ECLI:NL:RBROT:2023:7201

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/650859 / HA ZA 23-44 Vonnis van 9 augustus 2023 in de zaak van [eiseres] , wonend in Hellevoetsluis, eiseres, advocaat mr. L.J. Witvliet te Brielle, tegen [gedaagde] , wonend in Oostvoorne, gedaagde, advocaat mr. P.C.M. Ouwens te Rotterdam. Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 6 december 2022, met 23 producties; de conclusie van antwoord, met 3 producties; de akte aanvullende stukken van [eiseres], met producties 24 tot en met 58; de akte eiswijziging; de spreekaantekeningen van [eiseres] voor de mondelinge behandeling op 26 juni 2023. 1.2. Na de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.

2.1. [eiseres] is eigenaar van het pand aan de [adres] (hierna: het pand). 2.2. [gedaagde] was tot 1 juli 2022 bestuurder en enig aandeelhouder van [naam bedrijf 1] in Oostvoorne (hierna: [naam bedrijf 1]). Deze vennootschap is per 1 juli 2022 door turboliquidatie opgehouden te bestaan. Vanaf die datum is [gedaagde] bewaarder van de boeken en bescheiden van [naam bedrijf 1]. Een van de handelsnamen van [naam bedrijf 1] was QH Makelaardij B.V. (hierna ook aangeduid als [naam bedrijf 1]). 2.3. Op 27 augustus 2018 hebben [eiseres] en [naam bedrijf 1] een huurovereenkomst kantoorruimte gesloten, waarin onder meer het volgende is bepaald: “ONDERGETEKENDEN: [eiseres] , (…)hierna te noemen "verhuurder". EN (…) QH Makelaardij B.V., (…) rechtsgeldig vertegenwoordigd door [gedaagde], (…)hierna te noemen "huurder". ZIJN OVEREENGEKOMEN: Het gehuurde, bestemming 1.1. Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte inclusief de buitenruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend als [adres]. 1.2 Het gehuurde zal door of vanwege huurder worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte ten behoeve van de bedrijfsvoering van en gedeeltelijk te worden gebruikt ten behoeve van het verhuren/ verkopen van woonruimte, verhuiswagens, groothandel sigaren. 1.3 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaand[e] schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2. (…) Voorwaarden 2.1 Van deze overeenkomst maken deel uit de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE” en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 11 juli 2003 (…). De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen. (…) Duur, verlenging en opzegging 3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 (vijf) jaar, ingaande op 1 september 2018 en lopende tot en met 31 augustus 2023. 3.2 Na de einddatum is verlenging van deze overeenkomst op verzoek van huurder mogelijk indien hierover uitdrukkelijke overeenstemming bestaat tussen huurder, verhuurder en financieel beheerder en uitsluitend wanneer alle huurbepalingen van de overeenkomst correct worden/zijn nagekomen tijdens de huurperiode. Verlenging dient uiterlijk 3 maanden voor het einde van dit contract schriftelijk te worden aangevraagd bij verhuurder. 3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 3 (zegge: drie) maanden. 3.4 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. Huurprijs (…) 4.1 De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 36.000,00 zegge: zesendertigduizend euro. (…) 4.8 Per betaalperiode van 1 (één) kalendermaand(en) bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst (…) de huurprijs € 3.000,00 (…) 4.9 Met het oog op de datum van ingang van de huur heeft de eerste betaling van huurder betrekking op de periode van 01 september tot en met 30 september (…) 4.10De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro's en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. (…) Bijzondere bepalingen (…) 8.6 Oplevering Het gehuurde wordt namens verhuurder in de huidige staat opgeleverd. Alle bij huuraanvang aanwezige voorzieningen en boedel vormen onderdeel van het gehuurde. Onderhoud, vervanging en/of reparatie van deze zaken is voor rekening en risico huurder. Het gehuurde dient bij beëindiging van de huurovereenkomst bezemschoon opgeleverd te worden. Verder is huurder verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht op eigen kosten te verwijderen. Beschadigingen die als gevolg van voornoemde verwijdering aan het gehuurde ontstaan, zullen voor rekening en risico van huurder hersteld worden.” 