewoond en na een traject met jeugdbescherming, weer bij hem in de woning. Wanneer [gedaagde01] zijn woning zou verliezen, moet zijn zoon weer bij een pleeggezin gaan wonen. Hij kan nergens anders terecht. Dit zal grote gevolgen hebben voor zijn zoon, die na de zomervakantie naar de eerste klas van een middelbare school in de buurt van de woning zal gaan. Het is, zo blijkt ook uit een door [gedaagde01] overgelegde brief van jeugdbescherming, van groot belang dat zijn zoon een stabiel onderkomen heeft, met een ouder die in zijn basis- en ontwikkelingsbehoeften kan voorzien. Een woning van waaruit hulp ingezet kan worden is daarbij essentieel. 4.4. Artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) vereist dat bij alle maatregelen betreffende kinderen de belangen van het kind de eerste overweging vormen in die zin dat deze belangen zwaarwegend en fundamenteel zijn. Het is aannemelijk dat ontruiming van de woning (ook) voor de zoon van [gedaagde01] grote negatieve gevolgen zal hebben. In door [gedaagde01] aangevoerde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat belang van [gedaagde01] bij behoud van de woning prevaleert boven het belang van Woonstad om op te treden tegen verstoringen van de openbare orde en bij te dragen aan de leefbaarheid en veiligheid in buurten en wijken waar haar woningen gelegen zijn. Daarbij weegt mee dat niet vast is komen te staan dat de illegale seksinrichting langer dan een week heeft bestaan en dat niet is gebleken dat de illegale seksinrichting tot overlast voor de omwonenden heeft geleid. 4.5. De conclusie van het voorgaande is dat het beroep van Woonstad op buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De gevorderde verklaring voor recht wordt daarom afgewezen. Ontbinding van de huurovereenkomst 4.6. Woonstad vordert subsidiair, voor het geval de buitengerechtelijke ontbinding geen doel heeft getroffen (zoals in deze zaak het geval is), alsnog ontbinding van de huurovereenkomst. 4.7. Hoewel [gedaagde01] naar het oordeel van de kantonrechter in strijd met de door Woonstad genoemde artikelen uit de wet, de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden heeft gehandeld door zijn sleutels aan een kennis af te geven, waardoor een illegale seksinrichting in de woning kon worden geëxploiteerd, en [gedaagde01] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning had toen werd ontdekt dat sprake was van een illegale seksinrichting, is ontbinding van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd. Zoals hierboven overwogen, wegen de belangen van (de zoon van) [gedaagde01] in het onderhavige geval zwaarder dan het belang van Woonstad bij ontbinding van de huurovereenkomst. Ook de subsidiaire vordering wordt daarom afgewezen. 4.8. Omdat de (primaire en subsidiaire) vorderingen worden afgewezen, wordt ook de vordering tot ontruiming van de woning afgewezen. Contractuele boete 4.9. Woonstad maakt aanspraak op een contractuele boete omdat [gedaagde01] de woning illegaal heeft onderverhuurd dan wel aan derden in gebruik heeft gegeven. Op grond van artikel 6.10 van de algemene voorwaarden is de huurder in geval van onderverhuur of ingebruikgeving een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 5.000,00. Vaststaat dat in strijd met artikel 6.10 van de algemene voorwaarden is gehandeld, nu er een illegale seksinrichting in het gehuurde is geëxploiteerd. [gedaagde01] heeft echter aangevoerd dat de boete onredelijk bezwarend is omdat deze niet in verhouding staat tot de zwaarte van de overtreding. 4.10. De kantonrechter stelt vast dat er sprake is van een huurovereenkomst tussen een professionele verhuurder en een particuliere huurder. Het boetebeding maakt onderdeel uit van algemene huurvoorwaarden waarover niet afzonderlijk door partijen is onderhandeld en het betreft geen kernbeding. Het voorgaande brengt mee dat dit artikel binnen de reikwijdte van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumenten-overeenkomsten (hierna: de Richtlijn) valt, die onder meer is omgezet in artikel 6:231 e.v. BW. Op grond van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. 4.11. Het boetebeding in artikel 6.10 van de algemene voorwaarden, dat is toegespitst op illegale onderverhuur en ingebruikgeving aan derden, is naar het oordeel van de kantonrechter op zichzelf niet onredelijk bezwarend. Het belang van Woonstad bij het boetebeding in deze gevallen is helder; zij wil geen voor haar onbekende (onder)huurders in haar woningen. Als feit van algemene bekendheid mag worden aangenomen dat wanneer een woning zonder medeweten van de verhuurder wordt onderverhuurd of in gebruik wordt gegeven aan een derde, er vaak iets niet in de haak is. Om onderhuur en ingebruikgeving aan derden zoveel als mogelijk te voorkomen, is een financiële prikkel noodzakelijk. Die financiële prikkel bereikt Woonstad niet met een boete van € 25,00, maar (wellicht) wel met een boete van € 5.000,00 die kan oplopen tot maximaal € 15.000,00. 4.12.

De kantonrechter: 5.1. veroordeelt De Maas Dienstverlening in haar hoedanigheid van bewindvoerder om aan Woonstad te betalen € 500,00 aan contractuele boete; 5.2. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.4. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken. 54214