2.4. In de algemene bepalingen, bedoeld in artikel 2 lid 1 van de huurovereenkomst, is onder meer het volgende vermeld: “Gebruik 5.1 Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst -daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…) Onderhuur 6.1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder is het Huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon. 6.2 Ingeval Huurder handelt in strijd met artikel 6.1, verbeurt Huurder aan Verhuurder per dag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor Huurder geldende huurprijs per dag, (…) Gedragsregels, voorschriften en verbodsbepalingen 8.1 Huurder zal bij het gebruik van het gehuurde geen hinder of overlast veroorzaken, noch schade veroorzaken in, op, aan of onder het gehuurde of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uit maakt. (…) Huurder zal er voor zorgdragen dat vanwege hem aanwezige derden dit evenmin doen. (…) Veranderingen en toevoegingen door Huurder 12.1 Huurder zal Verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren over iedere verandering of toevoeging. (…) Betalingen 23.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata (…) geschieden door storting dan wel overschrijving op een door Verhuurder op te geven rekening. (…)23.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…) Boetebepaling 29 Indien Huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat Huurder in verzuim is.

3.1. [eiseres] vordert (na eiswijziging bij akte en ter zitting) om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: voor recht te verklaren dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld in de zin van artikel 6:162 BW; de schade van [eiseres] als gevolg van dit handelen voorlopig te begroten op € 93.462,99 of een door de rechtbank te bepalen bedrag; [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de onder B genoemde schade binnen twee dagen na het vonnis of een door de rechtbank te bepalen termijn;

[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente vanaf de door de rechtbank te bepalen datum van verzuim tot aan de dag van volledige betaling; [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 895,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van het vonnis tot aan de dag van volledige betaling; [gedaagde] te veroordelen in de beslagkosten, de proceskosten en de nakosten, te betalen binnen veertien dagen na het vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente na deze termijn. 3.2. [eiseres] legt aan vordering A ten grondslag dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en dat deze overeenkomst niet opzegbaar was voor het einde van de looptijd ervan. De turboliquidatie van [naam bedrijf 1] was onrechtmatig. Er waren nog wel degelijk verwachte baten, namelijk toekomstie huurpenningen van de (onder)huurders van [naam bedrijf 1]. Door de niet rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst en de onrechtmatige turboliquidatie van [naam bedrijf 1] heeft [gedaagde] bewerkstelligd dat [naam bedrijf 1] haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst niet meer nakwam en ook geen verhaal bood, wat [gedaagde] persoonlijk ernstig kan worden verweten. Het onder B gevorderde bedrag bestaat uit de ten onrechte niet betaalde huurpenningen, wettelijke rente, boetes op grond van de artikelen 6.2, 23.2 en 29 van de algemene bepalingen en een gedeelte van de schade aan het pand. Vordering D is ingesteld omdat de kosten van beëindiging van de huurovereenkomst(en) met onderhuurders en een deel van de schade aan het pand ten tijde van de dagvaarding nog niet begroot konden worden. 3.3. [gedaagde] vraagt de rechtbank [eiseres] niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen of deze vorderingen af te wijzen en [eiseres] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen in de kosten van de procedure. 3.4. Op de relevante stellingen van partijen wordt hierna verder ingegaan.

De eiswijzigingen 4.1. De akte eiswijziging komt neer op een verlaging van het gevorderde bedrag aan schadevergoeding (vordering A). De eiswijziging ter zitting houdt in dat vordering A niet meer (mede) wordt gebaseerd op artikel 2:9 BW. Tegen deze eiswijzigingen heeft [gedaagde] geen bezwaar gemaakt. De rechtbank ziet ook geen bezwaren tegen deze wijzigingen en zij zal dan ook beslissen op de gewijzigde eis, die in 3.1 is weergegeven. Heeft [gedaagde] onrechtmatig gehandeld? Inleiding 4.2. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] als bestuurder van [naam bedrijf 1] onrechtmatig gehandeld. 4.3. Als een vennootschap wanprestatie of een onrechtmatige daad pleegt, is het uitgangspunt dat alleen de vennootschap aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade. Onder bijzondere omstandigheden is, naast aansprakelijkheid van de vennootschap, ruimte voor aansprakelijkheid van een bestuurder van die vennootschap. Voor deze aansprakelijkheid is vereist dat de bestuurder van de benadeling persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Of de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt is afhankelijk van de aard en ernst van de normschending en de overige omstandigheden van het geval (Hoge Raad 30 maart 2018; ECLI:NL:HR:2018:470). Van een persoonlijk ernstig verwijt kan sprake zijn als (a) de bestuurder namens de vennootschap een overeenkomst sluit terwijl hij weet of moet begrijpen dat de vennootschap die overeenkomst niet zal kunnen nakomen of (b) de bestuurder bewerkstelligt of toelaat dat de vennootschap haar verplichtingen op grond van een overeenkomst niet nakomt of een onrechtmatige daad pleegt. 4.4. De rechtbank zal eerst beoordelen of [naam bedrijf 1] wanprestatie heeft gepleegd ten opzichte van [eiseres]. De opzegging van de huurovereenkomst 4.5. De huurovereenkomst tussen [eiseres] en [naam bedrijf 1] is gesloten voor de periode van 1 september 2018 tot en met 31 augustus 2023 (zie 2.3). Op 26 juli 2022 heeft [naam bedrijf 1] deze overeenkomst met onmiddellijke ingang opgezegd (zie 2.7). 4.6. [eiseres] voert terecht aan dat de huurovereenkomst niet is opgezegd op de manier die artikel 3 lid 4 van die overeenkomst voorschrijft. Dat enkele feit betekent echter niet dat de opzegging niet rechtsgeldig is. Zoals [gedaagde] terecht opmerkt, is artikel 3 lid 4 van de overeenkomst een vormvoorschrift dat is bedoeld om te waarborgen dat een opzegging de andere partij bij de overeenkomst bereikt. Tussen partijen staat vast dat de opzeggingsbrief van 26 juli 2022 [eiseres] heeft bereikt, zodat het door artikel 3 lid 4 van de overeenkomst beschermde belang niet is geschaad. De rechtbank ziet daarom geen grond om de opzeggingsbrief buiten beschouwing te laten. 4.7. [naam bedrijf 1] heeft de huurovereenkomst op 26 juli 2022 met onmiddellijke ingang opgezegd en zij heeft vanaf augustus 2022 geen huur meer betaald. [eiseres] stelt zich terecht op het standpunt dat de overeenkomst daarvoor geen ruimte biedt. Op grond van artikel 3 lid 3 van de overeenkomst kan deze worden opgezegd tegen het einde van een huurperiode, met een opzegtermijn van ten minste drie maanden. Dit betekent dat [naam bedrijf 1] wanprestatie heeft gepleegd jegens [eiseres]. 4.8. Omdat uit de opzeggingsbrief van 26 juli 2022 blijkt dat [naam bedrijf 1] de huur van het pand wil beëindigen, moet worden beoordeeld tegen welke datum de huurovereenkomst rechtsgeldig kon worden opgezegd. Dit is ter zitting met partijen besproken. Volgens [eiseres] moet onder “een huurperiode” in artikel 3 lid 3 van de overeenkomst een periode van vijf jaar worden verstaan, de looptijd van de overeenkomst. Volgens [gedaagde] is “een huurperiode” één maand, omdat de huur per maand werd betaald. 4.9. Bij de uitleg van een bepaling uit een overeenkomst gaat het erom welke betekenis partijen redelijkerwijs aan die bepaling mochten toekennen en om wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij moet worden gekeken naar de gehele overeenkomst en alle relevante omstandigheden. 4.10. Als het de bedoeling van partijen was dat de huurovereenkomst alleen tegen het einde van de looptijd kon worden opgezegd, had het voor de hand gelegen om dat expliciet in de overeenkomst op te nemen. Dat is niet gebeurd. Als het de bedoeling van partijen was dat de huurovereenkomst alleen tegen het einde van de looptijd kon worden opgezegd, had het bovendien niet voor de hand gelegen om een opzegtermijn van drie maanden in de overeenkomst op te nemen. Deze opzegtermijn wekt de indruk dat tussentijdse opzegging mogelijk is. Bovendien wordt de huurovereenkomst niet verlengd als de opzegtermijn van drie maanden niet in acht wordt genomen. De huurperiode wordt op grond van artikel 3 lid 2 van de overeenkomst immers alleen verlengd als partijen het daarover eens worden en de huurder minstens drie maanden van tevoren een schriftelijk verlengingsverzoek doet. Met andere woorden, gelet op de regeling in artikel 3 lid 2 van de huurovereenkomst is een opzegtermijn zinloos als de overeenkomst alleen tegen het einde van de looptijd kan worden opgezegd. De door [eiseres] bepleite uitleg van de overeenkomst ligt dus niet voor de hand. Verder wijst [gedaagde] er terecht op dat huur per maand moest worden betaald. Dit is geregeld in artikel 4 lid 8, 9 en 10 van de overeenkomst, waar verschillende keren het woord periode wordt gebruikt en de duur van deze periode één maand is. Gelet hierop moet “huurperiode” in artikel 3 lid 3 van de huurovereenkomst worden uitgelegd als “(kalender)maand”. 4.11. De conclusie is dat [naam bedrijf 1] de huurovereenkomst op 26 juli 2022 rechtsgeldig kon opzeggen per 1 november 2022. De opzeggingsbrief moet worden aangemerkt als een dergelijke opzegging. De wanprestatie van [naam bedrijf 1] heeft dus betrekking op de maanden augustus, september en oktober 2022. De met (onder)huurders gesloten overeenkomsten 4.12. [eiseres] stelt dat [naam bedrijf 1] wanprestatie heeft gepleegd door zonder toestemming een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte te sluiten met minstens één (onder)huurder, waardoor deze (onder)huurder (volledige) huurbescherming heeft verkregen. Het was [eiseres] weliswaar bekend dat er particuliere (onder)huurders in het pand zaten, maar zij wist niet dat [naam bedrijf 1] met een of meer van hen een huurovereenkomst heeft gesloten die leidde tot huurbescherming. 4.13. [gedaagde] heeft niet betwist dat [naam bedrijf 1] de betreffende huurovereenkomst(en) zonder toestemming van [eiseres] heeft gesloten en dat [naam bedrijf 1] hiermee heeft gehandeld in strijd met haar huurovereenkomst met [eiseres]. Hiermee staat vast dat [naam bedrijf 1] ook in dit opzicht wanprestatie heeft gepleegd. De staat van het pand 4.14. [eiseres] stelt verder dat zij schade heeft geleden doordat het pand zich na de opzegging van de huurovereenkomst door [naam bedrijf 1] niet in dezelfde staat bevond als bij aanvang van de huur. Ten eerste heeft [naam bedrijf 1] bouwkundige aanpassingen verricht die moeten worden teruggedraaid om het pand weer geschikt te maken voor verhuur en ten tweede hebben (onder)huurders van [naam bedrijf 1] schade toegebracht aan het pand. 4.15. [gedaagde] voert aan dat verschillende aanpassingen aan het pand zijn verricht met medeweten van [eiseres] of zelfs door of in opdracht van haar.

De rechtbank: 5.1. verwijst de zaak naar de rol van 6 september 2023 voor het nemen van een akte door [eiseres] als bedoeld in 4.24 en 4.27; 5.2. bepaalt dat de zaak vier weken na het nemen van deze akte weer op de rol zal komen voor het nemen van een antwoordakte door [gedaagde]; 5.3. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van mr. M. WelterDekkers, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2023. 3194/3268

Verder is [eiseres] als beheerder van het pand verantwoordelijk voor herstel van schade door huurders en niet [naam bedrijf 1]. 4.16. Tussen partijen staat vast dat tijdens de huurperiode wijzigingen aan het pand zijn aangebracht. Uit artikel 8 lid 6 van de huurovereenkomst volgt dat [naam bedrijf 1] deze wijzigingen ongedaan moet maken voordat zij het pand bij het einde van de huurperiode aan [eiseres] oplevert. Als [naam bedrijf 1] meent dat deze verplichting niet op haar rust, zal zij moeten onderbouwen dat de betreffende wijzigingen door of met toestemming van de verhuurder zijn aangebracht en om die reden niet ongedaan gemaakt hoeven te worden. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat deze situatie aan de orde is, maar hij heeft dat onvoldoende onderbouwd, zodat dit niet is komen vast te staan. [naam bedrijf 1] heeft dan ook wanprestatie gepleegd door de wijzigingen in het pand bij het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan te maken. Op grond van artikel 8 lid 6 van de huurovereenkomst komt onderhoud, vervanging en/of reparatie van de aanwezige voorzieningen voor rekening en risico van de huurder. Gelet op deze bepaling volgt de rechtbank [gedaagde] niet in zijn standpunt dat [naam bedrijf 1] niet aansprakelijk is voor schade aan het pand die is veroorzaakt door (onder)huurders van [naam bedrijf 1]. [gedaagde] heeft verder opgemerkt dat een deel van de schade aan het pand is veroorzaakt door [naam bedrijf 2], maar (ook) dat heeft hij onvoldoende onderbouwd. De conclusie is dat [naam bedrijf 1] aansprakelijk is voor de schade aan het pand. De turboliquidatie van [naam bedrijf 1] 4.17. [eiseres] voert terecht aan dat niet wegens het ontbreken van (verwachte) baten tot turboliquidatie van [naam bedrijf 1] overgegaan had mogen worden. Er waren wel degelijk (verwachte) baten, namelijk de (toekomstige) huurpenningen van de (onder)huurders van [naam bedrijf 1]. [gedaagde] heeft verklaard dat alle (onder)huurders de huur tot en met juli 2022 aan [naam bedrijf 1] hebben voldaan. [gedaagde] heeft niet toegelicht waarom verwacht mocht worden dat alle (onder)huurders vanaf 1 augustus 2022 opeens niet meer zouden betalen en er (dus) geen verwachte baten meer waren. [naam bedrijf 1] heeft niet de vrijheid om afstand te doen van deze (verwachte) baten door eenzijdig, zonder instemming van haar (onder)huurders en [eiseres], te bepalen dat haar (onder)huurders voortaan hun huurpenningen aan [eiseres] moeten betalen. De turboliquidatie van [naam bedrijf 1] was dan ook onrechtmatig en kan alleen daarom al niet afdoen aan de conclusie dat [naam bedrijf 1] jegens [eiseres] wanprestatie heeft gepleegd. Bestuurdersaansprakelijkheid [gedaagde] 4.18. Uit het voorgaande volgt dat [naam bedrijf 1] wanprestatie heeft gepleegd door de huurovereenkomst met [eiseres] – zonder enige vorm van overleg – met onmiddellijke ingang op te zeggen en geen huurpenningen meer aan [eiseres] te betalen in de maanden augustus tot en met oktober 2022. [gedaagde] heeft dit als bestuurder van [naam bedrijf 1] bewerkstelligd en dat kan hem persoonlijk ernstig worden verweten. Weliswaar heeft hij aangevoerd dat [naam bedrijf 1] niet solvabel meer was, maar hij heeft dit standpunt op geen enkele manier onderbouwd, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Tot en met juli 2022 heeft [naam bedrijf 1] huurpenningen betaald aan [eiseres] en huurpenningen ontvangen van haar (onder)huurders. Uit niets blijkt dat deze situatie niet nog drie maanden langer had kunnen voortduren. Ook de stelling van [gedaagde] dat hij heeft gehandeld in het belang van [eiseres] is niet voldoende onderbouwd. Zonder enig inzicht in de financiële situatie van [naam bedrijf 1], welk inzicht [gedaagde] niet heeft gegeven terwijl dat wel op zijn weg lag, hoeft niet aangenomen te worden dat [eiseres] zonder de onrechtmatige turboliquidatie van [naam bedrijf 1] (nog) slechter af was geweest dan zij nu is. 4.19. [gedaagde] kan als bestuurder van [naam bedrijf 1] ook worden aangesproken op de schade die [eiseres] heeft geleden doordat hij namens [naam bedrijf 1] een of meer huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte heeft gesloten, waardoor een of meer huurders in het pand huurbescherming hebben verkregen en na opzegging van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [naam bedrijf 1] niet (zomaar) uit het pand gezet kan/kunnen worden. De opmerking van [gedaagde] ter zitting dat hij bij het sluiten van deze overeenkomsten blijkbaar niet goed heeft opgelet, houdt geen gemotiveerde betwisting in van deze aansprakelijkheid. 4.20. [gedaagde] heeft als bestuurder van [naam bedrijf 1] (onder)huurders voor het pand gezocht en in dat kader verbouwingen aan het pand verricht of laten verrichten. [gedaagde] heeft vervolgens bewerkstelligd dat [naam bedrijf 1] de huurovereenkomst onrechtmatig heeft opgezegd en is geliquideerd zonder dat het pand in de oorspronkelijke staat is teruggebracht. Dat kan hem persoonlijk en ernstig worden verweten. Dat geldt ook voor de door de (onder)huurders van [naam bedrijf 1] veroorzaakte schade aan het pand. [gedaagde] heeft door de onrechtmatige turboliquidatie van [naam bedrijf 1] bewerkstelligd dat [eiseres] [naam bedrijf 1] niet meer op de gebruikelijke wijze kan aanspreken tot vergoeding van deze schade. Schade Algemeen 4.21. Bij de begroting van de schade moet de feitelijke situatie worden vergeleken met de situatie waarin [eiseres] had verkeerd als [naam bedrijf 1] de huurovereenkomst correct was nagekomen. Dit vergt een vergelijking van de feitelijke situatie met de hypothetische situatie waarin [naam bedrijf 1] de huurovereenkomst rechtmatig had opgezegd, alle resterende huurpenningen tijdig had voldaan, geen overeenkomst(en) had gesloten die tot huurbescherming hadden geleid en het pand had opgeleverd in de staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst bevond. 4.22. De rechtbank volgt [gedaagde] niet in zijn standpunt dat de schade van [eiseres] niet groter kan zijn dan het bedrag dat zij had ontvangen bij een faillissement van [naam bedrijf 1]. [naam bedrijf 1] is niet in staat van faillissement verklaard. Bezien in het licht van 4.18 is ook niet aannemelijk dat [naam bedrijf 1] voor 1 november 2022 in staat van faillissement was verklaard als zij had geprobeerd de huurovereenkomst met [eiseres] tot die datum correct na te (blijven) komen. Met andere woorden, in de feitelijke situatie noch in de hypothetische situatie is sprake van een faillissement van [naam bedrijf 1], zodat dit faillissement gelet op 4.21 geen rol speelt bij de schadebegroting. Huurpenningen 4.23. [gedaagde] is aansprakelijk voor de schade van [eiseres] in de vorm van misgelopen huurpenningen in de maanden augustus, september en oktober 2022. Uit artikel 4 lid 10 van de huurovereenkomst volgt dat [naam bedrijf 1] op de tweede dag van deze maanden in verzuim is geraakt wat betreft het niet betalen van de huur over de betreffende maand. De door [eiseres] gevorderde wettelijke rente over de niet betaalde huurpenningen is in zoverre toewijsbaar. De vorderingen met betrekking tot de huurpenningen worden afgewezen voor zover zij betrekking hebben op de periode van november 2022 tot en met augustus 2023. Betalingen van (onder)huurders aan [eiseres] 4.24. [eiseres] heeft haar eis verminderd met de betalingen die zij vanaf augustus 2022 rechtstreeks van (onder)huurders van [naam bedrijf 1] heeft ontvangen.